Как предпринимателю продать кафе, если помещение в аренде?

Несколько ФЛП в одном помещении

Как предпринимателю продать кафе, если помещение в аренде?

14 августа 2019 Пригодится для: Предприниматели

Что с документами на помещение кафе или магазина, как оформлять работников, получать лицензии и торговать товаром друг друга.

В этой статье рассказываем, как организовать работу, если муж и жена — оба предприниматели, хотят открыть кофейню, магазин, ресторан, салон красоты. 

Сразу предупреждаем: власти, в очередной раз, анонсировали, что будут бороться с массовым уклонением от уплаты налогов с использованием ФЛП, правда это больше касается юрлиц, которые используют предпринимательские схемы.

Но вообще, если затеяли вести бизнес с родственниками через нескольких ФЛП, советуем проконсультироваться с бухгалтером и юристом, они помогут разобраться, что надо учесть в привязке к вашим видам деятельности.

Выгодно единщикам

На старте бизнеса, когда доход минимальный, выгодно работать на упрощённой системе по схеме: несколько ФЛПФизическое лицо — предприниматель под одной крышей, часто это два предпринимателя, но может быть и больше. Так проще не выходить за лимиты. И такой бизнес законный.

Лимиты по доходу. Для предпринимателей-единщиков установлен лимит годового дохода, как только человек превышает его — обязан отказаться от упрощёнки и перейти на общую систему:

  • 2-я группа — 1,5 млн грн в год, может торговать в магазинах, кафе, барах, заниматься ресторанным бизнесом. Но услуги оказывает только населению и СПД — плательщикам ЕН;
  • 3-я группа – 5 млн грн в год, ведёт деятельность без ограничений, продаёт кому угодно.

1-ю группу ЕН сразу исключаем, такие ФЛП торгуют на рынках, такие бизнесы, как кафе и магазин, для них под запретом.

Когда муж и жена открывают кафе и работают через двух ФЛП, риск не вписаться в лимиты по доходу минимизируется.

Использование РРО. Как только доход превышает 1 млн грн, предприниматели 2-й и 3-й групп обязаны зарегистрировать кассовый аппарат и принимать через него оплаты.

Решить вопрос с установкой, регистрацией и начать использовать РРО надо в течение месяца с даты превышения лимита.

Обязательно использовать РРОРегистратор расчётных операций (кассовый аппарат)., если единщик продаёт подакцизные товары — пиво, сидр, перри.

РРО: кому использовать и как регистрировать

А вот ФЛП-общесистемщики обязаны применять РРО при продаже любых товаров, услуг.

Исключение: использовать КУРО и не использовать РРО при годовом доходе до 500 тыс. грн, но таких бизнесов, как торговля в магазине и кафе, это не касается (Перечень № 1336).

Когда в одном помещении работают два ФЛП, один из которых на едином налоге, преимущества очевидны: единщику легче удержаться в пределах 1 млн грн для того, чтобы не устанавливать РРО, а ФЛП на ОСОбщая система налогообложения может получить лицензию и продавать алкоголь, ведь он в любом случае использует РРО.

НДС. Зарегистрироваться плательщиком НДСНалог на добавленную стоимость предприниматель на ОС обязан, если общая сумма операций по поставке товаров/услуг в течение последних 12 календарных месяцев совокупно превысила 1 млн грн (без учёта НДС). А вот единщики это делать не обязаны (п. 181.1 НКУ).

Общесистемщику проще остаться в пределах допустимого дохода без НДС, если разделить с другим предпринимателем получение оплат.

Как оформить помещение

Что важно учесть: на каждого из ФЛП должна быть оформлена часть помещения, где ведётся совместная деятельность. Давайте посмотрим, какие есть варианты.

Совместное владение помещением. Два предпринимателя покупают помещение, оба владельцы на правах общей частичной собственности, у каждого своя доля, это может быть 50/50 или другое соотношение (ст.ст. 357–367 ГКУ). И право вести бизнес в этом помещении.

У предпринимателя, который будет продавать алкоголь, должно быть право собственности минимум на 20 кв. м помещения, это условие для получения алкогольной лицензии.

Помещение под бизнес принадлежит одному из ФЛП, что подтверждено договором купли-продажи, дарения, мены, свидетельством о праве на наследство и пр.

ФЛП № 2 должен арендовать у вас часть, оформить это надо на бумаге, даже если этот предприниматель — ваша жена или тёща.

Первый предприниматель будет вести бизнес на правах собственника, второй — на правах арендатора. 

Целиком помещение сдать нельзя, ведь тогда работать сможет только арендатор.

Для сдачи в аренду собственного или арендованного недвижимого имущества у арендодателя должен быть зарегистрирован код КВЭД 68.20. Для единщиков есть ограничения по сдаче недвижимости в аренду по площади и возможности заниматься этим видом деятельности.

Как сдавать и арендовать недвижимость, если ты предприниматель

Аренда помещения у третьего лица. ФЛП заключают с собственником два договора аренды — от своего имени и на свою часть. Каждый из них арендует часть помещения, договор аренды тоже у каждого свой, и плату арендодателю они вносят отдельно.

Как вариант можно заключить один договор с одним арендодателем, где прописано, какую площадь арендует ФЛП № 1 и ФЛП № 2, — это важно для получения алкогольной лицензии, условий оплаты. У всех сторон должен быть экземпляр договора.

Минус общего договора аренды — если ваш партнёр передумает вести бизнес в таком формате, переедет или решит закрыться; даже если это бизнес с супругом — вы можете разойтись, и вам придётся возиться с переоформлением документов, самостоятельно оплачивать аренду. В бизнесе не место лирике, заранее просчитайте минусы такого варианта.

Договор аренды сроком более чем на 3 года заверяют нотариально, если срок меньше — это необязательно (ст.ст. 793–794 ГКУ). 

Один ФЛП арендует всё помещение и сдаёт в субаренду его часть другому ФЛП. В этом случае надо получить письменное согласие владельца на субаренду (можно прописать в договоре аренды или оформить отдельный документ).

