Защита участников долевого строительства: риски и решения

Строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, предназначенных для проживания граждан, — одно из наиболее привлекательных направлений работы в строительстве. Обязательные требования для работы в этой сфере установлены ст. 2—3 Федерального закона от 30.12.

2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 214-ФЗ) и других законодательных актах.

В то же время все участники долевого строительства несут определенные риски. О них и поговорим.

Правом на привлечение денежных средств граждан обладает компания, которая имеет опыт не менее трех лет участия в строительстве многоквартирных домов общей площадью не менее 10 000 кв. м в совокупности при наличии полученных разрешений на ввод объектов в эксплуатацию в качестве застройщика, и (или) технического заказчика, и (или) генерального подрядчика.

Для выполнения строительства объекта недвижимости застройщик должен иметь в собственности, на праве аренды, на праве субаренды или в случаях, предусмотренных законом, на праве безвозмездного пользования земельный участок.

Помимо этого застройщик обязан в установленном законом порядке получить разрешение на строительство и опубликовать проектную декларацию.

Застройщик должен располагать проектной документацией, положительным экспертным заключением на нее, сформировать собственные средства в размере не менее 10% от планируемой стоимости строительства.

Помимо этого застройщик должен также соответствовать иным обязательным критериям, установленным ст. 2—3 Закона № 214-ФЗ. Дополнительные требования к застройщикам введены Федеральным законом от 29.07.

2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 218-ФЗ). Проанализируем их.

Новые требования к застройщикам

Согласно Закону № 218-ФЗ застройщики должны производить отчисления взносов в компенсационный фонд, которые администрирует Публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства».

В настоящее время величина взноса составляет 1,2% от согласованной сторонами цены каждого договора участия в долевом строительстве, предусматривающего передачу жилого помещения, и может изменяться не чаще одного раза в год.

Регистрация договора долевого участия в строительстве осуществляется после уплаты застройщиком указанных взносов, для чего публично-правовая компания предоставляет регистратору сведения по его запросам.

Собранные от застройщиков денежные средства могут использоваться для выплаты возмещения инвесторам, на содержание фонда, а также на финансирование мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства.

Участники долевого строительства будут вправе рассчитывать на получение возмещения за счет средств компенсационного фонда при условии признания арбитражным судом застройщика банкротом, открытия в отношении него конкурсного производства и наличия доказательств уплаты обязательных взносов. Размер компенсации определяется, исходя из уплаченной инвестором покупной цены по договору долевого участия в строительстве, но не более предельной суммы возмещения. Сами взносы, которые будут уплачивать застройщики в фонд с каждого договора долевого участия в строительстве, они очевидно переложат на дольщиков. Однако в любом случае введение такого механизма позволит усилить гарантии их правовой защиты, а повышенные требования к застройщикам и размеру их собственных средств устранят с рынка неустойчивых игроков.

Она рассчитывается как произведение общей площади всех жилых помещений в одном многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из трех и более блоков, подлежащих передаче гражданину — участнику долевого строительства, но не более 120 кв. м, и показателя средней рыночной стоимости 1 кв.

м общей площади жилого помещения. Во внимание при этом принимаются ставки на первичном рынке жилья в соответствующем субъекте РФ, значение которых определяется в период, в который был заключен договор, уполномоченным органом (ст. 13 Закона № 218-ФЗ).

Предельная сумма компенсационной выплаты является невысокой, зато по крайней мере она не облагается НДФЛ в общеустановленном порядке, хотя недавно в действующее законодательство РФ были приняты поправки об освобождении данной выплаты от налогообложения в соответствии с Федеральным законом от 27.11.

2017 № 342-ФЗ «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации»).

Прекращение деятельности застройщика

Уполномоченный орган может в судебном порядке приостановить деятельность застройщика по привлечению денежных средств от инвесторов.

Такая мера применяется за нарушение застройщиком срока передачи жилых помещений инвесторам в течение трех месяцев с момента, когда он должен был выполнить такую обязанность, при не соблюдении им обязательных требований, предусмотренных постановлением Правительства РФ от 21.04.2006 № 233 «О нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика», а также за иные нарушения.

Указанная мера носит исключительный характер и применяется только в самом крайнем случае, когда у уполномоченного органа для этого имеются достаточные основания, предусмотренные ст. 23 Закона № 214-ФЗ. При этом ее применение невозможно без учета всех обстоятельств дела и поведения самого застройщика, оценки тех действий, которые он совершает для надлежащего исполнения своих обязательств.

Пример

Застройщик допустил просрочку в передаче инвесторам жилых помещений в многоквартирном доме в связи со срывом сроков завершения строительства, однако направил в их адрес предложение о заключении дополнительных соглашений о продлении срока, а с кем-то даже их заключил.

