Действительна ли электронная форма согласия на продажу квартиры?

Росреестр разъяснил, как защититься от сделок по ЭЦП

Действительна ли электронная форма согласия на продажу квартиры?

В последние дни на Хабре активно обсуждают фиктивные сделки, для которых мошенники используют электронные цифровые подписи (ЭЦП), оформленные на других граждан. В России действуют сотни центров сертификации, многие из которых предлагают быструю процедуру оформления цифровой подписи за 30 минут без личного посещения офиса.

Достаточно прислать сканы паспорта через интернет. Этим пользуются злоумышленники, имеющие доступ к персональным данным граждан. Здесь особых проблем нет.

Например, если ваша девушка работает в паспортном столе, в исполкоме, в зелёном банке, у сотового оператора, в администрации общежития, в отделе кадров любой компании, то вы без труда получите качественные сканы любого количества паспортов, вместе с другими личными данными жертв.

Как показал эксперимент, получить электронный ключ на любого человека действительно несложно. По нынешнему законодательству удостоверяющие центры РФ сами устанавливают регламент своей работы, поэтому имеют полное право проверять личность человека через интернет.

Главные вопросы: как защититься от такого мошенничества? Как узнать, что на ваше имя получена ЭЦП? Где увидеть список фирм, которые официально зарегистрированы на вас?
Неделю назад всех облетела новость о первом случае продажи квартиры мошенниками с помощью ЭЦП и подделки документов. Владелец квартиры в Москве по имени Роман обнаружил, что в очередной квитанции за коммунальные услуги у квартиры указан уже новый владелец. Гражданин обратился в Росреестр и выяснил, что осенью он подарил свою квартиру некоему жителю Уфы. Причём сделал это дистанционно, подписав документы своей электронной цифровой подписью.

Журналисты «Российской газеты» обратились за комментарием в Росреестр. Тот подтвердил информацию о сделке по квартире, расположенной по адресу: Москва, ул. Олонецкий проезд.

В Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) действительно есть сведения о том, что 22 октября 2018 года был совершен переход права на квартиру на основании договора дарения от 28 сентября 2018 года, составленного в простой письменной форме.

Документы были поданы в Росреестр в электронном виде и удостоверены электронными подписями как со стороны дарителя, так и со стороны одаряемого. Правовая экспертиза, которую производит регистратор, показала «подлинность усиленной квалифицированной электронной подписи, а также статуса сертификата».

«Согласно полученной информации, усиленная квалифицированная подпись дарителя и одаряемого выданы удостоверяющим центром ЗАО «Национальный удостоверяющий центр», аккредитованным Министерством цифрового развития, связи и массовых коммуникаций РФ. Договор дарения квартиры подписан обеими сторонами в пределах срока действия сертификатов электронной подписи и практически в одно время. Таким образом, полномочия дарителя и одаряемого были подтверждены в установленном порядке», — сообщил Росреестр.

Нужно заметить, что ЗАО «Национальный удостоверяющий центр» (НУЦ) — не какая-то фирма-однодневка. Компания работает уже 15 лет и входит в топ-10 крупнейших розничных УЦ (по её собственному заявлению).

Как же защититься от использования ЭЦП, оформленной на ваше имя? Хабраюзер PaulZi в статье «Мошенники и ЭЦП — всё очень плохо» рассказывает о собственном опыте, где он с супругой без их ведома стали директорами нескольких ООО.

Автор рекомендует воспользоваться так называемой «38-й формой», то есть формой 38001. Её нужно заполнить и лично отвезти в регистрирующий орган (в Москве это 46 налоговая).

Она запрещает регистрацию юридических лиц без личного присутствия (возможно, только в Москве).

Чтобы уберечься от сделок с недвижимостью, Росреестр рекомендует гражданам принести заявление о невозможности проведения сделок с их недвижимостью без личного участия. После получения такого заявления в ЕГРН вносится специальная запись. Эта запись — основание для возврата без рассмотрения заявления с просьбой зарегистрировать недвижимость на другого человека, даже если у него на руках имеется нотариально заверенная доверенность.

Такое заявление можно подать в электронном виде в личном кабинете Росреестра. Обратиться с заявлением также можно лично в офисы МФЦ на всей территории России.

И если квартира в одном регионе, а гражданин находится в другом, то сейчас это не проблема, так как ведомство работает экстерриториально. Услуга предоставляется Росреестром бесплатно.

Срок внесения записи в ЕГРН — не более пяти дней.

  • ЭЦП
  • Росреестр
  • удостоверяющие центры
  • электронная цифровая подпись
  • 31 августа 2016 в 12:39
  • 21 марта 2015 в 15:58
  • 6 июля 2010 в 14:26
  • 22 июня 2010 в 02:10

Источник: https://habr.com/ru/news/t/453802/

Как цифровая подпись может оставить собственников без жилья

Действительна ли электронная форма согласия на продажу квартиры?

Одной из громких обсуждаемых тем последних дней стала история москвича, у которого отняли квартиру, использовав фальшивую цифровую подпись. Это первый случай мошенничества с недвижимостью с применением высоких технологий.

