Как быть, если в договоре купли продажи указана цена ниже?

Содержание

Какую сумму указывать в договоре купли-продажи автомобиля, минимальная стоимость авто
Занижение и завышение цены в договоре купли-продажи недвижимости
Чем опасна продажа квартиры по заниженной стоимости
Договір
Важная информация для покупателей жилья
Какую цену указать в договоре при продаже

Какую сумму указывать в договоре купли-продажи автомобиля, минимальная стоимость авто

При продаже автомобиля владелец должен оформить документы, в которых указывается стоимость данного товара. О том, зачем продавцы занижают сумму, вписываемую в договор и на сколько минимальной может быть цена, читайте далее.

Какие суммы указываются в договоре

Исходя из статистики, проведённой в 2016 г. на сайте Drom.ru, больше 50% продавцов машин указывают в договоре реальную стоимость. Но около 42% ставят цену меньше, чем она должна быть на самом деле.

Важно!Декларация о доходах для налоговой должна быть оформлена в любом случае, даже если в ней нет необходимости.

Причина занижения цены

Как показывает практика, чаще всего занижают сумму продажи перекупщики машин. Они заранее договариваются с покупателем о том, какую цену будут указывать в договоре.

Используют данную хитрость потому, что, как правило, транспорт у перекупщика находится в обиходе менее 3 лет, за что по закону предусмотрена уплата налога.

Также машину перепродают по более высокой цене, чем она была приобретена.

В каких случаях продавец не платит налог

Нежелание оплачивать налоги является одной из главных причин занижения цены в документах при продаже авто. Но стоит учесть тот факт, что от уплаты процента по сделке владелец освобождается только в таких случаях:

транспортное средство находится в эксплуатации более 3 лет;
стоимость продажи, ниже цены покупки;
суммарный годовой доход владельца менее или равен 250 тыс. рублей.

Минимальная стоимость машины

Договор купли-продажи должен содержать графу с указанием стоимости автомобиля. Владельцы машин, которые не желают уплачивать налог ставят цену ниже, чем суммарный годовой доход. Минимальная стоимость, указанная в договоре, может быть равна, например 10 тыс. рублей, но не превысит 250 тыс.

рублей. Данный метод является обманом по отношению к государству. К примеру, если реальный размер стоимости будет 280 тыс. рублей, а в договоре написать минимум — 220 тыс. рублей, то владелец освобождается от уплаты налога, хотя на деле должен оплатить в государственную казну 13% от разницы цен продажи и покупки.

Важно!Чтобы произвести сделку купли-продажи, владелец машины может писать в договоре цену на транспорт выгодную для него, а покупателю в приложении предоставить документ на дополнительное оборудование, в котором будут описаны какие-либо услуги. Например, установка сигнализации или оказание услуг по подбору транспортного средства, за которые будет учтена оставшаяся сумма, но данная стоимость не будет облагаться налогом.

Риски

Указание в договоре купли-продажи автомобиля заниженной цены может влиять не только на сумму уплаты налога.

Данная манипуляция, проведённая владельцем с целью сэкономить, способна обернуться серьёзными проблемами как покупателю, так и продавцу.

На практике продавцы, поставившие низкую стоимость на машину, предлагают покупателю скидку или дополнительные услуги, связанные с обслуживанием автомобиля. Но каждая из сторон, идя на подобного рода аферу, должна осознавать все последствия.

Для продавца

Поставив низкую цену при продаже машины, владелец транспортного средства считает себя в выигрышной ситуации. Но покупатель, в свою очередь, при совершении сделки в праве отказаться уплатить оговоренную сумму.

Он может отдать лишь то количество денег, которое написано в документах.

После передачи машины и денежных средств такие действия невозможно оспорить в суде, ведь тогда владельцу придётся сознаться в умышленном занижении цены, что карается законом.

Для покупателя

Купить машину по заниженной цене, с предоставлением скидки довольно привлекательно. Но покупатель рискует оказаться обманутым.

Если на деле окажется, что купленный транспорт не исправен либо произойдёт иная ситуация, вследствие которой придётся вернуть машину, то новый владелец в случае возврата получит лишь сумму денег, написанную в договоре.

Недостатком приобретения транспорта по неправильной цене является тот факт, что если покупатель захочет продать транспорт в ближайшие 3 года, ему придётся оплатить налог с разницы стоимости покупки и продажи собственного авто.

Ответственность за занижение

Уклонение от уплаты налогов карается законом РФ. Если вина продавца будет доказана, то он должен будет возместить ущерб, нанесённый государству.

Статья 122 налогового кодекса России предусматривает штраф в размере 20% от не уплаченной стоимости при неправильном исчислении налога и 40% за умышленное уклонение от его уплаты. Согласно ст.

198 УК РФ за уклонение от оплаты налогов в крупных размерах, например 800 тыс. рублей, предусмотрено наказание в виде лишения свободы сроком на 3 года.

Подделка документов при продаже автомобиля с целью уклониться от оплаты налогов государству может повлечь за собой штраф или тюремное наказание. Поэтому лучше указывать реальные цены при проведении сделки купли-продажи и внимательно следить за изменениями в законодательстве.

Подписывайтесь на наши ленты в таких социальных сетях как, , , Instagram, Pinterest, Yandex Zen, и Telegram: все самые интересные автомобильные события собранные в одном месте.

