Как избежать оплаты налога при продаже квартиры, купленной по ДДУ?

Нужно ли платить налог при продаже квартиры

Как избежать оплаты налога при продаже квартиры, купленной по ДДУ?

Последнее обновление: 22.10.2019

►  Знаете ли Вы, что…

С января 2016 года минимальный срок владения квартирой для продажи ее без налога увеличился до 5 лет! Раньше, до этой даты, можно было не платить подоходного налога при продаже квартиры, если ты владел ею 3 года.

Это новшество в законодательстве придумали для того, чтобы смести с рынка перекупщиков квартир (особенно в новостройках), и облегчить жизнь тем, кто покупает квартиры для себя.

Срок владения остается основным фактором (не считая налоговых вычетов – об этом ниже), который определяет, нужно ли платить налог с продажи квартиры. Поэтому увеличение этого срока, очевидно, не обрадовало тех владельцев квартир, которые планировали хорошо заработать на их перепродаже.

Важный момент! Это увеличение срока касается только квартир, которые были куплены. Для приватизированных, подаренных близким родственникам, и полученных в наследство квартир, минимальный срок владения не изменился, и остался равным трем годам.

Другими словами, до 2016 года любой владелец квартиры освобождался от уплаты 13%-НДФЛ при ее продаже, если он владел квартирой более трех лет, независимо от того, каким образом он получил прежде право собственности на нее.

После января 2016 года владелец квартиры сохраняет это право на трехлетний срок только в случае, если он получил право собственности на квартиру в результате приватизации, дарственной от близких родственников, полученного наследства, или в результате выплаты ренты за квартиру.

Если же право собственности было получено в результате покупки квартиры (как на первичном, так и на вторичном рынке), то освобождение от уплаты налога НДФЛ при продаже квартиры наступает по истечении уже пяти лет владения.

Правда с января 2020 г. вводится поблажка для Продавцов. Если они продают свое единственное жилье, то для них тоже применяется трехлетний срок владения.

Послание рынку. Как грамотно составить объявление о продаже квартиры? Смотри на соответствующем шаге Инструкции.

Это правило закреплено в Налоговом кодексе, в п.3 и п.4, ст. 217.1 НК РФ. Буквальное (законодательное) название этого срока владения квартирой – «минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества». По истечении этого срока, платить налог с продажи квартиры уже не нужно.

Применяется этот 5-ти летний минимальный срок владения только к квартирам, купленным после 1-го января 2016 года.

Например, если квартира получена в наследство в 2016 году, то при ее продаже, скажем, в 2020 году (т.е. через 4 года) Продавцу не нужно будет платить налог (т.к. срок владения больше 3-х лет, и для наследства он сохраняется).

Если же, например, при покупке квартиры в новостройке, право собственности на нее оформлено в 2016 году, то при ее продаже в том же 2020 году, владелец должен будет уплатить НДФЛ с полученного в результате продажи дохода (т.к. срок владения меньше 5-ти лет). Но если это было его единственное жилье, то применится уже 3-х летний срок, и налог платить не нужно (с 01.01.2020).

С какого именно момента правильно считать срок владения квартирой для разных случаев (при ее покупке, наследовании, дарении и т.п.) рассказано в отдельной заметке по приведенной ссылке.

Мошенничество с квартирами. Поучительные истории с примерами из практики. СПЕЦРАЗДЕЛ.

Кроме того, закон дает право субъектам РФ уменьшать по своему усмотрению этот самый «минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества» вплоть до нуля, для всех налогоплательщиков или только для отдельных категорий граждан, либо для отдельных категорий объектов недвижимости (п.6, ст. 217.1 НК РФ). Поэтому, при продаже квартиры есть смысл уточнить в своем регионе, действует ли в отношении минимального срока владения квартирой общее правило (указанное выше), или власти региона уменьшили этот срок для своих жителей.

К радости продавцов квартир следует также добавить, что государство предусмотрело не только взимание с них налогов при продаже их недвижимости, но и предоставление налоговых вычетов, которые продавцы могут применять к возникающей в результате сделки налогооблагаемой базе. Эти вычеты уменьшают налогооблагаемую базу и, соответственно, уменьшают подоходный налог при продаже квартиры.

Поэтому, вопрос надо ли платить налог при продаже квартиры и сколько именно, зависит не только от срока владения квартирой, но и от тех налоговых вычетов, которые Продавец может применить к своей налогооблагаемой базе.

Подробнее о налогах и налоговых вычетах при покупке и продаже квартир – см. в Глоссарии по ссылке. Там же приведены примеры расчета налогов и налоговых вычетов для разных ситуаций.

Покупка квартиры всегда несет в себе определенные РИСКИ.

