Как защитить свою недвижимость от

Расширение числа лиц, имеющих право регистрировать недвижимость, создало благоприятные условия для мошенников. Юристы пока дискутируют, насколько серьезна эта ситуация, но уже успели придумать несколько технических уловок, которые помогут обезопасить право на недвижимость от посягательств на нее.

ОЦЕНКА РИСКОВ

«Основная группа риска – это недвижимость, которая изначально была проблемной. Кроме того, прежде всего мошенников интересуют высоколиквидные объекты, с высокой стоимостью, в хорошем месте», − рассказывает председатель Комитета по недвижимости и строительству Ассоциации юристов Украины Станислав Герасименко.

В целом же он не считает проблему вмешательства в госреестр вещных прав на недвижимое имущество очень масштабной. Если вмешательства и имеют место быть, то, по его мнению, это дело рук недобросовестных регистраторов.

С этим тезисом согласны и другие юристы. Правда, они утверждают, что ситуация с незаконным вмешательством в госреестр действительно острая, причем на уровне как компаний, так и рядовых граждан.

«Из свежих примеров: недавно одна наша клиентка узнала о том, что большая часть ее участка под Киевом была переписана на других людей, когда на участок привезли и начали разгружать стройматериалы.

В качестве доказательства права собственности «новые собственники» предъявили выписку из госреестра.

Сейчас они судятся по этому делу», − рассказывает предправления Всеукраинской общественной организации «Финансовая грамота Украины» Михаил Стрельников.

Происходят такие случаи, по словам юристов, во всех регионах страны. Причем, по словам адвоката из Днепра Андрея Вербы, ситуация ухудшилась за последнее время и будет продолжать ухудшаться.

Одной из важных причин этой тенденции он называет военные действия на востоке страны, из-за которых из ЗАГСов, местных советов и других регистрационных учреждений было утеряно или похищено много бланков – от свидетельств о рождении и смерти до паспортов.

«Стать Ивановым, Петровым или Януковичем по поддельным документам стало гораздо проще. Еще проще подделывается печать на этих документах», − объясняет юрист.

НА БЫТОВОМ УРОВНЕ

В таких условиях более остро, чем раньше, становится вопрос о защите своих прав. Юристы говорят, что в этом деле лучше полагаться на себя, поскольку от правоохранительных органов и системы юстиции ждать помощи не стоит.

Самый распространенный совет – наложить на имущество формальное отягощение.

«Этот способ известен давно, он применялся и 10, и 15 лет назад, так что он хорошо проверен на практике», − рассказывает Станислав Герасименко.

Причем подходит он и для физических, и для юридических лиц.

«Обычным гражданам я бы советовал делать какой-то формальный спор с супругом/супругой или другим родственником и через суд налагать арест на имущество. Также можно заключать формальный договор залога между совладельцами на какую-то небольшую сумму. Если злоумышленники позарятся на квартиру, то им будет сложнее провернуть дело», − предлагает Андрей Верба.

Если квартира принадлежит одному собственнику, есть смысл наложить арест через спор с каким-то родственником. По словам Андрея Вербы, для собственника недвижимости такие фиктивные аресты не несут никаких последствий. Даже если собственник рассорится с родственником, то будет должен ему небольшую, указанную в договоре сумму.

«Поссорились, отдали деньги по договору, но квартира остается вашей. Сумма может быть любой, хоть 10 тыс. грн, хоть 1 тыс. грн, хоть 1 грн», − объясняет юрист.

Главное, чтобы на квартире было отягощение, для отмены которого мошенникам придется приложить больше усилий, потратить больше денег, привлечь больше людей, а это уже не так интересно с точки зрения трудозатрат и доходности.

У этого метода есть небольшой недостаток в случае, когда речь идет о собственности зарубежных компаний. «Сложно объяснить иностранным инвесторам, почему нужно накладывать отягощения на недвижимость. Причем делается-то это по искусственным решениям судов. То есть фактически для защиты имущества на него налагается фиктивный арест», − объясняет юрист UniCredit Bank Ольга Лябах.

САМОСТОЯТЕЛЬНАЯ ПРОВЕРКА

Чтобы убедиться, что с правом собственности все в порядке и недвижимость неожиданно не сменила собственника, можно периодически проверять госреестр вещных прав на недвижимость самостоятельно. Правда, эффективность мероприятия сомнительна. Во-первых, каждая выписка обходится в 20 грн. Не каждый украинец готов каждый раз платить эти деньги.

Во-вторых, в реестр до сих пор не внесены все объекты недвижимости. А те, что вносятся, рассказывает Ольга Лябах, могут иметь двойной адрес.

