Возможно ли улучшение жилищных условий при условии, что купили квартиру?

Как получить квартиру бесплатно?

Возможно ли улучшение жилищных условий при условии, что купили квартиру?

В эпоху существования СССР всем гражданам страны жилье предоставляло государство, по договору найма.

Квартиру во временное, а фактически – пожизненное владение получали молодые специалисты, военнослужащие, ветераны войны и труда, люди, выселяемые из ветхого жилья, предназначенного под снос, и деревенские жители, чьи дома решено было сравнять с землей в связи с какой-нибудь масштабной стройкой, прокладкой автомагистралей и железнодорожных путей через их населенный пункт, открытием плотины (и грядущим затоплением окружающей местности) и т.п.Нуждающиеся в жилье становились на учет в райисполкоме либо на своем предприятии, где трудились всю жизнь («летуны», часто меняющие место работы, советским обществом осуждались). В заветный список очередников могли попасть граждане, живущие в крайне стесненных условиях: имеющие не более 6 кв. м площади на человека (в Москве). В других городах нормы разнились от 3 до 8 «квадратов» на проживающего. Таким образом, если в 25-метровой комнате жили родители с двумя детьми, у них не было возможности встать на учет. А вот родив еще одного ребенка, семья получала шанс на улучшение жилищных условий, но срок ожидания новоселья мог продлиться от 10 до 20 лет и более.Чиновничья коррупция процветала и в те времена: места в очереди покупались, квартиры можно было за взятку получить быстрее, а честные очередники зачастую умирали, так и не дождавшись подарка от государства.

Как теперь?

Теоретическая возможность получения бесплатного жилья от государства существует у граждан РФ и сегодня.Статья 40 Конституции РФ озвучивает право россиян получить жилье бесплатно или за доступную плату «из государственных и иных жилищных фондов».

Такая квартира может быть дана очереднику только по договору социального найма, при условии, что он официально признан малоимущим или нуждающимся в улучшении жилищных условий.

К категориям граждан, имеющих приоритет на получение бесплатного жилья, относятся:

– многодетные семьи (имеющие в составе трех и более несовершеннолетних детей, в том числе усыновленных в возрасте до 16 лет, или в возрасте до 18 лет, обучающихся по общеобразовательной программе);

– больные хроническими и заразными заболеваниями;

– инвалиды первой и второй степеней;

– инвалиды с детства;

– сироты;

– бывшие кадровые военнослужащие;

– ликвидаторы техногенных катастроф;

– спасатели профессиональных аварийно-спасательных служб;

– вынужденные переселенцы;

– граждане, подпадающие под программы переселения по федеральным программам, например, из районов Крайнего Севера.Однако граждан перечисленных льготных категорий в нашей стране намного больше, чем социальных квартир, находящихся в госфондах.

Нуждающихся в жилье семей, официально стоящих на учете, на данный момент в России около четырех миллионов. Учитывая, что минимальная норма жилья на одного человека в РФ сегодня равна 18 кв.

м, при современных темпах строительства и нормах выделения социального жилья срок ожидания улучшения жилищных условий для одного человека составляет где-то 63 года.

Кто считается малоимущим?

Малоимущими считаются российские семьи, в которых каждый человек имеет месячный доход меньше прожиточного минимума (в среднем по стране эта сумма составляет от 8 до 10 000 рублей, в Москве – 15 000 рублей). По данным Росстата, в РФ признаны малоимущими в 2016 году 22,7 млн человек, то есть каждый шестой россиянин – официальный бедняк.

На самом же деле примерно 80% населения России сегодня живут за чертой бедности, но об этом умалчивает статистика.

Среди них – подавляющее число пенсионеров, не имеющих дохода кроме своей пенсии, безработные, инвалиды и работающие граждане, получающие маленькие зарплаты и имеющие в семье иждивенцев (несовершеннолетних детей, неработающих супругов и других членов семейного коллектива).

Получив документы, подтверждающие малые доходы (справки 2-НДФЛ от работодателя для всех работающих членов семьи), малоимущие граждане могут обратиться в муниципалитет по месту жительства и встать на учет, написав заявление.

Затем чиновники будут проверять жилищную историю гражданина за последние пять лет (не продавал/не покупал ли он какое-то жилье, не получал ли квартиру, дом или земельный участок в дар и т.д.) и пытаться оценить имущество, находящееся в его владении.

Если муниципальная комиссия экспертов сочтет семью малоимущей, ее поставят на учет, и ей останется ждать десятки лет момента получения заветного жилья.У граждан, претендующих на бесплатное государственное жилье, разумеется, не должно быть в собственности приватизированного жилья.

Малоимущие молодые семьи, согласно Постановлению Правительства РФ «О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 17 декабря 2010 г. № 1050» от 25.08.2015 г. № 889 (приложение № 4) могут стать участником специальной программы по приобретению жилья, получив субсидию. Один из родителей при этом должен быть не старше 35 лет. В программе может участвовать не только полноценная семья, но и одинокий родитель любого пола. Однако для получения финансовой помощи у семьи должны быть регулярные денежные доходы, позволяющие получить банковский кредит, либо какие-то накопленные средства – на первый взнос.

Аварийное жилье опасно для жизни

Льготник также может проживать в аварийном жилье, не отвечающем требованиям безопасности. Признать жилье аварийным должна специальная комиссия.Увы, на практике органы исполнительной власти всеми способами уклоняются от признания жилья ветхим и опасным для жизни. Одна из причин отказа: отсутствие компетентных специалистов, способных провести экспертизу.