Профессиональную юридическую поддержку по сделкам с недвижимостью можно получить – ЗДЕСЬ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/znaete-li-vi-chto/nuzhno-li-platit-nalog-pri-prodazhe-kvartiry/

С какого момента начинается отсчет владения квартирой?

Как избежать оплаты налога при продаже квартиры, купленной по ДДУ?

Особую актуальность вопрос установления срока собственности приобретает при расчете налогов при продажи такого жилья.

Рассмотрим подробно каждую ситуацию с подробным правовым пояснением

Ситуация 1. Наш офис посетил Евгений, получивший квартиру по наследству от отца в 2009 году. Он подал заявление нотариусу, по истечении 6 месяцев получил свидетельство о наследовании, но не подавал документы на получение свидетельства о собственности. Через 6 лет было решено расширять жилплощадь и он спросил, считается ли уже собственником?

На основании закона «О праве на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – ФЗ №122) распоряжаться имуществом владельцы жилья вправе после регистрации прав в Росреестре.

Исключение — случаи принятия имущества по наследству. При отсутствии данных о квартире в Росреестре, наследник считается законным владельцем жилья при наличии нотариального свидетельства о наследстве. Однако продать, обменять, заложить или иным способом передать квартиру в собственность иному лицу он может только после получения свидетельства (выписки) Росреестра.

Время на обращение в службу законом не ограничено (ч.4 ст.1152 ГК РФ). Гражданин, принявший наследство, в любое время вправе обратиться за внесением данных о собственности в государственный реестр.

Для того чтобы осуществить регистрацию в Росреестре, наследник предоставляет документы:

  • удостоверение личности;
  • свидетельство о наследстве;
  • квитанция госпошлины из банка (2 000 руб.);

Только после этого он вправе совершать сделки с жильем: продавать, завещать, закладывать, обменивать и т.д.

Ситуация 2. Елена купила квартиру в новостройке путем участия в долевом строительстве. На руках у нее контракт с застройщиком и акт приемки недвижимости.

Елена спрашивает, является ли она собственницей квартиры и с какого момента она может распоряжаться жильем по своему усмотрению: вселяться, прописываться, обменивать.

Когда возникает обязанность по оплате коммунальных услуг? с какого момента начинается отсчет 5 летнего срока для освобождения от уплаты НДФЛ при продаже? а так же когда можно получить налоговый вычет?

На основании ст. 16 ФЗ № 214 от 30.12.2004г. об участии в долевом строительстве. 

Для квартиры приобретенной по договору долевого участия либо инвестирования, срок владения начинает исчисляется с момента возникновения права собственности.

При обращения в Росреестр для регистрации права требуются заявления от организации-застройщика и дольщика.

Строительная компания предоставляет документы:

  • проектная декларация;
  • план дома;
  • разрешение на строительство;
  • договор поручительства или страхования деятельности строительной компании;
  • акт о вводе в эксплуатацию;
  • акт о выделении земли под строительство.

От покупателя требуются оригиналы:

  • договор долевого участия в строительстве;
  • акта приема-передачи;
  • пошлины (2000 руб.) оплачивается в банке.

С момента подписания акта передачи жилья, застройщик считается исполнившим обязательства по контракту в силу п.1 ст. 12 ФЗ №122. Таким образом, дольщик несет ответственность за оплату коммунальных услуг, электричества с момента подписания акта приемки.

Распоряжаться квартирой, продавать, обменивать, регистрировать ограничения (ипотека, залог и т.д.) дольщик вправе только после завершения в органах Росреестра. Отсчет 5 летнего срока владение квартирой начинается с момента оформления права собственности на квартиру.

Для подтверждения права на имущественный налоговый вычет налогоплательщик представляет в налоговый орган договор участия в долевом строительстве и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства, подписанный сторонами — при приобретении прав на объект долевого строительства (квартиру или комнату в строящемся доме)

Ситуация 3. Женщина обратилась к нам с договором приватизации от 31.08.1992г. с отметкой БТИ. Ее интересовало, можно ли продать квартиру и является ли она собственницей?

Регистрация собственности на недвижимость осуществляется с 1998 года. Ранее проведенная приватизация признается законной на основании ст.6 ФЗ №122. Обратиться в органы Росреестра владельцы недвижимости могут по собственному желанию в любое время. Для осуществления сделок с недвижимостью, продажи, мены, внесения залога, предоставления свидетельства (выписки) Росреестра не требуется.

Таким образом, вы является полноправным собственником квартиры, переданной в порядке приватизации по договору 1992 года.

Когда платить налог с продажи недвижимости?

На основании ст. 220 НК РФ, доход, полученный от передачи прав на имущество, владение на которое установлено менее чем 3 года назад, облагается налогом в размере 13% от его стоимости. Как определить срок владения квартирой при наследовании, при покупке новостройки или наличия договора приватизации?

