Как расторгнуть договор аренды по инициативе арендодателя?

Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендодателя

Как расторгнуть договор аренды по инициативе арендодателя?

Договор аренды перестает действовать при истечении указанного в нем срока либо при досрочном расторжении сторонами (одной из сторон).

Поскольку соглашение аренды является двухсторонней сделкой, его досрочное расторжение может привести к нарушению прав одной из сторон. Поэтому законодатель предусмотрел, когда досрочное расторжение соглашения возможно, а когда – нет.

Если срок договорных отношений по аренде не истек, стороны могут прекратить возникшие правоотношения только в трех случаях:

  1. По обоюдному соглашению арендатора и арендодателя;
  2. В судебном порядке по инициативе арендатора или арендодателя по основаниям, перечисленным в ГК РФ;
  3. По инициативе арендатора или арендодателя по основаниям, прямо предусмотренным в самом договоре аренды.

В первом случае, если стороны пришли к согласию, досрочный разрыв правоотношений между арендатором или арендодателем особых проблем не вызывает. В данном случае стороны просто оформляют специальное соглашение о расторжении, которое является основанием для прекращения отношений аренды недвижимости.

Сложнее обстоит ситуация, когда одна сторона не согласна досрочно расторгнуть договор.

Причины досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендатора

Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора возможно:

  • по последующему взаимному согласию сторон;
  • на основании решения суда.

Существующая сегодня редакция ГК РФ предусматривает четыре основные причины, по которым именно арендатор может ставить перед судом вопрос о преждевременном расторжении сделки.

Однако это не значит, что в арендном соглашении нельзя перечислить и другие обстоятельства, в силу которых наниматель может настаивать на досрочном прекращении отношений по суду. Так, в ст. 620 ГК РФ прямо прописано, что договор может быть прекращен по иным, предусмотренным в нем основаниям.

Какие же основания для того, чтобы арендатору обратиться в суд за досрочным расторжением договора. Первой причиной является нежелание арендодателя, несмотря на документ, передать вещь в пользование. Это особенно актуально тогда, когда заключение договора и предоставление имущества не совпадают по времени.

Также поводом для прекращения договора могут стать препятствия, чинимые арендатору в пользовании имуществом. Например, арендодатель без ведома нанимателя меняет на дверях замки или отключает объект от коммуникаций (воды и света).

Второй причиной, при которой у арендатора есть все основания адресовать в суд иск с целью расторжения договора, может стать выявление в объекте таких недостатков, которые существенно затрудняют пользование им. При этом для того, чтобы обратиться в суд необходимо доказать, что:

  • при подписании договора арендодатель не известил арендатора об имеющихся дефектах;
  • осматривая объект, арендатор не имел объективной возможности выявить недостатки при приеме имущества в аренду.

В описываемой ситуации нередко суд назначает экспертизу. И если будет документально установлено, что неполадки возникли по вине арендатора, то он не сможет не только рассчитывать на расторжение сделки, но и будет обязан компенсировать арендодателю нанесенный ущерб.

Следующим основанием, с которым законодательство связывает возможность расторгнуть договор по просьбе арендатора, является уклонение собственника имущества от обязанности провести его капитальный ремонт.

В основном, это касается недвижимости и автотранспорта.

Напомним, что под данным типом ремонта подразумевается замена или полная реконструкция основных частей объекта.

Обычно законодательство возлагает обязательство по капитальному ремонту на арендодателя. Однако в договоре могут содержаться исключения из данного правила. И если капитальный ремонт возложен на арендатора, то он в связи с его отсутствием уже не может настаивать на досрочном прекращении договора.

Наконец, последней по ГК РФ причиной для расторжения договора является гибель имущества или его порча, делающая невозможным дальнейшее пользование объектом аренды. При этом соответствующие обстоятельства находились вне контроля арендатора. Например, это касается пожара, стихийных бедствий и других непредвиденных событий.

Обычной причиной для прекращения действия соглашения является истечение сроков, указанных в тексте.

Досрочное прекращение, именуемое расторжением, должно иметь обоснования, установленные пунктами соглашения, ГК РФ или иными законодательными актами.

ГК РФ установлены различные причины, основываясь на которых, стороны могут расторгнуть договор через судебные органы.

Арендодатель вправе потребовать аннулирования договора в ситуации, когда:

  1. арендатор не оплачивает аренду более 2 раз подряд либо вносит ее позднее заявленного в договоре срока,
  2. арендатором нарушаются условия соглашения,
  3. существенно ухудшается состояние имущества,
  4. жилье и имущество используются не по назначению,
  5. арендатор не проводит капремонт помещения, если это обусловлено заключенным договором.

