Аренда земли арендатором на длительный срок

Аренда земли на 49 лет закон

Современное законодательство в сфере аренды земли у государства стало намного прозрачнее, чем несколько лет назад. Подобрать подходящий участок для строительства дома или ведения сельского хозяйства вполне реально. В России достаточно нераспределенных земель, которую чиновники обязаны предоставлять в долгосрочную аренду по заявлениям граждан и юридических лиц.

Но до регистрации договора заявителям предстоит преодолеть немало технических и бумажных препятствий. Перед отправлением в путь запаситесь юридическими знаниями и терпением. Как взять землю у государства на 49 лет?

Законодательство обязывает чиновников раздавать участки

Основной документ, который регулирует отношения в сфере аренды государственных участков, — Земельный кодекс РФ. Оформить землю в аренду под силу даже обычному гражданину, если тот обладает достаточной целеустремлённостью.

Процедура стала значительно проще по двум причинам. Во-первых, за последние годы наработана серьёзная судебная практика.

Во-вторых, в ранее действующее законодательство в марте 2015 года внесены существенные изменения.

С того времени предоставление свободных земельных участков в долгосрочную аренду, в том числе на срок до 49 лет, стало обязанностью государственных и муниципальных органов власти.

Но никто не гарантирует того, что приглянувшийся участок достанется заявителю. По общему правилу перед заключением договора необходимо проведение торгов.

Впрочем, существует ряд исключений, при которых договор аренды на земельный участок заключается без проведения аукциона. В частности, без аукциона земля предоставляется:

Изменениями от 1 марта 2016 года также установлены максимальные сроки аренды в зависимости от цели использования территории. Например, срок аренды земли под строительство жилого дома или ведения подсобного хозяйства составляет 20 лет.

Преимущества долгосрочной аренды земли

Большинство земельных участков оформляется на длительный срок — от 5 лет. Долгосрочная аренда имеет множество преимуществ, поэтому заявители стараются оформлять договора на максимально возможный срок, предусмотренный Земельным кодексом.

При долгосрочной аренде (от 5 до 49 лет) арендатор получает право:

• выкупить арендованный земельный участок до окончания срока договора;
• сдавать участок в субаренду после уведомления органов власти;
• возводить здания и сооружения, если это предусмотрено договором;
• пользоваться природными богатствами на арендованной территории (полезные ископаемые, лесные угодья);
• расторгнуть договор.

Очень существенным преимуществом долгосрочной аренды у государства на любой срок является юридическая чистота. При дальнейшем выкупе аннулировать сделку купли-продажи очень сложно.

Например, оказывается, что под землёй проходят стратегически важные коммуникации, сведения о которых не нашли отражения в документах.

Условия аренды земли на 49 лет у государства

Максимально возможный срок аренды муниципальной и государственной земли — сорок девять лет, но он распространяется не на все отношения. Такие договоры разрешается заключать:

• собственникам сооружений, ранее построенных на земельном участке;
• при использовании земли для сельскохозяйственного производства;
• для размещения линейных объектов (линии электропередач, газопровод и пр.);
• в случаях, когда на участок распространяются иные предусмотренные законом отношения (например, охотхозяйственное соглашение).

Повторим, что предельный срок аренды земли для индивидуального жилищного строительства составляет 20 лет.

Фермерам участки предоставляются без аукциона

Чаще всего государственная земля в аренду на 49 лет оформляется для ведения сельского хозяйства. Исключение из общего правила составляют сенокошение, выпас сельскохозяйственных животных и огородничество. На эти цели предусмотрена передача участка в аренду на срок до трёх лет.

Как правило, администрации муниципалитетов заинтересованы в развитии фермерства, поэтому охотно идут навстречу заявителям и помогают в решении юридических вопросов. Отметим, что физическим лицам под организацию крестьянско-фермерских хозяйств и юридическим лицам для аграрного производства наделы предоставляются без проведения аукциона.

Площадь участка законодательно неограничена. Заявитель самостоятельно определяет размер надела, который требуется для ведения сельскохозяйственного бизнеса.

Впрочем, полученную землю необязательно возделывать самостоятельно — она может быть передана в субаренду другим крестьянско-фермерским хозяйствам.

Кроме того, предусмотрено использование права на долгосрочную аренду оформленной земли в качестве залогового обязательства.

Самые распространённые нарушения:

• загрязнение земли;
• появление на участке свалок;
• уничтожение плодородного слоя;
• возведение жилья на землях сельхозназначения.

Как взять землю в аренду на 49 лет?

Алгоритм действий, необходимых для оформления аренды на 49 лет у государства, ничем не отличается от долгосрочной аренды на любой другой срок. Свободный участок придётся искать самостоятельно. Сориентироваться поможет кадастровая карта на официальном сайте Росреестра, а также информация, предоставленная местной администрацией.

Последовательность действий отличается в зависимости от необходимости организации аукциона. Инициатором аукциона могут выступить как представители органов власти, так и сам заявитель, подобравший подходящий участок. В любом случае за 30 дней до проведения торгов публикуется соответствующее извещение.

Все участники должны предоставить:

• заявление;
•  копию паспорта для граждан и ЕГРЮЛ, ЕГРИП для юридических лиц;
• документ, подтверждающий внесение задатка.

Победителем признаётся участник, предложивший наиболее высокую арендную плату.

