Аренда без акта не аренда!

 Документ : Аренда без акта не аренда!

Аренда без акта не аренда!

Широко известно как юристам, так и бухгалтерам, что при заключении договора аренды помещения необходимо подписать акт приема-передачи помещения в аренду и именного с этого момента считается, что арендатору предоставляются услуги аренды.

Прекращаются арендные отношения тем же подписанием сторонами акта приема-передачи помещения с аренды.

Договоры бывают реальные и консенсуальные. Так, реальный договор вступает в силу, когда стороны, например, при арендных отношениях, подписали акт приема-передачи.

Консенсуальный договор вступает в силу с момента подписания договора(когда стороны достигли консенсуса по всем существенным условиям).

Таким образом, в основе разграничения договоров реальных и консенсуальных лежит признание правообразующим фактом либо самого соглашения (консенсуальный договор), либо основанной на соглашении передачи вещи или иного имущества (реальный договор).

Какое же практическое значение имеет данное разделение на реальные и консенсуальпые договоры? Каким, к примеру, является договор аренды и как должно быть это прописано в договоре, чтобы избежать рисков, материальных затрат и судебных тяжб?

Попробуем раскрыть данный вопрос на конкретном примере и дать совет, как не повторить чужие просчеты и ошибки.

Суть дела

Между сторонами заключен договор аренды помещения N , по условиям которого Арендодатель обязуется передать Арендатору в срочное платное пользование помещение общей площадью 150 м2. Арендная плата предусмотрена в размере 14 535 грн за месяц.

Согласно условиям договора арендованные помещения должны быть переданы Арендодателем и приняты Арендатором в течение 20 дней с момента заключения договора. Передача помещения и имущества осуществляется по акту приема-передачи, подписание которого свидетельствует о фактической передаче таковых в аренду.

Также условиями указанного договора было предусмотрено, что Арендатор обязан в течение 5 дней с момента подписания договора перечислить арендную плату за два месяца вперед. Во исполнение условий договора Арендатор перечислил ответчику 29 070 грн арендной платы за два месяца.

Письменные доказательства выполнения сторонами условий договора относительно передачи и принятия арендуемого помещения, в течение 20 дней с момента заключения договора, отсутствуют.

В дальнейшем Арендатор письмом сообщил Арендодателю об отказе от аренды помещения на основании п. договора, которым предусмотрена возможность расторжения договора по инициативе Арендатора при существенном изменении условий, влияющих на результаты его деятельности.

Вскоре Арендатор направил Арендодателю требование о возврате уплаченных средств в сумме 29 070 грн, но Арендодатель не удовлетворил данное требование.

Позиция арендатора

Поскольку между сторонами не был подписан акта приема-передачи помещения по договору аренды помещения N , то Арендатор не приобрел право пользования помещением на условиях договора согласно статьям 759 и 795 ГК Украины, ст. 283 ХК Украины, вследствие чего

Арендодатель обязан вернуть перечисленные ему денежные средства (арендный платеж) как безосновательно приобретенные.

Позиция арендодателя

Арендодатель ссылается на то, что нормы гражданского законодательства не определяют условием вступления договора найма (аренды) передачу имущества, являющегося предметом найма.

По мнению Арендодателя, договор аренды считается заключенным и вступает в силу после его подписания сторонами, поэтому уплаченные Арендатором во исполнение условий договора аренды денежные средства не являются полученными без достаточного правового основания.

Кто же прав?

Как видно из сути договора, определяющим моментом стороны выбрали момент подписания договора, а не акта приема-передачи помещения.

Поэтому договор аренды считается заключенным с момента его подписания сторонами, а перечисление Арендодателю денежных средств в сумме 29 070 грн в качестве предварительной оплаты за аренду помещения является исполнением Арендатором условий пункта договора, в связи с чем полученные Арендодателем средства в сумме 29 070 грн не являются безосновательно приобретенным имуществом в смысле ст. 1212 ГК Украины.

Обратимся к специальным нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения.

Так, договор найма здания или другого капитального сооружения является разновидностью договора найма (аренды) и к нему применяются специальные нормы гл. 58 ГК Украины. Общие положения о найме (аренде) применяются к такому договору субсидиарно, если специальными правилами не установлено иное.

Положениями ч. 1 ст. 638 ГК Украины и ч. 2 ст. 180 ХК Украины установлено, что хозяйственный договор считается заключенным, если между сторонами в предусмотренных законом порядке и форме достигнуто соглашение по всем его существенным условиям.

