Будут ли проблемы с досрочным расторжением договора аренды студии в новостройке?

Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора или арендодателя

Zem-Pravovik.ru > Жилая недвижимость > Квартира > Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора или арендодателя

Незаконная сдача жилья в аренду преследуется законом, но договор аренды – не самое популярное явление, а напрасно, ведь с помощью договора обе стороны (арендодатель и арендатор) могут защитить свои права даже в случае досрочного расторжения.

Благодаря официальному соглашению хозяин квартиры не сможет просто так выгнать своих жильцов, а они в свою очередь будут отвечать перед законом за состояние жилья.

Что нужно учитывать при досрочном расторжении договора аренды, выясним в этой статье.

• Основные условия досрочного расторжения
• Основания для арендодателя
• Основания для арендатора
• Договор по соглашению сторон
• Что делать, если одна из сторон против

Выступать инициатором расторжения договора может любая из сторон.

Но сделка является двусторонней, и досрочное прекращение может ущемлять интересы второй стороны.

Причины, по которым возможно досрочное прекращение контракта в одностороннем порядке, прописаны в действующем законодательстве.

Так, есть три повода для расторжения:

• в судебном порядке по основаниям, указанным в Гражданском кодексе РФ;
• по обоюдному соглашению сторон;
• по основаниям, предусмотренным договором.

Если договор аренды квартиры составлялся грамотным юристом, в тексте должны быть четко прописаны не только поводы для прекращения контракта, но и обязанности, которые понесут обе стороны.

Например, арендодатель не сможет заявить, что квартиранты должны покинуть жилье немедленно: его можно обязать сообщать о своих намерениях заранее, чтобы жильцы смогли найти новый вариант.

Арендаторы в свою очередь тоже не смогут уехать без предупреждения: в противном случае им придется нести финансовые убытки, чтобы компенсировать владельцу квартиры ее простой.

Основания для арендодателя

Основания, по которым запросить досрочное расторжение может арендодатель, прописаны в ст. 619 Гражданского кодекса.

Арендатор нарушает условия соглашения или использует имущество не по назначению.

Назначение имущества в договоре аренды можно не прописывать: по умолчанию использоваться квартира должна только по своему назначению – для проживания арендатора. Так, съемщик не может превратить квартиру в офис или склад и не может сдавать ее в аренду посуточно.

Арендатор в процессе эксплуатации ухудшает имущество.

В процессе длительного проживания происходит неизбежный износ ремонта, мебели и бытовой техники. Это причиной для расторжения договора не является. Учитываться будет умышленная порча имущества, незаконные перепланировки или ремонтные работы, которые не были согласованы с владельцем жилья.

Жилец больше двух раз подряд задерживает арендную плату.

Сроки, в течение которых арендатор обязан заплатить за проживание, тоже прописываются в договоре. Чаще всего сторонам удается договориться о переносе даты, но если этого не произойдет – договор может быть расторгнут по инициативе арендодателя.

Арендатор не провел своевременный ремонт имущества.

При необходимости в договоре прописываются и сроки, в течение которых съемщик жилья должен сделать косметический или капитальный ремонт арендованной квартиры. При отсутствии такого пункта жилец просто должен поддерживать жилье в удовлетворительном состоянии, а все ремонтные работы и их стоимость согласовывать нужно с хозяином квартиры.

Арендодатель вправе включить в договор любые свои условия, и если арендатор с ними согласился – он обязан их соблюдать без оглядки на ГК РФ.

Основания для арендатора

Договор аренды может включать в себя любые требования квартиросъемщика. Факт подписания означает, что арендодатель с ними согласился.

Если же основания для расторжения договора по инициативе арендатора не прописаны, прекращено соглашение может быть только по договоренности сторон или через суд.

Законом предусмотрены следующие причины:

• если жилье имеет недостатки, мешающие нормальному проживанию. Этот пункт сработает только в том случае, если съемщик не был предупрежден о наличии этих недостатков и не смог обнаружить их при приеме имущества;
• если после заключения договора арендатор не получил доступа к квартире;
• если жилье стало непригодным для использования из-за непредвиденных обстоятельств;
• если владелец квартиры создает препятствия для использования жилья;
• если владелец квартиры не выполняет обязательства по ремонту квартиры (если сроки прописаны в договоре).