Как сдать в субаренду рабочее место

Договор о совместной деятельности

Это законный вариант ведения бизнеса несколькими ФЛП, без создания юрлица и объединения вкладов (ч. 4 ст. 176 ХКУ, ч. 2 ст. 1130 ГКУ). 

Для единщиков нет запрета на такое сотрудничество (п. 291.5 НКУ).

Регистрировать в налоговой договор о совместной деятельности не нужно.

Что возможно в рамках договора о совместной деятельности:

  1. ФЛП-партнёры предоставляют имущество для совместного использования (ч. 2 ст. 1130 ГКУ) — это помещение, оборудование и др.
  2. Передают друг другу товар для продажи.
  3. Заключают договор аренды. Также ФЛП-арендодатель может заключить с ФЛП-арендатором договор поставки продукции, которую тот будет реализовывать в помещениях арендодателя.
  4. Закупка товара напрямую у определённых поставщиков и т. д.

Все эти моменты пропишите в договоре. Лучше привлечь юриста, чтобы составить документ с учётом ваших видов деятельности и в случае проверки у контролёров не было вопросов: почему товар, купленный одним ФЛП, продаётся через другого.

В рамках такого сотрудничества один предприниматель может передать другому имущество в бесплатное пользование, всё это подтверждается документально — заключаете отдельный договор ссуды, где прописываете сроки и дополнительные условия (ст. 827 ГКУ).

Несмотря на договор о совместной деятельности, каждый ФЛП должен вести учёт отдельно, так, единщики в рамках такого договора учитывают доход в общем порядке вместе с результатами деятельности от собственной хоздеятельности, если ведут её (консультация в ЗІРЗагальнодоступний інформаційно-довідковий ресурс податкової, подкатегория 107.12).

Договор комиссии для кафе

В кафе или ресторане такое сотрудничество выглядит так: единщик передаёт на основании договора комиссии блюда на продажу партнёру-общесистемщику, который отвечает только за продажу алкоголя. ФЛП на ОС будет предоставлять комиссионные услуги по реализации товара.

Но так делать не обязательно, ведь вы можете просто перепродавать товар друг другу.

Если всё же решили заключить договор комиссии, в нём надо прописать, что перечень и стоимость товаров, которые передаёте на продажу, определяется актом приёма-передачи, который надо составлять по итогам дня.

А если, к примеру, речь о продаже товара в магазине, акт составляется единожды, когда товар передали, это может быть и раз в месяц.

Всё это нужно делать, чтобы во время возможной проверки у вас на руках были все документы, которые могут потребовать налоговики.

Посреднические договоры у предпринимателя

Передачу денег надо документально подтвердить (платёжным поручением, чеком), это важно для учёта. Ещё надо соблюдать лимиты по расчётам между СПД: не более 10 тыс. грн в день.

В этом случае в заведении достаточно будет одного меню, подписанного ФЛП на ОС, официантов тоже можно будет оформить только на общесистемщика.

Учёт. У общесистемщика в доход попадает стоимость блюд, проданных по договору комиссии, а в расходы — стоимость полученных блюд на ту же сумму (консультация в ЗІР, подкатегория 104.08).

Книга учёта доходов и расходов ФЛП-общесистемщика

Помните, что рассчитываться друг с другом вы можете только деньгами, потому что для единщиков запрещены неденежные расчёты — бартер и взаимозачёт, а для общесистемщиков дозволены. 

Если во время проверки засветится информация, что ФЛП на ОС использовал с вами неденежный способ расчётов — это нарушение условий работы на ЕН, за которое аннулируют регистрацию единщика (п. 291.6 НКУ).

Всё, что нужно знать предпринимателю о книге учёта доходов

Оборудование, техника, мебель

Купить можно под себя или арендовать, а вот в складчину нельзя. Важно, как это будет оформлено по документам.

Возможен вариант, когда один ФЛП покупает всё оборудование, а потом сдаёт в аренду второму. Если единщик будет сдавать часть оборудования общесистемщику, тот сможет включить в расходы стоимость аренды, а вот при покупке всю стоимость включить в расходы нельзя (п. 177.4 НКУ).

Расходы предпринимателя на общей системе

Можно предоставлять столы, стулья, кресла и технику в пользование по договору ссуды. По такому договору одна сторона (ссудодатель) бесплатно передаёт или обязуется передать другой стороне (пользователю) вещь для пользования в течение установленного срока (ст. 827 ГКУ).

Лицензия

Для получения лицензии на алкоголь у вас уже должен быть зарегистрирован кассовый аппарат — на него и оформляете лицензию. Поскольку для ФЛП на ОС нет ограничений на торговлю алкоголем, логично, что лицензию получит он.

Как получить лицензию на торговлю алкоголем

Напомним, что торговать алкоголем можно в помещении площадью не меньше 20 кв. м. Это не касается торговли пивом.

Как оформить сотрудников

Если для работы нужны сотрудники, каждый ФЛП оформляет людей на себя, платит им зарплату, с зарплаты удерживает налоги, подаёт отчётность.

Как предпринимателю оформить наёмного работника

Хотите, чтобы один человек работал одновременно на вас двоих, — оформите его по совместительству. Получится, что у одного ФЛП он трудится по основному месту работы, а у другого — по совместительству.

Но тут надо учесть, что один человек не может одновременно работать по основному месту работы и по совместительству, т. е. часы работы не могут совпадать.

К примеру, если взяли одного официанта и для работы в зале у одного ФЛП, и на баре у другого ФЛП в одни и те же часы — так нельзя (письмо Минсоцполитики № 21/13/116-12).

Если придёт проверка и такому сотруднику начнут задавать вопросы, он сдаст вас с потрохами, и есть риск трудового штрафа. Проинструктируйте такого сотрудника заранее.

Как подготовиться к проверке Гоструда

Возможен также вариант с получением готовых блюд от единщика по договору комиссии, тогда вам потребуется только один официант для оформления заказов у ФЛП на ОС. Оплата в таком случае поступит полностью через РРО и попадёт в доход общесистемщика, который покажет расходы и получит вознаграждение от единщика. 

