Развитие муниципального рынка аукционных продаж земельных участков для жилищного строительства тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

На правах рукописи

Люлькина Наталья Михайловна

РАЗВИТИЕ МУНИЦИПАЛЬНОГО РЫНКА АУКЦИОННЫХ ПРОДАЖ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ДЛЯ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Специальность 08.00.05 – Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание учёной степени кандидата экономических наук

Л Пг

т

Пенза 2015

005561691

005561691

Диссертация выполнена на кафедре «Экспертиза и управление недвижимостью» Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Пензенский государственный университет архитектуры и строительства».

Научный руководитель: доктор экономических наук, профессор Баронин Сергей Александрович

Официальные оппоненты: Кулаков Кирилл Юрьевич

доктор экономических наук, профессор кафедры «Организация строительства и управление недвижимостью» ФГБОУ ВПО «Московский государственный строительный университет»

Пермнчев Николай Федорович

доктор экономических наук, профессор, заведующий кафедрой «Инновационный менеджмент» ФГБОУ ВПО «Нижегородский государственный архитектурно-строительный университет»

Ведущая организация: ФГБОУ ВПО «Воронежский государственный архитектурно-строительный университет»

Защита диссертации состоится «22» сентября 2015 г. в 12.00 часов на заседании Диссертационного Совета Д 212.196.10 при ФГБОУ ВПО «Российский экономический университет им. Г.В. Плеханова» по адресу: 117997, Москва, Стремянный пер., 36, корп. 3, ауд. 353

С диссертацией можно ознакомиться в Научно-информационном библиотечном Центре имени академика Л.И. Абалкина ФГБОУ ВПО «Российский экономический университет Г.В. Плеханова» и на сайте ords.rea.ru

Автореферат разослан «20» августа 2015 г.

Ученый секретарь . диссертационного совета Д 212.196.10 кандидат экономических наук, доцент

Моторила М.А.

I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. На современном этапе развития земельного рынка в России весьма актуальными являются вопросы совершенствования организационно-экономических процедур функционирования аукционных продаж земельных участков как способа приобретения земель для жилищного строительства.

Муниципалитеты осуществляют оформление, подготовку и проведение аукционов по продаже земельных участков с целью улучшения жилищных условий граждан и расширения городских территорш, а также для привлечения в государственный и му-ниципальньщ бюджеты дополнительных доходов.

Анализ Доказал, что общая емкость муниципального земельного рынка по количеству ежегодных сделок составила в 2014 г. около 40 тыс., а рыночная стоимость этих сделок не менее 1-2 трлн. руб. и имеет тенденцию к увеличению.

При этом доля сегмента муниципальных аукционных продаж по жилищному строительству значительна и находится на уровне 100150 млрд. руб.

На важность формирования эффективного земельного рынка указывают средние показатели стоимости земельного участка в рыночной стоимости жилой недвижимости, которые находятся в пределах 7-10% по РФ, а в отдельных случаях значительно выше. В этой связи важно формировать разумное предложение на земельном рынке от муниципальных образований, которое рбесйечит развитие рынка доступного жилья.

В связи с этим исследование муниципального рынка аукционных продаж земельных участков для жилищного строительства приобретает особую значимость. Аукционные продажи земельных участков проходят без достаточных обоснований, необходимой исследовательской и аналитической подготовки.

В ряде регионов наблюдается Ьадение продаж в указанном cemente рынка при сохраняющемся спросе на земельные участки.

При правильном функционировании системы подготовки р реализации земельных участков при помощи аукционов можно планировать значительное увеличение доходности местных бюджетов, а также результативно влиять на решение жилищной проблем в России.

Степень разработанности проблемы. В отечественных и зарубежных исследованиях земельного рынка в недостаточной степени учитываются особенности управления муниципальными аукционными продажами земельных участков.

