Договор купли продажи с пожизненным содержанием

Рента и Пожизненное содержание с иждивением

Договор купли продажи с пожизненным содержанием

Последнее обновление: 19.05.2019

Рента – это передача имущества (например, квартиры) кому-либо в собственность взамен обязательства по содержанию прежнего собственника на протяжении определенного периода времени.

В случае с недвижимым имуществом, Продавец (получатель ренты) передает свою квартиру в собственность Покупателю (плательщику ренты), а тот, в свою очередь, регулярно выплачивает получателю определенную сумму «на жизнь» (т.е. берет Продавца на содержание). Оформляется все это Договором пожизненного содержания с иждивением на квартиру, его еще называют Договором ренты с пожизненным содержанием.

При этом, на время действия такого договора, на саму квартиру накладывается обременение (об этом ниже).

В самом договоре, кроме регулярного содержания, может быть также условие единовременной выплаты Продавцу некоторой суммы за продажу квартиры. Эта сумма, как правило, в несколько раз ниже рыночной стоимости жилья, и передается Продавцу (получателю ренты) сразу при подписании договора.

прежнего собственника (получателя ренты) может выражаться как в денежном виде (регулярные платежи), так и в не денежном (обеспечение едой, одеждой, лекарствами, уходом за больным и т.п.), либо совмещением обоих вариантов.

СЕРВИСЫ для Покупателя квартиры – набор инструментов для подготовки сделки.

При продаже квартиры на условиях пожизненного содержания с иждивением, в договоре указывают цену продажи, а также форму, условия и периодичность выплаты ренты. Срок рентных выплат здесь – пожизненный для прежнего владельца (отсюда и название договора).

Обычно, до конца своей жизни получатель ренты проживает в отчужденной им квартире как пользователь. Причем, это право пользования он сохраняет за собой даже в случае последующей продажи квартиры плательщиком ренты.

На практике, обычно, покупка квартиры по Договору пожизненного содержания (ренты) происходит по цене в разы ниже рыночной.

Но такое удовольствие для Покупателя компенсируется серьезными обязательствами, предусмотренными в договоре – полным пансионом (содержанием) получателя ренты на всю его оставшуюся жизнь, и/или периодическими платежами ему на собственные нужды на тот же неопределенный срок. И только после его смерти, квартира переходит в полное распоряжение плательщика ренты и, чаще всего, продается.

Как правильно оформить задаток при покупке-продаже квартиры – условия, срок и сумма. См. в заметке по ссылке.

Договор ренты и пожизненного содержания с иждивением

Договор пожизненного содержания с иждивением – это частный случай договора ренты, который содержит условие отчуждения недвижимого имущества, в данном случае – квартиры (Глава 33 ГК РФ).

Иждивение – это обеспечение потребностей в жилье, пище, одежде и т.п. Причем, по договоренности, получателем ренты может быть и указанное прежним владельцем третье лицо.

Закон также допускает замену перечисленных услуг по обеспечению потребностей иждивенца, на регулярные денежные выплаты (ст. 603 ГК РФ).

Квартира может передаваться в собственность плательщика ренты сразу после заключения Договора пожизненного содержания с иждивением, либо в другое, оговоренное сторонами время. Бывает, что по условиям договора Покупатель (плательщик ренты) получает квартиру в собственность только после смерти Продавца (получателя ренты)..

В Договоре ренты на квартиру обязательно должен быть указан срок проживания и «прописки» (регистрации) в ней ее прежнего владельца – получателя ренты. Его право пользования квартирой закреплено статьей ст. 34 ЖК РФ.

Не путай налог на владение квартирой и налог с ее продажи! Какой налог платят владельцы недвижимости – смотри по ссылке.

Рента и пожизненное содержание – это обременение

Рента (или пожизненное содержание) – это обременение права собственности на квартиру.

Оно регистрируется в государственном реестре прав ЕГРП (ЕГРН) и, соответственно, отмечается как обременение в Выписке из ЕГРН.

 Другими словами, при продаже квартиры по Договору пожизненного содержания с иждивением, сама квартира остается в залоге у Продавца (получателя ренты) на весь срок действия договора (т.е. до самой смерти Продавца).

При этом, смерть Покупателя (плательщика ренты) не является причиной для прекращения действия договора. Приобретенная по договору ренты недвижимость включается в наследственную массу, и передается в собственность наследникам Покупателя вместе с обязательствами по договору. То есть плательщиками ренты становятся уже наследники.

Договор ренты и пожизненного содержания с иждивением в обязательном порядке заверяется нотариусом, а переход права собственности по нему подлежит государственной регистрации в УФРС, вместе с регистрацией залога (обременения) на квартиру.

Если Покупатель (плательщик ренты) не исполняет взятые на себя обязательства по регулярной выплате ренты и содержанию бывшего владельца квартиры, то получатель ренты имеет право расторгнуть Договор пожизненного содержания с иждивением (ст. 599 ГК РФ).

