Как правильно оформить сдачу квартиры в аренду юридическому лицу?

Обязательный подоходный налог от сдачи квартиры в аренду в 2018 году | Экспресс-Новости

Как правильно оформить сдачу квартиры в аренду юридическому лицу?

Сдача квартиры в аренду – довольно популярный в России способ дополнительного заработка, который используют физические лица и предприниматели. А вот официальное заключение договора аренды в стране не пользуется такой популярностью.

Большинство старается избегать подобных договоров, чтобы не платить налоги от полученного за аренду дохода. И такой вариант делает граждан нарушителями Налогового кодекса, что влечет соответствующие последствия.

Однако ФНС не единственная проблема, которая может возникнуть из-за отсутствия договора, ведь если съемщик и арендодатель не оформляют юридического договора об аренде, то обе стороны находятся в уязвимом положении. Следовательно, в случае нарушения прав одной из сторон, обратиться в суд уже не получится.

О договоре аренды в 2018 году

В России договор об аренде регламентируется Гражданским и Жилищным кодексами, которые устанавливают определенные правила при заключении сделки, а также вносят ясность относительно обязанностей арендатора и арендодателя.

Для граждан такой договор является гарантией выполнения обязательств каждой из участвующих сторон. Ведь благодаря договору, даже в случае несоблюдения каких-либо условий, можно защитить свои права. Например, если наниматель отказывается платить, или владелец жилья ущемляет в правах нанимателя, то каждая из сторон при наличии договора имеет право обратиться в суд и доказать свою правоту.

При регистрации договора между физическими лицами стороны, участвующие в заключении сделки, разделяются на две категории:

  1. Наймодатель – это гражданин, сдающий жилплощадь во временное пользование за определенную плату.
  2. Наниматель – гражданин, оплачивающий съемное жилье для проживания.

Информационное агентство «Экспресс-Новости» обращает внимание читателя, что договор найма может заключаться только между физическими лицами. Кроме того, только физлица могут арендовать жилье.

В случае, если жилплощадь предоставляется организацией или индивидуальным предпринимателем, то сделка меняет название с «найма» на «аренду» жилья. Во втором случае предприниматель, предоставляющий жилье, становится арендодателем, а гражданин, арендующий жилплощадь – арендатором.

Фактически оба соглашения действуют одинаково, и носят одинаковый смысловой характер. Но с юридической точки зрения, если между физическими лицами оформить договор аренды, а с ИП заключить договор найма, то суд признает такие сделки недействительными.

При заключении сделки необходимо помнить и о сроках ее действия. В законодательстве предусмотрено два варианта:

  • Кратковременный
  • Долговременный

Кратковременный договор составляется, если необходимо сдать в аренду помещение на сутки или на несколько дней. А вот долговременный может составляться от месяца до 5 лет. При этом, если в соглашении не указаны сроки действия заключенной сделки, то по умолчанию считается, что договор заключен на 5 лет.

О досрочном расторжении сделки обе стороны должны предупреждать друг друга заранее, в предусмотренных сделкой сроках. Если в договоре не были прописаны специальные сроки на такой случай, в законодательстве по умолчанию действует правило, согласно которому, стороны должны предупредить о своем намерении расторгнуть соглашение за 3 месяца.

Налог для физических лиц, сдающих жилье

Гражданин, сдающий жилье по найму, но не являющийся предпринимателем, обязан раз в год уплачивать НДФЛ. Размер подоходного налога соответствует стандартной ставке: для резидентов страны – 13%, для нерезидентов – 30%.

При этом граждане, не являющиеся резидентами, но проживающие более полугода на территории Российской Федерации, оплачивают 13%-й сбор. А для гражданина России, проживающего в других странах тот же период времени, используется налоговая ставка нерезидента, то есть, 30%.

Единственный способ снизить ставку – это оформить индивидуальное предпринимательство, потому как ИП могут платить подоходный налог со ставкой 6%. Но для граждан со статусом физического лица сниженная налоговая ставка не действует. Обратите внимание, что пенсионеры также обязаны платить НДФЛ, со ставкой 13%.

В данном случае пожилым людям следует внимательно относиться к виду оплачиваемой пошлины. Поскольку на одну квартиру действуют два налога: имущественный и подоходный (в случае сдачи ее в аренду). От имущественного налога, как известно, пенсионеры освобождены. Но это не относится к подоходному, а потому им придется платить каждый год НДФЛ.

Единственными льготниками при оплате НДФЛ считаются инвалиды I группы. Им также необходимо будет платить подоходный налог от аренды жилья, но при этом есть возможность получить налоговый вычет в размере 500 руб.

Следующей спорной категорией граждан, сдающих жилье, являются военнослужащие.

Всем известно, что военнослужащие не имеют права заниматься предпринимательской деятельностью, однако сдача квартиры к этому условию не относится.

Как правило, военнослужащие сдают жилье по договору найма, а не аренды. В этом случае они действуют как простые физические лица, следовательно, и сбор уплачивается аналогичный.

В том случае, если владелец сдает квартиру на короткий срок, и оплата берется посуточная или почасовая, то в декларации необходимо будет указать, какой период времени в течение года эксплуатировалось помещение, и какая форма оплаты действовала. Следовательно, налогооблагаемую сумму подсчитывают, умножая сроки эксплуатации квартиры на форму оплаты и на процент НДФЛ.