Существенное влияние на развитие теории и методологии управления воспроизводством жилищной недвижимости, а также на особенности функционирования земельного рынка оказали работы таких известных россшских ученых и специалистов, как H.H. Аверьянова, CA. Барошш, В.Н, Баринов, Е.М. Внукова, М.Н. Вороная, П.Г. Грабовый, Е.В. Иванкина, К.Ю.

Кулаков, A.B. Лешш, Й.Г. Лукманова, К.В. Мальцев, Д.А. Обухов, Н.Ф, Пермичев, ß.M. Романов, Р.Н. Салаватуллин, И.Н. Сегаев, ЕА, Те-мичев, A.B. Урсу, К.В. Ушнурцева, В.Н. Хертуев, Н.Ю. Шубин, О.В. Юрьева и др.

В указанных исследованиях уделялось наибольшее внимание развитию земельно-имущественных отношешш на рынке недвижимости в целом, не останавливаясь при этом подробно на особенностях предоставления земельных участков при помощи аукционов lia муниципальном уровне управления. Работы зарубежных специалистов, таких как В. Кришна, ф.М. Мепезес, П.

Милгром, П.К. Монтейро и др., касающиеся теории аукционов, несмотря на большую научную значимость, нуждаются в адаптации к современным российским условиям. Все эти исследования способствовали накоплению и систематизации информации относительно земельного девелопмента.

Однако до Настоящего времени не было проведено целостное исследование проблем развития муниципального рынка аукционных продаж земельных участков.

Современное состояние, условия и перспективы муниципального рынка аукционных продаж земельных участков для жилищного строительства й научно-практической литературе почти не освещены, Затрагиваемая тематика исследований отражает проблемный характер реальной ситуации развития данного сегмента муниципального земельного рынка и требует нарапцщания научного Потенциала в этой сфере земельных отношений. Именно это обусловило выбор темы исследования, ее высокую актуальность и предопределило потребность в углубленном изучении поставленной проблемы.

Целью исследования является разработка теоретических, научно-методических положений и практических рекомендаций по развитию муниципального рынка аукционных продаж земельных участков для жилищного строительства.

Для достижения поставленной цели в исследовании последовательно поставлены и решены следующие задачи:

1. Исследованы теоретические положения развития муниципального рынка аукционных продаж земельных участков.

2. Проанализированы основные тенденции и особенности развития муниципального рынка аукционных продаж на макроуровне и муниципальном уровне.

3. Сформулированы понятийные уточнения в области моделирования территориального рынка земельных участков, предназначенных для жилшцнрго строительства:

4. Предложена модель территориального рынка земельных участков, предназначенных для жилищного строительства.

5. Выявлены классификационные признаки муниципального рынка аукционных продаж и произведена классификация рынка аукционных продаж.

6. Предложена модель Для управления приростом стоимости начальной аукционной цены для условий муниципалитетов.

7. Разработана экономико-математическая модель вероятности Продажи земельного участка, характерная для реализации земельных участков при помощи аукционов.

8. Предложена организационная структура, связанная с управлением муниципальными земельными участками, с расчетами эффектов от реализации земельных участков при помоши аукционов на примере г. Пензы.

9. Разработаны практические рекомендации по развитию муниципального рынка аукционных продаж земельных участков для жилищного строительства 6 современных условиях.

Предметом исследования являются управленческие отношения, организационно-экономические взаимодействия и процессы, связанные с развитием муниципального рынка аукционных продаж земельных участков для жилищного строительства.

Объектом исследования является рынок аукционных цродаж земельных участков для жилщцного строительства на муниципальном уровне:

Рабочая гипотеза исследования – предположение, что развитие организадион-но-экономиЧеских процессов муниципального рынка аукционных продаж земельных участков для жилищного строительства целесообразно осуществлять на основе моделирования зависимостей прироста стоимости начальной аукционной цены согласно теории аукционов с выделением значимых факторов, влияющих на вероятность продаж, а также с анализом трансформаций организационных структур управления.

Методологическая, теоретическая и эмпирическая база исследования.