Семейный бизнес

Даже если ведёте бизнес с родственниками-предпринимателями, оформляйте документы, которые дают им право работать с вами в одном помещении, торговать вашими товарами, использовать оборудование.

Если муж и жена открыли кофейню, оба зарегистрированы ФЛП, варить кофе для посетителей кофейни они могут оба. Но если хотят спать спокойно, надо позаботиться, чтобы на руках были документы на помещение, у каждого на свою часть, аренду кофемашины и пр.

Бывает, предприимчивый член семьи фактически занимается бизнесом, для минимизации налогов упросил зарегистрироваться предпринимателями половину родни и знакомых и работает через них.

Так вот, если такой родственник или знакомый — это вы, рекомендуем вообще не идти в такие схемы, у а если уже пошли — не пускайте дело на самотёк, чтобы не оказалось, что вы должны налоговой, контрагентам и арендаторам.

Ведь предприниматели отвечают по бизнес-обязательствам своим имуществом (квартира, авто, техника и пр.).

Ещё Гоструда настаивает, что если в бизнесе вам помогают родственники — муж, жена, дети, родители, братья и сестры, их надо оформлять как наёмных работников.

Как предпринимателю оформить наёмного работника

Есть решение Черкасского окружного админсуда, который оставил в силе штраф Гоструда в отношении ФЛП, на которого работали его дочери без оформления трудовых отношений.

Источник: https://journal.ostapp.com.ua/articles/post/neskolko-flp

Напополам… одно кафе досталось нам, или Два ФЛП под одной крышей

Как предпринимателю продать кафе, если помещение в аренде?
кафе, блюда + алкоголь, ЧПЕН + ФЛП на ОС, помещение на двоих, работники на двоих, РРО

Распределение ролей.Никто не отменяет возможности ФЛП работать в кафе единолично.

Но в целях оптимизации многие организуют свою работу так: в одном помещении кафе работают два ФЛП — ЧПЕН занимается исключительно приготовлением блюд (кухней), а ФЛП на общей системе торгует алкоголем.

В итоге в кафе и алкоголь продается, и налоги с «кухни» невысоки.

Как оформить помещение.Есть несколько вариантов:

1) оба предпринимателя могут вместе купить помещение кафе и владеть им на праве общей совместной собственности (когда доля каждого собственника отдельно не выделяется) — ст. 368 — 372 ГКУ.

Этот вариант мы не рекомендуем применять, так как у ФЛП на общей системе могут возникнуть проблемы при оформлении «алкогольной» лицензии, для получения которой нужно соблюсти ограничение по размеру торговой площади (≥ 20 кв.

м);

2) оба предпринимателя могут вместе купить помещение кафе и владеть им на праве общей частичной собственности (т. е. у каждого из них будет своя доля в кафе. Размер этой доли по умолчанию 50/50, но по их соглашению может быть и другим — ст. 357 — 367 ГКУ;

3) предприниматели могут заключить с собственником два договора аренды — каждый от своего имени. При этом каждый из них будет арендовать лишь часть кафе, отдельно вносить плату арендодателю и у него будет собственный документ на помещение;

4) предприниматели могут заключить с собственником один договор аренды, вкотором в роли арендатора одного помещения будут выступать сразу два предпринимателя.

В этом случае арендую плату они будут вносить в порядке, определенном в договоре.

Причем в таком договоре лучше прописать, кто из предпринимателей какую площадь кафе арендует (опять же, это пригодится ФЛП на общей системе для оформления «алкогольной» лицензии);

Советуемзаключать договор аренды на срок меньше 3 лет. В этом случае вам не придется заверять его у нотариуса и регистрировать право пользования недвижимостью ( ст. 793 и 794 ГКУ). Кроме того, даже если по окончании срока договора вы его продлите (каждый раз на срок чуть меньше 3 лет), заверять и регистрировать ничего не придется (постановление ВХСУ от 04.04.2012 г. № 40/5005/10590/2011).

5) ЧПЕН может купить кафе или взять его в аренду и сдавать часть этого кафе (строго оговоренную часть) в аренду/субаренду ФЛП на общей системе.

Правда, в этом случае ЧПЕНу придется работать только в группе 3.

Кроме того, в случае с субарендой нужно, чтобы собственник кафе был не против (получите от него письменное согласие на субаренду или сделайте оговорку об этом в договоре аренды).

Опять же ЧПЕН не может сдать в аренду/субаренду ФЛП на общей системе все помещение кафе, так как в этом случае сам потеряет право работать в нем. Поэтому сдаем лишь часть кафе (не меньше 20 кв. м)!

ФЛП на общей системе тоже может сдавать в аренду кафе ЧПЕНу, но это экономически невыгодно, так как его налоговая нагрузка с полученной арендной платы выше, чем у ЧПЕНа.

«Напрашивается» еще вариант с совместной деятельностью, но в случае с двумя ФЛП он урегулирует лишь отношения между ними*.

Как оформить официантов. Совместительство. Первое, что приходит на ум: оформить официантов у одного ФЛП по основному месту работы, а у другого — по совместительству. В этом случае нужно сформировать два отдельных меню (одно — подписанное ЧПЕНом, второе — ФЛП на общей системе). Это даст нам одно преимущество и два недостатка:

«+» выручка ЧПЕНа не будет проходить через РРО общесистемщика, а значит, налоговики не смогут доподлинно контролировать ее объем;

«-» но обоим предпринимателям придется отчитываться за наемных работников и платить налоги с их зарплаты;

«-» и трудовую деятельность официантов нельзя считать абсолютно правильно организованной, поскольку работник не может одновременно выполнять работу по основному месту работы и по совместительству.

Ведь работа по совместительству предполагает труд в свободное от основной работы время( п. 1 Положения № 43**). Другой вопрос, будут ли цепляться к этому проверяющие, если формально все права работников будут соблюдены.

Но есть и другой вариант.

Комиссия.ЧПЕН может передавать свои блюда на продажу ФЛП на общей системе на основании договора комиссии. По такому договору услуги комиссии общесистемщик будет предоставлять ЧПЕНу.

