Как продать квартиру в данной ситуации?

Как продать квартиру: самые частые ошибки продавцов

Как продать квартиру в данной ситуации?

Вопросом, как продать квартиру быстро и выгодно, задаются многие собственники жилья, однако, несмотря на актуальность данной задачи, продавцы совершают типичные ошибки, которые могут дорого стоить. В этой статье мы расскажем, как продать квартиру, не наступая на грабли других обладателей жилья, столкнувшихся с трудностями.

Срочно продам квартиру: неправильная цена

Первая и наиболее распространенная ошибка, которую совершают собственники – завышение стоимости объекта. Конечно, каждый стремится к тому, чтобы продать квартиру в Кирове подороже, однако, всегда стоит руководствоваться реальной ситуацией на рынке.

Решение – продам однокомнатную квартиру быстро, далеко не всегда связано с возможностью получить именно ту сумму, на которую вы рассчитываете.

Как правило, причины ошибочного ценообразования три:

  • Аналоговый подход к оценке человеком, который преследует цель – продам 2 комнатную квартиру. Обычно люди поступают так: открывают сайт с объявлениями, находят самый дорогой вариант схожего по характеристикам объекта (ведь мой объект не хуже, правда?) и ориентируются на него. Однако собственник забывает, что данная квартира может безуспешно продаваться уже не первый месяц, так как его цена тоже завышена. А если добавить к этому еще и возможность для торга, на выходе получается объект, переоцененный на 10-40%;
  • Ориентир не на рыночную ситуацию, а собственные финансовые задачи. Например, собственник осознает, что ему не хватает для совершения дальнейшей сделки 2 000 000 рублей, именно поэтому он стремится продать квартиру по этой цене, хотя, рыночная стоимость не превышает 1 800 000 рублей (ситуация характерна для тех случаев, когда планируется переезд в более просторную квартиру);
  • Третья причина – завышенные ожидания рыночных изменений. Наверняка, каждый знает простейший закон рынка недвижимости, который гласит – стоимость жилья растет всегда. Однако не стоит забывать, что речь идет о средне- и долгосрочной перспективе, поэтому рассчитывать на серьезный рост за несколько месяцев трудно. Поэтому если вы приняли решение, продаю 3 квартиру, ориентироваться следует на ситуацию, что называется, здесь и сейчас, так как в будущем ожидаемых изменений может и не произойти.

Именно так выглядят три причины, согласно которым продавец завышает цену. Продать квартиру в Кирове таким способом затруднительно.

Как быть в данной ситуации? Ориентироваться на реальную стоимость объектов, причем, сделать это самостоятельно бывает очень и очень трудно (так как цены в общедоступных базах – это вовсе не показатель, ведь в 80% случаев они завышены).

Тем не менее, компания «Realty Group» предлагает выход: наша корпоративная база проданного жилья, где представлены реальные условия совершенных сделок. Поэтому, обращаясь к нам, вы сможете получить актуальную информацию относительно того, сколько стоит ваша квартира.

Крайне ценные данные для тех, кто принял решение – продаю однокомнатную квартиру Киров.

Как продать квартиру: устаревшее жилье элит-класса

Отдельно необходимо обратить внимание на сегмент жилья элит-класса, где также немало переоцененных объектов.

Казалось бы, площадь квартиры внушительная, есть хороший ремонт, жилье расположено в престижном микрорайоне и добротном доме – почему бы не прибавить лишние 100 000 – 200 000 рублей к базовой стоимости? Тем не менее, данный подход трудно назвать оправданным хотя бы по двум причинам:

  • Просторное жилье в принципе обладает меньшей ликвидностью, чем квартиры среднего класса. Поэтому тот, кто принял решение – продаю 3 квартиру, должен это понимать;
  • Сфера элитного жилья достаточно активно развивается: появляются новые малоэтажные дома в самом центре Кирова, просторные квартиры внушительной площади, а также выгодные предложения от собственников. И в этом случае ваша «элитка» может серьезно проигрывать конкурентам, так как стоимостной фактор играет важную роль.

Впрочем, не каждый собственник элитного жилья захочет снижать стоимость, так как продать квартиру такого плана – не самоцель. Ведь для большинства обладателей подобной недвижимости данные квадратные метры можно рассматривать не только в качестве жилья, но и средства для инвестирования.

Переоцененность неликвидных объектов

На рынке жилья существует такое понятие, как неликвидная недвижимость. Это, например, квартиры на первом этаже, жилые площади с окнами, выходящими на шумные улицы, объекты, соседствующие с заводами, очистными сооружениями и прочими нежелательными спутниками дискомфорта.

Продать квартиру в Кирове подобного плана на тех же условия, что предлагаются аналогичные по площади или району варианты, вряд ли получится.

Единственная возможность – найти того покупателя, который принципиально желает купить квартиру именно в этом доме. Однако подобное встречается нечасто: если вы решили, продаю 2 квартиру, следует сделать некоторую скидку, способную компенсировать влияние негативных факторов.

Продать квартиру: сомнительный дисконт

С завышением цены все предельно ясно, а как обстоят дела с обратной ситуацией, когда собственник принимает решение – продам 1 квартиру по цене ниже рыночной.

Для начала необходимо разобраться в природе данного явления – вполне вероятно, что причиной данного ценообразования является стремление владельца найти собственника как можно более оперативным образом (например, срочно требуются деньги для переезда)

Вы всегда можете продать квартиру недорого – такие предложения воспринимаются положительным образом.

Тем не менее, излишне скромная стоимость объекта может иметь другую причину, например, проблемы с документами, неприятное соседство, спорные вопросы, касающиеся собственника, а также банальная работа черных риэлторов. Многие знают об этом, поэтому высокий дисконт в ряде случаев может не только не привлечь внимания покупателей, но и наоборот – отпугнуть их.

