Хочу сдать свое ип в Аренду физ. лицу

Кому надо регистрировать ИП, чтобы сдавать в аренду недвижимость? | Курсив – деловые новости Казахстана

Хочу сдать свое ип в Аренду физ. лицу

Деятельность Инвестиционного фонда Казахстана  (ИФК), занятого возвратом в экономический оборот проблемных активов, нетипична для института развития. «Курсив» решил разобраться в его роли на внутреннем рынке проблемных активов. 

Детальное ознакомление с деятельностью дочки АО «НУХ «Байтерек» продемонстрировало возможность наличия успешных историй в этой специфической нише казахстанской экономики.

В долгосрочной перспективе ИФК настроен при поддержке правительства не только «опустошить» портфель своих проблемных активов, но и распространять  свой опыт работы на рынок стрессовых активов по всей стране.

О состоянии этого рынка председатель правления АО «Инвестиционный фонд Казахстана» Ермек Сакишев рассказал в интервью «Курсиву».

– Фонд около 6 лет работает на рынке стрессовых активов – и последние годы регулярно сообщает о реанимировании  крупных предприятий. В этом году есть такой «прорывной» проект, который вы могли бы выделить и в целом итоги работы подвести за прошлый год?

– Начну с итогов, в нашей работе запуску проекта предшествует его возврат, а процесс – это сложный и долгий. По итогам 2019 года общий возврат задолженности составил – 21, 6 миллиардов тенге,  возврат осуществлен как имуществом, так и денежными средствами.

И это рекордный годовой показатель ИФК в суммарном значении. За год закрыто 4 сделки по реализации проектов.  

Что касается запуска крупных проектов, то да, в этом году можно отметить недавний запуск прядильной фабрики в Шымкенте. Это одна из трех фабрик текстильного кластера.

Проект пришел к нам из Банка Развития Казахстана, проект крупный, но весьма сложный,  несколько лет мы по нему беспрерывно судились с прежними заемщиками, но как только поставили его к себе на баланс, нам удалось решить все вопросы достаточно оперативно.

Благодаря, в том числе, поддержке премьер-министра Казахстана Аскара Мамина: в ходе его визита в Узбекистан в июне этого года была достигнута договоренность о привлечении в проект узбекских инвесторов.

И на текущий момент  решен ряд проблем технологического характера, фабрика заработала, продукция выпускается. Сейчас  уже ведется работа по запуску второго этапа этого проекта, плюс  нами ведутся переговоры по предоставлению предприятию льгот СЭЗ «Онтустик».

ИФК 

– Насколько велик вклад ИФК в этот проект и учтены ли все риски? Где гарантия того, что проект снова не встанет?

– Фонд в этот проект, можно сказать, вложил душу.

А если Вы о деньгах, то государственных денег мы не вкладывали и не вкладываем  уже более 6 лет.

Вложить куда-либо народные деньги – это очень легко, а получить назад их от нерадивого бизнесмена, когда проект встал – очень непросто. 

У нас же идеология такая: мы стараемся привлекать таких инвесторов, которые самостоятельно могут инвестировать в проект, предоставлять не только кадровые и технологические резервы, но и финансовые – для запуска этих предприятий. Поскольку, конечно,  при запуске каждого проекта инвестору нужны деньги: не только на восстановление, но и на оборотку. И здесь инвестор уже очень детально просчитывает все риски, поскольку рискует он своими деньгами. 

Если предметно брать по текстильному производству в Шымкенте, то у нас с узбекскими партнерами договоренность такая: ИФК предоставляет только саму производственную площадку, и то на условиях  доверительного управления совместного предприятия (СП), которое должно показывать прибыль, и в дальнейшем половина чистой прибыли нашего СП будет уходить в качестве вознаграждения за пользование этим активом. Первоначальный вклад инвестора составит 12 млн $. Деньги инвестора направлены на закуп всех запасных частей и ремонт производственной линии, сюда же входит также заработная плата и оборотные средства на закуп сырья.

Мы в данном СП являемся миноритариями, инвестор захотел видеть нас, государственный институт развития, в качестве партнера. Нам пришлось пойти на этот шаг, для нас это было абсолютно бесплатно, но иностранному инвестору это придало психологическую уверенность в том, что он сможет  работать в Казахстане с соблюдением всех своих прав и интересов. Это, думаю, нормальный бизнес-процесс.

– Ранее в проект в Актобе вошли российские инвесторы – как выстраивается у ИФК работа с иностранными инвесторами?

– Работа с иностранными инвесторами у нас выстроена в том же ключе, что и с казахстанскими. Условия для всех прозрачные, единые: кто сделает лучшее предложение, тот и станет нашим партнером. 

Главное, повторюсь, чтобы инвестор имел деньги, силы, профессиональный опыт и желание работать. Поскольку производственные проекты быстро не окупаются. А то предприятие, о котором мы говорим, 10 лет простаивало.

 

Юридически – это российско-казахстанское предприятие, но именно благодаря россиянам, имеющим опыт в это отрасли, предприятие успешно выпускает продукцию как для Казахстана, так и на экспорт, компания номинирована на премию «Алтын Сапа» как один из лучших казахстанских товаропроизводителей.

Это говорит о готовности инвесторов, о продуманности их бизнес-плана, включая рынок сбыта.

– Какие крупные проекты планирует ИФК  запустить на следующий год? 

– Мы недавно поставили на баланс Семипалатинский кожевенно-меховой комбинат, цементный завод в городе Хантау в Жамбылской области – это тоже  крупные объекты, в которые, думаю, на следующий год мы вдохнем жизнь – и они все-таки заработают.

 Инвесторы испытывает к ним  интерес, тем более, что американская компания Tyson Foods хочет запустить в Казахстане крупный мясокомбинат, и думаю, что здесь будет большая кооперация с кожевенным производством.

