Как осуществить обмен долевки на вторичку?

Стала популярной услуга обмена новостройки на вторичное жилье

Как осуществить обмен долевки на вторичку?

Услуга трейд-ин перекочевала из автосалонов в риелторский бизнес. Взаимозачет старой недвижимости при покупке новой становится привычным делом, правда, в основном только в мегаполисах. По оценке экспертов, сегодня в Москве при покупке квартир в новостройках этой опцией пользуются почти 10 процентов клиентов.

На рынке недвижимости услуга трейд-ин имеет свои особенности. Принцип работы услуги на рынке недвижимости несколько отличается от автомобильного. Если при покупке авто клиент, по сути, продает свою старую машину автосалону и сразу же уезжает домой на новой, то с квартирами дело обстоит сложнее.

Один из вариантов – это формат срочного выкупа, когда старая квартира приобретается застройщиком или риелторским агентством с дисконтом и взамен предоставляется жилье в новостройке. Но он встречается нечасто, так как при обмене старой квартиры на жилье в новостройках квартиры выкупаются с дисконтом до 40 процентов от рыночной стоимости.

По словам специалистов, выгода в таком случае оказывается весьма сомнительной.

Жилищные сертификаты разрешат потратить на жилье в строящихся домах

Другой, более сложный вариант – две параллельные сделки по реализации квартиры на вторичном рынке и покупке жилья в новостройке.

Во втором случае, как рассказал директор Департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Алексей Бернадский, самым сложным является фактор времени.

“Застройщики допускают бронирование квартир с фиксацией цены не более чем на два месяца, причем далеко не все компании соглашаются на такие условия и устанавливают гораздо меньшие сроки”, – пояснил он.

Скорость продажи квартиры в большей мере зависит от ее адекватной оценки и установления правильной рыночной цены. При стагнирующем рынке сложно гарантировать продажу за два месяца.

Агенту нужно отсмотреть и прозвонить не меньше двух десятков квартир в конкурентном окружении, чтобы понять рыночную стоимость подобных предложений. Цена не должна быть занижена, поскольку речь идет не о срочном выкупе.

Конечно, недобросовестный агент может установить цену ниже рынка и продать квартиру за два показа, но в случае с трейд-ин без срочного выкупа клиент заинтересован в реализации объекта по рыночной цене.

Скорость продажи квартиры зависит от ее адекватной оценки и установления правильной рыночной цены

В этом случае многое зависит от договоренностей риелтора с застройщиком и возможности получения индивидуальной преференции для клиентов агентства.

Даже в случае с максимальным сроком бронирования, необходимо за два месяца успеть продать имеющееся жилье на вторичном рынке. Сейчас же, по оценкам экспертов, средний срок экспозиции объектов на вторичном рынке составляет около четырех месяцев.

То есть, чтобы провести сделку в формате трейд-ин, риелтор должен сократить среднее время реализации квартиры в два раза.

Как показало исследование, проведенное аналитиками компании “Метриум Групп”, такая услуга сегодня представлена далеко не во всех проектах на первичном рынке. В массовом сегменте в “старой” Москве эта опция, по словам экспертов, доступна только в половине от всех реализуемых проектов новостроек. В Новой Москве доля трейд-ин еще ниже – примерно 42 процента (15 жилых комплексов).

Россиянам дали срок до 1 января легализовать свою недвижимость

По данным аналитиков “Метриум Групп” сегодня наиболее популярны две схемы. Первый вариант: старая квартира передается на реализацию агентству, занимающемуся продажей жилья в новостройке.

При этом для покупателя бронируется квартира в новом жилом комплексе с фиксацией цены сроком на месяц.

Этот вариант подходит тем, кто готов немного уступить в цене своей старой квартиры для ускорения процесса продажи.

Другой распространенный вариант: все то же самое, но квартира в новостройке бронируется без фиксации стоимости на неопределенный срок. Такой вариант выбирают те, кто хочет реализовать свою квартиру максимально выгодно. При этом здесь существует риск, что, пока старое жилье будет продаваться по более высокой цене, вырастет и стоимость приобретаемой недвижимости.

Сбербанк снизил процент по жилищной ипотеке

Для покупателя квартиры в новостройке услуга трейд-ин может быть интересна по ряду причин. Такой вариант очень подходит для ленивых, это возможность решить жилищный вопрос без лишних телодвижений, буквально за несколько визитов в офис компании-продавца.

К плюсам можно отнести и то, что подобная сделка, как правило, максимально безопасна для клиента – все финансовые расчеты производятся через агентство, а профессиональные юристы сопровождают сделку на всех этапах. “При этом нужно понимать, что трейд-ин подходит далеко не всем, – рассказала управляющий партнер компании “Метриум Групп” Мария Литинецкая.

