Ограничение доступа в арендуемое помещение арендодателем

Анализируя положение ст. 606 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ), создание арендодателем каких-либо препятствий для пользования арендатором помещением является нарушением обязательств, поскольку по договору аренды – арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество в пользование.

На сегодняшний день сложилась неоднозначная судебная практика в случаях, когда арендодатель, ограничивает доступ арендатора в арендуемое помещение. Так, это может расцениваться как самозащита права арендодателя,[1] в других – неправомерность его действий.

[2] Подобные споры в некотором роде специфичны, а их результат, подобен чаше весов, которая способна перевешиваться как в сторону арендодателя, так и арендатора, в зависимости от наличия или отсутствия некоторых обстоятельств.

Позиция защиты арендодателя. Например, арендодатель заменяет дверной замок и опечатывает принадлежащее ему помещение. При этом в соответствии с требованиями ст.

14 ГК РФ возникает необходимость установления соразмерности его действий, критериями которой могут служить длительный период неуплаты арендных платежей, значительная сумма задолженности, и нежелание арендатора принимать меры, направленные на досудебное урегулирование конфликта.

В толковых словарях, длительность определяется как оценка промежутка времени, в течение которого какое-либо событие происходит продолжительно, растянуто. Понятие длительности рассматривается судьями субъективно.

Вместе с тем, длительность неуплаты должна находиться в неотъемлемой связи с размером долга, в общем позволяющей сделать вывод, что самозащита права является адекватной и соразмерной нарушенному обязательству. Это также остается на усмотрение суда, а период длительности может исчисляться от двух и более месяцев (если плата ежемесячная).

Кроме того, арендодателю, необходимо подтвердить разумность применения самозащиты путем: направления арендатору дополнительного соглашения о расторжении договора аренды; уведомлением арендатора о возможном ограничении доступа в арендуемое помещение; наложением ареста на имущество арендатора в рамках исполнительного производства. Таким образом, право арендодателя на ограничение доступа арендатора в помещение может быть реализовано, но в исключительном случае.

Позиция защиты арендатора.

Арендодатель не вправе заблокировать принадлежащее ему помещение, в случае неоплаты арендатором арендной платы, поскольку арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, в соответствии со ст.619 ГК РФ.[3] Вместе с тем, необходимо учитывать обстоятельства ст.359 ГК РФ, с разъяснениями информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 г. № 66, согласно которым арендодатель не вправе удерживать имущество арендатора после прекращения арендных обязательств, поскольку удержание выступает следствием завладения имуществом помимо воли арендатора – то есть имущество оказалось у арендодателя не потому, что оно было добровольно оставлено арендатором, а потому, что арендодатель против воли арендатора прекратил доступ арендатора в помещения.

Внесение арендных платежей в период ограничения доступа в помещение.

Не менее интересны ситуации, когда арендодатель ограничивает доступ неплательщика-арендатора в арендуемое помещение, и происходит двоякая ситуация: с одной стороны – арендодатель, удерживая имущество арендатора, ждет, когда последний оплатит накопившийся долг, с другой – не позволяет арендатору пользоваться имуществом и извлекать прибыль, чтобы расплатиться с долгами. Таким образом, помещение простаивает, арендодатель не получает арендные платежи, но арендатор невольно утратил правомочие пользования помещением и находящимся в нем имуществом. Как показывает практика, требование на взыскание арендных платежей можно заявить лишь до момента прекращения договора аренды.[4] То есть, так как арендатор фактически не пользуется имуществом, то у арендодателя отсутствует право на требование внесения арендных платежей в спорный период, что корреспондирует с сущностью аренды. Кроме того, удержание имущества арендатора в помещении во время действия договора аренды суд наверняка сочтет неправомерным.

Решение проблемы. В договоре аренды стоит оговорить срок, в который арендатор обязан освободить помещение при прекращении договора.

Также возможно включить в договор условие об обязанности арендодателя обеспечить сохранность имущества арендатора в течение определенного срока (а при необходимости вывезти его самостоятельно), в случае, если арендатор своевременно не вывозит свое имущество из помещения, при этом арендодатель составляет опись имущества с участием представителя независимой стороны, и возлагает расходы по хранению и вывозу имущества на арендатора. Нельзя не согласиться с позицией Алисы Верник, что следует четко оговорить право арендодателя в период действия договора:[5] прекращать доступ арендатора в помещение при возникновении задолженности по арендной плате; удерживать оставшееся там имущество арендатора до погашения задолженности. В некоторых случаях, для торговых площадей, складов и производственных цехов, вполне целесообразно не ограничивать доступ к арендуемым помещениям, а лишь отключить электроэнергию. Разумеется, данный момент необходимо отразить в договоре. Если эти условия будут закреплены в договоре, то в случае судебного спора суд, скорее всего, встанет на сторону арендодателя. Не следует забывать о том, что Высший Арбитражный Суд РФ указывал на возможность включения в договор аренды права арендодателя в части досрочного одностороннего расторжения договора без указания конкретных причин.[6]