Окупаемость ремонта

Еще одна частая ошибка, которую совершают продавцы – учет в цене за квартиру 100-процентной стоимости ремонта, однако, подобное ценообразование далеко не всегда оправдано.

Как отмечают эксперты, ремонт при продаже жилья может окупиться не более чем на 50%, так как многие покупатели принимают решение внести локальные изменения или полностью изменить облик квартиры.

Вот почему продать квартиру с полной стоимостью ремонта затруднительно.

Конечно же, человек, который принял решение – продам однокомнатную квартиру, захочет окупить все вложенные в ремонт затраты.

Ведь все делалось «с душой», «лучше, чем у соседа» и «с применением самых современных материалов». Однако, реальная стоимость таких расходов в полтора раза меньше – таков закон рынка недвижимости.

Продать квартиру в Кирове: недооцененные факторы

Казалось бы, собственник всегда стремится к тому, чтобы максимизировать свою выгоду от совершаемой сделки, однако, встречаются и исключения – случаи, когда упускаются из внимания важные детали, значительно повышающие ценность вашего предложения. Например:

  • Живописный вид из окна. Яркий пример – МКР «Солнечный берег» с расположением на высоком берегу реки Вятки. Принимая решение, продам однокомнатную квартиру здесь, важно учитывать этот факт;
  • Соседство с парками, зелеными насаждениями и прочими рекреационными зонами, что особенно актуально для больших городов и мегаполисов;
  • Транспортная доступность – вполне вероятно, что скоро неподалеку от дома построят удобную развязку, которая позволит быстрее добираться до места работы. За примером вновь далеко ходить не надо – МКР «Чистые пруды» и знаменитый путепровод;
  • Инфраструктура, что особенно актуально для новых микрорайонов, где совокупности важных объектов недостаточно. Однако если неподалеку планируется строительство детских садов, школы или торгового центра, это вполне может повысить стоимость;

Впрочем, недооцененные факторы – понятие условное, так как соседство с дорожной развязкой для одного жителя является преимуществом, а для второго наоборот – недостатком.

Именно поэтому следует внимательно подходить к определению степени влияния того или иного фактора на ваше удобство.

Остались вопросы и нужна
бесплатная консультация?

Источник: https://rgdom.ru/articles/kak-prodat-kvartiru-samye-chastye-oshibki-prodavtsov

Можно ли продать квартиру в ипотеке

Как продать квартиру в данной ситуации?

Как продать квартиру, находящуюся в ипотеке? Потеряли работу? Заболели? Выросла семья и в маленькой квартире уже тесно? Нужно уехать? Развод или склоки с соседями? Мало ли еще жизненных ситуаций, когда имеющаяся ипотека по квартире. становится проблемой. Данная статья поможет найти выход.

Лучший вариант — продать. Возникает вопрос: можно ли это делать? Она же не ваша, фактически принадлежит банку.
Вот несколько способов выставления на продажу квартиры, которая в залоге у банка.

  1. Найти деньги выплатить ипотеку до окончания ее срока.
  2. Договориться с будущим хозяином залоговой собственности.
  3. Реализовать самому квартиру под залогом, но в рамках закона.
  4. Оформить процедуру сделку с банком.

Досрочное погашение ипотеки

Если найден претендент, который согласится купить квартиру с ипотекой в придачу и займет собственнику деньги на закрытие остатка долга перед банком. Это бывает, когда покупателю интересен именно район проживания или привлекла интересная планировка в строящемся доме особенно при завершении строительства.

Вначале обязательно нужно получить согласие банка, потому, что он теряет свою выгоду и не каждый на это пойдет.
Далее продавец делает запрос на оставшуюся сумму долга.

Затем составляется нотариально заверенное соглашение между заемщиком и покупателем.

Следующий шаг-выписать всех членов семьи.

Покупатель передаёт продавцу разницу между долгом и стоимостью квартиры и вносит задаток в банк для досрочного погашения долга.

Отметка по обременению снимается. Конечный этап переоформление передачи права собственности на предмет залога в регистрационной палате.

Перекредитование

Во втором случае продаются заемщиком долговые обязательства перед банком другому лицу.
Не стесненные в средствах люди сами хотят купить квартиру с обременением ипотекой, т.к. по стоимости они намного ниже рыночной и на этом можно заработать. При этом покупатель предоставляет стандартные документы в банк на ипотечный кредит.

При вынесении положительного решения все дальнейшие вопросы решает банк. Заемщик только подпишет документ о перекредитовании. В этой схеме есть подводные камни: банки тщательно проверяют платежеспособность и чистоту кредитных историй новых заемщиков, а за продажу залоговой квартиры первичного заемщика могут оштрафовать.

Продать самому квартиру с обременением

Самостоятельно продавать квартиру в кредите сложнее. Продавцу нужно сразу сообщить покупателю об имеющейся ответственности перед банком. Все делать законным путем.
Пошаговая реализация сделки:

  1.  Человек пожелавший купить квартиру с обременением обращается в банкс заявлением о выкупе залога.
  2.  Банковский работник нотариально заверяет предварительное соглашение.
  3.  Претендент на покупку жилья вносит в ячейку банка деньги за квартиру, а остаток суммы для заемщика в другую.
  4. После снятия долговых обязательств в Росреестре оформляется договор купли-продажи квартиры, регистрация прав собственности на нового владельца. По которому обеспечивается доступ к ячейкам с деньгами и банку и заемщику.В случае, если квартира находилась в собственности меньше трех лет и покупатель заплатит более высокую цену, владельцу нужно будет заплатить налог с продажи квартиры (13%).