К тому же местные администрации уполномочены проводить обследование жилых помещений только в многоквартирных домах, а на частные дома эта практика не распространяется. В противном случае бы миллионы россиян, проживающие в развалившихся деревянных домах прошлого века постройки, могли бы претендовать на улучшение жилищных условий.

В то же время существует положение о признании помещения непригодным для проживания, а многоквартирного дома – аварийным и подлежащим сносу (утверждено Постановлением Правительства РФ № 47 от 28.01.2006 г.), в котором детально расписываются критерии, по которым проходит классификация таких построек.

Действие данного документа распространяется на находящиеся в эксплуатации жилые помещения, независимо от формы собственности, расположенные на территории РФ, в том числе – на частные жилые дома.Обследование обязано инициировать муниципальное образование с помощью членов межведомственной комиссии.

В случае отказа в такой экспертизе жильцы аварийного дома могут обратиться в суд, принуждая чиновников вынести постановление о признании дома опасным для проживания, после чего местные власти должны будут расселить жильцов в какое-то жилье из спецфондов, а дом снести.

Беда в том, что никаких спецфондов у местных властей нет (особенно в регионах), все по той же причине: наличие льготников в тысячи раз превышает количество получаемых для них квартир.

Военнослужащие тоже имеют право

Для военных специалистов существует своя отдельная очередь на улучшение жилищных условий от Министерства обороны.

На практике офицеры с семьями и одинокие военнослужащие годами живут в служебных квартирах, которые им предоставляются по месту службы на безвозмездной основе, и ожидают своей очереди на получение собственного жилья, которое им, теоретически, положено по выслуге лет: после 20 лет службы в ВС на общих основаниях или после 10 лет службы и увольнения по состоянию здоровья или из-за выхода на пенсию. Средний возраст военного пенсионера в России – 45-47 лет.

Опять же, в собственности очередника не должно быть никаких помещений. Для военнослужащих с 2004 года, согласно ФЗ № 117, действует военная ипотека, позволяющая приобретать жилье на льготных условиях, оформив специальный кредит. Военное ведомство платит за служащего взносы банку, пока тот находится на службе. Но максимальная сумма кредита по такой программе – всего 2,5 миллиона рублей. Остальную сумму офицеру придется доплатить самостоятельно.

Детдомовцы и сироты – льготная категория

15 февраля 2012 года Госдума приняла изменения в ФЗ о дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей (159 ФЗ), а также в Жилищный кодекс РФ. Органы исполнительной власти на местах, согласно данному закону, обязаны вести списки детей-сирот старше 14 лет. К моменту выхода такого ребенка из детского дома и наступления его совершеннолетия департамент жилья обязан предоставить выпускнику отдельную квартиру. Недопустимо подселение бывших детдомовцев и сирот в аварийное жилье, в коммунальные квартиры, общежития, в старые деревенские дома, где умерли или проживают их родители, лишенные в свое время за пьянство родительских прав. Если такие списки отсутствуют, сиротам и лицам, оказывающим им поддержку, следует обращаться в прокуратуру, поскольку налицо – нарушение закона. По факту же квартиры детдомовцам в России сегодня предоставляется примерно в 2/3 случаев. Местные власти всеми способами стараются оттянуть этот процесс. Фонды социальной поддержки часто не имеют в запасе льготных квартир.

По служебной надобности

Судьи, прокуроры и сотрудники различных министерств и ведомств в РФ могут претендовать на бесплатную квартиру на основании принадлежности к своим профессиям, и приватизировать ее по прошествии некоторого срока службы.У судебных и министерских организаций существуют собственные списки очередников.

Депутаты Госдумы получают в пользование служебные квартиры, которые обязаны освободить после срока службы, сдав ключи одновременно с депутатским мандатом. На деле же большая часть бывших госдумовских чиновников выкупает служебные квартиры у государства по льготным расценкам.

Как экзотический случай, получить в собственность служебную квартиру могут работники разорившихся организаций.

Компания-банкрот при этом официально ликвидируется, а ее недвижимое имущество переходит в собственность муниципалитета, который уже может предоставить сотруднику бывшую служебную квартиру, в которой он зарегистрирован, на основании договора социального найма.

Впоследствии такое жилье можно будет приватизировать, то есть получить в частную собственность. Однако такая схема реализуется крайне редко. Как правило, имущество банкрота идет на погашение его долгов перед компаниями-партнерами и выплату денежных компенсаций уволенным работникам.

Многодетные рискуют

Прежде многодетные семьи (имеющие не менее трех несовершеннолетних детей) имели право на получение от государства земельного участка для строительства собственного дома, а сегодня они могут отказаться от земли в пользу квартиры. При этом многодетные граждане должны быть одновременно и малоимущими либо проживать в аварийном и ветхом жилье.

В Москве многодетные семьи, имеющие пять и более детей, имеют право на внеочередное получение временного жилья, пока не получат квартиру по договору социального найма, которую со временем смогут приватизировать.

Многодетным родителям, по их желанию, может быть предоставлена субсидия в размере нормативной стоимости жилого помещения, хотя на деле эта сумма не покрывает стоимости требуемой квартиры. Данная сумма может быть использована в качестве первоначального взноса по ипотечному кредиту. Также для покупки квартиры граждане могут использовать материнский капитал.

При получении субсидии многодетная семья исключается из списка очередников-льготников.Теоретически с появлением каждого нового ребенка шансы на получение семьей льготного жилья возрастают. Но при этом возрастает и финансовая нагрузка на семейный бюджет, а также снижается комфорт проживания остальных членов семейства.

