Срок действия дарственной на недвижимость
Передача имущества возможна с помощью завещания и продажи, однако многие предпочитают оформлять договор дарения. Как и любая другая сделка, дарственная имеет свои особенности. Часто людей интересуют сроки действия дарственного договора. Можно ли изменять или оспаривать дарственную? Какой период времени она действует с момента оформления?
Специфика договора дарения
Вопросы дарения, наследования и продажи собственности регулируются Гражданским Кодексом Российской Федерации. Согласно закону, дарственная – двусторонняя сделка, заключаемая дарителем (собственником дара) и одаряемым (тем, кто получает имущество).
Отличие дарственной от завещания и продажи заключается в том, что дар сразу переходит в пользование одаряемого. Важным условием договора является безвозмездность: дар передается бесплатно, на добровольных началах.Если предусмотрена ответная передача некой собственности или денежных средств, дарственная считается ничтожной или мнимой сделкой.
По закону подарок стоимостью менее 3 тысяч рублей может быть передан одаряемому без составления договора дарения.
В иных случаях, когда даром является дом, квартира, любая другая недвижимость или дорогостоящее имущество, оформление дарственной обязательно.
Документ удостоверяется нотариусом и проходит государственную регистрацию с занесением в реестр сделок. Это позволяет разрешать спорные вопросы и судебные дела относительно дара.
Оформление дарственной
Составить договор дарения можно как самостоятельно в обычной письменной форме, так и у нотариуса по месту проживания дарителя.Если даритель и одаряемый проживают в разных регионах, договор составляется в нотариальной конторе той области, где располагается дар (если речь идет о доме, квартире, земельной участке и проч.).
Дарственная от руки
Если вы решили оформить сделку самостоятельно или не имеете возможности обратиться к нотариусу, помните о главных условиях действия дарственной. В договоре должны содержаться:
- сведения о дарителе и одаряемом: их ФИО, паспортные данные, адреса проживания;
- четкое описание дара: если речь идет о недвижимости, то необходимо указать адрес ее расположения, характеристики, номер паспорта, другие идентификационные сведения;
- дата заключения договора, подписи обеих сторон.
Далее бумага должна быть удостоверена нотариально, а после необходимо подать заявление на госрегистрацию. После регистрации сделка считается выполненной: дар переходит во владение одаряемого со всеми правовыми и финансовыми обязательствами.
Оформление у нотариуса
Правильным решением будет составление договора в нотариальной конторе. Юрист разъяснит все нюансы сделки, поможет написать текст, чтобы не допустить неточностей в трактовке. Для этого потребуются следующие документы:
- Паспорта обеих сторон;
- Документы на землю/дом/квартиру;
- Свидетельство о праве собственности;
- Кадастровый паспорт объекта;
- Выписка об отсутствии арестов, долгов (из ЕГРП);
- Если даритель состоит в браке, необходимо письменное согласие супруга или супруги на дарение совместно нажитого имущества.
Заключение договора возможно только в присутствии обеих сторон: они должны поставить собственные подписи. В противном случае дарственная признается ничтожной.
После нотариального заверения дарственной она подлежит государственной регистрации, и в итоге считается совершённой.
Срок действия договора дарения
Дарственный договор вступает в силу после прохождения государственной регистрации в реестре сделок. С этого момента он считается бессрочным: другими словами, время его действия неограниченно, только если он не будет оспорен в суде или отменен.
Если дарственная не была зарегистрирована в Росреестре, а даритель или одаряемый погиб, сделка считается аннулированной.
Однако в самом договоре можно указать временной промежуток вступления его в силу: к примеру, если в качестве дара выступает квартира, даритель может указать конкретную дату, когда она перейдет в собственность одаряемого, и продолжать жить в ней вплоть до этого срока. В этом случае договор начнет действовать с момента, прописанного в тексте документа.
Если же документ составлен в домашних условиях самим дарителем и одаряемым, но не прошел регистрацию, он должен быть зарегистрирован не позднее трех лет с момента составления. Однако юристы советуют не откладывать этот момент, а просто составить новую бумагу и зарегистрировать уже ее.
Если вы решили составить договор дарения, взвесьте все «за» и «против». Полезно будет также проконсультироваться у юристов, чтобы выяснить, какие правовые и имущественные последствия несет данная процедура.
Источник: http://pravonanasledstvo.ru/darenie/srok-dejstviya-darstvennoj-na-nedvizhimost.html
Простая письменная форма договора дарения
Составление дарственных регламентировано правилами Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК) о письменном заключении сделок (ст. 158-164) и договоров (ст. 434). Глава 32 «Дарение» урегулировала рассматриваемый вопрос в пределах ст. 574.