Плательщик ренты вправе продавать квартиру, полученную им в обмен на обеспечение пожизненного содержания, только с согласия получателя ренты (ст. 604 ГК РФ). В этом случае, обязательства по выплате ренты переходят к новому собственнику (Покупателю) квартиры (ст. 586 ГК РФ).

На практике чаще бывает, что квартиру, приобретенную по Договору пожизненного содержания с иждивением, плательщик ренты продает уже после смерти получателя ренты, сняв обременение со своего права собственности на квартиру.

После снятия обременения, процесс купли-продажи квартиры происходит уже обычным порядком, принятым на вторичном рынке недвижимости. Этот порядок подробно показан в нашей ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ.

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Порядок организации сделки купли-продажи квартиры смотри на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/renta-i-pozhiznennoe-soderzhanie-s-izhdiveniem/

Понятие договора ренты. Отличие от договора пожизненного содержания с иждивением

Договор купли продажи с пожизненным содержанием

Понятиеренты возникло в средневековой Европе;в России наиболее интересно исследование,написанное автором по фамилии Ем, он женаписал главу в учебнике под ред. Е. А.Суханова, также см. «Договорное право»проф. Бородинского и Ветрянского. Емпишет, что причин появления рентыбыло две:

  • Недостаточность наличных денежных средств;
  • Осуждению церковью и светским государством ростовщичества (предоставления денежных средств под проценты).

Вроссийском законодательстве рентавпервые появляется в ГК РСФСР 1964 г.(продажа индивидуального жилого домас условием о пожизненным содержаниемс иждивением). Нормы о ренте и пожизненномсодержании с иждивением содержатся вгл. 33 ГК и ЖК РФ.

Всоответствии со ст. 583 ГК, по договорурентыполучатель ренты передаётдругой стороне (плательщику ренты)имущество в собственность, а плательщикренты обязуется выплачивать получателюрентув виде определенной денежнойсуммы или предоставления средств наего содержание в иной форме.

Местодоговора в системе обязательств:самостоятельный договор по передачеимущества в собственность.

  • от договора дарения его отличает возмездность;
  • от договора купли-продажи рента, в первую очередь, отличается сроками оплаты. В договоре купли-продажи покупатель обязан оплатить товар, как правило, непосредственно до или после его передачи покупателю, за исключением случаев оплаты в кредит или с рассрочкой платежа. Договор ренты отличается длительностью сроков, а также реальностью сделки;
  • договор ренты следует отличать от договора аренды, где арендатор, как правило, не становится собственником имущества, хотя может быть предусмотрено и условие о выкупе арендованного имущества.

Признакидоговора:

  • возмездность;
  • реальность. Ем предполагает, что он может быть как реальным, так и консенсуальным (в зависимости от оплаты, при безвозмездном предоставлении имущества – реальный; с оплатой – консенсуальный);
  • Ем считает, что, в зависимости от реальности договора он может быть одностороннеобязывающим (реальный) или двустороннеобязывающим (консенсуальный).

Естьвариант, что договор толькоодностороннеобязывающий, т.к. обязанностисохраняются только у плательщика ренты;

  • алеаторный (основанный на риске) договор.

Стороны:

  1. Получатель ренты (рентный кредитор):

    1. гражданин или некоммерческая организация, если это допускается в её учредительных документах, – на постоянной основе;

    2. только гражданин, когда речь идёт о пожизненной ренте.

  2. Плательщик ренты (рентный должник) – любой участник гражданского оборота.

Формадоговора: письменная, путём заключенияединого документа, подписанного сторонамии нотариально удостоверенного. Если подоговору ренты передаётся недвижимоеимущество – она подлежит государственнойрегистрации, плюс потом регистрируетсяи переход права собственности нанедвижимое имущество.

Существенныеусловия:

  • Предмет – действия получателя ренты по передаче имущества в собственность плательщика ренты;
  • Некоторые авторы указывают в качестве существенного условия цену, но она таковым не является;
  • Предоставление обеспечения движимого имущества;
  • Ст. 582 ГК: если под выплату ренты передаются деньги или другое движимое имущество, то существенным условием такого договора является условие об обеспечении выплат или страхования имущества.

Существуетнесколько видов договора:

  • Постоянная;
  • Пожизненная:
    • в т.ч. пожизненное содержание с иждивением (высказываются точки зрения об отдельном виде договора ренты или отдельном виде договора ч. 2 ГК РФ).

Особенностьюэтого договора являются предусмотренныеГК способы его обеспечения: обеспечениедвижимого имущества или залог недвижимогоимущества, который можно отчуждатьтолько с согласия получателя ренты.Если же залог передан – лицо, передавшееэто имущество, становится солидарнымдолжником, а лицо, принявшее имущество– плательщиком ренты.

Особенностипожизненного содержания с иждивением.

Законодательдаёт самостоятельное понятие договора:по договору пожизненного содержания сиждивением получатель ренты (гражданин)передаёт принадлежащее ему недвижимоеимущество в собственность плательщикаренты, а плательщик обязуется осуществлятьпожизненное содержание с иждивениемгражданина или третьего лица (лиц).