Методологическая база исследования представлена системным и комплексным подходами к изучению проблем развития муниципального рынка аукционных продаж земельных участков для жилищного строительства в сочетании с методами абстракции, сравнения, анализа, синтеза, противопоставления, моделирования, прогнозирования, анализа понятийно-терминологической системы и т.д.

Теоретической основой исследования являются фундаментальные и прикладные разработки отечественных и зарубежных ученых в области теории земельной ренты, теории аукционов и управления рынком земельных участков, с использованием методов математического, структурного, технико-экономического и логического анализов, а также законодательные акты и нормативные документы Российской Федерации и г. Пензы, определяющие развитие муниципального рынка аукционных продаж земельных участков.

Эмпирической базой исследования послужили официальные документы государственной, региональной и отраслевой статистики, первичный материал по теме диссертации, собранный и обработанный автором за период 2008-2014 гг. на уровне РФ, Пензенской области и города Пензы.

Информационную базу ¡исследования составили законодательные и нормативные документы федеральных и региональных органов власти; статистические данные Федеральной службы государственной статистики; печатные и электронные публикации; материалы эмпирических исследований и научных конференций по исследуемой проблеме, результаты проведенных автором исследований в 2008-2014 гг.

Научная новизна результатов исследования заключается в научном обосновании и разработке теоретико-методических положений и рекомендаций по развитию муниципального рынка аукционных продаж земельных участков для жилищного строительства. Научная новизна раскрывается совокупностью следующих положений:

1. Выявлены основные тенденции и особенности развития рынка земельных участков для жилищного строительства и его сегмента по аукционным продажам на уровне РФ и муниципалитета г. Пензы.

2. Разработана модель территориального рынка земельных участков, предназначенных для жилищного строительства, произведены понятийные уточнения и выявлена специфика сегмента муниципальных аукционных продаж земельных участков, для жилищного строительства.

3. Разработана модель прироста начальной аукционной цены земельных участков для жилищпого строительства; предложены практические рекомендации по управлению приростом начальной аукционной цены земельных участков, сформированных для жилищного строительства.

4. Предложена классификация факторного пространства, влияющего на вероятность продаж земельных участков из муниципальной собствешюсти посредством аукциона, а также модель для расчета вероятности продажи земельного участка для индивидуального жилищного строительства при помощи аукционов.

5. Выявлены особенности трансформаций организационных структур управления мушщипальными аукционными продажами земельных участков, а также зависимость расчета предполагаемого периода подготовки земельного участка к торгам

от структуры организаций, управляющих муниципальными аукционными продажами земельных участков.

6. Предложены практические рекомендации по увеличению доходов муниципалитетов от продажи земельных участков при помощи аукционов. Обоснованность и достоверность результатов исследования.

Обоснованность результатов подтверждена использованием основных положений теории вероятностей, методов и научных положений, разработанных автором, с возможностью проверки выдвинутой рабочей гипотезы, что подтверждается обсуждением результатов исследования на международных m всероссийских научных конференциях; публикациями результатов исследования в ¡рецензируемых научных изданиях, в том числе в журналах, включенных в перечень ВАК.

Достоверность результатов обусловлена строгим соблюдением научного логически-априорного подхода, современных экономических теорий и методов исследований, положений теории управления, функционального, функционально-структурного анализа, а также использованием массива статистической информации по исследуемой проблеме. Обоснованность положений подтверждается их внедрением в практику деятельности инвестиционно-строительных, государственно-муниципальных органов, а также в учебный процесс ПГУАС.

Теоретическая значимость исследования заключается в ¡развитии положений экономической науки в области муниципального рынка аукционных продаж земельных участков. Полученные теоретические выводы и предложения могут послужить базой для последующих теоретических и прикладных разработок в этой области исследования.