Договор по соглашению сторон

Если стороны смогли договориться «полюбовно» и нет необходимости обращаться в суд, процедура расторжения проводится в кратчайшие сроки и без особых проблем.

Одного устного обсуждения проблемы недостаточно: необходимо составить соглашение, в котором будут указаны следующие данные:

• дата составления;
• данные об участниках сделки;
• информация о добровольном досрочном расторжении договора;
• дата вступления соглашения в силу;
• данные об обязательствах или отсутствии претензий.

Составляется соглашение в двух экземплярах.

Что делать, если одна из сторон против

Если решить спор в добровольном порядке не удалось и грозит судебное разбирательство, уведомление о желании расторгнуть договор аренды должно быть подано в письменном виде.

Составляется оно в двух экземплярах – одно остается у составителя, второе отправляется несогласной стороне заказным письмом.
(Образец уведомления об одностороннем отказе от исполнения обязательств по договору аренды арендодателем Вы можете скачать здесь).

Контрагент (получатель) должен ответить на претензии в течение месяца с момента получения письма. Если реакции не последовало – можно смело обращаться в суд.

В уведомлении нужно указать следующие данные:

• информацию о лицах, подписавших договор аренды;
• основания, по которым соглашение должно быть прекращено;
• сроки, в течение которых необходимо прекратить сделку;
• дату составления и подпись составителя.

В некоторых случаях договор аренды включает в себя пункт о штрафе за одностороннее расторжение. Это абсолютно законно, и оспорить компенсацию в суде не получится.

Смотрите видео, в котором специалист разъясняет особенности досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендатора:

Внимание!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов,но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать,как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам:
+7(499) 703-42-21 — Москва
+7(812) 309-91-17 — Санкт-Петербург
+7(800) 500-27-29 доб.

482 — Россия (общий) или если Вам так удобнее, воспользуйтесь формой онлайн-консультанта ниже!

Все консультации у юристов бесплатны.

Источник: https://zem-pravovik.ru/zhilaya-nedvizhimost/kvartira/dosrochnoe-rastorzhenie-arendy.html

Что проверить перед тем, как снять квартиру?

Аренда квартиры – это целая наука, и когда первый раз сталкиваешься с поиском жилья, велик риск попасть в руки мошенников. Итак, на что обращать внимание, какие документы проверять и что должно настораживать при съеме квартиры.

Изучить цены на рынке арендного жилья
Нашли объявление, где предлагается квартира за 25 тыс. рублей в центре Москвы с хорошим ремонтом? Забудьте про нее, она не существует. Вы позвоните по указанному телефону и там, скорее всего, скажут, что ее уже сдали, но можно рассмотреть другой прекрасный вариант.

Это будет квартира дороже указанной цены и намного хуже. Так недобросовестные риелторы заманивают клиентов.

Как распознать «фейковое» объявление?

Чтобы понимать, какая стоимость аренды адекватная, а какая подозрительно дешевая, нужно изучить рынок.

Проанализируйте объявления аренды в интересующем вас районе, позвоните по указанным телефонам, чтобы проверить реальность квартир, и спустя несколько часов вы уже будете понимать, что за 25-30 тыс.

рублей в пределах Садового кольца вы не снимите ничего приличного, но в спальных районах это возможно.

Как снять квартиру без посредника

Не ведитесь на уловки мошенников
В 95% случаев вам все равно придется иметь дело с риелтором. Даже если вы занимаетесь поиском жилья самостоятельно, почти наверняка агент будет со стороны собственника.

Бывают мошенники, которые, представляясь риэлторами, предлагают посмотреть квартиру за деньги (квартира просто шикарная и вы точно захотите ее арендовать) или же предлагают вам купить базу собственников, которые сдают квартиры (тогда вы сможете заключить договор напрямую и не придется платить комиссию риелтору). Конечно, все это обман.

Также не стоит сотрудничать с агентами, которые показывают вам липовые фотографии, а на деле квартиры совершенно другие. Если он недобросовестен в этом вопросе, то может обмануть и в другом.