Поэтому многодетные родители, регулярно рожающие детей с целью получения бесплатной квартиры от государства, сильно рискуют оказаться в нищете быстрее, чем улучшат свои жилищные условия. К тому же списки очередников не прозрачны, они постоянно пополняются новыми нуждающимися, и отследить движение очереди невозможно.

При этом уже внутри очереди малоимущие граждане делятся на «нуждающихся» и «особо нуждающихся». К примеру, семья, имеющая пятерых детей, двое из которых инвалиды, и хронически больную мать семейства, имеет приоритет перед семьей с четырьмя здоровыми детьми и трудоспособными родителями.

Опасные больные

В список малоимущих россиян, претендующих на получение бесплатного жилья от государства или улучшение условий проживания, попадают семьи, в которых проживают люди с психическими расстройствами (маниями, психозами, шизофренией), больные эпилепсией, открытой формой туберкулеза, лепрой, старческим слабоумием, раком, гангреной, ДЦП и прочими заразными или опасными для ближних заболеваниями либо заболеваниями, требующими специализированного медицинского ухода, перечисленными в Постановлении Правительства Российской Федерации от 16 июня 2006 г. № 378 «Об утверждении перечня тяжёлых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире».Родственников больных граждан в России – миллионы, и большая часть из них даже не пытается встать на учет для улучшения жилищных условий, по двум причинам: не верят в возможность получения льготной квартиры и не могут оставить больного родственника без помощи и ежедневного ухода.

Не совсем бесплатно

Улучшить свои жилищные условия можно, заключив договор пожизненной ренты с одиноким пенсионером преклонных лет, обязуясь опекунствовать над ним до самой смерти.

Опека может состоять в регулярной покупке продуктов или небольших ежемесячных выплатах, или даже в пожизненном содержании старика с иждивением.

Одинокие граждане часто не в силах обслуживать себя самостоятельно, и порядочный опекун – единственная возможность спокойно дожить пенсионеру оставшиеся годы.

Источник: https://www.cian.ru/stati-kak-poluchit-kvartiru-besplatno-218351/

Квартира от государства

Возможно ли улучшение жилищных условий при условии, что купили квартиру?

У государства можно попросить квартиру. И получить ее.

Ксения Суворова

получила двухкомнатную квартиру от государства

Это тяжелый путь. Потребуется собрать кучу документов и обойти немало кабинетов. Но получить жилье от государства реально. Вы сможете переехать из старой бабушкиной квартиры в новостройку или во вторичку с ремонтом — и при этом бесплатно.

Копия распоряжения о предоставлении жилой площади нуждающемуся

Существуют государственные программы, по которым выделяется льготное жилье. Таких программ много. В каждом регионе условия могут меняться: будут разные суммы, учетные нормы, но общая схема получения и правила одни.

В этой статье мы рассмотрим программы по расселению аварийного и коммунального жилья и предоставлению жилого пространства инвалидам, сиротам и ветеранам.

  1. Получить от государства субсидию на строительство или приобретение жилья по программе улучшения жилищных условий. Возможно, субсидии не хватит и придется доплатить.
  2. Снять квартиру у государства. Арендной платы не будет, только коммуналка.
  3. Арендовать квартиру по договору социального найма. Потом такое жилье можно приватизировать, сдать, обменять и продать.
  4. Получить новую квартиру по программе расселения аварийного жилья. Но могут расселить в коммуналку.
  5. Получить новую квартиру по программе расселения коммунальных квартир.
  6. Получить компенсацию по программе расселения коммунальных квартир. Эти деньги можно потратить на приобретение другого жилья с доплатой.

Кому. Если человек ютится в одной квартире с родственниками, то ему должны найти новое жилье. Чтобы получить жилье, нужно доказать, что на прописанного в квартире приходится меньше учетной нормы жилого пространства. Это касается только квартиры, оформленной по договору социального найма.

В разных городах учетная норма разная. Обычно это от 6 до 11 м². В Санкт-Петербурге норма — 9 м², федеральный санитарный минимум — 6 м². Чтобы узнать свое право на улучшение условий, разделите общий метраж квартиры социального найма на количество прописанных в ней людей. Если получается меньше нормы, вы можете претендовать на улучшение жилищных условий.

Форма № 9: справка о регистрации. В ней можно узнать метраж и количество прописанных человек. Кроме того, этот документ необходим, чтобы попасть в очередь на квартиру. Справку получают в отделении вселения и регистрационного учета граждан (бывший паспортный стол).

Для получения достаточно паспорта

Улучшить жилищные условия могут малоимущие, многодетные семьи, ветераны военных действий, инвалиды и семьи с детьми-инвалидами, а также другие льготники. Еще есть шанс получить жилье без льгот, но очередь будет намного больше.

Государство предлагает таким гражданам несколько вариантов.

Взять субсидию на строительство или приобретение жилья. Государство дает немного денег. Вариант не подойдет, если вы не готовы брать ипотеку или у вас нет накоплений.

Субсидия рассчитывается от кадастровой, а не фактической стоимости квартиры, в которой человек живет и прописан. В Петербурге выдадут около 850 000 рублей на одного человека, сумма для семьи из двух и более человек будет иной. А скромная однушка стоит примерно от 1,7 миллиона рублей.

Снять квартиру у государства. Жилец не получит такую квартиру в собственность, продать и сдать ее тоже будет нельзя. Но зато жилец не платит за аренду и оплачивает только коммуналку.

Такой договор заключают на определенный срок, после чего пересматривают и продлевают либо переоформляют в договор социального найма. Если у жильца появится другое жилье, из арендованной квартиры придется съехать. Обычно такой вариант предлагают сиротам, чтобы их никто не обманул и не лишил дома.