Арендатор вправе расторгнуть соглашение, если:

  • арендодатель препятствует использованию квартиры либо вовсе не предоставляет ее согласно заключенному договору,
  • помещение и имущество становится непригодным к использованию не по вине арендатора,
  • жилье и имущество передано в пользование арендатору с существенными недостатками, о которых было известно арендодателю,
  • арендодатель не производит капремонт помещения, если это обусловлено договором.

Также любая из сторон соглашения может потребовать расторжения, если противоположная сторона существенно нарушает условия договора, что влечет за собой материальный или моральный ущерб.

https://www..com/watch?v=Bgw3HHbam28

К таким ситуациям относится, например, поднятие арендной платы вне временных рамок, указанных в соглашении. В этом случае арендатор вправе расторгнуть соглашение и потребовать компенсации причиненного ущерба.

Также стороны могут расторгнуть соглашение, когда нарушается законодательство РФ.

Любой заключенный сторонами арендный договор может прекратить свое действие по нескольким причинам. К первой относится истечение срока, на который он был заключен.

В этой ситуации от участников сделки не требуется предпринимать никаких дополнительных действий. Если только они не пожелают продлить договор.

До истечения срока договор расторгается только по соглашению между сторонами или одной из них по определенным в законе причинам.

Общие для всех договоров основания расторжения сделок устанавливаются ст. 450 Гражданского кодекса РФ. К их числу относятся:

  • соглашение между сторонами сделки;
  • существенное (значительное) нарушение ее условий;
  • иные предусмотренные в законе или самом договоре причины.

Возможность отказа от сделки предусмотрена и специальными нормами об аренде и найме жилья.

Досрочное расторжение договора аренды может проходить в добровольном или принудительном порядке.

По закону наниматели (арендаторы) жилья могут отказаться от дальнейшего использования помещения в любое время, предупредив об этом наймодателя. Расстаться мирно поможет заключение соглашения по договоренности между нанимателем и наймодателем. Во всех остальных случаях вопрос расторжения этого договора будет решаться в судебном принудительном порядке.

Чаще всего, причинами для прекращения взаимоотношений, которые возникают после заключения договора аренды, являются указанные в статье 620 ГК РФ.

Обратимся к гражданскому законодательству РФ:

  • Задержка арендодателем процесса передачи имущества для эксплуатации арендатором;
  • Собственник, который выступает в роли арендодателя, не дает арендатору пользоваться и распоряжаться имуществом в соответствии с условиями договора аренды;
  • У полученной по договору аренды недвижимости в пользование обнаружены недостатки, которые не дают возможности эксплуатировать имущество по его прямому назначению. Причем, не имеет значения, оговаривались заранее эти негативные характеристики или они обнаружены уже после того, как договор аренды был подписан сторонами;
  • Собственник отказывается выполнять свои обязанности по проведению капремонта, хотя сроки установлены и оговорены заранее;
  • Имущество в плохом состоянии, по независящим от владельца причинам.

Помните, что в случаях, указанных выше, арендатор имеет право расторгнуть договор аренды и отношения, возникшие из него до окончания срока его действия.

Кроме этого, гражданское законодательство России устанавливает дополнительные основания, а также обязательства совершения или воздержания от совершения какого-либо действия, при неисполнении которых одна из сторон имеет право требовать расторжения сделки до истечения ее срока.

Основания, по которым запросить досрочное расторжение может арендодатель, прописаны в ст. 619 Гражданского кодекса.

Арендатор нарушает условия соглашения или использует имущество не по назначению.

Назначение имущества в договоре аренды можно не прописывать: по умолчанию использоваться квартира должна только по своему назначению – для проживания арендатора. Так, съемщик не может превратить квартиру в офис или склад и не может сдавать ее в аренду посуточно.

Арендатор в процессе эксплуатации ухудшает имущество.

В процессе длительного проживания происходит неизбежный износ ремонта, мебели и бытовой техники. Это причиной для расторжения договора не является. Учитываться будет умышленная порча имущества, незаконные перепланировки или ремонтные работы, которые не были согласованы с владельцем жилья.

Жилец больше двух раз подряд задерживает арендную плату.

Сроки, в течение которых арендатор обязан заплатить за проживание, тоже прописываются в договоре. Чаще всего сторонам удается договориться о переносе даты, но если этого не произойдет – договор может быть расторгнут по инициативе арендодателя.

Арендатор не провел своевременный ремонт имущества.