Дарение в письменной форме обычно совершается путем оформления единого документа, выражающего суть соглашения сторон (ст. 160).
К сведению
Дарственная может заключаться путем обмена корреспонденцией: письмами, факсами, электронными документами (ч. 2 ст. 434). Способ отправки должен доказательно подтверждать отправителя.
Письменная форма дарственной считается соблюденной, если оферта (предложение) была акцептирована (одобрена) контрагентом (второй стороной сделки) (п. 3 ст. 438).
Оферта обычно исходит от дарителя. Однако с предложением о совершении сделки вправе выступить и потенциальный одаряемый.
Если ответ содержит принципиальное согласие на совершение дарения, но предполагает новые или дополнительные условия, — он считается не акцептом, а новой офертой (ст. 443).
Понятие дарения
Дарение — универсальный, безвозмездный договор, по которому даритель передает одаряемому право собственности на оборотоспособное имущество или другое благо. В ГК РФ ему отведена глава 32.
Дарение может иметь реальную или консенсуальную конструкцию. Договор считается реальным, если его предмет передается одаряемому одновременно с заключением сделки. Касательно движимого имущества в отношениях граждан он может быть устным.
Консенсуальный тип сделки (дарственное обещание) предполагает возникновение продолжающихся во времени обязательственных правоотношений, в которых даритель — должник, а одаряемый — кредитор. Такая сделка непременно должна иметь письменную форму.
Возможно дарение любых объектов гражданских прав: вещей, денег, ценных бумаг, разнообразных имущественных прав (ст. 128 ГК).
Объект дарения бывает сложным: права требования кредитора-дарителя к должнику (§ 1 гл. 24 ГК); освобождение одаряемого от обязательств перед посторонним лицом (§ 2 гл. 24) или самим дарителем.
Важно
Объектом сделки не может быть выполнение дарителем в пользу одаряемого бесплатных работ или оказание услуг. Такие правоотношения оформляются с помощью других сделок.
Но даритель вправе передать одаряемому право требования выполнения работ или оказания услуг от сторонних лиц.
Стороны договора дарения
Участниками правоотношений дарения является действующий безвозмездно даритель и выгодоприобретатель — одаряемый. Основное значимое обязательство по дарственной (передать предмет договора) лежит на дарителе. Он не вправе претендовать на встречное предоставление.
ГК РФ гарантирует дарителю возможность при определенном стечении обстоятельств:
- вернуть подарок (ст. 578);
- не исполнять дарственное обещание (ст. 577);
- компенсировать за счет одаряемого напрасно понесенные расходы на подготовку предмета к передаче (ст. 573).
Одаряемый вправе истребовать у дарителя письменно обещанный подарок (ст. 572) или отказаться от сделки после подписания дарственной (ст. 573).
Распорядиться имуществом путем его дарения может собственник или правообладатель.
Внимание
Даритель должен быть дееспособен (ст. 21 ГК). Малолетние и недееспособные граждане не могут распоряжаться своим имуществом.
Ограниченно дееспособные и несовершеннолетние без согласия попечителей/родителей вправе делать подарки стоимостью до 3 тыс. руб.
Возможные запреты
Согласно ст. 575 ГК, запрещено дарение имущества стоимостью от 3 тыс. руб.:
- в интересах муниципальных и госслужащих в связи с профессиональной деятельностью;
- в пользу сотрудников воспитательных, социальных и медучреждений от их подопечных;
- от имени детей до 14 лет и недееспособных лиц их опекунами или родителями;
- в правоотношениях коммерческих структур.
Когда необходимо применение письменной формы договора дарения
Перечень случаев обязательного использования участниками правоотношений дарения названной формы предусмотрен ст. 574 ГК. Заинтересованные лица вправе документироватьсоглашение, которое разрешено совершать устно.
Если даритель — организация, письменная форма обязательна для сделок на сумму от 3 тыс. руб. (ч. 2 ст. 574 ГК).
Документальному оформлению подлежит сделанное на будущее дарственное обещание.
Письменная дарственная необходима, когда отношения сторон влияют на объем прав сторонних лиц: предметом дарения выступает право требования долга (§ 1 гл. 24 ГК) или перевод долга на дарителя (ст.
391 ГК).
Для сравнения, общая норма (ст. 161 ГК) указывает, что в письменной форме следует оформлять договора с участием организаций и сделки физических лиц на сумму от 10 тыс. руб.
При регламентации способа оформления дарственных предписания гл. 32 ГК являются приоритетеными по отношению к общим нормам § 1 гл. 9 ГК о сделках.