Москвич – владелец дорогой квартиры на Тверской улице. Он в этой квартире живет и прописан вместе с сыном. В мае платежка за коммунальные услуги пришла ему с совершенно другой фамилией хозяина жилья.

В МФЦ и в Росреестре столичного жителя огорошили, объяснив, что несколько месяцев назад он подарил свою квартиру некоему жителю Уфы. Сделал он это удаленно, используя цифровую подпись.

У москвича же, по его словам, этой подписи нет и никогда не было.

Для непосвященных объясним – электронная подпись – это флешка, к которой нужно знать ПИН-код. С цифровой подписью не нужно приходить на сделку, подписывать каждую страничку договора. Обладая цифровой подписью, с квартирой можно делать все что угодно, в том числе и продать.

В Госдуме предложили автоматически удалять аккаунты умерших

Кстати, когда жилье покупают в ипотеку, то банки даже стимулируют продавца и покупателя на совершение сделки удаленно. Так они оптимизируют свои издержки. После того как сделка совершена, новый собственник удаленно подает документы в Росреестр и вступает в права.

Подпись нельзя получить удаленно. Необходимо лично прийти в аккредитованный центр с паспортом, написать заявление, подписать его и только после этого получить флешку с паролем.

Иными словами, если кто-то вступил в сговор с сотрудником такого центра, то, имея паспортные данные владельца, преступник может завладеть квартирой.

В стране сейчас работает около полтысячи удостоверяющих центров, единого реестра подписей нет.

За разъяснением ситуации с юридической точки зрения корреспондент “РГ” обратился в Росреестр. Вот что удалось узнать.

О сделке по квартире, расположенной по адресу: Москва, ул. Олонецкий проезд в ведомстве объяснили, что Росреестр проанализировал документы, представленные на госрегистрацию права.

В Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) действительно есть сведения о том, что 22 октября 2018 года был совершен переход права на квартиру на основании договора дарения от 28 сентября 2018 года, составленного в простой письменной форме.

Документы были поданы в Росреестр в электронном виде и удостоверены электронными подписями как со стороны дарителя, так и со стороны одаряемого. Правовая экспертиза, которую производит регистратор, показала “подлинность усиленной квалифицированной электронной подписи, а также статуса сертификата”.

“Согласно полученной информации, усиленная квалифицированная подпись дарителя и одаряемого выданы удостоверяющим центром ЗАО “Национальный удостоверяющий центр”, аккредитованным Министерством цифрового развития, связи и массовых коммуникаций РФ.

Договор дарения квартиры подписан обеими сторонами в пределах срока действия сертификатов электронной подписи и практически в одно время. Таким образом, полномочия дарителя и одаряемого были подтверждены в установленном”. Результаты проверки ведомство передало в правоохранительные органы.

Теперь разберемся с электронной подписью и удостоверяющими центрами.

Закон возлагает ответственность за работу удостоверяющих центров на сами эти центры

Электронная подпись – это цифровой аналог собственноручной подписи. Закрепленный электронной подписью документ имеет такую же юридическую силу, как и бумажный. Электронные подписи бывают квалифицированными и нет.

Усиленная квалифицированная электронная подпись отличается от усиленной неквалифицированной тем, что для ее формирования используются средства криптографической защиты информации (СКЗИ). Их сертифицирует ФСБ.

И выдать такую подпись может только удостоверяющий центр, имеющий аккредитацию. Список таких центров есть на сайте министерства.

Требования к удостоверяющим центрам, в которых изготавливают электронные подписи, прописаны в Законе “Об электронной подписи”. По этому закону ответственность за работу удостоверяющих центров возложена на… сами центры.

В Росреестре считают, что ответственность центров недостаточно конкретизирована. А еще в ведомстве обратили наше внимание на то, что порядок работы центров, их права и обязанности устанавливаются этими центрами самостоятельно.

А в Законе “Об электронной подписи” нет требований “о форме подтверждения полномочий доверенного лица”.

Ничего не сказано о способе установления личности заявителя. “Такая правовая неопределенность не позволяет однозначно утверждать, что заявитель или его доверенное лицо действительно обращался в удостоверяющий центр для получения электронной подписи”, – сказали в Росреестре.

Как не стать жертвой “черного риелтора”

Росреестр считает, что необходимо повысить защищенность прав собственников при общении их с удостоверяющими центрами.

Ведомство предлагает выдавать усиленные квалифицированные электронные подписи исключительно государственными центрами.

А еще Росреестр предлагает установить ограничения в отношении удостоверяющих центров, выдающих усиленные квалифицированные электронные подписи для взаимодействия с органом регистрации прав.

В частности, предлагается заключать типовые соглашения между Росреестром и удостоверяющими центрами, которые бы регламентировали выдачу электронных подписей для регистрации недвижимости.

В случае нарушения соглашения оно может быть расторгнуто по инициативе органа регистрации прав с предъявлением регрессных требований.

Между тем

Росреестр рекомендует гражданам принести им заявление о невозможности проведения сделок с их недвижимостью без их личного участия. После получения такого заявления в ЕГРН вносится специальная запись.

Она – основание для возврата без рассмотрения заявления с просьбой зарегистрировать недвижимость на другого человека, даже если у него на руках имеется нотариально заверенная доверенность.