Что касается цементного производства, то он находится вблизи с основными рынками сбыта на сегодня. Поэтому проблем также быть не должно.

–  А производства, которые Вы упомянули – это ведь и помещения, и оборудование, и машины… Не легче и быстрее ли реализовывать все по частям в случае инвесторского интереса?

– Мы категорически против такого подхода и  стараемся максимально сохранять производственные активы.

Политика нашей компании простая – если к нам попал производственный комплекс, то он должен сохраниться как производственный комплекс, а не быть распроданным как оборудование и недвижимость.

Конечно, мы возвращаем деньги, которые в свое время государство выдавало, но  основной приоритет нашей работы – создание рабочих мест, запуск предприятий и сохранение их стабильной работы.

Иногда это может быть незначительная смена профиля предприятия, чаще – с целью расширения линейки выпускаемой продукции. Так, завод по производству биоэтанола изначально выпускал муку, крахмал, барду, сейчас готовится к выпуску биоэтанола. Карагандинское предприятие по выпуску спецкокса  докупило оборудование и готовится выпускать активированный уголь. 

Но в целом акцент сделан на возврат в экономический оборот этих проблемных объектов, который означает стабильную работу и выплату ими налогов в последующем. 

Я надеюсь, что все участники рынка уже понимают, сейчас не 90-е, и ИФК никогда не банкротит успешно действующие предприятия, ИФК не забирает предприятия у действующих бизнесменов, успешно действующих предприятий в числе наших  активов попросту нет. Принятие решения о постановке на баланс ИФК актива длится несколько лет, после работы с прежними хозяевами, и до судебных процессов все доходит только тогда, когда очевидно – спасти  предприятие с имеющимся руководством уже невозможно. 

– Не возникает проблем с образом «плохого полицейского»? 

– Я думаю, что за последние три года мы смогли в предпринимательском сообществе обзавестись репутацией адекватного бизнес-партнера.

Не один контрагент, который пришел к нам и инвестировал в проблемный проект, думаю, о нас плохо не отзовется. Но это, конечно, не распространяется на наших должников.

Для них мы всегда будем плохими, ведь легче обвинить государство и ИФК во всех грехах, чем признать свои ошибки.

– Вы ранее говорили о том, что видите в будущем на рынке проблемных активов Казахстана появление новых игроков, в том числе – и иностранных. Ваше видение не изменилось? 

– Ничего не поменялось. Мы по-прежнему надеемся, что на этот рынок придут иностранные инвесторы. Сейчас у нас банковский сектор – это самая субсидируемая отрасль экономики. 

Я думаю, руководство  страны понимает, что нельзя  постоянно поддерживать тех,  кто не может вести нормально банковский бизнес.

Очевидно, что иностранный инвестор сможет прийти только тогда, когда у нас будет прозрачность этого рынка, и мы очень надеемся, что результаты AQR будут опубликованы, а итогам надзорными органами будут приняты не просто меры по улучшению самочувствия банковской сферы через очередные вливания, но и регуляторные меры.

Например, по запрету банковским структурам заниматься реанимацией активов. Сейчас у нас законом разрешено банкам создавать компании по управлению стрессовыми активами, но это означает, что банки сильно начинают играться с финансовой отчетностью – и это не секрет. 

Есть вопрос, как будут построены отношения между иностранными инвесторами и владельцем проблемного актива, как государство будет требовать возвратность тех инвестиций, которые оно уже влило. С другой стороны,  есть сложности исторически нас преследующие.

 Например, надеюсь, что будут  подняты требования  по провизиям в отношении NPL банков. Это послужит стимулом не держать «проблемы» у себя на балансе. Такое мнение прозвучало еще на первом заседании НСОД и я его поддерживаю.

Думаю, что ИФК продолжит продвигать политику привлечения инвесторов, и не просто в проекты, а на рынок, и надеемся, что наш опыт, если к нам обратятся, поможет как-то этот рынок привести в порядок. 

Но конечная  цель – это вовлечение  в экономический оборот простаивающих предприятий.

Ряд экспертов показывают разные цифры, но во всяком случае все сходятся  в средней цифре,  что стрессовые активы составляют больше 5% ВВП. И это колоссальная цифра! В этом году наш рост ВВП гораздо ниже этой цифры. То есть у нас в стране внутренние резервы роста могут стать одним из драйверов роста.

При этом,  аргумент, что легче построить новое производство не всегда уместен с учетом всех факторов, особенно социального.  Мы должны отвыкнуть от мысли, что  новое всегда лучше старого. Вначале нужно сохранить то, что есть,  а потом браться за новое.

Источник: https://kursiv.kz/news/vlast-i-biznes/2017-09/komu-nado-registrirovat-ip-chtoby-sdavat-v-arendu-nedvizhimost

Правомерность сдачи в аренду торговых площадей физическому лицу, не являющемуся ИП

Хочу сдать свое ип в Аренду физ. лицу

Гражданин получает доходы от использования имущества, но не зарегистрирован как ИП. Правомерность сдачи в аренду торговых площадей физическому лицу, не являющемуся ИП.

Вопрос: Основной вид деятельности ООО – сдача в аренду нежилых помещений. Имеет ли право организация сдавать в аренду торговые площади и офисные помещения физическому лицу, не являющемуся индивидуальным предпринимателем?

Ответ: Имеет право сдавать как юр.лицам, так и ИП и физлицам.

Основной риск для организации в том, что физ.лицо осуществляет незаконную предпринимательскую деятельность, т.е. деятельность без регистрации. Поскольку помещения нежилые, то у инспекции возникнет вопрос, зачем нежилые помещения обычному физлицу. Если он будет использовать их под производство или сдавать в субаренду, то это признаки незаконного предпринимательства.

Еще читайте: ИП 2020

Налоговая инспекция может вменить вам в вину непроявление должной осмотрительности при выборе контрагента (не получили выписку из ЕГРИП) и доначислит налоги (пени, штрафов).