А значит, ЧПЕН может даже работать в группе 2 (разумеется, если не сдает кафе в аренду общесистемщику), поскольку он не предоставляет услуги общесистемщику, а сам получает их от него (а это группе 2 разрешено).

При этом в договоре комиссии можно указать, что перечень и стоимость передаваемых на продажу товаров определяются актом приема-передачи. И каждый день (по итогам дня) составлять акт о блюдах, переданных на продажу.

У этого варианта несколько преимуществ и один недостаток. Поскольку ФЛП на общей системе, продавая блюда ЧПЕНа, будет действовать от своего имени, то:

«-» выручка, причитающаяся ЧПЕНу, обязательно «засветится» у налоговиков, пройдя через РРО общесистемщика;

«+» в кафе достаточно иметь одно меню (блюда + алкоголь), подписанное ФЛП на общей системе;

«+» официантов можно оформить только у общесистемщика (и лишь он будет отчитываться за них и платить налоги с зарплаты);

«+» в доход общесистемщика пойдет стоимость блюд, проданных по договору комиссии, но и в расходы попадет та же сумма (налоговики с этим согласны — категория 104.08 ЗІР). Так что облагаться будет только комиссионное вознаграждение, полученное общесистемщиком от ЧПЕНа.

ЧПЕНам запрещены неденежные расчеты, в том числе и взаимозачет ( п. 291.6 НКУ). Поэтому комиссионное вознаграждение нужно выплачивать отдельно, а не удерживать его со стоимости проданных блюд. Иначе ЧПЕН может лишиться упрощенки!

Правда, для того чтобы учесть в расходах стоимость блюд, полученных от ЧПЕНа, общесистемщику понадобится документ, подтверждающий передачу денег за эти блюда ЧПЕНу-комитенту.

Это может быть платежка (при безналичных расчетах) или товарный чек произвольной формы (о приеме наличных). На практике налоговики часто требуют, чтобы товарный чек, который выдает ЧПЕН, был похож на фискальный чек РРО (т. е.

в нем указывались бы все реквизиты фискального чека без слов «фискальный чек») — п. 2 разд. II Положения № 13***.

Кстати, помните об ограничении на наличные расчеты между ФЛП: не более 10 тыс. грн. в сутки ( п. 1 постановления № 210****).

РРО.Использование РРО зависит от того, какую модель работы вы выберете:

Использование РРО в кафе «напополам»

Модель работыФЛП на общей системеЧПЕН
1)с клиентами работает только общесистемщик (продает блюда ЧПЕНа по договору комиссии)Обязательно нуженРРО. Через него проводим всю выручку, в том числе и полученную от продажи блюд, принадлежащих ЧПЕНуРРО не нужен до тех пор, пока годовая выручка не превысит 1 млн грн. ( п. 296.10 НКУ). Если же превысит, откажитесь от наличной выручки (пусть комиссионер переводит вам деньги исключительно на текущий счет) и продолжайте работать без РРО
2)оба ФЛП работают с клиентами (у каждого — свое меню и официанты-совместители)Обязательно нуженРРО, но через него проводим только свою выручкуРРО не нужен до тех пор, пока годовая выручка не превысит 1 млн грн. Если превысит, нужно будет поставить собственный РРО. Нельзя использовать РРО, принадлежащий общесистемщику

Оборудование. Если ЧПЕН работает в группе 3, тогда выгоднее, чтобы все оборудование (и для кухни, и для бара, и для зала кафе) купил именно он.

Почему? Потому, что если ЧПЕН будет сдавать в аренду общесистемщику часть оборудования (к примеру, барную стойку, холодильники, витрины, столики и стулья, бокалы и посуду), то общесистемщик сможет включить в расходы стоимость такой аренды ( п.п. 177.4.4 НКУ).

В отличие от покупки этого же оборудования, которую в расходы общесистемщика поставить, увы, нельзя (не дает п. 177.4 НКУ).

Но тут нужно учитывать, что ЧПЕНу придется уплачивать ЕН в размере 5 % от полученной им арендной платы. Тем не менее сам общесистемщик сэкономит на налогах (НДФЛ, ВС и ЕСВ) аж 41,5 % от этой же суммы, поставив ее в расходы. Так что выгода есть.

Источник: https://i.factor.ua/journals/buh911/2016/june/issue-26/article-19012.html

Блоги профессионалов на «Ведомостях»

Как предпринимателю продать кафе, если помещение в аренде?

Аренда коммерческой недвижимости в кризис остается для бизнеса самым дешевым способом обеспечить себя офисом, складом или торговым помещением. Но арендатору надо внимательно подходить как к выбору объекта аренды, так и к согласованию условий договора с арендодателем. Какие распространенные ошибки совершают арендаторы?

Аренда объекта, на который отсутствует разрешение на ввод в эксплуатацию. При строительстве помещений для сдачи в аренду застройщики зачастую заключают договоры и получают обеспечительные платежи от арендаторов до получения разрешения на ввод здания или сооружения в эксплуатацию.

Поэтому арендатор должен в первую очередь убедиться в законности арендуемого помещения: запросить у арендодателя разрешение на строительство, а также документы о его правах на земельный участок, категории земель и виде разрешенного использования.

Такие меры должны быть приняты, чтобы исключить риск аренды самовольной постройки, поскольку арендный договор по самострою, скорее всего, будет признан судом недействительным. Тогда арендатор не сможет вернуть денежные средства, внесенные в счет арендной платы.

Аренда самостроя нередко становится предметом рассмотрения в арбитражных спорах.

Так, в Московском регионе организация, арендовавшая два последних этажа в шестиэтажном здании, требовала взыскания с арендодателя сумм, уплаченных по договору аренды, который ранее был признан судом недействительным.

Причина – арендуемые этажи были надстроены к четырехэтажному зданию и обладали всеми признаками самовольной постройки. Все инстанции отказали арендатору во взыскании денежных средств.

Также арендаторам надо учитывать, что использовать для своих целей арендованное помещение в здании, не введенном в эксплуатацию, они не смогут.