При таких обстоятельствах суд указал на то, что использование рассматриваемой меры негативно повлияет на финансовое положение застройщика, фактически может привести к невозможности дальнейшего строительства, нарушению сроков сдачи объекта в эксплуатацию, в связи с чем отсутствует достаточная необходимость в ее использовании. Такая мера не только не будет способствовать восстановлению и защите прав инвесторов, но и приведет к еще более неоправданным отрицательным последствиям, что является недопустимым.

(Постановление АС Поволжского округа от 26.06.2017 № Ф06-21670/2017)

Формы привлечения денежных средств граждан

Легальными формами привлечения денежных средств граждан, являющихся непрофессиональными инвесторами, закон называет заключение договора участия в долевом строительстве, выпуск жилищных сертификатов, а также участие в жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах. Данный перечень закреплен в п. 2 ст. 1 Закона № 214-ФЗ.

На практике недобросовестные застройщики пытаются обходить эти правила за счет использования вексельных схем с заключением предварительного договора и выдачи векселя, который в дальнейшем принимается в оплату жилого помещения, договора займа денежных средств, по которому возврат осуществляется в форме предоставления отступного, а также иных способов.

В строительной сфере предварительный договор нередко используется для обхода установленных требований, направленных на защиту инвесторов, однако суды в случае спора могут переквалифицировать его в основной договор купли-продажи или даже в договор участия в долевом строительстве, используя определенные критерии. Так, конструкция предварительного договора в гражданском обороте предназначена для фиксации обязательства сторон по заключению в будущем основного договора. Данное обязательство может быть обеспечено неустойкой, обеспечительным платежом, задатком и иными способами (ст. 329 ГК РФ), при этом стороны вправе при желании дополнить предварительный договор и иными условиями по своему усмотрению, например, включить в него положения иной сделки, сделав его смешанным (п. 3 ст. 421 ГК РФ).

Однако они должны учитывать, что специфика предварительного договора не предполагает включение в него элементов основного договора, на заключение которого в будущем он направлен.

В ином случае создаются условия для его переквалификации в основной договор со всеми вытекающими отсюда последствиями, учитывая, что правовая природа договора определяется в зависимости от существа выраженных в нем обязательств, а не от того, как он поименован или иных внешних атрибутов (ст. 431 ГК РФ).

Напомним, что еще в 2011 г. в судебной практике был сформирован подход применительно к обороту строящихся объектов недвижимости.

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи (п. 8 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»; далее — постановление № 54).

Данный подход направлен на защиту прав инвесторов, которые действовали добросовестно и фактически выполнили свое обязательство по оплате перед продавцом, дает им возможность получить более эффективное средство защиты за счет возможности понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче вещи, минуя предварительную процедуру понуждения к заключению основного договора.

На применение данного подхода ориентированы не только суды, но и регистрирующие органы, осуществляющие в рамках установленной компетенции правовую экспертизу сделок, представленных для регистрации прав и обременений.

При проведении проверки регистрирующий орган обязан подходить к исследованию документов не формально, а оценивать существо возникших правоотношений, выраженных в условиях сделки заявителей, поименованной ими в качестве предварительного договора, но по факту представляющую собой договор купли-продажи (постановление АС Московского округа от 21.02.2017 по делу № А41-31100/16).

Источник: https://www.eg-online.ru/article/366729/

Государственные услуги Росреестра

Интересна для проведения государственной регистрации прав следующая ситуация.

Решением арбитражного суда оставлены без удовлетворения требования заявителя о признании незаконными действий Управления Росреестра по Смоленской области, выразившихся в приостановлении государственной регистрации договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома, а именно, согласно материалам дела правоустанавливающих документов в Управление поступило заявление представителей ООО и АО о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома, находящегося на земельном участке, принадлежащем на праве собственности ООО на основании договора об отступном, о чем в ЕГРП имелась запись.

В ходе проведения правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов в соответствии с п. 1 ст. 13 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” (далее -Закон о регистрации)установлены причины, препятствующие ее проведению.

На основании п. 1 ст. 19 Закона о регистрации государственная регистрация была приостановлена.

Основанием для приостановления государственной регистрации послужило наличие в материалах дела правоустанавливающих документов постановления судебного пристава-исполнителя о наложении ареста на имущество должника, согласно которому объявлен арест в отношении недвижимого имущества, принадлежащего должнику ООО.

Кроме того, в Управление поступило постановление судебного пристава-исполнителя о наложении ареста на имущество должника, в соответствии с которым также объявлен арест в отношении недвижимого имущества, принадлежащего должнику ООО.

В соответствии с п. 4 ст. 19Закона о регистрации государственная регистрация прав приостановлена до снятия ареста или запрета в порядке, установленном законодательством.

Кроме того, в отношении земельного участка в ЕГРП внесена запись об аресте на основании определения районного суда г. Смоленска.

По существу заявленных требований, Управление отметило следующее.

Согласно ст. 25.1 Закона о регистрации договоры участия в долевом строительстве подлежат государственной регистрации.

При этом запись о данном договоре (о его изменении, о расторжении, об уступке прав требования по договору) вносится в содержащий записи о сделках подраздел III раздела ЕГРП, открытого на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого строительства.

При государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в указанный подраздел одновременно вносится запись в силу закона о залоге земельного участка.

В силу п. 1 ст. 334.1  Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ)  залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

Согласно п. 1 ст. 13 Федерального закона от 30.12.

2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ) в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Пунктом 1 ст. 12.1 Закона 214-ФЗ залогом в порядке, установленном статьями 13 – 15 данного закона, должно обеспечиваться исполнение обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Учитывая, что залог права собственности возникает в силу положений Закона 214-ФЗ, и его обеспечительная функция направлена на достижение надлежащего исполнения застройщиком в период строительства принятых на себя обязательств по возведению многоквартирного жилого дома и передаче объектов лицам, заключившим с ним договоры, а также по исполнению предусмотренных этим Законом обязанностей, направленных на оплату денежных средств в случае нарушения сроков строительства (статья 6), при нарушении условий о качестве (статья 7), при расторжении договора (статья 9) и т.д.

В силу ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, ч. 2 ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», п. 66 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации о 29.04.

2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» земельный участок под многоквартирным домом является общей долевой собственностью собственников помещений, переходит им в собственность бесплатно.

Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Из вышеизложенного следует, что поскольку государственная регистрация договора долевого участия в силу закона влечет возникновение залога земельного участка, принадлежащего застройщику, а впоследствии, исходя из характера предполагаемого к строительству объекта, – дальнейшую передачу земельного участка в собственность собственникам помещений в доме, это нарушает установленные  постановлениями судебного пристава-исполнителя от запреты на распоряжение арестованным имуществом.

Таким образом,  принятие решения о приостановлении государственной регистрации в случае возникновения сомнений у государственного регистратора в наличии оснований для такой регистрации, а также существования ареста на объекте недвижимого имущества или запрета на совершения регистрационных действий прямо предусмотрено     ст. 19 Закона о регистрации.

Соответственно, Управление считает, что оспариваемые действия, выразившиеся в приостановлении государственной регистрациидоговора участия в долевом строительстве многоквартирного дома, полностью соответствует нормам действующего законодательства Российской Федерации.

Кроме того, доводы Управления подтверждаются определением Верховного суда Российской Федерации.

Арбитражным судом заявленные требования заявителя оставлены без удовлетворения. Данный судебный акт мотивирован тем, что  государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав

на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ (абз. 1 п. 1 ст. 2 Закона о регистрации).

Частью 1 ст. 4 Закона о регистрации наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе ипотека.

Как следует из материалов дела, основанием для приостановления государственной регистрации послужило наличие у регистрирующего органа сведений о наложении ареста на имущество должника – ООО постановлением.

На момент подачи заявления о государственной регистрации договора регистрирующий орган располагал сведениями о том, что постановлением судебного пристава – исполнителя на имущество принадлежащее должнику – ООО наложен арест.

В соответствии с ч. 4 ст. 80 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» арест имущества должника включает запрет распоряжаться имуществом, а при необходимости – ограничение права пользования имуществом или изъятие имущества. Вид, объем и срок ограничения права пользования имуществом определяется судебным приставом – исполнителем.

В Управление поступило постановление судебного пристава-исполнителя о наложении ареста на имущество должника – ООО.

Кроме того, в отношении земельного участка в ЕГРП внесена запись об аресте на основании определения районного суда г. Смоленска. Указанное определение отменено определением того же суда, представленным в судебное заседание.

В соответствии с п. 4 ст. 19 Закона о регистрации регистрирующим органом при наличии решения (определения, постановления) о наложении ареста на объект недвижимого имущества или запрета совершать определенные действия с объектом недвижимого имущества государственная регистрация прав приостанавливается до снятия ареста или запрета в порядке, установленном законодательством.

Таким образом, Законом о регистрации прямо предусмотрен запрет на совершение регистрационных действий в случае наложения ареста до момента снятия такого ареста, если регистрирующий орган имел сведения о нем.

Удовлетворение требований заявителя может повлечь за собой преодоление в судебном порядке установленных судебными приставами – исполнителями запретов в рамках спора с регистрирующим органом.

При таких обстоятельствах, суд заключил, что основания для удовлетворения требований заявителя отсутствуют.

Источник: https://www.admin-smolensk.ru/rocreestr/news_14788.html

Право на жилье

Сегодня регистрацию прав собственности задерживают практически во всех новостройках столицы. Покупателям квартир это грозит в лучшем случае небольшими временными неудобствами, в худшем — потерей приобретенного жилья.

Ситуация может измениться, если новые столичные власти создадут условия для приватизации земли в столице.

А пока у покупателей жилья есть лишь один выход — приобретать те квартиры, которые реализуются по договору о долевом строительстве.

Год задержки не срок

Сроки регистрации прав, по словам управляющего партнера компании “Century 21 Запад” Евгения Скоморовского, не соблюдаются примерно в 90% новостроек столицы и области. Минимальная задержка составляет три-четыре месяца, максимальная — несколько лет.