Раньше судебная практика складывалась в пользу налогоплательщиков. См., например, Определение ВАС РФ от 26.06.2008 № 7679/08. Суд указал, что отсутствие сведений о регистрации контрагентов в ЕГРЮЛ не является основанием для отказа в принятии расходов, если они реальны и документально подтверждены. Но сейчас высока вероятность, что вам придется доказывать реальность сделки в суде.

Передача в аренду нежилого имущества, предназначенного для предпринимательской деятельности (а не для личных целей), позволит инспекции расценить деятельность физ.лица как предпринимательскую.

Это повлечет за собой необходимость регистрации его в качестве ИП и соответственно уплаты соответствующих налогов, взносов и подачу отчетности.

Для физического лица за ведение предпринимательской деятельности без регистрации предусмотрены следующие виды ответственности:

– административная по ч. 1 ст. 14.1 КоАП РФ в виде штрафа в размере от пятисот до двух тысяч рублей;

– налоговая по ч. 2 ст. 116 НК РФ в виде штрафа в размере 10 процентов от доходов, полученных в течение указанного времени в результате такой деятельности, но не менее 40 тысяч рублей;

– в некоторых случаях уголовная по ст. 171 УК РФ в виде штрафа в размере до трехсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до двух лет, либо в виде обязательных работ на срок до четырехсот восьмидесяти часов, либо ареста на срок до шести месяцев.

Обоснование

Проверка на риски: гражданин получает доходы от использования имущества, но не зарегистрирован как ИП

Если физическое лицо занимается предпринимательской деятельностью без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, есть риск, что его оштрафуют и обяжут зарегистрироваться (см. таблицу ниже). Ведь гражданин вправе вести предпринимательскую деятельность только с момента регистрации как ИП (п. 1 ст. 23 ГК РФ).

ТАБЛИЦА. САНКЦИИ ЗА ВЕДЕНИЕ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ БЕЗ РЕГИСТРАЦИИ В КАЧЕСТВЕ ИП

Вид ответственности Состав правонарушения и норма законодательства В чем заключается ответственность
Административная Осуществление предпринимательской деятельности без государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя (ч. 1 ст. 14.1 КоАП РФ) Штраф от 500 до 2000 руб.
Налоговая Ведение деятельности без постановки на учет в налоговом органе (п. 2 ст. 116 НК РФ) Штраф в размере 10% от доходов, полученных в результате этой деятельности за весь период ее ведения. Минимальная сумма штрафа — 40 000 руб.
Уголовная Осуществление предпринимательской деятельности без регистрации, если это причинило крупный ущерб гражданам, организациям или государству либо сопряжено с извлечением дохода в крупном размере. Ущерб или доход считается крупным, если его размер превысил 1,5 млн. руб. (примечание к ст. 169 и ч. 1 ст. 171 УК РФ) Применяется одна из следующих мер:—штраф до 300 000 руб. или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до двух лет; —обязательные работы на срок до 480 часов;— арест на срок до шести месяцев
Осуществление предпринимательской деятельности без регистрации, сопряженное с извлечением дохода в особо крупном размере, превышающем 6 млн. руб. (примечание к ст. 169 и п. «б» ч. 2 ст. 171 УК РФ) Применяется одна из следующих мер:—штраф в размере от 100 000 до 500 000 руб. или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от одного года до трех лет; —принудительные работы на срок до пяти лет;—лишение свободы на срок до пяти лет со штрафом в размере до 80 000 руб. или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до шести месяцев либо без такового

Какими критериями руководствоваться, чтобы определить, занимается физическое лицо предпринимательством или нет? Например, обязан ли гражданин зарегистрироваться как ИП, если сдает в аренду нежилое помещение или продал грузовой автомобиль? Либо если получает доходы от сдачи в аренду нескольких квартир?

Признаки предпринимательской деятельности

Источник: https://www.glavbukh.ru/hl/262787-pravomernost-sdachi-v-arendu-torgovyh-ploshchadey-fizicheskomu-litsu-ne-yavlyayushchemusya-ip

Как сдавать и арендовать недвижимость, если ты предприниматель

Хочу сдать свое ип в Аренду физ. лицу

14 декабря 2018 Пригодится для: Предприниматели

Правила сдачи недвижимости в аренду для предпринимателей на упрощёнке и общей системе отличаются. На общей системе можно сдавать сколько угодно квадратных метров и статус арендатора значения не имеет. А вот на едином налоге есть ограничения.

Аренда на едином налоге

В законодательстве для предпринимателей-единщиков установлен ряд ограничений по сдаче недвижимости и земли в аренду.

ФЛПФизическое лицо — предприниматель на едином налоге могут сдавать в аренду или субаренду строго лимитированное количество квадратных метров:

  • жилые помещения (квартиры, дома) до 100 кв. м;
  • нежилые помещения (магазины, подвалы, склады, места на рынках, офисы) до 300 кв. м;
  • земельные участки до 0,2 га.

Если всё же сдаёте сверхлимитные площади в аренду как предприниматель, это считается нарушением правил пребывания на упрощёнке, полученный доход надо облагать ЕНЕдиный налог по ставке 15%, и вы должны перейти на общую систему.

При этом одновременно можно сдавать до 0,2 га земли, до 100 кв. м жилья и/или до 300 кв. м нежилой недвижимости.

Не все единщики могут заниматься арендой.

1-я группа. Запрещено сдавать недвижимость в аренду и заниматься посредничеством в этой сфере. Поэтому если у вас есть что сдать, сдавайте не как предприниматель, а как обычное физлицо. С полученного от аренды дохода надо будет уплатить НДФЛ 18% и военный сбор 1,5% и подать декларацию о доходах физлица.

2-я группа. Сдавать в аренду можно недвижимость, которая является вашей собственностью. А ещё можете сдавать недвижимость в субаренду.