Оформить процедуру купли-продажи с банком

В случае, если по ипотеке нечем платить, выплаты просрочены-то квартира может быть продана на торгах. Для этого требуются согласие и банка и заемщика.

Производится оценка собственности, поиск покупателей через торги — на эти процедуры уходит время и стоимость квартиры может снизиться. Покупатель (банк или другая кредитная организация) создает две банковские ячейки. В одной размещается сумма задолженности, во второй сумма для продавца.

Заключается сделка, снимается обременение и открываются банковские ячейки. Часто размер суммы продажи такой же как остаток займа по ипотеке, и покупатель ничего не получит от этой сделки только возвращает свои, выданные на кредит, деньги.В установленном порядке производится регистрация перехода права собственности на нового владельца.

Сопровождение всех этапов осуществляет и контролирует банк, это гарантирует безопасность сделки для всех ее участников.

Необходимые документы для продажи квартиры в ипотеке

  1.  Документ о закрытии кредита.
  2.  Выписка, подтверждающая платежеспособность.
  3.  Договор купли-продажи с покупателем.
  4.  Поручительство по займу.
  5.  Выписка о совершении зачисления покупателем средств, которыми будет погашен остаток по кредиту
  6.  Выписка о снятии жилья с обременения.
  7.  Паспорт владельца
  8.  Свидетельство права собственности
  9.  Технический паспорт жилья.

Продать собственность находящуюся в заеме – вполне возможно. Важно не скрывать различные нюансы. А что скрывают?
Рассмотрим различные виды обременения.

Обременение — это ограничение на продажу жилья собственника, т.е. хозяин не вправе продать квартиру, не получив согласие тех, кто тоже имеет право владения. Бывают случаи продажи квартиры с проживающим там человеком, которого нельзя выселить. Дополнительные сведения по приобретаемой жилплощади можно узнать, запросив информацию в ЕГРН.

Ипотека

В настоящее время самое распространенное обременение это ипотека. О продаже таких квартир рассказано ранее. Чего опасаться? Если претендент на покупку такой квартиры оплатил остаток по задолженности, а владелец, оплатив ипотеку, организует форс-мажор и срывает сделку. Возникнет судебное разбирательство. В итоге крупная сумма может возвращаться по решению суда десятилетия.

Арендаторы

Квартира может продаваться, когда в ней проживают люди-съемщики. Покупать квартиру с проживающими там людьми, которые снимают это жилое помещение и оплату внесли на много месяцев вперед, не каждый захочет. Поэтому процедуру продажи нужно начинать после того как жильцы съедут.

Желающий приобретет квартиру, где есть квартиросъемщики и в договоре передачи прав отражается срок договора найма.

Жилплощадь достается правоприемнику вместе с арендаторами и они так же оплачивают съемную квартиру только новому хозяину.

В других случаях выставляющий на продажу квартиру предупреждает квартиросъемщиков, возвращает им взятые вперед деньги и расторгает договор найма до указанного срока. Это происходит по обоюдному согласию.

Рента

Это еще один вариант получения дохода с находящейся в собственности квартиры. Обычная практика правоприменения пожилыми людьми без родственников. Такой человек передает право собственности на квартиру рентодателю, сам получает уход и содержание. Пожилой человек имеет право жить там до смерти.

В справке от ЕГРН рента обязательно указывается. При необходимости продать такую квартиру договор ренты перезаключается, и покупатель с нотариально заверенного согласия пожилого человека приобретает квартиру вместе с ним. Это серьезная ответственность и такие сделки очень редки. При этом не исключается подлог документов.

Арест

За долги или при имущественных спорах супругов во время процедуры развода квартира может находиться под арестом. Это отражается в выписке по ЕГРН. Такую квартиру невозможно продать, это противозаконно.

Завещание

Приобрести право пожизненного проживания в квартире можно по завещанию. Такое право не всегда регистрируется и трудно проверяется. При приобретении квартиры, полученной по наследству необходимо запрашивать у наследника копию завещания, т.к. выселять из проданной квартиры такого человека незаконно.

Права детей

В случае, когда на приобретение использовался мат капитал, дети имеют право на доли в этой квартире, это будет обременением. Продавец без участия органов опеки и попечительства не сможет совершить сделку.

При наличии зарегистрированных на продаваемой жилплощади (приобретенной без материнского капитала)несовершеннолетних детей покупатель просит так же предоставить разрешение органов опеки и попечительства о сохранении прав ребенка.

Как видим, кредитные квартиры и продать и купить можно. Для новых жильцов это более выгодные варианты по цене, но он будет ограничен и не сможет полноценно распорядиться новой жилплощадью. Лучше, если продавец избавляется от обременения во время сделки. Очень внимательно проверяйте все необходимые документы до подписания договора купли-продажи, чтоб в последствие не судиться.

Источник: https://zakon436.ru/mozhno-li-prodat-kvartiru-v-ipoteke/

Продавать квартиру сейчас или лучше подождать?

Как продать квартиру в данной ситуации?

Как известно, рынок недвижимости, как первичной, так и вторичной, переживает не лучшие времена. Цены на недвижимость на сегодняшний день достигли своего практически предельного минимума. В сложившейся ситуации застройщикам просто невыгодно опускать цену, поскольку тогда они начнут работать себе в убыток.

Что же касается вторичного рынка недвижимости, сейчас продавать квартиру нет смысла из-за низкого спроса на вторичное жилье, который объясняется большим выбором недорогих новостроек.

Можно ли продать жилье, купленное на маткапитал?

Продаю квартиру. Как нужно себя вести?

Что касается того, как долго придется ждать перед тем, как продажа вторичного жилья будет иметь смысл, – тут все зависит от того, когда была приобретена квартира, которую планируется продавать. Если она была приобретена во время текущего кризиса по низкой цене, то, скорее всего, есть смысл задуматься о ее продаже в середине 2019 года.