Причина минимальных задержек — несогласованные действия между участниками строительства. Возведение дома — это длительный процесс, в котором участвует большое количество юридических лиц: застройщики, инвесторы, представители муниципальных органов и другие.

Как правило, на строительство жилого комплекса уходит не меньше года. Когда дом построен, объясняет генеральный директор компании “МИЭЛЬ-Новостройки” Мария Литинецкая, необходимо получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

После этого начинается уточнение всех обязательств и взаимоотношений между инвесторами: определяется, какое количество квартир получит город, застройщик, инвестор и многое другое.

Поскольку в течение строительства происходит довольно много изменений, которые требуют согласования, процесс выверки всех договоренностей занимает немало времени.

После всех согласований БТИ производит окончательные обмеры, в ходе которых уточняются площади квартир. В силу специфики строительного процесса окончательная площадь квартиры, как правило, не соответствует проектной. Поэтому один из участников инвестконтракта доплачивает определенные деньги, другой, наоборот, получает их назад. Происходят окончательные взаиморасчеты.

Затем, продолжает госпожа Литинецкая, инвестор строительства собирает полный пакет документов, который подается в управление Федеральной регистрационной службы (УФРС) для открытия адреса дома. УФРС проводит экспертизу документов и, если все в порядке, через один-три месяца открывает адрес.

После этого начинается процедура оформления квартир в собственность непосредственно покупателей–физических лиц.

На любом из этапов может произойти непредвиденная задержка, рассуждает Евгений Скоморовский, которую не может предугадать даже самый исполнительный и добропорядочный застройщик.

По словам директора департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty Александра Зиминского, факторы риска различны: это и изменения конъюнктуры рынка, и различные рыночные потрясения, и сложности с городскими службами и подрядчиками, и невыполнение госорганами своих обязательств, например проведение коммуникаций. “В точно запланированное время сдается очень незначительное количество проектов,— говорит Евгений Скоморовский.— Поэтому задержку регистрации прав собственности от нескольких месяцев до года можно воспринимать как данность и спокойно ждать; если больше — то в этом случае стоит подавать в суд”.

Группа риска

Сложности и задержки могут возникнуть практически в любом проекте. Однако, обращает внимание адвокат Первого столичного юридического центра Олег Сухов, главная группа риска — жилищно-строительные кооперативы (ЖСК). Когда строительство ведут ЖСК, то практически всегда возникают проблемы с получением прав собственности.

Кроме того, по словам советника президента ФСК “Лидер” Григория Алтухова, очень часто длительные задержки по оформлению прав собственности встречаются в проектах, которые реализуются на участках, принадлежащих государственным институтам. Например, если объект возводится на землях Минобороны или участке, принадлежащем городу.

В этом случае для начала оформления прав собственности инвестор должен подписать с другой стороной (госструктурой) акт о реализации инвестиционного контракта, для чего построить, выделить и передать государству квартиры и нежилые помещения во вновь возводимых объектах. И здесь, по словам господина Алтухова, инвестора “поджидают” две сложности.

Во-первых, госструктуры крайне медлительны и забюрократизированы, поэтому даже полностью готовый комплект документов может согласовываться месяцами, а то и годами.

Во-вторых, другая сторона на вполне законном основании может не подписывать акт реализации инвестконтракта до его полного завершения, то есть пока не построены все дома и все социальные объекты микрорайона, которые должны передаваться государству.

“Впрочем, и застройщик не всегда заинтересован в скорейшем оформлении собственности покупателями в новостройке, ведь это надо опять-таки выполнить все обязательства по инвестконтракту, а потом долго и кропотливо готовить пакет документов — и все это “за свой счет””,— замечает Григорий Алтухов.

Примеров, когда застройщик, возводящий дома на землях Минобороны, задерживал оформление прав собственности, множество.

Так, жильцы первого корпуса микрорайона “Немчиновка”, который реализует компания “НДВ-Недвижимость”, по договору должны были получить права собственности на квартиры в марте 2011 года.

Теперь застройщик, компания УНР-494, обещает выполнить свои обязательства к весне 2012 года, объясняя проволочку возникшими сложностями с военным ведомством.

В более сложную ситуацию попали жильцы дома N152 по Варшавскому шоссе, купившие в 2003-2004 годах квартиры у ПСНК “Воскресенский”. Дом, который изначально планировалось достроить к 2005 году, тоже возводится на бывших землях Минобороны РФ. В середине 2000-х годов строительная компания обанкротилась.

ГК ПИК, унаследовавшая проект, достроила комплекс лишь в начале 2011 года. В марте жильцы получили ключи от квартир и приступили к ремонту.

Однако выполнить часть договора, которая касалась получения жильцами прав собственности, в ПИК отказались на основании того, что покупатели заключали договор не с их компанией, а с обанкротившимся ПСНК “Воскресенский”. Сегодня жильцы дома добиваются получения прав собственности через суд.