Арендовать квартиру по договору социального найма. Такое жилье можно приватизировать, сдать, обменять и продать. Подробнее об этом можно узнать в жилищном кодексе — в статьях 72, 74, 76 и 77.

Сдать можно, сделав регистрацию человеку, который хочет взять квартиру в аренду. Продать можно либо через приватизацию жилья, либо прописав покупателя в квартире и сделав переоформление.

Обменять квартиру при этом проще, чем продать или сдать.

Чтобы улучшить жилищные условия, нужно собрать большой пакет документов: справки о доходах членов семьи и об их имуществе, все документы о льготах и наградах. После в жилищном комитете поставят в очередь на субсидию или аренду.

При этом надо учитывать, что суммарный доход членов семьи не должен быть выше дозволенного региональными актами. То есть семья должна считаться малоимущей. В каждом регионе свой прожиточный минимум. Сумма дохода всей семьи должна быть поделена на количество членов семьи, прописанной и проживающей в квартире. Доход на члена семьи не должен быть выше минимального прожиточного минимума.

Например, отец семьи в Санкт-Петербурге получает 40 000 рублей, его жена не работает, мать получает пенсию 10 000 рублей, а еще у него трое детей. Суммарный доход — 50 000 рублей. Делим его на количество всех членов семьи — 6 человек.

Получается, что на каждого члена семьи приходится 8 300 рублей. А это меньше прожиточного минимума: в 2017 году прожиточный минимум в Санкт-Петербурге по итогам II квартала составляет 10 758,7 рублей.

Эту сумму пересматривают после каждого квартала.

Самая быстрая очередь — льготная. Следующая по скорости — на получение субсидии. Остальные движутся намного медленнее.

В любой момент можно отказаться от очереди на социальную аренду и получить субсидию на покупку жилья.

Распоряжение о постановке в очередь в качестве нуждающегося в улучшении жилищных условий

Чтобы получить новое жилье, Тамаре Павловне нужно сделать так, чтобы на каждого прописанного в квартире человека приходилось менее 9 м². Чтобы получить такой метраж, можно:

  1. сделать ремонт и выровнять стены в старой квартире — общая площадь квартиры немного уменьшится. После пригласить специалиста из БТИ, который заново обмерит квартиру;
  2. подождать, когда появится третий внук, и прописать его в квартире;
  3. прописать в квартире зятя, но сделать это иногда непросто: если метража не хватает, а у взрослого человека есть другая жилплощадь, то могут отказать в прописке.

Если это случится, Тамара Павловна попадет в очередь на улучшение жилищных условий. А так как она ветеран и блокадница, то новую квартиру получит в первую очередь — за год или два. Ей выдадут новую однушку или квартиру-студию. А в ее старой квартире останется дочь с детьми.

Форма № 7: справка о характеристике жилого помещения. Тут указаны все сведения, которые вы должны знать о своей квартире

Константин Сергеевич с мамой-опекуном могут получить новую квартиру, а его сестра с детьми останутся в старой.

Чтобы получить жилье, нужно взять заключение в медицинском учреждении, где стоит на учете Константин Сергеевич. После этого можно получить еще одно заключение от органов опеки и попечительства.

Но один Константин Сергеевич переехать не сможет. Вместе с ним должна съехать его мама, которая считается опекуном.

В законодательстве сиротами считаются не только дети, у которых умерли мама и папа. Сироты — это также дети с живыми родителями, которых лишили родительских прав.

Распоряжение об опекунстве и удостоверение опекуна — самые важные документы для детей-сирот, если они находятся под опекунством

Кате 18 лет. Она беременна и живет в однокомнатной квартире со своим опекуном, которая забрала ее из детского дома. Площадь однокомнатной квартиры — 26 м², в ней также прописан 30-летний сын опекуна.

Ване и Кате нужно доказать, что они сироты. Ваня предоставит в жилищный комитет администрации города решение суда о лишении родительских прав его родителей и документы об опекунстве.

Катя принесет свидетельство о смерти родителей, справку из детского дома и документы об опекунстве. После этого их поставят в очередь на новое жилье.

Ваня и Катя — сироты, и, значит, новое жилье они получат быстро, за несколько месяцев.

Государство выдаст им новое жилье по договору найма. Ваня и Катя должны будут жить в квартире сами, сдавать ее нельзя. Еще жильцы обязаны раз в год пускать специальную комиссию. Через пять лет жилье можно оформить по договору социального найма, а затем — приватизировать.

Договор найма жилого помещения. Это самый настоящий договор, в котором прописаны все условия предоставления жилого помещения государством

Кому. Расселение бывает двух типов — аварийного жилья и коммуналок.

Коммуналки расселяют по желанию владельцев, если они предоставят документы и встанут в очередь. Но это регламентируют специальные жилищные программы региона. В вашем регионе могут быть немного иные требования к расселению коммунальной квартиры.

Это необходимо учитывать.

Аварийное жилье идет под снос по списку. Списки составляют чиновники. Если дом разваливается, а в списке его нет, то придется ждать дальше или пытаться встать в другую очередь.

Когда. Очередь на расселение аварийного жилья — самая печальная. Некоторые ждут попадания в нее всю жизнь, пока дом разваливается на глазах. С коммуналками всё лучше: вы можете получить субсидию или переехать в новую квартиру.

Но лучше вам договориться с соседями и подать документы вместе или договориться о выкупе их доли. Вы и ваши соседи получите субсидию.