– К примеру, если до ввода в эксплуатацию новостройки нужно ждать еще два года, а старая недвижимость будет продана уже сейчас, то до момента получения ключей от нового жилья необходимо будет снимать квартиру. При длительном сроке ожидания расходы на аренду могут нивелировать выгоду от приобретения нового жилья на раннем этапе.

Оптимальным вариантом для трейд-ин является приобретение квартиры в уже готовой новостройке или за два-три месяца до получения разрешения на ввод в эксплуатацию”.

Услуга трейд-ин очень подходит для ленивых, можно решить жилищный вопрос без лишних телодвижений, буквально за несколько визитов в офис компании-продавца

В сделках трейд-ин есть важный нюанс, связанный со сроками физического освобождения проданной квартиры. Если человек покупает квартиру в еще строящемся доме, то ему необходимо где-то жить до его сдачи.

Риелторское агентство может договориться с продавцом об отсрочке отъезда из проданной квартиры до двух месяцев, по истечении которых в ряде случаев новые собственники даже соглашаются сдавать еще какое-то время квартиру в аренду бывшим владельцам.

Однако фактор сроков физического освобождения квартиры “меркнет” на фоне вопроса о цене. Не всегда для продавца предпочтительней клиент, который согласен освободить занимаемую площадь в день сделки, и поэтому готов заплатить меньше.

Аренда “транзитной” квартиры на время ожидания окончания строительства новостройки, как правило, обходится дешевле, чем скидка при продаже. Помимо освобождения квартиры клиент должен сняться с регистрационного учета, здесь опять-таки риелторское агентство может организовать отсрочку снятия с регистрационного учета.

В РФ снизили ипотечные ставки на покупку готового строящегося жилья

Самые частные причины срыва сделок в формате трейд-ин – это отказ банка в одобрении покупателя для объекта на вторичном рынке или отказ покупателя от выхода на сделку в ситуации, когда у него альтернативная продажа и с ней что-то “не задалось” (то есть когда покупателю, чтобы купить “вторичку” продавца по трейд-ин, еще надо продать что-то свое). Наиболее предпочтительные покупатели для трейд-ин – это люди со свободными деньгами. С ипотечными покупателями тоже зачастую случается “загвоздка” – сделку по продаже приходится проводить через банк, в котором дается ипотека покупателю. И чаще всего он отличается от того банка, где продавцу потом нужно проводить деньги за новостройку.

Источник: https://rg.ru/2016/10/21/stala-populiarnoj-usluga-obmena-novostrojki-na-vtorichnoe-zhile.html

База обмена квартир в Ленинградской области. Объявления по обмену с доплатой и без в Ленобласти – 33 объявления

Как осуществить обмен долевки на вторичку?

Наш сайт использует файлы «cookie» и системы аналитики для персонализации сервисов и повышения удобства пользования веб-сайтом. Продолжая просмотр сайта, вы разрешаете их использование.

Недвижимость / Каталог / База обмена квартир (продажа, Ленинградская область)

В нынешних реалиях обмен квартир можно смело отнести к стандартным сделкам купли-продажи, лишь с учетом определенных нюансов.

С появлением института частной собственности осуществить обмен жилыми помещениями при помощи традиционного договора мены стало довольно проблематично, поскольку найти вариант, по всем параметрам подходящий под ценовую категорию реализуемого лота зачастую практически невозможно в силу различия критериев оценки помещений.

Обмен квартир в Ленинградской области, как, впрочем, и в любых других регионах страны, сегодня осуществляется с помощью встречной покупки.

В этом случае заключаются два договора купли-продажи, где каждый из собственников попеременно выступает продавцом и покупателем.

Как правило, равнозначные по метражу и количеству комнат лоты подлежат обмену довольно редко, например, если необходимо переехать в другой район. В большинстве же случаев данная сделка совершается при желании улучшить свои жилищные условия.

При обмене квартиры на квартиру в Ленинградской области стоит учитывать некоторые особенности. При наличии интересующего вас варианта необходимо действовать довольно оперативно.

Нужно договориться о сумме доплаты одной из сторон, обладающей более скромной жилплощадью.

В случае, если вы хотите, чтобы понравившийся лот от вас «не ушел», желательно внести задаток, чтобы забронировать помещение за собой, при этом заключается авансовое соглашение.

Если вы не обладаете внушительным количеством свободного времени, да и не особо сильны в юридических тонкостях рынка недвижимости, лучше произвести обмен квартир в области с помощью квалифицированных посредников, которые возьмут на себя все заботы о поиске клиента и документальном сопровождении.