При необходимости в договоре прописываются и сроки, в течение которых съемщик жилья должен сделать косметический или капитальный ремонт арендованной квартиры. При отсутствии такого пункта жилец просто должен поддерживать жилье в удовлетворительном состоянии, а все ремонтные работы и их стоимость согласовывать нужно с хозяином квартиры.

Арендодатель вправе включить в договор любые свои условия, и если арендатор с ними согласился – он обязан их соблюдать без оглядки на ГК РФ.

Договор аренды может включать в себя любые требования квартиросъемщика. Факт подписания означает, что арендодатель с ними согласился.

Если же основания для расторжения договора по инициативе арендатора не прописаны, прекращено соглашение может быть только по договоренности сторон или через суд.

Законом предусмотрены следующие причины:

  • если жилье имеет недостатки, мешающие нормальному проживанию. Этот пункт сработает только в том случае, если съемщик не был предупрежден о наличии этих недостатков и не смог обнаружить их при приеме имущества;
  • если после заключения договора арендатор не получил доступа к квартире;
  • если жилье стало непригодным для использования из-за непредвиденных обстоятельств;
  • если владелец квартиры создает препятствия для использования жилья;
  • если владелец квартиры не выполняет обязательства по ремонту квартиры (если сроки прописаны в договоре).

По каким основаниям происходит расторжение договора

Любой заключенный сторонами арендный договор может прекратить свое действие по нескольким причинам. К первой относится истечение срока, на который он был заключен.

В этой ситуации от участников сделки не требуется предпринимать никаких дополнительных действий. Если только они не пожелают продлить договор.

До истечения срока договор расторгается только по соглашению между сторонами или одной из них по определенным в законе причинам.

Общие для всех договоров основания расторжения сделок устанавливаются ст. 450 Гражданского кодекса РФ. К их числу относятся:

  • соглашение между сторонами сделки;
  • существенное (значительное) нарушение ее условий;
  • иные предусмотренные в законе или самом договоре причины.

Возможность отказа от сделки предусмотрена и специальными нормами об аренде и найме жилья.

Досрочное расторжение договора аренды может проходить в добровольном или принудительном порядке.

По закону наниматели (арендаторы) жилья могут отказаться от дальнейшего использования помещения в любое время, предупредив об этом наймодателя. Расстаться мирно поможет заключение соглашения по договоренности между нанимателем и наймодателем. Во всех остальных случаях вопрос расторжения этого договора будет решаться в судебном принудительном порядке.

Адвокат онлайн

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (п. 1 ст. 330 ГК РФ).

Установление в договоре указанной штрафной санкции, подлежащей взысканию с арендатора только (исключительно) за досрочное расторжение договора в одностороннем порядке, противоречит правовой природе неустойки, как меры ответственности, применяемой за нарушение исполнения обязательств.

Источник: https://okd1.ru/spravka/dosrochnoe-rastorzhenie-dogovora-arendy-po-inicziative-arendodatelya/

Расторжение договора аренды земельного участка: порядок и особенности

Как расторгнуть договор аренды по инициативе арендодателя?

Процедура расторжения договора аренды земельного участка подчиняется нормам российского законодательства. Инициатором завершения договорных отношений вправе стать как арендатор земельного надела, так и его арендодатель.

Процесс может проводиться принудительно по желанию одного из участников сделки либо по обоюдному согласию сторон.

Нормы законодательства

Основные законы, на которые нужно опираться сторонам в вопросах прекращения арендных отношений:

  • гл.26 ГК РФ – определяет условия и причины прекращения обязательств участников;
  • гл.29 ГК РФ – регулирует процесс завершения договорных отношений в целом;
  • ст.619, 620 ГК РФ – определяет общие причины для расторжения в одностороннем порядке;
  • ст.46 ЗК РФ — представляет перечень оснований для завершения арендной сделки;
  • п.2 ст.45 ЗК РФ — конкретизирует причины, когда инициатором выступает арендодатель.

Начать процесс расторжения вправе любая сторона сделки при наличии на то оснований, закрепленных в законодательстве.

Помимо этого, договор аренды прекращает свое действие, если завершается его срок, прописанный в условиях соглашения, а также при наличии взаимного согласия участников.

Независимо от причин расторжения стороны должны четко соблюдать нормы законодательства во избежание появления сложностей и возможных споров.

Порядок расторжения по взаимному соглашению

П.3 ст.407 ГК РФ позволяет участникам договора прекращать отношения путем создания двустороннего соглашения о расторжении.