Такое заявление можно подать в электронном виде в личном кабинете Росреестра (сервис расположен на главной странице сайта ведомства). Обратиться с таким заявлением также можно лично в офисы МФЦ на всей территории России.

И если квартира в одном регионе, а гражданин находится в другом, то сейчас это не проблема, так как ведомство работает экстерриториально. Услуга предоставляется Росреестром бесплатно. Срок внесения записи в ЕГРН – не более 5 дней.

Источник: https://rg.ru/2019/05/27/kak-cifrovaia-podpis-mozhet-ostavit-sobstvennikov-bez-zhilia.html

Электронная подлость: как лишиться жилья в один клик

Действительна ли электронная форма согласия на продажу квартиры?

В Госдуму внесли законопроект, который призван защитить россиян от подделок электронных подписей. Законодательство в этой сфере будет ужесточено в случае принятия поправок.

В последнее время уязвимостью в системе начали пользоваться мошенники, которые занимаются отъемом недвижимости. Система, изначально задуманная для того, чтобы облегчить людям жизнь, в итоге создает им проблемы на ровном месте.

Как россияне лишаются своих квадратных метров одним кликом и можно ли вернуть квартиру после того, как мошенники переписали ее на себя, — разбирались «Известия».

Получили, расписались

В столичном регионе за минувший месяц было зарегистрировано уже два случая мошенничества с недвижимостью, при которых использовали поддельные электронные подписи. Обе сделки удалось провести через портал Росреестра. Причем в первом случае собственник даже не имел электронной подписи, которая должна храниться в базе.

О том, что квартира была «подарена» другому лицу, владелец квартиры узнал, получив платежный документ на чужую фамилию.

Во втором же случае мошенники использовали старые паспортные данные владельца недвижимости.

Афера вскрылась после того, как мужчина решил оформить резидентное разрешение на парковку, но получил отказ из-за того, что более не является собственником жилья, сообщает «Коммерсантъ».

ТАСС/Александр Рюмин

По данным Минкомсвязи, в России насчитывается около 500 удостоверяющих центров, в которых можно получить электронную подпись. В Росреестре настаивают на усилении контроля, а новый законопроект предполагает, что вносить сведения в ЕГРН с использованием электронных документов можно будет лишь с предварительного согласия собственника.

Владелец квартиры может подать заявление в Росреестр о том, что любые сделки с недвижимостью можно совершать только в его личном присутствии. Однако, по словам автора законопроекта председателя комитета Госдумы по государственному строительству и законодательству Павла Крашенинникова, даже наличие такого документа не может обезопасить граждан в полной мере.

«На практике применение такого способа идентификации, как усиленная квалифицированная электронная подпись, не защищено от риска получения ключа проверки электронной подписи неуправомоченным лицом.

В последнее время выявились новые мошеннические схемы завладения чужой недвижимостью — путем получения незаконного доступа к ключу проверки электронной подписи и последующей подачи в Росреестр соответствующего заявления от имени собственника в электронной форме», — говорится в пояснительной записке к законопроекту, внесенному в Госдуму 11 июня.

Закон написан

По время заседания, на котором рассматривался вопрос об ужесточении контроля за использованием электронных подписей, лидер ЛДПР Владимир Жириновский призвал навести порядок в этой сфере и связал текущее состояние дел с недостаточным профессионализмом людей, которые принимали закон.

«Появились мошеннические схемы с электронной подписью.

Мы же здесь приняли соответствующий закон — кто его готовил, где аппарат, где юристы?! Неужели нельзя было предусмотреть с самого начала, что по вопросам недвижимости не должно быть никаких электронных подписей, подписи ставить на договорах купли-продажи обязательно у нотариуса, живьем, обычной ручкой с синими чернилами? Любой мошенник может вот сейчас вас лишить жилья — вы отобьетесь, но полгода будете бегать по судам, по прокуратурам, а в вашем доме будет жить другой человек», — возмутился лидер ЛДПР. Одновременно он призвал принять закон, который защитит одиноких людей от незаконных сделок с недвижимостью.

Цифровую подпись можно использовать не только для осуществления сделок с недвижимостью, но и при дистанционном оформлении документов, а в ряде случаев при получении кредитов в микрофинансовых организациях. Зачастую мошеннические схемы связаны с оформлением юридических лиц на граждан, которые об этом даже не подозревают.

Самих удостоверяющих центров должно стать меньше, а отбор в них гораздо жестче, рассказал в интервью «Известиями» председатель комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков.

«Электронная подпись, к сожалению, в последнее время стала инструментом многих преступлений, мошенничества, в том числе при переходе из одного негосударственного пенсионного фонда в другой, при продаже жилья, при оформлении кредитов. Поэтому необходимо навести порядок.

Правительство подготовило законопроект по наведению порядка с удостоверяющими центрами. Их будет меньше, будут очень жесткие требования, в том числе к капиталу таких удостоверяющих центров. Им будет что терять, если они что-то нарушат.

Ну и наши силовые структуры будут более серьезно подключены к этому вопросу по контролю за электронной подписью и правильному использованию», — подчеркнул Аксаков.

В Федеральной нотариальной палате также предостерегли об опасностях, связанных с применением цифровых технологий в сфере купли-продажи недвижимости.