1 июля 2018 года вступают в силу поправки к закону о долевом строительстве, что спровоцирует рост цен на первичную недвижимость.

Если в третьем и четвертом квартале 2018 года застройщики еще смогут реализовывать квартиры в домах, чье строительство завершилось до вступления нового закона в силу, то ближе ко второму кварталу 2019 года цены в любом случае начнут ползти вверх, так как затраты на строительство начнут расти. Вот тогда и можно будет начать реализовывать квартиру по выгодной цене.

Если же квартира была приобретена до кризиса, по высокой цене, то здесь придется проявить выдержку и подождать немного дольше. С одной стороны, кризис на рынке недвижимости начинает входить в свою завершающую стадию, и к концу 2018 – началу 2019 года цены на квартиры начнут показывать естественный рост.

А с другой стороны, в связи с новыми поправками к закону о долевом строительстве и постепенным переходом на проектное финансирование строительства цены на новостройки также будут расти за счет существенного увеличения затрат на сам процесс строительства.

Таким образом, к началу 2021 года цены на первичную недвижимость могут вырасти настолько, что покупателям с ограниченным бюджетом будет гораздо выгоднее приобретать вторичную недвижимость, а не квартиры в новостройках.

Эти рекомендации скорее будут полезны тем, кто хочет не просто продать квартиру, но и получить с этого финансовую выгоду.

Если же речь идет о том, чтобы в срочном порядке продать квартиру и хотя бы не потерять деньги, то в таком случае будет достаточно дождаться конца 2018 года для продажи «кризисной» квартиры и конца 2019 года для продажи «докризисной» квартиры.

Если же сделка будет проводиться раньше, то продать квартиру даже за те деньги, за которые она была куплена, будет достаточно проблематично, и продавец, скорее всего, потерпит убытки.

Отвечает ведущий юрисконсульт компании Est-a-Tet Юлия Дымова:

Сейчас многие продавцы стали снимать свои квартиры с продажи, чтобы дождаться лучших времен. Это ошибка, потому что предпосылок для улучшения ситуации на рынке вторичной недвижимости пока нет. Если у Вас есть необходимость и желание продать свою квартиру, лучше сделать это сейчас, чтобы в будущем не понести при продаже еще больших потерь.

5 вариантов, как продать ипотечную квартиру

Как избежать налога на продажу квартиры?

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

Я бы рекомендовала Вам исходить из Ваших личных потребностей и ситуации.

В настоящее время цены на недвижимое имущество довольно низкие и, возможно, при продаже квартиры Вы получите в денежном эквиваленте значительно меньше, чем потратили на ее приобретение, – это делает данную сделку невыгодной для Вас.

В случае, если Вы делали дорогостоящий ремонт, тем более следует воздержаться от сделки, поскольку Вы имеете возможность данную квартиру сдать в аренду и ожидать последующего роста цен на недвижимость.

В среднем, по мнению аналитиков, падение и рост цен на недвижимость происходит регулярно и составляет 5–8 лет в ценах и в местной валюте страны, где находится недвижимость. Таким образом, если у Вас нет резкой необходимости продавать, я бы рекомендовала воздержатся от данной сделки.

Вместе с тем, если у Вас велика потребность в деньгах «на сегодняшний день» или может возникнуть таковая потребность в ближайшие год-два, то имеет смысл продавать сейчас, поскольку на ближайшие несколько лет стабилизации цен на недвижимость ожидать не приходится.

Отвечает управляющий партнер в агентстве недвижимости «Загородный стиль» Петр Манько:

Общая рекомендация – если есть потребность продать недвижимость, то выгоднее продать сейчас и двигаться дальше, реализовывая поставленные цели. Но, чтобы принять правильное решение, нужно ответить себе на несколько вопросов:

  • Это квартира для инвестиций или основное жилье?
  • Насколько активно застраивается район, где расположена квартира?
  • Каковы перспективы развития района вокруг дома?
  • Какая у Вас цель продажи?

Далее есть много вариантов.

Например, если квартира инвестиционная и вокруг активно строятся новые дома, то рекомендую однозначно продавать сейчас, фиксировать прибыль (или убыток) и уходить в более доходные активы.

Так, продав сегодня квартиру за 10 млн рублей и положив эти деньги в Сбербанк, можно получать 5-6% годовых. Будет ли расти стоимость квартир в Вашем районе такими темпами? Вопрос.

В случае, когда квартира – это «тихая гавань», приносящая арендный доход, продавать сейчас такую квартиру не вижу смысла, так как проценты по банковским вкладам существенно снизились, а инвестировать в строящиеся квартиры на нулевом цикле сейчас довольно рискованно.

Если это единственное жилье и нужно одновременно купить какую-то другую квартиру (например, большей площади), то здесь могут быть варианты – цена как Вашей, так и желаемой квартиры может как вырасти, так и упасть в зависимости от района и перспектив его развития.

4 совета, как выгоднее продать квартиру

Когда можно продать квартиру, купленную на маткапитал?

Отвечает директор департамента недвижимости Sezar Group Виктор Прокопенко:

Для ответа на этот вопрос важно объективно оценить ликвидность квартиры.

Инвестиционный потенциал в сегодняшних условиях рынка задают два разнонаправленных тренда: морально устаревающие предложения теряют в цене; квартира в проекте-бренде, признанном на уровне рынка «символом качества», стабильно «набирает вес».

Вторую категорию формируют единичные предложения, где стоимость определяется не только объективными характеристиками, но и фактором престижа.

Это дома, где вне зависимости от ситуации на рынке квартиры «уходят» в первые недели появления в реализации: с удачным расположением, качественной концепцией, удобной инфраструктурой. Если у Вас квартира в одном из таких домов или в проекте-новостройке с высоким инвестиционным потенциалом и нет давления со стороны личных обстоятельств, возможно, имеет смысл держать ее в активе, например, сдавая в аренду.