По общему правилу, собственность на жилье возникает с момента права на имущество (в Россреестре) – ст.223 ГК РФ.

В отношении владения новостроек, принимается во внимание момент регистрации права собственности. С этого момента отсчитывают 3-годичный срок владения жильем для освобождения от уплаты налога.

Квартиры, переданные по договорам приватизации до 1 января 1998, находятся во владении граждан не зависимо от факта регистрации прав в Росреестре. Это означает признание раннее установленных прав на основании вводной ст.6 ФЗ №122.

Таким образом, сроки владения недвижимостью, переданной в частную собственность до этой даты, исчисляются с момента приватизации. Например, в ситуации с договором от 31.08.

1992, 3-летний срок владения для начисления налога исчисляется с указанной даты подписания договора.

Источник: https://etagrealty.ru/praktika/nalogi/s-kakogo-imenno-momenta-schitayutsya-3-goda-vladeniya-kvartiroy/

Налоги при продаже, переуступке, дарении недвижимости – Рынок жилья

Как избежать оплаты налога при продаже квартиры, купленной по ДДУ?

18.02.2015 | 09:30 47077

Можно ли, не нарушая закона, снизить налог на доходы при продаже квартир, недостроенных домов и дарении недвижимости, разбиралась корреспондент БН.

Как говорилось в известной рекламе: «Заплати налоги – и спи спокойно!». Но обычный человек далеко не всегда подозревает, что он задолжал государству. Рассмотрим, какие именно обязательства перед казной возникают у гражданина вследствие смены собственника недвижимого имущества.

Продал – заплати

Самый распространенный случай получения доходов – продажа недвижимости (квартиры, дома, участка или доли в них). Согласно статье 220 Налогового кодекса РФ налог на доходы физических лиц (НДФЛ) платить должны все, но – по разной ставке.

Налоговым резидентам (гражданам, проживающим на территории страны более 183 дней в течение 12 месяцев) НДФЛ начисляется по ставке 13%, нерезидентам – 30%. За несовершеннолетних собственников проданной квартиры или дома налоги платят родители или опекуны.

Из общего правила есть исключение: если недвижимость находилась в собственности более трех лет, то продавший ее владелец освобождается от уплаты налога. Более того: с 2010 года он освобожден от обязанности подавать декларацию о доходах в налоговый орган. Правда, с 2016-го ситуация радикально меняется.

В соответствии с принятым в ноябре 2014 года ФЗ-382 период владения увеличен до пяти лет. Правда, нововведение коснется только объектов имущества, приобретенных после 1 января 2016-го.

В определении «точки отсчета» владения есть свои нюансы. Надо помнить, что человек становится владельцем недвижимости не в день покупки, а с даты, проставленной в свидетельстве о государственной регистрации права собственности на нее.

Если квартира куплена в жилищно-строительном кооперативе, то точкой отсчета считается дата, указанная в справке о полной выплате пая.

Если жилье досталось по наследству, то срок исчисляется со дня смерти прежнего владельца, вне зависимости от того, когда наследник вступил в свои права и зарегистрировал право собственности в ЕГРП (едином государственном реестре прав на недвижимое имущество).

Налоговый вычет у работодателя: просто и быстроПолучить налоговый вычет можно уже через месяц после приобретения жилья – если выбрать вариант >>Бывают случаи, когда право собственности в реестре приходится регистрировать заново, но это не влияет на определение периода владения недвижимостью.

Во-первых, это изменение величины долей. Представим ситуацию: квартира была приватизирована много лет назад на всех членов семьи – папу, маму и ребенка. Если родители решили подарить доли выросшему чаду, запись в ЕГРП изменится.

Но срок владения квартирой для единственного теперь собственника будет отсчитываться по-прежнему – с момента приватизации и первой регистрации в Росреестре.

То же самое относится к перепланировке квартиры.

Если проводить ее по закону, то придется заказывать новый кадастровый паспорт объекта и обновлять свидетельство из ЕГРП. Несмотря на это, моментом возникновения права собственности все равно является дата первоначальной государственной регистрации.

Честные способы уменьшить налог

Иногда по каким-то причинам ждать три года невозможно – недвижимость срочно нужно продать. Налог в таком случае можно уменьшить тремя способами (мы сейчас говорим только о легитимных методах). Во-первых, представить в налоговую инспекцию документы о расходах на приобретение данного объекта.

В этом случае НДФЛ будет взиматься только с разницы между ценой покупки и продажи, если она есть. Если квартира была приватизирована, подарена, перешла по наследству, то расходы подтвердить невозможно. Для таких случаев предусмотрен налоговый вычет в размере 1 млн руб., на который можно уменьшить доход от продажи недвижимости.