Как не стать жертвой мошенников при аренде квартиры

Проверить документы собственника
Когда вам приглянулась квартира и вы уже думаете, что нашли ту самую, обязательно спросите документы. Нужно проверить свидетельство на право собственности квартиры, паспорт и квитанции об оплате коммунальных платежей.

– Свидетельство на право собственности
На что смотреть? Во-первых, данные в этом документе и в паспорте должны совпадать. Во-вторых, так вы убедитесь, что перед вами действительно владелец жилья.

Показывать квартиру может кто угодно – риелтор, сосед, родственник, но подписывать договор нужно только с собственником, либо с человеком, у которого есть нотариально заверенная доверенность от собственника.

Иначе на следующий день после того, как вы отметите новоселье, придет настоящий хозяин квартиры и просто выгонит вас. А вы потеряете все уже выплаченные деньги.Также обратите внимание на количество собственников. Если их несколько, то необходимо требовать письменное согласие от всех владельцев на сдачу квартиры в аренду.

Последствие будет примерно таким же – например, придет бывшая жена, скажет, что ее никто не спрашивал, и даст один день на выселение. Почти наверняка это их совместный сговор, ведь они получат все ваши деньги.

– Квитанции об оплате коммунальных услуг

В квитанциях посмотрите информацию о задолженности за предыдущие месяцы. Если она есть, то требуйте погасить долг. В какой-то момент либо собственник захочет приписать эту сумму вам, либо, если речь идет о крупной задолженности, коммунальные службы начнут угрожать отключить вам предоставляемые услуги.

Внимательно осмотреть квартиру

Это еще один шаг до заключения договора. Нужно проверить в квартире все – работает ли бытовая техника, не течет ли кран, не сломаны ли ножки у дивана или подлокотники у кресла.

Всю информацию о состоянии квартиры необходимо прописать в акте приема-передачи имущества. Часто в спешке риелторы или сами собственники пишут стандартную формулировку «в удовлетворительном состоянии» или «в хорошем состоянии».

Лучше все зафиксировать дотошно, чтобы потом с вас не требовали возместить стоимость изначально поцарапанного ламината.

Прочитать договор от и до

Неважно, заключает договор риелтор или вы взяли типовой из интернета, не поленитесь внимательно его изучить.

В договоре нужно проверить ФИО и паспортные данные владельца жилья, адрес квартиры, указать срок аренды и стоимость, условия пересмотра платы за жилье, условия и порядок досрочного расторжения договора и штрафные санкции, и даже количество визитов собственника.

Так, если вы забудете про этот пункт, то хозяин сможет запросто приходить к вам хоть каждый день якобы с проверкой. Вы это вряд ли выдержите и решите съехать, а это значит, что санкции будут наложены на вас за расторжение договора.

Или же, если вы устно проговорите, что будете жить с кошкой, но не пропишите этого в договоре, в один день это сможет стать причиной вашего выселения. И не забывайте о подробнейшей описи имущества в приложении к договору – акте приема-передачи

Налоговый вычет для арендатора. Пострадает владелец

Оценить адекватность собственника

Как ни крути, вам в любом случае надо будет общаться с собственником. Допустим, вы будете переводить оплату на карту, но… сломался кран, пришло письмо в почтовый ящик, соседи предлагают скинуться на шлагбаум.

Да и количество визитов можно ограничить в договоре, но не число звонков. Некоторые бабушки, сдающие квартиры, считают своим долгом слишком навязчиво беспокоиться об арендаторах.

Все это можно понять при знакомстве с собственниками и взвесить, сможете ли вы с этим смириться.

Оплатить первый месяц, залог, комиссию

Нужно понимать, что при аренде квартиры, вам сразу стоит подготовить три суммы – оплата за первый месяц, залог и комиссия риелтору.Залог вы платите собственнику, обычно он равняется ежемесячному платежу за аренду. Некоторые владельцы соглашаются разделить платеж на два месяца. Залог – это своего рода защита собственника, ведь его тоже могут обмануть.

Вдруг вы заберете всю технику и съедете из квартиры или испортите всю мебель? Залог либо возвращается по окончании срока аренды (если ничего не повреждено), либо по договоренности вы можете жить последний месяц в счет этой суммы.