Очень часто в таком случае кто-то один выкупает оставшуюся часть квартиры, а бывшие соседи получают деньги от государства и ваши, чтобы купить себе новое жилье.

Как. Для расселения аварийного жилья не нужно собирать документы: власти сами свяжутся и предложат новую квартиру. Для коммуналок нужно подавать документы в жилищный комитет города или заменяющий его орган.

Жильцы коммуналок имеют право на компенсацию либо ждут расселения.

Компенсация — это выгодный вариант для жильцов коммуналок. Готовое жилье они получат в последнюю очередь, а на компенсацию можно взять ипотеку по льготным условиям.

Эти деньги можно потратить на приобретение другого жилья с доплатой. Можно взять ипотечный кредит на покупку комнаты в той же коммунальной квартире.

Если вы подадите документы на расселение вместе, вас расселят быстрее тех квартир, где встал на очередь только один жилец. Часто одна семья получает субсидию и выкупает с помощью кредита вторую часть квартиры, а другая семья получает деньги и от государства и от соседей и покупает новое жилье.

  1. Соберите все документы, подтверждающие статус ваших родственников: инвалиды, ветераны, сироты, люди с хроническими заболеваниями.
  2. Посчитайте, сколько квадратных метров жилья приходится на каждого прописанного в квартире.
  3. Сравните с учетной нормой в вашем городе. Если меньше — готовьте документы для получения нового жилья.
  4. Постоянно обновляйте свой пакет документов, чтобы двигаться вверх в очереди на новую квартиру.
  5. Деньги получить проще, чем новую квартиру.
  6. Помните, что расселение — это реально. Как и получить квартиру. Главное — терпение и наличие необходимых документов.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/kvartira-ot-gosudarstva/

Четыре способа купить квартиру без гроша в кармане

Возможно ли улучшение жилищных условий при условии, что купили квартиру?

В связи с нестабильной ситуацией на рынке недвижимости многие банки приостановили ипотечные программы без первоначального взноса.

Кажется, вместе с этим умерла надежда приобрести квартиру многих платежеспособных россиян, которые по разным обстоятельствам не могут накопить необходимые средства на первоначальный капитал. Но выход есть.

«ЭЖ» вместе с экспертами рынка недвижимос­ти нашли четыре способа приобрести жилье без первоначального взноса.

Понятно, что эти спсособы годятся для тех, у кого есть стабильный доход и кто готов снизить качество своей жизни на время выплат долгов. Кроме того, вхождение в долговую кабалу практически исключает возможность произвести в приобретенном жилье другой ремонт, кроме косметического.

Способ 1: оформить ипотеку под залог имеющейся недвижимости

Для получения кредита на покупку квартиры можно заложить имеющуюся недвижимость: квартиру, дом с участком, нежилое помещение и даже землю (ранее существовали кредиты под залог автомобиля, но их быстро отменили). Однако эксперты инвестиционно-риэлторских компаний отмечают тут несколько нюансов.

Во-первых, стоимость закладываемой квартиры должна превышать стоимость приобретаемой минимум на 20%, причем оценивается имеющаяся недвижимость с дисконтом в те же 20%. Например, если закладывать квартиру стоимостью 4 млн руб. (по оценке банка), то можно получить кредит в размере около 3,2 млн руб. За счет дисконта банк минимизирует свои риски в том случае, если ему придется продавать залог.

Во-вторых, залоговая недвижимость должна удов­летворять ряду требований. В качестве залога не может выступать доля в квартире, квартира, оформленная по договору найма, аренды или безвозмездного пользования, а на имеющийся объект недвижимости заемщик или созаемщик обязательно должен иметь право собственности.

Объект залога должен быть свободен от любых прав третьих лиц, как физических, так и юридических (в том числе не обременен наймом или правом временного безвозмездного пользования).

Дом, в котором находится квартира, а также коттедж, жилой дом, таунхаус не должны относиться к ветхому жилью, стоять в плане под снос, состоять на учете по постановке на капитальный ремонт и реконструкцию с отселением.

В-третьих, программы с залогом входят в число стандартных ипотечных продуктов, на которые не распространяется субсидирование. Таким образом, средняя ставка по программам с залогом составляет на сегодняшний день порядка 17%, срок кредитования — 30 лет. В целом требования к заемщикам по таким программам стандартные.

Способ 2: использовать материнский капитал или государственный жилищный сертификат

Этими инструментами пользуются многие, у кого есть такая возможность. Особенно популярен сегодня материнский капитал, который часто используют в качестве первоначального взноса при отсутствии собственных средств. Для многих покупателей недвижимости это весомая помощь в решении жилищного вопроса.

С момента введения правительством материнского капитала многие банки стали предоставлять заемщикам возможность погасить с его помощью часть ипотечного кредита, однако использовать его в качестве первоначального взноса пока можно далеко не везде.

В первую очередь такую возможность предоставляют ведущие российские банки — ВТБ24 и Сбербанк. В некоторых банках требуется доплата за счет собственных средств к такому взносу в размере от 5 до 15% от стои­мости квартиры.

Эксперты отмечают, что использовать материнский капитал можно только в стандартных программах со ставкой 15—17% (программы с субсидированной ипотекой не предусматривают использование материнского капитала).

Чтобы использовать материнский капитал (МК) как первоначальный взнос, необходимо предоставить два дополнительных документа: государственный сертификат на семейный (материнский) капитал и справку из Пенсионного фонда России об остатке средств маткапитала.