[1] См.: Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 24.09.2014 г. по делу № А12-123/2014

Источник: https://zakon.ru/Blogs/ogranichenie_dostupa_v_arenduemoe_pomeschenie_arendodatelem/40398

Удержание имущества арендатора | Адвокат Мугин Александр

Сегодня предлагаю раскрыть такой способ обеспечения исполнения обязательств как удержание, обозначить — когда оно может быть применено, что может быть предметом удержания, каким образом максимально обеспечить интересы арендодателя.

Удержание как способ обеспечения исполнения обязательств возможно применительно к отношениям сторон как по договору подряда, так и по договору транспортной перевозки. В настоящей статье пойдет речь об удержании имущества применительно к договору аренды.

В Гражданском кодексе вопросам удержания, как способу обеспечения обязательств, уделено лишь две статьи 359 и 360, а сама процедура удержания имущества должника вызывает вопросы у арендодателей.

В каких случаях арендодатель имеет право удерживать имущества арендатора

Если арендатор не исполняет свои обязанности по договору надлежащим образом, например, арендатор не платит аренду, бывает у арендодателя встает вопрос: вправе ли арендодатель удерживать имущество арендатора. Сразу скажем – не всегда удержание имущества арендатора арендодателем является законным. Более того, в ряде случаев грозит арендодателю обвинением в самоуправстве, если не хищении (краже, грабеже).

Допустим, срок аренды истек, а у арендатора осталась задолженность перед арендодателем.

С одной стороны, для возникновения самого права на удержание и его применения нет необходимости заключать специальное соглашение. При этом, конечно, необходимо убедиться, что договором аренды не предусмотрено иное, так как ст.

359, устанавливающая основания удержания является диспозитивной и позволяет сторонам договора изменить основания по соглашению сторон (то есть в договоре может быть прописан прямой запрет на удержание имущества арендатора).

Иногда у арендодателя есть соблазн удержать все оставшееся после арендатора имущество. Но удержание применяется лишь в отношении вещи, принадлежащей должнику на праве собственности.

То есть, если арендатор представит документы, подтверждающие, что удерживаемое имущество принадлежит на праве собственности третьему лицу, либо само третье лицо потребует вернуть такое имущество, то арендодателю ничего не останется как перестать удерживать данное имущество.

Отмечу, что есть судебная практика, согласно которой, ряд судов вовсе считает, что удерживаемая для обеспечения исполнения обязательства вещь должна быть индивидуально определенной. Данный вывод является спорным.

При этом об удержании необходимо письменно уведомить должника о намерении удержать вещь.

Конечно, уведомление о удержании не предусмотрено действующим законодательством, но письмо об удержании необходимо направить арендатору, дабы не случилось ситуации, что удержанное имущество будет признано неосновательным обогащением и не истребовалось из владения арендодателя. По крайней мере, есть такая судебная практика.  

С другой стороны, право арендодателя удержать имущество возникает у только если вещь оказалась на законном основании в его владении. Если вещь захвачена арендодателем помимо воли арендатора, то у арендодателя не возникает право удерживать вещь.

В большинстве арендных споров имущество оказывается во владении арендодателя в отсутствии неправомерных действий с его стороны.

Имущество поступает во владение арендодателя в следствии оставления арендатором этого имущества после утраты права пользования соответствующим помещением — истечения срока аренды.

Так как подобное владение имуществом не может быть признано незаконным, оно может быть удержано по правилам п. 1 ст. 359.

Соответственно, если арендодатель завладел вещью, принадлежащей другому лицу, незаконно можно не рассчитывать на защиту в суде, даже если арендатор не исполнил свои обязательства. Данный вывод в свое время также нашел свое отражение в п. 14 информационного письма  Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендной».

Еще один важный момент. Применение удержания возможно только в договорных отношениях. Если договор между сторонами не заключался, например, арендные отношения фактически сложились, но в предусмотренной законом форме договор не заключен, кредитор не может рассчитывать на защиту.

Соответственно целесообразно еще на стадии заключения договора предусмотреть в договоре аренды положение о том, что в случае, если после прекращения договора аренды арендатор оставит в помещении имущество, арендодатель будет осуществлять хранение такого имущества, но за счет арендатора. Если вы предусмотрите в договоре аренды такое условие, то помимо обязанности по обеспечению сохранности имущества арендатора у арендодателя возникает право требовать с арендатора компенсации расходов на хранение имущества.