Без объективного контроля такие операции могут быть сопряжены с большим риском мошенничества.

Электронная подпись может упростить работу мошенников, причем жертвами могут стать не только пожилые люди, но и молодежь, активно пользующаяся мобильными приложениями.

«В эпоху цифровизации нотариальное сообщество позаботилось о дополнительных мерах защиты документов в «цифре». Удостоверяя электронный документ, нотариус делает это своей усиленной квалифицированной электронной подписью.

Документ направляется в государственные реестры, выдается человеку на специальном носителе или пересылается по безопасным каналам на его почту, и он также хранится в единой информационной системе нотариата, что исключает его подделку», — отметили в Федеральной нотариальной палате (ФНП)

Быстрые деньги

Благодаря удобству формат электронной подписи стал более популярным в России, но вместе с тем электронная подпись дает возможность мошенникам обогатиться за чужой счет. В этом, по мнению преподавателя юридического факультета МГИМО, адвоката Виктории Данильченко, могут быть замешаны недобросовестные сотрудники удостоверяющих центров.

«Неправомерное использование электронной подписи (подделка или регистрация на третье лицо) в отъеме жилья встречается редко, но, на мой взгляд, в скором будущем мы будем слышать о таких историях всё чаще и чаще. Зачастую соучастниками мошеннических схем становятся и сотрудники специализированных удостоверяющих центров, которые и выдают электронную подпись», — поясняет Данильченко.

По ее словам, в центрах оформления электронной подписи мошенники пытаются использовать поддельные паспорта или просроченные документы.

ТАСС/Станислав Красильников

«Минкомсвязь уже предоставило проект поправок в Уголовный кодекс РФ, предусматривающих наказание для сотрудников таких центров в виде штрафа до 300 тыс. рублей или исправительных работ сроком на два года, либо лишением права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью на срок до трех лет», — отмечает юрист.

За выдачу электронной подписи с заведомо недостоверной информацией о владельце, согласно законопроекту, грозит наказание вплоть до лишения свободы сроком до пяти лет.

Юристы советуют гражданам не только писать заявления в Росреестр о невозможности проведения сделок без личного участия, но и крайне осторожно обращаться со сканами документов в интернете, поскольку они также могут стать опасными инструментами в руках мошенников.

Исключить мошеннические действия в отношении недвижимости на сто процентов невозможно, потому что для подделки подписи используют фальшивые доверенности. Совершать электронные сделки с недвижимостью можно в течение срока действия подписи, то есть одного года, рассказала «Известиям» юрист Европейской юридической службы Людмила Старовойтова.

«Случаи доведения преступных действий до регистрации перехода права как правило в большинстве случаев пресекаются на ранних стадиях благодаря взаимодействию управления Росреестра с правоохранительными структурами, нотариатом, судебными приставами и другими органами.

Если гражданину стало известно о совершении в отношении принадлежащей ему недвижимости противоправных действий, нужно незамедлительно обращаться в полицию с заявлением о мошенничестве в отношении неопределенного круга лиц.

Также признать совершенную сделку недействительной можно в судебном порядке», — уточняет юрист.

Источник: https://iz.ru/889002/anastasiia-chepovskaia/elektronnaia-podlost-kak-lishitsia-zhilia-v-odin-klik

Срочно передать документы в другой город: поможет нотариус

Действительна ли электронная форма согласия на продажу квартиры?

Иногда случается так, что какой-то документ нужен прямо здесь и сейчас, но его оригинал находится в другом городе, а времени на то, чтобы переслать его почтой, нет. Или наоборот — срочно нужно переслать нотариальную доверенность в другой город, а счет идет на минуты — срывается сделка или важное семейное дело.

В современном мире главная ценность — время. Многие из нас либо живут на два города, либо имеют родственников, которые живут за много тысяч километров, либо вынуждены по работе/делам бизнеса взаимодействовать с коллегами и партнерами из разных регионов. С появлением интернета и мобильной связи жить и работать стало проще.

Обмен информацией, общение, решение деловых вопросов в режиме онлайн — все это возможно давно. Но люди до сих пор испытывают сложности, когда нужно передать документы из одного города в другой.

В эру высоких технологий люди продолжают передавать документы почтой, через проводника поезда, курьерскими службами, просят об этом знакомых…. Каждый раз это приводит к трате нервов, времени и денег.

Согласие на выезд ребенка за границу, доверенность — для оформления этих документов люди передают из города в город свидетельства о рождении, паспорта, каждый раз рискуя банально потерять документы, восстановление которых займет много времени. Курьерские службы тоже не всегда способны помочь.

Во-первых, это дорого, во-вторых, если речь идет о больших расстояниях, вы все равно потеряете несколько дней. В-третьих, нередки случаи, когда даже известные фирмы не способны обеспечить сохранность документов. Так москвич Константин П.

передал в Свердловскую область пакет документов, в числе прочего — удостоверенную нотариусом доверенность на продажу квартиры. Пакет прибыл в пункт назначения, однако оказался сильно поврежден — документы залило водой в дороге. Понятно, что деньги курьерская фирма вернула, но сделка не состоялась, а документы пришлось восстанавливать. 