«Дело в том, что при регистрации объекта реестр не предлагает выбрать адрес из списка, его можно ввести в ручном режиме», − объясняет она.

Изменив всего одну букву в адресе, можно получить совершенно новый и почти легитимный ID объекта, по нему сделать выписку из реестра и даже продать кому-то недвижимость, на самом деле находящуюся в собственности другого лица.

В-третьих, информация актуальна только в момент получения выписки и уже через несколько дней или даже минут может измениться. «Каждый день проверять, не переписал ли кто-то твое имущество на другое лицо, у тебя просто нет возможности. Ведь всего за одну ночь его могут разделить на несколько частей, передать в ипотеку и в тот же день обратить на него взыскание», − объясняет Ольга Лябах.

ГЛОБАЛЬНЫЙ ВЗГЛЯД

Прочие легитимные инструменты вызывают у юристов сомнение.

Например, Ольге Лябах удалось на практике убедиться, что апелляционная комиссия, созданная при Минюсте специально для рассмотрения дел о незаконных вмешательствах в госреестры, работает, но недостаточно быстро.

Ее дело оказалось одним из 150, по которым за полгода своей работы комиссия приняла позитивное решение. При этом всего в комиссию поступило 1000 подобных жалоб.

Поэтом, например, Михаил Стрельников институту апелляционной комиссии не доверяет изначально. Он рассказывает о печальном опыте работы комиссии Минюста, занимающейся нотариусами. Точнее, об отсутствии результатов ее деятельности.

«Не думаю, что одна комиссия будет по эффективности отличаться от другой. Причем мы достаточно мощная организация, привлекаем к своей деятельности даже депутатов, и все равно чувствуем сопротивление со стороны Минюста. Что же в таком случае говорить о простых гражданах, у которых нет таких знаний и возможностей», − говорит он.

Не верят юристы и в уголовную ответственность.

«В УКУ существуют специальные статьи, предусматривающие наказание недобросовестных нотариусов вплоть до лишения свободы. И что, кто-то понес ответственность? Дела открывались, а результата не было. У нашей полиции попросту нет методологии выявления и раскрытия таких преступлений и нет желания», − рассказывает Андрей Верба.

Он уверен, что если бы заработала правоохранительная система, это стало бы первым и самым существенным шагом на пути регистрационной реформы.

Пока же, говорит Андрей Верба, стоит временно приостановить возможность нотариусов совершать регистрационные действия.

«Пусть этим занимаются местные органы власти, там будет больше контроля. В нашем государстве предоставлять людям такую свободу пока что не стоит», − считает он.

Юрист не одинок в своем стремлении ограничить круг регистраторов.

«Когда работала регистрационная служба, то система ограничений сдерживала госрегистраторов от рейдерских действий. Это была не идеальная система, но она сдерживала мошенников.

Госрегистраторы были должностными лицами, которые несли соответствующую ответственность, имели определенное место работы, можно было проследить, когда и что они делают, рядом с ними сидели сотрудники и начальство.

Частный же нотариус – сам себе хозяин, он работает в любом месте в любое время дня и ночи, и при этом по факту не несет никакой ответственности», − считает Ольга Лябах.

«Мы предлагали изменить ситуацию очень просто: ввести в состав комиссий при Минюсте представителей общественности», − рассказывает Михаил Стрельников.

Очевидно, что этого не произошло. Как и SMS-информирования собственников недвижимости в случае, если с ней совершаются какие-то действия. Эту идею Минюст озвучивал несколько месяцев назад, но до реализации пока дело не дошло.

  ABCnews

Источник: https://stroyobzor.ua/news/kak-zashchitit-svoyu-nedvizhimost-ot-chernyh-notariusov.html

Как обезопасить себя от мошенничества с электронной подписью?

В МФЦ подтвердили: квартира принадлежит совсем другому человеку. Сотрудники предположили, что жилье продал новый собственник — сын пожилого человека, а отцу ничего не сказал. Но сын заявил, что никаких сделок с квартирой не совершал, и со всеми документами отправился разбираться в Росреестр.

Там ему сообщили, что передача прав действительно состоялась осенью 2018 года с использованием электронной подписи, полученной через личный кабинет на портале госуслуг. Никаких бумажных документов при этом не потребовалось.

Сын утверждает, что не получал никакой электронной подписи, хотя той осенью его личный кабинет пытались взломать (техподдержка тогда заявила об отсутствии «аномальных действий»).

Сведений о нотариусе, который заверил сделку, Росреестр сообщить не смог: система не владеет подобной информацией.

