Важная информация для покупателей жилья

На что стоит обратить внимание при покупке квартиры

Чаще всего при продаже квартиры обманутым оказывается Покупатель, который может в результате остаться и без квартиры, и без денег.

ВАЖНО! СМУ РАН предупреждает, что безопаснее покупать жилье с помощью привлечения профессиональных юристов или проверенных агентов по недвижимости. Это позволит избежать многих из перечисленных проблем.

В случае приобретения жилья с использованием ипотечного кредита проверку приобретаемого и передаваемого в залог жилого помещения будет осуществлять кредитор, поэтому риски покупатели минимизированы, все документы для совершения сделки купли-продажи также будут готовить сотрудники кредитора. Однако подбор жилого помещения покупатель осуществляет самостоятельно или с привлечением специалистов.

Вне зависимости от привлечения кредитных средств для покупки жилья, до совершения сделки покупателю необходимо обращать внимание на следующие обстоятельства:

– продавец действует через посредника (доверенное лицо), возможность участия продавца при совершении сделки отсутствует (например, посредник не предоставляет контактную информацию продавца, с продавцом невозможно связаться). Желательно отказаться от сделки, которую от имени продавца совершает доверенное лицо.

Исключение могут составлять случаи личного знакомства с продавцом и уверенность в отсутствии у продавца возможности личного присутствия при свершении сделки.

Если подобная уверенность отсутствует, важно помнить, что доверенность может быть в любой момент отозвана доверителем и на момент совершения сделки доверенность будет недействительна. Как правило, доверенности используются для совершения сделок от имени лиц, умерших на момент совершения сделки.

При желании совершить сделку, в которой от имени продавца действует доверенное лицо, необходимо обратиться к нотариусу, удостоверившему доверенность, на основании которой действует посредник, за подтверждением того, что доверенность не отозвана.

Необходимо при совершении сделки вне зависимости от участия посредника (например, риэлтора) установить контакт непосредственно с продавцом и удостовериться в том, что все собственники продаваемого жилого помещения не против совершения сделки. Все расчеты должны осуществляться лично продавцу, а не посреднику, в том числе риэлторской компании;

– продавец просит слишком большой аванс. Как правило, аванс используется при совершении сделок с жилой недвижимостью для подтверждения серьезности намерений сторон к совершению сделки. Сумма аванса в соотношении со стоимостью приобретаемой жилой недвижимости – символическая.

Требование продавца о передаче аванса, составляющего значительную сумму в соотношении со стоимостью жилого помещения, может использоваться вымогателями денежных средств. Исключение составляют случаи, когда продавцу необходимо совершить альтернативную сделку, т.е.

приобрести иное жилое помещение взамен продаваемого и оплатить стоимость приобретаемого жилого помещения в короткий срок. Данные обстоятельства должны быть подтверждены продавцом;

– продавец настаивает на том, чтобы в договоре была указана заниженная стоимость в целях ухода от налогов. Например, если жилое помещение на момент продажи находится в собственности продавца менее 3-х лет.

Важно помнить, что в случае, если по какой-либо причине сделка будет расторгнута или признана недействительной покупатель вправе получить только ту сумму, которая указана в договоре купли-продажи.

Либо в подтверждение получения денежных средств в сумме, не указанной в договоре купли-продажи, продавец должен выдать покупателю расписку;

– продавец пенсионного возраста. Одним из оснований признания сделки недействительной является «порок воли», т.е. отсутствие у участника сделки намерений по ее совершению и понимания значения совершаемых действий. Сделки с лицами преклонного возраста желательно совершать в присутствии нотариуса;

– при приобретении приватизированного жилого помещения желательно установить всех лиц, обладавших правом на приватизацию и узнать, все ли такие лица приняли участие в приватизации;

– необходимо выяснить, состоял ли продавец на момент совершения сделки в зарегистрированном браке и находится ли приобретаемое жилое помещение в общей собственности продавца и его супруга. Если жилое помещение находится в общей собственности супругов-продавцов, то необходимо получение нотариального согласия супруга, не являющегося подписантом договора купли-продажи;

– категория повышенного риска – совершение сделок с недвижимостью, приобретенной продавцом в порядке наследования или дарения.

В случае, если продавцом предоставлено свидетельство о праве собственности, в котором в качестве документов-оснований для регистрации указано свидетельство о праве на наследство или договор дарения, необходимо выяснить все обстоятельства наследства (родственная связь между наследодателем и наследником, число наследников, факт отказов от наследства, число наследников с обязательной долей, наличие завещаний) или обстоятельства дарения;

– Тщательно проверить все предоставленные продавцом документы, удостоверяющие личность продавца, и документы о приобретаемому жилью;

– Убедиться, что жилплощадь свободна, и все жильцы из квартиры выписаны (проверьте, не проживают ли в квартире лица, которые выписаны, временно- находящиеся в командировке, в армии или отбывающие наказание в местах лишения свободы);

– Обратить внимание на адрес той квартиры, которую Вы смотрели и собираетесь покупать;

– Если квартира перепродавалась, необходимо изучение всей цепочки договоров (проверьте наличие в этой цепочке доверенностей, не нарушались ли права несовершеннолетних, недееспособных, убедитесь, что относительно этой квартиры не была ранее совершена сделка, которая может быть признана недействительной);

– Будьте осторожны, если квартира продается слишком дешево, т.е. если цена квартиры ниже средней рыночной стоимости;.