Как сдать в субаренду рабочее место

Ваши арендаторы: только ФЛП и юрлица на едином налоге и обычные физлица.

Нужно зарегистрировать код КВЭД 68.20Предоставление в аренду и эксплуатацию собственного или арендованного недвижимого имущества.

Запрещено: оказывать посреднические услуги в сфере аренды (абз. 4 пп. 2 п. 291.4 НКУ). Если рискнули и сдали в аренду помещение предпринимателю на общей системе — это будет считаться запрещённым доходом. Арендные платежи от таких контрагентов облагают по ставке ЕН 15%, и вы будете обязаны перейти на общую систему.

3-я группа. Можно сдавать свою и арендованную недвижимость в субаренду и работать риелтором, т. е. предоставлять посреднические услуги в этой сфере.

Нужно зарегистрировать КВЭДы: 68.20Предоставление в аренду и эксплуатацию собственного или арендованного недвижимого имущества, 68.31Агентства недвижимости, 68.32Управление недвижимым имуществом за вознаграждение или на основе контракта.

Ваши арендаторы: статус значения не имеет, это могут быть предприниматели и юрлица на ЕН и ОС, население.

Сдавать недвижимость в аренду единщик может или как предприниматель, или как обычный гражданин. То есть если у вас есть помещение в 700 кв. м, вы не можете 300 кв. м сдать как ФЛП, а сверхлимитные 400 — как физлицо. Предоставить сверхлимитную площадь в бесплатное пользование тоже нельзя.

Как зарегистрировать новый КВЭД

Сначала нужно подать форму 11 госрегистратору, а потом заявление о применении упрощёнки — в налоговую. В п. 7 «Місце провадження господарської діяльності» надо будет указать адреса, где расположена ваша недвижимость.

Заявление о применении упрощённой системы налогообложения

Если только регистрируетесь предпринимателем, просто укажите нужные виды деятельности в регистрационных документах.

Аренда на общей системе

На общей системе лимитов и ограничений по аренде нет: можно сдавать любую недвижимость любого размера. А с полученного дохода надо уплатить 18% НДФЛНалог на доходы физических лиц и 1,5% военного сбора.

К тому же на общей системе можно уменьшить свой облагаемый доход на сумму расходов, которые у вас есть по объекту аренды, например немалые коммунальные платежи, если прописать в договоре, что их вам возмещает арендатор. Особенно это актуально для ФЛП, которые сдают недвижимость в субаренду. Их доходом будет полученный арендный платёж, а расходами — уплаченный.

Документы, подтверждающие доход от аренды

На случай налоговой проверки у вас должны быть в наличии: договор аренды или договор субаренды, подписанные акты приёма-передачи помещения и акты предоставления услуг аренды.

Если получаете оплату наличными, обязательно надо оформлять документ о получении денег, указывать в нём сумму арендного платежа, дату. Если получаете деньги на предпринимательский счёт — выписка по счёту.

Ну и конечно, если сдаёте недвижимость как ФЛП, поступать деньги вам должны на предпринимательский счёт, а не на карту физлица.

Вы не обязаны уведомлять налоговую о том, что сдаёте недвижимость. Но если договор аренды заключаете на 3 года и больше, нужно его заверить у нотариуса и провести государственную регистрацию (ст.ст. 793–794 ГКУ).

Чтобы ФЛП-общесистемщику подтвердить расходы, должны быть договоры с коммунальщиками (по электроэнергии, природному газу, теплу, воде и т. д.), в которых вы выступаете в качестве ФЛП, а не как физлицо — владелец недвижимости; платёжные документы, акты приёма-передачи услуг.

Если сдаёте недвижимость как физлицо

Чтобы сдавать в аренду недвижимость, не нужно регистрироваться предпринимателем. Правда, налоги с арендных платежей платить придётся. Арендодатели-физлица, как и ФЛП, платят налоги и отчитываются о своём доходе.

Раз в год, до 1 мая, надо сдать декларацию об имущественном состоянии и доходах, в ней вы указываете свой доход как физлица, который получили в предыдущем году.

А до 1 августа вам надо уплатить с этого дохода 18% НДФЛ и 1,5% военного сбора.

Предприниматель арендует помещение под бизнес у физлица

Предприниматель, который арендует помещение или землю у обычного физлица и выплачивает ему деньги, становится его налоговым агентом. Арендная плата — это доход физлица, и вы обязаны удерживать и уплачивать в бюджет с арендных платежей 18% НДФЛ и 1,5% военного сбора (п. 170.1 НКУ).

Не нужно уплачивать ЕСВЕдиный социальный взнос при выплате денег за аренду физлицу, потому что аренда — это не выполнение работ или оказание услуг, на оплату за которые начисляется взнос.

Для расчёта НДФЛ берётся прописанная в договоре сумма арендного платежа. Местные советы могут устанавливать минимальную арендную стоимость 1 кв.

м общей площади недвижимости физлиц, решение об этом они должны принимать и публиковать на своих сайтах до начала отчётного (налогового) года. Если такое решение есть, база для расчёта НДФЛ должна быть не меньше минимальной суммы.

А если минимальная стоимость не установлена, то налог рассчитывается из размера арендной платы, указанного в договоре (абз. 2 пп. 170.1.2 НКУ).

Военным сбором облагается также вся сумма платежа.

Если платите за аренду на счёт арендатора, уплачивать арендную плату, НДФЛ и военный сбор нужно одним платёжным поручением. Если отдаёте деньги наличными, налоги надо перечислить в течение 3 банковских дней после выплаты (пп. 168.1.4 НКУ).