Существенными являются условия, признанные такими по закону или необходимые для договоров данного вида, а также условия, относительно которых по требованию одной из сторон должно быть достигнуто согласие.

По содержанию приведенных правовых норм не являются заключенными сделки (договоры), в которых отсутствуют установленные законодательством условия, необходимые для их заключения (отсутствует согласие по всем существенным условиям договора; не получен акцепт стороной, направившей оферту; не передано имущество, если в соответствии с законодательством для совершения сделки требуется его передача, и т.д.).

Частью 2 ст. 640 ГК Украины установлено, что если согласно акту гражданского законодательства для заключения договора необходимы также передача имущества или совершение другого действия, то договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества или совершения определенного действия.

Специальной нормой, регулирующей спорные правоотношения, является ст. 795 ГК Украины, которая определяет, что передача нанимателю здания или другого капитального сооружения (их отдельной части) оформляется соответствующим документом (актом), который подписывается сторонами договора. С этого момента начинается исчисление срока договора найма, если иное не установлено договором.

Положения названной статьи свидетельствуют о том, что по способу заключения договор найма здания или другого капитального сооружения (их отдельной части) является реальным договором, для заключения которого, наряду с согласием сторон, необходимо совершение фактических действий.

Пунктом договора аренды стороны определили, что. срок аренды составляет 2 года с момента принятия арендуемого помещения по акту приема-передачи, подписание которого сторонами, с учетом условий п. договора, как раз и свидетельствует о фактической передаче имущества в аренду.

Приведенные положения действующего законодательства и условий договора корреспондируются с общими положениями о найме, а именно ст. 759 и ст.

762 ГК Украины, по предписаниям которых обязанность внесения арендной платы, безусловно, связана с фактическим получением услуги по пользованию, определенной договором имущества.

Акценты

Итак, решая данный спор по существу, нужно учитывать, что момент вступления в действие договора найма здания или другого капитального сооружения (их отдельной части), в соответствии со ст. 640 и ст. 795 ГК Украины, связывается с передачей имущества в аренду подписанием сторонами соответствующего документа (акта).

Пунктом 8 ст. 181 ХК Украины установлено, что в случае если стороны не достигли согласия по всем существенным условиям хозяйственного договора, такой договор считается незаключенным (несостоявшимся). Правовые последствия фактических действий по выполнению одной из сторон определяются нормами ГК Украины.

Поэтому договор аренды помещения N считается незаключенным, поскольку в соответствии с законодательством для его совершения требуется передача определенного им же имущества.

Статьей 1212 ГК Украины установлено, что лицо, которое приобрело имущество или сохранило его у себя за счет другого лица (потерпевшего) без достаточного правового основания (безосновательно приобретенное имущество), обязано возвратить потерпевшему это имущество.

Лицо обязано возвратить имущество и тогда, когда основание, на котором оно было приобретено, со временем отпало.

При этом приведенные положения применяются независимо от того, безосновательное приобретение или сохранение имущества явилось результатом поведения приобретателя имущества, потерпевшего, других лиц или следствием события.

Эти положения применяются также к требованиям о возврате исполненного одной из сторон в обязательстве.

Как видно из фабулы дела, Арендатор выполнил свое обязательство по перечислению арендодателю 29 070 грн – аванса за два месяца вперед. Следовательно, необходимо взыскать с Арендодателя 29 070 грн.

Пеня Арендодателю

Заявленное Арендатором требование о взыскании с Арендодателя предусмотренных ч. 2 ст. 625 ГК Украины 3 % годовых и инфляционных потерь также является правомерным, учитывая следующее.

Арендодателем нарушены обязательства по возврату Арендатору приобретенных без достаточного правового основания денежных средств в размере 29 070 грн.

Согласно ч. 1 ст. 509 ГК Украины обязательством является правоотношение, в котором одна сторона (должник) обязана совершить в пользу второй стороны (кредитора) определенное действие (передать имущество, выполнить работу, предоставить услугу, уплатить деньги и т.п.) либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства возникают по основаниям, установленным ст. 11 ГК Украины., в частности, других юридических фактов (ч. 2 ст. 509 ГК Украины).

В силу ч. 1 ст. 598 ГК Украины обязательство прекращается по основаниям, установленным договором или законом.

При отсутствии других оснований прекращения обязательства предусмотренное договором или законом обязательство прекращается его исполнением, проведенным надлежащим образом (ст. 599 ГК Украины).