В любом из перечисленных вариантов декларация должна быть подана не позднее 30 апреля следующего года. Получается, что за 2018 год граждане должны отчитаться в 2019 году. Декларацию можно подать лично, придя в местную налоговую службу, или отправить по почте. Также в последнее время популярен электронный способ подачи декларации, для этого используется сайт ФНС или Госуслуг.

Налог для ИП от сдачи квартиры в аренду в 2018 году

Для предпринимателей оплата налога с доходов от аренды может являться наиболее выгодной, по сравнению с физическими лицами или организациями. Так, законодательством предусмотрено несколько вариантов оплаты сбора для граждан, зарегистрировавших ИП.

Если индивидуальный предприниматель оплачивает НДФЛ, то он обязан, как и физические лица, уплачивать в ФНС 13% от суммы доходов.

Упрощенная система дает возможность ИП оплачивать налог со ставкой 6%, но при этом стоит учесть, что налогооблагаемой будет вся полученная сумма, без учета расходов.

Если для предпринимателя важен учет расходов до налогообложения, то налоговая ставка вырастет до 15%. В данном случае предприниматель сам решает, какой вариант для него предпочтительнее.

Хотя патентная система оформляется не более, чем на год, она является самым выгодным вариантом при сдаче квартиры в аренду. Так, данная система позволяет ИП платить всего 6% от полученного дохода.

Причем доход в данном случае будет считаться потенциальный, а не фактический. Иными словами, если потенциальный доход оказался меньше, чем реальный, то сбор оплачивается не от реального дохода, а от суммы, прописанной при оформлении патентной системы.

Налог от аренды квартиры для юридических лиц в 2018 году

Иногда граждане задумываются об оформлении юридического лица, чтобы снизить налоговую ставку при уплате подоходного налога от сдачи квартиры в аренду. Однако, в данном случае не стоит путать индивидуальное предпринимательство и юридическое лицо.

Для организации действуют свои сроки и условности, оговоренные в Налоговом кодексе. Так, крайним сроком становится не 30 апреля, а 31 марта, при этом необходимо ежеквартально подавать декларации, а в конце года представлять общую отчетность.

Налог для организации в настоящее время действует со ставкой 18%, хотя возможно и увеличение ставки до 20%. При этом, до уплаты сбора необходимо посчитать все сопутствующие расходы, которые вычитают из налогооблагаемой суммы. В итоге получается, что для организации сдача квартиры в аренду является довольно хлопотным мероприятием, и к тому же менее выгодным, чем для физических лиц.

Ответственность за уклонение от подоходного налога

Если сотрудникам ФНС удается доказать, что гражданин не представил в срок декларацию, а затем не уплатил своевременно налог, то начинают действовать штрафы и пени.

Штрафы будут зависеть от формы неуплаты. Так, если гражданин не внес необходимую сумму налога, но подал декларацию – штраф будет составлять 20% от налогооблагаемой суммы. В случае, если гражданин не успел своевременно подать декларацию, то ему придется оплатить еще 5% от общей суммы дохода, причем последние начисления будут увеличиваться с каждым просроченным месяцем.

А вот для граждан, которые умышленно уклоняются от подачи декларации и уплаты налога, штраф возрастает до 40% от дохода. Дополнительно к каждому из вариантов будет еще добавляться и ежедневная пеня за просрочку.

Хотя ФНС предпочитает использовать административные меры воздействия, законодательством предусмотрена и уголовная ответственность за неуплату сбора. По статьям Уголовного кодекса будут привлекаться только злостные неплательщики, которые уже не в первый раз уклоняются от налогов, а также те, кто задолжал государству более 300 000 рублей.

В виде уголовного наказания нарушители получают до одного года лишения свободы, но, если у должника накопилась сумма более 2 млн. рублей, то срок лишения свободы может увеличиться до 3 лет.

Как законно избежать налога с доходов от аренды жилья в 2018 году?

Чаще всего встречаются случаи, когда граждане просто не оформляют сделку, чтобы уклониться от уплаты налогов. Ведь фактически, если нет документов, то нет и факта наличия сделки. Следовательно, ФНС не может претендовать на налог.

Но это только до того момента, пока сотрудники налоговой службы не докажут наличие незаконной сделки. И вот тогда придется отвечать перед законом. А ведь есть и вполне реальный, законный способ избежать налогов при сдаче жилья.

  • Первым пунктом в этом списке будет заключение договора сдачи жилья на 11 месяцев. По законодательству, за 11 месяцев налог не платится. В дальнейшем сделку можно заключить заново.

Обратите внимание, что соглашение должно быть именно новым, а не продленным, так как, если договор будет продлен, то налога не избежать.

  • Заключение договора на безвозмездной основе. В данном случае владелец квартиры должен письменно указать, что передает свое имущество во временное пользование другому физическому лицу без оплаты.

Таким образом, официально будет подтверждено использование жилья, а также отсутствие дохода, с которого можно было потребовать НДФЛ.

Все вышеперечисленные лазейки дают возможность избежать налоговых выплат, что не вполне соответствует букве закона. Но при этом действия граждан остаются легальными, и не влекут за собой административную или уголовную ответственность.