Для тех, кому интересен обмен квартир в Ленобласти, создана специальная база актуальных предложений данного сегмента рынка, заходите в этот раздел портала, чтобы не упустить выгодные варианты.  Развернуть Уточнить результаты поиска Посмотреть объекты на карте

312 ПН, ОП-67,8м,(c Лоджией-71,1м), застеклена, потолок 2,55м. Кухня 8,5м, изолир.комнаты: 15,3+12,3+17-с выходом на длинную Лоджию 3,3м, коридор-10м,… полностью

45 ПН, 2007года, двухсторонняя. ОП-79,2м,(c 2 Лоджиями -82,8м), застеклены, утеплены, отделка вагонка, потолок 3м. Кухня 10,8м- со встроенным кухонным… полностью

В центре п.Вырица, предлагается к продаже 4-я квартира, хорошая, светлая, теплая, везде установлены стеклопакеты, все двери поменяны. Су раздельный. Три… полностью

Продам двухкомнатную квартиру с хорошим современным ремонтом. Тип планировки “распашонка”. Комнаты 16,9 кв.м и 12,6 кв.м, кухня – 7,8 кв.м ,прихожая 7… полностью

Продается светлая,уютная 1 комнатная квартира на 25 этаже, ОП 36,2 м2, жилая -17м2, кухня 8м2. Квартира в нормальном состоянии, установлены счетчики на… полностью

Продам отличную квартиру а г.Гатчина, ул.Рощинская, 3 корп.2, на 25-эт. кирпич. дома, ОП-96,4 кв.м, комнаты смежно-изолир. 13,2+29,8+12 кв.м. кухня – 29… полностью

В 35 км.от СПб в пос.Сяськелево (Гатчинский район) продаётся 3х комн.квартира на 1-м эт. 2-х этажного кирпичного дома.Горячая вода-бойлер,стеклопакеты-частично… полностью

В Гатчинском р-не поселок Пудость ,7 км от г Гатчина, на ул Зайчконовского дом 12 продается 1 к кв, 15эт пн дома, ОП-32,7м2,кухня 6,3м2, комната17,8 м2… полностью

Продам , светлую,уютную, теплую 3-к. квартиру в пос. Кобринское. Общая площадь: 67,2 кв.м., жилая: 40 ,3кв.м., кухня: 9,8кв.м., холл: 10,5 кв.м. комнаты… полностью

Продается 3 к кв УП в городе Гатчина на ул Сандалова д2,ОП83м2,89эт кирпичного дома,комнаты все изолированы 18м2,18м2,18м2,большой коридор,кухня 10,5(интересной… полностью

В продаже 3 кв. ул.Рощинская 20, 25 кирп. ОП-54,4кв.м, с косметическим ремонтом. Встроенная кухня-4,6м. ком.18,5м+9,7м+11,78м-смежно-изолированные, центральная… полностью

Продам 4 комнатную квартиру мкр.Аэродром.Расположена на 4 этаже в 5-ти этажном панельном доме.Общая площадь 110,4 м2, все комнаты изолированные 11м2 +… полностью

В с.Никольское предлагается к продаже 3-я квартира, на 45 эт.дома, светлая, на две стороны, удобная планировка. Общая площадь 72,5 кв.м. Комнаты 17,1+13… полностью

В продаже 2 кв. ул.Чкалова 43, за 2400тыс.руб., 12 кирп. ОП-34,4м,с изолированными комнатами 15,5м+9,2м,кухня 4,3м центральная вода, тамбур-2,3м и подсобка-9… полностью

Продам отличную квартиру а г.Гатчина, ул.Рощинская, 3 корп.2, на 25-эт. кирпич. дома, ОП-96,4 кв.м, комнаты смежно-изолир. 13,2+29,8+12+11,8 кв.м. кухня… полностью

В 75 км.от СПб в д.Курковицы (Волосовский р-н) продаётся 2-х комнатная квартира на 5 этаже 5-эт.панельного дома. Металлическая дверь, стеклопакеты, лоджия… полностью

В Гатчинском районе в ПГТ Тайцы на ул Красногвардейская д 30 продается 2 к кв на 22 эт деревянном доме, ОП 42м2, комнаты смежные 16.9м2+9м2, кухня 7.5м2… полностью

В центре п.Вырица, предлагается к продаже 3-я квартира, в хорошем состоянии. Окна стеклопакеты, три комнаты площадью 17,5+17,3+14 кв.м. Большая кухня 8… полностью

Продается отличная 3-х к.кв в кирпичном доме,очень теплая и светлая,хорошая планировка: просторный коридор,2 кладовки,все комнаты изолированные,2 балкона… полностью

В 50 км.от СПб по Таллинскому шоссе в д.Бегуницы (Волосовский район) продаётся 3-х комнатная квартира на 2-м этаже 5-этажного панельного дома.Комнаты… полностью

