Хитрости съёма квартиры и ведения войны с хозяином

Среди тех, кто снимал жилье, вряд ли найдутся такие, у кого не возникало проблем с хозяевами. Разобраться, кто прав, а кто виноват, достаточно сложно, и, к сожалению, спорные ситуации часто заканчиваются поиском нового жильця, сообщает “Газета 24”.

Проблема в том, что не все владельцы понимают, на что идут, сдавая свою квартиру. Ведь на время аренды жилье только формально принадлежит им, но распоряжаются квартирой уже арендаторы.

К примеру, вполне привычны ситуации, когда хозяева могут устраивать плановые проверки, в отсутствие жильцов.

На войне, как на войне

Предупредить подобные проблемы можно, только заранее обсудив условия будущего проживания. Все-таки не стоит забывать, кто кому платит деньги. 

Хочешь мира – готовься к войне. Заранее готовьте договор, знакомтесь с участковым и управдомом. Фото netlore.ru

Главный инструмент, без которого все обсуждения останутся словами – договор аренды.

Риелторы обычно дают подписывать лишь договор между двумя физлицами о плате за “информационные” либо другие услуги, под которыми подразумеваются комиссионные риелтора, и с самим процессом аренды этот документ никак не связан.

Отношения владельца и жильца может регулировать только договор между ними. Причем, не заверенный у нотариуса, этот договор будет обычной бумагой со словами и подписями, но не документом.

Владельцы квартир редко соглашаются заверять договор.

Во-первых, это может оказаться достаточно сложной процедурой, если жилье, как часто бывает, не принадлежит полностью тому, кто его сдает.

А во-вторых, заверяя договор аренды у нотариуса, владелец квартиры по закону будет обязан платить налог на прибыль. Поэтому лучше сразу выяснить причину отказа заверки договора.

Но даже просто скрепив перечень прав и обязанностей подписями без нотариального заверения, можно получить минимальную защиту. Такого документа, к примеру, будет достаточно для того, чтобы обратиться в милицию или предъявить его в налоговую.

Но если дело дойдет до суда, то такой документ, скорее всего, имеющим юридическую силу признан не будет.

Все, что не запрещено договором, разрешено

Если жилье сдается через частного риелтора или напрямую владельцем, можно неплохо сыграть на их вполне вероятной юридической неграмотности, предложив подписать самостоятельно составленный договор.

Найти стандартную форму договора аренды можно в интернете или попросить у риелтора, после чего, обсудив условия проживания с хозяином, внести в него соответствующие правки.

Чтобы сохранить свои интересы, главное помнить, что все, что не запрещено договором, разрешено.

Для случаев выселения вас из квартиры в договоре всегда надо предусмотреть “санкции” владельцу в случае расторжения договора.

Вернуть уплаченные деньги вряд ли удастся, но закрепить в договоре право не платить в течение одного-двух месяцев, пока не найдется новая квартира, вполне возможно.

Договор дороже денег

Если хозяин все же согласился заверить договор у нотариуса, арендатор может спокойно выдохнуть, поскольку теперь у него есть непробивной козырь в рукаве и мощный рычаг давления на владельца квартиры.

Отношения владельца и жильца может регулировать только заверенный у нотариуса договор между ними. Фото arendakv.ru

Дело в том, что заверив договор аренды, владелец квартиры должен отправить его в налоговую (причем нотариус также должен сообщить о регистрации такого договора).

Искать недобросовестного “физика”, если он сам о своих доходах не заявит, налоговая может достаточно долго, и проблем у владельца может вообще не возникнуть.

Но арендатор, имея копию документа, в конфликтной ситуации всегда может припугнуть владельца тем, что предъявит договор в налоговую инспекцию.

В таком случае хозяину придется заплатить 15% от годовой стоимости аренды. И, если он просрочит платеж, к этой сумме добавятся еще пеня и штраф.

Да и кроме налоговой, в такой ситуации на стороне арендатора уже и милиция, и суд. Если, конечно, арендатор выполняет свои обязанности, прописанные в документе.

Но заверенный у нотариуса договор – случай скорее частный и добиться таких гарантий достаточно сложно.

“Болевой приём” с помощью налоговой

Если ситуация достигла критического предела, со всеми этими претензиями можно уверенно обращаться в милицию и суд.

Кроме того, даже без договора у арендатора всегда есть возможность добровольно рассказать о прибыли владельца налоговикам.

Кстати, ситуация сейчас для этого вполне благосклонна – с конца прошлого года налоговая с особым усердием принялась наполнять госбюджет принявшись трясти “физиков”.

Полезные знакомства

Без какого-либо письменного договора владелец вообще может выгнать жильцов из квартиры в любой момент.

Так, к примеру, случилось с молодой семьей, отказавшейся делать ремонт в ванной комнате из-за якобы по их вине лопнувшей трубы.

Хозяин просто написал заявление участковому, заявив, что, приютил бездомную семью и теперь никак не может выгнать ее из собственного помещения.

Защитой в таких ситуациях может быть только личное знакомство с соседями, управдомом и самим участковым. Иначе выиграть в споре с хозяином практически невозможно.