Источник: https://auto.today/bok/16128-stoimost-transportnogo-sredstva-v-dogovore-kupli-prodazhi.html

Занижение и завышение цены в договоре купли-продажи недвижимости

Занижение цены в договоре в договоре купли-продажи недвижимости или завышение цены — нередкая ситуация в сделках купли-продажи. Бред конечно, но увы, таковы реалии нашей жизни. 🙂

Разберемся подробно, в каких ситуациях одна из сторон сделки просит занижение цены в договоре или завышение цены в договоре.
Cтатья обновлена 18/05/2019 г

Занижение цены в договоре

Покупатели недвижимости могут столкнуться с предложением Продавца сделать занижение цены в договоре.
Это пока довольно распространенная практика уклонения от налогов или сокрытие истинной цены продажи одним из супругов или доверенным лицом, с целью наживы.

Причины занижения продавцом цены квартиры

Чаще всего таким образом Продавец хочет избежать уплаты подоходного налога в размере 13%.

Иногда, не понимая как начисляется этот налог, занижение делается бессмысленно.

В каких же случаях Продавец «попадает на налоги» и когда их платить не надо?

Продавец НЕ платит налоги если:

приобрел квартиру в собственность до 01.01.2016 г и владел ей 3 и более лет. Не зависимо от цены, указанной в договоре — налог он не платит.
не зависимо от срока владения налог не платится если цена продажи квартиры равна или менее покупной
приобрел квартиру в собственность в 2016 году и после и владел ею 5 лет и более, получил квартиру в наследство и владел ей 3 и более лет.

Продавец будет платить налоги если:

сроки владения меньше вышеуказанных и цена продажи выше покупной

И здесь, для расчета размера налога можно применить одну из двух формул:

(цена в договоре продажи минус 1 000 000.0 рублей ( налоговый вычет с продажи жилых помещений)) * 13%
(цена в договоре продажи минус цена в договоре покупки)* 13%

По приватизированным или подаренным квартирам можно применить только первую формулу.

Так вот, чтобы не платить подоходный налог с продажи квартиры, некоторые Продавцы просят Покупателя занизить стоимость в договоре до покупной.

НО! с 2016 года, если в договоре продажи указана цена менее кадастровой стоимости, будет для расчета подоходного налога применяться сумма равная 70% от кадастровой стоимости.

Подробнее о налогах > > >

Как узнать кадастровую стоимость через интернет > > >

Чем опасно занижение цены для Покупателя

Итак, Вы согласились на занижение цены в договоре.

Например: квартира стоит 5 000 000.0 Продавец просит указать в договоре 3 300 000.0 и пишет две расписки: на сумму 3 300 000 и 1 700 000 и Вы передаете ему деньги.
И какая же здесь таится опасность?

Через некоторое время он обращается к Вам с предложением расторгнуть договор.

-Вы конечно отказываете.

-Он обращается в суд с иском о расторжении кабальной сделки, ведь цена в договоре меньше рыночной более чем на 30 %

Суд иск удовлетворяет и обязывает его вернуть денежные средства, указанные в договоре. Что он и делает.

-А 1 700 000.0?

-А извиняйте, они к договору купли-продажи квартиры не относятся!

А это другое судебное разбирательство, растянутое на годы.
Может по три копейки и будет возвращать, как знать.

Вывод: Очень обдуманно отнеситесь к предложению о занижении цены.

Если это не очень большая сумма, то можно оформить договор купли-продажи неотделимых улучшений или мебели. Но это тема другой статьи.

Другая ситуация с возможными потерями для Покупателя.

С 2015 года налоговый вычет с покупки жилых помещений предоставляется в размере 2 000 000.0 не на объект недвижимости, как было ранее, а на налогоплательщика.

Если в сделке участвуют супруги — каждый из них может рассчитывать на получение налогового вычета.

Например: цена квартиры 4 000 000.0 — каждый из супругов получит возврат, уплаченного ранее подоходного налога, в размере 260 000.0

Конечно при условии полной цены в договоре и наличия расписки от Продавца.

Занижая цену в договоре, вы уменьшаете сумму возврата.

Впрочем, при следующей покупке жилья, вы сможете восполнить потери.

Чем опасно занижение цены для Продавца

Другая возможная ситуация — это риски возврата денежных средств Покупателю.

Был случай: цена в договоре была занижена по настоянию Продавца, с целью ухода от налогов.Причем это требование было выдвинуто через несколько дней после подписания предварительного договора и передачи задатка. Покупатель сопротивлялся, но вынужден был уступить и квартира ему подходила и возникал риск потери задатка.

Ситуация была напряженная, почти скандальная

Источник: https://exspertrieltor.ru/2016/12/06/zanizhenie-tsenyi/

Чем опасна продажа квартиры по заниженной стоимости

Большинство людей знает, что при продаже недвижимости, находящейся в собственности лица менее 3 лет, необходимо будет оплатить налог на доходы физических лиц, а с 1 января 2016 года минимально необходимый срок владения недвижимостью, позволяющий избежать налогообложения, увеличится до 5 лет, за исключением некоторых случаев, более подробно описанных ниже.

На практике Продавцы нередко предлагают заключить договор, указав в нем более низкую цену недвижимости по сравнению с рыночной. Так Продавцы пытаются снизить свое налоговое бремя. Какие риски для сторон сделки существуют в подобной ситуации?