Арендодатель в этой ситуации вправе передать помещение арендатору только для ремонтных работ. Любая иная деятельность в таком помещении запрещена и наказывается административным штрафом в соответствии с п. 5 ст. 9.

5 Кодекса об административных правонарушениях в 10 000–20 000 руб.

Нечеткое разделение расходов на оплату коммунальных услуг. Согласно ст. 616 Гражданского кодекса (ГК) арендодатель и арендатор могут самостоятельно договориться, на кого будут возложены расходы по содержанию арендованного имущества, т. е. коммунальные платежи.

Неопытные арендаторы при составлении договора не всегда обращают внимание на данный пункт, что зачастую приводит к возникновению непредвиденных расходов, а иногда и к судебным тяжбам.

Практика судов однозначна: арендатор обязан нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено договором.

Например, в Липецке индивидуальный предприниматель сдал в аренду принадлежащее ему помещение в двухэтажном здании под торговлю продовольственными товарами и алкоголем.

После расторжения договора аренды по инициативе арендодателя арендатор обратился в суд с иском о взыскании уплаченных арендатором коммунальных платежей, считая, что арендодатель таким образом неосновательно обогатился.

Позиции судов всех инстанций были однозначны: не произошло никакого неосновательного обогащения, так как оплата коммунальных услуг является обязанностью арендатора в силу положений ст. 616 ГК.

Несогласованные цели пользования. Каждая компания при выборе объекта аренды отталкивается от собственных целей. При составлении договора такие цели должны быть согласованы с арендодателем и, кроме того, должны соответствовать назначению помещения, предусмотренному проектной и технической документацией.

Если назначение объекта аренды не соответствует условиям договора (например, арендуется жилое помещение для складских, учебных и любых иных целей, кроме проживания людей), то договор с таким условием будет признан недействительным как нарушающий ст. 288 ГК.

Подобные случаи не редкость в судебной практике. Например, в одном из дел в Омской области компания под типографию арендовала жилое помещение в общежитии университета.

По иску прокуратуры договор аренды указанного помещения был признан недействительным, а жилое помещение – подлежащим освобождению.

Несогласованные улучшения арендуемого помещения. У арендатора нередко возникает необходимость переоборудовать помещения, чтобы они соответствовали потребностям бизнеса.

Все улучшения, а также связанные с ними расходы надо заранее согласовать с арендодателем во избежание негативных последствий. Законы предполагают два типа улучшений арендованного имущества – отделимые и неотделимые, однако критерии их определения туманны.

Поэтому вопрос об улучшениях рекомендуется отдельно согласовать в договоре. Зачастую затруднения возникают с неотделимыми улучшениями. Если в договоре не были согласованы условия по ним, то по общему правилу расходы на них ложатся на арендодателя.

Однако в судебной практике нередко встречаются дела, когда арендодатель отказывается возмещать затраты и арендатору приходится взыскивать стоимость неотделимых улучшений в судебном порядке.

Так, в Московской области компания арендовала часть офисного здания. Некоторые помещения были переданы арендатору без отделки.

Для их использования под офисы арендатор с согласия арендодателя провел ремонтные и отделочные работы (включая работы по внутреннему электроснабжению, установку систем вентиляции, кондиционирования, пожарной сигнализации).

Но суды отказали арендатору во взыскании стоимости неотделимых улучшений, потому что арендатор не представил доказательств того, что в результате произведенных работ арендодатель получил выгоду. Таким образом, арендатору необходимо прописать в договоре все условия, чтобы потом годами не судиться с арендодателем.

Автор – юрист адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры»

Источник: https://www.vedomosti.ru/management/blogs/2016/03/25/635037-chetire-oshibki-biznesa-arende-pomeschenii

Что выгоднее для малого бизнеса – арендовать или купить недвижимость?

Как предпринимателю продать кафе, если помещение в аренде?

Что выгоднее для малого бизнеса – арендовать помещение или купить недвижимость? Рано или поздно этот вопрос начинает волновать большинство владельцев МСБ. На этапе становления бизнеса, как правило, об этом мало кто задумывается: в начале пути у любой компании слишком много проблем, от решения которых зависит становление и развитие бизнеса.

За редким исключением, весь малый бизнес начинается на арендованных площадях. Но вот прошло время, компания не разорилась, стала приносить прибыль, расти. Собственник начинает думать о дальнейшем развитии, о капитализации. И вот тут приходит самое время задуматься о приобретении недвижимости под офис, складские или производственные помещения.

Более того, на определенном этапе этот вопрос становится весьма важным, ведь наличие собственной недвижимости существенно повышает привлекательность бизнеса в глазах инвесторов и кредиторов.

Банки гораздо охотнее предоставляют кредит под залог недвижимости, да и сам факт покупки помещения дает компании серьезное преимущество в глазах банка.

Это своеобразный сигнал, что компания прибыльная, если уж нашлись деньги на покупку или хотя бы на первоначальный взнос по кредиту.

Кроме того, купив недвижимость, предприниматель больше не будет зависеть от настроений арендодателя, который вдруг решит повысить арендную плату. А отсутствие возможных потрясений в виде неожиданно увеличившихся расходов на аренду будет способствовать росту устойчивости бизнеса.

Процесс перехода из статуса арендатора в ряды счастливых собственников недвижимости предполагает наличие у компании свободных средств – хотя бы на первоначальный взнос и уплату процентов по кредиту.

Как правило, кредит покрывает до 70% стоимости недвижимости, остальные средства у бизнесмена должны быть свои.

При этом важно понимать, что банк будет готов профинансировать сделку лишь в том случае, если стоимость приобретения будет соответствовать реальной стоимости недвижимости, полученной в результате проведения независимой оценки.

Помимо денег бизнесмену придется убедить банк в том, что его бизнес устойчив, обороты растут, а компания имеет четкую концепцию дальнейшего развития.

Чтобы понимать все это, банк попросит потенциального заемщика составить бизнес-план и показать всю управленческую отчетность.