В данном соглашении прописывают условия завершения договора аренды, а также последствия для каждой из сторон. Обязательным является простая письменная форма данного соглашения. Стороны обязаны закрепить все договоренности на бумаге и скрепить их своими подписями.

Процедура может инициироваться любым из участников арендной сделки. Предложение направляется арендатором или арендодателем второй стороне с указанием причин прекращения дальнейшей аренды земельного участка.

Если вторая сторона не возражает против завершения арендных отношений, то составляется двустороннее соглашение.

Прекращение временного пользования земельного участка по взаимному согласию участников – это самый простой способ расторгнуть договорные отношения. В этом случае возникает минимум сложностей и препятствий, сделка оформляется быстро и без взаимных претензий.

Оформление соглашения о расторжении

Документ формируется в виде договора и должен содержать информацию следующего характера:

  • название документа;
  • место и день его составления;
  • сведения о договоре аренды, в отношении которого инициируется расторжение (номер и дата);
  • реквизиты участников, между которыми заключается соглашение;
  • причины и основания;
  • условия – в данный пункт может включить обязанность арендатора привести земли в надлежащее состояние, назначение компенсационных выплат;
  • сроки прекращения действия договора;
  • подтверждение отсутствия взаимных претензий;
  • подписи арендатора и арендодателя (или их представителей), печати для юридических лиц.

Каждая сторона получает один подписанный вариант соглашения. Арендные отношения считаются расторгнутыми в срок, установленный указанным двусторонним документом.

Порядок действий по инициативе арендодателя

Больше сложностей возникает, если нет взаимного согласия в вопросе прекращения арендных отношений.

Арендодатель вправе в одностороннем порядке потребовать расторгнуть договор аренды земли, если присутствуют основания, прописанные в законодательстве. Прежде всего, нужно руководствоваться седьмой главой ЗК РФ, а также ст.619 ГК РФ.

Расторжение по желанию арендодателя проводится в следующем порядке:

  1. Выявление оснований для одностороннего прекращения договора аренды (согласно законодательству РФ).
  2. Направление арендатору письменного предупреждающего письма о намерении прекратить арендную сделку (оформляется в свободном виде).
  3. Получение ответной реакции от арендатора (письменное согласие или отказ) – на это отводится 30 дней, если иное не указано в самом договоре.
  4. При согласии арендатора заключается соглашение о расторжении.
  5. Отсутствие реакции арендатора в 30-тидневный срок дело переносится в судебные органы.
  6. При несогласии арендатора вопрос решается в суде, в связи с чем, арендодателем направляется исковое заявление в судебные органы.

Важным является составлять предупреждение в двух идентичных экземплярах и направлять его заранее, сроки могут быть прописаны непосредственно в договоре.

В уведомлении не только приводится требование расторгнуть отношения аренды, но и конкретизируются причины для этого, приводятся обоснованные обстоятельства.

Передать уведомление можно лично в руки, посредством почтовой связи. Во втором случае следует направлять документ заказным письмом с вложенной описью содержимого.

Необходимо получить свидетельство того, что документ второй стороной принят – это может быть почтовое уведомление о вручении или подпись принимающей стороны на экземпляре арендодателя.

Причины расторжения, если инициатор — арендодатель

Договор аренды участка земли расторгается в принудительном порядке по желанию арендодателя по следующим причинам:

  • отсутствие или задержка платы за аренду как минимум 2 раза подряд;
  • использование земли не по назначению, возможно, с нанесением вреда окружающей среде;
  • порча участков;
  • непроведение необходимых и обязательных действий по улучшению качества земель – охрана почв, рекультивация;
  • отсутствие подготовки участков к целевому использованию;
  • неиспользование земли по назначению в течение трехлетнего срока (речь идет об участках для с/х и строительных целей);
  • самовольное возведение построек на участке;
  • изъятие наделов в государственных целях.

Помимо указанных причин, стороны могут прописать дополнительные непосредственно в договоре аренды.

Порядок действий по инициативе арендатора

Законодательство РФ позволяет инициировать процедуру расторжения арендатору. Если второй участник сделки нарушает положения договора аренды, предоставляет землю в ненадлежащем виде, создает препятствия для целевого использования наделов, то арендатор вправе потребовать прекратить отношения.

Арендатору следует действовать в соответствии с нормами законодательства, заранее уведомив арендодателя о своих намерениях в письменном виде с указанием обоснования.