Согласно ч. 3 ст. 574 ГК переход прав собственности на недвижимость в результате дарения подлежит госрегистрации в ЕГРП (Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Дарственная в этом случае является правоустанавливающим документом.
Последствия несоблюдения письменной формы
Для таких случаев гражданское законодательство предполагает два вида правовых последствий:
Дарение на сумму более 3 тыс. руб., произведенное юрлицом, является ничтожной сделкой (ч. 2 ст. 574 ГК).
В силу ст. 389 ГК дарение права требования, основанного на письменной сделке:
- совершается письменно;
- предполагает обязательное уведомление должника о смене кредитора.
Устное соглашение в таких условиях немыслимо.
Дарение в форме перевода долга с одаряемого на дарителя:
- совершается письменно:
- предполагает получение письменного разрешения от кредитора, которое может быть предварительным или последующим.
Невыполнение хотя бы одного условия влечет ничтожность дарения на основании ст. 391 ГК.
Специфические правовые последствия предусмотрены на случай несоблюдения письменной формы при заключении договора дарения с консенсуальной конструкцией.
К сведению
Законодатель не отрицает легитимности дарственного обещания, сделанного устно или перспектив его исполнения в будущем.
Устное обещание не признается гражданско-правовой сделкой и связывает дарителя только морально (ст. 572 ГК).
Потенциальный одаряемый не вправе истребовать обещанную ему вещь даже в случае, если обещание было сделано прилюдно или повторялось неоднократно.
Порядок передачи дара
Законодатель специально регламентирует названный порядок только для случаев дарения в устной форме. По желанию сторон процедура может быть установлена письменной дарственной. Рассмотрим варианты.
Стороны заключили реальный договор дарения движимого имущества в письменной форме. Поскольку заключение и выполнение сделки совпадает во времени, в дарственной можно указать, что ее подписание одаряемым свидетельствует о получении им дара в натуре.
Стороны заключили консенсуальный договор движимого имущества в письменной форме. Даритель, не задокументировавший факт выполнения своих обязательств, рискует стать жертвой недобросовестного контрагента.
Имея на руках дарственное обещание, одаряемый может потребовать его исполнения (в действительности — повторно, а по документам — впервые). Чтобы избежать этого, выполнение дарственного обещания следует оформлять распиской либо двусторонним актом приема-передачи.
В отличие от купли-продажи (ст. 556 ГК), дарение недвижимости не подразумевает обязательного составления передаточного акта. Состояние имущества не имеет определяющего значения, поскольку одаряемому оно достается бесплатно.
Одаряемый считается собственником подаренной недвижимости с даты госрегистрации без соблюдения дополнительных формальностей (ст. 164 ГК).
Пример
Индивидуальный предприниматель О. получила в дар от подруги К. б/у витрины и холодильные камеры. Через полгода К. погибла. Сын умершей потребовал вернуть оборудование. Заявил, что является его собственником на правах наследника. Поскольку О. отказалась, был заявлен иск.
О. предоставила суду договор дарения, написанный К.
собственноручно и подписанный обеими сторонами. Договор состоял из одного предложения. Указано, что К. производит дарение оборудования для магазина. Приведен перечень объектов с указанием марки, года выпуска, агрегатного номера. О. также предоставила техдокументацию на часть спорного оборудования, которую ей отдала сама К.
Сын К. заявил, что предоставленный О. документ нельзя считать договором дарения. Он написан от руки, не содержит ссылок на нормативные акты. Оборудование его матери находилось у О. во временном пользовании.
Источник: http://dogovor-darenija.ru/darstvennaya/forma/prostaya-pismennaya/
Что лучше – дарственная или завещание на квартиру?
Начнем с отличий, которые имеются при оформлении договора дарения и завещания.
Завещание — это письменный документ, выражающий волю завещателя относительно дальнейшей судьбы своего имущества после наступления смерти. Важно знать следующее:
- завещание подлежит обязательному нотариальному оформлению;
- после оформления завещания на квартиру гражданин в любое время может отменить или изменить его содержание;
- не требуется оплачивать НДФЛ;
- лицо, являющееся собственником квартиры, после оформления завещания не теряет своих прав на свое жилье: имущество передается наследнику только после смерти завещателя. Следовательно, до смерти собственника квартиры его наследник не может совершать никаких юридических операций, связанных с распоряжением квартирой или ее отчуждением;
- после открытия наследства выдается свидетельство о праве на наследство, подтверждающее право собственности на данное имущество;
- наследник может отказаться от наследства без указания лиц, в пользу которых он отказывается от наследственного имущества, или в пользу других лиц из числа наследников по завещанию или наследников по закону любой очереди, не лишенных наследства. Также отчуждение может произойти в пользу тех, кто призван к наследованию по праву представления или в порядке наследственной трансмиссии.