– Никогда не покупайте квартиру, если продавец предъявляет только копии документов, даже нотариально заверенные. Таким образом он может продавать одну квартиру сразу нескольким покупателям;

– При расчетах пользуйтесь расчетным счетом в банке или ячейкой сейфового хранения;

– Проверить полномочия риэлтерской фирмы, а также нотариуса, который оформляет сделку;

– Проверить оплату продавцом коммунальных платежей;

– Подписывая договор купли продажи, убедитесь, что все ваши требования соблюдены, тщательно проверьте все пункты договора, обсудите внесение необходимых, с Вашей точки зрения, корректив;

Обязательно потребуйте справку из БТИ об отсутствии перепланировок или о согласовании проводившейся перепланировки, иначе Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Управление Росреестра)не зарегистрирует Ваше право собственности.

Что считать правоустанавливающими документами на квартиру

Правоустанавливающие документы на квартиру могут быть различными. Все зависит от характера возникновения права собственности и предшествующих операций с ней.

Правоустанавливающими документами являются : 1)договоры (купли-продажи, дарения, ренты, мены, приватизации); 2)свидетельство о праве на наследство, 3)вступившее в законную силу решение суда, 4)акты органов государственной власти или местного самоуправления о передаче недвижимого имущества в собственность физических или юридических лиц и иные.

При этом, свидетельство о государственной регистрации не является правоустанавливающим документом, а лишь подтверждает факт регистрации права в ЕГРП.

Существуют и другие, реже встречающие на практике, документы на квартиру, но и они считаются правоустанавливающими. Скажем, договор обмена доли квартиры на акции или договор купли продажи и ипотеки квартиры.

Не лишним будет воспользоваться советом опытных специалистов, которые рекомендуют внимательнее отнестись к приобретению квартиры, по которой ранее было произведено 10 или более сделок, особенно за короткий срок. Это чревато многими проблемами.

ВАЖНАЯ ИНФОРМАЦИЯ ПО РАЗДЕЛУ

Перед сделкой в обязательном порядке необходимо запросить у собственника (юридического либо физического лица) все документы на квартиру (комнату), которые включают:

Свидетельство о государственной регистрации права (собственности).

ВАЖНО! В графе Существующие ограничения (обременения) права должно значиться «НЕ ЗАРЕГИСТРИРОВАНО» либо «ОТСУТСТВУЮТ». Однако, наличие каких-либо долговых обязательств не означает перевод долга по обязательсвам продавца на покупателя.

Выписку из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Номер объекта собственности в Выписке должен совпадать с номером в Свидетельстве о собственности.

Выписку из домовой книги о лицах, зарегистрированных по месту жительства в приобретаемом жилом помещении.

По условиям ФЦП «Жилище» в приобретаемом жилом помещении к моменту заключения сделки никто не должен быть прописан,

Справку об отсутствии задолженности по оплате коммунальных платежей,

Документы, указанные в Свидетельстве о праве собственности продавца в качестве оснований для регистрации права собственности продавца жилое помещение,

В случае если продавец на момент приобретения права собственности состоял в зарегистрированном браке, договор купли-продажи должен быть подписан обоими супругами либо супруг, на которого оформлено жилое помещение, должен получить нотариальное согласие второго супруга на совершение сделки,

В случае, если собственниками продаваемого жилого помещения являются несовершеннолетние лица либо в жилом помещении зарегистрированы по месту жительства несовершеннолетние лица, находящиеся под опекой или попечительством, т.е. оставшиеся без родительского попечения, необходимо получение согласия органа опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения,

При приобретении жилого помещения у юридического лица необходимо, чтобы договор купли-продажи от имени продавца был подписан либо генеральным директором (лицом, осуществляющим функции единоличного исполнительного органа), либо лицом, действующим от имени продавца по доверенности. Для подтверждения полномочий подписанта договора от имени юридического лица необходимо запросить доверенность или документ, подтверждающий полномочия единоличного исполнительного органа,

Финансово-лицевой счет,

Документы, описывающие объект недвижимости (выдаются БТИ). К таким документам относятся выписки из технического паспорта, поэтажный план, экспликация. Получение таких документов в ряде случаев не является необходимым для целей проведения государственной регистрации перехода права собственности.

О необходимости предоставления таких документов для целей совершения регистрационных действий необходимо предварительно уточнить в территориальном отделе Росреестра. Между тем, указанные документы могут свидетельствовать о наличии в жилом помещении незаконных перепланировок.

Срок действия документов БТИ составляет 1 год.

обязательно нужно требовать расписку продавца в получении всей суммы стоимости продаваемого жилого помещения. Желательно, чтобы такой документ был написан одним из продавцов собственноручно и обязательно подписан всеми продавцами, а если договор совершается в том числе от имени несовершеннолетних лиц – родителями (опекунами/попечителями) от имени несовершеннолетних.

Срок государственной регистрации перехода права собственности составляет 20 календарных дней со дня приема заявления и необходимых документов. В случае, если жилое помещение приобретается с использованием средств ипотечного кредита, срок регистрации перехода права собственности и ипотеки составит 5 рабочих дней. Управлениями Росреестра в регионах могут устанавливаться более короткие сроки.