В целом, порядок действий арендатора следующий:

  1. Выявление обоснованных причин для расторжения договора аренды.
  2. Направление арендодателю письменного предупреждения о желании расторгнуть соглашение.
  3. Получение письменного ответа от арендодателя в течение 30-ти дней.
  4. В зависимости от ответной реакции арендодателя либо заключается двустороннее соглашение о расторжении, либо инициируется судебное разбирательство.

Причины расторжения, если инициатор – арендатор

Арендатор земельного участка вправе потребовать расторгнуть арендный договор при наличии причин:

  • владелец не предоставил земельный участок для пользования в обозначенный срок;
  • арендодатель создает препятствия для пользования землей;
  • состояние участка не соответствует условиям, оговоренным в договоре аренды, земля обладает не выявленными ранее недостатками;
  • землю нельзя использовать по целевому назначению в силу различных причин, ранее скрытых от арендатора.

Представленный список не закрытый и может быть дополнен. Соглашение об аренде земли может содержать дополнительные причины для его завершения в досрочном порядке по инициативе одного из участников.

В целом, все причины для прекращения договора аренды сводятся к несоблюдению арендодателем договорных условий и невыполнению прописанных обязательств.

Возможные сложности

Процесс может затянуться и усложниться, если вторая сторона отказывается признавать себя виновной в нарушении договорных обязательств и не желает прекращать отношения. Более того, возможно выставление встречных претензий.

В этом случае дело переходит в судебные органы и затягивается на неопределенный срок.

Для суда нужно собрать достаточную доказательную базу — аудиофайлы, видеофайлы, бумажные документы, подтверждающие претензии стороны. Необходимо заручиться поддержкой свидетелей и очевидцев.

Во избежание подобных сложностей рекомендуется на стадии подписания договора аренды установить непосредственно в условиях возможные поводы для расторжения сделки в более ранние сроки. При этом нужно четко обозначить причины, по которым инициировать прекращение аренды может каждый из участников сделки.

Источник: https://prozemlu.ru/rastorzhenie-dogovora-arendy-zemelnogo-uchastka-poryadok-i-osobennosti/

Как происходит расторжение договора аренды по инициативе арендатора либо арендодателя

Как расторгнуть договор аренды по инициативе арендодателя?

Расторжение договора аренды по Гражданскому кодексу осуществляется согласно статье 620, которая предусматривает возможность досрочного расторжения соглашения в одностороннем порядке через суд или на основе положений договора, предусматривающих возможность договора, а также по мирному соглашению между сторонами. Также допустимо расторжение договора при окончании срока действия договора или по соглашению между участниками договора.

Расторжение договора аренды по инициативе арендатора или арендодателя

Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателем осуществляется как по завершению срока действия договора, когда в одностороннем порядке, когда арендодатель расторгает заключенную сделку без обращения в суд.

Достаточно не продлевать договор и он автоматически будет расторжен. Но арендодатель имеет права выйти из договора об аренде досрочно при наличии веских обстоятельств для прекращения договора.

Отнести к ним можно следующие ситуации:

  • использование помещения арендатором не по назначению, а также с нарушением положений договора, который был подписан между сторонами (пример договора аренды квартиры найдете тут);
  • значительное ухудшение состояния арендуемого имущества вследствие эксплуатации ее арендатором;
  • Перед тем, как сдавать жилое помещение в аренду, нужно основательно подготовиться. Как официально сдать квартиру в аренду и не стать жертвой аферистов, узнайте в статье https://realtyinfo.online/7213-osnovnye-pravila-sdachi-kvartiry-v-arendu-uplata-naloga-na-dohod.

  • при наличии в договоре положений о необходимости проведения ремонта или реконструкции помещения, отсутствие выполнения работ или их плохое качество;
  • просрочка платежа за аренду, также на основе положений договора, но чаще всего — более двух раз подряд нарушены сроки оплаты.

Расторжение договора в этих случаях допустимо по суду, где арендодателю необходимо будет предоставить доказательства нарушения основных положений договора.

Арендатор, если арендодатель выиграет дело, будет должен возместить все понесенные затраты на судебное разбирательства, также судом присуждается оплата неустойки или штрафа, в зависимости от того, был ли причинен арендодателю ущерб и насколько он был значителен.

Чтобы избежать проблем с арендаторами, арендодатель может воспользоваться доверительным управлением недвижимостью, передав управленческие функции специальной компании.

Расторжение договора найма комнаты

Расторжение договора аренда или найма квартиры схоже с расторжением договора аренды комнаты. Как наниматель, так и наймодатель могут подать исковое заявление в суд, указав основание для расторжения договора.

Процесс расторжения сделки будет проходить в том же порядке с использованием той же документации.