Если Вы выступаете на стороне Покупателя

В таком случае, Ваш риск в том, что, при последующем признании сделки недействительной и возникновении судебных споров, обратно Вы сможете получить именно ту цену, которая указана в договоре. Если фактически уплачено было больше, скорее всего, эти деньги вернуть не удастся.

Что касается вопросов налогового законодательства, если сегодняшний Покупатель соберется продавать приобретенную недвижимость до истечения установленного законом минимального предельного срока владения объектом (сейчас это 3 года), ему нужно иметь ввиду следующее.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ, определяющим размеры имущественных налоговых вычетов при расчете НДФЛ, «налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества».

Таким образом, в случае скоропалительной продажи свежеприобретенного жилья, вчерашний Покупатель сможет предъявить к вычету в качестве расходов исключительно ту сумму, которая указана в договоре. С остального придется платить налог.

Если Вы выступаете на стороне Продавца

Тогда для Вас актуальным становится вопрос, не заинтересуются ли налоговые органы такой сделкой и не произведут ли они Вам доначисление налога.

Внимание налоговых органов к конкретной сделке, конечно же, может быть обусловлено различными факторами, включая огромный массив инструкций и внутренних распоряжений ФНС. При этом в случае, если цена сделки значительно ниже рыночной, и, тем более, ниже кадастровой стоимости объекта, указанной в Государственном кадастре недвижимости, вероятность налоговой проверки значительно возрастает.

Еще один фактор риска – если квартира приобретается на кредитные деньги, а в ЕГРН внесены сведения об ограничениях права собственности в виде залога (в пользу, например, банка). При проведении проверки налоговая может проверить условия кредитного договора или договора ипотеки, после чего определить реальную цену передаваемого объекта недвижимости.

Кроме того, обычно налоговые органы приглашают для опроса и дачи объяснений Покупателя, который, как правило, и предоставляет органам нужную информацию, отражающую реальное положение вещей – например, предварительный договор купли-продажи, соглашение об условиях сделки и т.д.

Многое в данной сфере изменится с 1 января 2016 года. С этой даты вступают в силу изменения, внесенные в Налоговый кодекс РФ Федеральным законом № 382-ФЗ от 29.11.2014г., после чего у «хитрых» Продавцов недвижимости почти не останется шансов.

В соответствии с новыми правилами, при продаже недвижимости, которой лицо владело меньше минимального предельного срока (сейчас это 3 года, но с 1 января 2016 года – это 5 лет, за исключением случаев приобретения права собственности в результате дарения от близкого родственника, наследования, приватизации, ренты), цена объекта в целях расчета НДФЛ не может быть меньше 70 % от его кадастровой стоимости. Таким образом, начиная с 1 января 2016 года, указывать в договоре номинальную цену недвижимости будет нецелесообразно, так как налоговая служба все равно рассчитает налог, ориентируясь минимум на 70 % от цены, указанной в кадастре.

При этом субъектам РФ предоставлено право снижения вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков вышеуказанный минимальный предельный срок владения объектом недвижимости, а также размер процентного коэффициента от кадастровой стоимости объекта для расчета налога.

Учитывая огромное количество нюансов, которые невозможно охватить в рамках данной заметки, если Вы намереваетесь заключить сделку, где цена объекта значительно отличается от рыночной, мы рекомендуем Вам обратиться за квалифицированной юридической помощью, чтобы оценить все потенциальные риски, связанные с подобным решением.

В большинстве случаев грамотное структурирование сделки позволяет законными способами свести размер начисляемых налогов к минимуму. Юристы нашей Компании, специализирующиеся в сфере налогового права, знают, как в каждом конкретном случае уменьшить налоговое бремя при совершении сделки.

Обратиться за помощью / задать вопрос

Источник: http://www.yurbureau.ru/answers/chem_opasna_prodazha_kvartiry_po_zanizhennoy_stoimosti/

Договір

ПУБЛИЧНЫЙ ДОГОВОР (ОФЕРТА) на заказ, приобретение, продажу и доставку товаров

Этот договор между ФОП Нагребельна Зоряна Игоревна, в дальнейшем «Продавец» и пользователем услугами интернет-сайта, в дальнейшем – «Заказчик», является договором поручения на заказ, приобретение и доставку Товаров и определяет основные условия заказа, приобретения и доставки товаров через интернет-сайт http://vseslava-book.com Покупатель, действуя с целью приобретения Товара, принимает условия настоящего договора купли-продажи товаров (далее – Договор) на следующих условиях.

1. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ТЕРМИНОВ 1.1. Публичная оферта (далее – «Оферта») – публичное предложение Продавца, адресованное неопределенному кругу лиц, заключить с Продавцом договор купли-продажи товара дистанционным способом (далее – «Договор») на условиях, содержащихся в настоящей Оферте, включая все Приложения. 1.2. Заказ – решение Заказчика заказать товар и его доставку, оформленное в интернет-магазине и/или поручения на приобретение и доставку товаров. 2. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

2.1. Приведенная ниже информация является официальным предложением (офертой) интернет-магазина www.vseslava-book.com любому физическому лицу (далее – Покупатель) заключить договор купли-продажи товаров. Указанный договор является публичным, т. е. согласно статье 633 Гражданского кодекса Украины его условия одинаковы для всех покупателей.

