Что делать, если в договоре завышена цена за услугу?

Не Юрьев день // Большие адвокатские гонорары в РФ – преступление

Что делать, если в договоре завышена цена за услугу?

19 апреля Мещанский районный суд г. Москвы удовлетворил ходатайство следователя СК РФ о заключении под стражу доктора юридических наук, профессора, адвоката С.С. Юрьева. 

Ему вменяется мошенничество в виде «завышенной стоимости юридических услуг», оказанных ФГУП «Госкорпорация по организации воздушного движения в Российской Федерации».

По данным пресс-службы Следственного комитета «в результате завышения цены государственного контракта с 2008 по 2018 год адвокатской коллегией необоснованно получены денежные средства в размере свыше 1 млрд рублей» (https://tass.ru/proisshestviya/6354080).  

Однако… 

1) Такая сумма выплачивалась заказчиком адвокатских услуг в течение 10 лет, поэтому если посчитать ежемесячный доход, то он в таком случае не дотягивает до 10 млн рублей в месяц. А если учесть оплату всех налогов и сборов (а без такого учета работать и считать нельзя), то сумма будет около 6 млн рублей в месяц.

А если разделить эту сумму на количество адвокатов, задействованных в оказании тех или иных услуг по этому договору (контракту), из расчета пусть человек 5-6, и перевести для сравнения с американскими юристами в доллары США, то получится где-то около 15 тыс. долларов на адвоката в месяц.

За меньшее, вроде, в Штатах и не идут в адвокатуру.  

2) Что есть «завышенная стоимость юридических услуг»? Для ответа на этот вопрос надо поставить аналогичные вопросы по завышенной стоимости медицинских, косметических, строительных, ремонтных и прочих услуг. Ответы появятся сразу одинаковые: это такая стоимость, которая не устраивает заказчика.  

В данном случае заказчика (государство) в лице его представителя (ФГБУ) все устраивало. Значит, стоимость для заказчика не была завышенной.

А для какого-нибудь несчастного общества с ограниченной ответственностью, юридическое существование которого связано лишь с нехваткой денег на его ликвидацию, это не завышенная стоимость, а внеземная (межгалактическая, фантастическая и прочая стоимость).  

3) В соответствии с ч. 2 ст. 8 Конституции РФ в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности. Согласно этому принципу экономического строя не должно быть правовой разницы в отношениях адвоката с частным или государственным клиентом. 

Теперь представим, что вместо ФГУП Росавиации заказчиком по аналогичному договору (контракту, соглашению) явилось ООО «Авиа+», чье руководство все устраивало по данному договору.

Однако его учредитель обратился в правоохранительные органы с заявлением о совершении в отношении него, как собственника данной организации, мошенничества посредством завышения цены контракта с адвокатской «конторой».

Думается, что должностным лицам правовохранительных органов с таким примером лучше понять, что объективную сторону какого-либо хищения денежных средств (в том числе мошенничества) организации адвокаты по договору оказания юридических услуг не осуществляют и осуществить не могут – это правой нонсенс! Даже если кому-то покажется, что эти адвокаты мало делали или «ничего не делали». И учредителю ООО будет растолковано, что уголовную ответственность по всем договорным отношениям, если подтвердится хищение денежных средств его организации, может нести только руководитель этой организации, обладающий соответствующими полномочиями по распоряжению ими (возможно в соучастии с главным бухгалтером, также обладающим такими полномочиями). Все же недовольства (несогласия, возражения, претензии и т.д.) по завышенной стоимости договоров с контрагентами организации, по полному или частичному невыполнению условий этих договоров – разрешаются в суде в порядке гражданского (арбитражного) судопроизводства. 

Можно и другой, еще более понятный пример, аналогичных обстоятельств. Государственное учреждение (ФГБУ и пр.) заключило многомиллионный договор (контракт) с эстрадным певцом на проведение «торжественного мероприятия, посвященного…».

Затем выяснилось, точнее, «посчиталось», что договор был заключен по явно завышенной цене, поскольку певец исполнил всего 2 песенки вместо заявленных 12 и то под «фанеру», и большую часть времени мероприятия «употреблял казенные продукты питания».

Таких примеров, можно до бесконечности приводить, при том, что все они реальные. Вроде, еще не сажали за это артистов, певцов, музыкантов и прочих исполнителей… 

Народ может называть мошенниками плохого врача, юриста, артиста, которые работают по завышенным, баснословным, заоблачным ценам, но только называть (это их право), и только не профессиональные юристы, в чьи обязанности входит правильная уголовно-правовая квалификация человеческой жизнедеятельности.  

P.S. Здесь можно подписать петицию в защиту адвоката: http://chng.it/Fm7BdV7y4Q. Но с такими делами уже может и не стоит…   

Источник: https://zakon.ru/comment/513434

Мошеннические схемы вокруг оценки квартиры

Что делать, если в договоре завышена цена за услугу?

В последнее время участились случаи завышения оценки квартир при выдаче ипотечных кредитов — такое мнение высказал генеральный директор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Александр Семеняка на десятом международном форуме «Большой консалтинг 12».

«Мы в этом убедились, когда Федеральная регистрационная служба собрала данные о сделках с жильем. Мы получили доступ в тестовом режиме и по некоторым регионам проверили те закладные, которые у нас на балансе.