Как уже говорилось, в ряде случаев закон предусматривает выделение земли без проведения торгов, но это не освобождает заявителя от бумажной канители. Более того, получение некоторых документов потребует дополнительных расходов:

• Если участок сформирован, необходимо заказать кадастровый паспорт.
• Заказать схему расположения участка.
• Написать заявление.
• Если заявитель владеет строениями, находящимися на данной территории, потребуется ксерокопия свидетельства о праве собственности.

На рассмотрение заявления закон отводит чиновникам 30 календарных дней. Если у органов власти нет претензий к оформлению документов, участок передаётся в аренду. Однако возможна ситуация, когда на землю одновременно претендует несколько физических и юридических лиц.

Возмещение понесённых расходов по подготовке кадастрового паспорта и схемы расположения участка, к сожалению, не предусмотрено.

Структура и особенности договора аренды

После победы в аукционе или получения положительного ответа из администрации следует подписание договора аренды земельного участка на 49 лет. Несмотря на кажущуюся формальность, этот пункт требует повышенного внимания. Практика показывает, что в договор могут быть вписаны условия, которые снижают выгодность аренды.

Условия эксплуатации во многом зависят от категории земель. Например, ограничения накладываются на использование участков, расположенных на берегах водоёмов. Арендатору запрещено устанавливать любые ограждения и препятствовать доступу людей к воде.

Договора аренды муниципальных земель является типовым и имеет следующую структуру:

• предмет договора;
• обременения земельного участка;
• ограничения в использовании земельного участка;
• срок договора;
• арендная плата;
• права и обязанности сторон;
• изменение и прекращение договора;
• ответственность сторон;
• заключительные положения;
• адреса, банковские реквизиты сторон.

Особое внимание уделите описанию предмета договора. Ошибки и неточности, из-за которых невозможно идентифицировать земельный участок, являются основанием для признания договора недействительным. В документе указываются данные кадастрового паспорта, координаты участка, его площадь и наличие/отсутствие построек.

Только после этого он приобретает юридическую силу.

Выкуп земли, арендованной на 49 лет

Долгосрочная аренда сроком до 49 лет — хороший вариант получения земельного участка, на покупку которого не хватает средств. Заключение подобного договора даёт возможность последующего выкупа арендуемого участка земли.

Преимущественное право выкупа без аукциона арендатор получает в случае, когда на участке возведено любое капитальное строение. Если земля осталась незастроенной, то придётся участвовать в торгах на общем основании.

Преимущественное право выкупа имеют также арендаторы земель сельскохозяйственного назначения, но воспользоваться им можно только через три года.

В настоящее время ставка определяется исходя из кадастровой стоимости недвижимости, которая нередко сопоставима с рыночной.

Для выкупа земельного участка необходимо обратиться с заявлением в муниципалитет. При себе физическим лицам также необходимо иметь:

• паспорт;
• документ, подтверждающий об оплату госпошлины;
• договор аренды.

После оформления сделки купли-продажи необходимо известить о ней чиновников Росреестра. В региональное управление следует предоставить:

• договор купли-продажи;
• заявление для перехода права собственности;
• квитанцию об оплате стоимости земли;
• квитанцию об уплате госпошлины;
• постановление о предоставлении участка, выданное органами местного самоуправления;
• документацию с расчётом стоимости выкупа.

Сколько стоит аренда государственной земли на 49 лет?

Расчёт арендной платы производят органы, в собственности которых находится земельный участок. Возможно применение нескольких подходов: по кадастровой стоимости, по результату аукциона, по утверждённым ставкам арендной платы и по рыночной цене.

Если требуется проведение аукциона, то начальная стоимость участка рассчитывается на основании кадастровой оценки. При отсутствии данных оценки, базовой для расчётов становится рыночная стоимость.

Источник: https://centr-advocat.com/arenda-zemli-na-49-let-zakon/

Как взять в аренду земельный участок с лесным фондом и правильно оформить документы

Участок земли с лесом в аренду на территории РФ может взять любой желающий, но ему нужно действовать в соответствии с процедурой.

В соответствии с российским законодательством граждане страны обладают правом взять у государства в наём различные объекты недвижимости, которые считаются находящимися у него в собственности.

При этом данная возможность распространяется помимо прочего и на земли, которые относятся к лесному фонду Российской Федерации.

Следует иметь в виду, что в сопоставлении с правами, которые арендатор получает при аренде обычной земли, его возможности по использованию участка ограничены.

В то же время он обладает правом эксплуатировать участок, отнесенный к лесному фонду и извлекать из него прибыль, а также использовать для рекреационных целей.

Допускается аренда лесного участка на полвека (49 лет), а также на менее длительный срок. При этом аренда на более длительный срок не оформляется.

Какие земли входят в лесной фонд

В качестве лесного участка рассматривается земельный надел, который располагается в границах лесничества, находящегося в собственности природоохранного фонда, контролируемого государством.

В соответствии с отечественным Земельным кодексом в Лесной фонд включаются территории, относящиеся к следующим категориям:

• участки, на которых в настоящий момент располагаются леса;
• участки, где сейчас растительность отсутствует, но на которых ее планируется возродить (территории вырубок и пожарищ);
• также места расположения объектов, назначение которых — обслуживание лесного хозяйства, сюда относят дороги, просеки и расположенные внутри лесного массива болота.

Землями, отнесенными к подобным зонам, может владеть исключительно государство. Частные лица и организации могут лишь брать в аренду территории лесного фонда, но не покупать их.

При этом все наделы числятся в лесном фонде того или иного субъекта Российской Федерации. Установить,  к какой организации они относятся можно в кадастровом реестре.