Впрочем, в этой сделке обошлось без участия нотариуса: переход собственности оформлен как «дар», а договор дарения с обеих сторон был скреплен электронными подписями. Покупателем оказался человек, зарегистрированный в Уфе.

Темная история

Эксперт по безопасности сделок с недвижимостью Сергей Вишняков считает, что эта история не лишена пробелов.

Подделать можно упрощенный вариант электронной цифровой подписи (ЭЦП), но сделки с квартирами не проводятся по упрощенной подписи.

«Для подписания договора купли-продажи необходима усиленная ЭЦП, ее можно лично получить в удостоверяющих центрах, которые имеют право их оформлять. Например, в списке удостоверяющих центров есть знакомое всем БТИ».

В Росреестре правдивость этой истории ЦИАН.Журналу все-таки подтвердили. «В отношении данного факта Управлением Росреестра по Москве были проанализированы документы, представленные на государственную регистрацию права.

В Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) действительно содержатся сведения о том, что в октябре 2018 года был совершен переход права на квартиру на основании договора дарения, составленного в простой письменной форме.

Документы были поданы сторонами сделки в электронном виде и удостоверены их электронными подписями», — так ответило ведомство на наш запрос.

Получается, нужно срочно предпринимать меры для защиты своего имущества сегодня, чтобы не остаться без жилья завтра?

Только личное присутствие

В Росреестре нашим читателям дали совет — подать заявление о невозможности государственной регистрации без личного участия правообладателя.

«Заявление о невозможности государственной регистрации перехода, ограничения (обременения), прекращения права на принадлежащие вам объекты недвижимости без вашего личного участия (или вашего законного представителя) можно подать в одном из многофункциональных центров «Мои документы». Запись в ЕГРН о данном заявлении вносит государственный регистратор Росреестра», — пояснили в ведомстве.

Наличие в ЕГРН подобной записи служит основанием для возврата без рассмотрения документов, которые подаются не только третьими лицами по нотариально удостоверенной доверенности, но и нотариусами.

Эксперт по безопасности сделок с недвижимостью Сергей Вишняков скептически относится к совету Росреестра. Использование ЭЦП эквивалентно личному участию. 

«Усиленная цифровая подпись — цифровой аналог подписи. И при регистрации она будет восприниматься как и личное присутствие».

Сергей Вишняковэксперт по безопасности сделок с недвижимостью

По словам Вишнякова, эффективно было бы указать в заявлении, что сделка возможна только при личном присутствии (без использования ЭЦП). Но такой опции при подаче заявления не предусмотрено.

Следим за руками

Если всерьез обеспокоиться тем, чтобы оградить себя от мошенников, то, например, один из доступных вариантов — оформить залог в пользу кого-либо (обременение не позволит продать или подарить недвижимость) или раздробить собственность по долям, говорит Сергей Вишняков.

«Всё это усложняет дальнейшее взаимодействие с защищаемым объектом: когда вы захотите продать недвижимость, придется заново собирать всех собственников или искать человека, на которого был оформлен залог».

Сергей Вишняковэксперт по безопасности сделок с недвижимостью

«Обезопасить себя и свою собственность от мошеннических действий поможет усиленный контроль за персональными данными и документами, в том числе используемыми в интернете. Это касается сканированных копий документов, паролей и прочей личной информации. Кроме того, особое внимание надо уделять всем подписываемым документам», — рекомендуют в Росреестре.

Предсказуемая опасность

Адвокат, председатель Ассоциации адвокатов России за права человека Мария Архипова, комментируя эту ситуацию, подчеркивает: проблема была предсказуема в начале 2017 года, когда был принят закон об электронной подписи.

Уже тогда было очевидно, что необходимы изменения: нововведение было чревато подделками электронных подписей и ростом числа сделок, совершенных в обход собственников.

«Наши предложения поддержали многие юристы и даже политики (например, на нашей стороне была партия «Справедливая Россия»). Мы хотели, чтобы у собственников было больше гарантий безопасности. В частности, мы предлагали вернуть свидетельство о праве собственности — его можно было оставить хотя бы на пластиковой карточке, заменив бумажный вариант. Но у человека документ был бы на руках».

Кроме того, юристы выступили с инициативой считать сделки с электронными подписями волеизъявлением граждан, которое делается в письменной форме и направляется в соответствующие органы регистрации — Кадастровую палату.

«К сожалению, у нас очень любят внедрять разные инновации. Павел Крашенинников (председатель Комитета Государственной думы по государственному строительству и законодательству — Прим. ред.) выступил против введения дополнительных гарантий безопасности и настоял, чтобы работа с электронной подписью велась в том виде, в котором она закреплена в принятом законе, без изменений».