Сегодня нет нужды рисковать документами, деньгами и временем. В подобной ситуации можно полностью полагаться на помощь нотариуса.

Когда срочно потребуется направить удостоверенный документ в другой город, он переведет документ в электронный вид и удостоверит равнозначность электронного документа документу на бумажном носителе. И уже в электронном виде документ будет направлен туда, где его так ждут.

Вы можете заранее обговорить с получателем, у какого нотариуса ему удобно будет получить документ. Нотариус в другом городе переведет документ обратно из электронной формы в бумажную, удостоверит и выдаст его на руки. 

Для тех, кто ведет бизнес, это нотариальное действие тоже будет полезно. Например, при удостоверении сделки по отчуждению долей в ООО, нотариус может выдать лист записи налоговых органов, удостоверив равнозначность документа на бумажном носителе электронному документу.

Изготовленный нотариусом электронный документ имеет ту же юридическую силу, что и документ на бумажном носителе, равнозначность которому удостоверена нотариусом.

Основами законодательства Российской Федерации о нотариате предусмотрены следующие виды нотариальных действий, которые способны помочь документу преодолеть любое расстояние в кратчайшие сроки: 

— удостоверение равнозначности электронного документа документу на бумажном носителе;

— удостоверение равнозначности документа на бумажном носителе электронному документу.

Процедура удостоверения равнозначности электронного и бумажного документов означает подтверждение тождественности содержания изготовленного нотариусом электронного документа содержанию документа, представленного нотариусу на бумажном носителе. 

Изготовление электронного документа для удостоверения его равнозначности документу на бумажном носителе осуществляется нотариусом путем изготовления электронного образа документа на бумажном носителе и подписания его квалифицированной электронной подписью нотариуса.

При этом необходимо помнить, что не допускается удостоверение равнозначности электронного документа документу на бумажном носителе в отношении сделок, заключенных в простой письменной форме, а также документов, удостоверяющих личность.

Удостоверение же равнозначности документа на бумажном носителе электронному документу означает подтверждение тождественности содержания представленного нотариусу электронного документа содержанию изготовленного нотариусом документа на бумажном носителе.

Изготовленный нотариусом документ на бумажном носителе имеет ту же юридическую силу, что и электронный документ, равнозначность которому удостоверена нотариусом.

Представленный нотариусу электронный документ должен быть подписан квалифицированной электронной подписью. 

Удобство, безопасность, скорость — главные достоинства процедуры удостоверения равнозначности электронного и бумажного документов. Кроме того, это нотариальное действие поможет ощутимо сэкономить. Тарифы следующие:

— за удостоверение равнозначности документа на бумажном носителе электронному документу — 50 рублей за каждую страницу документа на бумажном носителе;

— за удостоверение равнозначности электронного документа документу на бумажном носителе — 50 рублей за каждую страницу документа на бумажном носителе.

Кроме нотариального тарифа также взимается плата за правовую и техническую работы. Ее размер зависит от региона, в котором совершается нотариальное действие. 

Для сравнения: стоимость передачи документов курьерской службой, скажем, из Москвы в Екатеринбург, составит от 1000 до 3000 тысяч рублей. Ждать получателю придется как минимум — сутки, а в среднем — 2-3 дня.

 При этом никто не может гарантировать, что документы дойдут в целости и сохранности.

А ведь если вы передаете, к примеру, свидетельство о рождении ребенка чтобы получить согласие на выезд за границу, вам придется платить дважды — за то, чтобы документ доставили получателю, а потом — за то, чтобы документ отправили обратно.

письменное полномочие, предоставляемое одним лицом другому лицу, на совершение сделки с третьим лицомуполномоченное государством должностное лицо, имеющее право совершать нотариальные действия от имени Российской Федерации в интересах российских граждан и организаций (юридических лиц).действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.документ, предоставляющий лицу право на совершение определенного действия лицом, чье согласие требуется для совершения той или иной сделки в соответствии с законом. К числу нотариально удостоверенных согласий относятся: согласие супруга на совершение сделки (как для приобретения, так и для отчуждения имущества), согласие на отказ от приватизации, согласие на выезд за границу несовершеннолетнего ребенка, согласие собственников (нанимателей) жилья на временную регистрацию.юридически значимое действие, совершаемое нотариусом или уполномоченным должностным лицом в соответствии с Основами законодательства РФ о нотариате.

Источник: https://notariat.ru/sovet/pages/tag/srochno-peredat-dokumenty-v-drugoi-gorod-pomozhet-notarius

Согласие супруга на продажу квартиры

Действительна ли электронная форма согласия на продажу квартиры?

Последнее обновление: 15.01.2019

По закону предполагается, что муж и жена, вступая в сделки с третьими лицами, руководствуются взаимным согласием и действуют сообща. Для мелких бытовых сделок достаточно устного согласия, но для крупных сделок, требующих государственной регистрации (в частности – для сделок с недвижимостью) ситуация немного сложнее. Здесь уже нужно официальное подтверждение.

Согласие супруга на продажу квартиры – это нотариально удостоверенное письмо-заявление, в котором один супруг ясно выражает свою волю, указывая, что не возражает против продажи указанной квартиры другим супругом.