Вуайеризм

Последнее время головной болью многих арендаторов стало “подсматривание”. Сняв хорошую квартиру, может оказаться, что во всех комнатах ведется видеонаблюдение. Соседи тоже могут подсматривать за жильцами.

Порой хозяева таким образом пытаются контролировать, что происходит в квартире, но даже такие безобидные действия нарушают Уголовный кодекс.

Не так давно в одном из районов Киева произошел небольшой скандал, когда арендаторы обнаружили записи своего романтического ужина в интернете.

Во избежание подобных ситуаций желательно познакомиться с теми, кто снимал квартиру раньше, и узнать обо всех нюансах, а заодно как следует осмотреть новое жилье, особенно если цена оказалась подозрительно низкой.

Умей вертеться

Риелторам тоже ставят очень жесткие условия по квартирантам и надо сделать все, чтобы они захотели поселить и представить хозяевам именно вас.

Здесь надо помнить заезженное, но работающее правило о том, что жильца встречают по одежке.

Даже если жить собираетесь один, на первый осмотр лучше всего взять знакомую или знакомого. В разговоре проявить всю вежливость, обаяние и порядочность и с самой лучшей стороны описать свою профессию, в крайнем случае – просто немного приврать. Эти наивные правила, на самом деле, работают.

Чтобы найти более серьезные скидки, времени потратить придется гораздо больше. О них, кстати, очень хорошо знают сами риелторы и своих знакомых селят именно в такие квартиры.

Опять-таки, все зависит от личных качеств и умения договариваться. Здесь ведь как на арабском рынке – проигрывает тот, кто соглашается на первую цену, потом узнав, что переплатил впятеро.

По материалам “Газеты 24”

Источник: https://life.pravda.com.ua/society/2008/09/19/8358/

Договор аренды недвижимости и его форма

Нужно ли заключать договор аренды недвижимости в письменной форме? Требуется ли нотариальное оформление и регистрация этого договора? Или достаточно устной договоренности сторон?

Наем или аренда?

Эти понятия равнозначны. В нормативных актах чаще всего используется первое, а на практике второе. Использовать можно и то и другое. Ошибки не будет.

Также и стороны возникающих отношений могут именоваться: арендодатель и арендатор либо наймодатель и наниматель.

И наем, и аренда означают передачу имущества за плату во временное владение и пользование.

Кто и кому может сдавать недвижимость в аренду?

Сдавать имущество внаем может только его собственник. Наймодателями могут быть также лица, уполномоченные собственником сдавать имущество внаем (статья 543 Гражданского кодекса Республики Казахстан (Особенная часть)).

Это означает, что если жилище не принадлежит вам на праве собственности то сдавать его в аренду вы можете только при наличии доверенности от собственника. Поскольку сдача имущества в наем является способом распоряжения имуществом, такая доверенность должна быть нотариально удостоверена.

Если собственников несколько, то и доверенность должна быть от имени каждого. В доверенности должно быть четко оговорено полномочие на сдачу недвижимости внаем. Если нет полномочий на сдачу в аренду, то нет и полномочий на получение арендной платы, выселение и прочее.

Это условие не всегда соблюдают даже опытные агентства по недвижимости, сдающие квартиры своих клиентов.

Выбор лиц, которым сдается внаем жилая недвижимость, производится собственником (статья 23 Закона Республики Казахстан “О жилищных отношениях”). Такое же правило действует и в отношении нежилой недвижимости. Нанимателями могут быть и граждане, и организации.

Но вопрос выбора нанимателя – не только юридический.

Как узнать будет ли человек платить исправно, будет ли он соблюдать правила проживания или создавать лишний шум? А может быть он просто окажется аферистом и продаст недвижимость без вашего ведома? В данном случае может помочь не только знание законов, но и элементарная осмотрительность. Ответственность за выбор арендатора вы несете сами. Риск всегда есть, но его нужно попытаться свести к минимуму.

Форма договора аренды (найма) недвижимости

Договор аренды недвижимости необходимо всегда заключать в простой письменной форме. Нотариальное удостоверение для такого договора не требуется и осуществляется по желанию сторон. Вполне достаточно составленного и подписанного сторонами документа, содержащего все необходимые условия.

Если договор аренды заключается на срок свыше одного года, он требует регистрации в органе юстиции по месту нахождения недвижимости. Если сделка не оформлена нотариально, то перед регистрацией необходимо пройти процедуру проверки подлинности подписи сторон в регистрирующем органе.

Для регистрации договора обе стороны договора должны явиться в Центр обслуживания населения (ЦОН) с правоустанавливающими документами на недвижимость и договором аренды и сдать его на регистрацию. В случае несоблюдения требования о регистрации такой договор считается недействительным.

Часто требование о регистрации договора обходят путем заключения договора на срок менее одного года, а потом при необходимости перезаключают его на новый срок. Экономия средств и времени на оформлении оправдана не всегда. Во-первых, при регистрации проверяется юридическая правильность сделки, во-вторых вы получаете зарегистрированное подтверждение своих прав.

Почему не стоит оформлять аренду недвижимости в устной форме?