Для регистрации перехода права собственности необходимо представить в орган по регистрации прав:

а) Подписанный сторонами и прошитый (при наличии нескольких листов) договор купли-продажи жилого помещения (число экземпляров – по числу участников сделки + 1 для органа по регистрации прав),

б) документ, удостоверяющий личность каждого участника сделки (оригинал – предъявляется лицу, осуществляющему прием документов, и копия),

в) нотариальная копия доверенности в случае, если от имени участника сделки документы для регистрации представляются доверенным лицом, а также оригинал документа, удостоверяющего личность доверенного лица для предъявления,

г) документ об оплате государственной пошлины за регистрацию,

д) документы, описывающие объект недвижимости (выдаются БТИ) в случае необходимости (см. выше), такие документы действительны в течение года

е) свидетельство о браке продавцов и/или покупателей (оригинал и копия), а также нотариальное согласие супруга (в случае если продаваемое жилое помещение находится в общей совместной собственности продавцов-супругов, но сделка совершается только одним из супругов-собственников ),

з) согласие органов опеки и попечительства в случае, если собственниками продаваемого жилого помещения являются несовершеннолетние лица,

и) акт передачи жилого помещения (при необходимости, в ряде регионов предоставление такого акта для регистрации не требуется),

и) свидетельство о рождении несовершеннолетних собственников продаваемого жилого помещения (оригинал и копия),

к) иные документы (в зависимости от особенностей той или иной сделки), о необходимости предоставления которых можно предварительно уточнить в территориальном отделе органа по регистрации прав.

При этом

Совершение всех перечисленных действий, помимо владельца жилищного сертификата, возможно доверенным лицом на основании нотариально заверенной доверенности, в которой должно быть зафиксировано, осуществление каких действий доверяет ему доверитель (сдачу сертификата в банк, оформление договора с банком, заключение сделки и т.д.). Управление Росреестра не вправе отказать в регистрации сделки ввиду неправильного оформления документов. В этом случае документы возвращаются на доработку и сдаются снова.

С момента внесения записи о сделки в ЕГРП покупатель становиться собственником.

Источник: http://www.yras.ru/news/429-zhil-important

Ошибка в договоре купли продажи квартиры после регистрации

/ Купля-продажа квартиры / Вторичное и новое жилье / Ошибки в договоре купли продажи квартиры после регистрации

Просмотров 130

Правоспособность любой имущественной сделки определяется составлением гражданско-правового соглашения (ст. 425 РФ). Что касается операций с квартирами и другой недвижимостью, то все условия прописываются в договоре купли-продажи (ДКП) (ст. 432 ГК РФ).

Юридическая сила документа наступает после регистрации в Росреестре (ст. 131 ГК РФ).

Но нередко в уже оформленном ДКП фиксируются различные ошибки, которые могут послужить основанием для расторжения соглашения или стать препятствием для последующего отчуждения недвижимости.

Возможные ошибки

Все неточности, которые встречаются в ДКП можно назвать случайными или злонамеренными. Во втором случае они совершаются в корыстных целях недобросовестными участниками сделки.

Наиболее распространенные ошибки:

• Неверное указание анкетных и паспортных данных продавца и покупателя – опечатки в персональной информации могут стать основанием для оспаривания сделки. Получается, что договор заключался иным гражданином, а не собственником или сторонним лицом, а не фактическим покупателем.
• Неправильное отображение данных об объекте недвижимости – адреса квартиры, площади, количества комнат и т.д.
• Указание заниженной цены на жилплощадь – как правило, намеренная ошибка, которая используется для снижения суммы или неуплаты налогов в целом. В итоге продавец может получить меньшую сумму, чем реально стоит жилплощадь.
• Отсутствие сведений о лицах, которые имеют право пользоваться квартирой даже после ее продажи – речь, прежде всего, идет о гражданах, отказавшихся принимать участие в приватизации в пользу других, но имеющих право на постоянное проживание.
• Включение в содержание шаблонных условий, которые стороны не намерены выполнять или не включение важных нюансов сделки.Например, стороны договорились о сроках освобождения квартиры устно, а в соглашение включили стандартное условие о том, что жилплощадь на момент продажи пустует. В таких случаях требовать освобождения проблематично даже через суд. Другая ситуация, когда стороны договорились о рассрочке платежа, притом, что квартира не будет находиться в залоге у продавца, а после регистрации сделки возникли проблемы с выплатой задолженности.

• Включение в документ условий, которые противоречат действующему законодательству.
• Подписание соглашения неуполномоченным лицом – документ подписан лицом по доверенности, в которой не указано право на совершение подобных действий.
• Несоблюдение условий о преимущественном праве покупки – например, доли в общей жилплощади со стороны другого совладельца.

Последствия

Негативные последствия после регистрации ДКП возникают, как при неосознанных ошибках, так и при злонамеренных и сводятся к оспариванию сделки, потери права собственности или невозможности дальнейшего отчуждения имущества. В первом случае оспаривание законности операций происходит нечасто, кроме ситуаций, когда после регистрации появляются неучтенные наследники или скрытые собственники, о которых мог не знать даже продавец.