Получать этот «бонус» от государства можно сколько угодно раз. Но есть одно «но». Если налогоплательщиком за один год были проданы и квартира, и дача, и земля, то данный вычет делится на все объекты, а не применяется к каждому по отдельности. То есть выгоднее продавать объекты недвижимости в разные годы.

Некоторые важные подробности в законодательстве касаются недвижимости, находящейся в долевой собственности. Если квартира, имеющая нескольких собственников, продается как единый объект, то вычет делится на всех продавцов пропорционально их долям.

Если владелец каждой доли заключает отдельный договор купли-продажи, то он вправе получить имущественный налоговый вычет также в размере 1 млн руб.

Наконец, есть третий способ снизить или вовсе не платить НДФЛ.

Если в год продажи квартиры человек сразу покупает себе новое жилье, то он имеет право на получение еще одного налогового вычета – с суммы затрат на приобретение недвижимости, но не более 2 млн руб. (правда, при условии, что не успел воспользоваться этой преференцией в прошлые годы). Налоговый орган производит взаимозачет: сумма налога за проданную квартиру уменьшится на сумму, подлежащую возврату из бюджета.

Предположим, человек получил по наследству квартиру в Ленобласти. Недолго думая, он продал ее за 2,5 млн руб., добавил некоторую сумму и приобрел жилье в Петербурге.

В следующем за описанными событиями году он должен подать в налоговую инспекцию по месту регистрации декларацию о доходах по форме 3-НДФЛ, указав в ней сумму, полученную от реализации объекта. Одновременно следует написать заявление на налоговый вычет, предоставляемый при продаже недвижимости.

Таким образом, налогооблагаемая база снижается на 1 млн руб., до 1,5 млн руб. То есть человек должен был бы заплатить НДФЛ в размере 195 тыс. руб. Но так как к пакету документов он приложил второе заявление – на вычет при покупке жилья в размере 2 млн руб.

, то получил право на возврат из бюджета заплаченных налогов в сумме 260 тыс. руб. После взаимозачета в нашем примере государство останется в должниках и налогоплательщику будет возвращено 65 тыс. руб. уплаченных им налогов.

Жилья нет – налог есть

Долгое время квартиры в строящихся домах продавались по различным схемам, которые позволяли инвесторам уходить от налогов. Позицию свою аргументировали тем, что объекта недвижимости как такового нет, а значит – нет и доходов от его реализации.

С юридической точки зрения это абсолютно не так: согласно пункту 1 статьи 210 НК РФ, при определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло.

То есть НДФЛ в размере 13% надо платить с разницы между расходами на приобретение квартиры на стадии котлована и полученными доходами от ее реализации перед вводом дома в эксплуатацию. Но поймать спекулянтов за руку было довольно сложно.

После вступления в силу ФЗ-214 о долевом строительстве в 2005 году ситуация изменилась.

Согласно этому документу, договор переуступки или цессии должен быть, как и ДДУ, зарегистрирован в Росреестре. Сведения об этом, в отличие от информации о регистрации прав собственности, не поступают в налоговые органы. Но и тайной не являются.

Также налог необходимо будет уплатить при продаже незавершенного объекта индивидуального строительства. Тут уж расчетов с государством не избежать: прежде чем продать недострой, придется оформить право собственности на него в Росреестре. Но в этой ситуации есть интересный момент.

Как разъясняет Минфин РФ в письме от 14 сентября 2010 года № 03-04-08/10-199, недостроенный жилой дом, находившийся в собственности налогоплательщика менее трех лет, не указан в статье 220 НК РФ в перечне объектов, при продаже которых предоставляется имущественный налоговый вычет в размере 1 млн руб.

Таким образом, такой объект относится к иному имуществу, при продаже которого данный вычет предоставляется в размере не свыше 250 тыс. руб. То есть продав участок с недостроенным домом или, предположим, баней, можно получить суммарный налоговый вычет в размере 1,25 млн руб.

Но для этого в договоре следует указывать отдельно цену земли и построек.

Подарок с «хвостом»

Недвижимость, перешедшая к новому владельцу по договору дарения, тоже считается доходом и облагается налогом по тем же ставкам: 13% для резидентов и 30% – для нерезидентов.

А если гражданину посчастливилось выиграть квартиру в конкурсе или игре, которые проводились в рекламных целях, то в казну придется перечислить и вовсе 35% от стоимости приза (пункт 28 статьи 217 и пункт 2 статьи 224 НК РФ). Платить НДФЛ не придется только тем, кто получил подарок от членов семьи или близких родственников.

Перечень тех, кто может делать друг другу дорогие подношения, приведен в Семейном кодексе РФ: это супруги, родители и дети, в том числе усыновители и усыновленные, дедушка, бабушка и внуки, полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сестры. Остальным одаряемым следует подать декларацию в налоговый орган и заплатить НДФЛ.

