Как быть с покупкой нового жилья в данном случае?

В какой котлован выгоднее инвестировать?

Как быть с покупкой нового жилья в данном случае?

Застройщики говорят, что вкладывать в строительство на начальных этапах по-прежнему эффективно. В некоторых проектах рост стоимости составляет 60%, однако большинство все же совершает покупки ближе к сдаче проекта в эксплуатацию.

Раньше, вложив деньги в новостройку на этапе котлована, можно было быть уверенным в увеличении капиталовложений, правда, при условии, что стройка завершится. Некоторое время назад цены на недвижимость перестали расти, сократились и инвестиции.

Насколько выгодно покупать новостройки на начальном этапе сейчас? Остались ли инвесторы на рынке? Какая доля инвестиционных покупок? Эксперты отвечают на самые актуальные вопросы.

Экономия при покупке квартиры на стадии котлована — 25%

Несмотря на существенные изменения на рынке, инвестировать в котлован по-прежнему выгодно: экономия при покупке квартиры на стадии котлована составит порядка 25%. В условиях, когда доходы населения падают — это ощутимая экономия средств, считает Рустам Арсланов, директор по продажам ГК «Гранель».

Руководитель департамента новостроек компании «НДВ-Недвижимость» Татьяна Подкидышева:

— На этапе котлована застройщики вводят минимальные цены, чтобы «раскачать» спрос и привлечь внимание покупателей к объекту, который находится только в начальной стадии реализации. Покупателям квартир на этом этапе придется ждать дольше, чем остальным, и данное неудобство застройщик компенсирует с помощью ценового аспекта.

Элитная недвижимость может дорожать до 60%

Несмотря на то, что элитная недвижимость год от года существенно теряет в цене, некоторые эксперты продолжают считать вложения в нее выгодными. На рынке дорогой недвижимости многое решает репутация застройщика, а значит, риск минимален, ведь большинство игроков давно известны и дорожат своим именем, полагает Павел Бабанин, руководитель АН Master Realty г. Москвы:

— Как правило, возведением элитных новостроек занимаются компании, которые много лет присутствуют на рынке, ценят свою репутацию и соблюдают заявленные сроки окончания работ, поэтому в данном случае нельзя ставить вопрос о рисках, связанных с покупкой жилья на стадии котлована. Не стоит забывать и о том, что в элитных новостройках цена квадратного метра в принципе выше, а само жилье больше по площади, если сравнивать со стандартным. Поэтому при такой покупке разница по сравнению с конечной ценой подобного объекта, когда дом уже будет находиться в состоянии высокой готовности или введен в эксплуатацию, будет значительной.

Павел Телушкин, исполнительный директор компании «ФЦСР», считает, что помешать росту недвижимости класса «премиум» могут экономические и политические факторы. Если не считать этих нюансов, то инвесторам вполне реально увеличивать вложения в некоторые проекты на 60%.

— Выгодные с точки зрения капиталовложений объекты и сегменты на рынке есть. В премиум-классе средняя стоимость квадратного метра от старта продаж до ввода в эксплуатацию в среднем по Москве возрастает на 60% (от 200 до 300-340 тыс. рублей за кв. м). Инвестиционные перспективы у рынка есть, но внешние факторы экономики и политики сковывают инвесторов.

Однако репутация застройщика важна не только в классе «премиум». Игорь Быковский, вице-президент КР «Мегаполис-Сервис», приводит печальный пример Электроуглей, где из-за недобросовестности застройщиков население потеряло доверие к строительным компаниям:

— Город Электроугли в Ногинском районе с населением чуть более 20 000 человек, расположен к востоку от Москвы и в 23 км от МКАД. Казалось бы, при таком размещении квартиры в новостройках здесь должны пользоваться стабильным спросом. Однако на данный момент в городе не работает ни один застройщик. Все ранее начатые объекты заморожены, а не так давно сданный единственный новый дом уже перешел в сегмент вторичного жилья. Причина сложившейся ситуации — плохая репутация застройщиков, пришедших когда-то работать в город. В результате новые застройщики не решаются приходить на этот локальный рынок, ведь у населения сложилось скептическое отношение к жилью в новостройках, переросшее в недоверие к такому типу жилья. И подобные случаи в регионе, к сожалению, не единичны.

Порог для инвестиций снизился

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», обращает внимание на то, что инвестиционный порог после кризиса снизился, однако недвижимость уже не растет в цене так быстро:

— По нашим оценкам, число инвесторов на рынке недвижимости относительно прошлого года осталось прежним и составляет порядка 10%. Несмотря на снижение доходности инвесторов рынка недвижимости, альтернативных активов для вложений по надежности сегодня нет. С учетом рекордного объема предложения порог входа снизился в старых границах Москвы до 2,68 млн рублей. Соответственно, на рынок вышли даже те, кто ранее не имел подобной возможности попробовать себя в качестве инвестора. Тем не менее, очевидно, что сегодня для вложений на рынке не самая выгодная ситуация. Приумножить капитал в разы, покупая недвижимость, уже не так просто, как раньше. Ведь если еще 2-3 года назад, в докризисный период, средняя стоимость квадратного метра увеличивалась на 40-50%, а в некоторых проектах и на 100%, то сейчас за весь период строительства (1-3 года) стоимость может вырасти в пределах 20-30%.