Вы можете арендовать недвижимость в одном городе, а быть зарегистрированы предпринимателем в другом. Налоги по аренде вы всё равно уплачиваете в налоговую, где состоите на учёте (пп. 168.4.4 НКУ). И в назначении платежа на уплату НДФЛ и ВС указываете свой налоговый номер, а не арендодателя: *; 101; ИНН предпринимателя; НДФЛ с доходов других, чем заработная плата;;;

Уплаченные платежи по аренде и налоги вы обязаны показать в расчёте по форме № 1ДФ, признак дохода от аренды помещения у физлица — «106». Подавать его нужно каждый квартал, но только если в этот период начисляли доход физлицу.

Что прописать в договоре аренды

Договор аренды обязательно заключать в письменном виде, и надо прописать в нём такие условия (ст.ст. 284, 286 ХКУ).

Адрес объекта, из чего он состоит и его стоимость. Арендатор также имеет право пользоваться земельным участком, на котором находится арендованное помещение, и плата за него включена в арендный платёж. Если возле помещения есть прилегающая территория и в договоре не прописано, какая её часть передаётся в аренду, то считается, что участок переходит в пользование целиком (ч. 2 ст. 796 ГКУ).

Срок действия договора. Если срок в договоре не указан, считается, что он заключён на неопределённый срок, и любая из сторон имеет право его расторгнуть в любое время. О расторжении договора надо предупреждать арендатора или арендодателя за 3 месяца.

Если срок договора истёк, а арендатор продолжает пользоваться помещением и арендодатель согласен с этим, то договор автоматически продлевается на тот же срок.

Как владелец помещения вы можете захотеть изменить условия договора, попросить арендатора съехать досрочно, но делать так можно только в строго определённых случаях (ч. 2 ст. 291 ХКУ, ст.ст. 782–784 ГКУ):

  1. Ваш арендатор закрыл ФЛП, статус стороны договора поменялся.
  2. Помещение продано, разрушилось или уничтожено.
  3. Арендатор не платит за аренду или платит, но не вовремя, и это продолжается в течение трёх месяцев подряд. В этом случае датой расторжения будет момент, когда владелец сообщил о прекращении договора арендатору.
  4. Арендатор использует помещение не по договору, не по назначению, без разрешения допустил к пользованию других лиц и пр.

Размер арендной платы и сроки её уплаты. Арендные платежи, как правило, фиксированные, и уплачивать их надо ежемесячно, к примеру с 1-го по 5-е число. Арендатор может потребовать уменьшить платёж, если состояние помещения ухудшилось не по его вине или появились форс-мажорные обстоятельства. А ещё часто стоимость аренды привязывают к курсу доллара, что должно быть прописано в договоре.

Можно отдельно прописать в договоре пункт о запрете изменять арендную плату в течение срока действия договора, кроме оговорённых ситуаций. Это будет аргументом в пользу арендатора на случай, если арендодатель захочет поднять плату. В таком случае, если договориться полюбовно не получится, предпринимателю придётся решать проблему через суд.

Есть ситуации, когда обеим сторонам удобно установить плату в виде процента от дохода, который предприниматель будет получать с объекта аренды. Такой вариант оплаты тоже возможно прописать в договоре, но в этом случае нужно чётко установить, как предприниматель будет определять базу для расчёта процента, какими документами сможет её подтвердить.

Также надо прописать сопутствующие платежи:

  • коммунальные расходы, плату за интернет, вывоз мусора, уборку помещений и пр. Чаще всего арендатор платит коммуналку отдельно от арендной платы по счетам, от своего имени заключает договоры с провайдерами и поставщиками услуг, оплачивает их стоимость отдельно. Эти платежи могут входить и в фиксированную сумму аренды, т. е. арендатор сам оплачивает все счета. Но тогда вам придётся включать эту сумму в налогооблагаемый доход. Ещё при аренде части помещения расходы надо оплачивать пропорционально арендуемой площади;
  • расходы на текущий ремонт. Может понадобиться подкрутить петли на окнах, заменить краны, почистить вентиляцию и кондиционеры — в договоре надо прописать, из чьего кармана будет оплата.

Восстановление и условия возврата арендованного имущества: кто восстанавливает помещение, если в течение срока аренды в нём что-то менялось, — предприниматель или владелец.

При заключении договора обязательно нужно взять у арендатора копии документов, подтверждающих его статус предпринимателя. Это важно для единщиков 2-й группы.

Арендодатель должен предоставить документы, которые подтверждают его право сдавать в аренду конкретную недвижимость, это может быть свидетельство о праве собственности, информация из Госреестра прав, нотариально заверенная доверенность, если физлицо действует по поручению собственника. А если владелец недвижимости — иностранец, сдавать её он может только через уполномоченное ФЛП или юрлицо-резидента по письменному договору, они же отвечают за уплату налогов с его доходов (пп. 170.1.3 НКУ).

Договор составляют в двух экземплярах, подписывают обе стороны. Каждый должен хранить свой экземпляр. Для предпринимателя это важный документ, который подтверждает его право находиться в помещении и поможет, если вдруг возникнут спорные ситуации с арендодателем.

Источник: https://journal.ostapp.com.ua/articles/post/kak-sdavat-i-arendovat-nedvizimost-esli-ty-predprinimatel

Налог на аренду нежилого и жилого помещения – кому и как платить

Хочу сдать свое ип в Аренду физ. лицу

Добрый день! В этой статье мы расскажем об особенностях налогообложения аренды помещений.

Сегодня вы узнаете:

  1. Какие налоги по аренде предусмотрены для ИП;
  2. Как налоги по аренде оплачиваются ООО;
  3. Какими способами можно оплатить налоги.

Сдача помещения в аренду – один из «тихих» и выгодных видов коммерческой деятельности. При двух условиях – востребованности недвижимости при таком его местоположении и наличии свободных денежных средств для его покупки – можно обеспечить себе доход при минимальных рисках для себя.

Важный аспект, который стоит держать в уме предпринимателю или организации при сдаче недвижимости во временное пользование – это вопрос налогообложения. Он тенью ходит за теми, кто имеет талант и смелость вести свой бизнес.