Комиссия идет риелтору и платите ее вы. Обычно только при аренде дорогой квартиры агенту платит сам собственник.

Сумма может быть разной – как 10% от стоимости аренды за месяц, так и 100%.     

Источник: https://www.cian.ru/stati-chto-proverit-pered-tem-kak-snjat-kvartiru-218384/

Квартира в новостройке: Как расторгнуть договор о долевом участии в строительстве?

Недвижимость: Покупка / Продажа / Аренда / Сдать / Снять / Консультации / АН ИНФО
Сохранить информацию себе или отправить Ваше объявление в соц.сети можно просто нажав кнопки:

Редко когда строители сдают новое жилье в срок, установленный в договоре.

Еще большая вероятность такого поворота событий возникает в кризис. Если дольщик не желает мириться с таким положением дел, то у него есть право расторгнуть договор долевого строительства и вернуть потраченные деньги. Как лучше это сделать, выяснил «Собственник».

Пусть в Москве эта тема пока чисто теоретическая, но регионы с такими договорами работают вовсю.

Основанием для расторжения договора долевого строительства – а по закону 214-ФЗ сейчас можно заключать только такие договора – могут служить не только несвоевременная сдача объекта строительства, но и некоторые другие причины. Поговорим подробнее о том, когда дольщик и застройщик вправе расторгнуть договор об участии в долевом строительстве.

Если застройщик просрочил сдачу дома-новостройки…

Затягивание строительства является прямым основанием для расторжения договора. Дольщик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, если застройщик не исполнит свои обязательства по передаче объекта в срок, предусмотренный в договоре. Срок передачи объекта в обязательном порядке должен быть указан. Без указания такого срока договор считается незаключенным.

Дольщику не стоит забывать, что он также имеет право на законную неустойку, в случае если застройщик не передал объект долевого строительства в срок.

Размер неустойки составляет 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

Если участником долевого строительства является гражданин, то неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Проверка качества

Еще одно основание для расторжения договора связано с качеством объекта долевого строительства. По общему правилу, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Если квартира в новостройке имеет недостатки, которые делают ее непригодной для использования, то дольщик по свому выбору вправе требовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Предъявить застройщику требования, связанные с недостатками, можно, если они обнаружены в пределах гарантийного срока. Такой срок устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Гарантийный срок исчисляется со дня передачи квартиры участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

Если же застройщик не устранит недостатки в разумный срок, то тогда дольщик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов за пользование этими деньгами.

Размер процентов составляет 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата.

Если дольщиком является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.

Необходимо помнить, что застройщик не будет нести ответственности за недостатки и дефекты в вашей квартире, которые хоть и обнаружены в пределах гарантийного срока, но произошли вследствие нормального износа или не по вине застройщика. Так что, если вы пригласите кого-то сделать вам ремонт или решите осуществить незаконную перепланировку и в результате этого у вас обрушится полквартиры, не спешите обвинять во всем застройщика.

Нарушение условий о поручителях

Как известно, исполнение обязательств застройщика по договору может обеспечиваться поручительством банка. Срок такого поручительства должен составлять не менее чем на шесть месяцев больше предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства дольщику.

Если поручительство банка прекратится до истечения этого срока, то поручитель и застройщик обязаны уведомить об этом участника долевого строительства не позднее чем за один месяц до даты прекращения поручительства.

При этом застройщик обязан заключить другой договор поручительства в течение пятнадцати дней с даты прекращения поручительства.

Если же застройщик нарушит эту обязанность, то участник долевого строительства вправе отказаться в одностороннем порядке от исполнения договора.

Зачем идти в суд?

В вышеописанных основаниях расторжение договора происходит в одностороннем порядке по инициативе дольщика. Договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

Но в некоторых случаях расторжение договора возможно после судебного решения.

Дольщик вправе требовать расторжения договора в судебном порядке в случае: 1) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан; 2) существенного изменения проектной документации, в том числе существенного изменения размера строящегося (создаваемого) многоквартирного объекта долевого строительства;

3) изменения назначения общего имущества или нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома или иного объекта недвижимости.