«Самый выгодный вариант — это котлован, а самый безопасный — это готовый дом»

Не все покупатели гонятся за прибылью, для многих покупка новостройки — это способ сэкономить, а в такой ситуации особенно важно знать, на какой стадии строительства лучше покупать квартиру. Татьяна Подкидышева рекомендует совершать покупку, когда уже видно, что застройщик нацелен довести работу до конца:

— Покупателю, желающему снизить свои риски, но при этом не потратиться слишком сильно, подходит вариант, когда дом частично готов. Например, на этапе, когда активно идут монолитные работы, динамика строительных работ демонстрирует устойчивость, и многие этажи уже построены. Когда дом готов, риски минимальны, но цены значительно выше, а выбор квартир — меньше.

Юлия Астанкова, генеральный директор АН «Прогресс Недвижимость» г. Раменское, считает, что не стоит торопиться покупать жилье у новых игроков на рынке:

— Сейчас, в сложных экономических условиях, я бы не рекомендовала вообще делать какие-либо инвестиции в новостройки у застройщиков-новичков. Хотя, если учесть печальный опыт СУ-155, которое проработало на рынке недвижимости не один день и оставило после себя столь печальную славу, панацеи и здесь быть не может.

Андрей Колочинский, управляющий партнер ГК «ВекторСтройФинанс», напоминает о том, что на 100% застраховаться от потерь не получится:

— В приобретении строящегося жилья выгода всегда будет обратно пропорциональна риску. Проще говоря, самый выгодный вариант — это котлован, а самый безопасный — это готовый дом, поэтому каждый инвестор должен решать исходя из собственных целей и убеждений, в какой из возможных точек на этой кривой инвестиционных возможностей он готов сделать вложение.

Не стоит пренебрегать стандартными мерами, счтает Рустам Арсланов:

— Инвестиционный покупатель есть и сейчас, он просто немного видоизменился  и более тщательно выбирает проекты для инвестирования. Благодаря изменениям в 214-ФЗ, которые вступили в силу в 2017 году, покупка новостройки стала как никогда безопасной и прозрачной на любом этапе, еще более безопасным этот процесс станет, когда наконец заработает Государственный компенсационный фонд долевого строительства, что даст дольщикам гарантии государства. Также стоит покупать новостройки у компаний, которые работают по 214-ФЗ, после того, как получено разрешение на строительство, опубликована проектная декларация, осуществлена государственная регистрация права собственности или права аренды на земельный участок, на котором будет возводиться дом.

Большинство покупателей подписывают ДДУ на заключительных этапах

Возможно, стоит считать самым проверенным критерием эффективности фактические показатели продаж. На каком же этапе чаще всего покупают квартиры? Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development, приводит статистические данные:

— Для того чтобы понять, на какой стадии чаще всего совершаются сделки, приведем в пример корпус IV.04, который уже готов, идет госкомиссия для его ввода в эксплуатацию. Наибольший интерес со стороны покупателей наблюдался именно после завершения монолитных работ на этапе облицовки фасада (23% ДДУ), а также внутренних работ по устройству инженерии (31% ДДУ). Для клиентов это определенная гарантия того, что дом практически готов и риск заморозки проекта минимален. Интересно, что некоторые люди приезжали в офис продаж не один раз, они на протяжении нескольких месяцев следили за динамикой строительства дома и только потом, после завершения литья монолита, принимали окончательное решение о сделке. Парадоксально, но только 12% всех сделок совершено на этапе котлована. Это говорит о том, что клиенты меньше доверяют новостройкам на начальной стадии строительства.

Распределение сделок в зависимости от стадии строительной готовности

Инфографика: IKON Development

Источник: https://www.cian.ru/stati-v-kakoj-kotlovan-vygodnee-investirovat-218310/

Прощай, квартира

Как быть с покупкой нового жилья в данном случае?

В чем заключаются риски сделок с должниками и как обезопасить себя от возможных проблем — в карточках «РБК-Недвижимости»

Альберт Дзень/ТАСС

На вторичном рынке недвижимости довольно много «опасных» квартир, покупка которых может обернуться проблемами для нового владельца. Это объекты с нечистой юридической историей, с неучтенными правами несовершеннолетних, унаследованное жилье. К данной категории относятся также квартиры, продавцы которых накопили много долгов.

О том, какие риски несут в себе сделки с должниками и как застраховаться от возможных неприятностей, рассказываем в подробных карточках.

Продавец с долгами Что это значит

Самые распространенные долги продавцов квартир — за коммунальные услуги. По оценкам риелторов, доля объектов с неоплаченной «коммуналкой» на рынке недвижимости составляет порядка 1–3%.

Продавец может не иметь возможности гасить долги по ЖКХ, но при продаже квартиры избавление от этого долга — единственный шанс провести сделку, поэтому он даже может привлечь другой заем, отмечает управляющий директор брокерского департамента «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Александр Москатов.