Заметим, что никаких льгот закон в этой части не предусматривает. Главный вопрос: с какой суммы будет взиматься НДФЛ? Стоимость недвижимости указывают стороны сделки в договоре дарения. Пока не доказано иное, предполагается, что проставленная цена соответствует рыночному уровню (пункт 1 статьи 40, пункты 1 и 3 статьи 105.3 НК РФ).

Тем не менее занижать стоимость объекта более чем на 20% по сравнению с рыночной рискованно. Если налоговый инспектор задастся целью уличить незаконопослушного налогоплательщика, то тому придется выплатить не только всю сумму НДФЛ, но также штрафы.

Дар может оказаться весьма обременительным.

Так, при получении в подарок однокомнатной квартиры, неполная рыночная стоимость которой в Петербурге составляет примерно 3 млн руб., придется заплатить налог в сумме 390 тыс. руб. От подарка, конечно, можно отказаться. Но лучше сделать это до регистрации права собственности в ЕГРП.

Наказание для «уклонистов»

Рассчитаться с государством следует довольно оперативно: до 30 апреля добровольно и по собственной инициативе сообщить в налоговый орган по месту жительства обо всех полученных за предыдущий год доходах. А до 15 июля – перечислить в бюджет все полагающиеся налоги.

Если пренебречь своими гражданскими обязанностями, то с последнего дня, установленного для подачи налоговой декларации, начнут «капать» штрафы в размере 5% от суммы неуплаченного налога, но не менее 1 тыс. руб. и не более 30% задолженности перед государством. Через 180 дней просрочки сумма штрафа достигнет максимума.

Налоговые санкции налагаются через суд.

Правда, сначала налоговики предложат решить вопрос полюбовно и добровольно оплатить НДФЛ и штраф.

Елена Денисенко    Алексей Александронок   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/212902/

Налог с продажи квартиры в 2019 году

Как избежать оплаты налога при продаже квартиры, купленной по ДДУ?

С 2018 года законодательство в данном вопросе несколько ужесточилось: увеличился срок владения имуществом для получения безналогового права его продажи, и появилась привязка расчета НДФЛ при продаже недвижимости для физических лиц к его кадастровой стоимости.

Из-за этого у граждан возникает масса вопросов: всегда ли нужно декларировать доходы от продажи жилья, с какой суммы не платится налог при продаже квартиры в 2019 году, есть ли льготы и другие законные методы уменьшить сумму, подлежащую уплате в бюджет. Постараемся пояснить основные моменты на конкретных примерах.

В каком случае сделка по продаже квартиры будет для продавца облагаться налогом

По закону реализация жилья воспринимается как получение дохода продавцом. То есть, он заключает договор купли-продажи с покупателем, передает свою жилплощадь ему в собственность, и получает за это денежную сумму.

Из-за роста цен на рынке недвижимости эта сумма часто оказывается больше той, за которую жилье приобреталось. А значит, бывший владелец получает прибыль.

С нее и должен быть уплачен НДФЛ, ставка которого в 2019 году остается без изменений – 13 %.

Однако у некоторых граждан есть основания продать квартиру без налога в 2019 году, даже если сумма сделки будет превышать затраты на ее приобретение. Речь идет о минимальном сроке владения, установленном ст. 217.

1 НК РФ. В некоторых ситуациях он может составлять три года, а в других – пять лет. Нахождение продаваемой недвижимости в собственности дольше этого срока освобождает продавца от налога и сдачи декларации 3-НДФЛ.

Обратите внимание: Федеральным законом  от 27 ноября 2018 г. № 424-ФЗ с 1 января 2019 года резиденты и нерезиденты уравнены в правах по продаже имущества без налога, если оно было в собственности 3 или 5 лет. В остальном для нерезидентов ничего не изменилось: вычет они получить не смогут, налог платят 30 процентов, если продают имущество ранее минимального срока владения. 

Чтобы правильно вычислить минимальный срок владения, нужно считать не полные года, а количество месяцев: 3 года это 36 месяцев, а 5 лет – 60.

Дату начала владения можно посмотреть в выписке из ЕГРН, или более старых вариантах этого правоустанавливающего документа (свидетельстве о государственной регистрации права или выписке из ЕГРП).

Под объектами недвижимости здесь понимается не только квартира, но и жилые дома, дачи, комнаты в общежитии, садовые и земельные участки.

В соответствии с последними изменениями в законе пятилетний минимальный срок владения применяется для жилплощади, перешедшей в собственность после 1 января 2016 года. Для объектов, приобретенных ранее этой даты, действует старый срок, равный 36 месяцам.

Пример 1. Гражданин Левченко Г.П. продал в апреле 2018 года квартиру, которую он купил в марте 2014 года.

Будет ли он должен государству? В данном случае продавец владел недвижимостью меньше законодательно установленного пятилетнего срока, но определяющую роль играет тот факт, что жилье было приобретено до начала 2016 года.