Практическая значимость исследования заключается в возможности практического применения разработанных методических положений и практических рекомендаций в реальной аукционной деятельности муниципалитетов России при продаже земельных участков под жилищное строительство, в том числе практического применения разработанной экономико-математической модели прогнозирования величин прироста начальной аукционной цены, а также увеличения вероятности продажи земельных участков на аукционе через анализ и управление факторами влияния. Основные научно-практические результаты работы могут быть использованы также в системе переподготовки кадров (муниципальных служащих, организаторов земельных аукционов и др.), а также в учебном процессе при подготовке студентов, бакалавров, магистров, аспирантов и докторантов по различным направлениям и специализациям, связанным с изучением особенностей функционирования земельного рынка наюснове аукционных продаж.

Соответствие диссертации Паспорту научной специальности. Отраженные в диссертации научные положения соответствуют формуле и области исследований паспорта специальности 08.00.05 — Экономика и управление народным хозяйством. Направление «Экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)»; а именно:

пункту 1.3.54. Анализ современного состояния и основных тенденций развития строительного рынка и его отдельных сегментов.

Источник: http://economy-lib.com/razvitie-munitsipalnogo-rynka-auktsionnyh-prodazh-zemelnyh-uchastkov-dlya-zhilischnogo-stroitelstva

Новости за январь – октябрь 2019 года (подготовлено экспертами компании

Преступления против конституционных прав граждан: разъяснения Пленума ВС РФ

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 г. N 46

В конце декабря 2018 года Пленум ВС РФ принял постановление, в котором дал разъяснения по вопросам применения некоторых статей УК РФ о преступлениях против конституционных прав и свобод человека и гражданина.

В частности, речь в документе идет о таких преступлениях как нарушение неприкосновенности частной жизни, тайны переписки, телефонных переговоров, почтовых, телеграфных или иных сообщений, жилища. Также в нем приведены разъяснения по вопросам применения ст. 138.

1 УК РФ об ответственности за незаконное производство, приобретение или сбыт так называемых шпионских гаджетов и ст. 145.1 УК РФ, устанавливающей ответственность за невыплату заработной платы. Кроме того, прокомментированы положения статей 144.

1 и 145 УК РФ, предусматривающих ответственность за необоснованный отказ в приеме на работу или необоснованное увольнение лица, достигшего предпенсионного возраста, беременной женщины или женщины, имеющей детей в возрасте до 3 лет.

Выделим главные из приведенных в постановлении разъяснений.

Так ВС РФ отметил, что уголовную ответственность по ч.ч.1 и 2 ст.137 УК РФ не может повлечь собирание или распространение сведений о частной жизни лица, составляющих его личную или семейную тайну, в государственных, общественных или иных публичных интересах, а также в случаях, если такие сведения стали общедоступными либо были преданы огласке самим гражданином или по его воле.

В отношении привлечения к уголовной ответственности по ст. 138 УК РФ пояснено, что нарушением тайны телефонных переговоров будет являться, в частности, и незаконный доступ к информации о входящих и об исходящих сигналах соединения между абонентами или абонентскими устройствами пользователей связи (дате, времени, продолжительности соединений, номерах абонентов, других данных).

Что касается незаконного доступа переписки, переговоров, сообщений, то он может состоять в ознакомлении с текстом и (или) материалами переписки, сообщений, прослушивании телефонных переговоров, звуковых сообщений, их копировании, записывании с помощью технических устройств и т.п.

А под термином “иные сообщения” в ч. 1 ст.

138 УК РФ, нарушение тайны которых также влечет уголовную ответственность по данной статье, следует понимать сообщения граждан, передаваемые по сетям электрической связи, например CMC- и ММС-сообщения, факсимильные сообщения, передаваемые посредством сети “Интернет” мгновенные сообщения, электронные письма, видеозвонки, а также сообщения, пересылаемые иным способом.

Как пояснил ВС РФ, привлечь к ответственности по ст.

138 УК РФ можно, если незаконные действия, нарушающие тайну переписки, телефонных переговоров, почтовых, телеграфных или иных сообщений конкретных лиц или неопределенного круга лиц, совершены с прямым умыслом. При этом неважно, составляют передаваемые в переписке, переговорах, сообщениях сведения личную или семейную тайну гражданина или нет.