Денежный вопрос

После того как застройщик и участник долевого строительства расторгли договор, последний должен получить все денежные средства, которые он заплатил по договору.

Если договор расторгнут по инициативе дольщика, то застройщик обязан возвратить все денежные средства, уплаченные в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств. Если участником долевого строительства является гражданин, то указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.

Срок, установленный для возврата, составляет от 10 до 20 дней в зависимости от оснований расторжения договора.

Если в течение этого срока дольщик не обратился к застройщику за деньгами, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить денежные средства и проценты за пользование денежными средствами в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.

Если застройщик нарушит сроки возврата денег дольщику или сроки зачисления в депозит нотариусу, то он должен заплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами (1/300 ставки, для дольщиков-граждан в двойном размере).

Когда застройщик может расторгнуть договор?

В Законе также предусмотрены основания, при наличии которых застройщик может в одностороннем порядке расторгнуть договор с дольщиком. Для застройщика важно получить от дольщика деньги. И если участник долевого строительства нарушает свои обязанности по оплате, то у застройщика возникает право расторгнуть договор.

Так, в соответствии с п. 4 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться дольщиком единовременным платежом, просрочка внесения платежа в течение более чем трех месяцев является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора.

Если же дольщик должен платить не единовременным платежом, а в рассрочку, то систематическое нарушение сроков внесения платежей (то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем трех месяцев) является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора.

К сведению дольщика: за просрочку придется расплачиваться! Но наличие вышеописанных ситуаций не дает права застройщику расторгнуть договор сразу же.

Для начала застройщик должен направить дольщику письменное уведомление с предупреждением о необходимости погасить задолженность и предупредить о неблагоприятных последствиях неуплаты.

Если дольщик не выполнит требований застройщика и у застройщика есть сведения о том, что дольщик получил уведомление, договор расторгается в одностороннем порядке.

Если уведомление отправлено, но в это время дольщика не было на месте, он был в отъезде или вообще отказался от получения, это не является смягчающим обстоятельством для последнего. В этом случае отправленное дольщику заказное письмо возвратят обратно, и для застройщика этого вполне достаточно, чтоб расторгнуть договор.

Законом предусмотрено, что в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа дольщик обязан уплатить застройщику неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

При расторжении договора застройщик обязан вернуть деньги участнику долевого строительства. Механизм возврата здесь такой же, как при расторжении договора по инициативе дольщика.

Государственная регистрация расторжения договора

Договор об участии в долевом строительстве подлежит государственной регистрации. Расторжение договора также должно быть зарегистрировано в ЕГРП.

С заявлением о государственной регистрации расторжения договора может обратиться одна из сторон договора (как дольщик, так и застройщик). К заявлению необходимо приложить документы, которые подтверждают расторжение договора.

Если расторжение договора произошло по инициативе одной из сторон (дольщик или застройщик в одностороннем порядке отказались от исполнения договора), то к заявлению необходимо приложить копию уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке.

Если договор расторгнут в суде, тогда понадобится копия вступившего в законную силу решения суда о расторжении договора, заверенная в установленном порядке судом, вынесшим решение.

Орган по государственной регистрации при представлении заявления одной из сторон такого договора в течение рабочего дня обязан уведомить в письменной форме об этом другую сторону договора.

Софья Калмыкова

Реклама.Директ

За более подробной и актуальной информацией на текущий момент по
Недвижимости и Юридическим вопросам в городе Ярославле ( купить квартиру, дом, коттедж; сдать/снять жильё; оформить сделки купли-продажи/дарения/мены )

Вы можете обратиться к нашим специалистам по телефону (4852) 932-532, +79023332532,

Viber, WhatsApp: 89023332532 или написать на электронную почту ooo_info@mail.ru (АН ИНФО), а так же отправить быстрое сообщение в Агентство недвижимости ИНФО Если Вы находитесь в Ярославле,

то можете просто заказать обратный звонок » и приехать к нам в офис

Агентства Недвижимости ИНФО г.Ярославль, Б.Октябрьская,67 »

Некоторые услуги Агентства можно заказать через сайт »

Источник: http://info.yarnet.ru/advokat/index.php?id=3

Правила расторжения договора аренды или найма квартиры

Как правильно расторгнуть договор? Инструкция

Необходимость расторгнуть договор может возникнуть по разным причинам. Но так же как и заключение договора, расторжение его должно пройти в соответствии с законодательством. Причем с порядком расторжения договора лучше ознакомится еще до его заключения, чтобы потом не обнаружить для себя никаких неприятных сюрпризов.