Это значит, что будет применяться ранее установленный срок владения – 3 года (36 месяцев). Левченко считался хозяином 48 месяцев, поэтому от уплаты он освобождается.

Пример 2. Гражданка Семченко М.Б. купила квартиру в мае 2016 года. С какого года она сможет продать ее таким образом, чтобы не уплачивать налог от продажи квартиры? Поскольку жилплощадь была приобретена после 01.01.2016 года, владелица не сможет реализовать ее без уплаты налога вплоть до июня 2021 года.

Трехлетний минимальный срок владения для последующей безналоговой продажи еще применяется, если жилье приобреталось в результате:

  • наследования;
  • получения по дарственной от людей, связанных родственными связями;
  • перехода в частную собственность по программам приватизации;
  • на условиях пожизненной ренты и содержанием иждивенца.

Полученные одним из этих способов квартиры, даже если дата их приобретения стоит после 01.01.2016 года, можно реализовать после 36 месяцев непрерывного владения. При этом налог при продаже квартиры менее 5 лет в собственности в 2019 году вносить в бюджет не нужно.

Люди пенсионного возраста часто интересуются – при продаже квартиры надо платить налог и сколько. Поскольку пенсия не относится к доходам, с которых взимается 13 % в пользу государства, может сложиться впечатление, что пенсионерам полагаются льготы. Так ли это на самом деле?

Пример 3. Пенсионерка Петина М.И. получила в наследство от умершего супруга квартиру в июне 2016 года. В декабре 2018 года она решает ее продать.

Сможет ли она это сделать, не уплачивая налог с продажи квартиры в 2019 году в собственности менее 3 лет? 36-ти месячный срок еще не прошел, поэтому пенсионерке придется в 2019 году уплатить положенный сбор, льгот для этих категорий граждан не установлено.

Как считают сумму налога с продажи квартиры

Другим нововведением в законе является зависимость суммы налога с продажи недвижимости от кадастровой стоимости. Не секрет, что продавцы в целях уменьшения НДФЛ занижают стоимость продаваемого объекта в договоре. Из-за этого властям пришлось раз и навсегда решить вопрос, с какой суммы платится налог с продажи квартиры в 2019 году.

Если договорная стоимость окажется искусственно заниженной, сбор будет рассчитываться, как 70% кадастровой стоимости объекта на начало года сделки.

Как уже отмечалось, налог с продажи квартиры в 2019 году для физических лиц начисляется в случае превышения суммы продажи от покупки. Например, квартира покупалась за 2 млн. рублей, а через год хозяин продает ее за 3,5 млн. рублей.

Но как быть тем, кто получил недвижимость по наследству, в дар или по приватизации? Ведь они не приобретали ее за собственные средства. Для этого предусмотрен имущественный вычет в соответствии с п.1 ст. 220 НК РФ. С ним можно законно снизить сумму налога. Его максимальная сумма – 1 млн. рублей.

На примере 3 рассмотрим, как проводится расчет налога с продажи квартиры в 2019 году для физических лиц у пенсионерки Петиной М.И., получившей наследство. Так как она не покупала квартиру, налог будет уплачиваться не с разницы продажа-покупка, а со всей суммы сделки.

Допустим, стоимость квартиры по договору составила 2 млн. рублей, а кадастровая стоимость на 01.01.2018 года составляла 3,5 млн. рублей. Договорная сумма занижена, так как 0,7 * 3 500 000 = 2 450 000 рублей, поэтому налог посчитают по кадастровым данным с применением имущественного вычета:

  • 0,7 * 3 500 000 -1 000 000 = 1 450 000 рублей (база для расчета налога);
  • 1 450 000 * 0,13 = 188 500 рублей – сумма налога к уплате.

Получить вычет в размере 1 млн рублей имеют право только налоговые резиденты. Это российские граждане, иностранцы и лица без гражданства при условии пребывания на территории России большую часть года подряд (183 дня). Исключение – использование проданного объекта продаваемый объект для предпринимательства.

Вычет в 1 млн рублей допустим в отношении любых жилых объектов (комнат, квартир, домов), сюда же приравнены дачи и участки земли. На другие нежилые объекты (гаражи, сараи) предоставляется максимальный вычет в 250 тыс. рублей.

Итак, у налогоплательщиков есть только два способа снизить расходы на НДФЛ за продажу жилья:

  1. применить вычет в 1 млн рублей;
  2. учесть расходы, связанные с его приобретением.

К таким расходам будет относиться не только сумма начальной покупки, но и выплаченные проценты, если был кредит или ипотека, а также стоимость услуг риелтора. Все расходы должны подтверждаться документами, продавцу нужно иметь на руках все квитанции, договора и т.д.

