Как с минимальными потерями продать квартиру, которая в собственности менее 5 лет?

Продать квартиру быстро: 5 объективных причин

Когда нужно продавать квартиру и как это сделать без потерь

Необходимость перемены места жительства на верхних строчках рейтингов стрессовых ситуаций. Когда переезд происходит на фоне всеобщего кризиса, это только добавляет проблем. Наша статья не для инвесторов, советы им мы уже давали. Наша инструкция для тех, кто решил продать жилье, чтобы переехать может, по счастливым или не очень причинам.

Причина первая – избавиться от ипотеки 

Вы взяли ипотеку – но лишились работы. Или ваши доходы изменились. Можно потянуть время, перекредитоваться, поговорить с банком об отсрочке. Но если нет уверенности, что финансовые трудности прекратятся хотя бы через несколько месяцев, лучше не обрастать долгами. 

Причина вторая – окупить вложение 

Покупку жилья сейчас можно назвать инвестицией с большой осторожностью. Цены на квартиры почти не растут, а в некоторых сегментах – падают. Если вы приобретали квадратные метры для того, чтобы со временем получить прибыль от продажи – придется внимательно следить за ситуацией на рынке, изучать новые предложения, сравнивать цены на жилье разной степени готовности. 

Если весы качнутся не в вашу пользу и число предложений увеличится, то цена на жилье упадет и квадратные метры придется срочно продавать. 

Причина третья – переехать в более удобную квартиру 

Касается тех, кто мечтает продать одну квартиру и купить другую. К примеру, нужно перебраться поближе из дальнего Подмосковья. Ваша квартира до кризиса стоила четыре миллиона. А ваша мечта – семь с половиной. Разница три с половиной миллиона рублей. Сейчас цена будет примерно  три с половиной и шесть миллионов рублей. Для решения вопроса понадобится на миллион меньше. 

Риэлторы утверждают, что сейчас идеальное время для тех, кому давно хотелось переехать. Цены минимальные. Но возможно, скоро квадратные метры снова поползут вверх – и вы будете жалеть об упущенных возможностях. 

Причина четвертая – изменился состав семьи 

Рождение детей требует дополнительных квадратных метров. Когда в России появились первые ипотечные продукты, рождаемость сразу выросла.

Родители, чьи дети упорхнули из гнезда, готовы поменять это гнездо на меньшее, с доплатой, чтобы помочь своим птенчикам. Первое желание молодоженов – начать новую жизнь в новой квартире.

Вот тут начинается череда продаж, обменов, переездов. 

Причина пятая – удачное стечение обстоятельств 

Вы давно задумывались об увеличении жилплощади, переезде в конкретный район, необходимости размена – и вдруг подвернулся очень выгодный вариант. Счастливый случай – веская причина для переезда. 

Если что-то из перечисленного относится к вам, значит, время переезда настало. Пора познакомиться с трудностями, которые вас ожидают. 

1) Необходимость заплатить налог

Если квартира в собственности меньше 5 лет, при продаже придется заплатить налог в 13%. То есть, за продажу самой скромной однушки в спальном районе за 4 миллиона, вы отдадите государству 520 тысяч. 

Совет: Если жалко денег, надо подождать. На шестом году владения собственностью, сможете продать квартиру без потерь. 

2) Перепланировка без согласования 

Квартиру будет сложно продать, если вы провели в ней неузаконенную перепланировку. Если перепланировка была, нужно официально ее зарегистрировать. 

Покупать-продавать такие квартиры закон не запрещает. Но кому нужны дополнительные трудности? Желающих купить жилье с неидеальным прошлым немного. Скрыть это прошлое не удастся. На плане БТИ несогласованные изменения квартиры отмечаются красными линиями. Банки кредиты на помещения с незаконной перепланировкой не дают. 

Поэтому будьте внимательны в этих вопросах и согласовывайте перепланировку заранее. 

Совет: Перед продажей квартиры запаситесь справкой о том, что перепланировка в вашей квартире узаконена. 

Вам в помощь этот материал

3) Квартира в ипотеке 

Это обстоятельство отсылает нас к первой причине продажи жилья. Те, кому не повезло, кто не может справиться с ипотекой, пытаются от этой ипотеки избавиться. Но жилье, за которое не выплачен кредит, находится в залоге у банка.