2.2. Согласно статье 642 Гражданского Кодекса Украины полным и безоговорочным принятием условий данного предложения (оферты), что подтверждает заключение Договора купли-продажи товаров на предложенных ниже условиях, является факт оформления и подтверждения заказа. 2.4. Оформлением Заказа Покупатель подтверждает согласования и безусловное принятие им условий настоящего предложения (оферты). 2.5. Заключая Договор (то есть акцептуя условия настоящего Предложения (Оферты) путем оформления Заказа), Покупатель подтверждает следующее: а) Покупатель целиком и полностью ознакомлен, и согласен с условиями настоящего предложения (оферты); б) он дает разрешение на сбор, обработку и передачу персональных данных на условиях, определенных ниже в Предостережении относительно сбора, обработки и передачи персональных данных разрешение на обработку персональных данных действует в течение всего срока действия Договора, а также в течение неограниченного срока после окончания его действия. Кроме этого, заключением Договора Заказчик подтверждает, что он уведомлен (без дополнительного уведомления) о правах, установленных Законом Украины “О защите персональных данных”, о целях сбора данных, а также о том, что его персональные данные передаются Продавцу с целью возможности выполнения условий настоящего Договора, возможности проведения взаиморасчетов, а также для получения счетов, актов и других документов. Заказчик также соглашается с тем, что Продавец имеет право предоставлять доступ и передавать его персональные данные третьим лицам без каких-либо дополнительных уведомлений Заказчика, не изменяя при этом цель обработки персональных данных. Объем прав Заказчика, как субъекта персональных данных согласно Закону Украины “О защите персональных данных” ему известен и понятен. 3. ЦЕНА ТОВАРА 3.1. Цена на каждую позицию Товара указана на сайте Интернет-магазина. 3.2. Продавец имеет право в одностороннем порядке изменить цену на любую позицию Товара. 3.3. В случае изменения цены на заказанный Товар Продавец обязуется проинформировать Покупателя об изменении цены Товара. 3.4. Покупатель вправе подтвердить либо аннулировать Заказ на приобретение Товара, если цена изменена Продавцом после оформления Заказа. 3.5. Изменение Продавцом цены на оплаченный Покупателем Товар не допускается. 3.6. Продавец указывает стоимость доставки Товара на сайте Интернет-магазина либо сообщает Покупателю при оформлении заказа Оператором. 3.7. Обязательства Покупателя по оплате Товара считаются исполненными с момента поступления Продавцу денежных средств. 3.8. Расчеты между Продавцом и Покупателем за Товар производятся способами, указанными на сайте Интернет-магазина в разделе «Продаж книги». 4. ОФОРМЛЕНИЕ ЗАКАЗА 4.1. Заказ Товара осуществляется Покупателем через сервис сайта Интернет-магазина www.vseslava-book.com 4.2. При покупки на сайте Интернет-магазина Покупатель обязуется предоставить следующую регистрационную информацию: 4.2.1. фамилия, имя, Покупателя или указанного им лица (получателя); 4.2.2. адрес, по которому следует доставить Товар (если доставка до адреса Покупателя); 4.2.3. адрес электронной почты; 4.2.4. контактный телефон. 4.3. Наименование, количество, артикул, цена выбранного Покупателем Товара указываются в корзине Покупателя на сайте Интернет-магазина. 4.4. Если Продавцу необходима дополнительная информация, он вправе запросить ее у Покупателя. В случае не предоставления необходимой информации Покупателем, Продавец не несет ответственности за предоставление качественной услуги Покупателю при покупке товаров интернет-маркете. 4.5. Принятие Покупателем условий настоящей Оферты осуществляется посредством внесения Покупателем соответствующих данных при оформлении Заказа через сайт. После оформления Заказа через сайт данные о Покупателе регистрируются в базе данных Продавца. 4.6. Покупатель несет ответственность за достоверность предоставленной информации при оформлении Заказа. 4.7. Договор купли-продажи дистанционным способом между Продавцом и Покупателем считается заключенным с момента электронного оформления заказа на сервисе сайта интернет-магазина или выдачи Продавцом Покупателю кассового или товарного чека либо иного документа, подтверждающего оплату Товара. 5. ДОСТАВКА И ПЕРЕДАЧА ТОВАРА ПОКУПАТЕЛЮ 5.1. Способы, порядок и сроки доставки товаров указаны на сайте в разделе «Продаж Книги». Порядок и условия доставки заказанного товара. 5.2. Самовывоз товара: 5.2.1. После формирования заявки покупатель может произвести расчет и получить свой товар в любом отделении Новой почты. 5.2.2. Право собственности и риск случайной утраты или повреждения товара переходит к Заказчику или его Представителю с момента получения товара путем и подписания Сторонами товарного чека и/или заказа (и/или поручения на приобретение и доставку товара) на доставку. 5.3. Доставка товара осуществляется с привлечением третьих лиц (перевозчика). 5.4. При получении товара Заказчик должен в присутствии представителя курьера проверить соответствие Товара качественным и количественным характеристикам, (наименование товара, количество, комплектность, срок годности). 5.5. Заказчик или Представитель Заказчика при приемке товара подтверждает своей подписью в товарном чеке и/или заказе на доставку товаров, что не имеет претензий к количеству товара, внешнему виду и комплектности товара. 6. ВОЗВРАТ ТОВАРА 6.1. Заказчик вправе отказаться от неподакцизного товара в любое время до его передачи, а после передачи неподакцизного товара – в порядке и на условиях, определенных Законом Украины «О защите прав потребителей». 6.2. Возвращение неподакцизного товара надлежащего качества возможен в случае, если сохранены его товарный вид, потребительские свойства, а также документ, подтверждающий факт покупки и условия заказа указанного товара. 6.3. Заказчик не вправе отказаться от товара надлежащего качества, имеющего индивидуально-определенные свойства, если указанный товар может быть использован исключительно Потребителем, который его приобрел, (в т.ч. не стандартные, по желанию Заказчика, размеры и прочее). Подтверждением того, что товар имеет индивидуально-определенные свойства, является отличие размеров товара и других характеристик, что указаны в интернет-магазине. 6.4. Возврат товара, в случаях, предусмотренных законом и настоящим Договором, осуществляется в отделениях Новой почты. 6.5. При отказе Покупателя от неподакцизного товара надлежащего качества Продавец возвращает денежные средства в размере стоимости такого Товара, за исключением расходов продавца на доставку товара, который возвращается. 6.6. Возврат суммы, указанной в п.6.5. осуществляется одновременно с возвратом товара. 7. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