Получается, юристы предупредили об опасности, депутаты их поддержали, но высшие инстанции предпочли оставить все как есть, сокрушается юрист.

Источник: https://www.cian.ru/stati-kak-obezopasit-sebja-ot-moshennichestva-s-elektronnoj-podpisju-293811/

Мошенники и Госреестр недвижимости: как защитить свою собственность?

С открытием электронных реестров, в частности, Реестра вещных прав на недвижимость, активизировались мошенники, которые меняют собственника недвижимости, и в итоге законный собственник узнает о том, что лишился своих квадратных метров лишь спустя какое-то время. Портал 100realty.ua решил разобраться, как можно избежать такой неприятной ситуации.

Нотариусы бьют тревогу

В Украине случаи махинаций с реестром недвижимости происходят очень часто. Из-за чего нотариусы обращались в Минюст с просьбой усовершенствовать защиту Реестра, поскольку фиксировали сотни случаев незаконного вмешательства в эту базу данных.

Комиссия при Министерстве юстиции Украины по вопросам рассмотрения жалоб в сфере государственной регистрации имущественных прав в 2016 году удовлетворила 44% жалоб о захвате недвижимости и бизнеса. «Было рассмотрено по существу примерно 500 жалоб. Из них около 220 жалоб удовлетворено», – сказал замминистра юстиции Павел Мороз.

Были случаи, когда хакеры присылали частным нотариусам письма с вирусами, после открытия которых, пароли доступа к Реестру оказывались у злоумышленников и те оперативно меняли данные о собственниках недвижимости.

Также есть и нечестные нотариусы, которые готовы идти на незаконные действия. По информации Министерства юстиции, в случае подобного вмешательства, нотариуса, который произвел такие действия, всего лишь лишают доступа к Реестру. Другого наказания пока не предусмотрено.

Если говорить о праве собственности на квартиру в новостройке, то у покупателя есть на руках лишь информационная справка из Госреестра, другого нотариально заверенного документа у обладателя новой квартиры нет. Поэтому собственники такого жилья больше других обеспокоены вероятностью вмешательства в регистрационные данные об их собственности.

Проинформирован – значит вооружен

Гарантировать то, что никто никогда не сможет изменить данные в Реестре о праве собственности пока, к сожалению, не может никто. В то же время, нотариусы дают несколько советов, которые помогут минимизировать риск, а в случае, если такая неприятная ситуация все же произошла, оперативно на нее отреагировать.

1. Запрет совершения регистрационных действий с недвижимостью

Собственник недвижимости может в любое время написать заявление о запрете совершения регистрационных действий касательно собственной недвижимости.

Данная процедура детально описана в пункте 17 Порядка государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и его отягощений, утвержденного Постановлением Кабмина №1127 от 25.12.2015 года.

«Согласно положениям указанного пункта, определено право собственника на основании поданного им заявления зарегистрировать запрет на осуществление регистрационных действий.

В то же время, если в течение 10 рабочих дней не будет предоставлено решение суда о запрете на осуществление регистрационных действий, которое вступило в законную силу, то такой запрет будет снят», – говорит Иван Топор, юрист юридической компании «Де-юре».

«Такое решение суда также можно получить. Обычно суд выносит такие решения в порядке обеспечения иска. Решение суда более долговечно, чем просто заявление, и действует до прекращения обстоятельств, в связи с которыми оно вынесено, а практически – до его отмены.

На практике встречались случаи, когда собственник недвижимости с целью недопущения обращения взыскания на него его же кредиторами «организовывал» подачу иска в отношении этого же имущества и устанавливал обеспечение в виде запрета совершения регистрационных действий.

Примечательно, что даже если такой иск окажется безосновательным, пройдет значительное время прежде, чем запрет будет снят из Реестра.

Инициатива о таком снятии обычно происходит от сторон дела, а если стороны инициативу не проявляют, запрет продолжает «висеть»», – говорит Александр Бородкин, руководитель практики «Строительство и недвижимость» юридической компании «Василь Кисиль и Партнеры»,

2. Установление ипотеки

По мнению юристов, более надежным и контролируемым способом может быть установление ипотеки по достаточно долгосрочному обязательству в пользу дружественного лица. Этот способ также часто используется на практике.

Заодно он позволяет быстро отреагировать, в случае если в отношении недвижимости действительно начнутся какие-либо нежелательные действия третьих лиц.

В частности, ипотекодержатель может переоформить ее на себя в порядке взыскания ипотеки.