Расторжение договора аренды по инициативе арендатора также осуществляется только по решению суда, если в договоре не указано, что арендатор в любой момент вправе прекратить действие договора или если договор не имеет срока действия.

Допускается немотивированный отказ от договора, арендатор не обязан объяснять в суде почему хочет расторгнуть договор. Расторжение договора аренды арендатором в одностороннем порядке также приводит к возмещению убытков через суд, если их наличие будет доказано, а суд сможет оценить уровень ущерба.

При расторжении как со стороны арендатора, так и со стороны арендодателя необходимо направить второй стороне уведомление о досрочном расторжении договора аренды образец которого представлен ниже.

Уведомление содержит в себе расшифровку причины расторжения договора, а также дату расторжения договора и уведомление о намерении обратиться в судебную инстанцию.

Отправить такое уведомление расторгающая сторона обязана за 3 месяца до планируемого расторжения договора.

В видео разъясняют, как расторгнуть договор найма жилого помещения

Расторжение договора аренды на основе мирного соглашения

Если срок договора еще не истек, но обе стороны готовы расторгнуть договор без судебного урегулирования, то необходимо составить специальное соглашение.

Проводится расторжение договора аренды по соглашению сторон по образцу, в котором указана точная дата расторжения договора, а также причина принятия обеими сторонами такого решения. Если дата специально не оговорена, то датой расторжения является дата подписания соглашения о расторжении.

Соглашение в обязательном порядке подписывается обеими сторонами или их официальными представителями и зарегистрировано в Росреестре, после чего действие договора об аренде является официально прекращенным.

Источник: https://realtyinfo.online/7223-rastorzheniye-dogovora-arendy-arendodatelem

Как арендодатель может расторгнуть договор аренды

Как расторгнуть договор аренды по инициативе арендодателя?

Арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор аренды по своей инициативе (ст. 590 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее – ГК)). Этим правом он может воспользоваться, когда арендатор:

– пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

– существенно ухудшает имущество;

– более 2 раз подряд по истечении установленного договором срока не вносит арендную плату;

– не производит капитального ремонта имущества в установленном порядке;

– по иным основаниям, согласованным сторонами в договоре. Например, сдача объекта аренды в субаренду без разрешения арендодателя.

Алгоритм действий арендодателя при этом также определен ГК. Если будет иметь место любой из вышеназванных фактов, то сразу обратиться в суд с иском о расторжении договора арендодатель не может.

Каковы действия арендодателя?

Перед обращением в суд арендодатель направляет арендатору письменное предупреждение устранить нарушения.

В предупреждении указывается срок, в течение которого нарушение должно быть устранено. Как правило, он согласовывается сторонами в договоре. Обратите внимание стороны на то, что, если нарушение не будет устранено, арендодатель будет вынужден обратиться в суд с требованием о расторжении договора (часть третья ст. 590 ГК).

Форма предупреждения законодательно не установлена. Можно воспользоваться п. 2 приложения 1 к Хозяйственно-процессуальному кодексу Республики Беларусь (далее – ХПК). В нем содержатся требования по оформлению претензий.

В предупреждении указываются:

– ФИО или наименование арендодателя и лица (лиц), которому претензия предъявляется (арендатора), их место жительства (место пребывания) или место нахождения;

– дату предъявления предупреждения;

– обстоятельства, на основании которых составлено предупреждение;

– доказательства, которые подтверждают эти обстоятельства;

– требования арендодателя со ссылкой на договор или законодательство;

– сумму денежного требования (если таковое имеется);

– банковские реквизиты арендодателя (при их наличии);

– перечень документов, прилагаемых к предупреждению.

Документ можно составить и в произвольной форме. В нем обязательно указываются реквизиты договора аренды, а также описываются действия, которые арендодатель должен будет произвести, чтобы снять претензии.

Доказательства направления предупреждения арендатору необходимо будет представить суду.

Если ответ на требования арендодателя не поступил или получен отказ от исполнения, следует обратиться в экономический суд.

Какие еще доказательства необходимы для расторжения договора?

При расторжении договора по вышеизложенным основаниям арендодатель представляет документы о неисполнении арендатором своих обязанностей.

Каждое лицо, которое участвует в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (п. 2 ст. 100 ХПК).

Если переданное в аренду имущество используется не по целевому назначению (например, переданное под офис помещение нельзя использовать под склад и наоборот), позаботесь о доказательствах такого использования. Приведем пример из судебной практики.