Видно, что цены по этим сделкам выше, чем в тех, где ипотека не используется», — сказал Александр Семеняка.

По субъективным оценкам участников рынка,

количество ипотечных кредитов в России, которые были выданы на завышенную цену квартиры, составляет менее 1%.

«Одно дело, когда цена сделки отличается на 20% от среднерыночной по аналогичным объектам, и совсем другое — когда в несколько раз. На преднамеренное завышение цены идут недобросовестные оценочные компании, которые вступают в сговор с покупателями.

Агентством было выявлено несколько таких случаев. В основном это происходит, когда первичный кредитор некачественно осуществляет андеррайтинг и не контролирует объективную цену объектов недвижимости», — пояснила «Газете.

Ru» исполнительный директор АИЖК по инновациям Марина Малайчик.

Оценочная стоимость квартиры является неким ориентиром для банка при выдачи ипотеки. Если оценочная стоимость выше цены квартиры, кредит выдадут исходя из цены сделки, о которой уже договорились покупатель и продавец. Если квартиру оценили дешевле, тогда банк будет пересматривать сумму кредита. «Для нас важно, чтобы стоимость объекта не была завышена.

Поэтому мы на каждой сделке контролируем, чтобы цена соответствовала рынку. Если заемщик не сможет платить по кредиту, то ему, возможно, придется делать дисконт, чтобы быстрее продать залог. Следовательно, размер кредита должен быть меньше рыночной стоимости залога», — считает директор департамента ипотечного кредитования Номос-банка Сергей Арзянцев.

Зачастую завышение стоимости объекта происходит из-за сговора покупателя и оценщика. Заемщик, получая большую сумму кредита, может использовать разницу в цене для других нужд — например, для ремонта.

Правда, в этой схеме сомнительна выгода продавца квартиры.

Если он указывает в договоре купли-продажи большую цену, он будет платить большую сумму налога (при условии, что квартира в собственности более 3 лет).

Как рассказали «Газете.Ru» в одном из московских банков,

чаще всего заемщик просит оценочную компанию завысить стоимость квартиры, если ему не хватает денег на первый взнос.

Допустим, квартира стоит 1 млн рублей, требование банка — внести 20% от стоимости квартиры, то есть 200 тыс. рублей. А у покупателя есть только 100 тыс. Тогда он отдает продавцу 100 тыс., оформляет кредит на большую сумму, закладывая туда в том числе свой долг перед продавцом. Однако обычно такие завышения не превышают 10-15%.

При этом, как рассказал источник, банк не может проконтролировать, какую именно сумму отдал покупатель продавцу. Тогда как для банка размер первоначального взноса является показателем платежеспособности клиента. Чем больший первый взнос скопил клиент, тем исправнее он будет погашать кредит и тем меньше вероятность дефолта.

Как утверждают участники рынка, случаи завышения цены были до 2008 года. Сейчас банки значительно ужесточили контроль над оценщиками. Как правило, при каждом банке есть аккредитованные компании, которые занимаются оценкой квартир. Заемщик имеет право предоставить в банк оценочный альбом любой другой независимой компании.

«Однако если стоимость объекта недвижимости будет завышена, банк может не согласиться с результатами такой оценки, что может повлиять на условия выдачи кредита.

Сейчас, наоборот, мы сталкиваемся с таким явлением, когда оценочные компании занижают стоимость объекта недвижимости по сравнению с его рыночной стоимостью», — пояснил «Газете.

Ru» директор ипотечного отделения ГК «МИЦ» Константин Шибецкий.

По мнению Александра Семеняки, чтобы полностью исключить случаи завышения цены, оценку предмета залога должен заказывать кредитор, а не заемщик. Сейчас по такой схеме работает банк ВТБ 24.

«После кризиса 2008 года мы перешли на схему, при которой банк самостоятельно заказывает оценку независимого оценщика. Реализовав данную схему, мы решили сразу две ключевые задачи.

Во-первых, повысили качество оценки за счет минимизации рисков сговора заемщика и оценочной компании, а также реализовав возможность предъявления претензий к оценщику (т.к. в данном случае банк является стороной по договору о проведении оценки).

Во-вторых, понизили общую стоимость оценочных услуг за счет формирования привлекательного оптового заказа», — рассказали «Газете. Ru» в банке ВТБ 24.

По мнению некоторых участников рынка, завышение стоимости квартиры при оформлении ипотечного кредитования связано не только с мошенничеством. «Большинство оценщиков добросовестно выполняют свои обязанности, разница между оценочной и рыночной стоимостью, как правило, минимальная.

Цена, которую выставляют оценщики, может быть выше, потому что они не ориентируются на нижний предел цены. Они анализируют стоимость объектов, которые выставлены на продажу.

Но они не располагают информацией, по какой цене объекты реально продаются. Тем более, многие собственники завышают цены», — рассказала «Газете.Ru» начальник отдела офиса «Добрынинское» компании «ИНКОМ-Недвижимость» Анна Шушкова.