«Иногда для этих же целей используют ипотеку банка, профинансировавшего приобретение недвижимости. В том числе и после выплаты кредита – ведь банк сам вряд ли обратится к нотариусу за снятием ипотеки», – говорит г-н Бородкин.

3. Нотариально заверенная копия документа о праве собственности

Также в Минюсте рекомендуют оформить нотариально заверенную копию права собственности на объект недвижимости, если до этого была выдана лишь информационная справка из Госреестра в случае покупки квартиры от застройщика. Но к эффективности такой «защиты» юристы относятся скептически.

«Нотариальное заверение информационной справки из Реестра вещных прав на недвижимость не является событием, которое имеет значение при подтверждении права собственности.

Основание для возникновения права собственности законодатель связывает с действиями, решениями и событиями, в число которых не входит нотариальное заверение информационной справки из Реестра прав собственности.

К ним можно отнести, например, договор купли-продажи, дарения, решение суда вступившее в законную силу, документы подтверждающие ввод в эксплуатацию объекта строительства и т.д. Далее, в порядке, предусмотренном законодательством собственник должен зарегистрировать свое право», – говорит Иван Топор.

Таким образом, даже если в Реестр прав собственности кто-то вмешается либо недобросовестный нотариус проведет незаконную сделку по поддельным документам, восстановить нарушенное право можно будет на основании указанных выше первичных документов.

А будет ли справка из Реестра о праве собственности заверенная нотариально или нет – значения не имеет.

Информсправка всего лишь фиксирует факт наличия информации об объекте недвижимости в соответствующем реестре и содержит информацию об объекте недвижимости, собственнике объекта недвижимости и некоторых других фактах.

4. SMS-информирование

Подключение SMS-информирования о действиях в Реестре, касающихся вашей недвижимости, позволит оперативно получить информацию о том, что кто-то совершает какие-либо действия с объектом. Правда, услуга эта платная. Стоит она 30 грн. в месяц за один объект (для сравнения, одноразовая информационная справка из реестра стоит 23 грн. с учетом банковской комиссии).

За 30 грн. в месяц клиент получает следующие услуги в виде сообщений:

• информацию о постановке объекта на мониторинг и об окончании срока мониторинга;
• информацию о наличии изменений в статусе объекта (без указания сути изменений).

Извещение об изменении статуса недвижимости позволяет своевременно обратиться в суд с исковым заявлением об отмене проведенных регистрационных действий, а также в правоохранительные органы с заявлением о неправомерности регистрационных действий.

Если подытожить, то специалисты говорят, что наиболее действенный способ обезопасить свою собственность – это периодически проверять данные в Реестре по своему объекту недвижимости. Это можно сделать, зарегистрировавшись на сайте kap.minjust.gov.ua.

Также нужно хранить первичные документы, на основании которых возникло право собственности.

Отстаивая свое право в суде, либо обращаясь в уполномоченный государственный орган для защиты права собственности на недвижимое имущество, в первую очередь потребуются как раз такие документы, чтобы установить законного владельца, а уже потом будут разбираться, что стало причиной изменений в Реестре.

Источник: https://100realty.ua/articles/mosenniki-i-gosreestr-nedvizimosti-kak-zasitit-svou-sobstvennost

Как обезопасить свою квартиру от мошенников

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Для заключения такого договора необходимо наличие правоустанавливающих документов на недвижимое имущество, а также документы, удостоверяющие личность продавца и покупателя. Достаточно часто сделки совершаются не собственниками имущества, а их представителями, выступающими по доверенности.

С 15 июля 2016 года Свидетельство о государственной регистрации права собственности Росреестром не выдается, и единственным документом, подтверждающим принадлежность продавцу квартиры (или другой недвижимости) на праве собственности является выписка из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество – выписка из ЕГРП (в настоящее время — выписка из ЕГРН).

Сведения в свидетельстве о регистрации права собственности и в выписке из ЕГРН действительны на дату их выдачи.

Если право собственность на имущество было приобретено до 15 июля 2016 года, то Свидетельство о государственной регистрации права все же должно быть у продавца.

В соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости», вступившим в силу с 1 января 2017 года кадастровый учет, регистрация возникновения и перехода права подтверждаются выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Этот документ на сегодняшний день является единственным доказательством зарегистрированного права.

После того, как Росреестр перестал выдавать Свидетельство о государственной регистрации права – документ, подтверждающий право на недвижимость, многие беспокоятся о том, как обезопасить свое имущества от посягательств мошенников.

Свидетельство о государственной регистрации права, хранящееся дома, не являлось безусловным залогом того, что с недвижимостью не могут быть совершены незаконные сделки.