В отношении договора аренды на срок более одного года, а также если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, законом установлена обязательная письменная форма (статья 544 Гражданского кодекса). Эта же статья допускает заключение договора имущественного найма между гражданами на срок до одного года в устной форме. Однако этого лучше не делать по следующим причинам.

Для арендодателя:

• Отсутствие письменной договоренности о сроке аренды может затруднить выселение арендаторов по истечению срока.
• Если размер арендной платы и сроки ее уплаты не зафиксированы письменно, это может послужить причиной неоплаты и споров о размере задолженности.

Для арендатора:

• Без оговоренного письменного срока аренды, арендатор рискует быть преждевременно выселенным.
• Не оговорив четко размер арендной платы, арендатор может получить требование о ее повышении.

Источник: http://www.defacto.kz/content/dogovor-arendy-nedvizhimosti-i-ego-forma

Лучше без нотариуса: эксперты объяснили, как правильно составить договор на аренду жилья

/ Сергей Николаев

Как бы каждому украинцу ни хотелось владеть собственным жильем, однако “свой угол” имеют далеко не все. Многие продолжают снимать квартиры – самостоятельно или с семьями.

Если раньше под аренду редко составляли договоры, не всегда соблюдали все формальности, то после повышения коммунальных тарифов квартиросъемщики стали более заинтересованными составлять официальные бумаги.

Принципиально важным стал вопрос оплаты ЖКХ, другие нюансы.

Договор аренды нотариально удостоверяют либо просто составляют и скрепляют подписями собственника, а также квартиросъемщика. Юридическую силу они имеют равную. Эксперты рекомендуют не заверять документы. Лучше заплатить за консультацию, тщательно прописать сам текст соглашения, постаравшись избежать узких мест.

“Нотариусу придется заплатить госпошлину: 1% от стоимости договора аренды (фактически, 1% арендной платы за 1-3 года)”, – пояснила директор компании Best & Seller Ирина Луханина. Вместе с коллегами она сформулировала несколько других ключевых рекомендаций.

1. Проверьте документы на квартиру

“Сначала нужно проверить документы на хозяина (данные паспорта, идентификационный код), на жилье. Необходимо убедиться, что собственником конкретной квартиры является именно тот человек, который заключает договор аренды”, – подчеркнул управляющий директор компании ARPA Real Estate Михаил Артюхов.

Идеальный вариант для аренды, если собственник прописан в этой квартире, – считает Ирина Луханина.

Однако важно проверить данные в Государственном электронном реестре прав на недвижимое имущество. “Выписку из него можно получить, не выходя из квартиры.

К тому же – за небольшую плату (17 грн справка плюс 3 грн за банковские услуги). Достаточно иметь доступ к интернету”, – уточнил Артюхов.

Однако Госреестр вещных прав содержит, по оценкам экспертов, сведения лишь о небольшой доле жилья – до трети.

“Советую все же проверить перед арендой, есть ли отягощения, судебные решения по этой квартире. Если запись о недвижимости есть в Реестре вещных прав, вы это увидите сами из полученной справки. Если записи нет – запросите ее у нотариуса. Он имеет возможность просмотра реестра отягощений”, – посоветовала Луханина.

Если собственник квартиры состоит в браке, необходимо заручиться согласием его половинки. “В договоре (произвольная форма) вписывается: я, такая(ой)-то, паспорт №, не возражаю против сдачи в аренду нашей квартиры, дата с подписью. Иначе вероятность расторжения договора по требованию супруга(и) остается”, – заметила эксперт.

На такие проверки, отмечает Ирина, идут только арендаторы, выбравшие дорогую недвижимость. “Если снимают за 10 тысяч – тратят время на проверки, требуют подпись жены хозяина квартиры в договоре. Правда, если речь о 3-5 тысяч, – не заморачиваются. Хотя, это неправильно”, – подчеркнула Луханина.

2. Договор аренды квартиры: обязательные пункты

Документ должен содержать месячную стоимость аренды, а также – точный срок (период) действия договора. “Распространенная ошибка – срок не указан. Тогда договор автоматически признают недействительным”, – подчеркивает Ирина.

Стандартный срок аренды квартиры – год или три. При кризисе договоры подписывались на полгода с оговоренным первоочередным правом повторного подписания с этим же арендатором. Цену обычно устанавливают “гривневую”, но авторы большинства договоров упоминают о долларе.

“Не прописывают пункт о привязке к доллару или корректировке при валютных колебаниях только те, кто заранее выставил арендную плату выше рыночной. Остальные так или иначе страхуют себя от нестабильной экономической ситуации”, – говорит Луханина.

Так, двухкомнатная квартира сдается за 10 тыс. грн. Договор содержит размер оплаты, но рядом, в скобках, указывается 400 долларов по курсу 25 UAH/USD. Квартиросъемщик перечисляет плату за аренду исходя из курса НБУ на день оплаты.

Или же в договор включен пункт о валютном коридоре. Например, при колебании более чем на 10% и дальнейшей стабилизации курса на этой позиции, арендные ставки пересматриваются.

Также необходимо дополнить договор важной информацией: кто отвечает за оплату коммунальных услуг, – напоминает Артюхов. Сегодня все чаще встречается практика, когда арендодатель берет на себя оплату услуг брокера, ежемесячные платежи управляющей или эксплуатационной компании, а все, что “по счетчикам” – ответственность квартиросъемщика.