Например, покупатель присматривает типовую однокомнатную квартиру в девятиэтажном доме, площадью 30-33 кв.м. в районе метро «Первомайская». В базе компании «ИНКОМ-недвижимость» таких квартир 36, минимальная цена — 4,7 млн рублей., максимальная — 6,9 млн рублей. При этом квартир до 5 млн рублей всего 6.

«Когда покупатель ищет квартиру, он прежде всего просматривает наиболее бюджетные варианты, адекватные по соотношению цена/качество. Соответственно, такие объекты в первую очередь уходят с рынка. В результате, оценщикам приходится ориентироваться на квартиры по большей цене.

Отсюда может возникнуть завышенная оценка», — поясняет Анна Шушкова.

По мнению директора аналитического центра «ГдеЭтотДом.РУ» Александра Пыпина, основной причиной завышения стоимости квартиры является то, что при меньшей оценочной стоимости банк ориентируется на нее и выдает и меньшую сумму кредита.

«При таком раскладе заемщик недостающие деньги вынужден вносить за квартиру из своего кармана, что часто приводит к срыву сделки, для подготовки которой стороны уже потратили огромные усилия.

Поэтому некоторые оценщики, что бы не ставить в неловкое положение покупателя и банк, с которым они обычно долгосрочно сотрудничают, могут поинтересоваться о предполагаемой сторонами цене квартиры и принять ее в своей работе как один из множества ориентиров.

Поскольку речь идет о рыночных сделках, когда покупатель кровно заинтересован купить квартиру как можно дешевле, то в подавляющем большинстве случаев оценочная стоимость оказывается выше предполагаемой к сделке, а «подгонка», если и вдруг и происходит, то в пределах 1%-3% от стоимости, что находится в пределах погрешности оценки», — рассказал Александр Пыпин.

Источник: https://www.gazeta.ru/realty/2012/06/29_a_4650813.shtml

Полиция не поможет: как обманывают при покупке и продаже машин с пробегом :

Что делать, если в договоре завышена цена за услугу?

Мошеннические схемы при покупке и продаже автомобилей продолжают работать: настойчивые звонки с обещаниями купить ваш автомобиль очень выгодно или, наоборот, продать вам вариант подешевле почти всегда заканчиваются печально.

Адвокат Дмитрий Анцупов рассказал корреспонденту Autonews.ru, что прошлым летом в Москве он столкнулся с несколькими примерами обмана своих клиентов. В первом случае мошенники сами выходили на жертв, изучая их предложения по продаже на интернет-площадках.

«Недавний случай произошел летом в подмосковных Мытищах. Схема проста и заманчива. Клиенту называют следующие условия: например, продать его автомобиль не за 500 тыс. рублей, а за 600 тыс. в течение недели.

Если этого не удается, то салон якобы обязуется сам выкупить машину.

Чтобы провернуть дело, нужно всего-то подписать договор о передаче автомобиля на реализацию и оставить машину в салоне для показов», — рассказывает Анцупов.

Комиссия есть, а на суды времени нет

И тут, по словам эксперта, начинается самое интересное. Поскольку клиенты часто не читают договоры, либо в какой-то из моментов их отвлекают и банально меняют бумаги, автомобилисты подписывают документы на совершенно других условиях.

В договорах появляется комиссия за услуги по продаже — в среднем 30-50 тыс. рублей, а также за отказ от этих самых услуг.

Оговоренная ранее привлекательная цена из договора исчезает и появляется риск продажи машины, наоборот, в разы дешевле.

«Через неделю клиент приходит за своими деньгами, но в лучшем случае обнаруживает, что его машина так и стоит на парковке, — объясняет адвокат. — Потом он узнает, что за услуги придется доплатить, а цена машины будет совсем другой.

И тут же начинается психологическое давление: людям предлагают взять меньшие деньги, но здесь и сейчас, что выглядит лучше, чем ничего. Либо заплатить неустойку.

И часто это срабатывает — людям проще согласиться или, в крайнем случае, отдать в виде «штрафа» несколько десятков тысяч рублей, чем тратить время на разбирательства, вызов полиции и суды».

По словам юриста, полицейские в этом случае уже не помогут — они будут утверждать, что никакого уголовного подтекста у дела нет, и отношения с обманщиками лежит в гражданско-правовом поле.

«Конечно, можно обращаться в суд. Но это время и деньги. Услуги юриста обойдутся в столице примерно в 50 тыс. рублей, а на все время суда человек оказывается без машины и денег. При этом многим машина необходима для работы. Поэтому часто до суда дело просто не доходит», — уточняет Анцупов.

Низкая цена на новые и подержанные автомобили

На второй вариант обмана первыми клюют уже сами автомобилисты, которые решают купить машину и изучают предложения на рынке. Заинтересовавшись низкой ценой как на подержанные, так и на новые машины, клиенты сами приезжают в руки сомнительных организаций.

«Схема работы по договору примерно такая же, — продолжает Анцупов. — Клиент выбирает машину, ему предлагают цену и комплектацию, иногда — помогают оформить автокредит.

Срабатывают психологические приемы: осмотр нового автомобиля, ключи перед клиентом на столе.

Человек также подписывает все документы, а забрав машину, понимает, что цена на самом деле завышена, а проценты по кредиту невероятно высокие».