К сожалению, такое происходило раньше и происходит сейчас. Например, договор купли-продажи квартиры может быть заключен с собственником квартиры, которого ввели в заблуждение относительно природы сделки, была совершена фиктивная сделка или человеком, который на момент совершения сделки не отдавал отчета своим действиям или являлся недееспособным.

Все эти сделки могут быть оспорены в судебном порядке, поскольку защита прав при совершении незаконных сделок осуществляется именно в суде.

В соответствии со статьей 301 ГК РФ лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика.

Доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРП (ЕГРН). При отсутствии государственной регистрации, например, при его возникновении до 1998 года, право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца.

Доказать свое право на имущество можно любым незапрещенным способом.

Доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела (ст. 55 ГК РФ).

Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

Объяснения сторон и третьих лиц, показания свидетелей могут быть получены путем использования систем видеоконференц-связи в порядке, установленном законом.

При оспаривании незаконной сделки потерпевшее лицо, например, вправе заявить ходатайство об истребовании из Росреестра регистрационного дела.

Документы, указанные в регистрационном деле, позволят не только доказать принадлежность квартиры (или другого недвижимого имущества) до продажи, но и могут стать основанием для установления факта подложности документов, ставших основанием для совершения сделки.

Чтобы обезопасить свое имущество от действий мошенников, собственник может обратиться в Росреестр с заявлением о внесении в ЕГРН записи о запрещении проведения любых действий с его недвижимостью без его личного участия. Таким образом, по доверенностям сделки регистрироваться не будут. О поступлении такого заявления делается отметка в едином государственном реестре недвижимости.

Наличие такой записи в ЕГРН является основанием для возврата без рассмотрения заявления, представленного на государственную регистрацию прав на эту недвижимость не собственником лично, а иным лицом, например, представителем по доверенности.

Адвокат Светлана Евгеньевна Жмурко

Запись на консультацию к адвокату по телефону: 8(985)998-58-08

Последние публикации в прессе (Все публикации)

Источник: http://ya-advokat.ru/kak-obezopasit-svoyu-kvartiru-ot-moshennikov/

Как уберечь свою квартиру от мошенников

Громкую историю расследуют в столице Черноземья: пенсионерка лишилась дома, пока жила в Мурманской области. Постройку вместе с землей успели дважды перепродать. Почему это стало возможным и как обезопасить свое имущество от махинаторов, рассказала “РГ” руководитель регионального управления Росреестра Елена Перегудова.

Потерпевшая жила на улице Рылеева с 1990 по 2011 год. Потом уехала в Мончегорск на пять лет. В воронежском доме оставался сын. В июне прошлого года он умер. Тем временем в Росреестр для регистрации прав на недвижимость обратились двое мужчин.

Одному из них хозяйка, жившая тогда на Севере, якобы доверила распоряжаться своим имуществом, второй выступил в качестве покупателя. Так дом перешел к некоему А. А. Сотникову за полтора миллиона рублей (которых ни о чем не подозревавшая пенсионерка, ясное дело, не увидела).

Вскоре Сотников по “дачной амнистии” оформил права на земельный участок, а в октябре продал недвижимость за семь с половиной миллионов рублей. Новый покупатель взял для этого ипотеку. И тут 80-летняя бабушка вернулась…

“РГ” помогла получить квартиру многодетной матери

После ее обращения в прокуратуру выяснилось, что доверенность, датированная 2014 годом, – липовая. Женщина с 2011-го не приезжала в Воронеж и не оформляла здесь никаких юридически значимых документов. Она даже паспорт не теряла.

– Сейчас установлено, что гербовая печать на документе была поддельной, конкретный нотариус его не заверял и запись в соответствующий реестр не вносил.

Но доверенность, которую нам представили вместе с договором купли-продажи, была оформлена по всем требованиям закона. Налицо подделка очень высокого качества, – пояснила Елена Перегудова.

– У госрегистратора сомнений в подлинности документа не возникло.

По итогам проверки полиция возбудила уголовное дело о мошенничестве, повлекшем лишение права гражданина на жилье (часть 4 статьи 159 УК РФ). Ведется следствие.

Когда вас нет дома

Мошенничество с домом на Рылеева можно было предотвратить, подав в любой офис МФЦ или Кадастровой палаты заявление о невозможности госрегистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения объекта недвижимости без личного участия собственника.

В таких случаях в Единый госреестр недвижимости (ЕГРН) вносят специальную запись, и операции с “уводом” имущества становятся невозможны: если документы на распоряжение им поступают от кого-то, кроме владельца, их возвращают без рассмотрения.