«Бывают ситуации, когда продавец своими силами изыскивает возможность получить банковский кредит либо заем от физических лиц на оплату услуг ЖКХ, будучи уверенным, что погасит его из средств, полученных за квартиру.

При существенном размере долга залогом при таком кредите может служить имущество продавца: квартира, машина, земельный участок».

Случается, что у владельца жилья есть и другие долги — например, непогашенные банковские кредиты с просрочками и другие займы. И впоследствии такой продавец может быть признан банкротом.

Неоплаченные услуги Что делать, если у продавца скопился долг за ЖКУ

Как правило, в таких случаях продавец и покупатель договариваются «на берегу». Допустим, стоимость квартиры составляет 10 млн руб., а задолженность по ней — 100 тыс. руб.

При совершении сделки покупатель закладывает в банковскую ячейку сумму в 9,9 млн руб. (10 млн руб. минус 100 тыс. руб.).

Эксперты особо подчеркивают, что во избежание обмана покупателю лучше оплатить этот долг именно самостоятельно, вычтя его из суммы покупки.

«Обычно опасности в такой схеме нет, — считает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

— Будущий собственник оставляет у себя сумму, которую потом направит на погашение долга после перерегистрации права собственности. Если квартира не арестована, то такие договоры заключаются без проблем.

Если речь идет об ипотечной сделке, то покупатель просто вычитает задолженность из суммы первоначального взноса».

Подтверждение Как узнать, что у покупателя есть долги за услуги ЖКХ

Для того чтобы узнать о наличии коммунальных задолженностей, нужно попросить продавца предоставить справку от управляющей компании об отсутствии долгов за ЖКУ.

Если квартира арестована, это отражается в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Кстати, в данном документе отображается не только сам факт ареста, но и данные о том, кем наложено ограничение: судебными приставами, налоговой, банком и пр.

Тревожный звонок Чем опасны «коммунальные» долги

Сами по себе — не опасны, если действовать по указанной выше схеме. «Но долг должен быть закрыт до сделки, — отмечает руководитель коммерческой практики юридической компании BMS Law Firm Денис Фролов. — Формально долги по ЖКХ на нового собственника перейти не должны. Но может возникнуть множество проблем с управляющей компанией и сложностей с последующей продажей квартиры».

Проблема с оплатой самого «коммунального» долга решаема. Но крупная задолженность за услуги ЖКХ должна насторожить покупателя и стать стимулом для выяснения дополнительных сведений. Не исключено, что у продавца квартиры есть и другие неоплаченные долги — и вот это уже повод для беспокойства.

Продавец-банкрот В чем заключаются риски для покупателя

Проблема для покупателя здесь заключается в том, что банкротство владельца жилья, имеющего большие долги, может произойти не до, а после продажи им квартиры. При этом законом предусмотрен большой временной люфт: если продавец признается банкротом в течение трех лет после совершения сделки, она может быть признана недействительной.

«Покупателя могут обязать вернуть квартиру в конкурсную массу, — поясняет заместитель руководителя практики имущественных и обязательственных отношений национальной юридической службы «Амулекс» Галина Гамбург. — А вот с возвратом покупателю денежных средств возникают подчас неразрешимые проблемы. Фактически покупатель становится одним из кредиторов продавца-банкрота».

Под процедуру банкротства может подпасть даже не сам продавец, а предыдущий владелец квартиры, и это тоже может негативно отразиться на конечном покупателе, добавляет руководитель юридической службы «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова. Если с момента совершения предыдущей сделки тоже не прошло трех лет, то перепроданная квартира также будет истребована в конкурсную массу.

Разбирательства Может ли банкрот скрыть факт сделки от кредиторов и суда

«Затеряться» такая сделка даже по прошествии времени не может, отмечает Галина Гамбург.

При подаче заявления о признании гражданина банкротом (по собственной инициативе или по инициативе кредитора) должник должен сообщить арбитражному суду сведения о всех совершенных им сделках с недвижимым имуществом за последние три года.

Кроме того, запрос в Росреестр будет делать финансовый управляющий, поэтому скрыть такую сделку от суда и других кредиторов практически невозможно.

Меры безопасности Как не допустить изъятия квартиры

На 100% застраховаться от такой ситуации невозможно, но риск ее возникновения можно снизить, говорят эксперты. Здесь лучше не пренебрегать помощью профессиональных юристов или риелторов, которые смогут оценить перспективы сделки и достать необходимую информацию.

При малейших подозрениях (а их могут вызвать, например, те самые большие задолженности по оплате услуг ЖКХ) необходимо как можно больше узнать о продавце, советует Светлана Краснова. Например, о наличии у него финансовых обязательств перед третьими лицами (непогашенные кредиты, займы, иные долги).

Важно включить в текст договора купли-продажи пункт о гарантиях продавца по отсутствию у него неисполненных финансовых обязательств, которые могли бы являться основанием для признания его банкротом.

Также нужно проверить наличие возбужденных в отношении продавца исполнительных производств, наличие судебных дел по взысканию с продавца денежных сумм, затребовать сведения из бюро кредитных историй, проверить продавца на отсутствие в отношении него возбужденных дел о банкротстве, удостовериться в том, что на его объект недвижимости не наложен арест или запрет. Нужно также узнать историю сделок с этой квартирой: если она сменила владельца относительно недавно, то проверять следует и прежнего собственника квартиры.