Цель данной статьи – обратить ваше внимание на основные аспекты расторжения договора в целом и на особенности расторжения договора аренды и найма в частности.

Скачать дополнительное соглашение о досрочном расторжении договора найма

Общие положения по расторжению договоров описаны в гл. 29 ГК РФ.

Основания для прекращения договоров аренды (найма)

Статьей 450 ГК РФ предусмотрены следующие основания для расторжения договоров:

1. Соглашение сторон
2. Решение суда по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной
3. Решение суда по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или самим договором
4. Односторонний отказ от исполнения договора одной из сторон, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон

Порядок расторжения договора аренды или найма жилья

В соответствии со ст. 452 ГК РФ соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор.

То есть если договор заключен в простой письменной форме, то для расторжения достаточно соглашения, подписанного сторонами. Но если договор был зарегистрирован в соответствии с требованиями законодательства, то его расторжение необходимо зарегистрировать в том же порядке.

Расторжение договора по решению суда

В случае, если вы на законном основании требуете от вашего нанимателя/арендатора расторгнуть договор, а он отказывается от данного требования или не предоставляет ответа в оговоренный срок, то вы имеете право обратиться для расторжения договора в суд (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

А что будет после расторжения договора?

Действительно, а что же будет после расторжения договора аренды, для чего это нужно?

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются (п. 2 ст. 453 ГК РФ). То есть после расторжения договора вы уже не должны предоставлять свою квартиру нанимателю/арендатору, соответственно, он должен освободить помещение. У него, в свою очередь, тоже больше нет никаких обязательств: ни по внесению арендной платы, ни по содержанию арендованного имущества.

Считаться расторгнутым договор будет с момента заключения соглашения о его расторжении или после государственной регистрации такого соглашения (если сам договор был зарегистрирован) (п. 3 ст. 453 ГК РФ).

Обращаем внимание, что при найме жилого помещения (по договору, заключенному на срок не менее одного года) регистрации подлежит не сам договор, а обременение права собственности, возникающее на основании такого договора.

Соответственно прекращение найма жилого помещения также должно быть зарегистрировано (п. 6 ст. 26.1 Федерального закона от 21 июня 1997г. “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” № 122-ФЗ).

Если расторгнуть договор вас вынудило существенное нарушение условий договора другой стороны, то вы в праве потребовать возмещения убытков, причиненных вам таким расторжением (п. 4 ст. 454 ГК РФ).

Особенности расторжения договора аренды

Как мы и обещали, теперь перейдем к особенностям прекращения конкретных видов договоров. Начнем с договора аренды.

Как и любой гражданско-правовой договор, договор аренды может быть расторгнут по соглашению сторон на любых условиях, которые они друг с другом согласуют.

Что же касается расторжения договора по требованию сторон, то основания для такого расторжения закреплены в ст. 619 ГК РФ (Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя) и ст. 620 ГК РФ (Досрочное расторжение договора по требованию арендатора).

Прежде, чем перейти к подробному рассмотрению данных статей, заметим: в обеих говорится о том, что стороны могут предусмотреть и другие основания для расторжения договора по требованию каждой из них.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды жилья может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1. пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, либо с неоднократными нарушениями;
2. существенно ухудшает имущество;
3. более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4. не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Основания, по которым досрочного расторжения договора в суде может потребовать арендатор, закреплены в ст. 620 ГК РФ. К ним относят случаи, когда:

1. арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2. переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
3. арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
4. имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Уведомление о расторжении договора аренды

Как правильно расторгнуть договор? Инструкция

В случае возникновения необходимости расторжения договора по одному из вышеперечисленных оснований следует подготовить и направить соответствующее уведомление о расторжении договора аренды.

Данное уведомление должно быть составлено в письменной форме. Передавать его следует нанимателю лично или же по почте с уведомлением о вручении.