На сегодняшний день, по мнению экспертов, заключение официальной сделки – это не только обязанность перед налоговой службой, но и дополнительная безопасность для обеих сторон данной сделки. Ведь только при наличии юридически правильно заключенного договора можно защитить свои права, в том числе и в суде.

#Аренда квартиры #Декларация 3-ндфл #Фнс 2018 #Подоходный налог #Ндфл 2018 #Налоги 2018 #Договор аренды #Налог от сдачи квартиры #Россия

Подпишитесь на наши аккаунты в Яндекс Дзен, ВКонтакте, , , , Instagram, , Pinterest. Будьте в курсе последних новостей!

Источник: https://express-novosti.ru/economy/2147491700-kakoj-nalog-ot-sdachi-kvartiryi-v-arendu-v-2018-godu-zaplatyat-fizicheskie-litsa-i-ip.html

DOM.RIA – Как официально сдать квартиру в аренду

Как правильно оформить сдачу квартиры в аренду юридическому лицу?

Практикуются два вида договоров о сдаче имущества

  1. Договор найма. Заключается в тех случаях, когда вы сдаете квартиру физическому лицу.
  2. Договор аренды. Необходим для заключения сделки с юридическими лицами.

Сегодня люди, у которых нет собственного жилья, предпочитают его снимать. Для собственников недвижимости аренда квартиры – неплохое средство заработка при том, что тратится минимум усилий. Но чтобы защититься от нежелательных последствий необходимо подобную сделку оформить должным образом.

Официальная аренда квартиры: особенности сделки

Рынок недвижимости в Украине насыщен предложениями по аренде жилья. Для квартиросъемщиков это временное решение жилищных проблем, при этом, накапливая инвестиции на покупку собственной квартиры. А для владельцев – весомое дополнение к семейному бюджету и прочная инвестиция на случай ухудшения финансового благополучия.

Где искать клиентов на аренду квартир

Но обезопасить собственника от недобросовестных квартиросъемщиков, мошенников и внимания фискальных органов можно только юридическим путем – официальным оформлением аренды частного жилья – как правильно сдать квартиру в аренду, рассмотрим далее. При этом собственник недвижимости получает следующие преимущества:

  • квартиросъемщик при порче имущества обязан возместить нанесенный ущерб (если арендатор попросту сбежит, с официальным договором аренды можно обращаться в правоохранительные органы и суды);
  • в соглашении прописываются условия ремонта и сроки аренды, обязанности, величина арендной платы и прочие пункты;
  • отсутствие заинтересованности фискальных органов в источнике доходов собственника.

Какие документы нужны для сдачи квартиры

Чтобы собственнику недвижимости оформить отношения с арендатором на законных основаниях потребуется заключить договор аренды квартиры с арендатором. Для этого необходимо собрать такой пакет официальных бумаг:

  • правоустанавливающие документы на квартиру (свидетельство о праве собственности, дополнительно – договор дарения или купли-продажи);
  • идентификационный код и паспорт собственника жилья и арендатора;
  • справка из ЖЭКа с перечнем всех зарегистрированных по адресу;
  • письменное согласие от всех владельцев квартиры на аренду (разрешение опекунского совета, если там зарегистрирован ребенок);
  • акт приема-передачи имущества, если владелец хочет максимально обезопасить свои вещи, которые находятся в квартире.

Как подготовить квартиру к сдаче в аренду

Типовой договор аренды квартиры заключается у нотариуса.

В договоре детально прописываются условия, стоимость и сроки аренды, информация о сторонах соглашения, права и обязанности квартиросъемщика и собственника, гарантии, причины досрочного расторжения и финансовые обязательства. При желании арендатор и владелец жилья указывают в соглашении какие-либо другие пункты, исходя из индивидуальных особенностей недвижимости или пожеланий сторон

Договор аренды квартиры содержит:

  1. Общую информацию
  2. Предмет аренды
  3. Порядок передачи квартиры в найм
  4. Срок аренды
  5. Размер арендной платы и порядок ее передачи
  6. Права, обязанности арендодателя и арендатора
  7. Ответственность сторон за нарушение договора
  8. Срок действия договора
  9. Реквизиты сторон

Типовый договор аренды квартир. Полная версия бланка договора аренды жилого помещения доступна по ссылке.

Отдельно стоит упомянуть, что договор аренды нужен для субсидии. С ним арендодатель получит официальную возможность обратиться к правительству по поводу оформления подобной льготы.

Как оформить субсидию онлайн?

Налоги на аренду квартиры и прочие расходы

При нотариальном заверении соглашения между собственником жилья и квартиросъемщиком взимается:

  • государственная пошлина и сбор в Пенсионный фонд (по 1% от суммы сделки для каждого из платежей);
  • военный сбор (1,5%);
  • услуги нотариуса.

Также собственнику предстоит выплачивать налог в зависимости от выбранной системы налогообложения.

Размер налога при сдаче квартиры в аренду

1. Если арендодатель – физическое лицо.В соответствии с Законом Украины «О налоге с доходов физических лиц» собственник жилья выплачивает налог в размере 18% от объекта налогообложения (до 2016 года эта сумма составляла 15%, а при доходе свыше 10 минимальных заработных плат – 20%).

Нотариус, который регистрирует договор аренды квартиры между физическими лицами, уведомляет о заключенном соглашении фискальные службы – поэтому факт сдачи в аренду жилого фонда в таком случае утаить не удастся.