То есть продать дом или участок в подобной ситуации нельзя даже по подлинной доверенности.

В Саратовской области построят 1,1 млн квадратных метров жилья

Заявления принимают бесплатно вне зависимости от того, где расположен объект недвижимости. Запретить распоряжение без личного присутствия своим строением или участком в Воронеже вы можете хоть с Камчатки.

– Запись о заявлении вносится в ЕГРН. Она снимается только в трех случаях: когда собственник об этом просит, когда он сам (или его законный представитель) совершает сделку с объектом и на основании решения суда, – сообщила глава воронежского управления Росреестра. – Это очень простой и эффективный механизм защиты своих прав.

Если вы – покупатель

Бдительным должен быть и тот, кто приобретает недвижимость. Выбирая объект, стоит найти его на публичной кадастровой карте в Интернете.

Так можно бесплатно и быстро узнать уровень собственности на объект, его границы и вид разрешенного использования земли.

Может оказаться, например, что приглянувшееся вам местечко расположено в подтопляемой зоне или в зоне охраны памятников культурного наследия, а это накладывает определенные ограничения на строительство.

– Надо иметь в виду, что публичная кадастровая карта – сервис справочный. Сведения оттуда достоверны, но не являются официальным документом. Информацию можно получить также на портале Росреестра (www.rosreestr.ru) через бесплатный сервис “Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online”, введя кадастровый номер, условный номер либо адрес, – рассказала Елена Перегудова.

Запретить распоряжение без личного присутствия своим строением или участком в Воронеже вы можете хоть с Камчатки

Другой вариант – до совершения сделки получить выписку об объекте из ЕГРН. В документе будут содержаться официальные сведения об объекте недвижимости, подпись должностного лица и печать органа. Это важно не только для покупателей, но и для продавцов, и для тех, кто принимает или передает недвижимость в дар либо в наследство.

Нужно быть уверенным, что объект не находится под арестом и не является залоговым имуществом, что на него не наложены ограничения и обременения, что он не изъят для государственных или муниципальных нужд.

Может статься, что кто-то другой заявил о правах требования на это имущество через суд или подал возражение в отношении зарегистрированного права. Запрос можно отправить в электронном виде или обычной почтой, передать лично работнику МФЦ или Кадастровой палаты. В выписке будут указаны основные характеристики объекта и данные о правах на него.

Документ будет заверен подписью и печатью сотрудника Кадастровой палаты (если вы запросите его по Интернету – будет направлен документ с электронной цифровой подписью).

Если вам продают объект по доверенности, стоит проверить ее через специальный сервис на сайте Федеральной нотариальной палаты. Бесплатно в течение пяти минут можно узнать, удостоверял ли нотариус тот документ, который вам предъявляют, и не была ли доверенность затем официально отменена.

“Амнистия” без границ?

Многие россияне за последние десять лет оформили права на участки и дома в упрощенном порядке – по закону о “дачной амнистии”. При этом объекты ставились на кадастровый учет без проведения межевания. Но совсем скоро определять координаты и уточнять площадь участков все равно придется.

Сколько стоит жилье в России

– В настоящее время разработан законопроект, согласно которому регистрация прав и кадастровый учет земельного участка станут возможны лишь при наличии сведений о границах.

И тогда распорядиться участком, поставленным на учет по “дачной амнистии”, будет невозможно без межевания, – предупредила Елена Перегудова. – А это процесс традиционно болезненный. В садоводческих товариществах процедура межевания проходит еще более или менее спокойно.

Но вот на землях населенных пунктов борьба, например, за 20 сантиметров границы при участке в сорок соток может длиться годами.

В Воронежской области более половины участков поставлено на учет без границ. Если после принятия закона их владельцы дружно ринутся к кадастровым инженерам – те окажутся перегружены. Начнут растягивать сроки проведения работ и наверняка поднимут цены на свои услуги. Чтобы избежать такого поворота событий, стоит позаботиться о межевании уже сейчас.

И, конечно, не допускать глупых ошибок, чтобы не нарваться на недобросовестного специалиста.

1. На сайте Росреестра есть рейтинг кадастровых инженеров – можно посмотреть, кто работает активно, а кто нет, у кого было меньше ошибок и отказов в кадастровом учете.

У добросовестных покупателей запретят отнимать жилье

2. Выбрав подходящего инженера, обязательно заключите с ним договор подряда, где будет прописана ответственность сторон и размер вознаграждения. Иначе предъявить какие-либо претензии будет невозможно.

3. Прежде чем принять и оплатить работу кадастрового инженера, обязательно требуйте, чтобы он проверил подготовленные документы через электронный сервис на портале Росреестра.