Коммунальное предприятие (Истец) обратилось в экономический суд (далее – суд) с исковыми требованиями к ООО (Ответчик):

– о взыскании сумм задолженности по договору аренды;

– взыскании неустойки;

– расторжении договора аренды;

– выселении Ответчика.

Позиция Истца

Представитель Истца в судебном заседании представил доказательства и привел убедительные аргументы в пользу того, что он надлежащим образом исполнил свои обязательства по договору аренды: передал объект аренды ответчику в обусловленный договором срок и в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества. Данное обстоятельство подтверждалось представленным в материалах дела актом передачи. Возражений против принятия объекта в аренду у Ответчика не было.

Истец утверждал, что ответчик систематически нарушал предусмотренные договором сроки по внесению арендной платы и у него перед арендодателем образовалась задолженность.

Наличие задолженности Истец доказывал копиями выставленных счетов в адрес Ответчика и платежными документами Ответчика в адрес Истца. В адрес Ответчика направлена претензия с требованием о погашении образовавшейся задолженности. Письменный ответ на нее Ответчик арендодателю не представил.

Истец просил взыскать с Ответчика неустойку за несвоевременную оплату. Соглашение о ней было достигнуто сторонами в договоре.

Позиция Ответчика

Ответчик к отзыву на исковое заявление приложил платежные поручения о перечислении денежных средств истцу. Он утверждал, что сумму основного долга он оплатил полностью, хотя и с опозданием.

Позиция суда

Суд удовлетворил требования Истца.

На основании представленных доказательств суд пришел к выводу, что по условиям договора Ответчик обязан своевременно вносить арендную плату за пользование объектом аренды.

Денежное обязательство Ответчика по внесению арендной платы в установленный договором срок исполнялось не надлежаще, платежи производились не своевременно. Поэтому Истец правомерно воспользовался ст. 300 ГК: при поступлении денежных средств от Ответчика он зачислял суммы основного долга, в т.ч.

неустойки, по более раннему требованию. Оставшуюся часть относил на более позднее требование. Правильность расчета сумм проверена судом и не оспорена Ответчиком.

Суд установил, что в момент рассмотрения спора объект аренды по акту Истцу не возвращен.

Расторжение нарушенного договора по инициативе одной из сторон договора является мерой оперативного реагирования кредитора на ненадлежащее исполнение своих обязанностей должником в обязательстве.

По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Кроме того, ГК устанавливает право арендодателя требовать досрочного расторжения договора судом в случаях, когда арендатор более 2 раз подряд по истечении установленного договором срока не вносит арендную плату.

Требование об оплате задолженности по договору аренды, а также о расторжении договора направлено Истцом в адрес Ответчика почтовым отправлением.

Поскольку задолженность на дату рассмотрения спора ответчиком не оплачена полностью, ответ на предложение истца расторгнуть договор аренды в 30-дневный срок не получен, суд решил, что договор аренды подлежит расторжению. Суд обязал арендатора вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

От редакции:

О том, как правильно оформить документы и в какие сроки заявить претензии арендатору, чтобы не пропустить сроки обращения в суд, читатели могут ознакомиться в материале М. Карабо «Исковая давность при расторжении договора аренды: есть ответы на вопросы» (см. журнал «Я – юрисконсульт организации», 2015, № 6, с. 61–64).

Источник: https://www.gb.by/izdaniya/glavnyi-bukhgalter/kak-arendodatel-mozhet-rastorgnut-dogovo

Расторжение договора аренды нежилого помещения арендатором

Как расторгнуть договор аренды по инициативе арендодателя?
Аренда нежилого помещения может прекратиться не только по истечении срока действия договора, но и досрочно — по инициативе Арендодателя или Арендатора. Досрочное расторжение договора аренды возможно, как правило, по решению суда (законные основания расторжения) либо во внесудебном порядке по основаниями, которые стороны согласовали в договоре аренды.

Законные основания расторжения договора аренды нежилого помещения арендатором

Гражданский Кодекс Р Ф предусматривает следующие основания расторжения договора аренды нежилого помещения в судебном порядке по инициативе Арендатора (ст. 620 ГК РФ):

Если Арендодатель по каким-то причинам не предоставляет помещение Арендатору или каким-либо образом препятствует пользоваться этим помещением. К примеру, Арендодатель не передаёт ключи от помещения, не освобождает помещение от своего имущества, вследствие чего Арендатор не может пользоваться таким помещением.

Если в процессе пользования арендованным помещением Арендатор обнаружил недостатки, о которых его не предупредил Арендодатель и которые он не мог обнаружить самостоятельно при заключении договора.