Во втором случае риск оспаривания ДКП более высокий. В результате судебного иска от заинтересованной стороны и при наличии достаточных оснований зарегистрированный договор может быть признан недействительным или ничтожным (ст. 166, 167 ГК РФ). В этом случае новый владелец теряет право собственности на купленную квартиру.

Инициируют оспаривание продавцы или другие заинтересованные лица. Например, совладельцы жилплощади, неучтенные наследники, органы опеки, если договор заключался с участием несовершеннолетних или недееспособных лиц и т.д. Кроме этого договор может быть расторгнут в рамках ст.

450 ГК РФ, если одна из сторон не выполнила условия, прописанные в соглашении, или выполнила их ненадлежащим образом.

Если условия сделки не оспариваются, но в ДКП есть неточности или опечатки (например, указаны неправильные анкетные данные покупателя), то проблемы могут возникнуть у нового владельца, если он решит продать квартиру в дальнейшем. Сотрудники Росреестра вправе отказать в регистрации следующего перехода права собственности.

Не может служить основанием расторжения договора техническая ошибка, допущенная при составлении, если она не стала причиной нарушения интересов одной из сторон.

Как не допустить ошибок

Для избегания опечаток и неточностей, перед подписанием в документе нужно несколько раз перепроверить:

• все условия;
• стоимость квартиры и ее параметры;
• способ расчета и момент получения денежных средств;
• заверения продавца об отсутствии обременений;
• правильность написания персональных и анкетных данных сторон;
• согласие супруга/супруги на отчуждение имущества

Существенное условие сделки – цена недвижимости. Если она не указана, то договор считается незаключенным (ст. 555 ГК РФ). Стоимость определяется участвующими сторонами. В документе может прописываться как рыночная, так и кадастровая цена.

Кроме этого, при малейшем подозрении о праве на недвижимость со стороны третьих лиц или при наличии прописанного несовершеннолетнего в квартире, ДКП не следует подписывать, пока продавец не предоставит бумаги, подтверждающие, что он единственный собственник или до момента снятия с регистрации всех зарегистрированных граждан.

Чтобы не стать жертвой мошенничества вам нужно проверять юридическую чистоту каждой стадии купли-продажи недвижимости, включая подготовку и оформление ДКП и других документов, необходимых для регистрации перехода права собственности.

Для возможности оспаривания содержания договора, необходимо заранее выписать и сохранить паспортные данные предыдущего собственника или его доверенного лица.

Судебные иски принимаются только в том случае, если истцу известны ФИО и адрес регистрации ответчика.

Как исправить

Исправить технические и некоторые незлонамеренные ошибки, допущенные в зарегистрированном ДКП можно посредством составления дополнительного соглашения.

Что это за документ

Дополнительный договор — это документ, который подготавливается сторонами сделки для внесения изменений в основной ДКП, зарегистрированный в Росреестре.

Используется для:

• закрепления новых условий и внесения дополнений;
• изменения положений, отраженных в ДКП;
• аннулирования условий, внесенных в ДКП;
• отмены действия документа полностью.

Сторонами могут быть покупатель, продавец или их законные представители.

Если вы обнаружили ошибку в основном договоре, которая влияет на смысл и содержание сделки, то вполне законно исправить ее через дополнительное соглашение. Укажите, что его действие распространяется на отношения сторон, возникшие с момента оформления операции, и тогда ошибка будет полностью исправлена.

Как правильно оформить

Перед составлением документа нужно оговорить с другой стороной, какие условия, и с какого времени будут изменены:

• с момента заключения новых условий;
• с момента заключения соглашение или другого момента — можно распространить действие новых условий назад во времени.

Инициатору важно определить, какой вариант для него более выгодный.

Например, если покупатель затягивает с оплатой, то при определении новых условий ему выгоднее, чтобы они действовали с момента заключения сделки – так риск выплаты неустойки минимальный.

Дополнительное соглашение составляется в простой письменной форме и подписывается участвующими сторонами. Если основной ДКП заверялся у нотариуса, то изменения также подлежат нотариальному заверению (ст.163 ГК РФ).

должно содержать следующую информацию:

1. Наименование – «Дополнительное соглашение к договору №___ от ____ г.
2. Дату и место составления.
3. Сведения об участниках.
4. Указание пунктов или данных, которые следует изменить в ДКП.
5. Указание, с какого момента начинают действовать изменения.
6. Подписи сторон.

При необходимости, с помощью допсоглашения можно не только исправлять ошибки и изменять пункты, но и добавлять новые или исключать ненужные. Переписывать старую редакцию не обязательно. Достаточно сослаться на номер пункта в ДКП.

Если вы не уверены в собственных силах или при сомнениях в надежности другой стороны, доверьте составление документа юристу.

Нужна ли регистрация

Если сделка купли-продажи недвижимости прошла регистрацию, а в дополнительном соглашении отсутствуют положения, влияющие на наличие и объем права собственности, то его можно не регистрировать.

В остальных случаях договор вместе с прилагаемыми бумагами передается в Росреестр. Какие именно потребуются документы, зависит от конкретной ситуации.

Например, если неточности в адресе квартиры, нужно предоставить справку из БТИ. При опечатках в паспортных данных – копии страниц гражданского паспорта. В случае изменения способа оплаты, связанного с оформлением ипотеки – справку из банка о выдаче кредита и экземпляр кредитного договора.