Что касается домов устаревающего формата, стоит принять реальность как факт: квартиры в них будут дешеветь. Доля современной недвижимости в общем объеме жилого фонда уже заметно выросла, в стадии освоения довольно большие объемы: и у коммерческих компаний, и в рамках заявленной программы реновации.

Желающих жить в квартире с 6-метровой кухней уже сегодня немного, а «завтра» диапазон требований к недвижимости со стороны общества будет еще шире, и выбор со стороны предложения тоже будет расти. Конкурировать с качеством можно, только снижая цену, — это неизбежная перспектива массового жилого фонда прошлого века.

Поэтому при прочих равных я бы рекомендовал поменять такой актив на более современную, ликвидную в долгосрочной перспективе версию.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как продать долю, если всех собственников сложно найти?

Могу ли я продать или обменять квартиру с долгом?

25 текстов о том, как продать квартиру, комнату или долю

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/prodavat_kvartiru_seychas_ili_luchshe_podozhdat/6812

Продать недвижимость самостоятельно

Как продать квартиру в данной ситуации?
Бесплатные консультации по жилищным вопросамЗАДАТЬ ВОПРОСПОЗВОНИТЬ

Бесплатные консультации по жилищным вопросам  +7 908 631-53-39 ЗАДАТЬ ВОПРОС

Если Вы решили самостоятельно осуществить продажу недвижимости в Екатеринбурге Вам нужно знать:
Недвижимость – это самое драгоценное, что у нас есть, и к решению такого вопроса стоит подходить очень серьезно и тщательно. Конечно, лучше, если этим вопросом будут заниматься профессионалы агентства недвижимости, но если Вы все-таки хотите осуществить все самостоятельно, мы расскажем Вам как продать недвижимость в Екатеринбурге самому.

Оценка

Очень многие будущие продавцы квартиры недооценивают серьезность этого шага, а ведь он очень важен, от него зависит – сколько времени, сил и средств будет потрачено на продажу недвижимости.

Прежде всего, необходимо начать с оценки недвижимости, которая основывается на детальном анализе рынка недвижимости, причем, на вторичном рынке все специалисты по недвижимости используют так называемый «сравнительный анализ с аналогами».

Анализ проводится по нескольким параметрам: по району, этажу, площади, по типу дома, году постройки, по планировке, по времени продажи и так далее. В общей сложности ими используются до 50 параметров сравнения, чтобы получить наиболее реальную цену объекта недвижимости.

А также используются не менее 5-ти изданий и сайтов. Работа кропотливая и нудная. В среднем этот анализ у Риэлтора может занимать от нескольких часов до нескольких дней, Вам, правда, с непривычки может потребоваться времени больше. Главное на 1-м этапе – не переоценить свою квартиру.

Мы понимаем, что для Вас она самая лучшая и самая драгоценная, но если Вы назначите слишком высокую цену, то 2 этап работы (о нем речь пойдет ниже) затратит у Вас слишком много времени, а главное – средств. Назначенная Вами цена должна быть эквивалентна ее рыночной стоимости.

Реклама

После того, как вы определились с ценой, нужно заняться рекламированием своей недвижимости. Здесь мы рекомендуем не останавливаться на 2-3 сайтах. Это не эффективно, поверьте нашему опыту. Будет лучше, если Вы охватите рекламу на 20 сайтах в Интернете.

Так как категории покупателей недвижимости разные, поэтому эффективно действует реклама только в комплексе. Причем необходимо будет составить график обновления объявления на сайте и регулярно его придерживаться.

Это, правда, может занимать у Вас несколько часов в день.

Звонки

Далее будьте готовы к тому, что звонки могут поступать в любое время суток – и когда Вы на работе, и когда в транспорте, и когда Вы в ванной. Это радует по – началу, но потом начинает раздражать, т.к.

многие звонки от риэлторов которые предлагают свои услуги, или просто любопытных, у которых еще своя недвижимость не выставлена на продажу и они прицениваются по вашей квартире.

Нужно обладать достаточным ресурсом времени и сил, чтобы отслеживать и анализировать информацию, связанную с каждым звонком.

Сбор документов

Параллельно с рекламированием объекта недвижимости, необходимо начать сбор документов, так как ни один покупатель не захочет ждать Вас, он хочет купить здесь и сейчас, в противном случае, учитывая, что рынок недвижимости Екатеринбурга полон различными вариантами предложений, он пойдет и выберет другую квартиру. 
Здесь есть еще один не маловажный момент, который может сыграть не в Вашу пользу. Основной покупатель сейчас на рынке – это так называемый «ипотечный», и у него есть как плюсы так и минусы. И самый главный его минус в том, к сожалению, что он всегда ограничен своим банком в сроках покупки недвижимости. Ему может очень сильно понравиться Ваша квартира, но срок осуществить покупку у него, допустим, через 2 недели заканчивается, а у Вас не готовы все документы! И что делать? Он пойдет искать другую недвижимость, а Вам придется ждать другого покупателя. Поэтому сбор документов нельзя ни в коем случае откладывать на потом, рассуждая: «Найдется покупатель – и я все сделаю!» Учитывая, что сроки готовности действия у всех документов разные, необходимо так же проанализировать – какой заказать в первую очередь, а с каким лучше пока повременить и сделать заказ чуть позже, чтобы не платить дважды.

Вопросы

Ну вот. Вы уже рекламируете свою квартиру, собираете документы, и раздается звонок: «Хочу посмотреть вашу недвижимость».