Это должны быть такие недостатки, которые мешают пользоваться помещением. Например, при сильном ливне протекла крыша и намокли хранящиеся в складе строительные материалы.

При этом на момент заключения договора аренды Арендатором помещение было осмотрено и недостатков обнаружено не было.

Арендодатель не осуществляет капитальный ремонт в сроки, установленные договором. Если в договоре такие сроки не установлены, то это должен быть просто разумный срок исходя из сложившейся практики.

Если нежилое помещение окажется не пригодным для использования по причинам, не зависящим от Арендатора. Например, на момент осмотра помещение для хранения зерна было в удовлетворительном состоянии, а через несколько дней в результате наводнения стало непригодным для такой цели.

Если Арендодателем существенно нарушается договор аренды нежилого помещения. К примеру, Арендодатель без предупреждения в любое время посещает сданное помещение, мешает пользованию этим помещением Арендатором, что влечёт для Арендатора убытки.

Если обстоятельства, исходя из которых стороны заключали договор, изменились существенно, т. е. настолько, что если бы данные обстоятельства имело место при заключении договора, то стороны не стали бы его заключать вообще либо заключили совершенно на других условиях.

Существенное изменение обстоятельств

При возникновении таких обстоятельств у сторон пропадает интерес к договору на прежних условиях. Стороны хотят либо его расторгнуть, либо поменять условия.Изменения обстоятельств можно назвать существенными в следующих случаях:

Если при заключении договора Арендатор не мог и предполагать о таких изменениях.

Если несмотря на все принятые Арендодателем меры, обстоятельства всё равно изменились.

Если не изменить в договоре старые условия на новые, то Арендатор понесёт такие убытки, что он не сможет получить того, на что рассчитывал при заключении договора.

Если из договора или из обычаев делового оборота следует, что за изменение обстоятельств отвечает Арендодатель.

Если стороны не могут договориться об изменении договора аренды либо о его расторжении, то данную процедуру можно провести в судебном порядке.

Что не является существенным изменением обстоятельств

Анализируя практику высших судов, можно сделать вывод о том, что существенным изменением обстоятельств не является:

ухудшение финансового состояния арендатора или арендодателя, в том числе его банкротство;

валютные и финансовые кризисы;

появление новых нормативных актов, влияющих на отношения сторон;

введение экономических санкций.

Примечательно, что экономические кризисы и валютные колебания не относятся к существенным изменениям обстоятельств. Думается, что это не совсем верно. Стороны не могут знать о будущем курсе валюты, но они могут в договоре прописать порядок исполнения договора, если цена рубля изменится.Например, право одностороннего отказа от договора привязано к изменению курса валюты.Если Арендатор обращается в суд с целью расторгнуть договор аренды нежилого помещения, то он должен доказать, что обстоятельства, на которые он ссылается, являются существенными, соответствуют ст. 451 ГК РФ. Все обстоятельства оцениваются судом индивидуально, нет чётких правил определения «существенности» обстоятельств.

Договорные основания расторжения договора по инициативе арендатора

В договоре аренды нежилого помещения стороны могут предусмотреть разные условия прекращения, которые посчитают нужным. Главное, чтоб эти условия не противоречили действующему законодательству, в частности, Гражданскому Кодексу.

Это может быть авария, пожар, увеличение цены, не предусмотренное договором, на которое арендатор не согласен, реорганизация арендатора или арендодателя (хотя по закону это и является основанием для расторжения договора), банкротство арендатора и др.

Это могут быть разные условия, в зависимости от конкретной ситуации, на усмотрение сторон. Кроме того, договором аренды может быть предусмотрен выкуп нежилого помещения арендатором по истечении определённого срока и при внесении арендатором выкупной цены (ст. 624 ГК РФ).

После выкупа помещения договор аренды нежилого помещения прекращает своё действие.

Свобода договора в отношениях сторон по договору аренды

В 2014 году принято Постановление Пленума ВАС РФ № 16 «О свободе договора и ее пределах». В п. 4 указанного Постановления содержится правило, что любая норма может быть изменена договором, если только не содержит прямого запрета на изменения ее правил.

Таким образом, многие положения Гражданского кодекса об аренде могут быть изменены соглашением сторон. Этот механизм можно использовать как при заключении основного договора, так и дополнительных соглашений к нему.

НЕТ ВРЕМЕНИ ЧИТАТЬ – СОХРАНИ СЕБЕ ССЫЛКУ НА ПОСТ

Источник: https://artur-vlasov.pro/blog/rastorzhenie-dogovora-arendy

Юр-консультант.ру
Добавить комментарий