Как перевести землю в жилую категорию

Строить жилье можно только на земле с определенным статусом. И эта земля достаточно дорогая. Но можно взять дешевую землю и изменить ее статус на пригодный для строительства жилья. Согласно ст. 7 Земельного кодекса, в России земли по целевому назначению подразделяются на семь категорий.

Но если речь идет о земле, которой может владеть обычный человек, то категорий остается только две: во-первых, земли сельскохозяйственного назначения, во-вторых, земли населенных пунктов. Теоретически гражданин может владеть землями категорий лесного фонда или промышленной землей, но это актуально, скорее, для предпринимателей.

И сегодня о земле для бизнеса мы говорить не будем. Кроме категории, у каждого земельного участка есть «вид разрешенного использования». Список этих видов достаточно обширный. Формально даже не существует запретов на придумывание новых.

Местные власти вполне могут определить для некой территории вид разрешенного использования – «строительство цирка» или, например, «организация площадки для гей-парадов». Но если нас интересует земля, на которой можно построить частный дом, то с этим все жестко.

Для строительства собственного жилого дома годятся участки, имеющие один из всего лишь только двух вариантов статуса. 1.    Категория – земля населенных пунктов, вид разрешенного использования – индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). 2.

    Категория – земля сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – дачное строительство (прописка возможна не во всех случаях). Все! Больше нигде полноценное жилье поставить не получится. На землях с разрешенным использованием под садоводство, под личное подсобное или крестьянско–фермерское хозяйство можно возводить постройки-времянки, но они не будут считаться жилыми помещениями, и прописаться в них нельзя.

Категория и разрешенное использование земли обязательно указываются в документах на участок (об этом говорится в ранее опубликованной статье «Как самостоятельно провести экспертизу юридической чистоты земельного участка»).

Стало быть, если вы приобретаете участок для строительства жилого дома, то для вас могут представлять интерес только два упомянутых выше варианта: ИЖС или дача… Либо можно купить землю с любым статусом, а потом перевести ее в нужную категорию или поменять вид разрешенного использования. Это вполне легитимная процедура. Даже существует бизнес построенный на этом принципе: компания покупает большой участок сельской земли, меняет ее категорию и распродает частями под коттеджи. Даже учитывая накладные расходы на перевод земли и нарезку участков, доход от такой операции может превышать 500%. А вот для частного лица процедура по смене статуса земли под его домом, может оказаться слишком тяжелой и/или дорогой. Впрочем, давайте по порядку. Для начала рассмотрим более сложную процедуру смены категории земли, потом поговорим о более простом деле – об изменении вида разрешенного использования участка.

История вопроса

Менять категорию земли разрешил закон «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» 127-ФЗ от 21.12.04. Вот только в первой редакции закона было сказано, что сельскохозяйственные земли можно перевести в иную категорию только, если они не пригодны для использования по прямому назначению. Причем сама эта «непригодность» в законе никак не расшифровывалась. Единственным документом, описывающим параметры негодных агро-земель, оказалась инструкция Минсельхоза СССР аж за 1982 г., где под участками непригодными для сельскохозяйственной деятельности значились «скалы, обнажения плотных пород, осыпи, ледники, вечные снега и земли под водой» (надо понимать – болота). Неужели кто-то в принципе стал бы относить такие участки к сельским землям? Но бумага есть. А значит, по мнению чиновников, все пригодные для обитания человека земли нельзя вывести из под сельского хозяйства. Закон съел сам себя. И только после того, как 7 августа 2005 г в него были внесены поправки, дело стронулось с мертвой точки. Первыми, кто занялся переводом земель из категории в категорию, стали предприниматели. По описанной выше схеме сельские угодья превращались в стройплощадки для коттеджей. Часто это были весьма масштабные проекты. Например, в 2006-07 гг. в Косулино в категорию земель населенных пунктов  было переведено 273 га, в Рассохе – 250 га. Что любопытно, предпринимателей и чиновников часто даже не останавливало то, что на новых поселенческих землях часто не было никакой инфраструктуры и инженерных сетей, что ставило под вопрос целесообразность, а то и возможность жилищного строительства в данной местности. Но, есть у столь масштабных «переводческих» работ и положительные результаты. Как недавно заметил заместитель директора ЦН «Северная казна-1» Павел Маслихин, если рассматривать цену участков под коттеджи в окрестностях Екатеринбурга, то наиболее дешевое направление – на Тюмень. Одна из причин этого в том, что именно в этом направлении много сельскохозяйственных земель, которые в последние годы активно переводились в поселенческую категорию (или меняли разрешенное использование на дачное строительство). Впрочем, довольно скоро власти смекнули, что с переводом земель надо бы поаккуратнее. Территории, перешедшие в категорию земель населенных пунктов, становятся частью города или поселка, а значит, муниципалитет должен брать на себя обязанности по проведению и ремонту дорог на новых землях, по вывозу мусора и т.д. Поэтому сейчас местные администрации соглашаются на смену статуса земли если на ней уже создана необходимая инфраструктура – главным образом, чтобы были дороги и в целом завершено строительство домов.