  • выплаты должны производиться не реже 1 раза в месяц. Общий объём ежемесячного содержания не может быть менее двух установленных размеров прожиточного минимума;
  • обязанность плательщика может включать в себя обеспечение потребностей получателя ренты в жилье, одежде, питании, лекарствах, уходе и предоставлении похоронных услуг.

Права получателя ренты регулируютсяст. 34 и 35 ЖК РФ (право пользования бывшейквартирой). С 1964 г. по 1996 г. этот договормогли заключать только пенсионеры постарости и инвалиды, теперь – любыеграждане.

Источник: https://studfile.net/preview/2674206/page:10/

DOM.RIA – Договор пожизненного содержания: что это, особенности составления и для кого это нужно

Договор купли продажи с пожизненным содержанием

Договор пожизненного содержания (ДПС) – альтернативный вариант приобретения дома, квартиры или другого имущества, необязательно недвижимого. Этот договор дает возможность передать имущество взамен на содержание, финансовое обеспечение и/или уход за гражданином на протяжении жизни.

Что такое договор пожизненного содержания

По договору пожизненного содержания (ухода) одна сторона (отчуждатель) передает другой стороне (приобретателю) в собственность жилой дом, квартиру или их часть, другое недвижимое имущество или движимое имущество, имеющее значительную ценность, взамен чего приобретатель обязуется обеспечивать отчуждателя содержанием и (или) уходом пожизненно.

Такое определение ДПС дает 744 статья Гражданского кодекса (ГК). Что собой представляет этот договор, порядок его заключения и другие особенности прописаны в Гл. 57 ГК. По ДПС можно передавать разное имущество, но в Украине в основном в рамках документа отчуждается недвижимость – квартиры и дома.

Договор купли-продажи жилья

Чтобы договор пожизненного содержания с иждивением был действительным его достаточно заверить у нотариуса.

Иждивение – это обеспечение неработающего (больного, престарелого, несовершеннолетнего и т. п.) средствами, необходимыми для существования.

Договор пожизненного содержания можно считать альтернативой купле-продаже или мены. Только вместо денежного расчета здесь имеется в виду обеспечение отчуждаемой стороны лицом, которое становится владельцем объекта недвижимости. После изменений ГК по такому договору можно передавать не только недвижимость.

Договор пожизненного содержания образец

Договор пожизненного содержания с иждивением: для кого актуален

В основном отчуждателями в данной ситуации выступают одинокие люди, пенсионеры или недееспособные граждане, которым важнее получить гарантии по уходу и обеспечению, чем денежную сумму за недвижимость.

Приобретателями чаще всего выступают лица, не имеющие возможности купить дом или квартиру.

Взамен они ухаживают и/или выплачивают отчуждателю определенную денежную сумму, обеспечивая его необходимыми средствами для жизни.

Если у приобретателя есть возможность частично оплатить приобретаемый объект и за счет этого уменьшить размер обязательство по содержанию, можно заключить договор купли продажи с пожизненным содержанием.

В рамках ухода приобретатель может предоставлять:

  • место жительства;
  • питание;
  • помощь в лечении и др.

Обязанности приобретателя могут быть прописаны конкретно или обобщенно. В последнем случае отчуждатель вправе получать все виды материального обеспечения и ухода за ним.

Особенности договора пожизненного содержания

Отчуждать квартиру или дом по ДПС может не только неработающий или недееспособный гражданин. Согласно ГК, возраст и состояние здоровья этого лица неважны. А вот принимать квартиру по ДПС может только дееспособное и совершеннолетнее лицо.

Приобретателями имущества могут быть и третьи лица. Оно может отчуждаться сразу нескольким приобретателям – а обязательства по содержанию распределяются солидарно.

Договор пожизненного содержания: налоги в Украине

С точки зрения Налогового кодекса (НК) ДПС – это купля-продажа. Доход, предусмотренный по данному договору облагается налогом только в случае, если лицо продает (отчуждает) недвижимость не первый раз за отчетный год – облагается 5% налогом, исходя от стоимости, указанной в договоре, но не меньше, чем ее оценочная стоимость.

Какие документы нужны для продажи квартиры

Если по договору лицо получает от приобретателя ежемесячное денежное обеспечение, такой доход согласно Налоговому кодексу считается налогооблагаемым по ставке 18%.

Договор пожизненного содержания в Украине: сколько стоит оформление

За оформление ДПС нотариусу уплачивается сумма в размере 1% от оценочной стоимости объекта. Это еще один момент, из-за которого проводится оценка передаваемого имущества.

Как правильно составить договор пожизненного содержания

В ДПС стоит конкретно прописывать обязанности приобретателя, например, предоставление жилья и питания, выплату определенной суммы ежемесячно. Иначе, если у отчуждателя возникнут другие потребности в плане ухода или материального обеспечения, а приобретатель откажется их выполнять, ситуацию придется решать через суд.

Как вступить в наследство на квартиру

В этом случае органы правосудия будут регулировать вопрос согласно ст.749 ГКУ – обязанности будут определяться исходя из принципов справедливости и разумности – результат не всегда удовлетворительный для каждой из сторон.