Эксперт рекомендует обязательно составлять акт приема-передачи. Он включает характеристики жилья, описание/перечень имущества (бытовая техника, различная мебель) с фотофиксацией.

На бытовую технику арендатор должен попросить все эксплуатационные документы c гарантийными паспортами.

Это делается, чтобы при поломке техники или порче имущества отсутствовали проблемы с выяснениями, чья это ответственность, за чей счет будет осуществляться ремонт.

“Советую арендаторам квартир четко фиксировать ежемесячные оплаты. Ситуации, когда необходимо доказывать арендодателю, что оплата была осуществлена – не так часты, но встречаются. Лучше, чтобы платеж проходил как безналичный расчет”, – заверил Артюхов.

3. Порядок расторжения договора аренды квартиры

Важный нюанс – порядок расторжения. Он должен быть выписан четко, прозрачно. Необходимо указать всевозможные причины разрыва договора аренды, сроки, ответственность сторон для различных ситуаций, – подчеркивает Артюхов.

Стандартная практика: если арендатор решил съехать раньше оговоренного срока, должен предупредить хозяина квартиры за месяц.

Какие могут быть причины расторжения договора с инициативы собственника квартиры? – “Неоплата, задержка оплаты на определенный, прописанный опять-таки в документе, срок. Нецелевое использование: сняли как жилье, а устроили офис”, – привела пример Луханина.

Как печальный пример она привела случай со сдачей под Киевом элитного жилья: дом был арендован за $10 тыс. ежемесячно. Договор прописали так неряшливо, что хозяин своих денег практически не получил.

“Ему оплатили лишь 8,5 тысяч долларов. И все. Пункта о выселении при неуплате договор не содержал. Этим воспользовались мошенники. Они, прекратив платить, жили в особняке целый год, пока не истек срок подписанного с собственником соглашения”, – рассказала Ирина.

Последний из важных советов – избегайте неформальных (устных) соглашений. Договор аренды квартиры – ваш персональный документ. Туда можно включить все нюансы, касающиеся взаимоотношений сторон, приложив дополнительные документы с фотоматериалами.

Читайте самые важные и интересные новости в нашем Telegram

Источник: UBR.UA

в соцсетях

Подписывайтесь на нашу рассылку

Ок

Источник: https://www.segodnya.ua/economics/realty/luchshe-bez-notariusa-eksperty-obyasnili-kak-pravilno-sostavit-dogovor-na-arendu-zhilya-758629.html

Три главные ошибки хозяина сдаваемой квартиры

Сдача жилья внаем – неплохой бизнес для владельцев московских квартир. Однако, как и любой бизнес, он таит в себе опасности и сопряжен с определенными рисками и ошибками. «Собственник» выяснил основные ошибки хозяев сдаваемой квартиры.

В статье «Чего стоит опасаться хозяину сдаваемой квартиры?» мы рассказали о рисках, которые поджидают арендодателя, а сейчас, в продолжение темы, поговорим об основных ошибках, которые совершаются владельцами сдаваемой недвижимости.

Ошибка первая: договор о найме

Специалисты рынка недвижимости однозначны в своем мнении – договор найма должен быть заключен в обязательном порядке, кем бы ни был потенциальный квартиросъемщик.

Россияне не очень любят подписывать бумаги, к тому же у нас нет типового узаконенного договора, поэтому приходится либо пользоваться теми, которые составляют агентства недвижимости, либо заказывать договор юристу.

Отметим, что в Интернете представлены далеко не лучшие образцы договоров, часто просто устаревшие. Но в любом случае заключение договора – это суровая необходимость.

Собственники часто думают, что раз наниматель является знакомым или его должность в солидной организации высока, то это даст гарантию его порядочности. К сожалению, и среди знакомых, и среди высокооплачиваемых менеджеров солидных организаций встречаются недобросовестные люди, да и люди просто склонны забывать какие-то детали, если они не закреплены на бумаге.

Правильно составить договор не так уж и сложно.

По закону юридическую силу имеет договор аренды, составленный в простой письменной форме, его не обязательно заверять у нотариуса, достаточно просто подписей собственника и арендатора.

В договоре найма нужно постараться отразить максимальное количество информации о сдаваемом помещении и условиях аренды. При этом собственника не должен беспокоить объем договора – этот параметр не ограничен.

Основные моменты, которые необходимо отразить в договоре:

1. плата за наем. Она не может меняться в одностороннем порядке на протяжении всего срока действия договора;

2. срок действия договора;

3. перечисление всех жильцов, включая детей, с указанием паспортных данных. Этот пункт убережет собственника от ряда неприятностей, связанных с субарендой. Например, если в договоре найма указан г-н Петров, то там не имеет права жить г-н Сидоров с девятью братьями и пятью сыновьями;

4. депозит (залог). Величина депозита обычно равна месячной плате.

Здесь важно прописать не только сумму депозита, но и тщательно перечислить все те случаи, в которых из депозита в пользу собственника будет удержана определенная сумма.