Если дополнительное соглашение составлено для изменения стоимости квартиры, указанной в ДКП, то прилагать дополнительные бумаги не нужно, но регистрация изменений также обязательная.

Срок действия

Документ составляется в двух экземплярах, а при передаче в Росреестр – в трех. Допускается и нотариальное заверение. Юридическая сила наступает после подписания или регистрации.

Дополнительное соглашение обладает правоустанавливающей силой, как и основное. Действует в течение всего срока, предусмотренного для ДКП и вместе с ним. Т.е. юр.

сила утрачивается после перехода права собственности на жилплощадь другому владельцу.

Ошибки в свидетельстве о регистрации права собственности

Если техническая ошибка в ДКП не была замечена в процессе регистрации сделки, и Росреестр выдал свидетельство, в котором продублированы неверные данные, то заинтересованная сторона может обратиться с заявлением в регистрационный орган для исправления неточностей и получения нового документа.

Заявление подается в простой письменной форме, с указанием анкетных данных заявителя, номера свидетельства о регистрации и ДКП, а также другой необходимой информации.

Обращение рассматривается в течение трех дней, после чего вносятся соответствующие изменения, о чем уведомляются заинтересованные стороны.

Исправления допускаются, если такие действия не влекут за собой возникновение, прекращение или переход зарегистрированного права на недвижимость (ст. 61 ФЗ-218).

Нередко договоры купли-продажи квартир составляются с ошибками. Некоторые из них не имеют юридического значения. Другие противоречат закону и могут нарушить права третьих лиц. В таких случаях законность оформления сделки можно оспорить через суд.

Спросите у наших юристов, что делать, если вы обнаружили неточность в ДКП? Как правильно составить дополнительный договор, и в каких случаях его наличие обязательно? Развернутые ответы на указанные и другие вопросы вы получите совершенно бесплатно.

Источник: http://law-divorce.ru/oshibki-v-dogovore-kupli-prodazhi-kvartiry-posle-registratsii/

Нотариус ошибся в договоре | Гордон и Партнеры

Если вопрос касается сделок с недвижимостью, отвечать на вопрос:  что делать, если нотариус ошибся в договоре, или как исправить ошибку нотариуса в договоре сложно.

Причина – действия в конкретной ситуации будут зависеть от ряда обстоятельств: вида договора, вида конкретной ошибки в договоре, но больше всего, от момента времени, когда обнаружена ошибка.

 Проблема в том, что с 2013 года практически все сделки с недвижимостью в России не требуют государственной регистрации и договор считается заключенным с момента его подписания сторонами. Это правило касается и нотариальных договоров – такой договор считается заключенным с момента его подписания сторонами и удостоверения нотариусом.

Регулярно задают вопрос: договор через нотариуса, что это гарантирует.  Предоставляя юридическое сопровождение сделок с недвижимостью на протяжении 15 лет и регулярно участвуя в судах по оспариванию сделок, можем уверенно ответить: ничего не гарантирует. Скорее напротив, заверенная нотариусом сделка содержит больше подводных камней.

Дело в том, что нотариусы не совершают полную юридическую проверку квартиры от момента создания дома, как это получают клиенты адвокатов, юристов и риелторов. Нотариус ограничивается сведениями из реестра недвижимости на момент совершения удостоверяемой сделки, и в лучшем случае — переходы права.

Вопросы, касательно а что там было раньше с квартирой, кто пользовался, куда и почему выбыл, мы от нотариусов не слышали.

Так же нотариальная сделка не гарантирует ее участников от ошибок. Причем, нужно ясно себе представлять, что составление и подписание договора купли-продажи, дарения, ренты и т.д. это всего лишь малая часть от сделки, ее этап. И этот этап должен учитывать все остальные этапы. Это означает, что в условиях договора должны быть вписаны условия проведения конкретной сделки.

Нотариус никогда сам не проводит сделку, по этому нотариус не обязан знать все детали сделки, но сделку проводят ее стороны и именно они обязаны внести в договор все условия, которые они будут исполнять.

Неверное изложение или отсутствие в договоре каких-то условий — это то же ошибка, которая приведет в последствии к спорам, а при судебном разбирательстве — к невозможности доказать условия сделки.

Последствия ошибок в нотариальном договоре

В лучшем случае ошибки в нотариальном договоре приводят к отказу в гос регистрации права покупателя на недвижимость и к отказу банка в доступе продавца к деньгам (к ячейке или к аккредитиву). Вместе с тем, это позволяет сторонам оперативно исправить допущенные ошибки.

В случае «пропуска» ошибок нотариального договора, а в настоящее время вероятность этого практически 100%, поскольку нотариальные договоры не проходят юридическую экспертизу Росреестра, ошибки будут выявлены после гос регистрации прав, например при получении денег в банке, или спустя годы при последующих сделках. Тогда исправить ошибки придется через суд. Росреестр в таких ситуациях обычно отказывает во внесении изменений в реестр недвижимости оформленные соглашением сторон договора, и требует соответствующего судебного решения. Кроме того, попробуйте спустя время найти продавца.

Кто хоть раз обращался к нотариусам знает, как сложно бывает внести изменения в составленный нотариусом документ. Обосновать необходимость и законность изменений договора, дополнить договор сможет квалифицированный адвокат по недвижимости или юрист. Причем необходимо это делать заблаговременно.