Процедура смены категории

Но не стоит забывать, что кроме муниципальных «хотелок», при переводе земли в категорию населенных пунктов действуют официальные, оговоренные в законе ограничения. Вот чаще всего встречающиеся причины, которые делают невозможным перевод сельскохозяйственной земли в категорию земель населенных пунктов: – участок не граничит, с каким либо населенным пунктом, в состав которого он мог бы войти; – существует генплан, согласно которому эта земля оставлена под поля и на ней не планируется создание поселков; – на участке существуют культурные посадки в не совсем запущенном состоянии; – на участке имеются вкрапления лесного фонда (в этом случае перевод почти наверняка не разрешат). По закону перевод сельской земли в поселенческую возможен только при наличии уважительной причины. Одна из таких причин – изменение черты населенных пунктов (ст. 7 127-ФЗ). Именно этим объясняется требование по примыканию переводимого участка к уже имеющемуся населенному пункту. Так же из указанной нормы закона следует, что владельцу участка для начала следует договориться с муниципалитетом о включении его земли в состав поселка/города. Для этого потребуется как минимум заключение главного архитектора. На этом этапе необходимо убедить муниципальные власти в том, что для них расширение населенного пункта не станет проблемой. Как заметил начальник отдела вторичного жилья Центра недвижимости «Северная казна-1» Семен Дерменжи, сейчас местная администрация придерживается мнения – сделайте коммуникации – мы согласимся на присоединение вашей земли к населенному пункту. По наблюдениям эксперта, если в коттеджном (дачном) поселке построены дома, подведены коммуникации и проведены дороги, то с местными властями проблем, как правило, не возникает. Правда, как замечает Павел Маслихин, еще до начала строительства (до начала проекта коттеджного поселка) следует ознакомиться с генпланом развития территории и убедиться, что схема зонирования не препятствует развитию малоэтажного строительства на землях, которые планируется перевести в новый статус. Договорится с муниципальными властями – это первый этап. Вторым этапом надо идти в область. Согласно ст. 8 Земельного кодекса решение об изменении земель сельскохозяйственного назначения принимается только на уровне субъектов РФ. Недавно, кстати, министр сельского хозяйства и продовольствия Свердловской области Илья Бондарев заявил, что все заявки о переводе земли будет рассматривать лично. Правда пока процедура вроде не изменилась. Для перевода земли в поселенческий статус владелец участка подает ходатайство в министерство строительства и архитектуры Свердловской области. К ходатайству прилагается заключение экологической экспертизы, кадастровый паспорт, бумаги из муниципалитета и ряд других документов. Всего может потребоваться до четырех десятков справок, выписок и пр. Результатом же всей этой чехарды должен стать Акт о переводе земель из одной категории в другую. Как замечает директор агентства недвижимости «Бизнес Партнер» Олег Григорьев, положительный результат достигается не всегда, затевая процедуру перевода земли собственник несет определенные риски. Но с другой стороны, у нас весь рынок недвижимости рискованный. И еще один важный момент. Ходатайство об изменении категории земли может подавать только ее владелец. Поэтому, если речь идет о коттеджном поселке, разбитом на участки, у каждого из которых свой хозяин, то каждый из этих хозяев подает свое персональное ходатайство. Обычно в такой ситуации избирается (нанимается) некий координатор, который проталкивает через органы власти пачку ходатайств сразу от всех землевладельцев. Если поручать все работы по переводу земли в новую категорию, то в Екатеринбурге это стоит от 400-500 тыс. руб.

Смена разрешенного использования

Но существует более бюджетный вариант. Можно менять не категорию земли, а только разрешенное использование (на «дачное строительство»). В этом случае вопрос решается на уровне муниципалитета, что быстрее и дешевле.

А главное, сейчас и на земле сельскохозяйственного назначения можно строить полноценное жилье с возможностью прописаться в нем (об этом мы писали в статье «Прописаться в дачном домике»). Стоимость услуги по смене разрешенного использования начинается с 200-300 тыс. руб.