Что делать? Сразу соглашаться на показ или нужно задать вопросы? Рекомендуем еще по телефону узнать: потенциальный это покупатель или нет? Для этого нужно узнать; деньги у него или ипотека, меняет он что-то свое и ищет встречный вариант и найден ли уже покупатель на его квартиру? Ответы на все эти вопросы помогут вам разобраться – стоит ли вообще тратить свое время на показ недвижимости. Ведь если у него еще нет покупателя на свою квартиру возникает вопрос – как он сможет купить Вашу? Но, самое главное, как понять, что этот звонивший – не воришка, который просто под видом покупателя хочет попасть к вам в дом, чтобы присмотреть, что ценного у вас есть? Да, к сожалению, встречается и такой контингент. Здесь нужно быть настороже! Необходимо по телефону все выяснить, часто это происходит даже на подсознательном уровне. Риэлтор сразу чувствует звонящего, в его арсенале всегда есть специальные вопросы-крючки, ответы на которые ему дадут полную картину о человеке на другом конце провода. Он не допустит, чтобы в Ваше личное пространство врывался кто-то посторонний, он защищает Ваши интересы и безопасность. Вам нужно будет научиться этому, чтобы не попасть впросак, ведь показы, в основном, Вы сможете осуществлять только в вечернее время после работы, отрывая лучшие минуты от семьи.

Задаток

Наконец, кто-то говорит Вам, что Ваша квартира ему очень нравится, его все устраивает и он готов ее купить. Что делать дальше? Главный совет – не терять от радости бдительность.

Ведь реальный покупатель – это не тот, кто говорит «куплю», а тот, кто готов внести определенную сумму денег в качестве аванса или задатка, чтобы доказать серьезность своих намерений. И вот здесь кроется самое опасное.

В каком размере и в качестве чего принимать эти деньги, как оформить их передачу, какой документ лучше всего составить? Итак, начнем все по – порядку. Согласно ст.

380-381 ГК РФ «Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Сверх того, сторона, ответственная, за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное» Что же все это значит? Значит это то, что если Вы примите задаток, но по каким-либо причинам не сможете продать свою недвижимость , то Вам придется вернуть его в двойном размере, плюс покупатель через суд может выставить Вам неустойку за потерянное время, упущенную выгоду, моральные издержки и так далее. Если же покупатель передумал приобретать Вашу квартиру, то задаток остается у Вас. Но все это не страшно, если будут правильно письменно закреплены все взаимоотношения. Главное, в составляемом между Вами документе обязательно должны быть прописаны все суммы, сроки и порядок взаиморасчетов. И составляйте этот документ обязательно у «нейтральных» специалистов, так как мошенники, как правило, предлагают самим составить такой документ, чтобы не переплачивать, либо предлагают знакомых нотариусов и так далее, что может привести к тому, что Вы окажетесь в ситуации, когда Вас просто будут вынуждать продать недвижимость по заниженной цене.

Сделка

Сделка с недвижимостью. Как много в этом слове! ВОТ ОН, КОНЕЦ! Но и здесь Вас могут поджидать неприятности. Например, опоздание на сделку с недвижимостью даже на 5 минут влечет за собой отказ в принятии документов.

Со всех оригиналов необходимо сделать ксерокопии, заверить их подписями, оплатить государственную пошлину: в каких размерах и в каких отделениях банка это можно сделать подскажет регистратор (причем, если только спросите).

Примерно через минут 30-40, регистратор предложит Вам поставить подпись в расписке, в которой будет указана дата и адрес, где можно будет получить зарегистрированный договор купли-продажи недвижимости. (Кстати, не забудьте заказать договора купли-продажи у специалистов).

И еще один немаловажный совет, продумайте обязательно как будут происходить Ваши взаиморасчеты с покупателем: в каком банке, нужно ли заранее и какой лучше всего открыть счет, сколько стоит его открыть, существуют ли комиссии у банка за снятие денег со счета и так далее.

ОСТАВИТЬ ЗАЯВКУ   

Продать комнату самостоятельно без риэлтора

Определить цену и условия продажи
Собрать документы

  • Нотариально оформленные отказы соседей от преимущественного права покупки
  • Уведомления районной администрации о предстоящей продаже в случае, если соседние комнаты являются собственностью города, и жильцы занимают их на праве договора социального найма
  • Выписку всех жильцов, взятие справки ф. № 40 об отсутствии зарегистрированных лиц в отчуждаемой комнате
  • Получить разрешения органов опеки и попечительства на отчуждение при наличии несовершеннолетних собственников
  • Получить экспликацию (выписку из поэтажного плана) всей квартиры
  • Погасить всю задолженность по коммунальным услугам, а также за капитальный ремонт

Подготовить комнату к продажеГрамотно показать с учетом всех достоинств отчуждаемой комнаты и основных требований, предъявляемых покупателямиПринять задаток.

Согласовать с потенциальным покупателем цену, условия и сроки выхода на сделкуПодготовить договор купли-продажи комнаты с учетом всех требований законодательства РФ

Сдать пакет документов на государственную регистрацию перехода права собственности от продавца к покупателю

Учесть согласие соседей при продаже комнаты

Именно получение нотариальных отказов от соседей является самым затруднительным делом при продаже комнаты.

Самой банальной причиной может являться то, что соседи могут не проживать в квартире и надо их разыскивать, чтобы уведомить о предстоящей продаже, до самой нелепой – принципиального отказа соседей идти к нотариусу в связи с затянувшимся конфликтом между соседями.
Если получить нотариальные отказы от соседей не предоставляется возможным, законом предусмотрено уведомление соседей телеграммой.

В ней обязательно должны быть указаны цена и условия продажи.Согласно закону РФ, у соседей есть ровно 1 месяц, чтобы принять предложение продавца комнаты и уведомить его о своем решении.