Вечером машина — утром деньги по безналичному расчету

Своей историей с Autonews.ru поделился житель Санкт-Петербурга Александр Ершов (фамилия изменена по просьбе героя статьи), который 15 июля 2018 г. разместил объявления о продаже BMW X1 на специализированных площадках. На следующий день, по словам Ершова, ему поступил звонок от некой организации, где за машину предложили 900 тыс. руб. — о покупке договорились после встречи в офисе компании.

«Покупатель предупредил, что фирма покупает автомобиль как юридическое лицо для дальнейшей перепродажи, по этой причине деньги они могут перевести только по безналичному расчету и запросили реквизиты счета владельца автомобиля, — рассказал автомобилист.

— В обмен на расписку я передал оригиналы ПТС и СТС, комплект ключей и подписал с ООО «АВТО-ДРАЙВ» агентский договор. Его подписание в фирме мотивировали тем, что пока деньги не дойдут по безналичному расчету, они по нему будут нести ответственность за автомобиль.

Подписать договор купли-продажи мы договорились после получения денег на счет».

Однако получив платежный документ, Ершов проверил его подлинность в банке, где сообщили, что банк его не выдавал и рекомендовали обратиться в правоохранительные органы. Продолжительные переговоры с представителями компании и попытки получить автомобили или деньги ни к чему не привели — машина исчезла, оплату ему так и не перевели.

В итоге автомобилист написал заявление в полицию с требованием возбудить уголовное дело по ст. 159 УК России «Мошенничество» (имеется в распоряжении Autonews.ru).

«В настоящее время машина находится в Краснодаре, мне постоянно приходят штрафы, — жалуется автомобилист.

— Нам удалось связаться с десятками пострадавших от этой фирмы из разных регионов: Москва, Калининград, Новгород. Вместе мы будем бороться».

Как избежать обмана и что делать, если это произошло

Отдавать автомобиль можно только в обмен на деньги, особенно во взаимоотношениях с юрлицами, предупреждает адвокат Марат Аманлиев.

«Без получения денег на руки оставлять машины можно только в автосалонах официальных дилеров, либо на площадках проверенных сервисов-аукционов, — советует юрист. — Иначе на стадии подписания таких договоров с абсолютно непонятными организациями человек рискует и должен понимать, что автомобиль он потеряет с 90-процентной вероятностью».

По его словам, есть два пути решения проблемы. Первый — обращение в правоохранительные органы по факту мошенничества.

Но доказать сотрудникам правоохранительных органов, что в действиях гендиректора компании и иных лиц имеются признаки состава уголовного преступления, крайне трудно.

Зачастую на такие заявления отвечают отказом в возбуждении уголовного дела, ссылаясь на гражданско-правовые отношения.

«Таких заявлений должно поступить с десяток, чтобы ситуация сдвинулась с мертвой точки. Либо оспаривание сделки купли-продажи автомобиля. Но надо понимать, что это развлечение на 3-5 месяцев минимум. Возврат денег или автомобиля в такой ситуации это весьма длительный и не простой юридический процесс», — уверен Аманлиев.

В свою очередь адвокат Анцупов отмечает, что проще оспорить ситуацию, когда человека вводят в заблуждение именно при покупке автомобиля.

«Рассмотрение таких дел проходит в гражданско-правовом поле, а решения суда выносятся на основе закона о защите прав потребителей, — отмечает эксперт.

— Обман покупателя автомобиля доказать проще — например, можно привести данные, что машина оказалась дороже рыночной цены, что кредит также слишком невыгоден. А когда человек продает машину и соглашается со всеми условиями, подписывая договоры, выиграть значительно сложнее».

Юристы советуют не принимать поспешных решений и при покупке или продаже автомобиля внимательно изучать информацию о продавце и внимательно перечитывать предлагаемые документы.

Источник: https://www.autonews.ru/news/5ba361759a7947fc51250612

6 способов получить ипотеку без первого взноса

Что делать, если в договоре завышена цена за услугу?

В начале 2018 года Центробанк и Минстрой РФ сообщили о планах по искоренению в России ипотечных кредитов с малым (до 10% от стоимости жилья) и нулевым первоначальным взносом.

При этом в Минстрое сообщили, что такие кредиты занимают всего 5–6% рынка, а значит, отмена доступной ипотеки коснётся очень немногих. Однако, уральские риэлторы считают, что федеральные чиновники поскромничали со статистикой.

До 70-80% клиентов некоторых агентств недвижимости Екатеринбурга ищут возможность купить жильё в кредит именно без первоначального взноса. Даже у людей с неплохим доходом часто нет накоплений.

Сегодня только два банка в Екатеринбурге готовы выдавать жилищные кредиты без первого взноса. Однако горожане изыскали ещё 5 альтернативных способов купить квартиру в кредит без использования «стартового капитала».

1. Банковская ипотека без первого взноса

В настоящее время ипотеку без первого взноса предлагают СМП-банк и Промсвязьбанк. На этих условиях они кредитуют покупку квартир только на первичном рынке и только у аккредитованных застройщиков.

эксперт отдела ипотечных услуг компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ» СМП-банк работает практически со всеми застройщиками и новостройками Екатеринбурга. Более того, если какой-то застройщик ещё не аккредитован в этом банке, то он может пройти эту процедуру. То есть с помощью кредита от СМП-банка можно приобрести жильё практически в любой новостройке города. Правда, обязательное условие – свой доход заёмщик должен подтвердить справкой по форме 2НДФЛ.