Согласно ч. 2. ст. 625 ГК Украины должник, который просрочил выполнение денежного обязательства, по требованию кредитора обязан уплатить сумму долга с учетом установленного индекса инфляции за все время просрочки, а также 3 % годовых от просроченной суммы, если иной размер процентов не установлен договором или законом.

Поскольку Арендодатель не удовлетворил требование Арендатора и не возвратил ему безосновательно приобретенные денежные средства, то требование арендодателя на получение сумм, предусмотренных ч. 2 ст.

625 ГК Украины, как ответственности за нарушение денежного обязательства, является обоснованным и подлежит удовлетворению.

Об этом свидетельствует и судебная практика, в частности, Постановление N 5013/1217/11.

Вывод

Договор найма здания или другого капитального сооружения является разновидностью договора найма (аренды) и к нему применяются специальные нормы гл. 58 ГК Украины.

Если согласно норме гражданского законодательства для заключения договора необходимы также передача имущества или совершение другого действия, то договор считается заключенным лишь с момента передачи соответствующего имущества или совершения определенного действия.

Момент вступления в действие договора найма здания или другого капитального сооружения (их отдельной части) связывается именно с передачей имущества в аренду подписанием сторонами соответствующего документа (акта).

Договор аренды помещения является незаключенным, если в соответствии с законодательством для его совершения требуется передача определенного им имущества.

Список использованных документов

ГК Украины – Гражданский кодекс Украины

ХК Украины – Хозяйственный кодекс Украины

Постановление N 5013/1217/11 – Постановление Высшего хозяйственного суда Украины от 29.02.2012 г. N 5013/1217/11 «О взыскании 30 414,79 грн» (httpi//reyeatr.court.gov.ua/ Review/21676678)

“Экспресс анализ законодательных и нормативных актов”, N 14 (848),2 апреля 2012 г.

Подписной индекс 40783

Источник: http://cons.parus.ua/_d.asp?r=07XV424a3111dc435fb297821a962e4f4fb5b

Расторжение договора аренды: «подводные камни» договорных отношений

В арендных отношениях риски есть у каждой из сторон договора.

Иногда в хозяйственной деятельности возникают ситуации, когда продолжение договора аренды становится невозможным или нецелесообразным для одной из его сторон, но вторая сторона возражает против прекращения договора.

Если в договоре четко не определен порядок отказа стороны от договора и надлежащего уведомления контрагента, спорная ситуация разрешается в суде.

Ситуация

Арендатор решил прекратить арендные отношения, о чем неодно­кратно уведомлял арендодателя в различной форме. После первого же уведомления арендатор освободил помещение и не пользовался им в течение 11 месяцев.

Однако арендодатель уклонился от получения уведомлений и взыскал с арендатора арендную плату за все эти месяцы.

Суд удовлетворил требование арендодателя (истца) о взыскании с арендатора (ответчика) арендной платы за 11 месяцев по причине отсутствия надлежащих доказательств прекращения арендных отношений.

Данная ситуация не так уж редко встречается на практике. Чтобы ее избежать, следует предусмотреть в договоре четкий порядок прекращения отношений и оформить надлежащим образом документы.

Итак, рассмотрим подобное судебное дело, а также варианты предупреждения конфликтной ситуации.

Судебное дело

В феврале 2011 г. между ООО «Т» и индивидуальным предпринимателем был заключен договор аренды нежилого помещения сроком на 11 месяцев до 1 января 2012 г.

с условием автоматического продления его на тот же срок, если арендатор будет продолжать пользоваться помещением после истечения срока действия договора. Письмом от 23.11.

2011 арендатор уведомил арендодателя об отсутствии намерения продлять арендные отношения, а также предупредил его об этом в ходе устных бесед и телефонных переговоров в течение декабря 2011 г.

30 декабря 2011 г. ООО «Т» прекратило пользование помещением и освободило его.

При этом в адрес арендодателя были направлены уведомление об освобождении помещения и прилагаемый к нему акт приема-передачи помещения, подписанный арендатором – ООО «Т».

Арендодатель уклонился от принятия помещения, а также впоследствии настаивал на том, что не знал о планах ООО «Т» не продлять договор аренды и не получал никаких уведомлений.

В течение 2012 г. ООО «Т» неоднократно обращалось к истцу с просьбами принять помещение из аренды. Данные обращения (как письменные, так и устные) арендодатель игнорировал.

В итоге арендодатель обратился в хозяйственный суд с заявлением о взыскании с ООО «Т» арендной платы за период с января по ноябрь 2012 г.