7.1. Продавец не несет ответственности за ущерб, причиненный Покупателю вследствие ненадлежащего использования Товаров, предварительно заказанных на Сервисе www.vseslava-book.com и приобретенных у Продавца.

7.2. Продавец не несет ответственности за ненадлежащее, несвоевременное выполнение Заказов и своих обязательств в случае предоставления Покупателем недостоверной или ложной информации. 7.3. Продавец и Покупатель несут ответственность за выполнение своих обязательств в соответствии с действующим законодательством Украины и положениями настоящего Договора. 7.4. Продавец или Покупатель освобождаются от ответственности за полное или частичное неисполнение своих обязательств, если неисполнение является следствием форс-мажорных обстоятельств как: война или военные действия, землетрясение, наводнение, пожар и другие стихийные бедствия, что возникли независимо от воли Продавца и/или Покупателя после заключения настоящего договора. Сторона, которая не может выполнить свои обязательства, незамедлительно уведомляет об этом другую Сторону. АДРЕСА И РЕКИІЗИТЫ ФОП Нагребельна Зоряна Игоревна Адрес: пров. Січневий 1/25, кв.40, м. Київ, 01010 № 5169 3305 1859 7791 р/р 26003053047541 Банк получатель: ПАТ КБ “ПриватБанк” ЄДРПОУ 321842 Выписка из ЕГРПОУ: 3280309924 Плательщик единого налога. Не является плательщиком НДС.

Источник: http://vseslava-book.com/dogovir

Важная информация для покупателей жилья

На что стоит обратить внимание при покупке квартиры

Чаще всего при продаже квартиры обманутым оказывается Покупатель, который может в результате остаться и без квартиры, и без денег.

ВАЖНО! СМУ РАН предупреждает, что безопаснее покупать жилье с помощью привлечения профессиональных юристов или проверенных агентов по недвижимости. Это позволит избежать многих из перечисленных проблем.

В случае приобретения жилья с использованием ипотечного кредита проверку приобретаемого и передаваемого в залог жилого помещения будет осуществлять кредитор, поэтому риски покупатели минимизированы, все документы для совершения сделки купли-продажи также будут готовить сотрудники кредитора. Однако подбор жилого помещения покупатель осуществляет самостоятельно или с привлечением специалистов.

Вне зависимости от привлечения кредитных средств для покупки жилья, до совершения сделки покупателю необходимо обращать внимание на следующие обстоятельства:

– продавец действует через посредника (доверенное лицо), возможность участия продавца при совершении сделки отсутствует (например, посредник не предоставляет контактную информацию продавца, с продавцом невозможно связаться). Желательно отказаться от сделки, которую от имени продавца совершает доверенное лицо.

Исключение могут составлять случаи личного знакомства с продавцом и уверенность в отсутствии у продавца возможности личного присутствия при свершении сделки.

Если подобная уверенность отсутствует, важно помнить, что доверенность может быть в любой момент отозвана доверителем и на момент совершения сделки доверенность будет недействительна. Как правило, доверенности используются для совершения сделок от имени лиц, умерших на момент совершения сделки.

При желании совершить сделку, в которой от имени продавца действует доверенное лицо, необходимо обратиться к нотариусу, удостоверившему доверенность, на основании которой действует посредник, за подтверждением того, что доверенность не отозвана.

Необходимо при совершении сделки вне зависимости от участия посредника (например, риэлтора) установить контакт непосредственно с продавцом и удостовериться в том, что все собственники продаваемого жилого помещения не против совершения сделки. Все расчеты должны осуществляться лично продавцу, а не посреднику, в том числе риэлторской компании;

– продавец просит слишком большой аванс. Как правило, аванс используется при совершении сделок с жилой недвижимостью для подтверждения серьезности намерений сторон к совершению сделки. Сумма аванса в соотношении со стоимостью приобретаемой жилой недвижимости – символическая.

Требование продавца о передаче аванса, составляющего значительную сумму в соотношении со стоимостью жилого помещения, может использоваться вымогателями денежных средств. Исключение составляют случаи, когда продавцу необходимо совершить альтернативную сделку, т.е.

приобрести иное жилое помещение взамен продаваемого и оплатить стоимость приобретаемого жилого помещения в короткий срок. Данные обстоятельства должны быть подтверждены продавцом;

– продавец настаивает на том, чтобы в договоре была указана заниженная стоимость в целях ухода от налогов. Например, если жилое помещение на момент продажи находится в собственности продавца менее 3-х лет.