В отношении ст. 138.1 УК РФ об ответственности за незаконное производство, приобретение или сбыт специальных технических средств, предназначенных для негласного получения информации (так называемых шпионских гаджетов), ВС РФ отметил следующее:

– уголовная ответственность по данной статье наступает в тех случаях, когда указанные действия совершаются в нарушение требований законодательства;

– технические устройства (смартфоны, диктофоны, видеорегистраторы и т.п.) могут быть признаны специальными техническими средствами только при условии, если им преднамеренно путем технической доработки, программирования или иным способом приданы новые качества и свойства, позволяющие с их помощью негласно получать информацию;

– если для установления принадлежности технического устройства к числу средств, предназначенных для негласного получения информации, требуются специальные знания, суд должен располагать соответствующими заключениями специалиста или эксперта.

Кроме того, ВС РФ подчеркнул, что не могут быть квалифицированы по данной статье УК РФ действия лица, которое:

– приобрело посредством общедоступного интернет-ресурса специальное техническое средство, рекламируемое как устройство бытового назначения, добросовестно заблуждаясь относительно его фактического предназначения ;

– приобрело предназначенное для негласного получения информации устройство с намерением использовать его, например, в целях обеспечения личной безопасности, безопасности членов семьи, в том числе детей, сохранности имущества или в целях слежения за животными и не предполагало применять его в качестве средства посягательства на конституционные права граждан.

Разъясняя вопросы применения ст. 139 УК РФ (“Нарушение неприкосновенности жилища”), ВС РФ отметил, что уголовную ответственность по этой статье влечет незаконное проникновение:

– в индивидуальный жилой дом с входящими в него жилыми и нежилыми помещениями (например, верандой, чердаком, встроенным гаражом);

– в жилое помещение независимо от формы собственности, входящее в жилищный фонд и пригодное для постоянного или временного проживания (квартиру, комнату, служебное жилое помещение, жилое помещение в общежитии и т.п.);

– в иное помещение или строение, не входящее в жилищный фонд, но предназначенное для временного проживания (апартаменты, садовый дом и т.п.).

Вместе с тем незаконное проникновение, например, в помещения, строения, структурно обособленные от индивидуального жилого дома (сарай, баню, гараж и т.п.

), если они не были специально приспособлены, оборудованы для проживания, а также в помещения, предназначенные только для временного нахождения, а не проживания в них (купе поезда, каюту судна и т.п.

), не может быть квалифицировано по указанной статье.

Также ВС РФ отметил, что незаконное проникновение в жилище может иметь место и без вхождения в него, но с применением средств, используемых в целях нарушения его неприкосновенности (например, при установлении прослушивающего устройства или прибора видеонаблюдения).

Действия лица, находящегося в жилище с согласия проживающего в нем лица, но отказавшегося выполнить требование покинуть его, не образуют состава данного преступления.

Часть разъяснений, вошедших в рассматриваемое постановление, посвящена вопросам привлечения к уголовной ответственности за невыплату зарплаты, а также за необоснованный отказ в приеме на работу или необоснованное увольнение лица, достигшего предпенсионного возраста, беременной женщины или женщины, имеющей детей в возрасте до 3 лет. Подробнее об этом читайте здесь.

В заключение Верховный Суд РФ напомнил судам, что уголовные дела о преступлениях, предусмотренных ч. 1 ст. 137, ч. 1 ст. 138, ч. 1 ст. 139, ст.

 145 УК РФ, относятся к категории дел частно-публичного обвинения и не подлежат обязательному прекращению в связи с примирением потерпевшего с обвиняемым.

Однако если лицо впервые совершило такое преступление, являющееся преступлением небольшой тяжести, примирилось с потерпевшим и загладило причиненный ему вред, то суд вправе на основании заявления потерпевшего прекратить уголовное дело в отношении этого лица.

_________________________________________

Противопожарные требования к временным строениям распространяются также на временные сооружения

Решение Верховного Суда РФ от 05.12.2018 по делу N АКПИ18-1010

Источник: http://base.garant.ru/57404593/