Ранее использовать МК в качестве первоначального взноса было возможно только после того, как ребенку исполнилось три года. В настоя­щий момент Госдумой были приняты поправки, разрешаю­щие тратить средства материнского капитала на первоначальный взнос по ипотечному кредиту до достижения ребенком трехлетнего возраста.

В 2015 г. материнский капитал подрос на 5,5% и равен 453 026 руб.

Важно понимать, что с учетом условий стандартных программ первоначальный взнос должен составлять не менее 15% от общей стоимости объекта, следовательно, приобрести квартиру с материнским капиталом можно только за 2—2,5 млн руб., не привлекая собственные средства.

Есть и еще несколько подводных камней. «Первое время покупатель платит больший процент по ссуде, — предупреж­дает Мария Литинецкая, генеральный директор компании „Метриум Групп“.

— Поскольку обычно банки просто увеличивают сумму кредита, доступную заемщику, которая рассчитывается на основании его доходов, на размер материнского капитала. После заключения кредитного договора ипотечный покупатель оформляет погашение части займа за счет средств МК.

До тех пор, пока эти деньги не поступили в банк, ежемесячные выплаты рассчитываются исходя из выданной банком суммы займа. И только после того, как Пенсионный Фонд РФ перечислит деньги, сумма платежа уменьшается».

Используя материнский капитал в качестве первого взноса, покупатели должны понимать, что продать такую недвижимость можно будет только с разрешения попечительского совета и при условии, что взамен будет приобретена квартира с лучшими условиями проживания.

Ведь при покупке недвижимости с привлечением материнского капитала права собственности делятся на всех членов семьи, включая несовершеннолетних детей. М. Литинецкая отмечает, что зачастую распорядитель МК либо не может этого сделать из-за ипотеки, либо вообще забывает.

Соответственно, все последую­щие сделки купли-продажи с этим имуществом могут быть оспорены и признаны недействительными. И тогда новый владелец остается без жилья.

Для того чтобы избавить себя от такого риска, перед сделкой необходимо всегда выяснять, привлекался ли в предыдущих сделках с такой недвижимостью материнский капитал и правомерно ли он использовался.

По похожей схеме в качестве первоначального взноса можно воспользоваться государственным жилищным сертификатом, который выдается участникам подпрограммы на получение субсидии за счет средств федерального бюджета на приобретение жилого помещения.

«Средний номинал жилищного сертификата — 800 000 руб., — комментирует Руслан Музафаров, коммерческий директор ЗАО „ЛСР. Недвижимость-Урал“.

— По программе государственной поддержки ипотеки получить кредит на любой из наших объектов можно по ставке от 11,5 до 12% годовых при условии внесения первоначального взноса в 20%. Имея на руках сертификат на 800 000 руб., клиент может купить квартиру стоимостью до 4 млн руб.

Также все большей популярностью пользуется программа военной ипотеки, в рамках которой некоторые банки аккредитовывают наши объекты даже на начальной стадии строительства».

Способ 3: взять потребительский кредит

В качестве первоначального взноса можно взять потребительский кредит.

«Можно это делать только при условии, что доход заемщика позволяет ему безболезненно погашать оба кредита, — рассказывает Алексей Новиков, руководитель ипотечного центра Est-a-Tet.

— Рассматривая заявку заемщика на ипотеку, банки учитывают его доход и имеющиеся кредиты, рассчитывая так, чтобы не более 50% (в госбанках не более 30%) дохода уходило на погашение кредита.

В обратном случае заемщику просто отказывается в предоставлении ипотеки».

Способ 4: беспроцентная рассрочка

Беспроцентная рассрочка относится к маркетинговым инструментам застройщиков, а не к банковским продуктам, но она также позволяет приобрести жилье, не имея первоначального взноса.

Эксперты констатируют, что на первичном рынке это довольно редкий продукт, однако в ряде проектов существует рассрочка без первоначального взноса, например в программах «Доступное жилье в рассрочку» АИЖК, действующих сегодня в Москве, Московской области, Екатеринбурге, Новосибирске, Ростовской области и Краснодарском крае. Условия таких программ, как правило, более жесткие, чем для ипотечных кредитов, процентная ставка достигает 20% годовых при сроке выплаты до 10—15 лет. Таким образом, беспроцентная рассрочка подходит скорее для покупателей с высоким доходом, которые смогут быстро погасить заем без переплат. В частности, это интересно и людям с «серыми» доходами, поскольку не требуется оформления пакета документов.

«Жилье в рассрочку» предназначено для вас, если у вас нет:

  • накопленных средств для приобретения жилья за счет собственных средств;
  • средств для оплаты первоначального взноса для приобретения жилья в ипотеку;
  • необходимого стажа на последнем месте работы для получения ипотеки;
  • регистрации в Москве и Мос­ковской области для получения ипотеки;
  • поручителей для получения потребительского кредита для приобретения жилья;
  • высшего образования, среднеспециального образования, влия­ющего на получение ­ипотеки.

К сведению

По данным ПФР, с 1 января размер материнского капитала проиндексирован и составляет 453 026 руб., что на 23 600 больше, чем в 2014 г. Направления использования материнского капитала в текущем году остаются прежними: улучшение жилищных условий семьи, обучение и содержание детей в образовательных учреждениях, увеличение пенсии мамы.

С 2007 г. территориальные органы ПФР выдали более 5,6 млн государственных сертификатов на материнский капитал. В течение 2014 г. сертификаты получили более 730 000 российских семей. На сегодняшний день более 52% семей использовали средства материнского капитала, в т.ч. 48% полностью.

Самым востребованным направлением расходования средств материнского капитала по-прежнему остается улучшение жилищных условий: на эти цели средства направили 99% семей.