Предлагается к продажи в г Гатчине на пр 25 Октября 3 к кв УП(121 серии), 89 этажного панельного дома, ОП- 73.8м2, жилая 42м2, кухня 8,5, комнаты … полностью

Квартира в кирпичной вставке, свое ТСЖ, очень теплая и светлая. Коридор 4,4 кв.м., прихожая – 11,3 кв.м. Состояние хорошее. Кухня в подарок. Рядом магазины… полностью

Продаётся просторная трёхкомнатная квартира в центре микрорайона Аэродром. Школа, садики, сетевые магазины, автобус на Спб – всё в шаговой доступности… полностью

Квартира расположена в середине дома. Окна в двух комнатах выходят на юг. По лоджией подвал 2м, 2 кладовки. Установлены решетки на окнах.Установлен кондиционер… полностью

комнаты изолированные , кирпичный дом, теплая, хороший ремонт, натяжные потолки, ламинат, стеклопакеты, балкон, горячая вода, хорошие соседи. Удобное сообщение… полностью

г.Гатчина,ул.Слепнева,3 просторная 4-х к.кв. для большой семьи. на 45-эт. ПН дома, ОП 72,2 кв.м., кухня 8,3 кв.м., холл 10,2 кв.м., кладовая “тещина комната”… полностью

В городе Волосово в 65 км от СПб продаётся 4-х ком квартира. Поменяна сантехника, стеклопакеты, межкомнатные двери, навесные потолки, красивые обои. Квартира… полностью

В 70 км.от СПб в пос.Калитино (Волосовский р-н) продаётся 2-х комн.квартира на 1-м этаже 3-эт.блочного дома.Комнаты смежные, сан.узел совмещённый,новая… полностью

В г Гатчина на въезде(проспект 25 октября дом52) продается уютная 1к кв улучшенной планировки55эт панельного дома ,ОП-36,2м2,комната 17.5м2 с выходом на… полностью

Отличная студия с хорошим ремонтом в ЖК “Лондон” с большим балконом 5 кв.м. При желании на балконе делаются панорамные окна. Можно утеплить и сделать отдельный… полностью

Продам 3-к. квартиру, 25 эт,ОП-65,4, кух.-7, ком.-15,2+15,2+13,1 смежно-изол., застбалкон, 2 кладовые. Квартира в очень хорошем состоянии, теплая, светлая… полностью

чистая светлая квартира в г. Волосово. Собственность более 3х лет. Рядом школа, детский сад, магазины.

квартира в поселке с развитой инфраструктурой

Источник: https://www.restate.ru/choice/lenobl/exchange_flats_sale

Продажи новостроек рухнули на 37%, «вторички» – на 42%. Кризиса нет?

Как осуществить обмен долевки на вторичку?

«Похмелье» после ажиотажа вокруг эскроу продолжается, откат цен на казанском рынке начинают признавать даже риелторы

Сентябрь продолжает «медвежьи» тренды лета: валится все, разве что ипотека в Казани выбилась в плюс. Ситуация на рынке новостроек была лучше даже в 2014 году.

Впрочем, отраслевые игроки трагедии не видят: во-первых, сказывается эффект прошлогодней «высокой базы», а во-вторых, продажи в некоторых ЖК тормозят сами застройщики.

О том, в чем причины падающего спроса и почему цены скорректировались на 5–6%, — в материале «БИЗНЕС Online».

По сравнению с сентябрем 2018 года «долевка» ушла в минус почти на 37%. До этого был рост, который поддерживался главным образом слухами об «эскроу-росте» цен на недвижимость «БИЗНЕС Online»

Летние заморозки рынка недвижимости, судя по данным Росреестра, продолжились и в сентябре. Зарегистрировано 1 047 договоров долевого участия (ДДУ) — столько же, сколько и в августе.

Это снова провал: по сравнению с сентябрем-2018 «долевка» ушла в минус почти на 37%. Абсолютные цифры зарегистрированных сделок отбрасывают рынок к ситуации 2014 года, когда по Татарстану было продано всего 1 110 новых квартир. При этом потери статистика фиксирует с июля, когда в полную силу вступили новые правила продажи жилья — через проектное финансирование и эскроу-счета.

Глубина провала на вторичном рынке в Казани — почти 42%! Это даже больше, чем в августе, когда рынок «вторички» в столице РТ потерял 17% «БИЗНЕС Online»

На вторичном рынке ситуация не лучше. Складывается ощущение, что квартирами закупились все, кто смог, и теперь либо выжидают лучших времен, либо просто снова копят наличность.