Например, если в договоре депозит оставляется за междугородние переговоры и порчу телевизора, а наниматель сломал шкаф, то оштрафовать нанимателя будет нельзя;

5.кто, когда и какие счета оплачивает. Обычно коммунальные платежи и абонентскую плату за стационарный телефон оплачивает собственник, а свет и междугородние переговоры – наниматель. Интернет оплачивается по согласованию;

6.несмотря на то что по закону наниматель должен спрашивать разрешение собственника на любые изменения в квартире, опытные риелторы советуют добавить в договор строчку о том, что все перестановки, перепланировки, сдача квартиры в субаренду, проживание в квартире третьих лиц может осуществляться только с разрешения собственника;

7. задержки платежей. Следует прописать штрафные санкции при задержке платежей – будут ли взиматься пени, в каком количестве, при задержке какой длительности и т. д.;

8. досрочное расторжение. Здесь следует прописать допустимые причины досрочного расторжения договора, условия, наличие штрафных санкций. Собственник может оговорить, что депозит не будет возвращен в случае досрочного разрыва контракта нанимателем;

9. если в квартире необходим ремонт, то оговаривается, какой именно, и кто будет что оплачивать. Как правило, такие вещи, как смена сантехники, окон и любой капитальный ремонт, оплачивает собственник, а косметический ремонт арендатор может провести и за свой счет, хотя в отдельных случаях хозяева оплачивают стоимость материалов;

10. текущий ремонт всех поломок сантехники, электричества, батарей тоже, как правило, ложится на плечи арендатора. Хотя законодательство этот момент не оговаривает, и по договоренности сторон потраченные суммы могут быть вычтены из арендной платы.

Неотъемлемой частью договора является акт передачи имущества. Без этого документа собственнику будет невозможно доказать, что в его квартире был тот или иной предмет, и не просто был, а был исправен. В этот акт собственник может вписать все, что считает нужным (в разумных пределах), вплоть до дорогих ручек на дверях. Акт составляется в момент въезда жильца.

При подписании договора арендодатель должен представить по первому же требованию нанимателя правоустанавливающие документы на квартиру и паспорт собственника.

Если собственник обнаружил, что его квартира эксплуатируется не так, как это было оговорено в договоре, то по закону последовательность его действий такова:

1. устное/письменное предупреждение и/или штраф;

2. звонок в агентство недвижимости (если собственник квартиры сдавал ее без помощи агентства, а предупреждения не действуют, то нужно переходить к следующему пункту);

3. обозначение сроков выселения;

4. обращение в суд.

На практике редко кто решается пройти этот путь, все обычно решается путем личных переговоров между сторонами. В частности потому, что, по данным Анны Лупашко, президента Московской ассоциации риелторов, менее 5% владельцев от 100 тыс. сдаваемых квартир в столице платят налоги.

Ошибка вторая: налоги

«Заплати налоги и живи спокойно» – этот призыв переживет века. В отношении сдачи квартиры он как нельзя более актуален. При съеме жилья собственник уплачивает налог в размере 13% от суммы аренды. Эта сумма невелика, если вспомнить, что во многих западных странах размер такого налога доходит до 50%. Есть и еще несколько весомых причин.

Во-первых, если факт уклонения от уплаты налога вскроется, то собственнику грозит немаленький штраф. Во-вторых, при неуплате налогов возможен шантаж как со стороны нанимателя, так и со стороны соседей и знакомых. Известны случаи, когда наниматель открытым текстом заявлял: «Будешь возникать – сдам в налоговую».

В-третьих, если возникнут проблемы с нанимателем, то в суд не каждый решится пойти из-за боязни налогового штрафа. В-четвертых, невозможно легализоваться, например, оформить нанимателю регистрацию, а квартира с такой опцией традиционно ценится на рынке дороже. Заплатить налоги не так уж и сложно.

Раз в год необходимо подать налоговую декларацию, при ее заполении в соответствующих графах указывают источник дохода, размер дохода и налога и оплачивают его самостоятельно, рассказывает Лев Иванченко, юрист компании «Частная Недвижимость».

Ошибка третья: страхование

Один из способов снижения рисков в арендном бизнесе – страхование жилья. Ни один залог не в состоянии погасить сумму ущерба при серьезных неприятностях.

Особенно актуально страхование в тех случаях, когда собственник находится далеко, например, живет за границей, или в нанесении ущерба не виноват ни арендатор, ни собственник, например, в результате затопления сседом сверху испортились вещи нанимателя.

Кстати, в последнем случае по закону ущерб должен возместить собственник. Если же была оформлена страховка, то нанимателю не придется ждать появления собственника для возмещения ущерба.

Как правило, крупные риелторские компании предлагают владельцам на выбор несколько пакетов страховых услуг, рассказывает руководитель отдела аренды жилья ГК «Вавилон» Ирина Бобко.

Глупостью будет надеяться только на муниципальные программы страхования: они, в общем, покрывают только восстановление стен квартиры, а не имущества. Необходимо еще застраховать гражданскую ответственность нанимателя и отдельно имущество, находящееся в квартире.

Особеннострахование актуально для владельцев квартир бизнес-класса и элитных апартаментов, но и владельцам недорогих квартир стоит подстраховать свое имущество.