Один из них, Алексей, рассказал “Дому”, что отдал документы в суд еще в июне текущего года, но очередь до него пока не дошла. “Суды завалены подобными делами и не в состоянии быстро переварить их”,— говорит он.

В последнее время растет и стоимость услуг юристов, специализирующихся на недвижимости. Год-два назад, замечает Олег Сухов, юридическая помощь в получении прав собственности на жилье обошлась бы в 35-40 тыс. рублей, сегодня эта планка выросла до 50-60 тыс.

Зачем нужно право собственности

Впрочем, на ситуацию можно посмотреть с другой стороны. Квартиру покупатели получили, а жить можно и без прав собственности. Но если их нет, то невозможно получить прописку по месту жительства.

“Например, отсутствие прописки не запрещает отдать ребенка в ближайшую школу или детский сад, но серьезно усложняет эту процедуру,— рассуждает коммерческий директор Tekta Group Роман Семчишин.

— Дело в том, что преимущественное право — у детей, прописанных в районе, а остальные могут быть приняты, если останутся свободные места”. С поликлиникой немного проще: к ней взрослого или ребенка прикрепляют по фактическому месту проживания.

Для этого, объясняет Евгений Скоморовский, необходимо написать заявление, предъявить медицинский страховой полис и доказать, что вы проживаете в данном районе.

Доказательством может служить как временная регистрация, так и любой документ, удостоверяющий право на квартиру: договор долевого участия, паенакопления или любой другой. “Но на основании этих документов, договора можно обратиться в администрацию детского сада и объяснить ситуацию, тем самым может появиться возможность встать на очередь и после получения собственности все оформить законно”,— объясняет юрист компании “Пересвет-Инвест” Ирина Мусатова.

Вторая проблема — продажа квартиры. Согласно закону, при отсутствии регистрации права собственности на объект недвижимости лицо не вправе совершать сделки, направленные на его отчуждение.

Однако, как замечает генеральный директор агентства элитной недвижимости Bonton Realty Евгения Коростелева, реализовать квартиру можно путем заключения договора уступки права требования, предварительного договора купли-продажи или даже путем расторжения договора долевого участия с застройщиком и заключения нового договора долевого участия с покупателем. Однако цена в этом случае будет ниже на 15-20%, чем при продаже жилья.

Евгений Скоморовский добавляет, что существуют и другие ограничения — в частности, отсутствие права собственности усложнит проведение перепланировки или переустройства помещения. А отсутствие прописки может повлечь проблемы при приеме на работу, оформлении кредита, загранпаспорта, лицензии на огнестрельное оружие.

Мария Литинецкая обращает внимание, что ст. 139 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ), которая являлась единственной статьей, регулировавшей управление в строящихся домах и разрешавшая создание ТСЖ будущими собственниками помещений в строящемся многоквартирном доме, была признана утратившей силу.

Теперь, согласно п. 13 ст. 161 ЖК РФ, в течение десяти рабочих дней с момента выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом.

До заключения договора между застройщиком и выбранной по конкурсу компанией управление домом осуществляется или застройщиком, или управляющей компанией, привлеченной строительной компанией.

“Таким образом, получается, что создавать ТСЖ до получения прав собственности нельзя”,— объяснила госпожа Литинецкая.

Управляющая компания, как правило, является “дочерней структурой” застройщика. Конкурентов нет, в результате компания получает полный карт-бланш и устанавливает завышенные цены на услуги. “Теоретически жилец может обратиться в суд,— замечает Олег Сухов.— По логике эксплуатирующая компания должна проиграть, но парадокс в том, что в большинстве случаев суды решают вопрос не в пользу жильцов”.

Спасение в приватизации

Впрочем, любая из вышеперечисленных проблем лишь добавляет жильцу дополнительные неудобства. Более серьезная проблема заключается в том, что может появиться другой человек, имеющий права на занимаемую им квартиру.

Как рассказал Олег Сухов, 29 покупателей квартир заселились в дом N9 по улице Дмитриевского пять-шесть лет назад, прожили в квартирах шесть лет и были поставлены перед фактом, что их квартиры принадлежат другим собственникам.

Жилье приобреталось через компанию “Энергостройкомплект-М”, с которой основной застройщик проекта ЗАО “Пересвет-Инвест” к тому времени расторг договор соинвестирования. Деньги от продажи квартир “Пересвет-Инвест” не получал, и нет ничего удивительного, что жилье в собственность компания оформила на себя.

“Перовский суд уже три года разбирается с данными делами, но не в пользу дольщиков”,— говорит Олег Сухов. При этом, заметил адвокат, у дольщиков немного шансов вернуть вложенные в покупку квартир деньги, так как компания “Энергостройкомплект-М” признана банкротом.

Сегодня гарантию на получение прав собственности может дать покупателям лишь договор долевого участия (ДДУ).

Если квартира куплена по закону 214-ФЗ, рассуждает Евгений Скоморовский, то правообладатель может самостоятельно, независимо от застройщика оформить право собственности, так как ДДУ после его заключения регистрируется в Регистрационной палате.