Решение суда первой инстанции

Решением хозяйственного суда в удовлетворении иска арендодателя к ООО «Т» о взыскании задолженности по арендным платежам было отказано. Суд посчитал, что истец не представил надлежащих доказательств, подтверждающих факт пользования ответчиком имуществом после истечения срока договора.

Арендодатель подал апелляционную жалобу.

Решение суда апелляционной инстанции

Апелляционная инстанция признала несостоятельными и не соответствующими фактическим обстоятельствам дела выводы суда первой инстанции и удовлетворила апелляционную жалобу. Суд апелляционной инстанции указал, что ООО «Т» не представило доказательств, подтверж­дающих прекращение арендных отношений в надлежащем порядке.

Почему же суд в данной ситуации посчитал, что договор аренды был продлен сторонами, и ответчик продолжал, пусть и формально, пользоваться арендованным помещением? Рассмотрим позицию суда более подробно.

В рассматриваемой ситуации договор аренды не предполагал прекращения отношений по истечении срока его действия, напротив, при бездействии сторон договор считался бы продленным еще на год на прежних условиях.

Следовательно, договор мог быть прекращен, только если стороны предприняли бы активные действия, прямо свидетельствующие об их намерении закончить договор.

Такие действия всегда оформляются письменным документом с подписью и печатью.

Односторонний отказ от исполнения договора допускается законодательством или соглашением сторон (п. 3 ст. 420 ГК).

Законодательство об аренде закрепляет основания одностороннего отказа от продолжения договора аренды в п. 2 ст. 581, ст. 591, 592 ГК. В договоре стороны не предусмотрели ни условие об одностороннем отказе, ни характер документов, которыми такой отказ может быть зафиксирован.

Какие же документы могут закреплять односторонний отказ от договора?

Требование об изменении или расторжении договора должно быть заявлено в письменной форме (письмо ВХС № 03-25/386). В связи с тем что данное требование изменяет или прекращает действующее между сторонами обязательство, к нему могут применяться правила, предусмотренные для оферты гл. 28 ГК.

В частности, требование об изменении или расторжении договора должно быть адресовано конкретному лицу (контрагенту по договору), достаточно определенно выражать намерение лица изменить или расторгнуть действующий договор (независимо от того, в какой письменной форме оно выражено, например, письмо, информационное письмо, протокол совместного совещания и т.д.). Кроме того, данное требование подписывается лицом, направляющим его, с соблюдением правил, установленных ст. 161 ГК.

Таким образом, письмо, уведомляющее о прекращении договорных отношений, является вполне допустимым в данном случае документом.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 593 ГК). Возврат имущества осуществляется на основании акта приема-передачи, который подписывают обе стороны.

Юридически значимым обстоятельством является не момент прекращения пользования арендованным имуществом, а момент его возврата, поскольку само по себе прекращение договора аренды при условии, что арендованное имущество не возвращено или возвращено арендодателю несвоевременно, не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы (п. 39 постановления Пленума ВХС № 1). Факт и дата приема-передачи имущества при возврате его арендатором арендодателю должны подтверждаться документами, имеющими юридическую силу.

Следовательно, еще одним документом, подтверждающим прекращение договорных отношений, является надлежащим образом оформленный акт приема-передачи имущества, находившегося в аренде.

В рассматриваемой нами ситуации суд апелляционной инстанции посчитал, что ответчик не смог представить ни один из указанных документов. Акт приема-передачи вообще не был подписан сторонами, а в отношении письма-уведомления не было представлено доказательств его вручения арендодателю.

Каким же образом можно предупредить или избежать негативных последствий для арендатора, если арендодатель не соглашается зафиксировать прекращение арендных отношений?

Советы специалиста

При заключении договора аренды предусмотрите возможность расторжения договора в одностороннем порядке с обязательным уведомлением второй стороны.

При этом четко закрепите в договоре:

– условия, при которых возможно такое расторжение;

– срок уведомления контрагента;

– документ (документы), которым уведомляется контрагент.

Как уже было сказано выше, законодательство предписывает уведомить вторую сторону и оформить передачу имущества. Поэтому в качестве документов, которые необходимо оформить при одностороннем расторжении договора аренды, укажите:

– письмо-уведомление;

– акт приема-передачи помещения.