Или, при изрядном упорстве собственник земли может пройти процедуру самостоятельно. Вкратце это выглядит следующим образом.

ШАГ 1. Подать заявление об изменении вида разрешенного использования земли в орган местного самоуправления. ШАГ 2. Опубликовать в местных СМИ информацию о проведении публичных слушаний. ШАГ 3. Провести слушания с участием граждан, проживающих по соседству с «реформируемым» участком.

ШАГ 4. На основании протокола слушаний местная администрация выносит постановление о смене вида разрешенного использования земли.

Источник: https://www.metrtv.ru/pravovaja_informatsija/perevesti_zemlu_v_giluy_kategoriu

Как поменять категорию земли

bloodua/Depositphotos

Согласно законам Российской Федерации, все земли делятся на ряд категорий: населенных пунктов; сельхозназначения; промышленного и социального назначения, а также некоторые другие. Только на земельных участках первых двух категорий закон разрешает строить жилье, и только эти территории имеют все права, чтобы устроить комфортную жизнь.

Вид разрешенного использования (ВРИ) земельного участка под индивидуальное жилищное строительство актуален только для земель населенных пунктов, к примеру коттеджных поселков, где разрешены проживание и регистрация.

Как выбрать и купить участок под строительство?

На землях каких категорий можно строить, а на каких нельзя?

Другими словами, «категория земельного участка» и «вид разрешенного использования земельного участка» дают ответ на вопрос, какие объекты капитального строительства можно в законном порядке построить на этой земле.

Основная сложность — в генплане

Закон нашей страны не предусматривает переход земли из одной категории в другую по желанию собственника. Поменять ее с «сельхозназначения» на «земли, где можно возводить частный дом», не получится.

Основанием для такого изменения может стать только новый утвержденный генплан территории. В этом плане администрация района должна предусмотреть такое изменение.

Только в этом случае собственник имеет право подать ходатайство в администрацию о смене категории земельного участка.

Рассматривают ходатайство до двух месяцев, а после этого в течение еще пары недель выдается положительное решение или отказ.

Если ответ «да», то владелец участка получает на руки акт, в котором указываются:

• основания для изменения категории;
• границы, площадь и кадастровый номер участка;
• категория, к которой относилась земля, и категория, к которой она будет относиться теперь.

Разрешено ли строительство на землях СНТ?

Три критически важных нюанса при покупке участка под ИЖС

причина отказа в смене категории земли

Вам откажут в смене категории участка, если участок расположен на удалении от черты населенного пункта и в планы администрации не входит развивать и расширять ближайший населенный пункт.

Еще до того, как запускать весь процесс, стоит учесть и другие факторы. Например, в смене категории откажут, если экологическая экспертиза оказалась отрицательной; если целевое назначение земли не соответствует землеустроительным документам; если участок относится к таким категориям, как пастбище, луг или нечто подобное.

Стоимость услуги и налоги

Во-первых, при изменении категории земли поменяется и налог на нее. Но если землю в другой статус не перевели, а на участке сельхозназначения разрешили построить жилой дом, то налоговая ставка останется прежней.

Покрытие изменения кадастровой стоимости участка — вот самая затратная часть. И платить за это должен собственник. Сумма может достигать 30% от стоимости земли.

На стоимость процедуры повлияют также размер участка, услуги по подготовке документов, создание проекта будущего дома, а если будет необходимо, то и экологическая экспертиза.

Могу ли я перевести свою землю в категорию ИЖС?

Почему поменять категорию земли проще, если рядом кладбище?

Иначе дело обстоит с видами разрешенного использования. Их поменять можно и даже проще, чем несколько лет назад. Если в вашей территориальной части Правил землепользования и застройки (ПЗЗ) вы как собственник участка имеете право изменить ВРИ, тогда просто следуйте инструкции.

1. Уточните зону вашего участка

Это вы можете сделать на сайте администрации вашей территории (района). Узнав наименование зоны земли, важно уточнить ее расшифровку и весь список допустимых видов разрешенного использования.

2. Соберите документы

Если в этом списке в ПЗЗ допустимый вид разрешенного использования — ИЖС, то, чтобы изменить ВРИ, вам потребуются:

• паспорт и его копия;
• выписка из ЕГРН, подтверждающая права собственника;
• заполненное заявление в адрес кадастровой палаты и Росреестра об изменении ВРИ.

Строим дома на земле СНТ – как их оформлять?

Я имею право построить на ИЖС многоквартирный дом?