2. Если арендодатель-предприниматель.

 Собственник квартиры имеет право стать субъектом предпринимательской деятельности – потребуется пройти процесс государственной регистрации и выбрать группу плательщиков единого налога (детальные подробности найдутся в Налоговом кодексе Украины). После этого можно сдавать в аренду собственное жилье физическим лицам, выплачивая государству ставку единого налога и социальный взнос (ЕСВ).

Если собственник не указывает в декларации о доходах арендуемое жилье, а этот факт становится известным фискальным органам, то размер штрафных санкций составит от 17 до 34 тысяч гривен (выплата налога, пени, оплата деклараций и прочих расходов).

Источник: https://dom.ria.com/articles/kak-oficialno-sdat-kvartiru-v-arendu-175303.html

Как официально сдать квартиру в Подмосковье

Как правильно оформить сдачу квартиры в аренду юридическому лицу?

Сдать квартиру в Московской области можно несколькими способами: заключить договор найма как физическое лицо или сдать квартиру как индивидуальный предприниматель. О том, как заключить договор и какие документы для этого нужны, как уплатить налоги со сдачи квартиры и оформить декларацию 3-НДФЛ, читайте в материале портала mosreg.ru.

Узнайте, как обменять социальное жилье в Подмосковье семьям с несовершеннолетними детьми>>

Договор найма (аренды)

Согласно Гражданскому Кодексу РФ, договор, заключенный в письменной форме с указанием данных обеих сторон, суммы ежемесячной выплаты и срока аренды, подписанный арендодателем и арендатором, будет являться официальным документом.

Согласно главе 35 ГК РФ, договор найма заключается в тех случаях, когда квартира сдается физическому лицу.

Договор аренды заключается, если арендатор – юридическое лицо, при этом арендатор может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Согласно статье 683 ГК РФ, заключать договор найма жилого помещения можно на срок не более 5 лет. Если в договоре не указан срок, то считается, что договор заключен именно на такой временной период.

Договор, заключенный на 1 год или менее, считается краткосрочным, и срок в таком договоре следует обязательно прописать.

Договоры на срок меньше года не надо заверять у нотариуса и регистрировать в Росреестре – подписей обеих сторон будет достаточно.

Договор может быть заключен в свободной форме, но обязательно письменно. Договор должен быть составлен как можно более подробно, так как именно он станет основой для решения возможных спорных ситуаций.

В договоре необходимо указать:

  • паспортные данные (собственника и будущих жильцов);
  • размер месячной оплаты за аренду;
  • сроки оплаты;
  • какое имущество в квартире можно использовать;
  • информацию о том, кто оплачивает коммунальные расходы;
  • время и порядок проверки квартиры хозяевами;
  • информацию о собственниках квартиры;
  • количество будущих жильцов;
  • способ внесения оплаты за квартиру (наличными или на карту);
  • порядок действий в случае неуплаты или порчи имущества;
  • разрешение или запрет на проживание животных.

Страхование квартиры в Подмосковье: стоимость, размеры выплат и страховые случаи>>

Регистрация договора в Росреестре

Согласно статье 674 ГК РФ, краткосрочный договор найма не нужно регистрировать в отделениях Росреестра, а вот долгосрочный договор (заключенный сроком на один год и более) необходимо зарегистрировать в течение 1 месяца со дня его заключения.

Краткосрочный договор аренды отличается тем, что налоговый орган информацию о сумме дохода может получить от арендодателя или арендатора.

По истечению налогового периода в налоговую инспекцию по месту учета нужно подать декларацию с указанием полученного дохода, а также посчитать налог и уплатить его в срок.

К декларации также нужно приложить документы, которые подтвердят факт получения дохода и сумму.

Что можно узнать о многоквартирном доме в Подмосковье на портале госуслуг>>

Уплата налогов

Уплата налога в статусе физического лица предполагает ставку 13%. Арендодатель до 30 апреля должен подать декларацию в налоговую по месту жительства (или пребывания) о доходах за прошлый год по форме 3-НДФЛ.

Вместе с декларацией подаются копии следующих документов: договора найма (либо аренды), акта приемки квартиры, документов, подтверждающих право владения данной собственностью и паспорта.

Оплатить налог надо не позднее 15 июля года, следующего за тем, в котором получен доход. Это можно сделать на сайте ФНС (в графе «Вид платежа» следует выбрать «Налог на доходы физических лиц» и отметить 1 вариант «Форма 3-НДФЛ»).

Форму налоговой декларации можно найти на официальном сайте ФНС России. Жители Подмосковья могут найти контакты инспекций Федеральной налоговой службы (ИФНС) по Московской области на сайте ФНС в разделе «контакты и обращения».

За неуплату налогов грозит штраф (ст. 119 НК РФ) или уголовная ответственность (ст. 198 УК РФ).

Оплата налога на имущество физлиц в Подмосковье: порядок начисления и льготы>>

Как оформить декларацию 3-НДФЛ

Форма 3-НДФЛ – это налоговая декларация по налогу на доходы физических лиц. Декларация по форме 3-НДФЛ состоит из большого количества страниц и поэтому представляет собой достаточно сложный документ. Декларацию можно заполнить от руки, бланк загрузить с сайта ФНС России, там же есть инструкция по заполнению.