Источник: https://www.eg-online.ru/article/280839/

Как россияне могут улучшить свои жилищные условия

Возможно ли улучшение жилищных условий при условии, что купили квартиру?

Когда россияне переселятся с окраин в центр мегаполисов, что придет на смену ипотеке и что мешает нам отказаться от собственности на недвижимость? Об этом “Российской газете” рассказала президент Фонда “Институт экономики города”, ведущий эксперт в сфере жилищной политики Надежда Косарева.

Надежда Борисовна, этапы экономического развития нашей страны всегда совпадали с переменами на жилищном рынке. 1990-е годы – массовая приватизация, сейчас – время ипотеки. Что придет им на смену?

Надежда Косарева: Сейчас мы переходим к этапу, который условно можно назвать “создание комфортной городской среды”. Это когда квартира нужна не только как крыша над головой. Для человека становится важным, в каком доме он живет, что вокруг, есть ли детская площадка, далеко ли до работы или поликлиники, в какую школу пойдет ребенок.

В Хакасии появится “Молодежная ипотека”

То есть застройка на окраине городов отойдет в прошлое?

Надежда Косарева: Думаю, многие города станут более компактными. Эффективнее будет использоваться уже застроенная территория. По такому принципу устроены города на Западе. Там самая высокая плотность населения в центре, а дальше к периферии идет снижение плотности и этажности застройки.

Почему у нас наоборот?

Надежда Косарева: Причин много. Но постепенно и Россия придет к тому, что вокруг городов будет развиваться коттеджная и малоэтажная застройка, а в центре – расти высотки. Правда, процесс этот медленный, градостроительные изменения займут минимум 50-70 лет.

Пока важнее крыша

Считается, что создание той самой комфортной городской среды негативно влияет на уровень доступности жилья.

Надежда Косарева: Сейчас большинство новостроек возводится именно на периферии городов потому, что люди пока согласны поступиться качеством городской среды, затратами времени на поездки на работу и так далее – была бы крыша над головой по доступной цене.

И зарубежный опыт показывает, что как только городские власти начинают заботиться о комфортности городской среды, то стоимость недвижимости увеличивается. Такова плата за комфортную городскую среду. Все страны это понимают и осознанно идут на это, выделяя больше ресурсов на обеспечение доступности жилья для низкодоходных групп населения.

В России в основном строят многоподъездные многоэтажки, где до половины – квартиры-студии до 30 кв. метров. Получается такой муравейник.

Надежда Косарева: На сегодня такая планировка отвечает запросам потребителей. У людей мало денег, на большую квартиру не хватает. А потребность в жилье есть.

Но такая ситуация скорее характерна только для крупных городов, где семей гораздо больше, чем квартир. В стабильном, процветающем городе всегда квартир должно быть процентов на пять больше, чем домохозяйств, – это обеспечивает рынок жилья.

Но и плохо, когда доля пустующего жилья составляет 20 процентов и больше. В качестве такого примера можно назвать Магадан и другие северные поселения, где полно домов, заселенных только наполовину.

Двадцать лет ожидания

Нас ждет дальнейшее развитие рынка ипотеки? Есть ли ей альтернатива?

Надежда Косарева: Ипотека – инструмент замечательный. Она дает возможность не ждать долгие годы, пока накопишь деньги. Но, конечно, есть и недостатки.

Во-первых, банки выдают кредит, исходя из финансовых возможностей заемщика, для чего надо иметь определенный уровень дохода, а также средства на первый взнос. Во-вторых, нужна определенная психологическая установка. Ведь человек соглашается долгие годы жить в долг.

Но ипотека как инструмент для людей, которые в состоянии ею воспользоваться, должна быть обязательно. В 2004 году, когда развитие ипотеки только начиналось, взять ее могли позволить только 9 процентов семей. Сейчас таких уже больше 35 процентов. Это средние показатели по стране. Там, где жилье дороже, доступность его приобретения с ипотекой ниже.

Заемщики стали чаще брать кредит для первого взноса по ипотеке

Люди с каким доходом попадают в эти 35 процентов?

Надежда Косарева: Это семьи, месячный семейный доход которых составляет 90 тысяч рублей и более. Однако любой расчет здесь условен.

За основу, как правило, берется семья из трех человек и квартира размером 54 квадратных метра (по 18 метров на человека). Семья может быть и с более низким доходом, но у нее уже есть какое-то жилье и нужно просто расширить его площадь.

Понятно, что для таких граждан даже при меньшем количестве денег доступность приобретения другого жилья большей площади с ипотекой возрастает, поскольку за счет продажи имеющегося жилья можно оплатить больший размер первого взноса и потребуется меньший размер кредита.

Также надо понимать, что не все 35 процентов нуждаются в покупке квартиры, не все берут ипотечный кредит. Это просто критерий максимальной финансовой доступности. Сейчас государство поставило цель к 2024 году довести этот показатель до 50 процентов. При условии снижения инфляции, снижения ставок по ипотеке и роста реальных доходов населения я думаю, что это вполне реально.

Для россиян становится важным, есть ли рядом с домом детская площадка, далеко ли до работы и школы

Но ведь останутся и другие 50 процентов.

Надежда Косарева: Верно. И вот у них, к сожалению, крайне мало перспектив по улучшению своих жилищных условий. Даже если мы говорим об очередниках, которые стоят в очереди на получение социального жилья. Среднее время ожидания в очереди по стране сегодня составляет 20 лет. В некоторых городах процесс вообще не движется.