3. Куда обращаться?

Вы можете все сделать самостоятельно или прибегнуть к услугам кадастрового инженера.

Он составит заявление на изменение ВРИ, приложит скан ПЗЗ (документа градостроительного зонирования), а после отправит дело в кадастровую палату, которая меняет ВРИ.

Заявление вы также можете подать самостоятельно через МФЦ. Важно, чтобы весь процесс проводил сам собственник земельного участка, его наследник или нотариально доверенное лицо.

4. Стоимость перевода

Изменение ВРИ бесплатное.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Как поменять категорию земли?

Чем отличается садовый дом от дачного?

Каким образом можно купить муниципальную землю под ИЖС?

Требуется ли разрешение на строительство сарая, гаража на участке?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_pomenyat_kategoriyu_zemli/7789

Как перевести дачный участок под ИЖС – можно ли, чем отличаются, разница, в 2020 году, цена

Если вы решили приобрести земельную территорию в поселке дачного типа и решили обосноваться в этом месте, то стоит подумать, как перевести статус простого участка в ИЖС? Придется столкнуться со многими трудностями, чтобы добиться результата.

Статус земли

Действующее законодательство РФ выделяется несколько категорий земельных участков.

Дополнительно они подразделяются на несколько видов, определяющие варианты применения территорий.

Если вы приняли решение о покупке дачного участка, то требуется определиться с тем, для чего эта земля может использоваться. Перед приобретением нужно узнать, для каких целей выделяется земля?

Может быть два варианта:

• для осуществления сельскохозяйственных работ;
• для проведения индивидуального строительства жилья.

ИЖС – аббревиатура, зачастую встречающаяся в документации. Она указывает на статус участка земли и позволяет использовать его для индивидуальной застройки.

На сегодняшний день такие территории являются наиболее популярными, поскольку разрешают возведение дома.

Однако к строению предъявляются требования, например:

• высота здания не более трех этажей;
• дом должен быть предназначен для одной семьи;
• у него должен иметься почтовый адрес.

Здесь можно ознакомиться со СНиП для индивидуального жилищного строительства.

После завершения строительства в доме, если он соответствует всем требованиям, можно прописаться.

ИЖС запрещает возведение многоэтажных зданий, которые в последующем будут использоваться для коммерческих целей.

Назначение

Главной причиной для создания участка со статусом ИЖС является возможность появления у населения личного жилья, возведенного за их финансовые средства.

В таком случае размер территории должен включать не только дом, но и участок, предназначенный для осуществления сельскохозяйственных работ.

Правовое регулирование

Изменение статуса участка осуществляется с опорой на действующее законодательство РФ.

Основными источниками являются Земельный Кодекс РФ и соответствующий Федеральный закон № 172 от 2004 года.

Как перевести дачный участок под ИЖС?

Как перевести дачный участок под ИЖС? Перевод дачного участка в статус ИЖС – задача, которая стоит перед многими гражданами страны.

Изменение категории позволит вести строительство на участке, расширит права собственников земли.

Чтобы осуществить перевод, потребуется:

1. Собрать пакет документов.
2. Направить его в государственные органы кадастра.

Можно ли?

Перевести участок под ИЖС можно. Для этого потребуется переделать целевое назначение.

На некоторых участках, месторасположение которых находится за чертой города, переделать назначение будет невозможно, поскольку населенные пункты становятся больше.

В чем разница?

Первое, что необходимо учитывать – статус ИЖС может быть получен путем изменения категории сельскохозяйственных территорий на земли, относящиеся к населенным пунктам.

Здесь возникает сложная ситуация – населенный пункт располагается в определенных границах, следовательно, для переведения участка, их потребуется расширить.

Следовательно, если участок не примыкает к городу или селу, то перевод невозможен.

Второй вариант – зарегистрировать дом в качестве объекта индивидуального жилищного строительства.

Такой путь возможен только в том случае, если он соответствует ряду требований, иначе он будет признан непригодным для проживания государственной комиссией.

Сложно ли?

Чтобы переоформить дачный участок, потребуется много сил и времени. Для начала рекомендуется посоветоваться с юристом – он ответит на вопрос, можно ли перевести ваш участок.

Согласно нормативно-правовым актам, регулирующим перевод участка, проведение этого мероприятия возможно, если:

• участок, в отношении которого будет осуществлена процедура, принадлежит вам на правах собственности;
• земля является собственностью муниципальных органов власти и не предназначается для сельскохозяйственной работы;
• земельные участки находятся во владении субъектов государства;
• у земли имеется другое целевое значение.