Виды обязательств по договору пожизненного содержания

В рамках ДПС может быть прописан любой из следующих вариантов содержания отчуждаемой стороны:

  • денежное обеспечение – приобретатель имущества обязуется обеспечивать отчуждателя денежными средствами;
  • финансовое обеспечение и уход – приобретатель и ухаживает за отчуждателем, и выплачивает деньги на его содержание;
  • уход – в этом случае приобретатель не должен давать деньги стороне, отчуждающей имущество, а обязуется предоставить ей жилье, питание, лечение и т.п.

Выходит, что в ДПС может быть предусмотрено содержание и/или уход за отчуждателем. Если предусмотрены и ежемесячные выплаты, и уход – это договор ренты и пожизненного содержания с иждивением. Разница с обычным ДПС в наличии ежемесячных платежей.

Независимо от условий договора, в случае смерти отчуждателя приобретатель оплачивает и организовывает его похороны. Если приобретателей два или несколько, или если на часть имущества претендуют наследники – обязанности распределяются между всеми этими лицами.

Можно ли оспорить договор пожизненного содержания

Оспорить договор могут законные наследники имущества. Поэтому приобретателю нужно заранее убедиться в их отсутствии. А чтобы после смерти отчуждателя он смог доказать свое право на недвижимость, должен собирать все документы, чеки и прочие бумаги, подтверждающие выполнение своих обязательств по договору.

Если доказательств не будет, суд может удовлетворить иск заявителя и признать договор недействительным. Наличие законных наследников на имущество влечет риск с дальнейшим его разделом.

В каких случаях прекращается или расторгается дпс

Договор прекращает действовать после смерти лица, передаваемого имущество, а также по решению суда в случае несоблюдения приобретателем обязательств. В свою очередь приобретатель также может расторгнуть договор через суд – например, если он не может выполнять свои обязательства.

Источник: https://dom.ria.com/articles/dogovor-pozhiznennogo-soderzhaniya-chto-eto-osobennosti-sostavleniya-243348.html

Забота в обмен на квартиру. Какой договор заключить?

Договор купли продажи с пожизненным содержанием
| СМИ о нас | Забота в обмен на квартиру. Какой договор заключить?

5 мая 2014

Рента, дарственная, купля-продажа с правом пожизненного проживания. Выбираем самый безопасный.

Тема у нас сегодня деликатная, но жизненная. Ситуации, когда за пожилым одиноким владельцем жилья ухаживает посторонний человек, нередки. В благодарность за заботу, подопечный «отписывает» своему компаньону недвижимость. Однако и собственники жилья, нуждающиеся в уходе, и люди, ухаживающие за ними, не знают, как правильно защитить себя.

Данная статья основана на небольшом интервью женщины по имени Наталья (имя изменено), которая ухаживает за пожилыми людьми и после их смерти получает в собственность их квартиры (на данный момент Наталья таким образом получила две квартиры). Какие договоры при этом заключаются, каковы риски и «подводные камни» подобных отношений между людьми, рассказывает «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» с помощью экспертов.

Для начала приведем краткую беседу с нашей героиней, в которой она рассказала о своем небольшом бизнесе.

— Расскажите, как все началось и когда? Что именно вы делаете? Тратите ли свои собственные средства?

— Все началось в 2003 году, я помогала одной пожилой знакомой, ее звали Ольга, гулять с собакой. Когда она слегла, я начала приносить ей продукты и помогать с гигиеной.

Ухаживала я за ней шесть лет, два года из них она была лежачей. У меня была генеральная доверенность на все ее дела. Я получала пенсии, занималась платежами, потом организацией похорон.

Деньги я тратила ее – получала пенсии и пользовалась ее вкладами.

Обычно я делаю все по дому, готовлю еду, убираюсь.

— Что за квартиры вы получили в результате (кол-во комнат, район)? Были ли в дальнейшем какие-то проблемы, может, кто-то из родственников претендовал на жилье?

— После смерти Ольги в 2009 году мне досталась квартира в центре, метро «Таганская», двухкомнатная, а также все, что принадлежало ей. Никто не претендовал на жилье, и проблем с квартирой в дальнейшем не было.

Потом я стала ухаживать за ее сестрой, у которой была тоже хорошая квартира, метро «Сокол», двушка. За ней я ухаживала два года. Она была неизлечимо больна, и написала завещание на меня и на племянника в равных долях. После ее смерти проблем с квартирой не возникало, мы продали ее, и каждый купил себе по однушке.

— Какие договоренности с хозяевами существуют изначально? По каким документам и когда квартира становится вашей собственностью официально?

— Практически сразу Ольга, зная, что я порядочный, добрый человек, сказала, что напишет на меня завещание (но впоследствии передумала и решила заключить договор купли-продажи с обременением. – Прим. ред.).