Также можно воспользоваться программой «Декларация», которая автоматически сформирует налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ, готовую для подачи в налоговый орган.

При заполнении титульного листа налоговой декларации указываются:

  • код корректировки (при первой подаче указывается «0», при подаче после коррекции – «1», после второй коррекции – «2» и т.д.);
  • общие сведения о налогоплательщике;
  • ИНН;
  • в пункте «Налоговый период (код)» указывается код налогового периода, далее указывается отчетный налоговый период (год);
  • в поле «Представляется в налоговый орган (код)» проставляется номер налогового органа;
  • в поле «код страны» указывается код страны, гражданином которой является человек;
  • поле «Код категории налогоплательщика» заполняется на основании Справочника, приведенного в Приложении № 1 к Порядку заполнения формы налоговой декларации по налогу на доходы физических лиц;
  • ФИО, дата рождения;
  • место рождения;
  • данные документа, удостоверяющего личность;
  • в пункте «Статус налогоплательщика» указывается статус физического лица – налогоплательщика (при наличии статуса налогового резидента РФ, в соответствующем поле проставляется 1, при отсутствии такого статуса – 2);
  • место жительства налогоплательщика;
  • номер контактного телефона.

На Листе А указываются сведения о доходах, полученных арендодателем от арендатора за сданную квартиру.

Далее в строке 030указывается ФИО физического лица, от которого арендодатель получил доход. Сдача квартиры в аренду может осуществляться на основании договора, в котором определен порядок внесения арендной платы, тогда в строке 040 указывается фактически полученная за год сумма дохода от сдачи в аренду.

В разделе 2 рассчитывается налоговая база и итоговая сумма налога, которая подлежит уплате по доходам, облагаемым по ставке 13% (для индивидуального предпринимателя – 6%). Указывается: по строке 010 общая сумма дохода, по строке 030 – общая сумма дохода, подлежащая налогообложению.

Завершается оформление налоговой декларации заполнением раздела 1 «Сведения о суммах налога, подлежащих уплате (доплате) в бюджет/возврату из бюджета».

Арендодатель указывает в разделе 1 сумму налога, подлежащую доплате в бюджет, по коду бюджетной классификации и коду по ОКТМО (Общероссийский классификатор территорий муниципальных образований). Узнать ОКТМО по Московской области можно здесь.

В строке 020 этого раздела указывается КБК (код бюджетной классификации) налога на доходы физических лиц.

Смотрите инфографику, как рассчитать социальный налоговый вычет в Московской области>>

Сдача квартиры в статусе индивидуального предпринимателя

Также есть вариант сдачи квартиры и уплаты налога в статусе индивидуального предпринимателя, работающего по упрощенной системе налогообложения (налоговая ставка равна 6%).

Для этого арендодатель должен зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя, каждый год оплачивать страховые взносы и подавать декларацию о доходах в налоговый орган. Индивидуальному предпринимателю необходимо регулярно подавать документы в налоговый орган и вести бухгалтерию.

Индивидуальное предпринимательство регистрирует, как правило, тот, кто сдает несколько жилых помещений.

Как получить в собственность арендованное муниципальное имущество в Московской области>>

Упрощенная система налогообложения для ИП

Упрощенная система налогообложения (УСН) – один из налоговых режимов, при котором особый порядок уплаты налогов ориентирован на представителей малого и среднего бизнеса.

Переход к использованию данной системы налогообложения происходит в добровольном порядке, но в дальнейшем можно от нее отказаться, перейдя на использование обычного налогового режима.

При регистрации индивидуального предпринимателя сумма налога с аренды составляет не 13%, а 6% плюс фиксированный годовой взнос в Пенсионный фонд. После регистрации индивидуального предпринимателя заполняется декларация по УСН, в которой рассчитывается сбор.

Как оформить справку об участии либо неучастии в приватизации муниципального жилья в Подмосковье>>

Как подготовить квартиру к сдаче

Стоимость аренды квартиры складывается из многих факторов. Если в квартире давно не делался ремонт, мебель в ней старая, то нужно сделать косметический ремонт, обновить мебель, освежить обои. Также необходимо проверить сантехнику, канализацию, трубы с горячей и холодной водой, электропроводку, розетки – все должно быть исправно.

Перед подачей объявления необходимо сделать несколько качественных фотографий квартиры, чтобы на фоне не было посторонних предметов. Также в самом объявлении следует максимально информативно описать жилое помещение и район (с указанием преимуществ).

Узнайте, как действовать жителю Подмосковья, если его квартиру затопило>>

Как правильно написать объявлении

В объявлении о сдаче квартиры нужно указать:

  • город, улицу;
  • количество комнат и их размеры;
  • метраж кухни;
  • информацию о санузле (отдельный или совмещенный, установлен душ или ванна);
  • инженерные коммуникации: газ на кухне или электрическая плита, проведены ли интернет, телефон и телевидение;
  • сроки сдачи жилья (длительная или краткосрочная аренда);
  • информацию о транспортной доступности.

Разместить информацию о сдаче квартиры можно на досках объявлений, в газетах, на специализированных интернет-сайтах.

Как встать в очередь на получение жилья в Московской области>>

Алиса Ирисова

Источник: https://mosreg.ru/sobytiya/novosti/news-submoscow/kak-oficialno-sdat-kvartiru-v-podmoskove

Договор аренды помещения: в чем его особенности?