Цели аренды лесного участка земли

Согласно Лесному кодексу существует целый ряд задач, для которых могут использоваться взятые в наем земли данной категории. К ним относятся:

• заготовка ресурсов данной территории (древесины и иных) и их последующая переработка для сельского хозяйства или иных целей;
• охота различного характера;
• деятельность, имеющая научно-исследовательские цели;
• услуги рекреационного характера;
• строительство объектов гидротехнического профиля (порты и водохранилища).
• исследование мест, потенциально содержащих полезные ископаемые.

Арендатор может взять лесной участок для реализации как одной из этих целей, так и нескольких одновременно. При этом допускается сдача лесных участков одновременно нескольким арендаторам в том случае, когда они ставят перед собой разные цели и могут использовать один и тот же участок, не нарушая интересы друг друга.

Арендовать участок имеют право как физические, так и юридические лица. В роли арендодателей выступают органы государственной власти РФ в лице своих представителей либо структуры, относящиеся к местному самоуправлению.

Порядок предоставления земли в аренду

Существуют всего два способа, посредством которых лесной участок может быть предоставлен в аренду организации или физическому лицу.

Первый из них — проведение аукциона с целью выявить арендатора — является общим. Именно с помощью аукциона земля предоставляется арендодателям по умолчанию.

Второй метод — непосредственное заключение соглашения (без аукциона), в соответствии с которым лесной участок передается в аренду лицу или организации. Подобный путь допускается лишь в ряде точно оговоренных случаев. В частности, договор без аукциона возможен:

• для вырубки древесины;
• для изучения недр с геологическими целями;
• для ведения охотничьего хозяйства;
• для возведения линейных и водных объектов и их последующей эксплуатации.

Особенности использования лесного участка

Для всех видов использования арендуемого участка существуют определённые ограничения, которые следует соблюдать.

Исследование недр

Если территорию берет в аренду геологическая компания, которая в дальнейшем собирается изучать его недра, то для нее не допускается производить там вырубку леса без санкции государства. Если предприятию требуется это сделать, то ему необходимо обратиться за соответствующим разрешением в уполномоченный орган.

Вырубка леса

Если лес отдают под вырубку, то в этом случае компетентная инстанция (арендодатель) и арендатор заключают между собой сразу два договора. Один из них оговаривает право арендатора непосредственно вырубать лес, а второй — вывозить его с данной территории. При этом цели, для которых будет использована древесина, значения не имеют.

При этом предпочтение при заключении подобной сделки отдается соискателям, которые располагают лесосечной картой, где указаны деревья, которые в первую очередь подлежат вырубке (сухие или сгнившие).

В большинстве случаев соглашения, предусматривающие вырубку леса заключаются с организациями или индивидуальными предпринимателями.

Рекреационные цели

В случае, когда участок земли берется в наем для рекреационных целей, арендатор использует его для обустройства определенного объекта. Это может быть:

• база отдыха;
• туристическая база;
• санаторий;
• оздоровительный лагерь для детей или юношества;
• организация физкультурно-спортивного профиля.

В случае заключения договора с подобными целями арендатор получает право возводить на взятой в наем территории постройки временного характера, которые не имеют статуса капитальных сооружений.

Особый случай — когда у государства есть планы по освоению данного участка и они аналогичны целям, с которыми земля берется в аренду. Тогда арендатор получает право возводить и постоянные сооружения.

Порядок проведения аукциона

Если аренда надела оформляется по итогам аукциона, то сам аукцион проводится в соответствии с рядом требований, существующих в законе.

Определение надела, который в дальнейшем будет предоставлен в аренду, производит арендодатель (государственный орган), а не компании, которые планируют стать арендаторами. Установив, какие лесные участки будут сдаваться в наём, ответственное учреждение далее объявляет и проводит аукцион.

К участию к нему допускаются все желающие, которым нужно составить и внести заявку, а также оплатить задаток, бесплатно участвовать в аукционе нельзя.

Аукцион проходит в интернете и имеет электронный формат. О дне его проведения ответственное ведомство должно сообщить на собственном сайте не позднее, чем за месяц до соответствующей даты. В этом сообщении необходимо оговорить, на каком сайте этот аукцион будет устроен, а также о его условиях.

В ходе проведения аукциона будущему арендатору требуется предложить более высокую цену за участок, нежели другим соискателям.

После того как данное определение арендатора состоялось, с ним не ранее десяти и не позднее двадцати дней заключается договор.

Подробнее о том, как мошенники искусственно завышают цены земельных участков на аукционах.

Как взять участок в аренду без аукциона

Если аукцион не проводится, а арендатор приобретает право распоряжения участком прямо через заключение договора, ему также необходимо действовать по установленной процедуре.

Потенциальному арендатору требуется найти подходящий участок земли и выяснить, к какой территории он относится и какой орган государственной власти или местного самоуправления за него отвечает. Далее претенденту необходимо составить заявление и направить его в ответственный орган.

В этом документе требуется указать:

• наименование и реквизиты обращающегося;
• сведения о наделе (площадь и расположение, номер по кадастру);
• цель, для которой арендуется объект с указанием ее правомерности;
• желательная продолжительность аренды;
• информация о предварительном решении отдать участок в аренду, если такое решение было принято уполномоченным учреждением и на его основании был сформирован сам участок;
• контактные данные.

Также к этому документу требуется приложить бумаги, которые подтверждают, что участок будет использоваться соискателем по целевому назначению. Если заявление подает представитель арендатора, ему необходима доверенность.

Сроки рассмотрения заявления — месяц, по прошествии этого периода принимается решение. После этого в продолжение трех дней  со дня решения составляется типовое соглашение. Его следует подписать в течение десяти дней после принятия решения.