При этом, конечно, важно вести диалог с тем банком, который готов оценить и реальные перспективы бизнеса, и реальную стоимость недвижимости, а также способен предложить план дальнейшего финансирования бизнеса, учитывающий факт его капитализации.

Скептики могут возразить, что цена на недвижимость сейчас настолько высока, что не то что малый, но и средний бизнес не всегда может изъять требуемые суммы из оборота, даже на первоначальный взнос.

Однако часто получается, что стоимость аренды сопоставима с платежом по кредиту.

Поняв это, многие бизнесмены предпочитают все-таки накопить денег на первоначальный взнос, взять кредит и перестать “платить дяде”.

Но вот кредит одобрен, пора покупать недвижимость. Чаще всего предприятия малого бизнеса приобретают помещения на вторичном рынке. Это проще и быстрее, чем вкладываться в недвижимость от застройщика.

Помещения в уже готовых домах гораздо легче оценить с точки зрения их бизнес-привлекательности: удобство расположения, наличие конкурентов, трафик клиентов.

Как правило, районы, где расположено помещение, уже давно заселены и в них полностью сложилась вся инфраструктура, более или менее понятна платежеспособность жителей.

Достоинства покупки недвижимости в старых жилых районах плавно перетекают в их же недостатки. На вторичном объекте бывает трудно провести серьезное перепрофилирование, это требует разнообразных согласований и расходов.

Для открытия кафе, например, надо будет установить дополнительную вентиляцию, а для работы магазина – организовать погрузочно-разгрузочную зону.

И это не говоря о том, что владельцы расположенного в жилом доме кафе вряд ли смогут избежать конфликтов с жильцами, если заведение будет работать после 11 вечера.

В новостройках владельца может ждать другой подвох: выкупая «свежепостроенное» помещение или вкладываясь в квадратные метры на этапе строительства, бизнесмен может не знать, кто окажется его соседом.

Нередки случаи, когда «дверь в дверь» в новостройках сосуществуют пара салонов красоты или магазины со схожим ассортиментом и ценами.

И уж точно, покупая недвижимость в новых районах, предпринимателям бывает непросто правильно оценить, насколько будущие новоселы заинтересованы в их услугах.

Конечно, все сказанное относится в основном к приобретению помещений под розничные торговые точки или офисы, расположение которых важно для обеспечения удобства доступа клиентов и сотрудников. Ситуация с «промышленной» недвижимостью иная, здесь существует устойчивая тенденция: склады и производственные помещения из черты больших городов уходят.

Чтобы быть уверенным в том, что приобретаемое помещение или здание является действительно достойным объектом инвестиций, необходимо провести всесторонний технический аудит, который позволит дать ответы на многие вопросы о состоянии коммуникаций, достаточности выделенной электрической мощности, состоянии фундамента, перекрытий и т. п. Как правило, если приобретение недвижимости кредитует банк, проведение такой экспертизы является обязательным условием кредитования.

Но в любом случае, приобретая недвижимость, важно понимать, что покупать всегда лучше именно стены и потолок, а не компанию, на которую эта недвижимость зарегистрирована. Если все же вам приходится покупать компанию-владельца, то не поленитесь и не пожалейте денег – проведите ее полный аудит.

Ведь на нашем рынке высок риск того, что, купив долю в компании, которая владеет недвижимостью, вы одновременно можете получить и разнообразные скелеты в шкафу в виде долгов прежних учредителей, претензий кредиторов и налоговых органов.

Кстати, если вы берете кредит в банке на приобретение недвижимости, такой аудит может провести и, как правило, проводит сам банк или аккредитованная им компания.

Еще одна возможность стать владельцем недвижимости – это строить ее самому. Несомненный плюс – вы можете построить именно то, что вам нужно, и уложиться в меньшую сумму, чем при покупке готового помещения.

Но есть у этого способа и один очень существенный недостаток. Землю под строительство вам придется покупать за свои деньги.

Банки, как правило, не дают кредитов на покупку земли, но частично финансируют стройку под залог земли и возводимого на ней объекта.

Не стоит обходить вниманием и весьма важный вопрос: как правильно встроить в бизнес приобретенную недвижимость? Самый грамотный шаг – это передать владение недвижимостью отдельной компании, отделив ее от основного бизнеса, желательно избежав аффилированности компаний через руководство или учредителей.

В этом случае претензии к основному бизнесу, которые могут возникнуть у кредиторов, партнеров или налоговых органов, не повлекут за собой угрозу для недвижимости. При ведении семейного бизнеса приобретенное помещение, как правило, оформляется в собственность одного из родственников, который в качестве индивидуального предпринимателя сдает его в аренду основной компании.

Этот вариант оформления, кроме того, является одним из самых выгодных, так как позволяет экономить на налогах.

Пословица гласит: один переезд равен двум пожарам. Работая в арендованном помещении, вы не застрахованы от неожиданностей, стрессов и затрат, связанных с необходимостью смены адреса. Покупка собственной недвижимости – это шанс навсегда избавить себя от возникновения пожарных ситуаций. Народная мудрость плохого не посоветует.

Автор – председатель правления СДМ-банка.

Источник: https://www.vedomosti.ru/finance/articles/2012/08/21/chto_vygodnee_dlya_malogo_biznesa_arendovat_ili_kupit

Правовые риски. История одного кафе

Как предпринимателю продать кафе, если помещение в аренде?

С чего начинается любойбизнес?

С идеи. Собрались парачеловек и решили: а давай заработаем денег. А давай. А как? А я вот люблю кофе,чай, колбасу и не могу найти нормальную. Давай ее производить. Или давайоткроем кафе. О, классная идея, давай.

Примерно так в самомначале выглядит идея любого бизнеса. Но мало производить что-то, оказыватькакие-то услуги. Необходимо чтобы конкретный товар, услуга были востребованы.Иначе складывается ситуация, когда товар есть, а продаж этого товара нет. Илиесть продажи, но они убыточные.

Поэтому следом за идеейидет составление бизнес-плана. То есть предприниматель начинает планировать.