В случае, если в течение этого срока соседи не дали ответа, считается, что они отказались от покупки комнаты.

Если соседи все же желают купить, то продажа комнаты постороннему лицу в такой ситуации неправомерна.

1-комнатная, 35 м2, 2/5 эт.

Старая Сортировка
ул. Минометчиков, 58

2.40 млн ₽

68 571 ₽/м2 10 566 ₽/мес

1-комнатная, 45 м2, 14/16 эт.

Широкая речка
ул. Соболева, 19

3.20 млн ₽

71 111 ₽/м2 14 088 ₽/мес

2-к. кв. ЖК Русь, 61 м2, 6/9 эт.

ВИЗ
ул. Крауля, 95а

от 3.96 млн ₽

от 64 918 ₽/м2 от 17 434 ₽/мес

2-к. кв. ЖК Русь, 61 м2, 6/9 эт.

ВИЗ
ул. Крауля, 95а

от 3.96 млн ₽

от 64 918 ₽/м2 от 17 434 ₽/мес

2-комнатная, 48 м2, 5/5 эт.

Автовокзал
ул. Щорса, 56 Б

3.40 млн ₽

70 833 ₽/м2 14 969 ₽/мес

1-комнатная, 27 м2, 1/3 эт.

Пионерский
ул. Данилы Зверева, 17

1.53 млн ₽

56 666 ₽/м2 6 736 ₽/мес

  • База недвижимости
  • Профессиональный подход
  • Проверка документов
  • Проверка продавца
  • Безопасные расчеты

КУПИТЬ

Простой расчёт стоимости наших услуг поможет вам сориентироваться в предстоящем сотрудничестве. Затраченные деньги экономят ваше время и нервы, гарантируют надёжность сделки и желаемый результат.

Снижаем стоимость и со всеми договариваемся

РАССЧИТАТЬ

  • Как купить недвижимость
  • Как продать недвижимость
  • Как обменять недвижимость

Специалист

Полозова Светлана Владимировна

+79086315339

ЗАДАТЬ ВОПРОС

2-к. кв. ЖК Русь, 61 м2, 6/9 эт.

ВИЗ
ул. Крауля, 95а

от 3.96 млн ₽

от 64 918 ₽/м2 от 17 434 ₽/мес

3-комнатная, 69 м2, 1/2 эт.

п. Бобровский
ул. Демина, 27

2.50 млн ₽

36 231 ₽/м2 11 007 ₽/мес

1-комнатная, 31 м2, 4/9 эт.

Среднеуральск
ул. Набережная, 1б

2.16 млн ₽

69 677 ₽/м2 9 510 ₽/мес

1-комнатная, 25 м2, 9/9 эт.

Уктус
ул. Походная, 69

1.99 млн ₽

79 600 ₽/м2 8 761 ₽/мес

1-комнатная, 30 м2, 1/5 эт.

ВИЗ
бульвар Верх-Исетский, 25

1.80 млн ₽

60 000 ₽/м2 7 925 ₽/мес

1-комнатная, 27 м2, 3/5 эт.

ВИЗ
ул. Крауля, 78

2.10 млн ₽

77 777 ₽/м2 9 245 ₽/мес

  • Как согласовать перепланировку
  • Как продать квартиру, комнату
  • Как купить квартиру, комнату
  • Как собрать документы
  • Как провести расчеты

Все вопросы и ответы …

СПРОСИТЬ

  • База недвижимости
  • Профессиональный подход
  • Проверка документов
  • Проверка продавца
  • Безопасные расчеты

КУПИТЬ

1-комнатная, 32 м2, 3/4 эт.

Эльмаш
Старых Большевиков, 6

2.45 млн ₽

76 562 ₽/м2 10 786 ₽/мес

3-комнатная, 84 м2, 9/10 эт.

Старая Сортировка
ул. Билимбаевская, 5

3.75 млн ₽

44 642 ₽/м2 16 510 ₽/мес

2-комнатная, 49 м2, 4/5 эт.

Центр
ул. Московская, 2

4.70 млн ₽

95 918 ₽/м2 20 692 ₽/мес Страницы: 1 2 3 4 5 … 23   следующая→   все

Продать недвижимость

Источник: https://domnedv.ru/uslugi/prodat-nedvijimost/prodat-kvartiru-samostoyatelno/

Как продать квартиру в ипотеке — разбираем ситуации

Как продать квартиру в данной ситуации?
Статья обновлена: 17 декабря 2019 г.

Здравствуйте. Я помогла продать около 20 квартир, которые были обременены ипотекой. На моей практике это каждый 4 случай (работаю в Санкт-Петербурге).

У каждого собственника своя причина продажи — кто-то хотел квартиру побольше, а кому-то наоборот тяжело стало «тянуть» ипотеку. Часто супруги, которые решили развестись, продают квартиру до выплаты ипотеки, поделить деньги и разъехаться.

В общем, опыт в таких продажах у меня есть.

Важное отступление — на этой странице я расскажу о продаже ипотечной квартиры, которая была куплена БЕЗ использования материнского капитала. Если что я написала отдельную статью — как продать ипотечную квартиру, которая была куплена с мат.капиталом. Продолжим.

Предупреждаю сразу — без специалиста провести сделку будет крайне сложно. Я расписала порядок действий только в общих чертах, чтобы у продавцов было понимание с чем ему придется столкнуться. Советую нанять риэлтора или юриста, у которого есть опыт в продажах квартир в ипотеке.

Я решила разделить инструкцию в несколько ситуаций, ведь многое зависит от действий банка и от будущих покупателей. Точнее сказать, от согласия банка на продажу и от того, как покупатели будут рассчитываться за квартиру. Ознакомьтесь с списком:

Это нужно сделать в первую очередь. По закону для продажи ипотечной квартиры требуется согласие банка, потому что она у него в залоге — п. 2 ст. 346 ГК РФ. Если письменное согласие не предоставить, то сделку приостановят — п. 16 ст. 26 Федерального закона о регистрации недвижимости.