Условия договора аренды земельного участка

Договор аренды земельного участка в общем случае включает целый ряд положений, согласованных обеими сторонами, то есть условий. Эти условия перечислены в идущем ниже списке:

• информация об обеих сторонах сделке, арендаторе и арендодателе, которые должны быть в документе четко поименованы, также необходимо указать:
  • точные наименования обоих участников;
  • их реквизиты
• предмет самого соглашения, в его качестве в данном случае выступает передача одной из сторон второй надела во временной пользование, при этом данный участок должен быть зачислен в лесной фонд соответствующего субъекта Российской Федерации;
• объект договора, а именно сам участок земли (в отличие от предмета, то есть передачи этого участка как юридического факта), для надела с лесом необходимо указать:
  • кому он принадлежит;
  • каков его размер и очертания;
  • каковы его специальные характеристики;
  • наличие построек;
  • наличие коммуникаций;
• продолжительность договора, дата его завершения;
• сумма договора — плата, которую арендатор должен вносить арендодателю;
• права и обязанности арендатора и арендодателя;
  • в этом документе могут описываться и права и обязанности третьих лиц, если у арендатора имеется право сдать надел или его часть в субаренду;
• порядок разрешения разногласий;
• условия расторжения соглашения в досрочном порядке;
• реквизиты обоих участников и подписи представляющих их лиц

Также могут быть указаны дополнительные условия различного характера.

Следует иметь в виду, что договор составляется ведомством, выполняющим функции арендодателя как в случае, когда он заключается с определенной организацией без аукциона, так и когда аукцион в отношении данного надела проводится. У арендатора есть возможность только подписать предложенный ему договор, но не вносить в него правки. При этом изменения в нем не допускаются даже по взаимному соглашению обеих сторон.

После заключения соглашения необходимо произвести государственную регистрацию в Росреестре, если его длительность равна или превышает один год (двенадцать месяцев)

Источник: https://prozemlu.ru/kak-vzyat-v-arendu-zemelnyj-uchastok-s-lesnym-fondom-i-pravilno-oformit-dokumenty/

Оформление договора аренды земельного участка

Подписание договора аренды земельного участка с Департаментом городского имущества

Компания «ФРАНЦ-А» поможет вам заключить договор аренды земельного участка с Департаментом городского имущества (ДГИ) города Москвы, в том числе через суд, если в этом возникнет необходимость.

У нас большой опыт успешного разрешения споров в отношении принадлежащих городу земельных участков, возникающих между собственниками зданий и ДГИ г. Москвы.

Мы приложим все усилия, чтобы добиться подписания договора аренды земельного участка и достигнуть долгосрочного урегулирования земельно-правовых отношений между вами и Департаментом городского имущества.

Кто обязан заключать договор аренды земельного участка с ДГИ г. Москвы?

Все собственники нежилых зданий, расположенных на земельных участках, принадлежащих городу. Договор аренды земельного участка заключается с Департаментом городского имущества г. Москвы на длительный срок в целях эксплуатации здания.

Условия продления договора аренды земельного участка

По истечении срока действия договор аренды считается продленным на неопределенный срок (статья 621 ГК РФ) при выполнении следующих условий:

• ДГИ г. Москвы не направлял арендатору уведомление о расторжении договора;
• арендатор регулярно оплачивает аренду земли.

Однако ДГИ г. Москвы сохраняет право в любой момент расторгнуть такой договор. В интересах владельца нежилого здания не полагаться на продление договора на неопределенный срок, а как можно скорее заключить новый долгосрочный договор аренды земельного участка с ДГИ.

Порядок заключения нового договора аренды земельного участка с ДГИ г. Москвы

• Потенциальный арендатор подает Заявление на оказание гос. услуги «Предоставление земельного участка в аренду правообладателям зданий, сооружений, расположенных на земельном участке» через сайт Департамента Городского имущества.
• Департамент самостоятельно запрашивает документы и сведения на земельный участок и здание в инстанциях:
  • Москомархитектуре,
  • БТИ,
  • Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости в г. Москве,
  • Росреестре.
• Если здание стоит на инвентаризационном учете в Ростехинвентаризации, Департамент запрашивает документы в БТИ для сверки. Если указанные в документах данные о площади здания расходятся, Департамент проводит дополнительную проверку.

Основания для отказа в подписании договора аренды земельного участка:

• самовольно построенное здание;
• самовольная реконструкция здания (незаконно возведенные этажи, пристройки и надстройки, изменение высоты этажей, углубление подвала, возведение тамбура площадью более 15 метров);
• использование здания не по назначению;
• использование участка в целях, не соответствующих разрешенному виду использования;
• разночтения в документах инстанций.

Заявители часто боятся оспаривать в суде отказ ДГИ г. Москвы в подписании договора аренды земельного участка, опасаясь проверок. Однако Департамент всегда извещает гос. инспекцию по недвижимости об обнаружении самостроя, и сведения о наличии самостроя вносятся в единую базу данных инстанций. Поэтому, даже если не подавать иск в суд, проверки на объекте все равно будут.

Пресекая незаконное использование земельного участка, Департамент обязан обеспечить возможность использования законной части здания в соответствии с целевым назначением объекта. Поэтому в случаях, когда самостроем является часть здания (а не все здание), мы рекомендуем подавать иск в суд.