О договоре аренды

Единственный язык, который признается налоговыми службами – это язык точных, правильно составленных документов. В нашем случае речь идет о договоре аренды. Сумма аренды, прописанная в договоре, является отправной точкой для расчета налогов.

Порядок заключения договора об аренде регламентируется Гражданским кодексом. Если договор аренды заключается менее чем на год, он не подлежит государственной регистрации.

Невозможно законно сдать только какую-нибудь примыкающую часть помещения. Например, лестничный пролет, чердак или подвал. Договор между арендатором и арендодателем вступает в силу только тогда, когда последний передает первому документацию и ключи.

Налог с аренды помещения для ИП

Для системы налогообложения большую роль играет, кем является арендодатель, то есть тот, кто сдает помещение в аренду: физическим лицом, зарегистрировавшимся как ИП, или юридическим лицом, например, ООО.

Физическое лицо также может сдавать помещение в аренду без регистрации ИП, но при условии, что это помещение является жилым (например, дом или квартира). При этом физлицо перечисляет в бюджет подоходные 13% с арендной платы. Если физическое лицо намеревается сдавать нежилое помещение, ему обязательно нужно зарегистрировать ИП.

Такие условия объясняются российским законодательством, которое запрещает вести предпринимательскую деятельность без государственной регистрации.

Если в отношении жилых помещений о предпринимательстве не принято говорить, то с нежилыми все обстоит гораздо строже.

При установлении факта незаконной коммерческой деятельности или уклонения от уплаты налога нарушитель несет административную, а в некоторых случаях – уголовную ответственность.

Итак, если помещение нежилое, нужно регистрировать ИП. Индивидуальный предприниматель указывает еще на этапе регистрации основной вид своей деятельности. Если это сдача имущества в аренду, он также выбирает приемлемый для себя вид налогообложения.

Это могут быть:

  • Общий налоговый режим;
  • Упрощенный налоговый режим.

Налог на аренду помещения для ИП при ОСНО

При общем налоговом режиме ИП обязаны платить такой же налог, как и физические лица – то есть 13%.

При общем налоговом режиме предприниматель обязан вести Книгу учета доходов и расходов, предоставлять годовую отчетность в налоговую не позднее 30 апреля по форме 3-НДФЛ. При этом режиме оплачивается НДФЛ, НДС и налог на имущество.

Налоги на аренду помещения для ИП при УСН

Упрощенный налоговый режим, или «упрощенка», характеризуется тем, что предприниматель платит только один налог вместо нескольких.

УСН для ИП имеет три варианта перечисления налога государству:

  • Объект «доходы минус расходы». Вид налогообложения, при котором применяется ставка в 15% на сумму дохода, оставшуюся после вычета всех сопряженных расходов. Удобно применять, если имеются стабильно крупные и документально доказуемые расходы по сдаваемому помещению.

Пример. В договоре аренды указано, что коммунальные платежи за помещение берет на себя арендодатель, эти затраты могут быть указаны им как расходы на содержание имущества. Следовательно, на эту сумму может быть уменьшена налогооблагаемая база.

  • Объект «доходы». Система налогообложения, при которой применяется ставка налога в 6%, причем при расчете налога расходы не учитываются. Удобно применять, когда расходы совсем небольшие или их невозможно задокументировать.

С января 2016 года закон по этому режиму видоизменился: теперь размер ставки по налогам зависит от решения региональных властей. Он может составлять даже 1% для некоторых разрядов налогоплательщиков.

  • Патентная система, при которой для налогообложения берется не реальный, а предполагаемый доход, и он облагается фиксированным налогом в 6%. Его особенность в том, что здесь никак не учитываются расходы предпринимателя, невозможно будет за счет них уменьшить налогооблагаемую базу.

Патент на аренду имущества можно приобрести на срок до одного года, а затем при необходимости покупать его на новый период. Стоимость патента легко рассчитать через онлайн-калькулятор, представленный на сайте ФНС.

Откуда берется эта цифра? Калькулятор умножает предполагаемый доход в зависимости от региона и категории бизнеса на 6%. То есть, покупая патент, предприниматель автоматически уплачивает налог.

Например, предприниматель хочет сдавать нежилое помещение площадью 50 м2, которое находится в его собственности на территории города Москвы в районе Коньково. Покупка патента на эту деятельность сроком двенадцать месяцев обойдется в шестьдесят тысяч рублей.

Для сравнения: патент на сдачу такого же по площади помещения в Тверской области на год будет стоить чуть больше двадцати пяти тысяч.

Налоги на аренду помещения для ООО

Юридическое лицо может применять общую систему налогообложения или упрощенную. Последний режим возможен только при выполнении ряда условий (менее ста сотрудников, годовой доход менее ста пятидесяти миллионов рублей, отсутствие филиалов и другие).

Если предприятие работает по УСН, система уплаты налога за аренду будет такая же, как и для ИП. Только предоставлять налоговую декларацию нужно не до 30 апреля, а до 31 марта. Для ООО не предусмотрен переход на патентную систему.

Для ООО аренда помещения может быть как основной, так и дополнительной деятельностью. От этого будет зависеть, как такой доход будет отражаться в бухгалтерских проводках – как доход от реализации или внереализационные доходы.

При применении общего режима налогообложения предприятие уплачивает налог на прибыль, получаемую за аренду помещения. Основная ставка по нему составляет 20%.

18% отчисляются в федеральный бюджет, 2% – в бюджет того субъекта РФ, где компания ведет свою деятельность. Этот процент считается с фактической прибыли, то есть после вычета расходов.

Декларация по налогу на прибыль сдается ежеквартально.

Кроме того, с каждой арендной платы компания должна отчислять государству 18% НДС.