Статьи о недвижимости и путешествиях >>>

Источник: http://flatcenter.ru/clauses/10.html

Договор в «полюбовной форме» – раздел

Каковы были юридические нормы, которыми руководствовались хозяева и квартиросъемщики в Москве начала XX века? Мы решили узнать и сравнить их с современными законодательными основами найма жилья физическими лицами.

Как указано в адресном справочнике «Вся Москва» издания А. И. Суворина за 1901 год, наем квартир в городских строе¬ниях мог быть совершен «словесно», так сказать, в полюбовной форме.

В начале прошлого века при возникновении какого-нибудь спора, принявшего вид судебного разбира¬тельства, условия заключения «словесного» договора, а также производство причитающихся платежей, должны были подтверждаться показаниями свидетелей.

Арендатору предписывалось предъявить доказательства совершенной им оплаты проживания, если иск был подан в период пользования им жилплощадью. Эта обязанность не снималась с него и после съезда с квартиры. Однако в последнем случае необходимость доказать наличие скопившегося по найму квартиры долга лежала на истце.

Оксана Полякова, заместитель директора Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость:
«На современном рынке найма жилья никакие устные договоренности между сторонами сделки силы не имеют.

Только документы — договор найма жилого помещения, заверенный подписями нанимателя и наймодателя с указанием их паспортных данных, расписки в получении оплаты, выполнении других обязательств сторон и т. д.

— могут быть действенными при судебном разбирательстве.

Однако статистика показывает, что в 60% случаев наниматели и наймодатели не проявляют интереса к заполнению бланков для фиксации появившихся в процессе найма дополнительных договоренностей, составлению расписок в получении арендной платы и т. д.

На практике при подписании договора будущие квартиранты и собственники квартиры всегда испытывают некий стресс — они присматриваются друг к другу, желают понравиться и сразу наладить отношения, поскорее закончить „бумажную волокиту“.

Они абсолютно не расположены думать о том, что и в будущем необходимо вести какую-то дополнительную документацию.

Кроме того, многие считают, что при полном взаимопонимании требовать, например, расписки в получении арендной платы — это обидеть человека недоверием.

Как результат — споры и ссоры в будущем.

Наши сотрудники регулярно выступают в роли третейских судей при урегулировании конфликтов: поскольку ИНКОМ-Недвижимость официально взяла на себя обязательства по сопровождению своих клиентов в течение всего срока действия договора найма, и наниматели, и наймодатели обращаются за помощью к нам. Как правило, споры решаются специалистами без участия судебных инстанций. Однако из всех правил бывают и исключения: на общий объем в несколько десятков тысяч сделок приходится 4–6 случаев, когда юристы ИНКОМ-Недвижимость сопровождают клиентов в судебных разбирательствах между нанимателями и наймодателями. Замечу, это статистика нашей компании — на „открытом“ рынке, без поддержки серьезных риэлторских организаций, рисков попасть в судебные тяжбы гораздо больше».

«Вся Москва» (1901 год): «В случае совершения договора о най¬ме в письменной форме (например, квартирной книжки) домашним порядком, договор этот должен быть оплачен гербовой маркой в 80 копеек, независимо от числа листов, если годовая наёмная плата не превышает пятисот рублей.

Причём надписи в книжках о получении в известные сроки наёмной платы (свыше 5 рублей) оплачиваются пятикопеечными гербовыми марками». Также в издании говорилось, что при дорогостоящей аренде, если плата превышала 500 рублей в год, контракт составлялся на актовой бумаге соответствующей стоимости. По желанию договор мог быть заверен нотариусом.

Срочные платежные расписки на контрактах также облагались пятикопеечным гербовым сбором.

Оксана Полякова: «В настоящее время договор найма жилого помещения любой ценовой категории заключается в простой письменной форме на стандартной бумаге, и нотариального заверения он не требует».

В контракте о найме более чем вековой давности обязательно определялся предмет (что именно за квартира и с какими удобствами), срок (1, 3 или 4 года), стоимость аренды, способ и сроки платежей.

Особо могли оговариваться пользование дровами, водой, услугами дворника и швейцара, прачечной, чердаком, погребом, дровяными сараями, лошадьми и экипажем.

Оговаривались также последствия нарушения договора сторонами, случаи, вызывающие его прекращение, ответственность за порчу принадлежностей квартиры. Эти условия не нормировались тогдашним законодательством.

Домовладелец мог запретить арендатору определенные занятия, например, связанные со стуком и шумом (чтобы не беспокоить соседей), опасное обращение с огнем (к примеру, хождение на чердак с лампой или свечой, а не с фонарем), стирку белья на кухне и тому подобное.

Немедленное освобождение («очищение» как тогда писали) квартиры в случае непродления срока аренды со стороны хозяина при исправно выплачивавшейся арендной плате со стороны жильца могло быть компенсировано неустойкой.

Кирилл Кокорин, юрисконсульт Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость: — Сегодня при найме договором регулируются все права и обязанности сторон, поэтому к его подписанию нужно относиться очень и очень серьезно. Для того чтобы подписанный сторонами договор найма был признан действительным, в нем должны быть указаны существенные условия.