Глубина провала на вторичном рынке в Казани — почти 42%! Это даже больше, чем в августе, когда рынок «вторички» в столице РТ потерял 17%. В районах республики картина другая: там число сделок лишь на 3,4% ниже, чем год назад. Можно сделать вывод: казанский метр слишком разогрет.

Недаром, по данным того же Avito, Татарстан оказался лидером роста цен на «вторичку» в масштабах всей России. Покупатели выжидают, когда продавцы остынут?

Несколько слов об ипотеке. «Кредитное плечо» в сентябре-2019 стало «крепче» на 28% — число сделок с ипотекой в Казани выросло до 1 685 договоров. А вот в районах республики число желающих влезть в многолетние долги к банкирам резко снизилось: здесь статистика фиксирует провал на треть.

Самый дорогой район теперь не Вахитовский, а Ново-Савиновский: за Казанкой новые квартиры стоят в среднем почти 104 тыс. рублей за квадратный метр, и рост цен здесь на 24% за год «БИЗНЕС Online»

Кризис ли это? Опрошенные «БИЗНЕС Online» эксперты говорят: пока нет. Это эффект «высокой базы»: до того весь прошлый год был рост, который поддерживался главным образом слухами об «эскроу-росте» цен на недвижимость, в один голос говорят участники рынка.

По словам директора агентства «Премьер», вице-президента гильдии риелторов Татарстана Руслана Садреева, именно сентябрь 2018 года был связан с данным ажиотажем вокруг введения эскроу-счетов.

И как раз после этого в октябре – ноябре 2018 года начался активный рост цен на фоне взлета спроса на недвижимость.

Но сейчас эксперты согласны, что падение есть как на первичном, так и на вторичном рынке. «После роста цен всегда проседает спрос, что мы и наблюдаем на сегодняшний момент», — констатирует Садреев. Есть для покупателя и приятная новость.

Наконец-то можно говорить о замедлении и даже остановке роста цен, говорит руководитель агентства «Авангард-Риэлт» Вячеслав Егоров. «Ранее статистика шла вверх, поскольку люди ожидали роста.

Все просто „улетало“ в преддверии нового закона об эскроу-счетах! Когда его приняли, некоторые застройщики тут же подняли цены на свои строящиеся объекты.

Люди ждали подорожания — и, естественно, спрос был очень высоким, но теперь цены серьезно подросли и сейчас достигли некоего максимума, что и затормозило спрос на недвижимость, особенно на первичном рынке», — объясняет он кульбиты статистики Росреестра.

Согласна с коллегой и директор АН «Счастливый дом» Анастасия Гизатова. Сейчас мы наблюдаем исчерпание платежеспособного спроса, полагает она. Рынок сегментируется глубже: продажи идут, но многое зависит от характеристик жилого комплекса, от локации, конкуренции. Предпосылок к дальнейшему росту цен она не видит, указывая, что застройщики активизировали акционные предложения.

Есть и еще один момент, который влияет теперь на число сделок первичного рынка, — это договоры банков с застройщиками при продаже через эскроу. Сейчас в Казани 90 жилых комплексов строится по ДДУ, а 28 объектов вышло на продажи через эскроу, сообщили «БИЗНЕС Online» в пресс-службе исполкома столицы РТ.

 В июле их было в 2 раза меньше, а всего по старым и новым правилам возводится более 30 тыс. квартир. И, как оказалось, договоры с банками содержат одну интересную деталь — это минимальный план продаж. Максимум не ограничен, но застройщики не торопятся продавать сразу весь объект.

«Когда мы открыли продажи, то сразу же их свернули, поскольку в течение буквально пары дней выполнили график за несколько месяцев», — рассказал корреспонденту «БИЗНЕС Online» один из застройщиков.

Причина тут в том, что сбрасывать с рук сразу все квартиры просто невыгодно: правило «дороже к моменту сдачи» продолжает действовать.

В среднем в Казани цены сентября по сравнению с 2018 годом выросли на 14% — с 72 тыс. до 82 тыс. рублей, свидетельствует статистика «Домофонда». Это справедливо как для первичного, так и для вторичного рынка, разницы особой нет.

Самый дорогой район теперь не Вахитовский, а Ново-Савиновский: за Казанкой новые квартиры стоят в среднем почти 104 тыс. рублей за квадратный метр, и рост цен здесь на 24% за год.

Впрочем, как вы понимаете, это совсем не значит, что резко подешевел какой-нибудь Odette или «Барселона»! Подобное означает лишь то, что в Вахитовском районе появились какие-то новые квартиры подешевле.

К примеру, где-нибудь в районе улицы Портовой, которую по статусности не сравнить с той же улицей Пушкина. А в Ново-Савиновском как грибы после дождя поднимаются новые и дорогие проекты. 