Какая земля подходит для перевода?

Для осуществления перевода дачного участка под индивидуальное жилищное устройство необходимо подобрать соответствующую территорию.

Подходят земли:

• с развитой социальной и информационной структурой;
• с наличием коммуникационных систем, в том числе охраны;
• транспортная доступность – связь с городом или другим близлежащим населенным пунктом;
• в особенности хорошо, если рядом с участком (на расстоянии 300-400 м от дома) будет расположен водоем.

При выборе участка рекомендуется проверять высоту разных точек, что требуется для расчета разницы уклона. Идеальным параметром является крен не более 3%.

Чтобы возвести дачный дом на этой территории, не потребуется разрабатывать отдельный проект.

Порядок действий

Кратко процедура перевода дачного участка в статус ИЖС включает в себя следующие этапы:

1. Подготовка документов (важно собрать всю документацию своевременно, чтобы решение проблемы не затягивалось на длительное время).
2. Установление пограничных линий участка.
3. Передача собранных документов в кадастровую палату на рассмотрение.

Какие документы понадобятся?

Как перевести дачный участок в ИЖС?

Чтобы это сделать, потребуется собрать следующие документы:

• разрешение, выданное земельным советом населенного пункта;
• заявление, составленное гражданином-собственником территории;
• ксерокопия документа о наличии права собственности (предварительно бумагу требуется заверить в нотариальной конторе);
• ксерокопия паспорта и кода.

Тут представлен образец разрешения о переводе земли в другую категорию.

Все документы подаются в организацию, специализирующуюся на разработке проектов. В её задачи входит подготовка проекта, связанного с изменением цели использования земли.

Затем вся документация поступает на утверждению к совету населенного пункта, после чего отправляются в государственный кадастр. Это требуется для внесения поправок в базу данных.

По истечению определенного срока владелец должен обратиться в реестр прав, где ему будет выписано соответствующее свидетельство.

Вместе с вынесением решения выдается справка с указанием адреса.

Образец ходатайства

Чтобы изменить статус земли в 2020 году, потребуется составить ходатайство направить его в орган исполнительной власти. В нем должна указываться просьба о переводе.

Образец ходатайства о переводе земельного участка в другую категорию можно скачать тут.

Ходатайство будет считаться действительным только при наличии подписи и в том случае, если к нему приложены следующие документы:

Сроки

Важно понимать, что без соответствующей помощи, сбор документов, вынесение решения и посещение всех необходимых учреждений может затянуться на долгое время.

Если заниматься этой работой самостоятельно, то на неё может уйти время от полугода до года.

Цена

Сколько стоит перевод земли под ИЖС? Стоимость процедуры, в общем, составит около пятнадцати тысяч рублей.

На видео об оформлении земли в собственность

Внимание!

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: http://77metrov.ru/kak-perevesti-dachnyj-uchastok-pod-izhs.html

Перевод земли под ИЖС

Отправьте нам свой телефон, и мы расскажем, где можно купить участок ИЖС по цене от 7000 рублей

Ваша заявка принята

Закрыть

Аббревиатура ИЖС в глазах покупателей земельных участков является очень сильным преимуществом. Это вполне понятно: данный вид разрешенного использования (ВРИ) позволяет оформить постоянную регистрацию в построенном на нем доме; к таким землям, как правило, быстрее подводятся коммуникации.

Ижс бывает разный…

В то же время большая часть покупателей не знает, что буквами ИЖС обозначают не только ВРИ земель населенных пунктов, но и объект индивидуального жилищного строительства – то есть само строение.

Парадокс в том, что такой дом может на вполне законных основаниях стоять и не на земле ИЖС – например, его можно строить и на сельхозземле под дачное строительство. Из-за этого периодически возникает путаница. Часто покупатели верят обещанию, что купленный ими участок «можно перевести под ИЖС».

Покупатель уверен, что, совершив некие действия, получит в итоге участок категории «земли населенных пунктов» с ВРИ «для индивидуального жилищного строительства». Однако в большинстве случаев все, что ему удастся сделать – это изменить ВРИ сельхозземли с «садоводства» на «дачное строительство», и это в лучшем случае.

Поэтому прежде, чем покупать участок с такими обещанными перспективами, нужно выучить ситуации, в которых можно изменить категорию земли.

Можно ли изменить категорию земель?

Главное, что нужно помнить: ИЖС – это не категория земель, а вид разрешенного использования. То есть прежде, чем переводить дачный или садоводческий участок в ИЖС, надо сперва изменить категорию земель из сельхозназначения на земли населенных пунктов.