Такое согласие супруга на совершение сделки основано на обоюдном праве мужа и жены распоряжаться их совместно нажитым имуществом (подробнее о совместной собственности супругов – см. по ссылке в Глоссарии).

Подписанное и удостоверенное нотариусом, это согласие вместе с Договором купли-продажи квартиры подается на регистрацию сделки в Росреестр.

Обязательное условие письменного нотариального согласия супруга на продажу квартиры установлено статьей 35 СК РФ. И если согласие мужа или жены на отчуждение недвижимости не было получено, то он или она, соответственно, вправе оспорить совершенную сделку в суде.

Срок действия такого супружеского согласия законом не предусмотрен (т.е. оно бессрочное), если срок прямо не указан в самом заявлении.

Причем, если супруг/-га проживает за границей, то его (ее) согласие может быть удостоверено нотариусом той страны, в которой он (она) проживает.

Если купил квартиру по ДДУ до брака, а собственность оформил уже в браке, то будет ли квартира общей собственностью супругов?

Когда нужно согласие супруга на продажу квартиры?

При продаже квартиры согласие супруга требуется в том случае, когда в Титуле или в Выписке из ЕГРН указан в качестве собственника только один из супругов, но из других документов следует, что квартира находится в совместной собственности обоих супругов. То есть другой супруг не является титульным собственником, но тем не менее, в силу закона, он – тоже собственник, и его согласие на сделку нужно.

Документами, которые могут указывать на совместную собственность супругов являются, прежде всего, паспорт Продавца (штамп о регистрации брака/развода и его дата), и документ-основание получения права собственности. Например, Договор купли-продажи квартиры (ДКП) или Договор долевого участия (ДДУ), из которого видно, что квартира была куплена в период брака Продавца.

Нужно ли согласие бывшего супруга для продажи квартиры?

Важно! Согласие супруга на продажу квартиры необходимо даже в том случае, когда супруг – бывший.

Значение имеет наличие зарегистрированного брака у Продавца на момент приобретения квартиры в его собственность.

После этого супруги могли развестись, но право совместной собственности от этого не исчезает, поэтому согласие бывшего супруга (бывшего мужа или жены) на продажу все равно нужно, если квартира была куплена в период их брака.

Вообще, если имела место совместная собственность супругов, то для любого отчуждения недвижимости нужно письменное согласие супруга на сделку. Это касается не только продажи квартиры на вторичном рынке (по Договору купли-продажи), но и продажи прав требования на первичном рынке (по Договору уступки прав требования).

Такое же согласие супруга нужно и при дарении квартиры.

Образец Согласия супруга на продажу квартиры можно скачать здесь 

Когда согласие супруга на продажу квартиры НЕ требуется?

Если Продавец приобретал квартиру, находясь в браке, но предъявляет Покупателю Брачный контракт, где права его супруги/-га в отношении данной квартиры ограничены, то приоритетом является именно контракт. Т.е.

присутствуют или нет у супруги/-га права на эту квартиру будет определять Брачный контракт, а не Гражданский и Семейный кодексы.

И если по условиям контракта супруг не имеет прав на квартиру, то и согласия его при продаже этой квартиры не нужно.

Также об отсутствии прав мужа или жены на квартиру может говорить Соглашение о разделе общего имущества супругов, или Решение суда о разделе общего имущества супругов (после их развода, например). В любом из этих документов должно быть четко определено, что в результате раздела, квартира принадлежит только мужу или только жене.

Такие документы может запросить и регистратор в качестве подтверждения отсутствия прав на квартиру у супруги Продавца.

Кроме того, согласие супруга на продажу квартиры НЕ требуется в следующих случаях:

  • когда квартира была получена одним из супругов (Продавцом) по наследству;
  • когда квартира была подарена лично Продавцу;
  • когда квартира была приватизирована только на Продавца, а его супруг писал отказ от приватизации.

В этих случаях квартира НЕ является совместной собственностью супругов, даже если она оказалась в собственности одного из них в период их брака. Если же квартира перешла в собственность одного из супругов ДО или ПОСЛЕ брака, то она тем более НЕ является их совместной собственностью.

Ну и конечно, согласие супруга не нужно, если квартира оформлена на мужа и жену вместе (т.е. они оба – титульные собственники). При продаже квартиры, они оба выступают как Продавцы, и оба подписывают Договор купли-продажи, выражая таким образом свою супружескую солидарность.

Как супругам распределять налоговые вычеты за покупку квартиры между собой – см. в заметке по ссылке.

Заявление о гражданском состоянии

При покупке квартиры, Покупателю не всегда бывает ясно, является ли квартира общей собственностью супругов или нет. Особенно, когда наличие второго супруга вообще не очевидно.

Если в Титуле (или в Выписке из ЕГРН) представлен только один человек, и из других документов не очень понятно, был ли владелец квартиры женат (например, у Продавца свежий, только что полученный паспорт), то страховки ради следует запросить у Продавца нотариально заверенное Заявление о гражданском состоянии.

В этом заявлении Продавец официально уведомляет Покупателя (нотариус выступает свидетелем), что он (Продавец) не женат, и не был женат на момент приобретения квартиры в свою собственность.

Полезно будет ему напомнить, что если это окажется не так, то его действия будут оцениваться судом по уголовной статье №159 – мошенничество.