Вообще же говорить о каком-то значимом снижении стоимости квартир в будущем не стоит, считает Садреев. По его наблюдениям, определенное движение цен вниз есть, но это связано с желанием конкретных людей продать недвижимость, ведь цену на «вторичку» устанавливают физлица, а они способны за день маневрировать на 50–100 тыс. рублей.

«Но все равно большого отката цены не будет. После резкого роста за последний год на 20 процентов за последние несколько месяцев цена „отскочила“ примерно на 5–6 процентов. И сейчас открытые источники, такие как ЦИАН, Avito, обозначили, что рост цен на квартиры в Казани за последний год составил 14,3 процента.

В принципе, это как раз соответствует моим наблюдениям», — отмечает Садреев. А по мнению Гизатовой, очень часто продавцы выставляют квартиру на продажу и потом ждут, пока ее стоимость на рынке не подтянется к желаниям владельца.

Такая экспозиция может продолжаться и год, и два, хотя подобная модель поведения на вторичном рынке экономически невыгодна.

Застройщики не торопятся объявлять большие акции и распродажи. Акцент сделан на предложениях для молодых семей и семей с детьми, то есть субсидированных государством ипотечных продуктах «БИЗНЕС Online»

Несмотря на крупные изменения на рынке, застройщики не торопятся объявлять большие акции и распродажи. Акцент сделан на предложениях для молодых семей и семей с детьми, то есть субсидированных государством ипотечных продуктах.

Это есть почти у всех крупных компаний — «Ак Барс Девелопмент», «#Суварстроит», «Унистрой», СМУ-88 и т. д. Ипотечная ставка с господдержкой стартует от 4,65% годовых, которые предлагает СМУ-88. Летом, кстати, не менее выгодный вариант предлагал «Унистрой» (5% годовых, а затем и 4,9%).

В целом акции от застройщиков по-прежнему дежурные.

 Есть обмен старой квартиры на новую (trade-in), в подарок покупателям предлагают террасы, беспроцентные рассрочки на полгода, парковочные места, но все это часто с особыми условиями (о них, как правило, можно подробнее узнать, прочитав мелкий текст внизу страницы или позвонив в отдел продаж).

Из общей картины просмотренных сайтов застройщиков выбивается один — «Унистроя». «Дальше будет дороже», — мрачно пророчил накануне баннер с сайта застройщика с отсчетом времени. Час икс наступил сегодня.

Пока ГЖФ строит в Казани многоквартирное жилье только в «Салават Купере». Ведомство Марата Зарипова получило разрешения на строительство пяти новых домов в «Салават Купере», в сентябре — еще два  invest.kzn.ru

Каков интерес девелоперов к новым проектам? Судя по статистике управления градостроительных разрешений Казани, за первые 9 месяцев этого года выдано 101 разрешение на строительство против 104 за аналогичный период 2018-го.

Иначе говоря, спада практически нет, хотя прошлый год ознаменовался массовым походом застройщиков за разрешениями на строительство.

«Затарившись» таковыми, с июля по октябрь прошлого года застройщики разрешений на работы не получали вовсе, но теперь они снова начинают новые проекты.

Лидер по получению разрешений на строительство многоквартирного жилья с июля-августа 2019 года не изменился — им вновь стал Госжилфонд РТ.

Правда, летом ведомство Марата Зарипова получилоразрешения на строительство пяти новых домов в «Салават Купере», в сентябре же — только два.

На втором месте — строительная компания «Грань», которая продолжает возведение ЖК на улице Родины, получив в сентябре разрешение на дом №9. И, собственно, все.

Одновременно с этим ГЖФ вынашивает планы по освоению земельного участка площадью 5,2 тыс. кв.

м на улице Патриса Лумумбы — неподалеку от администрации Советского района и военного комиссариата РТ: 3 октября в сборнике документов исполкома Казани было опубликовано постановление о предоставлении организации разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства. Впрочем, в самом фонде от подробностей по этому поводу пока воздерживаются. Отметим, что пока ГЖФ возводит в Казани многоквартирное жилье только в «Салават Купере».

Оставшуюся «кассу строительных разрешений» Казани пополнили небольшие объекты с блокированными домами.

Например, ООО «Мегалайн» бывшего депутата Казгордумы Валерия Калмыкова получило разрешение на строительство четырех домов в коттеджном поселке «Волжская гавань», а учредитель агентства «Флэт» Руслан Хабибрахманов начинает проект загородного домостроения, получив разрешения на возведение четырех двухэтажных таунхаусов в поселке Вишневка на улице Звездопадной.

Источник: https://www.business-gazeta.ru/article/442513

Как обменять «вторичку» на новостройку

Как осуществить обмен долевки на вторичку?