Как и все документы, письмо о расторжении договора аренды должна отражать следующую информацию:• Наименование документа;• Реквизиты стороны, направляющей уведомление, и получателя уведомления;• Реквизиты договора, к которому относится данное уведомление;• Основания, по которым направляется данное уведомление;

• требования, выражаемого в уведомлении.

Скачать образец уведомления о расторжении договора аренды можно по этой ссылке

Особенности расторжения договора найма жилого помещения

В отличие от договора аренды, договор найма может быть расторгнут только в порядке, предусмотренным законодательством. Сами стороны не могут включить в договор основания для расторжения, отличные от тех, которые содержатся в ГК РФ.

Наниматель может расторгнуть договор в любое время с согласия постоянно проживающих с ним граждан, письменно уведомив об этом наймодателя за 3 месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ).

Передавать такое уведомление следует лично или по почте с уведомлением о вручении. Список реквизитов уведомления в целом аналогичен уведомлению, применяемом при расторжении договора аренды. Основное отличие состоит в том, что в уведомлении договора найма нанимателю не нужно обосновывать причину уведомления, т.к. для него право на расторжение договора закреплено в законе.

Скачать образец уведомления о расторжении договора найма

Также наниматель может обратиться в суд с требованием расторгнуть договор в случае, если снимаемое помещение перестало быть пригодным для проживания или находится в аварийном состоянии (п. 3 ст. 687 ГК РФ).

Для наймодателя же возможности расторжения договора довольно жестко ограничены. В соответствии с п.2 ст. 687 ГК РФ, договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

• невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
• разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

При этом по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения.

Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения.

А по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

Также у наймодателя есть право обратиться в суд с требованием о расторжении договора в случае, если наниматель или граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и интересы соседей. Но прежде, чем обращаться в суд, в данном случае наймодателю необходимо предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушений.

Подведем итоги

Как правильно расторгнуть договор? Инструкция

Для расторжения договора аренды сторонам предоставлено больше свободы, чем для расторжения договора найма.

Объясняется это тем, что по договору аренды квартира сдается юридическому лицу, а по договору найма – физическому лицу.

И в данном случае законодатель руководствовался тем, чтобы не допустить неправомерного выселения граждан из снимаемых квартир.

Еще раз напоминаем: прежде чем заключать договор, оцените, на каких условиях он сможет быть в случаях необходимости расторгнут, чтобы не оказаться беспомощным перед ушлым жильцом или просто остаться без оплаты с простаивающей квартирой.

Остались вопросы? – задайте их юристу Правильной Аренды

Источник: https://moskvarenta.ru/rentalagreements/pravila-rastorzheniya-dogovora-arendy-ili-najma-kvartiry/

Ипотека и аренда. Проблемы с жильцами и арендаторами | Новостройки

В наше время очень много жилья сдаётся в аренду. Некоторые особо предприимчивые граждане, имея на руках первоначальный капитал, берут квартиру в ипотеку, впоследствии сдают её арендаторам, полученные деньги тратят на оплату ипотечных взносов.

Таким образом, за пару лет можно получить в собственность квартиру, при этом, не потратив на кредит своих собственных средств – только деньги, полученные от арендаторов.

Но законны ли такие действия, и можно ли брать квартиру в ипотеку, а затем сдавать её за плату третьим лицам?

Во-первых, такой вариант возможен только в том случае, когда у заёмщика есть собственное жильё и ему есть где жить – тогда он может без проблем сдавать ипотечную квартиру в аренду.

Ещё одним важным моментом является величина арендной платы – она как минимум должна быть равна ежемесячному платежу по кредиту, иначе всё это мероприятие является изначально убыточным.

Не стоит забывать, что ипотека оформляется на длительный срок – от пяти лет, за это время платёж по кредиту является фиксированным, а вот величина арендной платы может возрасти, а может и упасть – всё зависит от обстановки на рынке недвижимости, от благосостояния населения, от спроса на аренду жилья. Чаще всего выгодно купить квартиру в Москве или Санкт-Петербурге в ипотеку, а потом её сдавать – в таком случае, всегда арендная плата будет как минимум равна ежемесячному платежу по кредиту. В регионах такую схему осуществить сложнее – стоимость аренды не так высока, а вот платёж по ипотеке не ниже 15 тыс. рублей в месяц. Схему сдачи в аренду ипотечного жилья часто используют люди, которые приобретают квартиры для детей – пока те вырастут, как раз погасится весь кредит, причём за счёт средств арендаторов.