Формально процентная ставка СМП-банка для ипотеки без первого взноса – от 12% годовых, фактически же большая часть таких кредитов выдаётся под 14%.

После того, как заёмщик выплатит 20% «тела» кредита, ставка снижается на 2 процентных пункта (т.е. фактически до 12% годовых).

Впрочем, многие заёмщики не ждут этого снижения, а спустя полгода-год после получения ипотеки, перекредитуют её в другом банке под рыночную ставку порядка 9-9,5%.

советник генерального директора группы компаний «Северная казна» Банк, рефинансирующий ипотеку другого банка, выдаст не более 80% от оценки квартиры. При рефинансировании выдается сумма для погашения действующего кредита, либо ровно столько, сколько осталось гасить по действующему кредиту, либо есть программы рефинансирования, которые предлагают взять плюс к сумме кредита 30%, но не более 80% от оценки квартиры. При этом кредитные организации позволяют при программе рефинансирования использовать старый оценочный отчет, но сумма нового кредита будет не выше действующего.

Ранее портал METRTV.ru рассказывал о лучших предложениях по рефинансированию ипотеки в Екатеринбурге и о моментах, которые надо учесть при оформлении рефинансирования ипотеки.

Второй банк, кредитующий покупку жилья в Екатеринбурге без первого взноса – Промсвязьбанк.

В отличие от СМП-банка, он не требует от заёмщика справку 2НДФЛ (доход можно подтвердить справкой по форме банка), зато работает не со всеми уральскими девелоперами.

В нём аккредитованы все объекты следующих застройщиков: «Группа ЛСР», «Форум-групп», ЮИТ и ПИК, а также дом №5 в ЖК «Светлый» от группы «ТЭН». В Промсвязьбанке ставка по ипотеке без начального взноса – от 12% годовых.

2. Завысить стоимость объекта в договоре купли-продажи

Этот способ нечестный, зато позволяет получить ипотечный кредит по рыночной ставке 9-9,5%, а не под безумные 14% годовых. Схема проста – в договоре купли-продажи квартиры указывается завышенная цена, чтобы размер кредита (80% или 90% от стоимости жилья) был равен реальной цене, по которой приобретается объект.

В ходе оформления кредита в банк предоставляется фиктивная расписка, подтверждающая якобы получение продавцом от покупателя суммы в размере первоначального взноса по ипотеке. Например, продаётся квартира за 2 млн руб., в договоре купли-продажи указывается цена 2,25 млн.

и берётся кредит на 2 млн (80% от цены в договоре), при этом покупатель предоставляет в банк расписку на якобы заплаченные продавцу 250 тыс. руб.

специалист по продажам АН «Находка» Давая расписку в получении несуществующих денег, продавец рискует. Ведь если сделка не состоится, то покупатель может потребовать возврата этой суммы. И суд примет расписку в качестве доказательства получения денег. Бывает, продавец страхует себя тем, что берёт у покупателя встречную расписку, согласно которой деньги в тот же день были возвращены покупателю. На самом деле, такая гарантия ненадёжна. Чтобы реально обезопасить продавца надо заключить дополнительное соглашение, в котором прописано, что покупатель ни при каких обстоятельствах не имеет права требовать возврата выплаченной суммы. Такое допсоглашение составляется в двух экземплярах, в простой письменной форме, нигде не регистрируется и банку его конечно не показывают. Но если сделка сорвётся, то оно защитит продавца от требований по возврату неполученной суммы.

В последние месяцы банки активизировали борьбу с завышением цен в договорах. Например, Сбербанк начал проводить собственную оценку объектов перед выдачей ипотеки. То есть он перепроверяет выводы независимого оценщика.

Другие банки также стали более пристально изучать отчёты об оценке и отказываться от работы с переоценёнными объектами. Это привело к тому, что по схеме с завышением цены сегодня можно купить далеко не каждую квартиру.

Тем не менее, метод ещё годится для объектов с низкой ликвидностью, которые давно стоят на продаже. Продавца такой квартиры можно, во-первых, уговорить на скидку (т.е.

цена продажи будет ниже рынка, а в договоре – рыночная цена), во-вторых, продавец «зависшей» квартиры легче согласится на участие в обмане банка. Как замечают риэлторы, если человек намерен купить квартиру в ипотеку через завышение стоимости, то выбор объектов для него существенно сужается.

юрист Уральской палаты недвижимости Часто продавцы, соглашающиеся на заключение договора по завышенной стоимости, забывают о налоговых последствиях. Если продавец владел квартирой менее трёх лет (или пяти лет, если стал собственником после 2016 года), то при продаже он обязан заплатить 13-процентный налог с дохода. Ну а если сумма продажи завышена, то настолько же увеличилась сумма, подпадающая под налог. Бывает, что такие граждане, получив уведомление от налоговой, пытаются даже опротестовать проведённую куплю-продажу. Но, как правило, оснований для расторжения сделки нет. Приходится платить налог за неполученный доход.