Образец Заявления о гражданском состоянии можно скачать здесь. 

Сведения о браке Продавца квартиры – у нотариуса

Другой способ проверить, был ли женат Продавец на момент приобретения квартиры в свою собственность – выяснить это в архиве ЗАГСов.

Существует единый государственный реестр записей актов гражданского состояния (ЕГР ЗАГС), которым управляет ФНС России.

Доступ к этому реестру, помимо сотрудников ЗАГСов и ИФНС, имеют также и нотариусы (см. указ Президента об этом – здесь).

То есть каждый нотариус в рамках системы межведомственного электронного взаимодействия (СМЭВ) может быстро узнать сведения о браках и разводах конкретного гражданина. В результате станет ясно, нужно ли требовать согласия мужа или жены (в т.ч. бывших) на совершение сделки с их общим имуществом.

Это еще один повод удостоверять сделку с недвижимостью у нотариуса. Другие поводы для этого перечислены в отдельной заметке по ссылке.

Мошенничество с квартирами. Поучительные истории с примерами из практики.

О возможной совместной собственности и письменном согласии супруга на продажу квартиры должен помнить, прежде всего, Покупатель (т.к. это именно его риск).

Сделку могут зарегистрировать и без этого документа, даже если регистратор видит паспорт Продавца с отметкой о браке. Тогда в едином реестре прав на недвижимость будут внесены сведения о том, что государственная регистрация совершена без необходимого в силу закона согласия третьего лица.

И эти сведения, соответственно, будут присутствовать затем в Выписке ЕГРН в разделе «Дополнительные сведения».

Другими словами, Покупатель вполне может купить квартиру и зарегистрировать свои права на нее и без этой бумаги (без письменного согласия супруги Продавца). Но ему следует помнить, что супруг, чьи права были нарушены при продаже квартиры без его согласия, вправе подать иск в суд о признании сделки недействительной.

Срок исковой давности здесь – один год (п.2 ст. 181 ГК РФ).

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/soglasie-supruga-na-sdelku/

Что такое электронная регистрация права собственности

Действительна ли электронная форма согласия на продажу квартиры?

После покупки квартиры каждый покупатель должен обязательно пройти процедуру государственной регистрации права собственности. И если раньше ему приходилось выстоять очередь в Росреестре или МФЦ, подать документы на регистрацию, а потом снова приехать за документами, то теперь всё гораздо проще.

Сервис «Электронная регистрация» позволяет покупателям недвижимости оформить право собственности без посещения Росреестра или МФЦ

С помощью электронной регистрации уже зарегистрировано более 100 000 сделок по всей России. Несмотря на очевидное удобство сервиса, его стремительное развитие неизбежно влечет появление споров, мифов и вопросов.

Как работает сервис? 

Отправка документов на регистрацию проходит в отделении Сбербанка или в офисе застройщика за 15 минут прямо на сделке. Документы будут зарегистрированы в течение 3-7 дней и придут на электронную почту всем участникам сделки.

Сервис доступен для покупки квартир в новостройках и на вторичном рынке, в том числе, в ипотеку. Подробнее о сервисе

Какие документы получает покупатель после регистрации?    

После электронной регистрации покупатель недвижимости на вторичном рынке получает документы на электронную почту:

  • Договор купли-продажи с электронной подписью Росреестра о регистрации перехода права собственности.
  • Выписку из единого государственного реестра недвижимости, подтверждающую переход права собственности с УКЭП (усиленной квалифицированной электронной подписью) регистратора.

Покупатель квартиры в новостройке получает договор долевого участия с электронной подписью Росреестра о регистрации права требования.

А как получить бумажное свидетельство о собственности?

С 15 июля 2016 года выписка из ЕГРН является единственным документом, который подтверждает право собственности и содержит всю информацию по переходу прав и обременениям на объект недвижимости.

Бумажные свидетельства Росреестр больше не выдаёт   

В выписке из ЕГРН содержится больше информации, чем в свидетельстве. Все новые сведения о недвижимости сразу вносятся в базу реестра, поэтому в выписке будет самая свежая и актуальная информация, а свидетельство могло быть выдано десятки лет назад и устареть. 

Например

Анатолий решил приобрести квартиру в 2017 году. Он приехал по указанному адресу и попросил владельца квартиры предоставить документы. Продавец показал свидетельство о праве собственности, выданное 2001 году. Выписку из ЕГРН он отказался предоставлять, поэтому Анатолий сам обратился в Росреестр.

Спустя 3 дня он получил выписку и узнал, что квартира находится под арестом. Оказалось, что бывшая супруга продавца подала на развод и требует раздела имущества. 

Владельцы недвижимости могут доказать свое право выпиской из ЕГРН, что уменьшит риск мошенничества в операциях с недвижимостью

Заказать выписку можно в МФЦ или на сайте Росреестра, через 3 дня она будет готова и придёт на электронную почту.

Можно ли подделать электронные документы?

Подделка исключена. Все документы будут храниться в электронном виде, также в системе безопасности будут фиксировать даты выдачи выписок. Гражданина, предоставляющего бумажный документ, можно будет проверить по базе Росреестра.