Она была одинокой, не считая ее престарелой сестры, о которой я только что вам рассказала (она в дальнейшем тоже отписала квартиру мне). Мы приехали к нотариусу, и она переписала на меня квартиру – оформила купчую с пожизненным проживанием. Все было на честном слове и на нашем взаимном доверии.

Например, я знала, что ее сестра не будет претендовать на свою долю в наследстве – как инвалид, она имела на это право.

— Знаете ли вы, что существуют договоры ренты и пожизненного содержания с иждивением? Почему не оформлялись такие договоры?

— Да, знаю. Еще при жизни сестра Ольги рекомендовала меня своим пожилым подругам. У некоторых я работала, но уходила, так как было много требований и мало гарантий, что квартиру оформят на меня.

Как правило, люди при жизни, как тяжело бы они и смертельно ни были больны, боятся расставаться со своим жильем. Сложно быть живой и понимать, что это уже не твое. Плюс я сама не особо хотела заключать договор, в котором прописывались бы тяжеловыполнимые условия.

Например, может быть прописано, что я обязана ежемесячно выплачивать некие суммы.

Бывает, люди, нуждающиеся в уходе, заключают договор с фирмой. Но многие пожилые люди боятся, что их обманут.

Вы сейчас за кем-то ухаживаете?

Да, сейчас я ухаживаю за женщиной, которая опасается заключать какие-либо договоры. И я работаю просто за честное слово. Завещание есть, но его в любой момент можно переписать.

Итак, как мы поняли из разговора с Натальей, она, ухаживая за одинокими собственниками квартир, предпочитает строить с ними отношения на доверии.

Никаких договоров, содержащих обязательства, особенно материальные, она не заключает. Просто люди обещают Наталье, что их недвижимость достанется ей.

И, конечно, все тут зависит от настроения и порядочности ее подопечных. Пока свои обещания они выполняли…

Интересно, можно ли как-то себя обезопасить от разных форс-мажорных обстоятельств и заключить какой-то договор, который защитит обе стороны? С этим вопросом журнал www.metrinfo.ru обратился к экспертам рынка.

Договор ренты и пожизненного содержания

Это самый известный договор, который заключается между собственниками жилья и их «сиделками».

«Под договором ренты, согласно ст.

583 ГК РФ, понимается договор, по которому одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме», – рассказывает Дарья Погорельская, руководитель юридического департамента ГК «МИЦ».

«Основное отличие этих договоров заключается именно в форме содержания рентополучателя.

Так, условия договора ренты предполагают денежное содержание, а договор пожизненного содержания с иждивением устанавливает обязанность плательщика ренты обеспечивать потребности пожилого человека в питании, одежде или даже уходе и заботе о нем», – добавляет Олег Сухов, адвокат, руководитель «Юридического центра адвоката Олега Сухова». Следовательно, при заключении такого договора рентополучатель будет защищен с точки зрения закона.

Если человек хочет обеспечить себе достойную старость за счет квартиры, то надо заключать прямо предусмотренный для этого договор пожизненного содержания с иждивением, а не стараться приспособить под те же цели совершенно другой вид договора, считает Михаил Точенов, юрист консалтинговой компании HEADS. Эксперт подчеркивает, что такой договор легче контролировать путем проверки ежемесячных платежей от плательщика ренты и при нарушении сразу же обратиться за защитой своих прав.

Очень важно, обращает внимание Михаил Точенов, внимательно отнестись к составлению договора и педантично прописать в нем все условия, а именно – как часто и в каких объемах получатель ренты будет получать уход и выплаты и какова будет форма контроля за выполнением плательщиком ренты своих обязанностей. «Чем более подробно права и обязанности сторон прописаны, тем проще их будет защитить в суде. С другими видами договоров это будет сделать намного сложнее», – добавляет эксперт.

Таким образом, данный тип договора можно считать наиболее подходящим не только для рентополучателя, но и для плательщика ренты.

Договор купли-продажи с условием права пожизненного проживания продавца недвижимости

Под купчей с пожизненным проживанием в рассказе Натальи подразумевается договор купли-продажи квартиры, но содержащий дополнительное условие – о сохранении за продавцом права на проживание в продаваемой квартире пожизненно. «Такое условие не противоречит закону и встречается в практике заключения договоров купли-продажи жилья», – поясняет Дарья Погорельская (ГК «МИЦ»).

Однако с данным договором могут возникнуть сложности. Причем как для собственника, так и для нового владельца, к которому переходит право собственности.

Так, Михаил Точенов (HEADS) утверждает, что польза данного договора по сравнению с договором ренты очень сомнительна для собственника, так как в данном случае у нового владельца квартиры нет никаких обязательств перед ее бывшим собственником, и он может распорядиться своим имуществом как угодно.

Нового же собственника предостерегает Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»): «Когда речь идет о пожилых продавцах, договор нередко признается недействительным, так как суды в соответствии с положениями ст. 178 ГК РФ признают такую сделку совершенной под влиянием заблуждения. При этом предполагается, что в действительности продавец желал заключить договор ренты или пожизненного содержания с иждивением».