Дарение — это двухсторонняя сделка, в соответствии с которой даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому в собственность имущество. Важно помнить:
- в данном случае переход права собственности подлежит государственной регистрации в Росреестре;
- после оформления перехода права собственности в Росреестре отмена договора дарения возможна только в случаях, предусмотренных договором или законодательством РФ. При этом отмена дарения также подлежит государственной регистрации;
- в случае оформления договора дарения в пользу своего близкого родственника НДФЛ не уплачивается, в остальных случаях необходимо производить уплату налога;
- право собственности на квартиру в соответствии с договором дарения возникает сразу после государственной регистрации перехода права собственности в Росреестре. После этого даритель лишается права собственности на недвижимость и соответственно права проживания в нем;
- после государственной регистрации перехода права собственности на квартиру выдается выписка из Единого Государственного Реестра Прав (ЕГРП);
- одаряемый может в любое время до момента регистрации перехода права собственности отказаться от дара.
Единого ответа на вопрос «Какую сделку лучше оформить?» не существует. В любом случае Вам необходимо учесть несколько условий: момент перехода права собственности, срок оформления сделки и порядок ее отмены. Все очень индивидуально, и выбор способа оформления передачи имущества другому лицу зависит только от Вас.
5 главных фактов о договорах дарения квартиры
Все сделки с долями недвижимости теперь должны проходить через нотариуса
Отвечает адвокат по недвижимости в Москве Инна Белякова:
Дарственная (или, если говорить правильно, договор дарения) — это один из видов гражданско-правовых договоров, после заключения которых оформляется немедленная передача имущества от одного лица другому. Ключевое слово здесь — немедленная.
После подписания договора дарения и государственной регистрации перехода права собственности на квартиру в подавляющем большинстве случаев изменить ничего уже нельзя.
С момента государственной регистрации перехода права собственности даритель перестает быть собственником подаренной квартиры и остается только ее пользователем (то есть лицом, имеющим право проживать в ней).
Новый собственник (одаряемый) действительно вправе в судебном порядке снять дарителя с регистрационного учета (попросту говоря, выписать) из этой квартиры и выселить его на улицу. Это, конечно, крайний случай, но в моей практике случалось и не такое.
Более того, даже достаточно часто встречающееся в договорах дарения указание о том, что даритель сохраняет пожизненное право пользования подаренной квартирой, на самом деле юридически недействительно и вполне может быть признано судом таковым по иску одаряемого. Дело в том, что договор дарения в соответствии с законом является безусловным, и даритель не может при дарении требовать от одаряемого выполнения каких-либо встречных условий, например даже предоставления права пользования квартирой.
Однажды заключенный договор дарения нельзя в одностороннем порядке ни расторгнуть, ни изменить. Это возможно сделать только в суде по обоснованному иску.
Таким образом, договор дарения квартиры — это сделка, полностью построенная на доверии дарителя к одаряемому, и ее совершение, конечно, гораздо более выгодно последнему.
Даже несмотря на то что к нему переходят все обязанности собственника квартиры: такие как уплата налога на имущество физических лиц, оплата коммунальных услуг и иные расходы, необходимые для содержания и обслуживания квартиры.
Завещание же — это официальное, юридически значимое распоряжение лица в отношении своего имущества на случай своей смерти. После составления завещания право собственности на квартиру никуда не переходит, ее владельцем остается прежний собственник.
Более того, он может в любой момент до своей смерти аннулировать завещание, написать новое, которое сделает недействительным ранее составленное, или вообще отказать указанному в завещании лицу в праве на наследство и совершить с завещанием любые иные юридически значимые действия.
Он может даже распорядиться квартирой по своему желанию (продать ее, подарить, обменять), и тогда указанному в завещании наследнику будет просто нечего принимать в наследство, несмотря на целостность и неизменность завещания.
Соответственно, завещание, конечно же, куда более безопасно для дарителя, хотя расходы по содержанию квартиры остаются на нем.
В качестве компромиссного варианта могу предложить договор пожизненного содержания с иждивением. В этом случае собственность на квартиру немедленно переходит к рентоплательщику (то есть лицу, которому передается квартира), но он взамен обязуется пожизненно содержать рентополучателя и ухаживать за ним в объеме, предусмотренном договором.
В случае нарушения этой обязанности у рентополучателя практически стопроцентные шансы расторгнуть договор и вернуть себе право собственности на квартиру. Причем ранее полученные от рентоплательщика деньги и стоимость услуг рентополучатель в этом случае возвращать не должен.