Всю переписку с арендодателем оформляйте следующим образом (это относится ко всем случаям взаимодействия с арендодателем):

– вручите письмо директору арендодателя, секретарю, в крайнем случае иному должностному лицу из администрации арендодателя и попросите его написать на копии письма «Получено», Ф.И.О. с указанием должности, даты, подписи;

– доставьте письмо в приемную директора и попросите секретаря зарегистрировать входящий документ (корреспонденцию) в вашем присутствии, запишите регистрационный номер;

– если вручить письмо под подпись не получается, направьте его почтой ценным письмом с подробной описью вложения (содержащей реквизиты отправителя, дату документа, информацию о наличии подписи, информацию о том, посылается оригинал или копия (с указанием способа заверения копии), а также все существенные положения текста сообщения) и с уведомлением о вручении. Письмо направьте и на почтовый, и на юридический адрес. Если у вас есть информация о д ругих местах нахождения арендодателя, пошлите такие письма на все известные вам адреса.

Для уточнения юридического адреса закажите выписку из Единого государственного регистра юридических лиц и индивидуальных предпринимателей.

В день, указанный вами в письме, освободите арендованное помещение и зафиксируйте этот факт актом приема-передачи, который подписывают обе стороны.

Если арендодатель от подписания уклоняется, то и акт вручите тем же способом, что описан выше. В акте целесообразно привести следующую формулировку:

«Настоящий Акт считается полученным в день получения, указанный в уведомлении о вручении.

В случае если Акт не был получен в течение 15 календарных дней с момента поступления в почтовое отделение получателя либо дату получения определить невозможно, датой получения Акта считается дата поступления Акта в почтовое отделение
получателя. Если Арендодатель в течение 15 дней не ответит на полученный Акт, Акт считается утвержденным и подписанным Арендодателем».

Если вы все-таки не смогли вовремя прекратить арендные отношения и договор был автоматически продлен на новый срок, то попытайтесь расторгнуть договор через суд на основании существенного изменения обстоятельств (ст. 421 ГК). Расторжение в этом случае возможно при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени добросовестности и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям гражданского оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона (п. 2 ст. 421 ГК).

Юлия Кудрявец, юрист

Источник: https://www.jurk.by/izdaniya/ya-spok/rastorzhenie-dogovora-arendy-podvodnye-k_0000000

Договор аренды нежилого помещения + акт приема-передачи

ДОГОВОР АРЕНДЫ N ____ нежилого помещения

(целевое использование помещения, без права субаренды, на срок менее 1 года)

ст. Новопокровская                                                             «___» _________ _____ г.

_____________________________________ , именуемый в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны и _______________________________________________________, именуемые в дальнейшем «Арендатор»,  с другой стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Арендодатель обязуется предоставить за плату во временное владение и пользование Арендатору нежилое  помещение общей площадью ______ кв. м, расположенное в здании по адресу: ____________________________________________________, именуемое далее “Объект”. Объект предоставляется для использования под следующие цели: _______________________________________.

Помещение передается согласно акту приема-передачи, являющемуся неотъемлемой частью настоящего Договора. 1.2. Сдаваемое в аренду помещение принадлежит Арендодателю на праве безвозмездного пользования и передается в аренду  с согласия  собственника.

1.3.

Арендодатель гарантирует, что Объект не продан, не заложен, в споре и под арестом не состоит, в аренду не сдан, не обременен иным способом и обязательствами.

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Права и обязанности Арендодателя: 2.2. Арендодатель передает Объект, указанный в п. 1.1 настоящего Договора, Арендатору по акту приема-передачи, в котором указано эксплуатационное состояние Объекта на момент сдачи в аренду, а также имущество и оборудование Арендодателя, находящееся на Объекте. 2.3.

Арендодатель не отвечает за недостатки Объекта, которые были оговорены им при заключении настоящего Договора и указаны в акте приема-передачи 2.4. Арендодатель передает Объект Арендатору с «___» _________ ______ года. Датой передачи Объекта считается дата подписания Сторонами акта приема-передачи. 2.5. Права и обязанности Арендатора: 2.6.

Арендатор обязуется пользоваться арендуемыми помещениями в соответствии с условиями настоящего Договора. 2.7. Арендатор обязуется своевременно производить оплату арендуемых помещений в соответствии со статьей 4 настоящего Договора. 2.8.

Арендатор отвечают за соблюдение, в том числе их сотрудниками и посетителями, правил техники безопасности,  санитарии, пожарной безопасности действующих в Российской Федерации.

При нарушении Арендатором, а также их сотрудниками и посетителями  правил техники безопасности, санитарии, пожарной безопасности   Арендатор несет ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. 2.9.

Арендатор не имеет права производить перепланировки и переоборудование арендуемого помещения Арендатора без письменного разрешения Арендодателя. Разрешенные работы производятся Арендатором за счет собственных средств. 2.10.