Способы оплаты налогов

Раньше можно было оплатить налоги только на почте, через банк или через банковский терминал по реквизитам из квитанции или по самой квитанции. При всех этих способах квитанция должна быть прислана налоговым органом и быть на руках у налогоплательщика.

С относительно недавних пор ФНС предлагает воспользоваться онлайн-сервисом «Заплати налоги» на сайте налоговой. Здесь налогоплательщик может самостоятельно заполнить квитанции, если сумма налога ему известна.

Причем сервис предлагает сформировать один из двух документов:

  • Платежное поручение. Используется только для безналичных платежей. Оно распечатывается и предоставляется в банк.
  • Платежный документ. Используется для оплаты налога наличными при его распечатке и предоставлении в банк. Также используется для электронного платежа. После того как квитанция будет окончательно сформирована, здесь же онлайн можно оплатить налог через один из банков, имеющих договор с налоговой службой на эту услугу.

Самый удобный способ оплаты налогов доступен только для владельцев личного кабинета на сайте налоговой службы. Эти кабинеты могут быть заведены для физических, юридических лиц и ИП.

Помимо всей важной информации по имуществу, состоянию расчетов с государством – долгам и переплатам, здесь размещены заполненные квитанции. С их помощью легко оплатить налог онлайн через банк-посредник.

Подключиться к личному кабинету достаточно просто. Нужно обратиться в любой налоговый орган – необязательно по месту проживания или регистрации бизнеса. В течение пятнадцати минут вам выдадут регистрационную карту с логином и паролем. Пароль меняется пользователем самостоятельно после захода на сайт ФНС.

Получить пароль к личному кабинету онлайн не получится, так как данные сайта относятся к категории особенно охраняемых сведений.

Источник: https://kakzarabativat.ru/buxgalteriya-i-nalogi/nalog-na-arendu-pomeshheniya/

3 способа легально сдавать квартиру в аренду

Хочу сдать свое ип в Аренду физ. лицу

billiondigital/Depositphotos

По закону все доходы, которые люди или организации получают, сдавая в аренду недвижимость, облагаются налогом – НДФЛ. Этот налог обязаны платить все: и россияне, и граждане других государств.

Важный момент: 13-процентная ставка налога распространяется лишь на физических лиц, которые являются налоговыми резидентами РФ (то есть на тех, кто находился в стране более 183 дней).

Если вы живете за границей и в течение года провели в России меньше времени, то налоговая ставка увеличивается до 30%.

Сколько можно заработать на аренде недвижимости?

Как выгодно сдать квартиру?

Для того чтобы заплатить налог, доход нужно задекларировать. Образец декларации и всю информацию о том, как ее заполнять и когда подавать, легко найти на сайте налоговой службы.

«Если налогоплательщик не подает налоговую декларацию по НДФЛ, хотя обязан это сделать, то он должен оплатить штраф.

Согласно пункту 1 статьи 119 Налогового кодекса, это 5% неуплаченной в установленный срок суммы налога, но не более 30% указанной суммы и не менее 1 тысячи рублей.

За уклонение от уплаты налогов предусмотрена и уголовная ответственность. Ее регулирует ст. 198 УК РФ», — рассказывает юрист компании «М16-Консалтинг» Сергей Зайцев.

adamgregor/Depositphotos

«Мы часто слышим то там, то тут выражения «легальная аренда» и «официальная сдача квартиры», однако хочется пояснить, что в законодательстве РФ не зафиксированы такие понятия.

Согласно Гражданскому Кодексу РФ, договор, заключенный в простой письменной форме с указанием данных обеих сторон, суммы ежемесячной выплаты и срока аренды, подписанный арендодателем и арендатором, и будет являться официальным документом.

Ни нотариального заверения, ни государственной регистрации (подразумевается Росреестр) не требуется, — поясняет директор компании «МИЭЛЬ-Аренда» Мария Жукова. — Таким образом, любой собственник, получающий доход от сдачи недвижимости в аренду, обязан ежегодно платить налоги. Есть три основных формы уплаты налогов, и собственник сам выбирает тот, что будет ему удобнее».

Должны ли пенсионеры платить налог, сдавая квартиру?

5 обновлений, которые помогут сдать квартиру дороже

Три способа платить налог на доход от аренды

Можно сдавать квартиру как физическое лицо, как индивидуальный предприниматель или оформить патент.

Если квартирой владеют несколько сособственников, то все они должны подписать договор. А право на сдачу квартиры можно передать одному собственнику по нотариально заверенной доверенности.

Итак, первый вариант — это уплата налога в статусе физического лица. Ставка в этом случае равна 13%. Арендодатель до 30 апреля должен посетить налоговую и подать декларацию о доходах за прошлый год по форме 3-НДФЛ.

Вместе с декларацией подаются копии:

  • договора найма (где обязательно должна быть указана стоимость аренды);
  • акта приемки квартиры (этот акт собственник и арендатор подписывают перед заключением договора);
  • документов, подтверждающих право владения данной собственностью;
  • паспорта.

booblgum/Depositphotos

Налоговая обработает заявку и начислит плату (обычно это происходит до 1 июля). Оплатить начисленную сумму нужно не позднее 15 июля.

Второй вариант — оплата налога в статусе индивидуального предпринимателя, работающего по упрощенной системе налогообложения (налоговая ставка равна 6%). Для этого арендодатель должен зарегистрироваться в качестве ИП, каждый год оплачивать страховые взносы и подавать декларацию о доходах в налоговую.

Налог с аренды: варианты для тех, кто сдает квартиру

Налоги ИП при сдаче жилья в аренду

«В этом случае налоговая ставка в ниже, чем для физических лиц: 6% против 13%. Но индивидуальному предпринимателю нужно регулярно подавать документы в налоговую и вести бухгалтерию.

Обычно ИП регистрирует тот, кто сдает несколько своих жилых помещений», — поясняет генеральный директор агентства недвижимости «Невский простор» и вице-президент ассоциации риелторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Александр Гиновкер.