Ни кто, и нотариусы не застрахованы от обычных ошибок опечаток, описок, неправильных реквизитов паспортов, адресов недвижимости, опечатках в фамилиях именах и отчествах сторон договора.

Можно существенно снизить вероятность ошибок, если соблюдать технологию проведения сделок с недвижимостью.

По этому, мы всем рекомендуем, пользоваться юридическим сопровождением сделок с недвижимостью, даже если участник сделки – юрист с высшим образованием и большим стажем и сделку будет удостоверять нотариус.

Анализируя посещения нашего сайта и обращения на консультации мы выявили такую закономерность, с 2015 года резко выросло количество обращений как исправить ошибку в нотариальном договоре. 

Дело в с том, что со второй половины 2015 года ошибки нотариусов в договорах стали появляться очень часто.

Причина – пошел поток нотариальных сделок с недвижимостью, поскольку по закону стали обязательными для нотариального удостоверения ряд  договоров  с недвижимостью: договоры купли продажи долей в жилой недвижимости, договоры дарения долей, а так же  договоры купли продажи недвижимости, принадлежащей несовершеннолетним и недвижимости принадлежащей лицам, ограниченным в дееспособности.

Виды ошибок в нотариальных договорах

Удивительно, но ошибки в нотариальных договорах с недвижимостью  встречаются часто и самые разные:

1. Ошибки в фамилии, имени, отчестве сторон договора;
2. Неверные или не полные паспортные данные;
3. Неверные сведения о документах на недвижимость продавца
4. Полное или частичное отсутствие адреса недвижимости, или не верный адрес и т.д.;
5. Отсутствие полное или частичное кадастрового  номера объекта недвижимости, или указывают не верный кадастровый номер;
6. указывают не верно технические характеристики недвижимости: площадь помещения, количество комнат, этаж и т.д.
7. указывают неправильную цену недвижимости, иногда полностью забывают ее указать и т.д.;

Характер ошибок оказывает самое непосредственное влияние на дальнейшее исполнение договора.  Например, для договора купли продажи квартиры, дома и т.д.

, а так же для дарения ошибки, перечисленные выше в пунктах 4,5, 6 – означают, что стороны не согласовали условия об объекте недвижимости.

В этом случае Гражданский кодекс РФ однозначен: договор купли продажи считается не заключенным (статья 554 кодекса).

Аналогичное правило установлено Гражданским кодексом РФ в отношении цены недвижимости – при отсутствии условия о цене такой договор считается не заключенным (ч.1 статьи 555 ГК РФ). Сложнее, если указана неправильная цена. В этом случае договор законный, но могут возникнуть очевидные споры между сторонами при расчетах, а также споры с налоговым органами, поскольку возможно увеличатся налоги.

Ошибки, указанные в пунктах 1, 2, 3, если они касаются продавца, свидетельствуют о совершении сделки не полномочным лицом, поскольку сведения в договоре не будут совпадать со сведениями Единого гос реестра недвижимости (ЕГРН). Если эти ошибки касаются покупателя, то в ЕГРН могут быть внесены сведения, указанные именно в договоре, и покупатель юридически не будет собственником.

Результат таких ошибок  – право собственности на конкретную недвижимость по такому договору купли продажи от продавца к покупателю перейти не может.

Иные ошибки для действительности договора с недвижимостью значения могут не иметь, но оказать существенное влияние на исполнение договора и права и обязанности сторон.

Как исправить ошибку нотариуса в договоре

С учетом позиции Росреестра, что бы ответить на вопрос: Как исправить ошибку нотариуса в договоре ? Нужно знать когда обнаружена ошибка. Возможны три  варианта:

1. Ошибка обнаружена до государственной регистрации прав по договору, например до подачи документов на гос регистрацию, при подаче документов или во время регистрации;
2. Ошибку обнаружили после гос регистрации перехода права и до передачи недвижимости покупателю (одаряемому, по договору дарения);
3. Ошибку обнаружили после гос регистрации права на недвижимость покупателю и после передачи недвижимости покупателю по передаточному акту.

В ситуации 1 (ошибка выявлена до гос регистрации перехода права):

Ошибка может быть исправлена несколькими способами, конечно с учетом положений Гражданского кодекса РФ для соответствующих видов договоров, например, при купли-продаже, с учетом статей 554, 555 ГК РФ :

1. Исправления вносятся в сам текст договора и исправления договора удостоверяются нотариусом. Это не лучшая ситуация, получить «изрисованный» исправлениями договор.
2. Договор расторгается сторонами, о чем составляется отдельный документ и так же удостоверяется нотариусом. Затем, составляется новый договор купли-продажи.  Правовым основанием этих действий является право сторон договора расторгнуть договор своим общим решением до момента его исполнения. Но есть подводный камень. Дело в том, что некоторые нотариусы составляют договор на таких условиях, что договор считается исполненным  в момент его подписания сторонами. И расторгать уже нечего. (Читайте подробнее о типичных ошибках нотариальных договоров здесь).   Юридическое сопровождение сделки с недвижимостью позволяет юристу или адвокату по  недвижимости  заблаговременно удалить из  текста подводные камни, установленные нотариусом.