Важно помнить, что в случае, если по какой-либо причине сделка будет расторгнута или признана недействительной покупатель вправе получить только ту сумму, которая указана в договоре купли-продажи.

Либо в подтверждение получения денежных средств в сумме, не указанной в договоре купли-продажи, продавец должен выдать покупателю расписку;

– продавец пенсионного возраста. Одним из оснований признания сделки недействительной является «порок воли», т.е. отсутствие у участника сделки намерений по ее совершению и понимания значения совершаемых действий. Сделки с лицами преклонного возраста желательно совершать в присутствии нотариуса;

– при приобретении приватизированного жилого помещения желательно установить всех лиц, обладавших правом на приватизацию и узнать, все ли такие лица приняли участие в приватизации;

– необходимо выяснить, состоял ли продавец на момент совершения сделки в зарегистрированном браке и находится ли приобретаемое жилое помещение в общей собственности продавца и его супруга. Если жилое помещение находится в общей собственности супругов-продавцов, то необходимо получение нотариального согласия супруга, не являющегося подписантом договора купли-продажи;

– категория повышенного риска – совершение сделок с недвижимостью, приобретенной продавцом в порядке наследования или дарения.

В случае, если продавцом предоставлено свидетельство о праве собственности, в котором в качестве документов-оснований для регистрации указано свидетельство о праве на наследство или договор дарения, необходимо выяснить все обстоятельства наследства (родственная связь между наследодателем и наследником, число наследников, факт отказов от наследства, число наследников с обязательной долей, наличие завещаний) или обстоятельства дарения;

– Тщательно проверить все предоставленные продавцом документы, удостоверяющие личность продавца, и документы о приобретаемому жилью;

– Убедиться, что жилплощадь свободна, и все жильцы из квартиры выписаны (проверьте, не проживают ли в квартире лица, которые выписаны, временно- находящиеся в командировке, в армии или отбывающие наказание в местах лишения свободы);

– Обратить внимание на адрес той квартиры, которую Вы смотрели и собираетесь покупать;

– Если квартира перепродавалась, необходимо изучение всей цепочки договоров (проверьте наличие в этой цепочке доверенностей, не нарушались ли права несовершеннолетних, недееспособных, убедитесь, что относительно этой квартиры не была ранее совершена сделка, которая может быть признана недействительной);

– Будьте осторожны, если квартира продается слишком дешево, т.е. если цена квартиры ниже средней рыночной стоимости;.

– Никогда не покупайте квартиру, если продавец предъявляет только копии документов, даже нотариально заверенные. Таким образом он может продавать одну квартиру сразу нескольким покупателям;

– При расчетах пользуйтесь расчетным счетом в банке или ячейкой сейфового хранения;

– Проверить полномочия риэлтерской фирмы, а также нотариуса, который оформляет сделку;

– Проверить оплату продавцом коммунальных платежей;

– Подписывая договор купли продажи, убедитесь, что все ваши требования соблюдены, тщательно проверьте все пункты договора, обсудите внесение необходимых, с Вашей точки зрения, корректив;

Обязательно потребуйте справку из БТИ об отсутствии перепланировок или о согласовании проводившейся перепланировки, иначе Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Управление Росреестра)не зарегистрирует Ваше право собственности.

Что считать правоустанавливающими документами на квартиру

Правоустанавливающие документы на квартиру могут быть различными. Все зависит от характера возникновения права собственности и предшествующих операций с ней.

Правоустанавливающими документами являются : 1)договоры (купли-продажи, дарения, ренты, мены, приватизации); 2)свидетельство о праве на наследство, 3)вступившее в законную силу решение суда, 4)акты органов государственной власти или местного самоуправления о передаче недвижимого имущества в собственность физических или юридических лиц и иные.

При этом, свидетельство о государственной регистрации не является правоустанавливающим документом, а лишь подтверждает факт регистрации права в ЕГРП.

Существуют и другие, реже встречающие на практике, документы на квартиру, но и они считаются правоустанавливающими. Скажем, договор обмена доли квартиры на акции или договор купли продажи и ипотеки квартиры.

Не лишним будет воспользоваться советом опытных специалистов, которые рекомендуют внимательнее отнестись к приобретению квартиры, по которой ранее было произведено 10 или более сделок, особенно за короткий срок. Это чревато многими проблемами.

ВАЖНАЯ ИНФОРМАЦИЯ ПО РАЗДЕЛУ

Перед сделкой в обязательном порядке необходимо запросить у собственника (юридического либо физического лица) все документы на квартиру (комнату), которые включают:

Свидетельство о государственной регистрации права (собственности).

ВАЖНО! В графе Существующие ограничения (обременения) права должно значиться «НЕ ЗАРЕГИСТРИРОВАНО» либо «ОТСУТСТВУЮТ». Однако, наличие каких-либо долговых обязательств не означает перевод долга по обязательсвам продавца на покупателя.

Выписку из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Номер объекта собственности в Выписке должен совпадать с номером в Свидетельстве о собственности.

Выписку из домовой книги о лицах, зарегистрированных по месту жительства в приобретаемом жилом помещении.