Как правильно удержать имущество арендатора

Во-первых, необходимо убедиться, что договором аренды не установлено запрета на удержание имущество арендатора.

Во-вторых, необходимо убедиться, что договор аренды является расторгнутым. Удержание имущества арендатора в рамках действующего договора аренды является незаконным.

В-третьих, составить опись имущества арендатора или акт удержания имущества арендатора. Для составления данной описи целесообразно сформировать комиссию, в которую, по возможности, включить не зависимых от арендодателя лиц – других арендаторов, участкового и пр.

В-четвертых, уведомить арендатора об удержании.

Хорошо, если общая стоимость имущества арендатора, удержанного арендодателем, превышает сумму задолженности и арендатор сильно заинтересован в том, чтобы удержанное имущество вернуть, но так бывает не всегда.

Что делать с удержанным имуществом, если арендатор не исполнит свои обязательства по договору и не погасит задолженность я расскажу с следующей статье.

Подписывайтесь на рассылку публикаций внизу страницы.

Возможно вам также будет интересна статья «Арендатор не освобождает помещение. Превентивные меры«

Источник: http://www.advokat-mugin.ru/uderzhanie-imushhestva-arendatora/

Имеет ли арендодатель право ограничить доступ арендатора в арендованное помещение?

Арбитражная защита арендаторов и арендодателей в спорах по договору аренды: досудебное урегулирование от 15 000 руб. Защита в суде всех инстанций.

Ситуация: В Юридическое партнерство VERDICTO с вопросом обратился собственник предприятия, на территории которого расположено множество нежилых помещений. Между собственником и коммерческой организацией был заключен договор аренды.

Арендатор допустил большую просрочку по оплате арендных платежей. Собственник направил Арендатору уведомление о необходимости оплатить задолженность по арендным платежам

Этим же уведомлением он уведомил должника об ограничении доступа последнего в арендованное помещение. С момента получения арендатором уведомления его работники не допускались на территорию предприятия. Дверь в арендованное помещение была опечатана.

Вопросы:

1. Вправе ли арендодатель ограничивать доступ арендатора в арендованное помещение?
2. Какую ответственность арендодатель может понести в связи с лишением арендатора доступа в помещение? 
    

Ответ: Арендодатель вправе ограничивать доступ Арендатора в арендованное помещение только если такое право прямо предусмотрено условиями договора аренды.

За период, в течение которого доступ арендатора был ограничен, арендная плата взиматься не может.

Если суд признает ограничение доступа Арендатора в помещение незаконным, с Арендодателя могут быть взысканы убытки, причиненные таким нарушением.    

Обоснование ответа: В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При этом согласно ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со ст. 398 ГК РФ и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. …

 Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок.

При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

ст. 614 Гражданского кодекса РФ

Исходя из положений ст. ст. 606, 611 и 614 ГК РФ, арендная плата взимается за фактически оказанную арендатору услугу, то есть за время фактического пользования имуществом. Причем из указанных правовых норм, не вытекает возможность арендодателя ограничить доступ к арендованному помещению, и вопросы оплаты за период такого ограничения этими нормами не урегулированы.

Однако, учитывая положения п. 5 ст. 614 ГК РФ и п. 4 ст. 421 ГК РФ, стороны вправе вносить в договор положения, не предусмотренные правовыми нормами, при условии их соответствия обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ). Так, п.

5 ст. 614 установлено, что арендодатель в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы (если иное не предусмотрено договором аренды) вправе потребовать от арендатора досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок.

В рассмотренном нами случае, договор аренды предусматривал «иное» право арендодателя: право на ограничение доступа Арендатора в помещение. Так, Арендодатель в соответствии с п. 8.6. договора наделен правом ограничить доступ Арендатора в помещение в случае «не внесения денежных средств на расчетный счет Арендодателя в течение двух месяцев». 

Таким образом, хотя действующий ГК РФ и не предусматривает прямого права Арендодателя ограничивать Арендатора в доступе к объекту аренды в период действия договора аренды, Стороны, руководствуясь п. 5 ст. 614 ГК РФ и ст. 421 ГК РФ, внесли в договор право Арендодателя вводить такие ограничения.

Чтобы ответить на вопрос – законно ли ограничивать доступ Арендатора в помещение, необходимо анализировать сложившуюся по этому вопросу судебную практику.  Судебная практика по этому вопросу неоднозначна: 

Источник: https://www.verdicto.ru/biblioteka/spory-iz-dogovora-arendy/imet-li-arendodatel-pravo-ogranichit-dostup-arendatora-v-arendovanoe-pomeshenie.html