Условия, при которых суд обяжет ДГИ г. Москвы подписать договор аренды земельного участка:

• самостроем является часть здания;
• здание является самостроем полностью, однако на земельном участке имеется иное законно существующее и принадлежащее заявителю здание;
• самостроя нет, однако здание используется не по назначению;
• самостроя нет, однако земельный участок используется в целях, не соответствующих разрешенному виду использования.

Подавать иск в суд нет смысла только в том случае, если здание полностью является самостроем и на земельном участке нет иного законного здания, принадлежащего заявителю.

Если вы столкнулись с трудностями в процессе оформления договора аренды земельного участка, принадлежащего городу, закажите консультацию юриста в компании «ФРАНЦ-А». Мы оценим риски и предложим комплекс мер для урегулирования земельно-правовых отношений с Департаментом городского имущества г. Москвы в ваших интересах.

Источник: https://franz-a.com/oformlenie-dogovora-arendy-zemelnogo-uchastka/

2.3. Аренда земельных участков: Аренда – это предоставление какого-либо имущества, в данном случае

Аренда – это предоставление какого-либо имущества, в данном случае земельного участка, во временное пользование за определенную плату на основе договора аренды.

Это одна из самых распространенных и наиболее эффективных форм использования земли во всем мире. Земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с Гражданским и Земельным кодексами.

Основными признаками аренды земель являются:

– срочность, т.е.

аренда – право, действующее определенный период времени, определяемый в договоре (в отличие, например, от бессрочных прав, таких как собственность, постоянное (бессрочное) пользование и др.); – платность, т.е. возмездность арендных отношений, проявляющаяся в арендной плате, выплачиваемой арендатором арендодателю; – возвратность, т.е. по истечении срока аренды арендованное имущество – земля – подлежит возврату арендодателю, т.е. собственнику земельного участка. Действующим федеральным земельным законодательством сроки договора аренды не установлены. Арендные отношения оформляются договором аренды. Данный договор составляется в письменной форме, за исключением краткосрочной аренды на срок до одного года, который может быть заключен в устной форме и не подлежит государственной регистрации. По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка. Размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации. Сдача в аренду является формой распоряжения земельным участком. Прежде всего правом сдачи земельного участка в аренду обладает его собственник (ст. ст. 209, 608 ГК РФ). В соответствии с законодательством земля может находиться в собственности как физических, так и юридических лиц. Соответственно, реализовать право сдачи земли в аренду могут граждане и юридические лица. Законодательно не урегулирован вопрос сдачи в аренду земель, находящихся в постоянном (бессрочном) пользовании. Формально постоянные (бессрочные) пользователи не имеют права, предоставленного собственнику, на сдачу участка в аренду. Тем не менее, учитывая постоянный характер землепользования данных субъектов, представляется целесообразным предоставить пользователям возможность опосредованного использования имущества путем сдачи участка в аренду и получения арендной платы с согласия собственника земли. В соответствии с законодательством земельные участки в Российской Федерации могут предоставляться гражданам, юридическим лицам, иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства и иностранным государствам.

Арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется. Арендатор земельного участка имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом. Чтобы стать объектом аренды, земельный участок должен быть определен точно так же, как и в других случаях, когда земельный участок выступает в качестве недвижимого имущества в гражданско-правовых отношениях. В договоре должны быть четко указаны местоположение земельного участка, его целевое назначение, границы, кадастровый номер и другие признаки, позволяющие точно установить и идентифицировать соответствующий земельный участок. Эти сведения являются существенными условиями договора, поэтому при их отсутствии договор считается недействительным. При аренде земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, применяются следующие правила определения арендной платы: – органы государственной власти Российской Федерации устанавливают ставки арендной платы для земель, находящихся в федеральной собственности; – органы государственной власти субъектов Российской Федерации устанавливают ставки арендной платы для земель, находящихся в региональной собственности, а также для земель неразграниченной государственной собственности; – органы местного самоуправления устанавливают ставки арендной платы для земель, находящихся в муниципальной собственности. Арендная плата может взиматься в денежной или натуральной форме, отдельно или в составе общей аренды за все арендуемое имущество, когда, кроме земли, в аренду переданы строения, сооружения и другие материальные и природные ресурсы. Конкретные виды внесения арендной платы товарами, услугами или путем комбинированных выплат в денежной и натуральной формах определяются дополнительными соглашениями между сторонами. При отсутствии такого соглашения арендатор выплачивает арендодателю арендную плату в денежной форме равными частями ежемесячно или ежеквартально. В тех случаях, когда объектом аренды является не только земля, но и строения, сооружения и иные объекты недвижимости, арендная плата за земли может взиматься как отдельно, так и в составе общей арендной платы за все арендуемое имущество при одном обязательном условии: та часть общей арендной платы, которая приходится на землю, должна перечисляться на бюджетные счета соответствующих органов местного самоуправления. Это обстоятельство должно быть оговорено в договоре аренды. В тех случаях, когда объектами аренды являются строения и иные объекты недвижимого имущества и договором аренды не определены земельные участки, передаваемые в аренду для обслуживания этих строений, земельный налог полностью взимается с арендодателя. Сдача земельного участка в аренду не прекращает и не отменяет прав третьих лиц на него (права залога, права сервитута, преимущественных прав перед другими лицами т.п.). Договорные отношения имеют свободный характер, что дает возможность сторонам договора изменить или расторгнуть его по взаимному соглашению. В случае недостижения сторонами такого соглашения договор может быть расторгнут по решению суда, но только при условии, что имело место существенное нарушение договора одной из сторон. Признаком существенного нарушения договора считается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (ст. 450 ГК РФ). Существенным нарушением договора аренды земельного участка может считаться, например, несвоевременное внесение арендатором арендной платы (просрочка оплаты более двух раз подряд) (ст. 619 ГК РФ). Статьи 619 и 620 ГК РФ наделяют арендодателя и арендатора правом требовать досрочного расторжения договора аренды. Договор аренды земельного участка прекращается: – по соглашению сторон; – по решению суда; – по истечении срока аренды при наличии письменного заявления арендодателя. Статья 46 ЗК РФ предусматривает основания прекращения аренды земельного участка. Аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае: 1) использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель; 2) использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки; 3) неустранения совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде; 4) неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование; 5) изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд; 6) реквизиции земельного участка. Прекращение аренды земельного участка не допускается: 1) в период полевых сельскохозяйственных работ; 2) в иных установленных федеральными законами случаях. При прекращении аренды регистрационная запись об аренде в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним погашается проставлением штампа. В соответствии со ст. 450 ГК РФ договором аренды могут быть установлены и другие условия расторжения договора по инициативе арендодателя. Часть 2 данной статьи предоставляет право расторжения договора одной из сторон при существенном нарушении условий договора другой стороной. Перечень этих условий зависит от содержания конкретного договора.