Указанная схема пользуется большой популярностью, но вот получить согласие банка на подобные операции не так просто – не всем кредиторам нравится идея сдачи в аренду ипотечной квартиры. Согласно законодательству, не имея согласия банка, заёмщик не имеет права сдавать в аренду квартиру, полученную по договору ипотеки.

Можно сдавать квартиру в аренду без уведомления кредитора, но в том случае, если это станет известно банку, заёмщика могут ожидать самые неприятные последствия – просьба выплатить кредит ранее установленного срока, либо наложение крупного штрафа на должника. Перекредитоваться такому недобросовестному заёмщику затем будет не так просто, доверие банка будет потеряно навсегда.

Поэтому следует проявлять осторожность при сдаче в аренду ипотечной квартиры.

Если же банк соглашается на то, что заёмщик сдаёт квартиру в аренду, то тут тоже могут возникнуть определённые последствия для должника.

Во-первых, возрастёт стоимость страховки на квартиру – увеличение риска порчи имущества, ведь не так просто найти ответственных квартиросъёмщиков, которые бы берегли чужое имущество, как своё. Стоимость квартиры может упасть в разы, а банку – как собственнику заложенного имущества – это совершенно невыгодно.

Ведь за все действия арендаторов отвечать будет заёмщик, будь то устроенный ими потоп или пожар, а он вправе обратиться в страховую компанию за возмещением – таким образом, банк не желает брать риски на себя, а страховые компании пытаются их компенсировать повышенными тарифами.

Но такие моменты вовсе не мешают сдавать ипотечные квартиры в аренду, без уведомления о том банков или страховых компаний. И мало какие кредитные организации устраивают рейды и проверки своих должников и их имущества.

Но проблемы могут возникнуть не только с банками или страховыми компаниями. Нередко новые собственники квартир покупают жильё, из которого бывшие жильцы не желают выезжать, оставляют свои личные вещи, тянут время, и не дают законным собственникам жить в своей квартире.

Часто именно арендаторы ведут себя подобным образом – им плевать на смену хозяина, они считают, что живут на законных основаниях, ведь договор аренды никто не отменял. Чаще всего договор аренды заключается сроком около одного года, и заставить выехать нежелательного жильца не так просто.

Такое поведение бывших жильцов мешает новым собственникам, они не могут осуществлять своё право собственности в полной мере, да и конфликты – тоже приносят мало приятного.

Что же делать? Прежде всего, необходимо изучить условия договора аренды – что там прописано о досрочном расторжении договора, будет ли какая компенсация при расторжении договора.

Как правило, стандартные условия договора аренды предусматривают предупреждение о выселении как минимум за 2 недели, а то и за месяц – чтобы у жильцов было время найти новое жилище и перевезти деньги.

Если арендаторы противятся выезду, намеренно тянут время, устраивают козни собственникам, то последние вправе обратиться в правоохранительные органы, которые обязаны отреагировать на заявление и принять меры. В любом случае, часто арендаторы вообще не имеют на руках договора аренды, проживают фактически незаконно.

Если же речь идёт не об арендаторе, а о бывшем владельце квартиры, который не желает выселяться или выписываться из квартиры, то можно смело составлять исковое заявление и идти с ним в суд.

Если на руках у нового собственника все документы на квартиру оформлены правильно, суд примет сторону истца и принудительно выпишет бывших владельцев из квартиры, а также обяжет их освободить жилую площадь.

Также суд может взыскать в пользу истца компенсацию в денежном выражении – за то время, что ответчик препятствовал пользованию жилым помещением его реальному собственнику. Порой, одного только упоминаний о суде достаточно того, чтобы человека выписался сам из квартиры, и тем более освободил её. 

Похожие темы: Как получить доход от ипотеки?

Источник: http://ack1.ru/library/ipoteka_i_arenda.html