А после того как дом построен, покупатель регистрирует на себя право собственности. Генеральный директор “МИЦ-Девелопмент” Сергей Хорошков замечает, что если по вине застройщика сроки будут нарушены, то к нему будут применены серьезные штрафные санкции.

Директор юридического департамента УК “Эталон” Виктория Цытрина считает, что задержек с передачей прав собственности станет меньше, если в Москве пройдет масштабная приватизация земель.

Эксперт апеллирует к опыту северной столицы, где сегодня строители возводят объекты на участках, выкупленных у города и других собственников. В результате сложностей с оформлением прав собственности практически нет.

“В северной столице застройщики указывают реальные сроки и стараются их соблюдать”,— подытожила госпожа Цытрина.

Денис Тыкулов, главный редактор “Гдеэтотдом.РУ”, специально для “Дома”

Источник: https://www.kommersant.ru/doc/1833194

Арест блокирует регистрацию? // ВС решал, как поступать с имуществом банкрота, арестованным после его продажи

Сегодня экономическая коллегия Верховного суда (ВС) решала вопрос о судьбе ареста земельного участка в ситуации, когда должник‑банкрот на момент ареста участок продал и уже подано заявление о регистрации права собственности за покупателем (дело № А40-186427/2013).

Нижестоящие суды оставили арест в силе, но ВС направил дело на новое рассмотрение. Вывод коллегии может быть основан не только на том, что после начала процедуры регистрации имущество не может быть арестовано.

Решающую роль, по-видимому, сыграет то, что к моменту рассмотрения дела в ВС право собственности все-таки было зарегистрировано за покупателем.

Сегодняшнее дело в ВС — один из нескольких судебных споров, с помощью которых Мария Поцелуева пытается получить построенный для нее дом и земельный участок под ним. Инвестиционный договор о строительстве дома она заключила в 2007 году с предпринимателем Алексеем Громаковским.

Одновременно стороны подписали предварительный договор продажи участка под будущим домом. Основной договор подлежал заключению после завершения строительства. Однако когда в 2009 году это было сделано, Мария Поцелуева попала в аварию и не смогла зарегистрировать право собственности на дом и заняться оформлением прав на участок.

В 2012 году она выяснила, что и дом, и участок предприниматель продал другому человеку.

В ноябре 2013 года Заокский районный суд Тульской области по иску Марии Поцелуевой признал за ней право собственности на дом и обязал Алексея Громаковского заключить с ней договор продажи участка.

В феврале 2014 года Арбитражный суд Москвы ввел в отношении предпринимателя процедуру наблюдения.

В это же время на его имущество, в том числе на спорный участок, приставы наложили арест с целью исполнить решение суда общей юрисдикции о взыскании с него долга.

После этого предприниматель подписал договор продажи участка с Марией Поцелуевой, и она, не зная о существовании ареста, подала документы на регистрацию права за собой (собственность на дом к тому времени уже была зарегистрирована за ней). Регистрацию приостановили. Покупатель оспорила арест в Заокском районном суде, который ее требования удовлетворил.

Однако когда в июне 2014 года она принесла в регистрационную службу документы о снятии ареста, выяснилось, что имущество уже арестовано московским арбитражем в рамках дела о банкротстве. Дополнительное определение об аресте было принято по заявлению Алексея Громаковского в июне, но по указанию суда действовало с обратной силой — с момента введения наблюдения.

Мария Поцелуева вновь обжаловала арест в суде, на этот раз арбитражном, но проиграла спор в трех инстанциях. Суд первой инстанции отметил, что для снятия ареста недостаточно подачи документов на регистрацию — необходимо, чтобы право уже было зарегистрировано за истицей. В кассации же в принципе усомнились в том, что договор продажи участка действительно заключен.

В сегодняшнем заседании ВС по этому делу выяснилась решающая деталь: в июне 2015 года Ульяновское отделение Росреестра зарегистрировало право собственности на участок за Марией Поцелуевой.

Это стало возможным после того, как арест с участка был снят в связи с началом конкурсного производства. После такой регистрации реализация участка в рамках дела о банкротстве исключена — это признал и конкурсный управляющий Руслан Чержиев.

Впрочем, по его мнению, отказ судов в снятии ареста был законным, так как на момент вынесения обжалованных определений регистрация еще не состоялась.

Сохранение ареста участка в этой ситуации создавало бы, однако, несколько проблем. Одна из них — противоречие продажи участка в конкурсном производстве решению суда общей юрисдикции, предписавшему продать его на условиях предварительного договора (по фактически номинальной цене).

На это обратил внимание конкурсного управляющего судья ВС Денис Капкаев. По словам Руслана Чержиева, он обязан был бы продать участок, несмотря на противоречие. Вторая проблема — возможность разделения права собственности на участок и дом.