Арендатор обеспечивает беспрепятственный доступ в арендуемое помещение представителей Арендодателя для проведения технико-профилактического осмотра сетей водопровода, канализации, систем электрических коммуникаций, системы отопления и другого оборудования  находящегося в арендуемом помещении в присутствии представителя Арендатора. 2.11. Арендатор вправе размещать рекламу на наружной части Объекта только с письменного разрешения Арендодателя.

2.12. Арендатор не имеет права сдавать Объект в субаренду, передавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ.

3. ПЛАТЕЖИ И РАСЧЕТЫ ПО ДОГОВОРУ

3.1. Арендная плата за Объект устанавливается в размере _________ (____________________________) рублей за месяц. 3.2. Арендная плата не  включает в себя  коммунальные платежи. (отопление, освещение, водоснабжение), услуги по уборке прилегающей территории и круглосуточную охрану объекта.

Коммунальные платежи оплачиваются Арендатором самостоятельно. Уборку прилегающей территории и охрану помещения арендатор обеспечивают самостоятельно.

3.3. Арендатор выплачивает Арендодателю сумму арендной платы, указанную в п. 3.

1 настоящего Договора, не позднее 30 го числа текущего месяца в течение срока Договора.

   4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ

4.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по настоящему Договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. 4.2.

Взаимоотношения Сторон, не предусмотренные условиями настоящего Договора, регулируются в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

4.3.

Споры, возникшие между Сторонами по исполнению/неисполнению условий настоящего Договора, рассматриваются в установленном законом порядке.

     5. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА

5.1. Договор вступает в силу с момента подписания Сторонами и действует менее года  до «____» ______________ _____ года.
5.2. Арендодатель и Арендатор имеют право расторгнуть настоящий Договор в одностороннем порядке в соответствии с действующим законодательством, или в течении месяца после письменного предупреждения другой стороны.

Приложение:
Приложение  – акт приема-передачи помещения в аренду.
.

9. РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

    Арендодатель: ________________________________________________________________
_______________________________________________________________________________

    Арендатор: ___________________________________________________________________
________________________________________________________________________________

                              10. ПОДПИСИ СТОРОН

Арендодатель: ___________________/___________________/            М.П.

Арендатор: ___________________/___________________/            М.П.

_________________________________________________________________

Приложение к Договору аренды N ___

от «___» _________ _____ г.

АКТ
приема-передачи нежилого помещения,

ст. Новопокровская                                                             «___» _________ _____ г.

_____________________________________ именуемый в дальнейшем “Арендодатель”, передал, а _______________________________________________________________________, именуемый в дальнейшем “Арендатор”, принял в аренду нежилое  помещение общей площадью _______ кв.

м для использования под ________________________________ согласно договора аренды нежилого помещения     № ____ от “___”_____________ ______ г.

Техническое состояние нежилого помещения удовлетворительное и позволяет использовать его в целях, предусмотренных п. 1.

1 указанного Договора аренды.

Передал:                              Арендодатель:                          ____________/____________М.П.

Принял: Арендатор: ____________/____________М.П.

Источник: http://www.pokrovka-info.ru/doc_zav_i3.php

Акт приёма-передачи помещения: для чего он нужен и как его правильно составить

Ни одна сделка с недвижимостью не обходится без процедуры передачи имущества (помещения) от одного лица к другому под ответственность последнего.

Этот процесс сопровождается не только подписанием соответствующего договора, но и составлением акта приёма-передачи помещения – неотъемлемого приложения к договору.

Сторонами, оформляющими такого рода имущественные отношения, выступают, как правило, собственник помещения (коммерческого либо жилого) и арендатор или продавец объекта недвижимости и покупатель.

Как составляется акт приема-передачи коммерческого помещения

Нежилые (коммерческие) помещения в подавляющем большинстве случаев не приобретаются в собственность, а берутся в аренду. Соответственно, подтверждающий сделку договор декларирует обязанность собственника передать имущество другому лицу на правах аренды во временное пользование.

Именно этот факт (передача помещения одной стороной договора под ответственность другой стороны) и находит отражение в акте приема-передачи нежилого помещения.

Более того, отсутствие акта автоматически делает недействительным сам договор аренды, что влечет за собой невозможность призвать арендатора к ответственности в случае невнесения им платы или порчи вверенного имущества.

В документе должны быть описаны все значимые характеристики площадей, переданных в аренду:

• идентифицирующая информация (фактический адрес и кадастровый номер помещения);
• технические характеристики (площадь помещения, наличие коммуникаций, их состояние на момент передачи).