На основании ст. 619 ГК РФ арендодатель, прежде чем досрочно расторгнуть договор, должен письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательства в срок.

1. Глава IV. ПОСТОЯННОЕ (БЕССРОЧНОЕ) ПОЛЬЗОВАНИЕ, ПОЖИЗНЕННОЕ НАСЛЕДУЕМОЕ ВЛАДЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ, ОГРАНИЧЕННОЕ ПОЛЬЗОВАНИЕ ЧУЖИМИ ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ (СЕРВИТУТ), АРЕНДА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, БЕЗВОЗМЕЗДНОЕ СРОЧНОЕ ПОЛЬЗОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ
2. 69. Постоянное (бессрочное) пользование земельными участками. Пожизненное наследуемое владение земельными участками. Аренда. Сервитут
3. Статья 57. Возмещение убытков при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, ухудшении качества земель, временном занятии земельных участков, ограничении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков
4. Статья 38. Приобретение земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, или права на заключение договора аренды такого земельного участка на торгах (конкурсах, аукционах)
5. § 7. Договоры аренды земельных участков и участков лесного фонда
6. Глава VI. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СОБСТВЕННИКОВ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАТЕЛЕЙ, ЗЕМЛЕВЛАДЕЛЬЦЕВ И АРЕНДАТОРОВ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ПРИ ИСПОЛЬЗОВАНИИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
7. Статья 22. Аренда земельных участков
8. Статья 46. Основания прекращения аренды земельного участка
9. 1. Понятие договора аренды земельного участка
10. 16. Передача земельного участка собственником в аренду кооперативу
11. Статья 42. Обязанности собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, по использованию земельных участков
12. 2. , исполнение и прекращение договора аренды земельного участка
13. Статья 38.1. Порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства
14. Статья 11.3. Образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности
15. Статья 41. Права на использование земельных участков землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков
16. Статья 40. Права собственников земельных участков на использование земельных участков
17. Глава 10. ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВО, ГОСУДАРСТВЕННЫЙ КАДАСТРОВЫЙ УЧЕТ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ И ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ И СДЕЛОК С НИМИ
18. § 1. Оборотоспособность земельных участков и общая характеристика сделок с земельными участками
19. Статья 45. Основания прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, права пожизненного наследуемого владения земельным участком

Источник: https://jurisprudence.club/agrarnoe-pravo-uchebnik/arenda-zemelnyih-uchastkov.html

2.2. Особенности аренды земель сельскохозяйственного назначения

Вплотьдо настоящего времени вопрос о правовойприроде договора аренды земли носитдискуссионных характер. Ю.А. Басин, В.С.

Мартемьянов относят его к разновидностидоговора имущественного найма, обосновываяэто тем, что законом разрешено долгосрочноепользование землей, что являетсяхарактерным моментом для имущественногонайма1.Е.А.

Суханов договор аренды землирассматривает также в качестверазновидности имущественного найма2.

Помнению Ф.М. Раянова договор имущественногонайма опосредует лишь отношения поповоду имущества, находящегося в обычномгражданском обороте3.Однако пределы договора аренды следуетпризнать намного шире, поскольку ониспользуется не только в связи симущественными, но и земельнымиотношениями, и имеет своей целью преждевсего опосредование земельных отношений.

О.И.Крассов, Б.Ф. Ерофеев указывают, чтодоговор аренды природных ресурсовобладает характеристиками, вообще неприсущими гражданско-правовому договоруимущественного найма, что свидетельствуето земельно-правовом характере договорааренды земельного участка, посколькуего правовой основой являются нормативныеакты земельного законодательства4.

В.В.

Солдатенко определяет аренду земельногоучастка, как предоставление арендодателемвынесенной на местности в определенныхграницах территории, с определеннойплощадью, имеющей кадастровый номер,на основании надлежаще оформленноговолеизъявления собственника либо лица,его представляющего, для возмездногои срочного пользования и (или) владенияв определяемых на основе волеизъявлениясобственника земельного участка,градостроительной, санитарной,экологической и иной документацией, ипредусматриваемой договором арендыземельного участка1.При этом способы заключения договорааренды земли могут определяться наоснове торгов в виде конкурса илиаукциона, сделки купли-продажи,предоставления земельного участкараспорядительным актом органа властилибо землепользователя (при вторичномпользовании) при согласии собственника,а также в порядке перехода прав припереходе имущественных прав на здание,строение, сооружение на участке. Договораренды земельного участка – двусторонняя,возмездная, консенсуальная сделка. Онвступает в силу с момента государственнойрегистрации в учреждении юстиции.Сторонами его являются арендодатель иарендатор (или несколько арендаторов).