Понятно, что для совершения покупки по завышенной цене лучше обратиться в банк, который требует достаточно небольшой первоначальный взнос. Тогда цену завысить придётся совсем чуть-чуть и сделка не вызовет подозрений.

В Екатеринбурге ипотеку с самым низким первым взносом предлагает Транскапиталбанк. Ему достаточно 5-процентного взноса. Правда в этом случае ставка по кредиту будет выше базовой на 5%.

В банке «АкБарс» можно взять ипотеку с первоначальным взносом от 10%, но и здесь при минимальном взносе процентная ставка будет на 1-1,5% выше рынка. Ещё один банк с низким взносом – Россельхозбанк.

У него есть программа с начальным взносом 10%, по которой ипотеку может взять молодая семья. Информация о банках с низким начальным взносом по ипотеке будет также полезной при совершении сделок по схемам описанным ниже.

3. С начальным взносом помогает застройщик

По схеме с завышением цены в договоре (или снижением цены продажи) могут работать не только частные продавцы, но и застройщики, реализующие квартиры на первичном рынке. При этом взаимоотношения продавца, покупателя и банка могут быть выстроены в полном соответствии с законом.

Например, до недавнего времени семья, не имеющая средств на начальный взнос, могла купить в ипотеку новую квартиру в Среднеуральске. На размер первого взноса (15% от стоимости объекта) покупатель получал субсидию в некоммерческом фонде.

Эти средства перечислялись застройщику, а банк выдавал остальные 85% стоимости квартиры в виде кредита покупателю. Изюминка данной схемы в том, что покупателю не надо возвращать деньги некоммерческому фонду. Деньги, полученные в виде начального взноса (15% от стоимости квартиры) застройщик сам возвращал в фонд.

Фактически покупатель получал 15-процентную скидку от стоимости квартиры, тогда как в договоре стояла полная стоимость объекта (т.е. выше на 15% чем стоимость реальной покупки).

Ещё одна бонусная программа действовала до недавнего времени в ЖК «Университетский». Семья с одним ребёнком, при покупке жилья в этом жилом комплексе получала скидку в размере 230 тыс. руб. причём эта скидка могла быть оформлена как первый взнос по ипотеке, или как часть первого взноса.

директор офиса АН «Новосёл» В настоящее время екатеринбургские девелоперы официально не объявляют о программах, позволяющих купить жильё в ипотеку без первого взноса. Но по факту некоторые небольшие застройщики готовы идти с покупателями на переговоры, находить решения, чтобы человек смог купить квартиру в ипотеку без первого взноса.

4. Взять потребительский кредит на сумму первого взноса

Банкиры очень не любят, когда клиент для покупки квартиры пользуется двумя кредитами – потребительским (на первый взнос) и ипотечным. В такой ситуации слишком высок риск того, что заёмщик не справится с платежами.

Банк может одобрить ипотечный кредит, взятый «поверх» потребительского только если клиент имеет весьма высокий и стабильный доход. Подавляющему же большинству заёмщиков будет в такой ситуации отказано.

Однако покупатели жилья научились обходить банковское «нельзя».

директор офиса АН «Новосёл» Если человек берёт потребительский кредит для первого взноса, он не оформляет его заранее. Ведь уже взятый потребкредит ипотечный банк увидит в выписке из бюро кредитных историй и откажет в ипотечном кредите. Поэтому потребительский кредит берётся в тот же день, что и ипотечный, то есть в день сделки. При этом очень важно, чтобы человек понимал, какую нагрузку по кредитам он будет нести.

Понятно, что использование потребительского кредита для получения средств на первый взнос по ипотеке – это достаточно дорогое удовольствие. Хотя банки и рекламируют потребкредиты под 12-13%, на деле эффективная ставка (с учётом комиссий, страховок и пр.) почти никогда не бывает ниже 18-20%.

5. Материнский капитал в качестве первого взноса

До недавних пор, банки, хотя и соглашались учитывать средства материнского капитала в качестве первого взноса по ипотеке, но требовали, чтобы заёмщик внёс дополнительно немного налички – хотя бы в размере 5-10% от стоимости приобретаемого объекта.

Сегодня ряд банков (Сбербанк, Россельхозбанк, «АкБарс», ЮниКредит Банк) готов в качестве начального взноса учитывать только средства материнского капитала.

Разумеется, что размер маткапитала должен быть не менее допустимого размера начального взноса по оформляемому кредиту.

эксперт отдела ипотечных услуг компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ» Если покупатель квартиры намерен внести первый взнос маткапиталом, он должен учесть, что по требованиям банка платёжеспособность такого клиента должна позволить гасить кредит в размере ПОЛНОЙ СТОИМОСТИ приобретаемого объекта. Например, если человек покупает квартиру за два миллиона, он должен иметь доход, чтобы гасить кредит в размере двух миллионов. Хотя по факту он будет гасить кредит в 1,55 млн руб. (если средства маткапитала полностью используются на покупку жилья). Это происходит потому что формально банк в виде кредита выплачивает полную стоимость квартиры продавцу, а уже после этого покупатель может воспользоваться маткапиталом и перечислить его банку уже в виде платежа по погашению кредита.

Использование маткапитала можно сочетать с описанным выше способом завышения стоимости приобретаемой квартиры. Это может пригодиться, если размера материнского капитала не хватает на первоначальный взнос, либо если банк, помимо маткапитала требует внесения 5-10% личных средств заёмщика.