1. 3 В уже заключенный нотариальный договор купли-продажи недвижимости (с ошибками) вносятся исправления, путем заключения отдельного документа – дополнительного соглашения, которое удостоверяется нотариусом.

В ситуации 2 (ошибка выявлена непосредственно после гос регистрации перехода права):

Как и в ситуации 1, способ исправления  и саму возможность исправить ошибку будет определять  избранные нотариусом условия договора. Если договор к моменту обнаружения ошибки полностью не исполнен, то исправления возможны в том же порядке, что и в ситуации 1.

Вместе с тем, учитывая позицию Росреестра, в отдельных случаях исправления возможно произвести только через суд.

В ситуации 3 (ошибка выявлена после гос регистрации перехода права к покупателю и после передачи недвижимости покупателю по передаточному акту после совершившихся расчетов):

В ситуации 3  в момент обнаружения ошибки договор заключен и полностью исполнен сторонами. По этому, ошибки в договоре с недвижимостью исправлены быть не могут. Во всяком случае таково мнение Росреестра.

Поскольку в сделках с недвижимостью стороны договора, а особенно покупатель, полностью зависят от усмотрения Росреестра, позиция последнего и будет решающей.

В любом случае возникает перспектива судебного спора: или, как того требует Росреестр в суде изменять договор, или оспаривать отказ Росреестра.

Вместе с тем, у сторон есть возможность исправлять саму ситуацию но только в суде.

Например, по договору купли продажи недвижимости признавать право собственности на купленный объект недвижимости с характеристиками (размер, кадастровый номер, адресные ориентиры и т.д.

) согласно учетным данным в ЕГРН, какие они были у объекта на момент совершения договора. Правда придется заплатить значительную госпошлину.

В отдельных случаях, договор может быть признан судом недействительным или незаключенным, с двусторонней реституцией (возврат сторон договора в первоначальное положение, какое оно было до совершения договора). В таких случаях суд в решении так же аннулирует  запись регистрации в ЕГРН.

Конечно, последний способ содержит значительные риски для обеих сторон, по этому для таких действий рекомендуем привлекать адвокатов по недвижимости, и заранее планировать мероприятия и новую сделку.

Получить консультацию адвоката по недвижимости  как исправить Ваш договор купли-продажи квартиры, дома, участка, машиномета и т.д.  по телефону: 8 (495) 518 — 19 – 90, или по электронной почте:

Заполните форму внизу страницы.

Исправления в договоре купли продажи автомобиля

Убедитесь в том, что все цифры совпадают, а на табличке и самих цифрах нет следов постороннего вмешательства. Нелишним будет и проверка машины на сайтах по расшифровке комплектации: соответствует ли VIN комплектации автомобиля, не была ли табличка «переварена».

• Так как № двигателя теперь не заносят в ПТС, его можно проверить только по запросу ГИБДД.

Также при покупке следует воспользоваться услугами жестянщика или автомаляра, для того чтобы убедиться, что автомобиль не попадал в аварии. Не помешает перед покупкой авто и проведение его комплексной технической диагностики.

Чего не следует делать при покупке или продаже автомобиля? Не следует передавать свой автомобиль перекупщикам, не заполнив соответствующим образом документы — сделка должна совершаться только между конкретными физическими лицами.

Однако такие действия нецелесообразны, ведь документация, подтверждающая состоявшееся событие, играет важную роль. Итак, когда может потребоваться договор купли-продажи:

• регистрация, оформление или восстановление паспорта транспортного средства;
• решение спорных ситуаций, которые могут возникнуть после проведения сделки, в судебном порядке;
• предоставление в налоговую службу для решения юридических вопросов.

Например, договор купли-продажи автомобиля может потребоваться как покупателю, так и продавцу для правильного решения вопросов относительно оплаты налогов.
При этом выплата будет рассчитана даже без договора о сделке, потому что из МРЭО официальные сведения обязательно поступают в налоговую службу для дальнейшей регистрации.

Ошибка в договоре купли продажи автомобиля

Каждый автовладелец может столкнуться с такой неприятной ситуацией, как потеря ценных документов. Возникшую проблему нужно решать, и в данном случае будет рассмотрен вопрос о том, что делать, если утерян договор купли продажи.

Нужен ли вообще ДКП и может ли он в будущем пригодиться собственнику автомобиля? Зачем беспокоиться о потерянном документе, если есть ПТС, который и так подтверждает имущественные права на авто? Ответы на эти вопросы, а также на то, как восстановить договор купли продажи автомобиля, если он утерян, читайте ниже.

Как восстановить договор купли-продажи автомобиля

Телефонная консультация 8 800 505-91-11 Звонок бесплатный Подскажите. В договоре купли-продажи автомобиля ошибка, вместо постоянной прописки указали временную. Договор составлен в другом городе.

Как быть? Смогу…читать ответы (1) В договоре купли продажи автомобиля, в фамилии бывшего владельца ошибка, что поменяло его фамилию.

Поставят ли на учёт авто в ГИБДД или к этому придирутся…читать ответы (1) В договоре купли-продажи автомобиля обнаружила ошибку (одна буква указана неверно в фамилии покупателя, в следствие — неправильная фамилия), поехать…читать ответы (1) Приобрел автомобиль.