Есть различные программы на уровне регионов – где-то дают субсидии на приобретение жилья, где-то субсидируют процентную ставку. Но они не охватывают большие массы людей. Именно поэтому при всех достоинствах ипотеки нам нужно расширять линейку вариантов по улучшению жилищных условий, которые будут доступны для людей с более низкими доходами или другими потребительскими предпочтениями.

Вопрос ребром

Надежда Борисовна, вы сказали, что при всех достоинствах ипотеки нужно расширять линейку вариантов улучшения жилищных условий семей. И что это может быть?

Косарева: Например, коммерческое арендное жилье. Оно могло бы решить жилищный вопрос как минимум двух категорий населения. Первая – это приезжие из других регионов, которые не торопятся (или не могут) сразу купить квартиру в новом городе. На какое-то время им удобнее снимать квартиру.

Собственно, это сейчас и происходит на “сером” рынке, где взаимоотношения с наймодателем очень неустойчивые. Вторая категория – молодежь, которая хочет отделиться от родителей. У них тоже еще нет денег на покупку своей крыши над головой. Опять же удовлетворить их потребность сегодня можно только на “сером” рынке.

Для сравнения, во многих крупнейших городах Европы доля арендного жилья доходит до 80 процентов. У нас – 80 процентов или даже больше квартир находится в собственности россиян.

Многодетные семьи получат право на льготную ипотеку

С чем это связано, с нашим менталитетом?

Косарева: Причин много, но менталитет, конечно, имеет большое значение. Тридцать лет назад, когда началась приватизация, людям “грела душу” возможность стать собственником квадратных метров. При этом к найму жилья у нас относятся как к чему-то временному, чужому.

Вторая причина – экономическая. Сегодня строить коммерческое арендное жилье нерентабельно. Застройщики работают “на короткие дистанции” – два-три года – и спешат выйти из проекта. Это связано с тем, что нет длинных кредитных ресурсов, когда можно инвестировать на 10, 15, 20 лет в проект и получать возврат средств в течение длительного периода.

Плюс очень трудно конкурировать с “серым” рынком, который налогов не платит да еще и цены может держать низкие, так как нет необходимости возврата инвестиций (основная часть сдаваемого жилья приватизирована бесплатно). Вкупе это привело к тому, что проекты коммерческого арендного жилья почти не реализуются.

Еще один сегмент, который мог бы быть доступен гражданам с невысокими доходами, – это некоммерческий наем.

Это социальное жилье?

Косарева: Слово “социальное” в России применяется к договору соцнайма. Такое муниципальное жилье предоставляется в основном очередникам и еще нескольким группам населения. В Европе же под социальным жильем понимается доступное для найма жилье.

Это когда на некоммерческих условиях муниципалитетом либо даже коммерческой или некоммерческой организацией создается специальный жилищный фонд. Квартиры сдаются внаем по регулируемым ценам, которые должны быть по карману определенным слоям населения – тем, кто не может себе позволить ни купить, ни снять жилье на рыночных условиях.

Это не значит, что компания-наймодатель не получает прибыли. Но эта прибыль, как правило, очень небольшая и идет на формирование того же некоммерческого жилищного фонда.

Такое жилье, понятно, дешевле коммерческого.

Косарева: Конечно. В 2014 году в России была создана вся законодательная база для строительства подобных наемных домов социального использования, все квартиры в которых должны принадлежать одному лицу и предоставляться внаем.

В домах такого типа не менее половины квартир должны передаваться на основе договора некоммерческого найма. Остальные могут сдаваться по договору коммерческого найма. Правда, пока построено всего несколько таких домов в Санкт-Петербурге.

Выходит, будущее именно за некоммерческим наймом?

Косарева: Не только. Я вообще за многообразие. России нужны наемные коммерческие и некоммерческие дома, а также жилищно-строительные кооперативы. Такой кооператив выступает в роли застройщика, за счет чего можно сэкономить от 30 до 50 процентов на строительстве дома.

В идеальной структуре рынка сколько каждый из перечисленных вариантов должен занимать?

Косарева: Идеала нет. В каждом городе свои потребности. В мегаполисах “серый” наем сегодня составляет порядка 10-15 процентов.

Будет замечательно, если к этой цифре мы добавим еще 10 процентов легитимного коммерческого наемного жилья и столько же некоммерческого наемного фонда. На долю ЖСК также может приходиться 5-10 процентов.

Но это скорее касается именно крупных городов, потребность в таких фондах в небольших городах ниже, а в сельской местности и вовсе отсутствует.

Сделки с квартирами в ветхих домах освободят от нотариальных пошлин

Немного, честно говоря. Почему нельзя больше?

Косарева: Я не говорю, что нельзя. Нужно с чего-то начать. Ипотека ведь тоже появилась относительно недавно. А сейчас в год уже выдается больше миллиона кредитов.

Может быть, нужно подключить государство?

Косарева: Государство должно поддерживать такие проекты. Но главное, оно должно формировать условия для эффективности таких проектов.

Даже просто сигналы со стороны власти о важности развития таких форм играют большую роль.

Я надеюсь, лет через 10 в самых крупных городах мы приблизимся к той структуре жилищного фонда, о которой я сказала . Будут коммерческие и некоммерческие наемные дома.

А что будет с собственностью на жилье?

Косарева: Собственность останется доминирующим сегментом. К остальному люди еще должны привыкнуть.

Инфографика: “РГ”/ Леонид Кулешов/ Нина Егоршева

Источник: https://rg.ru/2018/07/29/kak-rossiiane-mogut-uluchshit-svoi-zhilishchnye-usloviia.html

Юр-консультант.ру
Добавить комментарий