В случае же с Натальей такую сделку тоже можно было признать недействительной, как поясняет Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»: «Заключение подобного договора вообще можно считать притворной сделкой, поскольку она совершена с целью прикрыть другую сделку – ту же пожизненную ренту или содержание с иждивением. И в конечном итоге ее легко оспорить и признать недействительной».

Договор дарения

«Договор дарения – безвозмездная передача имущества в собственность другого лица. Форма договора: простая письменная или нотариальная (по усмотрению сторон)», – поясняет Ирина Шугурова, заместитель управляющего директора по правовым вопросам «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости».

Эксперты считают данный тип договора ненадежным для обеих сторон, поскольку в нем не могут быть прописаны какие-либо условия. «В соответствии с абз. 2 п. 1 ст.

572 ГК РФ при наличии в договоре дарения встречного обязательства договор не признается дарением и является притворной сделкой, а потому в силу п. 2 ст.

170 ГК РФ является недействительным», – поясняет Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»).

Также здесь важно уточнить, что договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен. «К такого рода дарению применяются правила гражданского законодательства о наследовании», – добавляет Ирина Шугурова («МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»).

Завещание

Для нового собственника (условного «плательщика ренты», к которому по договору переходит жилье) самым ненадежным типом сделки признается завещание. Во-первых, потому, что, как и говорила Наталья, его можно в любой момент изменить.

Во-вторых, потому, что на квартиру могут претендовать и другие родственники, которые могли бы обратиться в суд и, например, потребовать признания завещания недействительным.

«Подобных примеров множество – наследственные споры составляют значительную часть от общего объема дел, рассматриваемых в судах общей юрисдикции», – поясняет Мария Литинецкая («Метриум Групп»).

В описанном же случае на квартиру могла претендовать сестра-инвалид, если она более года находилась на иждивении наследодателя, как указывает Михаил Точенов (HEADS), не зависимо от того, была она указана в завещании или нет.

«Более того, доказать факт нахождения инвалида на иждивении своего родственника очень легко, – продолжает эксперт, – тут не требуется заключения договоров или получения каких-либо справок.

Будет достаточно свидетельских показаний о том, что инвалиду периодически покупали лекарства, продукты, давали деньги и навещали. Добрые соседи с радостью все это подтвердят, не вдаваясь в подробности».

Что касается других родственников, то они могли заявить свои права на квартиру, если они были: 1) также нетрудоспособны и состояли в достаточно близком родстве, для того чтобы претендовать на статус иждивенца, не проживая совместно с наследодателем, 2) несовершеннолетние дети, уточняет Михаил Точенов (HEADS).

Небольшое дополнение по завещанию делает Елена Валеева, генеральный директор «CENTURY 21 Светлый Град»: «При получении наследства от людей, не являющихся близкими родственниками, предстоит заплатить немалый налог (НДФЛ 13% от стоимости унаследованного имущества)».

Резюме от журнала www.metrinfo.ru

Можно сделать вывод, что в таких случаях, когда пожилому собственнику жилья требуется уход, который в силу разных обстоятельств осуществляется «человеком со стороны», наиболее безопасным для обеих сторон будет все-таки договор ренты, но, как напоминают эксперты, – обязательно грамотно составленный.

«Часто люди считают, что договор ренты опаснее других, так как после смерти рентополучателя он может быть оспорен его родственниками… Однако это не так. Квартира уже не является собственностью умершего с момента регистрации договора ренты. С таким же успехом можно оспаривать любой вид сделки», – резюмирует Елена Валеева («CENTURY 21 Светлый Град»).

www.metrinfo.ru/top.

Вернуться к списку прессы

этой новостью в
этой новостью в

Источник: https://www.miel.ru/press/6434/

Понятие договора рента

Договор купли продажи с пожизненным содержанием

Ещев ГК РСФСР 1964 г. в главе о купле-продажепоявились статьи, представлявшиеразновидность того, что стало впоследствиипожизненной рентой. Речь идет о ст. 253«Купля-продажа жилого дома с условиемпожизненного содержания продавца» ист.

254 «Прекращение договора купли-продажижилого дома, проданного с условиемпожизненного содержания продавца». Итолько в действующем Кодексе приобрелсамостоятельное значение особый правовойинститут ренты.

Первая же статья,посвященная этому институту в одноименнойглаве, устанавливает, что по договоруренты одна сторона (получатель ренты)передает другой стороне (плательщикуренты) в собственность имущество, аплательщик ренты обязуется в обмен наполученное имущество периодическивыплачивать получателю ренту в видеопределенной денежной суммы либопредоставления средств на его содержаниев иной форме (п. 1 ст. 583 ГК)

Вариант,избранный ГК РСФСР 1964 г., в которомсоответствующий договор был урегулированв рамках купли-продажи, имел в литературесвоих сторонников(1) И все же господствовавшейтам и до и после принятия ГК РСФСР 1964 г.была точка зрения, согласно которой вданном случае речь должна идти осамостоятельном типе договоров.