Доля сделок trade-in на рынке недвижимости составляет всего 7%, хотя этот вид обмена значительно удобнее и выгоднее, чем, к примеру, кредит под залог старой квартиры.

Как купить новостройку по взаимозачёту и что может помешать обмену старой жилплощади на новую? У людей всегда будут существовать проблемы размена квартир, смены района, разъезда с родителями, увеличения жилплощади — альтернативные сделки занимают большую долю рынка. Довольно часто вместо старого жилья люди выбирают новое.

Достаточно долгое время на рынке недвижимости существует услуга trade-in, по аналогии с рынком автомобильным. Чтобы купить новый автомобиль, нужно отдать старый в какой-либо салон, где специалисты делают оценку его стоимости. Далее там дают скидку в размере уже озвученной суммы.

После чего можно покупать новое авто, и не нужно ждать продажи  старого. Что же представляет эта услуга на рынке недвижимости?

На рынке представлены разные продукты под ярлыком trade-in

Есть две разновидности схем trade-in. Первая — стандартная, когда мы подбираем новостройку, бронируем ее.

После реализации вторичной квартиры полученные деньги идут в качестве первоначального взноса или полной оплаты жилья на первичном рынке, поясняет различия в альтернативных сделках Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп».

Вторая разновидность — так называемый обратный trade-in, когда клиент сначала покупает через нашу компанию жилье в новостройке с привлечением ипотечного кредита. И только потом мы занимаемся реализацией его вторичной квартиры. Средства от продажи идут на погашение кредита, добавляет Литинецкая.

Отметим, что некоторые компании объединяют термины, и при слове trade-in следует понимать именно взаимозачет, то есть альтернативную сделку.

Привычный и широко применяемый взаимозачет работает именно по принципу, когда компания помогает клиенту продать квартиру на вторичном рынке, напоминает руководитель департамента новостроек компании «НДВ-Недвижимость» Татьяна Подкидышева.

По словам генерального директора компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Натальи Шаталиной, на данный момент риэлторы не оказывают услуг по замене одной квартиры на другую, речь идет о продаже старого жилья и бронировании нового:

— Сейчас ни застройщик, ни риэлторское агентство не выкупают квартиру на вторичном рынке в обмен на новое жилье — они помогают грамотно совершить две сделки. Нужно понимать, что просто не выгодно брать себе на баланс еще один объект со всеми издержками в связи с его дальнейшей перепродажей, налогами и пр. Застройщик заинтересован только в продаже своего объекта, дополнительные обременения ему не нужны. И если уж будет осуществляться выкуп, то с большим дисконтом (не менее 20%), а это уже совершенно не выгодно владельцу квартиры.

Современная модель trade-in предполагает длительное бронирование, от 3 месяцев, квартиры в новостройке по одной цене. Например, в двух проектах в Московской области, которые реализует наша компания, «Домодедово Парк» и «Новогорск Парк», предлагается программа trade-in, которая как раз позволяет поменять свою квартиру на вторичном рынке на квартиру в новостройке.

Но некоторые компании стремятся дать клиенту все услуги в одном пакете. Рассказывает Мария Литинецкая: — Обратившись к нам, покупатель, желающий обменять свое вторичное жилье на новостройку, получает всю сделку «под ключ». По сути, здесь действует принцип «одного окна», когда риэлтор берет всю работу на себя (оценка рыночной стоимости жилья, проверка юридической чистоты, реклама, поиск покупателей, оформление сделки и т.д.). Еще одно не менее важное преимущество взаимозачета — фиксация стоимости новой квартиры (однако, это возможно не во всех проектах). Таким образом, клиент не окажется в ситуации, когда ему придется внезапно срочно искать дополнительные средства для заключения сделки или брать ипотечный кредит на большую сумму.

Квартиры из вторичного фонда иногда теряют в цене

Существует стереотип, что, в отличие от старого автомобиля, старая квартира не дешевеет. Тогда стоит ли стремиться менять жилье, имеющее большой срок эксплуатации, на новое, если смотреть с точки зрения стоимости жилья? Риэлтор Ирина Щербинина опровергает устоявшуюся точку зрения. По мнению эксперта, старые квартиры дешевеют: — Старая квартира  однозначно теряет в цене, если она старая — то есть принадлежит  старому жилому фонду, где маленькие кухни, смежные комнаты, страшненький подъезд, отсутствие  лифта и прочие «прелести».

Согласна с коллегой и Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк», она приводит факторы, влияющие на ценообразование:

— Вторичная недвижимость в старых панельных домах продолжает неуклонно терять в цене. Например, в районе Нататинский затон стоимость подобной квартиры на 10-15% ниже, чем в нашей уже сданной и заселенной новостройке.