И здесь возникает сложность, во многих случаях непреодолимая. Земли населенных пунктов существуют исключительно в границах населенных пунктов, а перевод в эту категорию осуществляется исключительно путем расширения границ населенного пункта.

Так что если Ваш участок не примыкает к какому-либо поселению, перевод невозможен. В этом случае Вы можете только зарегистрировать свой дом как объект ИЖС – это возможно, если ВРИ Вашего участка – для дачного строительства.

Главное помните, что дом должен соответствовать определенным требованиям, иначе комиссия не признает его пригодным для жизни, то есть жилым.

Лучшим вариантом для тех, кто желает воспользоваться преимуществами ИЖС все-таки будет покупка земли, которая изначально имеет нужную Вам категорию и ВРИ.

Порядок действий для перевода земли в ИЖС

Если Вам нужен участок ИЖС, но по какой-то причине Вы приобрели землю другой категории, о переводе придется побеспокоиться самостоятельно. Все процедуры, связанные с переводом участка под ИЖС, можно произвести самостоятельно.

Однако далеко не каждый потребитель имеет представление, как это делать. Данная процедура регламентирована Федеральным законом от 21.12.

2004 № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков Из одной категории в другую» (далее – Закон № 172-ФЗ), и включает следующие этапы.

• Подача ходатайства. Для перевода земель из одной категории в другую нужно в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления подать ходатайство, в котором должно быть указано ( см. п. 3 ст. 2 Закона № 172-ФЗ):
  • кадастровый номер земельного участка;
  • категория земель, в состав которых входит земельный участок, и категория земель, перевод в состав которых предполагается осуществить;
  • обоснование перевода земельного участка из состава земель одной категории в другую;
  • права на земельный участок.
• К ходатайству должны быть приложены следующие документы (см. п. 4 ст. 2 Закона № 172-ФЗ):
  • выписка сведений об участке из государственного кадастра недвижимости или кадастровый паспорт этого участка;
  • копия удостоверения личности заявителя – физического лица, либо выписка из ЕГРИП или ЕГЮЛ – для индивидуального предпринимателя или юридического лица;
  • выписка из ЕГРП о правах на земельный участок;
  • согласие правообладателя земельного участка на перевод земельного участка из состава земель одной категории в другую.
• Рассмотрение ходатайства. Поданное Вами ходатайство будет рассмотрено в обязательном порядке, закон предусматривает только два основания для отказа: если его подало ненадлежащее лицо (но Вы – собственник, т.е. лицо самое что ни на есть надлежащее), или если поданные документы не соответствуют требованиям законодательства (см. п. 2 ст. 3 Закона № 172-ФЗ). Результатом рассмотрения данного ходатайства будет акт о переводе участка из одной категории в другую либо об отказе в таком переводе, который будет вынесен не позднее чем через два месяца со дня подачи ходатайства и направлен Вам в течение 14 дней со дня принятия.
• Основания для отказа в изменении категории участка. В законодательстве четко определены причины, по которым Вам могут отказать в переводе участка под ИЖС. В самой распространенной ситуации – перевод земель из сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов – отказ будет обоснован положениями п. 3 ст. 4 Закона № 172-ФЗ: «несоответствие испрашиваемого целевого назначения земель или земельных участков утвержденным документам территориального планирования и документации по планировке территории, землеустроительной документации». Чтобы перевести эту формулировку с юридического на русский, нужно обратиться к положениям Главы 2 Закона № 172-ФЗ, которой устанавливаются особенности перевода земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию. В п. 1 ст. 7 Закона № 172-ФЗ перечислены случаи, в которых можно изменить назначение сельхозземель, и один из них – установление или изменение черты населенных пунктов. Именно это должно произойти, чтобы Ваш дачный или садоводческий участок приобрел вожделенный статус ИЖС.

Основной вывод, который можно сделать из всего вышеперечисленного – если Ваш участок находится в отдалении от границ существующих населенных пунктов, перевести его под ИЖС в обозримом будущем не получится. Проще говоря, земли населенных пунктов от этих самых пунктов «оторвать» нельзя; ИЖС в чистом поле – не менее чистая утопия…

Как гарантировано получить ИЖС

Если Вы отправились за город для того, чтобы построить дом на лоне природы и проводить в нем отпуск, выходные, свободное время на пенсии – покупайте участки с категорией “земли населенных пунктов” и разрешенным использованием “индивидуальное жилищное строительство”, либо участки с категорией “земли сельскохозяйственного назначения” и одним из двух видов разрешенного использования: “для садоводства с правом постройки жилых и хозяйственных строений”, а также “для дачного строительства”. Все эти формы позволяют построить загородной дом на Вашем участке. Различий между участком для “дачи” и для “садоводства” практически нет: все рассуждения на эту тему на форумах в интернете – не более, чем ерунда. И категория, и разрешение использование указываются в обязательном порядке в Свидетельстве на право собственности и Кадастровом паспорте участка. Примеры свидетельств: свидетельство на ИЖС, свидетельство на дачное строительство, свидетельство на садоводство.