1. Наименование передаваемого внаем жилого помещения, его характеристики и точный адрес. Пример: внаем передается жилое помещение в виде 3-комнатной квартиры общей площадью 100 кв. м, расположенной по адресу: город Москва, ул. Ивановская, дом 5, корпус 5, квартира 5.

2. Точные данные нанимателя и наймодателя — ФИО, паспортные данные, регистрация по месту жительства. 3. Данные документов, подтверждающих права собственности наймодателя. 4. Размер платы за найм квартиры, порядок и сроки расчетов. 5. Срок действия договора найма (в случае отсутствия указания срока найма договор будет считаться заключенным на 5 лет). 6. Данные граждан, которые будут проживать совместно с нанимателем.

7. Подписи нанимателя и наймодателя.

Источник: https://www.incom.ru/novosti-i-analitika/novosti-kompanii/114899/

Что нужно знать о договоре найма жилого помещения?

На поиск подходящей квартиры или добропорядочных квартирантов тратится немало сил и времени. Чтобы усилия не пропали даром, следует подойти к составлению договора найма внимательно и ответственно. Договор найма, составленный по всем правилам, помогает предотвратить возможные будущие конфликты и проблемы и избежать мошенничества одной из сторон.
 

Название договора
 

Договор найма квартиры граждане часто называют договором аренды, однако это определение неверное.

Согласно Гражданскому Кодексу, частное лицо должно заключать с собственником квартиры договор найма жилого помещения, а юридическое лицо — договор аренды.

По закону юридическое лицо не может выступать нанимателем, а физлицо не может арендовать жилье. Эту деталь обязательно нужно принимать во внимание, поскольку суд может признать неправильно названный договор не имеющим силы.
 

Как правильно составить договор найма?
 

В договоре необходимо указать все важные и спорные моменты, связанные с арендой помещения.

Стандартные пункты договора найма: дата составления договора, срок действия, паспортные данные сторон, договор передачи квартиры, номер документа, устанавливающего право на собственность.

Если помещение является долевой собственностью, в договоре обязательно должны быть указаны все владельцы долей. Собственник должен подтвердить, что квартира не является залогом, не находится под арестом, не является предметом спора.
 

В договоре найма необходимо указать информацию о предмете договора — квартире, которая сдается в наем. Необходимо прописать в документе сроки расчетов, их порядок, размер арендной платы в определенной валюте, а также перечислить тех, кто будет проживать в квартире после вступления договора в силу.
 

Рекомендуется указать в документе детали, которые часто становятся предметом споров: кто обязуется оплачивать коммунальные услуги, платить за телефон, Интернет.

Следует уточнить, можно ли менять размер арендной платы в период действия договора, указать, как часто хозяин будет посещать квартиру. Рекомендуется уточнить, что о визите владелец помещения должен предупреждать квартирантов заранее.

Кроме того, можно указать в документе показания счетчиков электроэнергии и водоснабжения на момент подписания договора, добавить пункт о состоянии квартиры.
 

Следует знать, что по закону текущий ремонт квартиры является обязанностью нанимателя, если в договоре найма не указано иное, а капитальный ремонт — это обязанность собственника квартиры. Договор найма подписывается на срок не более пять лет. Если срок в документе не указан, считается, что договор заключен на пять лет.
 

Важные детали
 

При составлении договора нужно обращать внимание на многие мелочи.

Опись и описание мебели, которая имеется в квартире, поможет избежать споров в будущем: к примеру, квартиранту не придется доказывать, что кресло на момент заселения уже было сломано, а дорогого антикварного стола в квартире и вовсе не было. Лучше поставить свою подпись на каждой странице договора. Это исключит возможность подлога.
 

Рекомендуется указать в пункте о правах сторон, что наймодатель обязан обеспечить нанимателю круглосуточное беспрепятственное пользование квартирой, а в пункт о правах наймодателя добавить его обязанность уладить претензии со стороны других совладельцев объекта или от лиц, которые зарегистрированы в квартире.
 

Нужно помнить о том, что необходимо, чтобы все владельцы и лица, зарегистрированные в квартире, старше 14 лет,  дали письменное согласие на сдачу помещения в наем. Либо в договоре должна стоять их подпись. Либо нужно прикрепить к документу нотариально заверенное письменное согласие этих лиц.
 

Договор вступит в силу после его подписания нанимателем и собственником. Этот документ необязательно регистрировать у нотариуса. Договор найма составляется и подписывается в двух экземплярах: один для квартиросъемщика, второй для собственника.

Ссылка на образец договора найма жилого помещения.

На вопрос по поводу оформления договора найма жилого помещения мы попросили ответить Николая Захарова, московского адвоката, кандидата юридических наук, специализирующегося в вопросах недвижимости:

— Если строго разбираться с точки зрения юридической теории, определенная разница есть. Но сточки зрения простых граждан и правоприменительной практики — нет. Существенная разница есть, если речь идет об аренде между физ/физ лицами, юр/юр или юр/физ лицами и договором социального найма или найма служебного жилья.

В этих случаях разница есть и понятийный аппарат путать не стоит.