«Еще один запасной вариант — титул страхования, когда квартира страхуется как раз на случай расторжения сделки не по вине покупателя. Однако в этом случае все равно придется ходить по судам и доказывать свою правоту», — отмечает Мария Литинецкая.

Основания Из-за чего сделку могут признать недействительной

Сделка по продаже квартиры может быть признана недействительной, если будет доказано, что продавец-банкрот совершил ее с предпочтением одному из кредиторов.

Например, если у продавца есть несколько кредиторов, но он продает свою недвижимость одному из них, лишая всех остальных права на получение возмещения или нарушая очередность удовлетворения требований, рассказала Светлана Краснова из «Инком-Недвижимости».

Еще одно основание — причинение вреда имущественным правам кредиторов. Здесь имеются в виду сделки по продаже недвижимости по явно заниженной цене, дарение или фиктивная продажа (например, когда продавец продолжает пользоваться квартирой после сделки).

«Дополнительным условием для признания сделки недействительной является то, что покупателю о противоправной цели продавца было известно на момент сделки, — пояснила юрист. — Это предполагается, если, например, оспариваемая сделка была заключена между заинтересованными лицами — родственниками, аффилированными лицами».

Права покупателя Может ли он доказать свою правоту

Даже в случае банкротства продавца сделка по продаже им квартиры может быть оставлена в силе.

«Кредиторам еще придется доказать, что сделка нанесла вред их интересам и что покупатель знал о неплатежеспособности продавца.

На практике это сделать сложно, особенно если покупатель действовал добросовестно», — пояснил управляющий партнер коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры» Владимир Старинский.

Но даже если покупателю удастся отстоять свои права на квартиру, покупка жилья у владельца с долгами может обернуться долгими судебными тяжбами. Поэтому таких сделок лучше избегать. 

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5bdafda29a794760354faece

Альтернативные ипотеке схемы покупки и инвестирования в недвижимость за рубежом

Как быть с покупкой нового жилья в данном случае?

Кондрашова Г.П.
Культура народов Причерноморья. – 2012. – №223. – С.54-56.

Введение. В большинстве зарубежных стран широко развита система ипотечного кредитования, условия которого более либеральны, чем в Украине. Однако и такие, более мягкие, и поэтому более приемлемые для рядового потенциального покупателя жилья в кредит условия ипотеки устраивают не всякого реально существующего покупателя.

Кто-то из покупателей, имеющий приличную сумму накопленных денежных средств, не хочет нести бремя выплаты суммы кредита и процентов по нему в течение длительного периода времени; у кого-то из покупателей жилья не хватает на его полную оплату небольшой суммы денежных средств и он не хочет связываться с кредитным учреждением и переплачивать за квартиру сверх ее рыночной стоимости; кто-то из покупателей жилья хочет и в состоянии быстро купить абсолютно новое жилье и так далее. Когда условия ипотечного жилищного кредитования не могут кредитными учреждениями быстро изменяться вслед за изменением потребностей потенциальных его покупателей, тогда появляются альтернативные ипотечному кредитованию, более оригинальные схемы покупки новой жилой недвижимости [1].

Цель исследования. Цель данной статьи состоит в изучении опыта покупки нового жилья за границей без привлечения механизма ипотечного жилищного кредитования и возможности его применения в Украине в условиях недоступности для рядовых граждан Украины жилищной ипотеки.

Основные результаты исследований. Как правило, все эти схемы покупки и инвестирования в жилую недвижимость касаются приобретения нового жилья.

Схема возвратного лизинга, или lease-back, является довольно распространенным инструментом инвестирования на рынках недвижимости многих европейских стран, США и Канады.

По данной схеме покупатель приобретает жилье и сразу после покупки передает его под управление продавца для последующей сдачи в аренду. Как правило, такого рода сделки производятся на рынке новостроек, когда продавцом выступает компания-девелопер.

Покупатель приобретает недвижимость и передает ее в управление той же фирме, у которой ее приобрел.

Покупатель подписывает с этой компанией договор управления, по которому покупателю гарантируется определенный ежегодный доход; за покупателем также сохраняется право использовать эту недвижимость в своих целях определенное количество недель в году.

Что это дает покупателю? Во-первых, в отдельных случаях lease-back позволяет приобрести недвижимость, на которую не хватает собственных средств. По договоренности с девелопером покупатель вносит только часть средств за квартиру, а остальная сумма погашается за счет арендных платежей от сдачи жилья.

Через несколько лет, когда стоимость квартиры уже покрыта полностью, покупатель становится ее полноправным собственником. После этого он может пользоваться жильем сам, либо начать получать доход от сдачи своего жилья в аренду. Во-вторых, если покупатель изначально оплатил квартиру полностью, то для него это хороший способ инвестирования в жилье, гарантирующий невысокий, но стабильный доход.

Возможные сроки для подобных договоров составляют, как правило, 9-11 лет, а гарантированная ежегодная доходность – 4-8% в год в зависимости от страны и типа недвижимости. Так, в США средняя доходность такой схемы приобретения нового жилья составляет 6% годовых, а сроки не простираются далее 10-11 лет.