Программа оценит качество межевого и технического плана, карты-плана территории и акта обследования, укажет на ошибки.

А значит, вы избавитесь от лишних хлопот и расходов, которые при некачественном межевании неизбежны.

– Сервис выявляет более 70 процентов ошибок, которые допускаются кадастровыми инженерами. И стоит это для них всего 25 рублей, – добавила Елена Перегудова.

– Более того, инженер может поместить межевой и технический планы на хранение в “Личный кабинет” и предоставить вам их идентификационный номер.

Тогда для постановки объекта на учет останется только подать заявление с указанием этого номера. По нему госрегистратор сам найдет документ.

Источник: https://rg.ru/2017/07/27/reg-cfo/kak-uberech-svoiu-kvartiru-ot-moshennikov.html

Как защитить свою собственность от неправомерных посягательств?

Еще со студенческой скамьи всем выпускникам юридических ЗВО известно, что согласно Конституции Украины право собственности является нерушимым. Известны им и теоретические способы защиты данного права.

Тем не менее, когда ты становишься практиком и стараешься применить теоретические знания, возникает много вопросов: с каким иском обращаться в суд, как сформулировать исковые требования, какими доказательствами это сопровождать.

Конечно, универсальные рекомендации сформулировать невозможно, поскольку любое дело, по сути, уникально. Однако некоторые способы защиты собственности можно выделить как основные, полагаясь, в частности, и на судебную практику по данному вопросу Верховного Суда.

Прежде всего ч. 2 ст. 386 ГК собственнику, у которого имеются основания предполагать вероятность нарушения своего права собственности другим лицом, предоставлена возможность обратиться в суд с требованием о запрете совершения им действий, которые могут нарушить право собственника, или с требованием о совершении определенных действий для предупреждения такого нарушения.

Данный превентивный способ защиты позволяет действовать на предупреждение вероятного (которое еще не наступило) нарушения. При этом у собственника должны быть основания считать, что действия тех или иных лиц приведут к нарушению его прав собственности.

Как известно из теории, если необходимо истребовать надлежащее имущество у другого лица, подается виндикационный иск, а если устранить препятствия в пользовании и распоряжении собственником его имуществом – негаторный иск. Размежевание данных способов защиты является ярким примером того, насколько важно знание теории для практики.

Определяющим критерием для размежевания виндикационного и негаторного исков выступает наличие или отсутствие у лица права владения имуществом на момент обращения с иском в суд.

При этом эти два способа защиты права собственности являются взаимоисключающими!

И если виндикационный иск может подать исключительно собственник, то негаторный – как собственник имущества, так и лицо, которое имеет право владения и пользования имуществом.

В постановлении от 14.11.2018 г. по делу 183/1617/16Большая Палата Верховного Суда обратила внимание на то, что целью виндикационного иска является обеспечение введения собственника во владение имуществом, которого он был незаконно лишен. Данная позиция подтверждается и в других делах, рассмотренных Верховным Судом.

Таким образом, если кто-либо завладел имуществом без правового на то основания, незаконным способом, то подается иск по ст. 387 ГК об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Решение суда об истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения является одним из оснований государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, внесения в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество записи о государственной регистрации за истцом права собственности на недвижимое имущество, зарегистрированное в данном реестре за ответчиком.

Важно! Суд следует просить именно истребовать недвижимое имущество из чужого незаконного владения, а не обязать ответчика вернуть такое имущество собственнику.

Истребование имущества из чужого незаконного владения является требованием имущественного характера (постановление ВС от 18.05.2019 г.).

При этом необходимо обращать внимание на то, каким является приобретатель имущества – добросовестным или недобросовестным, поскольку законом установлен исчерпывающий перечень случаев, когда возможно истребовать имущество у добросовестного приобретателя (ст. 388 ГК).

Защитить нарушенные права лица, считающего себя собственником неоднократно отчужденного имущества, возможно путем представления виндикационного иска к последнему приобретателю такого имущества по основаниям, предусмотренным ст. ст. 387 и 388 ГК.

Что касается негаторного иска, то истец по негаторному иску вправе требовать не только устранить существующие препятствия, но и обязать ответчика удержаться от совершения действий, которые могут привести к возникновению таких препятствий.

Примерами негаторного иска могут быть: иск о выселении каких-либо лиц, безосновательно проживающих в принадлежащей собственнику квартире; или иск о признании лица утратившим право пользования жилым помещением, или иск об устранении препятствий в пользовании земельным участком.

Источник: http://uz.ligazakon.ua/magazine_article/EA013174