Если же речь идет об аренде/найме жилого помещения между физ/физ, физ/юр, юр/юр лицами, то будут ли в договоре употребляться термины “аренда”, “арендодатель”, “арендная плата” или “найм”, наймодатель” по большому счету нет никакой разницы ни для участвующих лиц, ни для суда или правоохранительных органов, если до них дойдет.

Источник: https://www.cian.ru/novosti-chto-nuzhno-znat-o-dogovore-najma-zhilogo-pomeschenija-232816/

Имеет ли договор аренды квартиры, не оформленный через нотариуса, юридическую силу и защиту?

Каждый договор, заключенный в соответствии с требованиями законодательства, имеет юридическую силу и способен защитить Ваши права и интересы в случае возникновения спора

Алена Панчик

Советует юрист юридической фирмы «єПраво» Алена Панчик:

Каждый договор, заключенный в соответствии с требованиями законодательства, имеет юридическую силу и способен защитить Ваши права и интересы в случае возникновения спора.

Согласно части первой статьи 811 Гражданского кодекса Украины договор аренды жилья заключается в письменной форме. Подразумевается простая письменная форма, которая не требует обязательного нотариального заверения.

В то же время согласно части четвертой статьи 209 Гражданского кодекса Украины сделка по требованию одной из сторон может быть заверена нотариально.

Предположительно, такое действие лишь послужит обеспечением законности договора и дополнительной защитой для каждой из сторон в случае возникновения спора.

Также стоит упомянуть, что арендная плата, полученная в результате сдачи жилья в аренду, является доходом физического лица и подлежит налогообложению. Согласно статьи 170.1.5.

Налогового кодекса Украины, если договор аренды жилья нотариально заверяется, нотариус выступает налоговым агентом и в день нотариального заверения должен направить соответствующее уведомление в налоговую инспекцию по налоговому адресу плательщика налога (арендодателя).

Обращаем внимание, что в договоре аренды жилья должны быть прописаны существенные условия, необходимые для такого рода договоров: предмет договора (дом или квартира с указанием конкретного адреса), срок действия договора и оплата.

Этих трех условий будет достаточно, чтобы договор считался заключенным. Конечно, желательно предусмотреть и иные условия, например, максимально конкретно указать права и обязанности сторон, порядок расторжения договора.

В противном случае, к неурегулированным сторонами положениям договора будут применяться общие положения Гражданского кодекса Украины.

Валерий Куликовский

Юрист юридической фирмы «Гвоздий и Оберкович» Валерий Куликовский:

Общераспространённый миф о том, что договора аренды жилья необходимо заключать в нотариальной форме исходит из положений ч. 2 ст.

793 Гражданского кодекса Украины, которая устанавливает: «Договор найма здания или другого капитального сооружения (их отдельной части) сроком на три года и более подлежит нотариальному удостоверению».

 Поэтому на практике юристы, в договоре аренды жилья прописывают срок действия договора 35 месяцев, с целью, якобы, избежать требование нотариального удостоверения.  

Но в случае аренды жилья действует специальная норма, а именно норма закреплённая в ч. 1 ст. 811 Гражданского кодекса Украины, где говорится: «Договор найма жилья заключается в письменной форме».

Соответственно договор  аренды жилья, если он даже заключается более чем на три года, не подлежит нотариальному удостоверению, но при этом название и содержание договора должно прямо указывать на то, что предметом договора является жильё.

Что касается заключения договора, когда от имени арендодателя выступает риелтор, то между арендодателем и риелтором должен быть заключён договор поручения. Форма договора поручения может быть как устной, так и письменной. При решении вопроса о надлежащей форме договора поручения следует руководствоваться общими положениями о форме сделки (ст. ст.

205 – 210 Гражданского кодекса) и форму договора (ст. 639 Гражданского кодекса). Форма доверенности, выдаваемой доверителем поверенному на совершение юридических действий, предусмотренных договором поручения, должна соответствовать форме, в которой в соответствии с законом должна совершаться сделка (ст.

245 Гражданского кодекса), однако в любом случае доверенность выдаётся в письменной форме (ч. 3 ст. 244 Гражданского кодекса).

То есть у риелтора, руководствуясь ч. 1 ст. 245 Гражданского кодекса Украины, которая предусматривает: «Форма доверенности должна соответствовать форме, в которой в соответствии с законом должна совершаться сделка», — должна быть доверенность в которой будет прописано правомочие заключать именно договора аренды жилья.

При этом стороны договора аренды жилья всегда могут, руководствуясь ч. 4 ст. 209 Гражданского кодекса Украины, нотариально удостоверить договор.

В этом случае и появляются дополнительные гарантии для сторон договора, которые вытекают из обязанности нотариуса предусмотренной ч. 2 ст.

54 Закона Украины «О нотариате»: «Нотариусы или должностные лица, совершающие нотариальные действия, проверяют, соответствует ли содержание удостоверяемой ими сделки требованиям закона и действительным намерениям сторон».

Если вы хотите, чтобы интересующие вас вопросы были освещены в нашей рубрике, присылайте их на этот почтовый ящик  [email protected]. 

Источник: https://minfin.com.ua/2014/02/06/1217766/