Внимание

Продавцом в договоре купли-продажи была допущена ошибка, написана лишняя буква в фамилии самого же продавца. Смогу ли я поставить…читать ответы (1) В договоре купли-продажи автомобиля допустили ошибку в адресе покупателя.

Вместе одной области написали другую.

Как правильно расторгнуть договор купли продажи автомобиля

Исходя из ст.220 продавец может получить налоговый вычет (сумму, которая будет вычтена из налоговой базы) размером до 250 000 рублей. Это действительно при условии, что до момента продажи ТС, он владел им меньше 3 лет.

Таким образом, если продавец имеет право на получение налогового вычета и сумма продажи авто составляет 250 000 рублей и меньше, то налогоплательщик освобождается от уплаты налогов от продажи автомобиля.

Что делать тем, у кого есть возможность получить налоговый вычет, однако сумма от продажи превысила 250 000 рублей? Ответ содержится в той же ст.

220 НК РФ, согласно которой у налогоплательщика есть вариант отказа от вычета, с последующим требованием уменьшить налоговую базу на сумму, которую он заплатил при покупке автомобиля.
К примеру, ТС было куплено за 450 000 рублей, а продано за 400 000 рублей.

Некоторые нюансы купли — продажи автомобиля

Если же раньше уже был не только оформлен договор, но и зарегистрирован в государственных органах, процедура восстановления документа отличается от ситуации, когда переход имущественных прав не удалось официально подтвердить. В любом случае нужно четко понимать, что делать, если потерял договор купли-продажи автомобиля.

Внимание! Приятная новость заключается в следующем: подлинник договора хранится у сотрудников государственной службы. К тому же официальные сведения занесены в компьютерные данные и дополнительно подтверждаются ПТС, имеющимся у владельца автомобиля.

Проблем с восстановлением не должно возникнуть.

2 способа восстановления договора купли продажи автомобиля

После этого следует внести изменения в ПТС:

• в графе «документ-основание для продажи» вписывают номер договора и дату его заключения;
• указывают данные нового собственника;
• в соответствующих графах ставят подписи предыдущий и текущий владельцы.

После внесения этих изменений в ПТС право собственности на машину переходит к новому владельцу. Начиная с этого момента, у него есть 10 дней, для того чтобы перерегистрировать автомобиль.

Важно

Предыдущий собственник также может пойти в ГИБДД и аннулировать регистрацию транспортного средства. На что следует обратить внимание при составлении договора купли-продажи? Договор заполняется в свободной письменной форме.

Кроме стандартных данных в нем лучше указать пробег транспортного средства и, помимо даты, конкретное время сделки (например, 11 ч 20 минут).

Можно ли отменить сделку и вернуть автомобиль?

Пробег следует указать для того, чтобы обезопасить покупателя от возможных нечестных действий со стороны продавца. С этой же целью необходимо отметить в договоре некоторые технические особенности автомобиля, например, наличие полного привода.

Если эти данные будут указаны, то в случае несоответствия их действительности, договор будет легче расторгнуть.

Указание точного времени совершения сделки может защитить продавца от штрафов за нарушения ПДД, которые будут допущены уже новым владельцем автомобиля, либо для того, чтобы новый владелец не отвечал за нарушения продавца, которые он возможно совершил до момента сделки На что нужно обратить внимание при покупке машины? При покупке, прежде всего, обращают внимание на идентификационные знаки автомобиля:

• Узнайте, на какой части автомобиля нанесен VIN код, и внимательно его осмотрите.

Консультация адвоката

Точно так же обращают внимание на VIN и комплектацию автомобиля. Не помешает и консультация специалиста, который подтвердит, что автомобиль прежде не попадал в аварию.

Запомните: если автомобиль новый — это не гарантия того, что он не «битый». Если собираетесь менять автомобиль, то советуем скачать договор купли-продажи автомобиля бланк 2015 и посмотреть видео как его заполнить.

Вас может заинтересовать большая подборка эмблем автомобилей с названиями.

Источник: http://advokat55.com/nepravelno-sostavlen-dogovor-kupli-prodazhi-avtomobilya-chto-delat-prodavtsu/

Советы по правильному оформлению договора купли — продажи автомобиля

В России в 2015 году зарегистрировано более 56 миллионов транспортных средств.

Если учесть, что численность населения в нашей стране около 147 миллионов, то можно сделать вывод, что каждая семья имеет машину, а следовательно, сталкивалась с проблемой купли — продажи авто.

Продажа или покупка автомобиля – одна из наиболее распространенных сделок после розничной продажи, поэтому знать основные важные моменты в оформлении договора купли — продажи желательно всем, так как это может пригодиться.

В статье раскрыто понятие договора купли — продажи автомобиля, обозначены существенные моменты, на которые необходимо обратить внимание при составлении договора.

Нормы закона, регулирующие сферу купли — продажи автомобилей

Покупка, продажа, регистрация автомобиля регулируются следующими правовыми актами:

• Гражданский кодекс РФ;
• Постановление Правительства РФ № 938 от 12 августа 1994 года «О государственной регистрации автомоторных средств и других видов самоходной техники на территории Российской Федерации»;
• Административный регламент исполнения государственной услуги по регистрации транспортных средств, утвержденный приказом МВД от 15 октября 2013 года.

Источник: https://advocat-tech.com/ispravleniya-v-dogovore-kupli-prodazhi-avtomobilya/