Третий вариант — купитьпатент для сдачи квартиры. В этом случае собственник квартиры также должен зарегистрироваться в качестве ИП. Патент может действовать от одного до 12 месяцев (но в рамках одного календарного года).

Чем меньше срок, тем дешевле патент. Если вы покупаете патент на срок до полугода, то оплатить его нужно сразу. Если на срок до года, то платить можно частями.

Стоимость патента определяется индивидуально: налоговая база (которая зависит от месторасположения и площади квартиры) умножается на 6%.

Не пропустите:

Как открыть мини-отель?

Какие условия аренды с последующим выкупом выгодны для всех?

Как сдать квартиру на длительный срок: 16 статей

Зарегистрировал в квартире иностранку на 3 года. Будут ли проблемы при выписке?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/3_sposoba_legalno_sdavat_kvartiru_v_arendu/6937

Физическое лицо вправе сдавать имущество в аренду

Хочу сдать свое ип в Аренду физ. лицу

Может ли ФЛ сдавать в аренду землю и недвижимость организации, регистрировать ли ИП – документы, налоги.Об этом расскажет статья. Вопрос: Физическое лицо имеет в собственности земельный участок и объект недвижимости в виде складского комплекса. Может ли физ.лицо сдать в аренду эти объекты ООО. Какие документы он может предоставить организации по услугам аренды

Ответ: 1. Физическое лицо вправе сдавать принадлежащее ему на праве собственности имущество в аренду.

При этом если физическое лицо будет сдавать свое имущество (землю и объект недвижимости) на регулярной основе организации, которая будет использовать данное имущество в своей производственной деятельности, то более безопасным и правильным будет такому физическому лицу зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя.

2. Документами, подтверждающими расходы на аренду, будут являться: Договор аренды, Акт приема-передачи имущества в аренду. Составление Акта на услуги аренды необязательно (физ. лицо такой документ вообще не составляет, а ИП его вправе не оформлять, если Договором аренды не предусмотрено обязательное составление Акта на услуги аренды).

3. Со стоимости услуг аренды организация должна будет удержать с доходов физического лица НДФЛ.

Если физ. лицо зарегистрируется предпринимателем, тогда налоги по сдаче имущества в аренду он уплачивает самостоятельно. В зависимости от выбранной системы налогообложения это могут быть:

– на общей системе налогообложения – НДФЛ и НДС;

– на упрощенной системе налогообложения – налог по УСН.

Проверка на риски: гражданин получает доходы от использования имущества, но не зарегистрирован как ИП

Если физическое лицо занимается предпринимательской деятельностью без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, есть риск, что его оштрафуют и обяжут зарегистрироваться (см. таблицу ниже). Ведь гражданин вправе вести предпринимательскую деятельность только с момента регистрации как ИП (

п. 1 ст. 23 ГК РФ).

ТАБЛИЦА. САНКЦИИ ЗА ВЕДЕНИЕ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ БЕЗ РЕГИСТРАЦИИ В КАЧЕСТВЕ ИП

Вид ответственности Состав правонарушения и норма законодательства В чем заключается ответственность
Административная Осуществление предпринимательской деятельности без государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя (
ч. 1 ст. 14.

1 КоАП РФ)

Штраф от 500 до 2000 руб.
Налоговая Ведение деятельности без постановки на учет в налоговом органе (
п. 2 ст. 116 НК РФ)
Штраф в размере 10% от доходов, полученных в результате этой деятельности за весь период ее ведения. Минимальная сумма штрафа — 40 000 руб.

Уголовная Осуществление предпринимательской деятельности без регистрации, если это причинило крупный ущерб гражданам, организациям или государству либо сопряжено с извлечением дохода в крупном размере. Ущерб или доход считается крупным, если его размер превысил 1,5 млн. руб. (
примечание к ст. 169 и 
ч. 1 ст.

171 УК РФ)

Применяется одна из следующих мер:

—?штраф до 300 000 руб. или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до двух лет; —?обязательные работы на срок до 480 часов;

— арест на срок до шести месяцев

Осуществление предпринимательской деятельности без регистрации, сопряженное с извлечением дохода в особо крупном размере, превышающем 6 млн. руб. (
примечание к ст. 169 и 
п. «б» ч. 2 ст. 171 УК РФ)

Применяется одна из следующих мер:

—?штраф в размере от 100 000 до 500 000 руб. или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от одного года до трех лет; —?принудительные работы на срок до пяти лет;

—?лишение свободы на срок до пяти лет со штрафом в размере до 80 000 руб. или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до шести месяцев либо без такового

Ситуация вторая
Гражданин, не имеющий статуса ИП, сдает в аренду несколько квартир.

Когда возникает риск

Зарегистрировавшись в качестве ИП, гражданин сможет сэкономить на налогах

Если он приобрел эти квартиры специально для передачи в аренду и никогда в них сам не проживал.

Хотя доказать это непросто. Ведь любое жилье (квартира, комната, жилой дом) считается приобретенным для личных нужд (
п. 2 ст. 288 ГК РФ). Более того, налоговикам невыгодно требовать, чтобы гражданин, сдающий в аренду несколько квартир, зарегистрировался как ИП.

После получения этого статуса он вправе выбрать более выгодную систему налогообложения. Например, перейти на «упрощенку» с объектом доходы (
п. 2 ст. 346.14 НК РФ). Тогда с полученной арендной платы он уплатит в бюджет лишь 6% (
п. 1 ст. 346.20 НК РФ). А не 13% НДФЛ и 18% НДС, как обязан перечислить на общей системе налогообложения (
п. 1 ст. 143 и 
п. 1 ст. 224 НК РФ).

Источник: https://www.glavbukh.ru/hl/209488-fizicheskoe-litso-vprave-sdavat-imushchestvo-v-arendu

Юр-консультант.ру
Добавить комментарий