Во Франции весьма распространены и более длительные сроки возвратного лизинга, вплоть до 20 лет. Подобные схемы покупки и инвестирования в недвижимость используются во многих странах, однако наиболее применимы они в курортных зонах США, Франции, Великобритании, Испании, Италии и Швейцарии. Через такую систему зачастую решается проблема нехватки гостиничных мест.

В этих странах также распространены более короткие схемы возвратного лизинга. Например, в штате Флорида, США, в ряде гостиничных комплексов предлагают гарантированную доходность в размере 10% в течение первых двух лет с последующим доверительным управлением, при котором до 33% ежемесячных доходов от сдачи в аренду недвижимости выплачиваются управляющей компании.

Но при таких условиях прибыль на вложенные средства может быть даже выше, чем в случае с гарантированной доходностью. Эксперты утверждают, что почти на любом европейском рынке можно купить недвижимость по схеме lease-back, но иногда для этого требуется очень хорошее знание рынка недвижимости.

К примеру, на таком развивающемся рынке недвижимости, как Черногория, где ипотека только зарождается, девелоперы не имеют доступа к дешевому финансированию, и они предлагают следующую схему покупки жилья.

Компания гарантирует выдачу потенциальному покупателю недвижимости кредита под 7,5% годовых на срок до 30 лет на покупку квартиры, и эта же компания будет погашать этот кредит в течение 8 лет из средств, которые девелопер получит от сдачи купленной в кредит квартиры. В течение этого срока покупатель может использовать свою недвижимость четыре недели в году.

Во Франции схема lease-back прижилась под покровительством властей и проходит отчасти в рамках государственной программы под названием Residence du Tourisme.

Сущность ее заключается в том, что инвестор вкладывает деньги в определенные квартиры, коттеджи, вилы и обязуется в течение нескольких последующих лет сдавать свою собственность уполномоченным государством фирмам, специализирующимся на гостиничном бизнесе или сдаче жилой недвижимости в аренду туристам. За это инвестор освобождается от НДС.

При этом фирма-партнер платит за него и все остальные налоги, а также покрывает текущие расходы на содержание квартиры, включая коммунальные платежи и замену мебели. Инвестор получает гарантированный чистый доход, растущий с учетом инфляции, и при этом может две недели в году пользоваться своей недвижимостью.

Период, на который недвижимость предстоит отдать в работу, чаще всего составляет 9 лет, но может быть продлен и до 20 лет. Это выгодно как частным инвесторам, получающим гарантированный доход без каких-либо дополнительных хлопот со своей стороны, так и государству, обеспечивающему жильем поток туристов внутри своей страны. Именно поэтому в последние годы число сделок по объектам категории Residence du Tourisme постоянно растет.

Покупка жилья обычно предполагает, что покупатель приобретает целый объект: дом, квартиру или, если речь идет о крупных инвесторах, многоквартирное здание либо гостиницу. Однако с недавнего времени потенциальные покупатели получили возможность покупать на зарубежных рынках и долю в объекте недвижимости.

Такая схема называется fractional ownership и пока мало распространена даже на западном рынке недвижимости.

Fractional ownership – это покупка доли в доме, находящемся под управлением крупного гостиничного оператора. В частности, в Лондоне по такой схеме работает Marriot.

Лондонский вариант сделки по схеме fractional ownership выглядит следующим образом.

Покупатель платит определенную сумму денег и становится совладельцем одной из квартир в доме, расположенном в одном из наиболее престижных и дорогих районов Лондона.

Сумма взноса зависит от типа выбранной квартиры: в доме существует несколько вариантов квартир с разной площадью и планировкой. Так, чтобы стать совладельцем апартаментов с гостиной, спальней, ванной и даже маленькой кухней, покупатель платит 200 тысяч долларов США и подписывает контракт с оператором на 48 лет.

С этого момента он получает право пользоваться квартирой в течение 35 дней в году. Остальное время эти объекты сдаются в управление Marriot, как обычные гостиничные номера класса люкс. Но для совладельца это не является проблемой, способной помешать воспользоваться своим правом.

Просто перед тем, как ехать в Лондон, владелец этих апартаментов должен позвонить в Marriot и предупредить о своем приезде. Для него приготовят квартиру, а в аэропорту его будет ждать машина. Если случайно все апартаменты данной ценовой категории будут заняты, то совладельца fractional ownership поселят в более дорогом номере.

В пределах оговоренных 35 дней он может предоставить свое право пользования квартирой друзьям или родственникам, приезжающим в Лондон.

Если квартира потребуется совладельцу на большее, чем прописано в договоре, количество дней, то он может снять ее за 102 фунта стерлингов в сутки – цена, за которую в Лондоне не поселишься ни в одной гостинице такого уровня, так как апартаменты в Marriot сдаются за 700 фунтов стерлингов в сутки.

Если в какой-то год апартаменты совладельцу не понадобятся, он может их сдать на те же 35 дней и получить 50% полученной за это время прибыли. Все квартиры в доме полностью меблированы и обеспечены всем необходимым для жизни. Отделка и дизайн выполнены на элитном уровне.