Приэтом отмечались действительно присущиетакому договору особенности, позволявшиеотделить его от купли-продажи, а в ихчисле то, что имущество передавалосьплательщику ренты исключительно всобственность, что был ограничен кругучастников (получателем содержания могбыть только гражданин) и что отношенияносили длящийся характер(2). Кроме того,одно из условий договора, обеспечивающеесоответствующий принцип гражданскогооборота – эквивалентность отношений,было недостаточно определенно.

Сполным основанием С.А. Хохлов усматривалсамостоятельность соответствующегодоговора в том, что в отличие откупли-продажи он предполагал иноевстречное удовлетворение(3). Развиваяэту мысль, B.C.

Ем справедливо подчеркивает,что «по договору купли-продажи покупательвыплачивает за товар (в том числепроданный с рассрочкой платежа)определенную цену. Аналогично по договорумены взаимное отчуждение товара сторонамиосуществляется за определенное, заранееоцененное возмещение.

По договору жеренты объем причитающихся получателюплатежей является неопределенным, ибообязательство по выплате ренты действуетлибо бессрочно (постоянная рента), либона срок жизни получателя (пожизненнаярента)»(1) Весьма точно выразил особенностьэтого договора М.И. Бару(2).

Он усматривалразличие между договорами купли-продажии пожизненного содержания с иждивениемв том, на что был направлен каждый изуказанных договоров. Для одного из нихэто было получение имущества всобственность, а для другого – материальнаяпомощь стороне ее контрагентом.

Именнопо указанной причине можно было обратитьвнимание на то, что договор купли-продажизавершается переходом права собственности,а договор пожизненного содержания этимтолько начинается.

Некоторыеиз особенностей рассматриваемогодоговора привели М.И. Бару к признаниютого, что договор пожизненного содержаниявообще относится к тем, которые имеютсвоим предметом услуги, а не отчуждениепредмета(3).

Однако такой вывод неукладывается в рамки действующего ГК,который содержит в п. 2 ст. 779 исчерпывающийперечень глав Кодекса, регулирующихдоговоры услуг. Между тем в этом перечнегл.

33 («Рента и пожизненное содержаниес иждивением») отсутствует.

Немаловажноезначение для признания самостоятельнымисоответствующих договоров имеет то,что в отличие от купли-продажи, предметкоторой вещь или право на вещь, т.е.объекты материальные, в рассматриваемомдоговоре предметом могут служитьматериальное и нематериальное блага(4).

Поэтому поводу следует отметить и то, чтопо ГК предметом договора признаваласьлишь недвижимость.

Однако в настоящеевремя при всех видах ренты, кромепожизненного содержания с иждивением,указанное ограничение снято. К тому же,поскольку п. 2 ст.

585 ГК содержит отсылкик договорам купли-продажи и дарения кактаковым, есть основания допуститьподобно обоим этим договорам в качествепредмета ренты наряду с вещами и права.

Гражданскийкодекс РФ содержит гл. 33 «Рента ипожизненное содержание с иждивением».Ее наименование, казалось бы, позволяетсделать вывод о признании законодателемкаждого из указанных в названии главыдоговоров самостоятельным.

Между темв данном случае проводится наиболеераспространенный для ГК принцип:независимо от своего наименованиясоответствующая глава разд. IV Кодексав виде общего правила посвящаетсяопределенному договорному типу.Применительно к гл.

33 таковым являетсядоговор ренты, а значит, договорпожизненного содержания с иждивением- это только его разновидность.

Подтверждениемможет служить наличие в рассматриваемойглаве помимо трех специальных параграфоводного общего для выделенных в нейдоговоров.

И хотя указанный параграфносит название «Общие положения о рентеи пожизненном содержании с иждивением»,каждая из его статей включает указаниена то, что она регулирует именно договорренты.

И притом ни в одной из статейуказанного параграфа договор пожизненногосодержания с иждивением особо неупоминается.

Выводуо признании пожизненного содержания сиждивением разновидностью ренты непротиворечит и то, что наряду с ее общимопределением (п. 1 ст. 583 ГК) также ипараграф, посвященный пожизненномусодержанию с иждивением (§ 4), включаетопределение этого последнего договора(п. 1 ст. 601 ГК).

Такая конструкция главы,при которой сосуществуют определениядоговорного типа и особо его видов,весьма широко используется в Кодексе.Примером может служить рассмотреннаяранее гл. 30. В нее включены определенияи самой купли-продажи как договорноготипа (п. 1 ст.

454 ГК), и общепризнанныхразновидностей этого договора, в томчисле таких, в названии которых указаниена принадлежность к купле-продаже вообщене фигурирует. Имеются в виду определениядоговоров поставки товаров (ст. 506),государственного контракта на поставкутоваров для государственных нужд (ст.

526), контрактации (п. 1 ст. 535), энергоснабжения(п. 1 ст. 539).

Нарядус договором пожизненного содержания сиждивением в гл. 33 ГК выделены договорыпостоянной и пожизненной ренты. Поповоду соотношения между этими двумядоговорами, с одной стороны, и договоромпожизненного содержания с иждивением,с другой, в литературе высказаны прямопротивоположные взгляды.