Пример 4. Яковлев М.Г. взял дом в ипотеку в августе 2016 года за 3 млн. рублей. В феврале 2018 года он продал его за 3,4 млн. рублей. В процессе выплаты ипотеки были уплачены проценты в размере 150 тыс. рублей, а помощь риелтора обошлась Яковлеву в 20 тысяч рублей. Расчет налога с продажи:

  • 3 400 000 – (3 000 000 + 150 000 + 20 000) = 230 000 рублей (база расчета налога);
  • 230 000 * 0,13 = 29 900 рублей к уплате.

На практике имущественный вычет применяется, когда реализуется недвижимость, полученная не за счет средств приобретателя (наследование, дарение, приватизация, рента, материнский капитал). Для тех, кто купил квартиру за свои деньги, использование вычета в 1 млн рублей вместо варианта льготы «доход-расход» увеличит  сумму налога в разы.

Пример 5. Долгова Е.П. купила за наличные деньги квартиру в новостройке в мае 2016 года. На руках она сохранила документы: расписку продавца о получении 1,7 млн. рублей и банковское платежное поручение на эту сумму. В августе 2018 года квартиру она продала за 2,1 млн. рублей. Налог можно рассчитать двумя способами:

  1. С учетом вычета в 1 млн рублей: (2 200 000 – 1 000 000) * 0,13=156 000 рублей.
  2. С учетом расходов на приобретение квартиры: (2 200 000 -1 700 000) * 0,13 = 65 000 рублей.

Очевидно, второй способ предпочтительнее.

Перечень документов для уплаты налога с продажи

Каждый налогоплательщик должен знать, что вместе с обязанностью уплаты НДФЛ от сделки с недвижимостью у него возникает обязанность заполнить и сдать декларацию 3-НДФЛ по окончании года продажи.

Налогоплательщик в этом отчете сам для себя рассчитывает налог с продажи недвижимости в 2019 году на основании полученного дохода от реализации. Причем декларация всегда сдается раньше уплаты.

Инспекторы ФНС обязаны проверить ее в установленные сроки, выявить ошибки, нарушения.

Проверка декларации проводится на основании представленных документов, поэтому продавец недвижимости должен приложить копии или сканированные образцы:

  • паспорта;
  • договора купли-продажи (нового и старого, если квартира в собственности менее 3 лет, налог при продаже 2019 нужно уплатить с разницы «продажа-покупка»);
  • документов о праве (выписка из ЕГРН, ЕГРП или свидетельство о регистрации права);
  • свидетельства о вступлении в наследство, договора приватизации или дарственной (по обстоятельствам);
  • расписки прежнего продавца, нового покупателя, банковские поручения, чеки, и иные документы для подтверждения перевода денег.

Обратите внимание! С 2019 года будет действовать новая форма декларации 3-НДФЛ, утвержденная приказом ФНС от 03.10.2018 года № ММВ-7-11/569@.

В отличие от старой формы новая декларация сокращена и упрощена, заполнить придется только Титул и оба раздела, а расчет же заносится в Приложение.

По-прежнему самым удобным способом сдачи отчетности для налогоплательщиков является личный кабинет на сайте ФНС, где можно заполнить декларацию как в режиме онлайн, так и скачать программное обеспечение с ее актуальными формами.

Как не пропустить сроки

После подсчета, какой налог с продажи квартиры в собственности более 3 лет в 2019 году должен внести продавец, важно соблюдать сроки. Для тех, кто участвовал в сделках с недвижимостью в 2018 году, необходимо задекларировать полученные доходы до конца апреля 2019 года. Срок оплаты рассчитанной суммы налога – 15 июля 2019 года.

Разгар декларационной кампании в налоговых инспекциях приходится на март и апрель. В это время здесь всегда ажиотаж, поэтому сдачу отчетности не стоит откладывать на последние дни.

Тем более за несвоевременное декларирование предусмотрен штраф от 1000 рублей до 30% задолженности по налогу.

А не вовремя перечисленный налог при продаже недвижимости в 2019 году для физических лиц грозит пеней и штрафами в размере 1/5 долга.

Таким образом, налогообложение при продаже квартиры в 2019 году возникает не во всех сделках. Огромную роль играет период нахождения недвижимости в собственности. Тем, кто хочет продать жилье без налога, иногда просто нужно выждать минимальный срок.

Источник: https://nalogu-net.ru/nalog-s-prodazhi-kvartiry-v-2019-godu/

Купил и продал строящуюся квартиру. Должен ли я платить налог?

Как избежать оплаты налога при продаже квартиры, купленной по ДДУ?

Прежде всего, отметим, что заключение договора долевого участия (ДДУ) представляет собой приобретение права требования указанной квартиры, а не права собственности на нее. Поэтому по ДДУ Вы не приобретаете право собственности, так как оно возникает у участника только после передачи ему построенной (сданной) квартиры и государственной регистрации права на нее в органах Росреестра.