Банки заинтересованы в том, чтобы подобные проблемы счастливо разрешались. Обычно они позволяют продать квартиру, но требуют предварительно погасить кредит целиком. 

Совет: Если вам необходимо продать квартиру, за которую вы еще не выплатили ипотечный кредит, обратитесь в свой банк заранее. Обсудите эту проблему. Возможно вам пойдут навстречу.

Если вы найдете покупателя, готового заплатить сумму целиком, банк снимет все обременения, и новый владелец получит квадратные метры в собственность. Имейте в виду: покупателей с большими запасами наличных сейчас немного.

И они, как правило, просят скидку. 

4) «Вечные» жильцы 

Представим, что в квартире на момент приватизации было трое жильцов. Двое в приватизации участвовали. А третий – нет. У такой квартиры двое собственников – это участники приватизации. Они имеют полное право жилплощадь продать. 

НО! Закон не позволяет выписать третьего жильца. Права собственности у него нет, а право проживания есть! Он в любой момент может прийти в квартиру, в которой прописан, пожить.

Совет: Спасет продажу заявление, заверенное нотариусом. Его суть – «отказник» не имеет претензий на пользование квартирой. Ваша задача –получить такую бумагу.

Скорее всего за это придется заплатить деньги или подыскать жильцу похожий вариант (комнату в коммуналке).

В договоре купли-продажи нужно прописать, что «отказник» берет обязательство сняться с регистрационного учета и переехать на новое место жительства. 

5) Наследство 

Дележ наследства – одна из самых сложных юридических историй. Допустим, кому-то была завещана квартира. Что это означает? Ровным счетом ничего. 

Завещание можно оспорить. Почти всегда есть люди, которые считают, что наследство должно было достаться им. Бабушка оставила квартиру любимой внучке.

А двое внуков будут биться за жилплощадь в судах и доказывать, что они сделали для бабули гораздо больше. И есть шансы, что суд окажется на их стороне.

Если к тому моменту квартира уже будет продана, сделку по продаже оспорят – жилье придется возвращать. Оспаривать наследство в суде по закону можно 10 лет! 

Совет: К срочной продаже такой квартиры, покупатели скорее всего отнесутся с опаской. Проявите понимание. Дайте контакты нотариуса, который оформлял наследство. Получите от возможных наследников нотариально заверенный отказ. Если вы заранее знаете, что получите квартиру от бабушки, оформляйте дарственную или договор пожизненной ренты. 

Серьезной проблемой при продаже жилья может стать: 

1) владение жилплощадью менее пяти лет 

2) наличие в квартире неузаконенной перепланировки

3) ипотека – квартира еще в собственности у банка 

4) “вечный жилец” 

5) другие наследники

Продажа такого жилья потребует подготовки и некоторых затрат. Но чтобы классный актив – квартира– не стала неликвидом, постараться стоит.

Источник: https://legko.com/blog/p/chto-nugno-znat-dlya-srochnoy-prodagi-kvartiri-i-pokupki-novoy

Квартира с сюрпризом: какие опасности ждут покупателей вторичного жилья – МК

Особенно будьте бдительны, если недвижимость продают по доверенности

Ценные выписки

Как показывает судебная практика, ответственность за неблагоприятные последствия халатного отношения к оформлению документов и их проверке лежит именно на покупателе.

И в случае мошенничества или другого обмана никто, включая государство, компенсировать убытки или возмещать расходы, связанные с потерей купленной квартиры или потраченных на нее средств, обманутому несостоявшемуся собственнику не будет.

«Обычный человек в нашей стране приобретает квартиру в среднем один-два раза в течение жизни, — говорит управляющий партнер АН Spencer Estate Вадим Ламин. — И, как бы подробно ни была расписана процедура покупки, все равно для многих она остается чем-то малоизученным, а значит, пугающим».

«Первое, что необходимо тщательно проверить, это историю регистрационных действий приобретаемого жилого помещения», — отметил адвокат Олег Сухов. Увидеть ее можно по расширенной справке переходов права собственности ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости).