По условиям ФЦП «Жилище» в приобретаемом жилом помещении к моменту заключения сделки никто не должен быть прописан,

Справку об отсутствии задолженности по оплате коммунальных платежей,

Документы, указанные в Свидетельстве о праве собственности продавца в качестве оснований для регистрации права собственности продавца жилое помещение,

В случае если продавец на момент приобретения права собственности состоял в зарегистрированном браке, договор купли-продажи должен быть подписан обоими супругами либо супруг, на которого оформлено жилое помещение, должен получить нотариальное согласие второго супруга на совершение сделки,

В случае, если собственниками продаваемого жилого помещения являются несовершеннолетние лица либо в жилом помещении зарегистрированы по месту жительства несовершеннолетние лица, находящиеся под опекой или попечительством, т.е. оставшиеся без родительского попечения, необходимо получение согласия органа опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения,

При приобретении жилого помещения у юридического лица необходимо, чтобы договор купли-продажи от имени продавца был подписан либо генеральным директором (лицом, осуществляющим функции единоличного исполнительного органа), либо лицом, действующим от имени продавца по доверенности. Для подтверждения полномочий подписанта договора от имени юридического лица необходимо запросить доверенность или документ, подтверждающий полномочия единоличного исполнительного органа,

Финансово-лицевой счет,

Документы, описывающие объект недвижимости (выдаются БТИ). К таким документам относятся выписки из технического паспорта, поэтажный план, экспликация. Получение таких документов в ряде случаев не является необходимым для целей проведения государственной регистрации перехода права собственности.

О необходимости предоставления таких документов для целей совершения регистрационных действий необходимо предварительно уточнить в территориальном отделе Росреестра. Между тем, указанные документы могут свидетельствовать о наличии в жилом помещении незаконных перепланировок.

Срок действия документов БТИ составляет 1 год.

обязательно нужно требовать расписку продавца в получении всей суммы стоимости продаваемого жилого помещения. Желательно, чтобы такой документ был написан одним из продавцов собственноручно и обязательно подписан всеми продавцами, а если договор совершается в том числе от имени несовершеннолетних лиц – родителями (опекунами/попечителями) от имени несовершеннолетних.

Срок государственной регистрации перехода права собственности составляет 20 календарных дней со дня приема заявления и необходимых документов. В случае, если жилое помещение приобретается с использованием средств ипотечного кредита, срок регистрации перехода права собственности и ипотеки составит 5 рабочих дней. Управлениями Росреестра в регионах могут устанавливаться более короткие сроки.

Для регистрации перехода права собственности необходимо представить в орган по регистрации прав:

а) Подписанный сторонами и прошитый (при наличии нескольких листов) договор купли-продажи жилого помещения (число экземпляров – по числу участников сделки + 1 для органа по регистрации прав),

б) документ, удостоверяющий личность каждого участника сделки (оригинал – предъявляется лицу, осуществляющему прием документов, и копия),

в) нотариальная копия доверенности в случае, если от имени участника сделки документы для регистрации представляются доверенным лицом, а также оригинал документа, удостоверяющего личность доверенного лица для предъявления,

г) документ об оплате государственной пошлины за регистрацию,

д) документы, описывающие объект недвижимости (выдаются БТИ) в случае необходимости (см. выше), такие документы действительны в течение года

е) свидетельство о браке продавцов и/или покупателей (оригинал и копия), а также нотариальное согласие супруга (в случае если продаваемое жилое помещение находится в общей совместной собственности продавцов-супругов, но сделка совершается только одним из супругов-собственников ),

з) согласие органов опеки и попечительства в случае, если собственниками продаваемого жилого помещения являются несовершеннолетние лица,

и) акт передачи жилого помещения (при необходимости, в ряде регионов предоставление такого акта для регистрации не требуется),

и) свидетельство о рождении несовершеннолетних собственников продаваемого жилого помещения (оригинал и копия),

к) иные документы (в зависимости от особенностей той или иной сделки), о необходимости предоставления которых можно предварительно уточнить в территориальном отделе органа по регистрации прав.

При этом

Совершение всех перечисленных действий, помимо владельца жилищного сертификата, возможно доверенным лицом на основании нотариально заверенной доверенности, в которой должно быть зафиксировано, осуществление каких действий доверяет ему доверитель (сдачу сертификата в банк, оформление договора с банком, заключение сделки и т.д.). Управление Росреестра не вправе отказать в регистрации сделки ввиду неправильного оформления документов. В этом случае документы возвращаются на доработку и сдаются снова.

С момента внесения записи о сделки в ЕГРП покупатель становиться собственником.

Источник: http://www.yras.ru/news/429-zhil-important

Какую цену указать в договоре при продаже

При оформлении договора купли-продажи у продавца возникает много вопросов, которые касаются цены автомобиля в договоре: какую сумму вписывать, какой налог придется заплатить, какие риски существуют при занижении цены и т.д. В этой статье Automama рассказывает об актуальных правилах налогообложения при продаже, о вариантах указания цен и дает рекомендации, как решить все вопросы быстро и законно.

Почему продавцы занижают цену

В 2016 году Drom.ru провел опрос, согласно которому у 57% респондентов в договоре купли-продажи (ДКП) указана реальная цена нового автомобиля или машины с пробегом.

У других 42% респондентов указана цена 10 000 рублей и более, но меньше реальной стоимости.

причина, по которой участники сделки указывают заниженную стоимость в договоре купли-продажи, состоит в том, что продавец не хочет платить подоходный налог (НДФЛ).

Налог платить не нужно только в трех случаях:

• если срок владения автомобилем составляет более трех лет;

• если сумма продажи ниже суммы покупки;

• если стоимость автомобиля не превышает 250 тысяч рублей (это сумма стандартного налогового вычета при продаже).