Источник: https://www.blizoki.ru/main/oformlenije-ijs

Можно ли перевести дачный участок в ИЖС: необходимые условия, порядок действий и стоимость

Желание улучшить жилищные условия часто толкает людей на приобретение доступных по цене земельных участков.

Зачастую в эту категорию попадают наделы, расположенные на землях сельскохозяйственного назначения, и другие участки для целей жилого строительства не предназначенные.

Например, дачные, садовые или участки для ведения огородничества.

Когда требуется перевод

Приобретение участка в дачном поселке с целью последующего возведения жилого дома — одна из жизненных ситуаций, побуждающих искать возможность присвоения покупке ВРИ «ИЖС».

Еще одно часто встречаемое обстоятельство — постройка основательного современного коттеджа и намерение легализовать его в качестве дома для постоянного проживания.

При наличии недостроенного дачного домика, побудить сменить ВРИ участка может необходимость получения банковского кредита с целью завершения строительства. Более охотно в качестве залогового фонда банковские структуры принимают земли с ВРИ «ИЖС».

С 2019 года вступают в силу 217-ФЗ и изменения в законодательстве, упраздняющие понятие дачных кооперативов и товариществ. Имеющиеся участки и строения на них расположенные предлагается переоформлять в СНТ. Таким образом, все дачные участки станут садовыми, а дачные домики — садовыми домами.

При соблюдении определенных условий у владельцев дачной недвижимости есть возможность ее переоформления в более привлекательное в юридическом и финансовом плане «ИЖС».

Что представляет собой дачный надел

Что такое дача? С точки зрения законодателей, это объект недвижимости, имеющий назначение «место отдыха людей в летний период».

Иногда с этим объектом недвижимости путают отдельно стоящий частный дом, расположенный на землях населенных пунктов.

Еще один вариант использования термина «Дача» — вид разрешенного использования земли, дословно звучащий как «Ведение дачного хозяйства».

Объекты дачной недвижимости могут находиться на участках дачных и садовых товариществ, на землях поселений и сельхозназначения.

Дачный надел может существовать как индивидуальный объект недвижимости и как часть коллективной собственности в составе ДНП и ДНТ, садового товарищества. В зависимости от этих особенностей и будет происходить смена ВРИ дачного участка на «ИЖС».

Подробнее об отличии понятий ДНП, СНТ и ИЖС читайте в этой статье.

При нахождении на землях поселений

Процедура смены ВРИ участка следующая:

• Уточнение информации о вспомогательных и условно-разрешенных ВРИ для участка.
• Подача заявления в муниципалитет на смену ВРИ земли.

На землях сельхозназначения

Чтобы сменить ВРИ дачного участка, расположенного на землях сельскохозяйственного назначения, на ИЖС нужно:

• Подготовить обоснование необходимости смены категории земли.
• Составить ходатайство, собрать пакет документов и направить его в администрацию своего поселения.

При достаточной аргументации заявления и нахождении участка вблизи границ населенного пункта, ходатайство передается в исполнительный орган субъекта страны для принятия окончательного решения по смене категории надела с одновременным присвоением испрашиваемого ВРИ.

В составе земель товарищества

Смена ВРИ дачного надела производится при наличии согласия большинства собственников земли.

Вышеуказанные процедуры должно предварять общее собрание участников товарищества, на рассмотрение которого выносится вопрос о намерении изменения ВРИ надела.

Только при наличии протокола, фиксирующего положительное отношение к поставленному вопросу коллектива, документы будут приняты на рассмотрение уполномоченным органом власти.

Последовательность действий

Общие правила по инициированию процедуры присвоения дачному участку ВРИ «ИЖС»:

• Направление ходатайства в администрацию поселения — при расположении участка на землях, принадлежащих муниципалитету.
• Адресация заявления в районную администрацию — участок расположен на землях, собственность муниципалитетов на которые не разграничена.