Для чего нуженбизнес-план? Он позволяет понять, возможна ли реализация идеи с выгодой.Сколько будет стоить товар, кому мы будем его продавать, нужен ли вообще этоттовар, с кем мы будем конкурировать и так далее.

Это все азбучные истины,не буду на них останавливаться. Нас интересует в планировании только однамаленькая часть – учет правовых рисков деятельности. Об этом и будет настоящаястатья.

В простом пониманииправовые риски – это риски утраты имущества или денежных средств (риск убытков)вследствие осуществления какой-то деятельности с нарушениями норм закона.

Риск – это всегдавероятность, поэтому он подлежит определенной оценке и учету. Как его пониматьи оценивать рассмотрим на реальном примере.

Работал с крупным предпринимателем, основной вид бизнеса – сдача в аренду торговых помещений. Звонит, надо обсудить нового арендатора. Суть вопроса – появился арендатор, предлагает взять в аренду большое помещение, переделать его под кафе. Помещение не совсем профильное, постоянно там находится магазин.

Садимся обсуждать, у человека нормальная презентация, все расчеты, длительное время занимается этим видом бизнеса, есть несколько точек, по его словам, все прибыльные. Сейчас хочет рискнуть замахнуться на большее, попробовать открыть кафе большого формата. Бизнес-план также есть, открытие кафе предполагается на средства инвестора.

Вроде все нормально.

Оцениваем плюсы и минусысотрудничества. Минус для моего клиента – переформатирование помещения под кафесоздаст проблему при его дальнейшей сдаче, если срок работы заведения окажетсямаленьким. Сдать универсальное помещение проще, чем сдать кафе.

Что является плюсом –ставка аренды будет выше, несущественно, но выше. Правда придется даватьарендные каникулы для выполнения ремонта. В целом, по году доходы одинаковые.При аренде больше года – интересное предложение.

Смотрю бизнес-планвнимательнее. Есть все: расходы, предполагаемые доходы, анализ трафика, оценкаместа размещения и так далее. Работа выполнена нормальная, скажем прямо, ееможно назвать качественной. Одного только нет, нет расчета правовых рисков.

Отмечаю этот момент,решаем встретиться втроем с предпринимателем, окончательно обсудить условиясотрудничества.

Встречаемся. Всеобсудили, видно, что человек в теме, понимает, что и как делать. Рассматриваетвыход на окупаемость в течение 6 месяцев с момента открытия (в принципе,стандартный срок для понимания рентабельности бизнеса).

Начинаю спрашивать о том,как он учитывает в своей деятельности правовые риски. Вижу непонимание. Задаюконкретные вопросы:

— По этой улице дальшепримерно в 200 метрах находится кафе. Вы как-то учитывали действия владельцаэтого кафе в случае открытия вашего?

— Да, мы считаем, что онникак не будет реагировать на наше открытие.

— Почему?

— Ну, а что он сможет намсделать?

— Ладно, пропустим этотмомент. Как у вас будут оформлены сотрудники? Не будет ли проблем с трудовойинспекцией, налоговой, прокуратурой?

— Это мое личное дело,вас оно, прямо скажем, не касается.

— Мы опасаемся, что вслучае возникновения проблем у вас заведение не будет рентабельным или ему недадут нормально работать.

— Я понимаю все риски, ясчитаю, что мы справимся.

Про себя думаю, что дажеесли риски и понимаются, то, как всегда, идет расчет на «авось».

Заканчиваем беседу.Клиент спрашивает, что я думаю.

 — Владелец соседнего кафе терпеть соседство небудет. Ты с ним общался (он пару раз поднимал вопрос об аренде – недоговорились по цене). Он деятельный.

Очевидно, что он сумеет организовать паружалоб и проверок «на ровном месте», ему здесь конкурент не нужен. Трафик донего доходить не будет, соответственно, действовать он будет активно.

По ценами ассортименту они прямые конкуренты. Это что касается внешних факторов.

Что касается нашего арендатора – у него нет понимания этих рисков. Никакого плана действий на случай таких проблем также не предусмотрено. Отказ отвечать, как оформлены сотрудники, означает, что оформлены они будут нелегально. Соответственно, уже есть потенциально слабое место.

— Предлагаешьотказываться?

— Нет. Предлагаю это всеучесть. Первое – не считаю нужным согласовывать ему кардинальную перестройкупомещения, если он съедет, то проблема будет сдать его повторно. Второе –предлагаю повысить обеспечительный платеж и установить штраф за досрочноерасторжение договора аренды.

Клиент самостоятельновносит еще некоторые коррективы, окончательно еще все согласовывается изаключается стандартный договор на 11 месяцев.

И… следующий год мынаблюдаем за борьбой двух кафе.

Что делает владелецвторого кафе? Через месяц после открытия конкурента он начинает замечать, чтовыручка падает. Падает пока некритично, но тенденция нехорошая. Анализируетположение вещей, приходит к выводу, что до него просто не доходят люди. Частьтрафика перехватывается.

Плюс добавляется новизнаместа, а также фактор того, что новеньким надо доказывать свою состоятельность,они стараются, реально выкладываясь на все сто процентов.

Первое, что он делает —приходит к моему клиенту и предлагает перезаключить договор аренды с ним.Предлагает уже в принципе приемлемые деньги. Ему естественно отказывают – мы втакие игры не играем.

Тогда он решает боротьсясамым простым способом – понижает цены, расширяет ассортимент. Но проблему этоне решает. Люди просто до него не доходят. И постоянно демпинговать неполучится, так уже был потерян не один бизнес.

Примерно 2-3 месяцаотносительного затишья. Наш предприниматель уже начинает успокаиваться. Вродевсе по плану, выручка стабильно растет. В общем настроение хорошее, дажепробует вернуться к разговору о реализации его идей по перепланировке помещенияпод его проект.

Предлагаем подождать.

И тут в дело вступаеттяжелая артиллерия.

В течение месяца к немупоследовательно с проверкой приходят потребнадзор, участковый, налоговаязапрашивает документы, а трудовая инспекция проверяет официально ли устроены унего сотрудники.