Как правильно оформить сдачу квартиры в аренду юридическому лицу?

Скачать договор аренды жилого или нежилого помещения (бесплатно)

Договор аренды квартиры заключается в следующих случаях:

  1. Сдается нежилое помещение
  2. Жилое помещение сдается юридическому лицу (п. 2 ст. 671 ГК РФ)

При сдаче квартиры юридическому лицу есть как свои плюсы, так и минусы. К плюсам можно отнести то, что юридические лица, как правило, являются более платежеспособными, чем граждане.

К тому же с юридического лица в случае проблем и конфликтов проще взыскать неуплаченную арендную плату и возмещение ущерба, нанесенного имуществу. Но юридические лица, в любом случае, могут использовать жилые помещения только для проживания граждан. (п. 2 ст. 671 ГК РФ).

Поэтому жить в квартире все равно будут, в конечном итоге, физические лица, но не те, с которыми договоритесь лично вы, а те, которым предоставит квартиру ваш арендатор – юр.лицо.

Отношения сторон по договору аренды регулируются гл. 34 ГК РФ. В соответствии со ст. 606 ГК РФ стороны по договору аренды именуются «арендодателем» и «арендатором».

Договор аренды заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации, если заключается на срок более года. В этом случае договор будет считаться заключенным с момента регистрации. Но вне зависимости от срока нотариальное заверение договора аренды не требуется.

Что же касается срока договора аренды в целом, то ему посвящена ст. 610 ГК РФ.

Каких-либо ограничений по сроку договора законодатель не предусматривает: ни максимального ни минимального сроков договора аренды нет. Договор также может быть заключен на неопределенный срок.

Права и обязанности сторон по договору аренды помещения

В отличие от договора найма жилого помещения, где больше прав имеет наниматель, по договору аренды стороны имеют равные права, и ограничений при заключении договора у них значительно меньше.

Предоставление квартиры арендатору

Одной из обязанностей арендодателя является предоставление квартиры в состоянии, соответствующем условиям договора (п.1 ст. 611 ГК РФ). За недостатки, препятствующие использованию квартиры, арендодатель несет ответственность в соответствии с п.1 ст. 612 ГК РФ.

Поэтому советуем вместе с арендатором осмотреть все имущество, и все выявленные недостатки квартиры или имущества в ней указать в договоре или в акте приема-передачи. Такой акт будет являться неотъемлемой частью договора. Эти меры позволят вам избежать последующих споров и конфликтов. (п.

2 ст. 612 ГК РФ).

Арендная плата

Арендная плата – это, собственно, то ради чего сдается квартира. Положения, касающиеся арендной платы, содержатся в ст. 614 ГК РФ:

  • обязательство арендатора своевременно вносить арендную плату (п. 1 ст. 614 ГК РФ);
  • виды арендной платы (п.2 ст. 614 ГК РФ);
  • порядок изменения арендной платы и штрафные санкции за нарушение сроков её уплаты (п.3, 4, 5 ст. 614 ГК РФ).

арендованной квартиры

В соответствии с п.1 ст.616 ГК РФ капитальный ремонт квартиры производится за счет арендодателя. При этом текущий ремонт и расходы на содержание квартиры (в т.ч. коммунальные платежи) – это обязанность арендатора (п. 2 ст. 616 ГК РФ). Однако, в договоре вы можете предусмотреть и иное распределение расходов – здесь все зависит от вас и арендатора.

Заключение договора с арендатором на новый срок

Также как и по договору найма, по договору аренды арендодатель имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок. (п. 1 ст. 621 ГК РФ) Арендодатель также несет ответственность в случае, если откажет арендатору в заключении договора на новый срок и в течение года после этого заключит договор с другим лицом.

Но важное отличие в том, что в договоре аренды можно прописать и другие условия заключения нового договора – такие, которые стороны согласуют сами.

Субаренда

Обращаем ваше внимание на то, что арендатор имеет право сдать имущество, арендуемое им, в субаренду. В ст. 617 ГК РФ законодатель выделил тот факт, что при досрочном расторжении самого договора аренды прекращается также и договор субаренды.

В этом случае субарендатор будет иметь право на заключение договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды. Такой договор может быть заключен на оставшийся срок договора субаренды и на условиях прекращенного договора аренды.

Расторжение договора по инициативе сторон

В данном разделе мы рассмотрим основания, по которым договор может быть расторгнут как по инициативе арендодателя, так и по инициативе арендатора. Но сразу заметим, что в соответствии со ст. 619 и 620 ГК РФ, стороны могут предусмотреть в договоре и иные основания для расторжения, не перечисленные в указанных статьях.

Расторжение договора по инициативе арендодателя

В ст. 619 ГК РФ перечислены основания, по которым договор может быть расторгнут судом по требованию арендодателя:

  1. арендатор пользуется имуществом с нарушением условий договора;
  2. арендатор существенно ухудшает имущество;
  3. арендатор более 2х раз подряд не вносит арендную плату;
  4. арендатор не производит капитальный ремонт (только если на него возложено такое обязательство).

В любом случае потребовать досрочного расторжения договора арендодатель вправе только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости устранить нарушение и исполнить обязательство в разумный срок.