Ю.Г.Жариков считает, что аренда земельныхучастков один из основных видовпользования временного землей.

Посколькупо полноте и определенности своих праварендатор стоит выше обычного пользователя,лучившего сельскохозяйственную землюот государства на основеадминистративно-правового акта2.

С этих позиций аренда земельных отношенийявляется более высокой ступенью правовойкультуры по сравнению с безоговорочным«землепользованием».

А.Черняев выделяет достоинства и недостаткиаренда земель сельскохозяйственногоназначения3.Преимущества аренды таковы:

1)арендаторы в лице сельхозтоваропроизводителейполучают право оптимизировать размерыземлепользования и увеличить в итогепроизводство валовой продукции, валовогои чистого дохода;

2)обеспечивается переход земли от менеехозяйственного субъекта к болеехозяйственному;

3)крестьяне получают материальнуюподдержку в виде арендной платы, чтоважно в условиях низкого уровня доходностихозяйств;

4)в случае кризисных явлений на макроуровнеи снижения доходности земли арендаторвправе отказаться от арендуемыхсельскохозяйственных угодий;

5)арендные платежи из фонда перераспределенияземель пополняют местные бюджеты.

Недостаткиаренды следующие:

• аренда земельных долей множества арендодателей нарушает один из принципов арендных отношений – участие в сделке двух сторон: арендодателя и арендатора;

• юридически все соблюдено: арендодатели – собственники земельных долей, арендатор – сельскохозяйственное предприятие, но в качестве арендодателей выступают пайщики хозяйства, арендатор – тот же коллектив пайщиков (исключим для большей убедительности администрацию хозяйства как наемный аппарат);

• высокие ставки арендной платы, которые уменьшают оборот земель сельскохозяйственного назначения;

• большая относительная величина ренты в валовом доходе ( до 50%) отрицательно влияет на финансовую и экономическую деятельность сельскохозяйственных предприятий;

• пассивный спрос на земли из государственного запаса и фонда перераспределения, что может привести к невостребованности этого важнейшего средства производства;

• высокая степень вероятности снижения производительных свойств почв при краткосрочной аренде.

Объектомсельскохозяйственной аренды может бытьиндивидуально определенный земельныйучасток, предназначенный для ведениясельскохозяйственного производства.

Главное требование это неизменностьцелевого назначения земельного участка,в настоящее время не урегулированвопроса количества и качества арендуемогоучастка.

Поскольку целью аренды земельсельскохозяйственного назначенияявляется производство сельскохозяйственнойпродукции, то количество и качествоземель должно соответствовать целямаренды.

В.Э.Чуркинсчитает, что целесообразно установитьзависимость предельного размера участка,служащего объектом аренды, отпроизводственных возможностей арендатора.

Нормирование максимального размераобъекта аренды позволит избежать неиспользования земельного участка илиего субаренды.

Что касается нормированиякачества объекта аренды, необходимозаконодательное закрепления перечнявидов угодий из состава земельсельскохозяйственного назначения,которые не могут быть переданы всельскохозяйственную аренду1.

Правосдачи имущества в аренду принадлежитего собственнику. Арендодателями могутбыть также лица, управомоченные сдаватьимущество в аренду законом илисобственником. Земли, находящиеся вгосударственной или муниципальнойсобственности. Может сдавать в арендусам арендатор с согласия арендодателя(субаренда)

Арендаторами(субарендаторами) земельных участковявляются лица владеющие и пользующиесяземельными участками.

Земельныеучастки из земель сельскохозяйственногоназначения, находящиеся в государственнойили муниципальной собственности, могутпредставляться в аренду российскимгражданам и юридическим лицам.

Вп. 6 ст. 10 Закона «Об обороте земельсельскохозяйственного назначения»установлено, что участки земельсельскохозяйственного назначения,занятые оленьими пастбищами в районахКрайнего Севера, отгонными пастбищамии находящиеся в государственной илимуниципальной собственности, могутбыть переданы гражданам и юридическимлицам только на праве аренды.

Внастоящее время не установлено особыхтребований к арендаторам земель,предоставленных для сельскохозяйственногопроизводства.

В.Э.Чуркинсчитает, что возраст арендатора земельсельскохозяйственного назначениянеобходимо лимитировать как в минимальном,так и максимальном значении1.Зарубежное законодательство устанавливает,как правило, возраст арендатора от 30 до60 лет.

Главный критерий, которыйучитывается – работоспособностьарендатора. На момент истечения арендногосоглашения арендатору должно быть неболее 65 лет.

А нижний предел в Россиинужно установить на уровне совершеннолетия,плюс время необходимое для полученияспециального образования.

Арендаторамиземельных участков сельскохозяйственногоназначения могут быть иностранныеграждане, иностранные юридические лица,лица без гражданства, а также юридическиелица, в уставном капитале которых доляиностранных граждан, иностранныхюридических лиц, лиц без гражданствасоставляет более чем 50 %2.