«Прилетело» даже моему клиенту – пришлось в срочном порядкеустранять небольшие нарушения по пожарной безопасности и заплатить небольшойштраф (чего, кстати, я не предвидел, поскольку считал, что у него то точно всев порядке).

Практически все проверкизакончились штрафом, в некоторых случаях весьма болезненным.

Все это – проверки,штрафы и последующее обжалование длилось несколько месяцев и нанесло достаточносерьезный финансовый урон. Дополнительно ряд сотрудников предприниматель вынужденбыл уволить, что вызвало проблемы уже с бизнесом.

После того как вотношении моего клиента была проведена проверка пожарной безопасности, сталопонятно, что война идет серьезная, до победного конца.

Мы еще раз собралисовещание с нашим предпринимателем примерно за 3 месяца до истечения срокадействия договора.

Прямо его спросили, как унего идут дела и как он видит выход из этой ситуации.

По итогам услышали, чтооборот расти перестал (правильно, кто будет ходить в кафе, которое то работает,то нет), климат в коллективе достаточно тяжелый (конечно, какому работникупонравится, что его вместо работы периодически вызывают в разные инстанции),инвестор говорит —  разбирайся сам. Какдальше он будет работать у него представление есть, основной расчет на то, чтовладельцу второго кафе все скоро надоест. Ну и попросил снизить арендную плату.

Мой разговор с клиентом:

— Что думаешь?

— Не вытянет. Владельцувторого кафе деваться некуда, дальше будет искать возможность навредить.Снижать ли арендную плату – решай сам. Я бы начал искать нового арендатора,готового быстро въехать после того, как уйдет этот. Насколько я знаю, к тебеобращались по вопросу аренды несколько человек.

Клиент так и сделал.

Примерно через 2 месяцанаш предприниматель еще раз попытался поднять вопрос снижения арендной платы. Вответ было предложено съехать по истечении срока действия договора, причем безштрафных санкций (пошли ему навстречу).

Договор в итоге былрасторгнут по соглашению сторон.

Бизнес, как мы видим, «невзлетел». Еще одной ошибкой со стороны предпринимателя было отсутствие плана наслучай закрытия бизнеса. К слову сказать, купленное оборудование он распродавалдостаточно долгое время, причем в итоге продал его с существенным дисконтом.

Отмечу основные ошибкипредпринимателя, связанные с игнорированием правовых рисков бизнеса.

  1. Отсутствие понимания факта существованияправовых рисков вообще.
  2. Игнорирование правовых рисков даже послетого, как они были ему обозначены при первом разговоре.
  3. Отсутствие плана действий привозникновении и реализации правовых рисков.
  4. Отсутствие бюджета на разрешение ситуации.
  5. Неспособность справиться с ситуацией,отсутствие контроля над деятельностью. Банально — при начавшихся проверках изнании ситуации некоторые сотрудники кафе повели себя скажем прямонечистоплотно, увеличив тем самым убытки кафе. Воспользовались отсутствиемконтроля.
  6. Отсутствие вариантов действий на случай,если придется закрывать бизнес.
  7. Оттягивание момента разрешения ситуации допоследнего (мы ему дважды предлагали закрыться раньше времени без штрафа).

Давайте рассмотрим моюработу с правовыми рисками клиента.

  1. При сдаче в аренду я рекомендовалустановить увеличенный обеспечительный платеж достаточным образом гарантируяисполнение обязательств.
  2. Не рекомендовал разрешать полноценнуюпеределку помещения под нужды предпринимателя, что позволило без проблем сдать егопри расторжении договора аренды.
  3. Изначально предположил методику действий конкурентанашего предпринимателя и был готов к развитию событий. Неожиданностью былоналичие проблем у клиента в сфере пожарной безопасности.
  4. Рекомендовал начать искать новогоарендатора заранее, чтобы минимизировать убытки от простоя помещения.
  5. Отслеживал ситуацию у арендатора,прогнозируя ее развитие.

Что мог сделатьпредприниматель изначально?

  1. Оценить вероятность конфликта сконкурентом.
  2. Надлежащим образом оформить документысвоих работников, серьезнее подойти к технологическому процессу (я добавлю, чтобольшинство проверок закончилось штрафами и они были все-таки обоснованы).
  3. Изначально предусмотреть бюджет наразрешение проблемных ситуаций.

Дополнительный важныймомент, который всегда должен приниматься во внимание: халатное отношение крискам также может вызвать сомнение в состоятельности предпринимателя какбизнесмена, а это в свою очередь может отразиться на условиях сотрудничества.

Мы с моим клиентомобсудили возможность установления повышенного размера арендной платы. Взвесиввсе за и против клиент все-таки решил ее не поднимать, была уверенность, чтобизнес пойдет как надо. Если бы мы были уверены в обратном развитии событий, тоя думаю повышенная аренда была бы применена как дополнительная гарантиявыполнения обязательств и страховка рисков клиента.

Никогда не задумывалисьнад вопросом, почему цена аренды для новой компании всегда будет выше цены, покоторой арендует долго работающая на рынке компания?

В том числе и потому, чтолюди, которые долго занимаются бизнесом, серьезней подходят к оценке любыхрисков и имеют практику работы с ними.

Поэтому предпринимателювсегда нужно демонстрировать уверенность в том, что он понимает все рискибизнеса, в том числе и правовые. В том, что он не доставит своей деятельностьюпроблем, а возникающие проблемы сможет решать самостоятельно.

К правовым рискам, как и к любым другим, можно относиться по-разному, но одного делать не стоит — их нельзя игнорировать.

Если сочли статью полезной, можно поделиться материалом в социальных сетях.

Если вам нужен адвокат — примерная стоимость наших услуг.

Другие статьи по теме правовых рисков:

Правовые риски бизнеса. Риск уголовного преследования.

Управление рисками. Защита от уголовного преследования.

Правовые риски бизнеса. Защита информации.

© Сергей Коваль.

Правовые риски. История одного кафе.

Источник: https://kaliningradadvocate.ru/2019/02/13/cafe/

Юр-консультант.ру
Добавить комментарий