Это расходилось бы с принципом единства их судьбы, заявила юрист Мария Лазарева, представлявшая покупателя. Конкурсный управляющий, однако, и в этом не увидел сложности. Наконец, третья проблема, которую на процессе сегодня не затрагивали, — возможность в период регистрации права собственности, т.е.

после того, как все необходимые действия для его перехода предприняты, ввести арест с обратным действием, фактически парализующий регистрацию.

К сожалению, едва ли стоит ждать, что ВС ответит на эти вопросы. Он направил дело на новое рассмотрение. Сделано это, вероятно, для того, чтобы суды учли новое обстоятельство — регистрацию права собственности на участок за Марией Поцелуевой. Этого аргумента судьям ВС должно быть достаточно для обоснования своего решения.

Источник: https://zakon.ru/Discussions/OneDiscussion/39386

Арестованное имущество застройщика: арест земельного участка, снять арест, как купить

Для собственника недвижимости арестованное имущество часто выступает серьезной проблемой.

Когда приставы по долгам компании возбуждают исполнительное производство и накладывают ограничения на земельный участок, застройщик, ведущий на нём строительство, фактически заводит свой бизнес в тупик. Возникает риск не только продажи арестованного имущества с торгов.

У граждан также появятся препятствия, которые в ряде случаев не позволяют купить квартиру как по договору уступки, так и по ДДУ. Поэтому выход надо искать незамедлительно, и лучше сразу обратиться к профессиональным юристам.

Арест земельного участка застройщика за долги

Застройщик, который использует денежные средства дольщиков, иногда становится заложником обстоятельств, не позволяющих ему исполнить обещанное перед гражданами или юридическими лицами. К числу пострадавших причисляют как участников строительства, так и деловых партнеров строительной компании, долги перед которыми накопила организация.

Неудивительно, что взыскатели направляют документы в судебные инстанции, и на основании принятого решения возбуждается исполнительное производство. На собственность застройщика накладывают арест.

Часто под ограничения подпадает земельный участок, где строят жилой дом. Беспокоиться должнику есть о чём.

Если он не примет необходимых мер, следующим и по-настоящему неприятным этапом будет продажа арестованного имущества судебными приставами.

Возникает запрет на любые регистрационные действия с земельным участком и всеми правами требования на него, которые есть у Застройщика. Для дольщиков эта ситуация похожа на западню. Выхода из неё два:

• Попробовать договориться со строительной компанией. Вариант заранее проигрышный;
• Выбрать путь противостояния в суде, в надежде, что фемида встанет на сторону дольщиков

трудность, с которой сталкиваются участники строительства, – как купить либо продать квартиру, когда всё имущество фирмы-застройщика арестовано за долги. И часто это препятствие непреодолимо.

Как купить имущество должников при наложенном аресте

Дольщикам важно помнить, что запрет регистрационных действий в отношении земли, на которой возводят их жильё, не повод приостанавливать госрегистрацию договоров уступки прав требования на квартиры граждан. Продать либо купить имущество должников по такой схеме всё равно возможно.

Закон по решению суда запрещает отчуждать арестованное за долги имущество застройщика (как это происходит при возникновении новых ДДУ). Одновременно менять владельца права требования по уже заключённому договору долевого строительства можно.

Арестованный земельный участок юридически не выступает как предмет подписанных гражданами договоров уступки. После регистрации ДУПТ на земле не появится новых обременений, а характеристики и цена отягощенного правами дольщиков имущества останутся прежними.

Государственная регистрация договора уступки приведёт лишь к тому, что по заключенным в прошлые периоды договорам долевого участия право требования возникнет у новых граждан либо юридических лиц.

Заключение ДУПТ не нарушает судебных актов. Уступка прав кредитора, указывают п. 2 статьи 382 Гражданского кодекса и нормы статьи 47 Закона “Об ипотеке (залоге недвижимости)” от 16.07.

1998 № 102-ФЗ, является сделкой, которую заключают между собой прежний и новый залогодержатель (дольщики). Залогодатель (фирма-застройщик) в ней не участвует.

Процедура уступки юридически не касается строительной компании как собственника, как таковая реализация имущества не происходит. Сколько было не проданных квартир у застройщика, столько их и останется.

Договор уступки лишь заменяет одну из сторон в обязательстве, которое уже существует. На это указывает и принятая российской фемидой практика. Так, Арбитражный суд Московского округа недавно уточнил, что запрещать регистрационные действия в отношении арестованной земли допустимо в двух случаях:

• Во-первых, если налицо попытка сменить собственника земли (переход права). 
• Во-вторых, когда на участке возникает новое обременение (попытка отчуждения имущества, регистрации ДДУ).

Одновременно переход права разрешён по тем договорам долевого участия, которые зарегистрированы в прошлые периоды.

Подобная судебная практика при принятии решений распространена и не содержит противоречий.

Сам факт ареста земли – не преграда для совершения сделок, в основе которых лежит переход права требования по уже заключенному ДДУ. Если уступку Росреестр упорно отказывается регистрировать, гражданам рекомендовано, не задумываясь, обратиться в суд.