Поэтому обращаемся в свой банк, сообщаем о намерении продать квартиру и спрашиваем что можно сделать. К сожалению, банки по-разному принимают решения. Не то что банк, а любое отделение одного банка по-разному. Каждое отделение — это отдельный мир со своим внутренним регламентом и начальством.

Небольшое отступление — если нужна бесплатная юридическая консультация, можете в любое время написать онлайн юристу справа внизу, можете заказать звонок внизу слева или сами позвонить: 8 (499) 938-45-06 (Москва и обл.); 8 (812) 425-64-92 (Санкт-Петербург и обл.); 8 (800) 350-29-86 (все регионы РФ).

Этап №2 — Получаем ответ от банка и предпринимаем дальнейшие действия

  1. Банк дает согласие на продажу.

    Точнее банк дает не согласие на сделку, а до сделки выдает собственникам квартиры справку об отсутствии задолженности. Часть денег с продажи квартиры пойдет на покрытие долга по ипотеке, оставшуюся часть получат продавцы — инструкция.

    Например, у нас в Санкт-Петербурге так работают только ВТБ и Сбербанк (не все отделения). По моему опыту лучший в этом ВТБ — его сотрудники сами все оформляют, все расчеты проходят через них, они работают слаженно и быстро. У покупателей практически нет никаких рисков, поэтому они охотно соглашаются с покупкой ипотечной квартиры. Поэтому я спокойна, если у моих клиентов ипотека в ВТБ.

    Со Сбербанком в этом плане похуже. Во-первых, не все отделения дают согласие на продажу. Во-вторых, его сотрудники почти всегда совершают ошибки. Обычно у них недостаточно опыта или они банально не знают что делать.

  2. Банк не дает согласия.

    Нет закона, по которому можно заставить банк дать согласие на продажу. Данный вопрос полностью остается на его усмотрение. У большинства банков такое мнение — пусть сначала собственники оплатят весь долг, а потом могут делать с квартирой что хотят. В Санкт-Петербурге такой регламент у всех банков, кроме ВТБ и некоторых отделений Сбербанка.

    Как тогда продать квартиру в такой ситуации читайте вот здесь.

Ситуация № 1 — Банк дает согласие на продажу

Банк дал согласие, покупатели найдены, теперь осталось все подготовить и провести сделку. Здесь я также выделила 2 ситуации и по каждой из них написала отдельную инструкцию: 1) если нашли покупателей, которые купят квартиру только за свои деньги без ипотеки, субсидий и прочего; 2) если покупатели тоже с ипотекой.

Если покупатели полностью со своими деньгами без ипотеки и субсидий

Давайте сначала кратко расскажу как все оформляется: 1) Проводится задаток. Покупатели передают небольшую сумму денег в качестве задатка. Продавцы и покупатели подписывают предварительный договор купли-продажи и соглашение о задатке.

2) Продавцы пишут в своем банке заявление о досрочном погашении ипотеки и им дают справку с суммой остатка долга. 3) Составляется образец/проект договора купли-продажи и продавец передает его сотруднику банка. 4) На основе поданного договора сотрудник банка сам составит договор купли-продажи в окончательном виде.

5) В день сделки: участники идут в банк, где покупатели закладывают деньги в сейфовую ячейку или на аккредитивный счет. Деньги делят на две части — одну банку (долг по ипотеке), остальную продавцам. Эти деньги банк и продавцы получат после регистрации сделки купли-продажи.

После того как деньги заложены, там же в банке участники подписывают договор купли-продажи. Далее участники сделки подают все необходимые документы в МФЦ или в Регпалату для регистрации сделки купли-продажи.

6) После того как сделку зарегистрируют, участникам выдадут на руки договора купли-продажи с отметкой о государественной регистрации. Продавцы относят в банк свои зарегистрированные договора. Уже на основании этого, банк забирает с ячейки свою часть денег, а продавцы свою.

  1. Покупатели передают продавцам небольшую сумму денег в качестве задатка.

    Подписывается предварительный договор купли-продажи и соглашение о задатке. На сайте есть статья о задатке, но она нацелена больше на покупателей квартиры, а не на продавцов. Но все равно ее прочтите, чтобы иметь представление.

    Задаток служит гарантом, что в дальнейшем участники выйдут на сделку — п. 1 ст. 380 ГК РФ. После подписания документов о задатке нельзя просто так отказаться от сделки.

    Если покупатели по своей вине покупать квартиры, то задаток остается у продавцов. Если же продавцы отказываются, то они обязаны вернуть покупателям задаток обычно в двойном размере.

    Это называется обеспечительной функцией задатка — п. 2 ст. 381 ГК РФ.

    Сумму задатка определяют по договоренности, законом это не регулируется. На моей практике 50 — 100 тысяч рублей. Задаток обязательно идет в счет стоимости квартиры — п. 1. ст. 380 ГК РФ.

    Как только продавцы получат на руки задаток, они пишу расписку в получении денег и отдают ее покупателям.

    В расписке указываются паспортные данные обоих сторон, сумма и что она получена в качестве задатка при последующей покупке квартиры, дата и подпись продавцов.

  2. Продавцы идут в свой банк и пишут заявление о досрочном погашении ипотеки.

    Присутствие покупателей здесь не требуется. После подачи заявления продавцам дадут справку с суммой остатка долга.

  3. Стороны составляют образец/проект договора купли-продажи и передают его сотруднику банка

Источник: https://prozhivem.com/kvartira/prodazha/v-ipoteke

Юр-консультант.ру
Добавить комментарий