Кроме того, становясь совладельцем подобного жилья, покупатель получает все же не гостиничный номер, а практически полноценную квартиру. Здесь потенциальный владелец этой недвижимости при желании может принимать гостей, проводить деловые встречи, переговоры.

Правда, есть еще и годовая плата за обслуживание жилья в течение этих 35 дней в году, составляющая 5 тысяч долларов США.

Подобный вариант покупки жилья вряд ли подойдет тому, кто планирует постоянно жить в Англии, но удобен тем людям, которым часто приходится бывать здесь в командировках. Люди, часто приезжая в один и тот же город, устают от гостиниц.

Кроме того, проживая в отеле, человек часто вынужден проводить деловые встречи в холлах тех же отелей, в кафе, в проходных местах отелей, а это – не слишком удобно. И при этом покупать отдельную квартиру или дом, если человек не планирует сделать Лондон постоянным местом жительства, нецелесообразно. По делам бизнеса многие вынуждены ездить то в Лондон, то в Нью-Йорк, то в Париж. Так как же в этом случае быть? Везде покупать по квартире? Выйдет слишком дорого, но ведь не у каждого есть такие деньги. А если воспользоваться системой fractional ownership, то человек сравнительно недорого обеспечит себе комфортное проживание во время деловых поездок во всех трех столицах.

Совладельцу подобной квартиры не надо беспокоиться об ее обслуживании и охране, о том, чтобы вызывать домработницу накануне приезда, или о том, где найти сантехника. Все эти хлопоты ложатся на управляющего.

Разумеется, система fractional ownership доступна по цене не каждому, но количество людей, кто может позволить ее себе, куда больше, чем число тех, кто способен купить в Англии собственное жилье [1]. Поэтому спрос на такую услугу, как fractional ownership, при покупке жилья остается стабильно высоким.

Покупка жилья в рассрочку [2]. Сегодня многие зарубежные застройщики для покупки жилья предлагают воспользоваться рассрочкой. С одной стороны, это удобно: не нужно собирать большое количество документов. Максимум, что может потребоваться от потенциального покупателя – это документальное подтверждение своего дохода.

При этом жилье обойдется дешевле, чем в кредит. С другой стороны, рассрочка, как правило, предоставляется на ограниченный период времени (редко более, чем на три года, как, например, в Болгарии).

Это значит, что ежемесячно покупателю недвижимости придется платить довольно ощутимую сумму денежных средств в качестве рассроченного платежа. Это неблагоприятно отразится на текущем состоянии бюджета покупателя жилья, так как в значительной мере увеличит нагрузку на него.

Кроме того, при ипотеке покупатель может компенсировать выплаты банку (тело кредита и проценты по нему) доходами от сдачи покупаемой в кредит недвижимости в аренду. Покупая жилье в рассрочку, возможность распоряжаться жильем по собственному усмотрению покупатель получает после того, как выплатит львиную долю долга.

В Болгарии развитая система рассрочек практически подменила при покупке жилья ипотечные программы. Стандартная схема жилищных рассрочек такова: 10% от стоимости покупаемого жилья -первоначальный взнос, 30% стоимости покупаемого жилья выплачиваются в течение 9 месяцев, выплату оставшихся 60% стоимости покупаемого жилья можно растянуть на 5-10 лет.

Если покупатель жилья готов полностью расплатиться с застройщиком в течение года, то никаких процентов по рассрочке ему платить не придется. При более длительном периоде погашения долга в рассрочку на остаток задолженности покупателя в пользу продавца недвижимости начисляется от 5 до 10% годовых.

После того, как покупатель выплатит 40% стоимости покупаемой недвижимости, покупатель имеет право проживать в ней или сдавать ее в аренду. Полностью же она переходит в собственность покупателя только после окончательного расчета с продавцом. Спрос на покупку нового жилья в рассрочку за границей остается достаточно высоким.

Это связано с тем, что, несмотря на более высокие процентные ставки по рассрочке по сравнению с процентными ставками по ипотечным жилищным кредитам за границей, она дает возможность быстрее, чем ипотечный кредит, приобрести новое жилье.

На Западе и даже в некоторых странах СНГ жилая недвижимость строится с помощью проектного финансирования.

В Украине проектным финансированием в чистом виде занимаются лишь некоторые банки. При этом они предпочитают проекты, связанные со строительством коммерческой недвижимости, поскольку площади в торгово-развлекательных центрах можно сдавать в аренду еще на этапе строительства. В случае с жилыми комплексами все иначе.

Кредиторы в данном случае обычно выступают совладельцами компаний, на чьем балансе находится строящийся объект недвижимости.

Проектное финансирование – это перспективное направление для финансирования девелопмента любых объектов недвижимости, в том числе и жилых домов. Застройщику выгоднее продавать квартиры в готовом доме, поскольку цена квадратного метра в готовом доме выше, чем на этапе строительства этого дома. Эта разница в ценах с избытком покрывает банковский процент [3].

Выводы.