Расторжение договора по инициативе арендатора

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в следующих случаях (ст. 620 ГК РФ):

  1. непредоставление имущества арендодателем;
  2. имущество имеет недостатки, которые не были оговорены при заключении договора;
  3. арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт;
  4. имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Скачать договор аренды жилого или нежилого помещения (бесплатно)Дополнительные соглашения к договору аренды, составленные юристами Портала

Выводы, итоги и резюме

Как видно, договор аренды можно назвать более “свободным” по сравнению с договором найма. Обусловлено это тем, что по договору найма квартира сдается физическому лицу. А права физических лиц – потребителей (к тому же на жилье) охраняются особо.

В договор аренды можно включить практически любые условия, которые устраивают обе стороны. Законодательные ограничения, конечно имеются, но рамки не столь жесткие, как при заключении договора найма. А чем подробнее будут прописаны взаимные права и обязанности – тем лучше.

При сдаче квартиры юридическому лицу заключать договор нужно обязательно. Во первых, это существенно снижает риски и избавляет от неприятностей с налоговыми органами.

А во-вторых, сами юридические лица (арендаторы) относятся к договорному оформлению своих отношение намного строже, чем физические лица.

А во многих случаях арендаторами выступают довольно крупные компании, в том числе международные, арендующие квартиры для своих сотрудников.

Остались вопросы? – проконсультируйтесь с юристом Портала

Сдаете или снимаете недвижимость? Мы поможем!

У нас на Портале Вы можете:

Источник: https://moskvarenta.ru/rentalagreements/dogovor-arendy-pomeshheniya/

Как законно сдать квартиру в аренду?

Как правильно оформить сдачу квартиры в аренду юридическому лицу?

2016-11-22T11:17+0300

2016-12-06T16:51+0300

https://realty.ria.ru/20161122/408138732.html

Как законно сдать квартиру в аренду?

https://cdn21.img.ria.ru/images/realty/40802/72/408027231_0:648:1337:1400_1036x0_80_0_0_d3e26b2f396ae47fcbd82781e4675142.jpg

Недвижимость РИА Новости

https://cdn22.img.ria.ru/i/export/realty/logo.png

Недвижимость РИА Новости

https://cdn22.img.ria.ru/i/export/realty/logo.png

Докладывать государству о сдаваемом в аренду жилье россияне традиционно не любят, однако все большей популярностью на рынке аренды начинает пользоваться принцип “заплатил налоги – спи спокойно”. Сайт “РИА Недвижимость” совместно с экспертами разобрался, как сдавать жилье в аренду законным образом.

Некоторые убеждены, что для полной легализации сдачи квартиры в аренду нужно известить участкового о том, что на его территории проживают незнакомые ему люди. Однако закон не предусматривает норму, которая бы обязывала собственника уведомлять участкового о том, что он сдал квартиру в аренду или наем.

Это обуславливается тем, что право распоряжаться имуществом принадлежит только правообладателю. Никакие посторонние лица, включая участкового, не могут запретить реализацию его права. При этом участковый, который добросовестно выполняет свои обязанности, сам узнает, кому сдается квартира, кто там живет.

Материал подготовлен при помощи директора компании “Миэль-Аренда” Марии Жуковой, руководителя департамента аренды компании “Азбука Жилья” Романа Бабичева, адвоката Олега Сухова и адвоката МКА “Центральная коллегия адвокатов” Дарьи Жидких. 

Если вы сдаете квартиру как физическое лицо, то платить придется 13% от доходов. ИП по упрощенной схеме налогообложения должен платить 6%, но при этом он платит фиксированные взносы, которые в год составляют 21 тысячу рублей. Поэтому при сдаче недорогой квартиры нет смысла регистрироваться как ИП. 

Если же вы приобретаете патент, то, как уже говорилось, сумма будет зависеть от площади и региональных ставок. Например, годовой патент на 40-метровую квартиру на Арбате в Москве обойдется в 27 тысяч рублей, в Северном Бутово – в 12,6 тысячи рублей, а в Магаданской области – 7,2 тысячи рублей.

Во-первых, нужно заключить договор с арендатором. В качестве приложения к нему надо составить акт-приемки квартиры и документ, в котором будет фиксироваться факт ежемесячной оплаты.

Затем собственник-арендодатель с этими документами, а также паспортом и документами, подтверждающими право владения и распоряжения данной квартирой, обращается в налоговый орган и подает декларацию по форме 3-НДФЛ.

Сделать это нужно за прошедший год до 30 апреля следующего года, а сам налог оплатить до 15 июля. В этом случае собственник сдает квартиру как физическое лицо. 

Второй вариант – арендодатель может зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. ИП также должен оплачивать ежегодные страховые взносы и обязан подавать налоговую декларацию. Налог оплачивается ежеквартально, налоговая декларация направляется раз в год до 30 апреля текущего года за прошедший год. 

Есть еще один вариант – приобрести патент для сдачи квартиры. В этом случае владельцу квартиры также нужно зарегистрироваться в качестве ИП. Срок действия патента составляет от одного месяца до одного года, но не должен “переходить” на следующий календарный год. Если приобретается патент на срок до полугода, то его стоимость оплачивается сразу и полностью.

Если патент приобретается на срок до года, то сначала можно оплатить одну треть от его стоимости, а за месяц до окончания срока его действия – оставшуюся сумму. Налог уплачивается в фиксированном размере исходя из ставок, установленных субъектом федерации, и его площади.