Что немаловажно: все имеющиеся недостатки площадей и коммуникаций должны обязательно быть отображены в акте.

Именно это может подтвердить тот факт, что помещение принимается не в идеальном состоянии, и помочь арендодателю избежать впоследствии необходимости делать ремонт или устранять дефекты.

А вот если по окончании срока действия договора (на момент составления акта возврата помещения) будут обнаружены новые недостатки, арендатор обязан возместить убыток или сделать ремонт за свой счет. То, как именно это будет происходить, обычно указывается в условиях арендного договора.

В целом закрепленной законодательно формы актав нашей стране не существует, что в подавляющем большинстве случаев на руку обеим сторонам договора аренды: при оформлении передачи недвижимого имущества в документе можно прописать любые пункты, важные в рамках конкретной сделки.

При необходимости к акту приема-передачи прилагается дополнительный пакет документов:

• выписка из кадастрового паспорта,
• план-схема помещения,
• список вверенного арендатору имущества,
• прочие необходимые сторонам документы.

Стоит помнить, что в случае долгосрочной аренды коммерческого помещения (более 12 месяцев) необходима государственная регистрация сделки, которая не состоится при отсутствии в предъявленном пакете документов акта приема-передачи.

Как составляется акт приема-передачи жилого помещения

Поскольку зачастую наем жилого помещения осуществляется физическим лицом (и в роли арендатора также выступает физлицо), договор между сторонами сделки нередко заключается в свободной форме и не сопровождается составлением дополнительного акта. Если же все-таки кто-либо из участников настаивает на подписании этого документа, то, как правило, в акте отражается следующая информация:

• опись имущества, находящегося в квартире;
• показания счетчиков;
• факт передачи ключей (с указанием количества комплектов).

Что касается купли-продажи жилого помещения, то в этом случае акт нужно составлять обязательно, поскольку именно с его помощью можно урегулировать спорные вопросы между собственниками – бывшим и настоящим.

Представленный ниже образец акта приёма-передачи помещения позволяет понять, как может выглядеть такой документ. Как правило, при купле-продаже квартиры в акте находят отражение такие данные:

• дата и место оформления;
• реквизиты договора аренды;
• сведения о продавце и покупателе квартиры;
• описание помещения (фактический адрес, количество этажей в здании, площадь квартиры, число отдельных комнат);
• информация о состоянии квартиры (данные о ремонте и коммуникациях) и конструктивных элементах;
• обнаруженные при осмотре дефекты и недостатки помещения;
• реквизиты обеих сторон сделки, подписи и печать (если продавец или покупатель – юридическое лицо).

По подписании акта новый собственник получает ключи от квартиры и вместе с ними – права владения помещением.

Поскольку любая сделка, в особенности если речь идет о купле-продаже, обладает рядом особенностей, целесообразно адаптировать типовую форму акта под конкретные требования сторон. По приведенной ссылке можно скачать бланк акта приёма-передачи помещения, а затем включить в документ дополнительные существенные пункты.

Источник: https://dezhur.com/db/usefull/akt-priema-peredachi-pomescheniya-dlya-chego-on-nuzhen-i-kak-ego-pravil-no-sostavit.html

Важность правильного составления акта передачи арендованного имущества

Передача жилого помещения в собственность или владение третьим лицам, требует соблюдения определенного порядка. Особое внимание следует уделить подготовке пакета документов, в число которых входит договор акт приема-передачи квартиры или жилого помещения.

Акт приема-передачи имеет определенную юридическую силу и в большинстве случаев при его отсутствии, сделка может считаться не заключенной или не исполненной.

и форма акта приема-передачи квартиры

На практике, составление акта требуется чаще всего при совершении сделок аренды и купли-продажи жилого помещения, квартиры.

Сторонам сделки необходимо учитывать данное условие, т.к. составление договора аренды, без соответствующего приложения к нему в виде акта, не будет основанием, подтверждающим передачу имущества в наем.

В некоторых случаях стороны могут не составлять акт, в виде отдельного документа. Для подтверждения факта передачи недвижимого имущества в аренду, достаточно включить данное условие в текст самого договора.

Лучшим вариантом будет, если стороны все же составят акт приема-передачи в виде отдельного документа. Такой подход удобен для сторон и имеет широкое применение на практике. Тем более при составлении договора и включении в него условий, подтверждающих прием и передачу имущества, можно упустить важные моменты или допустить ошибку.