6. Внесение в качестве залога имеющегося жилья

Взять жилищный кредит без первого взноса можно также, если заёмщик оставит банку в залог уже имеющуюся у него (заёмщика) недвижимость. Правда необходимо, чтобы стоимость закладываемого объекта ощутимо превышала стоимость приобретаемого. Обычно банк выдаёт кредит в размере 60-80% стоимости заложенного жилья.

Если полученных денег хватает на покупку желаемого объекта, то первоначальный взнос не требуется. Указанная схема довольно часто применяется при покупке квартиры для детей. Под залог родительской трёшки можно взять сумму, которой хватит на покупку однокомнатной квартиры для подрастающего поколения.

В Екатеринбурге такая программа действует в следующих кредитных учреждениях: САИЖК, Промсвязьбанк, Росбанк, Запсибкомбанк, ВТБ, Сбербанк.

by HyperComments

Источник: https://www.metrtv.ru/articles/ipoteka_ekb/11857

Аванс или задаток: как правильно оформить предоплату за квартиру

Что делать, если в договоре завышена цена за услугу?

Чтобы подтвердить серьезность намерений, нужно перечислить продавцу квартиры предоплату. Казалось бы, ничего сложного: оформили расписку, отдали деньги и все. Но на самом деле здесь полно нюансов — не зная их, можно потерять деньги, нервы и время. Причем, не только покупателю, но и продавцу.

Разберемся, как правильно вносить и принимать аванс, что предпринять, если возникли проблемы, и как делать не надо. 

Юридически, аванс — это предоплата

В случае с недвижимостью — по договору купли-продажи. Если договора нет, то и аванса по сути быть не может.

Однако часто в обиходе риелторы и покупатели называют «авансом» внесение денег для символического подтверждения намерения.

Оно не имеет никакой силы, и если сделка не состоялась, то сумму просто возвращают покупателю. Чтобы не запутаться, в статье мы также будем использовать слово «аванс», но в кавычках. 

Задаток — это определенное обязательство

Понятие задатка четко прописано в гражданском кодексе.  Его передают в счет причитающихся по договору купли-продажи платежей, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. То есть, у него помимо функции предоплаты, есть еще функция обеспечения условий договора.

С задатком может быть три ситуации:

1. Сделку отменили обе стороны взаимно или из-за независящих ни от кого обстоятельств — задаток возвращают

2. Сделку отменили по вине покупателя — задаток не возвращают

3. Сделку отменили по вине продавца — задаток возвращают в двойном размере 

Какие риски есть для продавца и покупателя при внесении «аванса»? 

Отсутствие гарантий, что купля-продажа состоится, может привести к вполне ощутимым финансовым потерям. Например, покупатель уже потратился на оформление сделки, а продавец в последний момент откажется и вернет аванс. В случае с задатком возможные убытки компенсируются: продавцу — за счет оставленного задатка, покупателю — той же суммой сверх.

Игорь подписал с продавцом через риелторов соглашение об «авансе» и передал 100 000 рублей. За три дня до сделки продавец заявил, что хочет за квартиру на 300 000 рублей больше. Игорь мог бы просто забрать «аванс», но пожалел времени и денег, уже потраченных на оформление, оценку и так далее. В итоге, квартиру купили по завышенной цене.

Что сделано неправильно?

Соглашение об «авансе» не дает практически никаких гарантий по сделке. Чтобы зафиксировать цену, дату сделки и другие важные условия — нужно заключать договор задатка, внесения обеспечительного платежа или предварительный договор купли-продажи.

Еще я слышал о обеспечительном платеже. Это что?

Это сравнительно новый  способ обеспечения исполнения обязательств, его включили в гражданский кодекс в 2015 году. Обеспечительный платеж похож на задаток, но в нем можно прописать практически любые условия возврата или удержания.

Обеспечительный платеж используют не так давно и пока редко. А зря. Это очень удобный юридический инструмент для защиты интересов обеих сторон. 

Ого, столько вариантов. Что все-таки выбрать?

Если вы всерьез готовы к сделке и ваша цель — установить ответственность, выбирайте задаток или обеспечительный платеж.

Если ситуация не совсем определенная и что-то может поменяться — лучше ничего не вносить. Но если все-таки решили использовать «аванс», то имейте в виду, что он не дает никаких гарантий. 

Что должно быть в договоре?

Чем больше условий будет прописано, тем лучше. Старайтесь максимально конкретизировать. Обязательно нужно указать, независимо от вида договора:

  • Данные сторон. При этом договор нужно заключать с собственниками квартиры.
  • Подробную информацию о недвижимости, всех собственниках и зарегистрированных в квартире.
  • Сумма и срок, на который вносится аванс, задаток или обеспечительный платеж. Если сделка альтернативная, то есть продают и покупают несколько квартир одновременно, то внести предоплаты нужно на одинаковый срок.
  • Что должны сделать стороны за это время. Например, покупатель — оформить ипотеку или продать свою недвижимость, продавец — собрать все документы и так далее.
  • Перечень документов, которые нужно подготовить: выписку из домовой книги, справки об отсутствии задолженности, разрешение органов опеки, согласие супруга, если квартиру приобрели в браке и прочее.
  • Как стороны уведомляют друг друга: по обычной почте или по электронной.
  • Каким образом и в какой срок возвращаются деньги.
  • Когда жильцы должны сняться с регистрации и физически освободить квартиру.
  • Факторы, которые впоследствии могут повлиять на право собственности покупателя, чтобы он мог вернуть деньги без потерь. Их должна выявить юридическая проверка.
  • Причины, которые могут помешать сделке. Например, отказ органов опеки или проблемы с узакониванием перепланировки в БТИ. Отказ других участников, если сделка с одновременной покупкой-продажей нескольких квартир и прочее.
  • Если квартиру покупают в ипотеку, то обязательно включить пункт про неодобрение кредита или самой недвижимости банком.
  • И, наконец, прописывается дата и место сделки — банк, нотариус, кто несет расходы на регистрацию, ячейку, нотариальные расходы и как это компенсируется.

Олеся решила купить однокомнатную квартиру на вторичном рынке в ипотеку. Ей одобрили заявку и дали 90 дней на поиск квартиры. Вариант быстро нашли и через риелтора внесли «аванс». Но по каким-то причинам квартиру банк не одобрил. Продавец сам покупал другую недвижимость и вносил за нее задаток. Он посчитал, что сделка сорвалась по вине покупателя и отказался вернуть «аванс».

Что нужно сделать перед тем, как вносить предоплату?

Убедитесь, что продавец — действительно собственник квартиры. Запросите у него или закажите сами выписку из ЕГРН. Проверьте есть ли к собственнику вопросы у судебных приставов.

Можно еще зайти на сайт суда по месту  нахождения квартиры или прописки продавца и узнать, не является ли квартира объектом спора или продавец ответчиком по каким-то искам.

Всю эту информацию и другие подробности о выбранной недвижимости и собственнике можно узнать, заказав проверку юридической чистоты квартиры. 

Сколько вносить?

В среднем, предоплата составляет 20-100 тысяч рублей в зависимости от региона. Чем меньше вы внесете, тем лучше. 

Если продавец требует большую предоплату по каким-то причинам, то сначала узнайте, зачем нужны деньги. Если причина веская — оформите предварительный договор купли-продажи с обеспечительным платежом, лучше в присутствии нотариуса. Это даст больше гарантий, что продажа состоится или платеж вернут. 

Если же что-то вызывает подозрения, то лучше отказаться от сделки. Есть мошенники, которые живут именно за счет того, что берут «авансы» за квартиру.

Василиса составила с юристом предварительный договор купли-продажи и внесла  продавцу задаток в 500 000 рублей. После этого собственник перестал отвечать на звонки. Василиса подала в суд с требованием вернуть деньги и выиграла процесс.

Теперь продавец должен ей миллион, но перечислять будет по 20 000 рублей ежемесячно, так как он заявил, что уже все потратил.

  На покупку другой недвижимости Василисе пока не хватает денег, и в итоге долгожданный переезд откладывается на неопределенный срок.

Как оформить расписку?

Чтобы подтвердить передачу денег, нужно обязательно оформить расписку. Ее продавец должен написать собственноручно в присутствии покупателя. Причем, не только подписать, а именно составить письменно! Доказать подделку подписи не так уж и сложно, а вот всего документа — намного труднее.

 В расписке должны быть:

  • Паспортные данные сторон: ФИО, дата рождения, серия, номер, кем и когда выдан документ, сведения о регистрации
  • Обязательно должно быть написано, что деньги передаются по договору
  • Подпись продавца, такая же, как в паспорте

Часто расписку отдельно не оформляют. Для удобства стороны расписываются о получении денег в самом договоре. 

Скачать образец расписки »

Предложенные образцы являются типовыми формами и могут не учитывать нюансы конкретной ситуации. Внимательно заполняйте предложенные пункты и, при необходимости, изменяйте или добавляйте условия, соответствующие вашим интересам. 

Помните, что оформление сделок с недвижимостью — это комплексный процесс, и подписание необходимых документов является в нем лишь одним из этапов, который сам по себе не может гарантировать безопасности сделки на 100%.  

Что делать, если предоплату не отдают?

Возвращать деньги через суд. Но сначала нужно письменно сообщить продавцу о требовании вернуть деньги и причине возврата. Это делается телеграммой с уведомлением о вручении.

Почти в 100% случаев, если все сделано правильно и покупатель действительно не несет ответственности за несостоявшуюся сделку, суд встанет на его сторону.

Запомнить

Внесение аванса или задатка требует понимания юридических нюансов и внимательности. Если вы ведете дела самостоятельно, без помощи риелтора или юриста, то нужно быть максимально въедливым, предусмотрительным и настойчивым. Не устраивает что-то в договоре или чего-то не хватает — меняйте его!

Если же вы не готовы упорно отстаивать свои интересы, лучше нанять специалиста для проведения сделки. Такое сопровождение стоит от 20 до 50 тысяч рублей.

Как безопасно передать деньги продавцу 

Источник: https://blog.domclick.ru/post/avans-ili-zadatok-kak-pravilno-oformit-predoplatu-za-kvartiru

Юр-консультант.ру
Добавить комментарий