Ряд авторовпризнают все три договора самостоятельнымивидами договора ренты(1) В то же времядругие рассматривают возмездноесодержание с иждивением лишь как подвидпожизненной ренты(2). Полагаем, что болееправильной является последняя точказрения. Такой вывод следует прежде всегоиз п. 2 ст. 583 ГК.

Он допускает установлениеконституирующей соответствующий договоробязанности выплачивать ренту тольколибо бессрочно (постоянная рента), либона срок жизни получателя ренты (пожизненнаярента).

При этом прямо предусмотрено,что пожизненная рента может бытьустановлена на условиях пожизненногосодержания гражданина с иждивением.

Двучленноеделение ренты нашло отражение и в п. 2ст. 601 ГК. В нем предусмотрено, что кдоговору пожизненного содержания сиждивением, которому посвящен одноименныйпараграф гл. 33 ГК, применяются, если иноене предусмотрено включенными в негоправилами, правила о пожизненной ренте.

Для уяснения значения соответствующейнормы можно сравнить ее с имеющимисяво многих главах ГК отсылками к статьям,заведомо посвященным иным типам (видам)договоров. В подобных случаях законодатель,формируя отсылочную норму, учитываетнесоответствие, которое может повлечьза собой ее применение. Например, в п. 2ст.

567 ГК, в котором предусмотрено, чтона договор мены распространяются правилао договоре купли-продажи, приведенноеуказание снабжено оговоркой: «…еслиэто не противоречит правилам настоящейглавы и существу мены».

Тем самым заведомоне исключается возможность возникновенияситуации, когда действие норм, являющихсяадресатом отсылки, могло бы вступить впротиворечие с моделью того договора,к которому должна применяться отсылочнаянорма. С указанной точки зрения весьмасимптоматично отсутствие в п. 2 ст. 601 ГКаналогичной оговорки.

Это можно расценитьтолько так, что пожизненное содержаниес иждивением – подвид пожизненнойренты. А естественно, расхождения междутакими различными уровнями классификации,как род (тип) и вид, вид и подвид, заведомоне может иметь места.

В результатеследует прийти к выводу, что в данномслучае ситуация аналогична той, котораясложилась и в главе «Купля-продажа». Вней выделены купля-продажа как род,поставка – как один из ее видов, а нарядус этим поставка товаров для государственныхнужд и контрактация – в качестве подвидовсоответствующего вида (поставки).

 Бесспорнымпо сути всегда было и остается признаниесоответствующего договора (теперь -договора ренты, а раньше – договорапожизненного содержания с иждивением)(1)возмездным.

При этом имеется в виду, чтоданный договор предполагает встречноеудовлетворение в том же смысле, как ист. 423 ГК.

Речь идет о том, что сторона,предоставившая имущество, должнаполучать встречное удовлетворение ввиде выплачиваемой ренты.

Инаяситуация сложилась с отнесением договораренты к числу реальных или консенсуальных.Хотя с момента принятия ныне действующегоГК прошло всего лишь несколько лет, влитературе, основанной на этом Кодексе,уже обозначились три точки зрения.

Придерживающиеся одной из них считаютдоговор ренты реальным(1), в то время какпо мнению других это договорконсенсуальный(2), а третьих – в зависимостиот объекта либо реальный (при отчуждениидвижимого имущества), либо консенсуальный(при отчуждении недвижимого имущества)(3).В период действия ГК 1964 г.

, естественно,круг сторонников всех этих точек зренияприменительно к договору пожизненногосодержания с иждивением был значительношире, равно как и тех аргументов, которыеими приводились.

Известно,что в конечном счете деление договоровна реальные и консенсуальные основанона различии той роли, которую играетсвязанная с договором передача вещи(имущества).

При реальном договорепередача – необходимый элемент егозаключения, а потому: нет передачи – нети договора.

В отличие от этого консенсуальнымсчитается договор, заключенный еще допередачи вещи, вследствие чего собственнопередача составляет элемент содержания(исполнения) договора(4).

Имеяв виду указанный критерий, применительнок пожизненному содержанию с иждивением(а теперь – к ренте) следует признать,что легальное определение реальногодоговора в части, относящейся к платежамренты, должно было содержать формулу«передает в собственность», аконсенсуального – «обязуется передатьв собственность».

ДействующийГК РФ в определении не только договораренты (п. 1 ст. 583), но также и договорапожизненного содержания с иждивением(п. 1 ст. 601) предусмотрел, что получательренты «передает… в собственностьимущество» (курсив наш. – М.Б.).

Тем самымКодекс сохранил тот же, присущий всемреальным договорам, признак: заключениедоговора требует передачи вещи(имущества).

Таким образом, соображенияв пользу реального характера договорапожизненного содержания с иждивением,высказанные применительно к ранеедействовавшим ГК, как представляется,имеют значение и для современногодоговора ренты.

Источник: https://studfile.net/preview/7209440/

Юр-консультант.ру
Добавить комментарий