Образец акта приемки передачи квартиры в аренду должен иметь следующее содержание:

1. В правом углу следует указать, к какому договору данный акт является приложением (пишется номер договора и от какого числа).
2. Посередине пишется название акта, и к какому договору он относится, далее в левом углу указывается место составления, в правом прописывается дата.
3. Далее пишется преамбула, содержанием которой служит информация о сторонах совершаемой сделки. Обязательно следует указывать точные данные, без ошибок и опечаток, строго в соответствии с личными документами сторон.
4. Далее по пунктам следует изложить подробно следующую информацию:

• Условие о передаче арендодателем жилого помещения арендатору.
• Характеристика помещения: адрес, номер квартиры (дома), этажность.
• Общее состояние жилья переданного в найм. Следует указывать все недочеты, имеющиеся поломки, наличие мебели и пр.
• Иные сведения, являющиеся для сторон важными.
• Обязательно следует указать, что стороны не имеют друг к другу претензий.

Образец оформления акта приема-передачи квартиры по договору аренды, может содержать опись имущества, находящегося в квартире. Следует указать в каком оно состоянии, перечислить все предметы мебели. Как правильно составить акт описи имущества читать здесь.

Чем подробнее будет составлен акт, тем в большей степени стороны могут себя обезопасить от возможных разногласий.

Правильное составление бумаг играет важную роль в том случае, если спор между сторонами дойдет до судебного разбирательства. Как показывает практика, суды довольно часто отказывают в удовлетворении требований арендодателя, если акт или сам договор найма были составлены не верно.

В некоторых случаях арендатор может быть признан виновным в порче имущества, не имея при этом прямой вины.

Например, в акте не было указано, что в жилом помещении находятся вещи арендодателя. После приема квартиры у арендатора, выясняется, что не хватает определенного имущества. Доказать, что оно находилось в квартире на момент сдачи ее в аренду, будет довольно сложно, если в акте не указано иное.

Стоит учитывать, что взыскать с арендатора ущерб не возможно в следующих случаях:

1. Нанесенный имуществу ущерб возник вследствие естественных причин. Например, в комнате из-за старости обсыпалась штукатурка.
2.  Ущерб возник из-за не организованной работы коммунальной службы. К примеру, вовремя не был проведен капитальный ремонт проводки, в связи с чем, произошло замыкание, и в квартире сгорела бытовая техника.

После достижения согласия по всем пунктам акта и договора, ответственность за переданное помещение переходит к арендатору.

Составляется акт только в письменной форме. Унифицированной формы данного документа, поэтому стороны при его составлении должны ориентироваться на общепринятые правила.

Количество экземпляров акта приема-передачи – два. Один остается у арендатора, второй у арендодателя.

Акт приема-передачи квартиры при совершении купли-продажи, скачать образец
смотреть 

Сущность составления акта

Сущность акта приема-передачи при совершении купли-продажи квартиры не имеет особых отличительных моментов по сравнению с актом приема-передачи квартиры в аренду.

Чтобы документ имел юридическую силу, в нем необходимо отразить следующие сведения:

1. Сведения о дате и месте подписания.
2. Данные о договоре, к которому акт идет приложением.
3. Информация об участниках сделки. Указываются достоверные данные, соответствующие паспорту.
4. Характеристика жилого имущества: адрес, этаж, общая жилая площадь, на каком праве объект принадлежит продавцу и пр.
5. Состояние жилья: имеется или отсутствует ремонт, какие имеются повреждения (например, не работает проводка), передается ли какое имущество (например, довольно часто вместе с квартирой передаются встроенные предметы мебели).
6. Сумма, за которою покупатель приобрел квартиру.
7. В конце ставятся подписи сторон и дата.

Моменты, на которые следует обратить внимание

При совершении крупных сделок, следует обратиться за помощью к юристам, которые смогут оказать консультативные услуги и при необходимости полностью сопроводить сложную сделку.

• Вместе с подписанным актом, передаются ключи от жилья.
• При продаже квартиры, передаются документы, требуемые для совершения регистрации сделки.
• До подписания акта и сдачи помещения в аренду или передачи его покупателю, ответственность за имущество несет собственник.
• При обращении к услугам риэлторов либо агентств по недвижимости, подготовку документов они берут на себя.
• При самостоятельном составлении бумаг можно прибегнуть к образцам, размещенным в интернете. Главное, чтобы они были составлены юридически грамотно.

Скачать.  Акт приема-передачи в коммерческий наем.

Скачать.  Акт приема-передачи квартиры.

Источник: http://arendaexpert.ru/forma-akta-priema-peredachi-kvartiri-skachat/