Все электронные документы подписываются УКЭП (усиленной квалифицированной электронной подписью) регистратора. Таким образом, если какой-либо документ будет отредактирован, то потеряет связь с УКЭП регистратора, и документ будет недействителен.

Что такое электронная подпись, и как она выглядит? 

Усиленная квалифицированная электронная подпись (УКЭП), согласно определению с портала Госуслуги — электронная подпись, которая создается с привлечением криптографических средств, подтвержденных компетентными органами, а именно ФСБ РФ.

Гарантом её подлинности выступает специальный сертификат, выданный аккредитованным удостоверяющим центром. Электронный документ, подписанный УКЭП, имеет такую же юридическую силу, как и бумажный, который подписан собственноручно.

Таким образом, УКЭП — это электронный аналог вашей подписи. 

В письме клиенту УКЭП выглядит как файл с расширением *.sig, например «Выписка_ЕГРН.pdf.sig». 

Если открыть электронную подпись, она будет выглядеть вот так: 

Ничего не понятно, потому что это шифр для машин.  

Выписку, которую вы получаете после электронной регистрации, не обязательно предоставлять в госорганы для получения каких-либо услуг согласно п. 1 ст. 7 Федерального закона №210 «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг». Госорганы обязаны самостоятельно запросить её в Росреестре, если она необходима.

Как прописаться в квартире после электронной регистрации?  

Чтобы прописаться в квартире, нужно обратиться в паспортный стол, МФЦ, подразделение ГУВМ МВД (заменяющее ФМС), управляющую компанию (в некоторых существуют паспортные столы) или воспользоваться порталом Госуслуги. 

Подробная статья о том, как прописаться в квартире

В качестве подтверждения права собственности можно предоставить выписку из ЕГРН, которая пришла вам на почту после электронной регистрации.

Согласно 218 ФЗ, право собственности на недвижимость удостоверяется именно выпиской из ЕГРН. Бумажные свидетельства Росреестр больше не выдаёт, поэтому требовать их не имеют права

Если вам отказывают в принятии документов, ссылайтесь на закон и требуйте официальный отказ с указанием ФИО и должности сотрудника. Отсканированный отказ отправьте на help@domclick.ru.

Специалисты сервиса «Электронная регистрация» помогут вам разрешить эту ситуацию.   

Как перевести лицевой счет на себя для оплаты ЖКХ?

Передавая квартиру в собственность от одного лица к другому, нужно переоформить её лицевой счёт на имя нового владельца.

Для этого вам нужно обратиться в управляющую организацию и в единый информационно-расчетный центр для перезаключения договоров на нового владельца с энергетиками, водоснабжающей и газоснабжающей организациями на поставку ресурсов.

Потребуются документы:

  • справка о количестве прописанных лиц в квартире.

Как получить налоговый имущественный вычет при электронной регистрации?

Налоговый вычет составляет 13% от стоимости недвижимости и всех выплаченных процентов. Максимально возможная сумма для расчета имущественного вычета – 2 млн руб., а для процентов по ипотеке – 3 млн руб.

Таким образом, до 260 000 рублей можно вернуть из своих налогов при покупке квартиры, а также до 390 000 рублей за выплаченные проценты по ипотеке.

 Подать заявление на налоговый вычет и узнать список необходимых документов можно на сайте Федеральной налоговой службы в личном кабинете или через сервис Сбербанка.

Согласно 218-ФЗ выписка из ЕГРН является официальным подтверждением проведенной государственной регистрации прав на недвижимое имущество, поэтому может быть предоставлена для подтверждения права на получение имущественного налогового вычета.

Как использовать материнский капитал, если регистрировал собственность в электронном виде?

Чтобы воспользоваться материнским капиталом, подайте в Пенсионный Фонд заявление о перечислении материнского капитала в счет уплаты ипотечного кредита и пакет документов:

  • кредитный договор и копию
  • паспорт получателя сертификата и, при наличии, паспорт супруга
  • свидетельство о браке (если есть)
  • справку из банка о размерах остатка основного долга и остатка задолженности по выплате процентов за пользование кредитом
  • в отдельных случаях: СНИЛС, сертификат на материнский капитал, нотариальное обязательство на приобретение жилого помещения для детей.

Как видите, никаких документов, связанных  с электронной регистрацией права собственности, не нужно. Выписку из ЕГРН, при необходимости, Пенсионный фонд запрашивает самостоятельно в Росреестре. 

Коротко

После электронной регистрации права собственности все необходимые документы придут на электронную почту. Вы не получите бумажное свидетельство, но Росреестр их больше не выдает никому.

С 15 июля 2016 года выписка из ЕГРН является единственным документом, который подтверждает право собственности. 

Если в государственном учреждении вам отказывают в принятии документов после электронной регистрации, ссылайтесь на 218 Федеральный закон и требуйте официальный отказ с указанием ФИО и должности сотрудника. Отсканированный отказ отправьте на help@domclick.ru , специалисты сервиса «Электронная регистрация» помогут вам разрешить эту ситуацию.  

 

Источник: https://blog.domclick.ru/post/chto-takoe-elektronnaya-registraciya-prava-sobstvennosti

Юр-консультант.ру
Добавить комментарий