Калькулятор расчета стоимости патента (то есть размера налога, который придется уплатить) приведен на сайте nalog.ru.

Получение доходов от сдачи квартиры в аренду не является предпринимательской деятельностью, поэтому у гражданина нет обязанности по регистрации ИП.

Граждане, получающие доход от сдачи квартиры в аренду, регистрируются в качестве ИП только с целью оптимизации подлежащих уплате налогов, то есть уменьшения суммы подлежащих оплате налогов по сравнению с размерами налогов, которые приходится платить гражданам, не являющимся ИП.  

Составленный в письменной форме договор аренды или коммерческого найма является одной из составляющих, обеспечивающих законность предоставление квартиры во временное владение и пользование.

Однако если стороны предусмотрели, что договор заключается на срок более 1 года, то его необходимо не позднее, чем через месяц со дня заключения сдать в Росреестр для регистрации обременения объекта недвижимости.

КоАП РФ содержит административные санкции для нарушителей: за несоблюдение порядка регистрации договора назначается штраф в размере от 1,5 до 2 тысяч рублей, а за несвоевременную подачу заявления о регистрации обременения предусматривается штраф в размере 5 тысяч рублей (ч. 1, 2 ст. 19.21 КоАП РФ). 

Договоры бывают нескольких видов. Есть долгосрочный и краткосрочный договор найма, который заключается между двумя физическими лицами сроком до одного года и на срок больше года. Также есть договор аренды, который заключается между юридическим и физическим лицом. Все они заключаются в письменной форме.

В грамотно составленном договоре насчитывается два десятка пунктов, часть из них стандартные, а часть зависит от договоренностей сторон и конкретного случая.

В договоре в обязательном порядке указываются граждане, которые будут проживать в квартире совместно с арендатором/нанимателем, устанавливается размер оплаты за пользование имуществом, определяется порядок оплаты коммунальных платежей.

В отдельном документе стороны описывают состояние передаваемого в аренду имущества и указывают перечень предметов мебели и техники, в случае, если квартира сдается с обстановкой.

Стандартным условием является установление гарантийного платежа – денежной суммы, которая гарантирует собственнику, что он получит возмещение, если арендатор съедет из квартиры, не предупредив об этом заранее, или испортит имущество в квартире.

Рекомендуется прописать количество и порядок посещений квартиры собственником (с предварительным уведомлением проживающего в квартире арендатора или без уведомления), сумму найма, порядок внесения оплаты, иные платежи, которые ложатся на плечи арендатора (оплата электроэнергии и т.д.).

Если у квартиры несколько сособственников, то они все должны поставить свои подписи в договоре. Или право на сдачу квартиры может быть передано одному из собственников на основе нотариально заверенной доверенности.

В противном случае сособственник или даже просто зарегистрированный в квартире человек имеет право проживать в данной квартире. Арендатор может попросить у арендодателя выписку из домовой книги, чтобы убедиться, что договор подписан всеми собственниками и зарегистрированными в данной квартире.

При этом нужно обратить внимание на дату выдачи выписки – срок ее действия составляет один месяц.

Договор найма, подписанный обеими сторонами, является юридически значимым документом и принимается к рассмотрению в судах и других инстанциях.

Незаконная аренда квартиры опасна прежде всего неожиданными существенными финансовыми потерями. Например, налоговый орган, узнав о том, что собственник не уплачивает налог в федеральный бюджет, вправе привлечь его к гражданско-правовой ответственности по суду.

Как показывает практика, санкции для многих лиц оказываются обременительными, так как помимо взыскания основной суммы долга, начисляются пени и штрафы за непредставление налоговой декларации и нарушение срока оплаты.

В худшем случае лица могут быть привлечены к уголовной ответственности, которая чревата получением судимости и наложением штрафа до 300 тысяч рублей или лишения свободы на срок до одного года (ст. 198 УК РФ).  

Кроме того, ваши арендаторы могут оказаться мошенниками и использовать сдаваемую вами квартиру для проживания, например, нелегальных мигрантов.

В этом случае собственник квартиры рискует стать фигурантом уголовного дела по организации незаконного пребывания в Российской Федерации иностранных граждан (статья 322.1 УК РФ).

Вряд ли собственник будет привлечен к реальной уголовной ответственности, но неприятные минуты в полиции ему гарантированы, ведь придется долго и откровенно объяснять, почему он незаконно сдавал свою квартиру в аренду, и как в ней без его ведома оказались незаконные мигранты. 

Рынок аренды традиционно является “серым”, и сколько на нем совершается сделок – подсчитать сложно. Соответственно, сказать, какая их доля заключается в полном соответствии с законодательством, точно нельзя.

Некоторые эксперты приводят ориентировочную цифру в 40%.

Кроме того, есть данные, что в сегменте эконом и комфорт класса легально сдаются 5-10% квартир, а собственники квартир, сдаваемых более чем за сто тысяч рублей в месяц, действуют по правилам практически всегда.

При этом число тех, кто блюдет закон, постепенно увеличивается.

ЗаконодательствоНалогиАрендаЖильеРоссияF.A.Q. – ПолезноеПолезное

Источник: https://realty.ria.ru/20161122/408138732.html

Юр-консультант.ру
Добавить комментарий