Правда, здесь появляется существенная оговорка. Если незавершенный Застройщиком жилой дом достраивают в рамках открытой в отношении него процедуры банкротства, регистрация новых договоров уступки приостанавливается до момента, когда объект не получит допуск на ввод в эксплуатацию.

А вот продать квартиру либо купить имущество должников, заключив с кем-то из застройщиков договор долевого участия, по нынешнему законодательству крайне затруднительно, если собственность девелоперской компании арестована.

Точка зрения фемиды на этот счёт изложена в Определении ВС РФ и Постановлении двадцатого ААС (дело А62-3284/2016). Суд высказал мнение, что регистрация ДДУ, когда земля арестована, недопустима.

Фактически, предприятие-застройщик, заключая ДДУ с дольщиками, передает им в залог и участок под возводимым строением с последующим отчуждением в пользу граждан. Как только строительство закончат, земля станет общедолевой собственностью.

Ее передадут людям бесплатно.

Регистрировать договора долевого участия разрешено, если судебным постановлением либо распоряжением органа власти снят арест на землю.

Однако у некоторых служителей закона есть свой взгляд по этому вопросу. Так, суд одного из районов Костромы уточнил, что арест земли значим только для организации-застройщика.

Если дольщик добросовестно исполнил обязательства, вложив средства в будущую квартиру, он вполне может рассчитывать на охрану своих прав законом.

Костромской суд потребовал от Росреестра зарегистрировать заключенный между гражданином и Застройщиком ДДУ.

Отметим также, что с 1 июля 2018 года ДДУ не регистрируются Росреестром, когда у него есть информация о задержке строительства жилого дома (либо передачи квартир дольщикам) на срок свыше полугода, или же о нарушении Застройщиком норм законодательства о долевом строительстве.

Очевидно, стать владельцем квартиры и купить имущество должников, когда земля под арестом, непросто. Даже заключение ДУПТ требует осторожности и осмотрительности, обширных знаний. Нужно подготовиться к возможным затяжным судебным процессам с регистрирующим органом и контролирующими инстанциями. Здесь не обойтись без профессиональной правовой поддержки, помощи квалифицированных юристов.

Исполнительное производство: как дольщики могут снять арест

Юридическая позиция однозначна: пристав накладывает арест на имущество должника только по постановлению суда. Взыскать долги, не имея на руках правового акта, невозможно. На это прямо указывает Постановление ФАС Северо-Западного округа по делу А66-686/2010 от 30 августа 2010 года.

Однако сотрудники ФССП по-прежнему нередко применяют незаконные ограничительные меры относительно земельных участков. Позиция судей в ряде случаев определяет решения приставов как незаконные.

• Во-первых, арестованное имущество (участок земли) обычно уже зафиксирован как предмет ипотеки, возникшей в силу закона. Обеспечение прав Застройщика гарантирует, что обязательства перед людьми выполнят, а жилые корпуса – введут в эксплуатацию. Если этого не произойдет, все права на землю и возводимое строение перейдут к пострадавшим гражданам. 
• Во-вторых, так как на участке уже строят многоквартирный дом, реализация имущества выглядит невозможной, а факт принятых запретов – бессмысленным. 
• Наконец, в-третьих, стоимость арестованных активов нередко несоразмерна. Ограничения вводятся относительно собственности фирмы-застройщика, в десятки раз оценочно превышающей сумму долга.
• В-четвертых, и это главное. Приставы совершают серьезную ошибку, когда арестовывают имущество компании, руководствуясь исковыми требованиями кредиторов, не имеющих никаких привилегий перед остальными дольщиками-залогодержателями.

Пример: часть людей подала на неустойки, что стало причиной запрета регистрационных действий с землей Застройщика. Налицо ущемление прав и законных интересов других участников строительства, а также потенциальных покупателей, которые не могут совершать сделки по оформлению ДДУ и договорам уступки.

Иногда такая ситуация затягивает получение ключей гражданами, мешает процедурам межевания и так далее.

У дольщиков есть реальный шанс в ходе судебных процедур попробовать снять арест земли и даже прекратить исполнительное производство. Подводных камней немало, но специалисты в области права обязательно помогут даже в самых трудных случаях.

Приставы нередко арестовывают землю застройщика. Факт не из приятных, но вряд ли здесь уместно говорить о полной потере имущества. Да, ограничения налицо, и затрагивают они не только собственника, но и третьих лиц – дольщиков.

Запрет на регистрационные действия и другие обременения на землю накладывают, строго руководствуясь буквой закона. Снять арест правовые нормы тоже допускают, хотя это гораздо сложнее.

Здесь впору обратиться к профессиональным юристам, чья поддержка иногда бывает очень эффективной, оставьте заявку на консультацию юриста прямо сейчас!

Получите консультацию прямо сейчас

Источник: https://rykov.group/stati/trebovaniya-kreditora/arestovannoe-imushchestvo-zastroyshchika/