С моей точки зрения, при заключении такого договора интересы обеих сторон будут соблюдены в наиболее полном объеме.
Дарение недвижимости в 5 вопросах и ответах
Договоры пожизненной ренты будет регистрировать государство
Отвечает юрист юридической компании «Генезис» Олеся Емельянова:
Для однозначного ответа необходимо знать, какие еще ставятся правовые цели, помимо перехода права собственности. Для отчуждающего имущество лица меньше рисков несет завещание. Для наглядности сравним обе эти сделки по различным критериям.
Суть и возможность последующей отмены. Дарение — это договор. Для его заключения требуется согласие и дарителя, и одаряемого, поэтому и отменить дарение лишь по воле одного дарителя без специальных оснований (например, покушение на жизнь или здоровье одаряемого) не удастся.
Завещание же — односторонняя сделка, которая отделена от другой односторонней сделки: здесь имеется в виду принятие наследства. Таким образом, в завещании участвует только одно лицо, то есть завещатель, его воля ограничена только законом, но никак не волей наследника.
Соответственно, завещатель может изменять и отменять завещание по собственному усмотрению бесчисленное количество раз. С этих позиций, безусловно, удобнее завещание.
Момент перехода права собственности. Дарение может происходить как в настоящем времени, так и в будущем, но не с целью маскировки дарения на случай смерти (ничтожно в силу прямого указания закона).
Поэтому при любом из возможных вариантов даритель не избежит ситуации отсутствия у него права собственности на подаренное имущество — квартиру.
Проживать в ней он сможет лишь с согласия нового собственника.
А как быть, если даритель не уверен в одаряемом? Конечно, можно предусмотреть такое согласие письменно в договоре, но конструкция не «железобетонная»: новый собственник квартиру может продать, подарить или исполнить условие договора лишь формально, сделав проживание дарителя в квартире крайне дискомфортным. Подобных ухищрений в договоре не предусмотреть, поэтому дарить лучше тому, в чьем поведении сомневаться не приходится. Завещатель же автоматически избегает всех вышеперечисленных рисков. Право собственности возникает у принявшего наследство наследника с момента открытия наследства.
Объем предоставления. Подарить можно хоть все свое имущество, конкретно перечислив в договоре, что в него входит. Допустим, это и есть одна квартира.
А вот воля завещателя здесь ограничена правилами об обязательной доле в наследстве: несовершеннолетним или нетрудоспособным детям наследодателя, его нетрудоспособному супругу и родителям, а также нетрудоспособным иждивенцам в любом случае причитается не менее одной второй доли в наследстве, которую определил для них закон на случай отсутствия завещания.
Наследнику по завещанию достанется лишь то, что осталось после наследования указанных выше лиц. Это риски для наследника, который рассчитывает получить все перечисленное в завещании, а о существовании обязательных наследников может просто не догадываться.
3 способа снизить риски, покупая квартиру, полученную по наследству
Квартира в наследство и завещание
Отвечает юрист, зампред общественной организации «Москонтроль» Юлия Рублева:
Действительно, дарственную изменить нельзя, однако существует постановление пленума Верховного суда от 2014 года, информации о котором в широком доступе представлено достаточно мало. Согласно этому документу, если имущество было у человека единственным, и, подарив его, даритель сильно ухудшил свое жилищное положение, дар могут через суд признать недействительным.
Еще один важный момент заключается в том, кто может заключать сделку дарения недвижимого имущества, а кто нет.
Законодательством Российской Федерации предусмотрен список людей, которые не имеют права безвозмездно передавать жилье другому лицу: это несовершеннолетние граждане (до 14 лет), представители несовершеннолетних (если имущество принадлежит детям), недееспособные граждане, законные представители недееспособных (если имущество принадлежит последним).
Не имеют право принимать в дар недвижимое имущество от своих подчиненных, клиентов, а также их родственников государственные служащие, работники воспитательных учреждений, сотрудники лечебных учреждений, работники социальной защиты.
Что же касается завещания, то его можно в любой момент изменить или дописать, распределить наследство между другими наследниками или назначить душеприказчика. Стоит отметить, что независимо от воли завещателя, часть его имущества перейдет к родственникам, которые по закону имеют право на наследование: престарелые родители, инвалиды и дети, не достигшие 18 лет.
Текст подготовила Мария Гуреева
Не пропустите:
Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
5 видов мошенничества при продаже вторичных квартир
Какие права у арендатора при аренде с последующим выкупом?
Дарение недвижимости в 5 вопросах и ответах
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.
Источник: https://www.domofond.ru/statya/chto_luchshe__darstvennaya_ili_zaveschanie_na_kvartiru/5693