В остальных случаях в соответствии с главой 23 Налогового кодекса РФ сумма подоходного налога составляет 13% налоговой базы. Рассчитать налог необходимо самостоятельно, а после подать декларацию 3-НДФЛ и оплатить (подробная инструкция есть на официальном сайте Федеральной налоговой службы).

Помните, что она должна быть представлена, если проданный автомобиль находился в собственности менее трех лет. Декларация нужна в любом случае, даже если обязанности по уплате налога не возникает.

Рассчитать налог можно двумя способами:

• с использованием цены при покупке авто: (цена продажи — цена покупки) × 13%;

Например, при продаже автомобиля за 500 000 рублей, который был приобретен за 300 000 рублей, налог составит 26 000 рублей (200 тысяч рублей × 13%).

• с использованием налогового вычета: (цена продажи — налоговый вычет 250 000 рублей) × 13%;

Например, при продаже автомобиля за 500 000 рублей, который был приобретен дешевле 250 000 рублей,налог составит 32 500 рублей (250 000 рублей × 13%).

В основном занижением цены в ДКП занимаются перекупщики, так как с большого оборота придется заплатить существенную сумму в бюджет. Но бывает и так, что сам покупатель настаивает на занижении стоимости, чтобы покупка не привлекала внимание налоговых органов: автомобиль дорогой, а официальный доход приобрести подобное ТС не позволяет.

Варианты указания цены

Существует три варианта оформления ДКП с указанием разной цены. Только один является наиболее правильным с точки зрения Налогового кодекса РФ и безопасным, остальные могут создать проблемы и продавцу, и покупателю. Рассмотрим их подробнее, выявим основные риски и расскажем о способах расчета в зависимости от указанной в договоре стоимости.

Вариант 1. ДКП с минимальной ценой

«Серый», но распространенный вариант. Еще несколько лет назад было массово принято в договоре купли-продажи указывать 10 000 рублей. Сегодня эта цифра может достигать 250 000 рублей, так как равняется налоговому вычету. Подобная цепочка может тянуться от продавца к продавцу долгое время. Таким способом в большинстве случаев пользуются физические лица и перекупщики.

Основные риски:

1. Продавцу сложно найти покупателя, который согласится подписать договор с минимальной ценой. Во-первых, если покупатель решит продать данный автомобиль менее чем через три года после покупки, то уже сам будет вынужден заплатить повышенный налог в бюджет.

Во-вторых, в случае если у машины обнаружатся серьезные проблемы (арест, залог, ограничения на регистрационные действия, значительные повреждения, перебитые номера) и придется обращаться в суд, покупатель не сможет предъявить иск на полную сумму.

Обратно он сможет получить только сумму, указанную в ДКП.

В некоторых случаях у продавца теоретически могут возникнуть проблемы с налоговой, так как он нарушает закон, согласно статье 122 НК РФ «Неуплата или неполная уплата сумм налога (сбора, страховых взносов)». Если получится доказать, что продавец занизил цену без умысла, штраф составит 20% от неуплаченной суммы налога. И 40% — если есть доказательства об умышленном уклонении от уплаты налогов.

Расчет с продавцом обычно происходит с помощью наличных денежных средств, что крайне небезопасно: вас могут ограбить или расплатиться поддельными купюрами.

Вариант 2. ДКП с неполной ценой и договор на допоборудование

Следующий вариант является более цивилизованным по отношению к покупателю, но все еще не совсем «белым» по отношению к государству.

Продавец составляет обычный договор купли-продажи, в котором указывает заниженную стоимость авто, и договор на дополнительное оборудование, в котором указывает оставшуюся сумму.

Так как договор на дополнительное оборудование фактически нигде не фигурирует и не предоставляется в налоговую инспекцию, продавец может написать что угодно — от оказания услуг по подбору ТС до установки в автомобиль сигнализации. Таким способом в большинстве случаев пользуются «серые» автосалоны.

Основные риски:

1. Если возникла необходимость вернуть автомобиль продавцу, возврат денежных средств по договору на допоборудование маловероятен, так как договор фиктивный, а сам продавец, скорее всего, вовлечен в незаконные схемы по обналичиванию денежных средств.

Как и в случае с указанием минимальной цены, теоретически сделку могут признать недействительной. Если налоговая инспекция постарается, то может также подвести сделку под ст. 122 НК РФ.

Совершая такую сделку, продавец в большинстве случаев получает все деньги наличными. Либо может договориться перевести сумму, указанную в ДКП, на расчетный счет, а оставшуюся «серую» часть забрать наличными.

Вариант 3. Договор с полной ценой

Это самый прозрачный вариант, при котором продавец делает все по закону и у него не возникнет дальнейших проблем с налоговой. Покупатель, в свою очередь, может «спать спокойно» и не волноваться о том, какую цену указывать в случае скорой продажи машины.

Основной недостаток в том, что продавцу, который ранее приобрел авто по заниженной цене и владел им менее трех лет, придется подать декларацию 3-НДФЛ и заплатить налог с налоговой базы.

Что касается передачи денежных средств, то это единственный вариант оформления сделки, при котором продавец может получить всю сумму на расчетный счет или на банковскую карту. Это наиболее безопасная форма сделки.

Кроме того, операция по безналичному переводу автоматически фиксируется банком и является дополнительной страховкой при возникновении споров между участниками сделки купли-продажи.

Обо всех особенностях безналичных расчетов Automama рассказывала в своем блоге.