И эта ценовая пропасть будет только увеличиваться. Ведь новостройка — это перспективное развитие инфраструктуры ввиду строительства и запуска новых детских садов, школ, поликлиник, торговых центров. Тогда как старый дом, наоборот, продолжает только ветшать.

Поэтому trade-in, даже когда речь идет о покупке уже готового жилья на «первичке», — это всегда инвестиционная сделка. Не удивительно, что среди наших клиентов есть в том числе и те, кто меняет вторичное жилье на новое, причем даже зачастую той же площади.

Брать кредит под залог старой квартиры не выгодно

Не выгоднее ли взять кредит под залог старой квартиры и купить новую? Эксперты не считают выгодным данный подход. Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки», приводит простую арифметику:

— Если отдавать в залог банку старое жилье, то речь идет о нецелевом кредите. Ставки по нему намного выше, чем по ипотеке. Например, Сбербанк выдает деньги под 14,75% при сроке займа от 10 до 20 лет. С учетом таких драконовских условий, найдется мало желающих воспользоваться подобным предложением.

Общая доля сделок по trade-in — не более 7%

Какую же долю рынка занимают альтернативные сделки? Распространен ли такой обмен среди покупателей? Мария Литинецкая приводит статистические данные:

— Если под альтернативными сделками подразумевается обмен вторичного жилья на новостройку, а не на другую вторичную квартиру, то доля составляет не более 5-7%. Любопытно, что при этом получить услугу trade-in можно в 49% проектов массового сегмента Москвы.

В частности, речь идет о ЖК «Кварталы 21/19», «Фили Град», «Ривер Парк», районе Новые Ватутинки и др. Проблема в том, что при всем многообразии выбора новостроек с опцией покупки по trade-in далеко не каждая квартира на вторичном рынке может быть взята на реализацию застройщиком или риэлтором.

Во-первых, мы не рассматриваем квартиры далее 20 км от МКАД. Во-вторых, не работаем с земельными участками, загородной и коммерческой недвижимостью. Что интересно, к нам поступали запросы, к примеру, о продаже бизнеса с целью получить взамен элитную квартиру.

В-третьих, к продаже не принимаются объекты с обременением (кроме ипотеки), находящиеся под арестом и пр. Все это и ограничивает долю сделок по взаимозачету.

Лучше при замене квартиры иметь резервное жилье

Взаимозачет удобен, если нужно улучшить свои жилищные условия: взамен старого жилья покупатель получает квартиру в современном доме, созданном в соответствии с последними запросами рынка.

Весомым аргументом являются привлекательные цены в строящихся домах.

  Совершить необходимую покупку можно будет, не имея бюджета — исключительно за счет средств, полученных от реализации квартиры, считает Татьяна Подкидышева.

 

Можно ли просто поменять старую квартиру на жилье в новостройке так, чтобы издержки процесса не беспокоили? Увы, нормально провести обмен позволит только наличие дополнительной жилплощади, считает риэлтор Ирина Щербинина: — «Вторичку» на новостройку можно поменять лишь в том случае, если у покупателя есть второе жилье, куда он съедет после продажи первого. Либо имеется готовность  платить за аренду, пока идет строительство и отделка новостройки. Есть нюансы и с регистрацией. В новостройке сразу невозможно зарегистрироваться по месту жительства, а значит, надо быть зарегистрированным где-то в ином месте либо иметь штамп о выписке с прежнего жилья, и ничего более. Наилучший вариант — купить новостройку на свободные средства и жить в своем жилье, пока идет строительство, отделка, усадка дома, ремонт у соседей.

Альтернативный вариант — снять жилье у покупателей старой квартиры, предлагает Олеся Рудакова, вице-президент НП «Корпорация риэлторов «Мегаполис-Сервис», генеральный директор АН «Оранж» г. Щёлково:

— Можно купить квартиру в новостройке не на стадии котлована, а со скидкой по акции в уже построенном доме. При этом если на старую квартиру уже есть покупатель или она уже благополучно продана, можно договориться с новым собственником об аренде вашей бывшей квартиры на то время, пока вы делаете ремонт в новостройке.

Разумеется, здесь приходится платить новым собственникам арендную плату, зачастую чуть выше рыночной, но зато можно избавиться как от хлопот по поиску арендного жилья на период ремонта, так и избежать дополнительного переезда. Согласитесь, это также выходит дешевле, чем оформлять ипотечный кредит и нести бремя расходов по нему даже на короткое время.

Кстати, сегодня на многих локальных рынках недвижимости Подмосковья это наиболее распространенный вариант.

Источник: https://www.cian.ru/stati-kak-obmenjat-vtorichku-na-novostrojku-218305/

Юр-консультант.ру
Добавить комментарий