В тексте ходатайства помимо личных данных заявителя указывается следующая информация:

• Кадастровый номер дачного надела. В случае если земельный участок не размежеван и не поставлен на кадастровый учет, в приеме ходатайства заявителю может быть отказано.
• Указание категории надела, на котором расположен дачный участок и желаемая категория земли, например, ИЖС — при необходимости перевести объект в состав земель поселений. Если процедура смены ВРИ участка производится в рамках одной категорию земель, то «новая» группа земель не указывается.
• Аргументация необходимости присвоения объекту ВРИ ИЖС.
• Подтверждение прав на дачный надел.

Список прилагаемых к ходатайству документов:

• Копия документа, удостоверяющего личность заявителя.
• Договора, свидетельства, выписки, подтверждающие право собственности на землю. При наличии совладельцев участка, коллективной собственности на дачный надел — документ, подтверждающий согласие заинтересованных сторон. Смена ВРИ для дачного участка, находящегося в составе СНТ читайте в специальной статье.
• Картографический план на дачный участок. Выделение на общем плане надела, в отношении которого начата смена разрешенного использования.
• Выписка из ЕГРН.
• Документ по планировке территории.

Если на участке земли расположен дачный дом, необходимо приложить документы, подтверждающие факт его постройки и право собственности на него.

Дом должен быть построен с учетом действующих строительных норм и правил, предъявляемых к жилому помещению.

Смена категории участка с сельхозназначения на земли населенных пунктов возможна для наделов, расположенных на земельных массивах низкой сельскохозяйственной ценности.

Но и в этом случае заявителю при принятии положительного решения будет предложено оплатить убытки от перевода земель в менее ценную категорию.

Стоимость процедуры

Приятный момент — отсутствие госпошлины на проведение административной процедуры «Смена ВРИ земли».

В то же время, на оформление некоторых документов установлена плата:

• Кадастровая выписка: от 300 руб. — при заказе электронного документа, от 750 руб. — при оформлении «бумажной» выписки из ЕГРН.
• Внесение сведений в Госземкадастр: от 245 руб. — при подаче заявки в электронном виде, от 350 руб. — при направлении бумажного уведомления.

На платных условиях оказываются услуги кадастрового инженера. Так обмер дачного участка и последующая его постановка на учет в Кадастровой палате стоит от 7000 руб. Стоимость зависит от сложности проведения работ — удаленности от точек привязки, длине теодолитного хода и других параметров.

При нежелании самостоятельно вникать в нюансы смены ВРИ дачного участка, всегда можно доверить решение проблемы юристу. Качественное оказание услуг, своевременная подготовка документов и внесение, в случае необходимости, корректив ориентировочно стоит от 20 до 50 тыс. руб.

В удовлетворении ходатайства отказать могут по следующим причинам:

• Приведены недостаточно веские причины, для обоснования необходимости смены ВРИ (категории) земли.
• Представлен неполный перечень документов, прилагаемых к ходатайству, либо информация в них вызывает сомнение в достоверности.
• Генплан района не предусматривает возможности присоединения заявленного надела к землям населенных пунктов.
• Имеющиеся законные ограничения на цель использования земли.

После доработки указанных в решении об отказе замечаний заявитель имеет право подать ходатайство повторно.

В случае неосуществимости планов по смене ВРИ земли, всегда остается возможность воспользоваться льготным порядком оформления прав на недвижимость по закону о «дачной амнистии».

Можно ли изменить на ЛПХ

Без изменения категории земель возможен перевод дачных участков под личное подсобное хозяйство:

• На землях сельхозназначения — ЛПХ (полевой участок). В этом случае капитальное строительство на участке запрещено.
• На землях поселений — ЛПХ (приусадебный участок). Возможно наличие жилого дома на земле и ведение хозяйственной деятельности членами одной семьи.

Смотрите интересный видеоматериал в котором рассказано о переводе участков ДНП и СНТ в ИЖС.

Заключение

Вступающие в 2019 году изменения в «дачный» закон упраздняют само понятие дачного участка. Пользователям наделов «дачного» назначения рекомендуется смена имеющегося ВРИ земли на ведение садоводства, но в ряде случаев возможен и перевод участка под индивидуальное жилое строительство.

Процедура может происходить со сменой категории надела — при расположении участка на сельскохозяйственных землях (решение принимается на уровне области) и простым изменением ВРИ (на уровне муниципалитета), для участков, расположенных в черте населенных пунктов.

Источник: https://stroim-domik.org/podgotovka/zemelnyj-uchastok/vri/izmenenie-vri/dachniy-v-izhs