Анализ существующих за рубежом схем покупки нового жилья дает возможность изучить этот положительный опыт финансирования строительства нового жилья Украиной, внедрить этот опыт покупки нового жилья в практику Украины, скорректировав его предварительно на специфические экономические и правовые аспекты функционирования Украины (это, прежде, всего коррумпированность чиновников всех уровней, практическое бездействие судебных органов в деле экономических преступлений и т.д.).

Это позволит использовать зарубежный опыт финансирования строительства нового жилья в Украине, сделав его менее рисковым для потенциального украинского покупателя.

Источник: http://tourlib.net/statti_tourism/kondrashova.htm

Как самостоятельно проверить квартиру на юридическую чистоту – пошаговая инструкция

Как быть с покупкой нового жилья в данном случае?

На правах рекламы

Сегодня покупка квартиры – это не просто подписание нескольких бумаг и оплата, это еще и большие риски потерять все из-за попадания в руки к мошенникам.

Именно поэтому настоятельно рекомендуется обращаться за помощью только в проверенные агентства, где возможность быть обманутым исключается априори.

Если же вы нацелены самостоятельно провернуть сделку купли-продажи квартиры или любой другой недвижимости, то мы предлагаем вам подробную инструкцию о том, как проверить объект на юридическую чистоту и обезопасить себя от действий недобросовестных продавцов.

Получите выписку из ЕГРН

Как только вы выбрали подходящую вам квартиру, не спешите заключать договор. Первым делом необходимо ее осмотреть и познакомиться с собственниками жилья. Случается, что на встрече продавец представляется владельцем данного жилья, однако по факту он является квартиросъемщиком, а законные хозяева давно живут где-то заграницей и лишь получают оплату за жилье.

Это довольно распространенная схема мошенничества, которая рассчитана на доверчивых граждан. В теории эту квартиру продали уже несколько раз, а по факту собственник как был Иванов Иван, так им и остался.

Для того чтобы выяснить данные обстоятельства и удостовериться в том, что вы действительно имеете дело с законным владельцем, после осмотра квартиры закажите полную выписку из ЕГРН по данной жилплощади.

Выписку из ЕГРН можно заказать на сайте https://rosreestr.net.

На что обратить внимание в выписке:

Наличие обременений и арестов

Обязательно проверьте квартиру на наличие обременений. Недобросовестные собственники могут не предоставить данных о том, что жилплощадь находится в залоге, ипотеке, на нее наложен арест или же ведутся судебные споры. В выписке из ЕГРН, в разделе № 2 указанно кто является действующим собственником, а так же указаны обременения, ограничения и аресты, если они присутствуют.

Сделка только с собственником недвижимости

Заключайте сделку только с собственником, доверенность может быть поддельной. Сделайте выписку из ЕГРН, и сверьте данные с паспортом.

Опасность кроется в том, что доверенность может быть не только “липовой”, нотариус будет в сговоре, а собственник может быть даже и не быть в курсе, что его недвижимость продают.

Если Вы все же решили заключить договор с представителем собственника, проверьте доверенность на подлинность на сайте http://reestr-dover.ru/.

Подлинность документов

Немаловажным также является и проверка документов на подлинность. Это можно сделать самостоятельно: иногда люди буквально от руки приписывают неверные данные или утверждают, что была допущена ошибка, которую они исправили. Помните, что все подобные помарки должны быть обязательно заверены нотариусом, а договоры купли-продажи до 2013 года и другие договоры зарегистрированы в Росреестре.

Проверка техпаспорта недвижимости

Техпаспорт объекта – это тот самый документ, в котором четко прописан план квартиры. Его необходимо сравнить с фактическим состоянием жилплощади. Если он отличается, то дело нечистое. Обратите внимание на наличие перепланировки, и узаконена ли она.

Все данные из техпаспорта также нужно сравнить с выпиской из ЕГРН. Указанная жилая площадь должна совпадать, ровно также, как и количество комнат. При нахождении расхождений продавец обязан их устранить. В противном случае узакониванием перепланировок придется заниматься именно вам.

Кстати, штраф придется платить тоже вам.

Наличие проблем с собственниками квартиры

С какими проблемами вы можете столкнуться и как их избежать.

  • Несовершеннолетние собственники. Если понравившаяся вам квартира по закону принадлежит ребенку или подростку, то для совершения сделки требуется разрешение органов опеки. Без их подтверждения купленная вами квартира в будущем благополучно вернется своему владельцу.
  • Недееспособные собственники. Если дееспособность человека поставлена под сомнение, то в будущем родственники могут легко отсудить недвижимость обратно. Сюда попадают пожилые люди, люди с отклонениями, страдающие алкогольной зависимостью. В данном случае необходимо потребовать от продавца справку из ПНД, а также разрешение органов опеки.
  • Отсутствующие собственники. Если настоящий владелец квартиры где-то далеко, то покупка квартиры без его разрешения не считается законной.

Согласие супруга на продажу

Этот вопрос можно рассматривать по-разному: по большому счету официально разрешение на продажу от супруга не нужно, однако ситуации бывают совершенно непредсказуемыми.

Первым делом стоит уточнить состоит ли в браке продавец. Если да, то попросите, чтобы вся семья присутствовала на сделке, на встрече для обсуждения условий.