В случае передачи права требования по ДДУ лицо, передавшее такое право требования, обязано уплатить налог, в соответствии с п. 2 ст. 226, пп. 2 п. 1 ст. 228 Налогового кодекса РФ. При этом лицо, получившее доход от передачи имущественного права, исчисляет и уплачивает налог самостоятельно путем заполнения декларации 3-НДФЛ.

Оформлял в собственность недострой, теперь продаю. Какой налог я плачу?

Продал жилье и купил новое, доход нулевой. Что с налогами?

Однако лицо, уплатившее налог по сделке о передаче права требования по ДДУ, имеет право на произведение налогового вычета либо может уменьшить сумму своих облагаемых доходов путем вычета из суммы доходов фактически понесенных расходов, связанных с приобретением права требования (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

На Вашем примере это выглядит следующим образом: право требования в строящемся доме было приобретено за 1,43 млн рублей, спустя два месяца оно было передано по договору за ту же сумму. Соответственно, при исчислении налога в рамках ст.

220 НК РФ уплачивать налог не потребуется, так как доходы равны сумме расходов на приобретенное право и при вычитании остается ноль.

Таким образом, налогообложению подлежит сумма разницы между стоимостью приобретения права требования по ДДУ и стоимостью передачи этого права. В том случае, если такая сумма будет меньше или равна нулю, как в описанном случае, то налог по такой сделке платить не нужно.

Отвечает руководитель юридического департамента «НДВ – супермаркет недвижимости» Сергей Новиков:

Налог с продажи равноценной недвижимости составит ноль рублей, но от подачи налоговой декларации это не освобождает.

Формально дольщик еще не является собственником жилья.

Только подписанный и зарегистрированный в Росреестре акт приема-передачи дает основания для возникновения права собственности, а появление такого документа на свет возможно только после ввода дома в эксплуатацию, когда застройщик уже может передать покупателю реальный объект. Однако речь идет не о налоге на собственность, а на доход – если человек получил прибыль, переуступив права по ДДУ, он обязан отчитаться перед ИФНС об этих доходах.

Какие налоги действуют при продаже квартиры с последующей покупкой?

Купила строящуюся квартиру за 1,2 млн, продаю готовую за 2 млн. Какой налог я плачу?

Отвечает юрист, эксперт по недвижимости Светлана Кириллова:

Вы купили квартиру по договору участия в долевом строительстве, который подлежит государственный регистрации в Росреестре. По договору у Вас возникло право требовать от застройщика оформления в собственность квартиры после завершения строительства дома. То есть пока дом не построен, собственником Вы не являетесь.

Продажа квартиры, приобретенной по договору участия в долевом строительстве, возможна единственным способом – заключение договора уступки права требования (цессии).

Ваш «покупатель» становится новым участником долевого строительства, а все Ваши права, как дольщика, прекращаются с момента государственной регистрации такого договора цессии в Росреестре.

После завершения строительства «покупатель» становится собственником квартиры.

Что касается вопросов налогообложения, здесь речь идет не о факте владения недвижимостью, а о факте получения дохода. Если Вы уступили свои права покупателю за ту же сумму, которую уплатили застройщику по договору участия в долевом строительстве, то никакого дохода не возникло. В этом случае Вы никаких налогов не платите.

Если следовать всем требованиям налогового законодательства, то подавать налоговую декларацию все же нужно. Ведь доход Вы получили в размере 1,43 млн рублей. В декларации это должно быть отражено в разделе «Доходы».

А в разделе «Имущественные налоговые вычеты» нужно отразить сумму расходов, связанных с получением доходов (приобретением прав на квартиру) в сумме 1,43 млн рублей.

Таким образом получится, что доход равен нулю, и налог уплачивать не нужно.

Продаю квартиру дороже первоначальной цены. Какой налог я плачу?

Купил квартиру 2 месяца назад и продаю за ту же сумму. Должен ли я платить налог?

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

По действующему налоговому законодательству необходимо подавать декларацию по форме 3-НДФЛ, даже если сделка была совершена в виде уступки прав требования.

В данной ситуации будут действовать те же льготы, что и при продаже: Вы можете учесть в своей доходной части сумму, по которой была приобретена недвижимость. Налога в таком случае не возникнет.

Декларацию необходимо подать в следующем году после совершения сделки, иначе льготы будут недействительны.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Плачу ли я налог, если купила квартиру в марте и продала в сентябре?

Продал долю дешевле, чем купил. Должен ли я платить налог?

Купили дом за 1,5 млн и продаем за 1,8 млн. Платим ли мы налог?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kupil_i_prodal_stroyaschuyusya_kvartiru_dolzhen_li_ya_platit_nalog/7280

Юр-консультант.ру
Добавить комментарий