Помнению автора, вопрос аренды землисельскохозяйственного назначенияиностранными гражданами, а такжеюридическими лицами , в уставном капиталекоторых доля иностранных граждан,иностранных юридических лиц, лиц безгражданства составляет более чем 50 %спорен, так как на этих землях производятпродукцию отвечающую за продовольственнуюбезопасность страны, а максимальныйсрок аренды достаточно длителен (49), иза это время страна может попасть взависимость от иностранных производителей,которые (при условии, что в их рукахбудет сосредоточена большая частьземель) смогут диктовать сувои цены напродукты первой необходимости), поэтомумаксимальный срок аренды для них можнобыло бы снизить.

Переходправа собственности на сдаваемые варенду земельные участки к другим лицамне является основанием для измененияили расторжения договора аренды.

Договораренды устанавливается на срокопределенный сторонами. Другими словамисрок устанавливают стороны заключившиедоговор. Арендатор, надлежащим образомисполняющий свои обязанности, поистечении срока имеет при прочих равныхусловиях преимущественное право назаключение договора аренды на новыйсрок.

Договораренды земельного участка может бытьзаключен на срок, не превышающий 49 лет.Если договор заключен на более длительныйсрок, то он считается заключенным насрок 49 лет (п. 3 ст. 9 Закона «Об оборотеземель сельскохозяйственного назначения»).Пункт 7 ст.

9 Закона «Об обороте земельсельскохозяйственного назначения»предусматривает экономическоестимулирование арендатора, если договорзаключен на срок не менее 10 лет. Онодолжно осуществляться в порядке,установленном бюджетным законодательствоми законодательством о налогах и сборах.

В Законе не оговаривается минимальныйсрок действия договора аренды, однакозакрепление в нем минимальных длительных(от 5 до 9 лет) сроков могло бы гарантироватьстабильность правового положенияарендаторов.

Этомумогла бы способствовать и реализацияпредложения И.А. Иконицкой, Н.И.

Красноваи других правоведов о законодательномустановлении перехода права аренды кнаследнику (наследникам) арендатора,но только при условии, если арендатордает свое согласие на переход этогоправа, а также если наследник желаетосуществлять сельскохозяйственноепроизводство и его кандидатурасоответствует всем перечисленным вышетребованиям1.

Л.М.Ахметшина считает, что для рациональногоиспользования земель сельскохозяйственногоназначения, необходимо установитьпредельные сроки в зависимости откатегории земель и видов их использования,а также дополнительные минимальныесроки для использования государственныхземель (в зависимости от региона) – всреднем не менее 25 лет2.

Договораренды земельного участка заключаетсяв письменной форме и подлежит обязательнойгосударственной регистрации.

В.В.

Витрянский указывает, что правовойрежим аренды земельных участков являетсяедва ли не самым либеральным по сравнениюс арендой любых иных объектов, включаядвижимое имущество3.В отличии от любого иного арендаторапо всякому договору аренды, арендаторземельного участка получил возможностьпрактически свободно, по своему усмотрениюраспоряжаться правом аренды земли.

Вчастности, не вправе передавать своиправа и обязанности по договору арендыземельного участка в субаренду, отдаватьправ аренды в залог, вносить его вкачестве вклада в уставной капиталхозяйственного товарищества или обществалибо паевого взноса в производственныйкооператив.

Причем подобное распоряжениеправом аренды со стороны арендатораземельного участка в отличии от общихположений о правомочиях арендатора,осуществляются арендатором земли безсогласия собственника, а лишь при условииего уведомления.

Спецификааренды сельскохозяйственных земельпредъявляет особые требования к правами обязанностям сторон договора аренды.Особое значение имеют обязанностиарендатора по рациональному использованиюземельного участка.

Контроль задеятельностью арендатора осуществляется,прежде всего, органами государственнойвласти.

Контроль же собственника задеятельностью арендатора долженосуществляться в рамках невмешательствав хозяйственную деятельность арендатора.

Воизбежанияконфликтов обязательным условиемдоговора должно быть решение судьбысделанных улучшений.

В.Э.Чуркинсчитает, что арендатор земельсельскохозяйственного назначениядолжен быть лишен права сдачи земель всубаренду. Назначение земельсельскохозяйственного назначения -удовлетворение потребностей населенияв сельскохозяйственной продукции.

Аразрешения субаренды приведет кформированию класса посредников, которыебудут арендовать сельскохозяйственныеземли не для производства сельскохозяйственнойпродукции, а для последующей сдачи еев субаренду. Это в первую очередь скажетсяна стоимости сельскохозяйственнойпродукции.

Ведь субарендатор, чтобыпокрыть повышенную плату за использованиеземельного участка (маловероятно, чтобыарендатор сдавал землю в субаренду безличной выгоды), соответственно повыситстоимость сельскохозяйственнойпродукции. В итоге пострадает населениекрупных города, которое является основнымпотребителей сельскохозяйственнойпродукции.

Если арендатор в процессетрудовой деятельности утрачиваетвозможность вести сельскохозяйственноепроизводство, то он вправе уведомитьоб этом арендатора и прекратить досрочноарендные отношения, вместо того, чтобысдавать земельный участок в субаренду.

Засельскохозяйственные земли, переданныев аренду, взимается арендная плата.Размер арендной платы являетсясущественным условием договора арендыземельного участка. Она может бытьустановлена в виде:

1. определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2. установленной доли полученных в результате землепользования продукции, плодов иди доходов;

3. представления арендатором определенных услуг;

4. передача арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или аренду;

5. возложение на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение земельного участка.

Приаренде земель находящихся в государственнойили муниципальной собственности,устанавливаются базовые размеры аренднойплаты по договору, вследствие измененияставок арендной платы по категориямарендаторов1.

Источник: https://studfile.net/preview/6190326/page:5/