Если это невозможно по каким-либо причинам, то запросите от него письменное разрешение, заверенное нотариусом.

Если собственник в разводе, то нужно проверить наличие имущественных претензий, а также решение суда о разделе имущества.

Наличие долгов

Очень важный момент: продавец обязан предоставить вам все квитанции, которые подтверждают отсутствие задолженностей по коммунальным услугам и налогу на имущество. Хотя вы сможете оправдать себя в будущем и платить вам за это все не придется, однако время на бумажную волокиту придется потратить.

Проверка надежности застройщиков

Вышеописанная инструкция подойдет всем, кто планирует приобретать вторичное жилье или у которого уже есть собственник. Что же касается новостроек, то здесь тоже имеются подводные камни, причем не меньше.

По России зафиксированы сотни случаев, когда застройщики не выполняют своих обязанностей, при этом собирают с людей деньги и продают им несуществующие квартиры.

Чтобы избежать подобных потерь, вам нужно быть на чеку и прежде, чем заключить сделку с одной из компаний, проверить ее на чистоту.

Разрешительная документация

Первым делом вас должна интересовать разрешительная документация, которая позволяет застройщику возводить здание в определенном месте. Ее вы можете получить в офисе компании.

“Прозрачные” застройщики выкладывают подобные документы на своем официальном сайте.

Кстати, у добросовестного застройщика должен быть полноценный сайт, который рассказывает о деятельности компании, а также можно посмотреть портфолио уже готовых объектов.

Разрешительная документация включает в себя проектную декларацию и само разрешение на строительство, выданное государственными органами. Там же могут быть прописаны технические условия на будущие коммуникации, которые являются еще одним подтверждением “прозрачности”, выбранной вами компании.

Неизвестные имена

Хотя сегодня создание нового ООО под определенный проект довольно распространено среди застройщиков, вам стоит оставаться на чеку. Обязательно уточните, где зарегистрировано то или иное название компании.

Если заграницей, то будьте уверены, что все ваши денежки уйдут на оффшорные счета, а уж будет ли построена ваша квартира в итоге или нет – никому неизвестно. Так что посещая офис компании для заключения сделки, прежде всего перечитайте договор.

Если увидите незнакомые вам названия, то насторожитесь.

Список компаний

Проверить выбранного вами застройщика также можно через Интернет. Официальный список надежных компаний находится в открытом доступе. Все они работают в рамках Федерального закона от 30 декабря 2004 г.

№ 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”. Но! Есть один момент: застройщик может вести свою деятельность по разным адресам. При этом в одном месте он все будет делать по закону, а в другом нет.

Так что ваша задача в данном случае – это проверить не только компанию в списке надежных застройщиков, но и адрес строящегося дома.

Статус участка и виды разрешенного использования

Необходимо проверить статус участка, на котором ведется строительство вашего будущего дома.

Так же проверьте вид разрешенного использования, в выписке из ЕГРН, в разделе 1, указан вид разрешенного использования, если постройка возводиться на земельном участке, который разрешен только для сельскохозяйственной деятельности, у застройщика могут быть проблемы, и строительство может затянуться. Так же обязательно проверить земельный участок на обременения, залоги и аресты. Вся эта информация содержится в выписке из ЕГРН, во втором разделе.

Ход строительства

Надежные компании предоставляют в свободном доступе ход строительства объекта. То есть вам совершенно не обязательно посещать место стройки, чтобы убедиться в процессе.

Застройщик самостоятельно информирует об этом своих покупателей, выкладывая фотографии с этапами строительства на своем официальном сайте.

Это очень удобно и однозначно заслуживает доверия со стороны будущих собственников.

Еще один немаловажный момент: если вы увидели предложение, где строящиеся метры стоят подозрительно дешево, на надежность такого застройщика лучше не рассчитывать.

Скорее всего работает группа мошенников, которая хочет собрать с экономных граждан первоначальные взносы, а потом просто исчезнуть.

Чтобы уточнить примерную стоимость квартиры в районе новостройки, можно просто просмотреть предложения по продажам уже построившихся домов. Если цены относительно совпадают, то можно рассматривать вариант для покупки.

Полная проверка недвижимости через интернет-сервис

Чтобы не остаться и без денег, и без недвижимости покупателю квартиры стоит всегда оставаться бдительным и не упускать из виду даже самые мелочи.

Если вы не можете рассчитывать на собственные силы в данном вопросе, то лучше обратиться за помощью к сайту https://rosreestr.net/proverit-kvartiru.

Сервис предоставляет возможность полной проверки недвижимости, включает все выписки из ЕГРН, проверку по базе ФССП России на наличие ареста, проверка по базе ФНП на предмет залога, наличие судебных дел по недвижимости.

Дается анализ выписки, проверяется наличие обременений на жилье, участие в спорах и наличие претензий. Так же проверяется собственник по базе розыска МВД и на предмет задолженностей по судам и налогам. Полная проверка создана специально для борьбы с мошенниками на рынке недвижимости. 

Источник: https://www.garant.ru/article/1269326/

Юр-консультант.ру
Добавить комментарий