Данная выписка на обычной белой бумаге формата А4 содержит всю информацию о том, кому и когда переходили права собственности на объект.

Для покупателя этот документ представляет гораздо большую ценность, чем привычное свидетельство о госрегистрации прав на недвижимое имущество с несколькими степенями защиты.

К тому же сейчас при переходе права собственности на недвижимость старое свидетельство не «гасится». Как следствие, содержащиеся в нем сведения могут не соответствовать действительности.

На начальном этапе покупатель может самостоятельно запросить выписку из ЕГРН. Причем для этого не обязательно ехать в МФЦ, сделать это можно через Интернет (https://rosreestr.ru/wps/portal/online_request). Данный документ не будет содержать всей истории квартиры, однако позволит на 100% установить, кто является собственником на текущий момент.

К тому же выписка покажет всех собственников, все сделки по квартире, все аресты, запреты и другие обременения, которым жилье подвергалось.

«По этой информации можно сразу определить, насколько чиста с юридической точки зрения приобретаемая площадь или, напротив, «замарана» преступниками», — заметил юрист. Перед сделкой нужно еще раз попросить показать выписку.

Документ должен быть свежим, т.е. выдан уполномоченным органом не более месяца назад.

Во-вторых, для подстраховки нужно почитать расширенную выписку из домовой книги по историям регистраций в квартире. Кто и когда был прописан, кто и когда выписан, куда и в связи с чем. Такая информация очень важна, она помогает установить круг лиц, имеющих право пользования жилым помещением, а соответственно, право на проживание вне зависимости от смены собственника.

Срок владения

Важным индикатором юридической чистоты является срок владения недвижимостью.

Чаще этот фактор рассматривается с позиции налогообложения: объекты недвижимого имущества, находящиеся в собственности менее трех лет (если в собственность оформлено до 2016 года), при продаже попадают под налог на доходы физических лиц.

Поэтому нередко можно столкнуться с тем, что продавец просит указать в договоре купли-продажи заниженную стоимость объекта с целью ухода от налогов. Для покупателя это серьезный риск. В случае аннулирования сделки купли-продажи суд обяжет продавца вернуть именно ту сумму, которая прописана в документах.

Но есть и другой момент. Срок в 3 года также устанавливается для оспаривания сделок с недвижимостью. И, приобретая квартиру, право собственности на которую возникло менее трех лет назад, нужно удостовериться, что она не является предметом спора. Информация об этом должна содержаться в выписке из ЕГРН.

Проверка продавца

В-четвертых, нужно установить личность продавца. Для этого нужно попросить его показать свой паспорт. Убедиться в том, что перед вами не мошенник или вор, можно через специальный сервис проверки недействительных российских паспортов на сайте Главного управления по вопросам миграции МВД России (http://services.fms.gov.ru/).

Особенно будьте бдительны, если квартира или дом продается по доверенности. Документ может быть оформлен на длительный срок (5 лет и более). Но если квартира продается спустя 2–3 года после выдачи доверенности, нужно насторожиться. Ведь владелец жилья за это время мог уже передумать продавать жилье, но забыл отозвать доверенность. Поэтому нужно найти нотариуса, выдавшего доверенность.

Пятый важный момент — проверка дееспособности продавца. Помните: все сделки с наркоманами, алкоголиками, людьми, имеющими психические расстройства, можно оспорить и признать ничтожными.

Поэтому от греха подальше лучше вежливо попросить у продавцов справки из психоневрологического и наркологического диспансеров.

«Помню в моей практике случай, когда психически больная бабуля трижды продавала свою квартиру, получала оплату за нее, а потом трижды через суд признавала сделку недействительной.

И никакой, включая уголовную, ответственности она не несла, так как была на спецучете и имела об этом справку», — сообщил Сухов. Если есть сомнения, юрист рекомендует пригласить эксперта прямо на сделку, чтобы он зафиксировал надлежащее состояние психики продавца на момент подписания договора и отразил это в своем заключении.

Армия и тюрьма

Еще один серьезный риск — несовершеннолетние, имеющие постоянную регистрацию в приобретаемой недвижимости. Информацию об этом можно получить из расширенной выписки из домовой книги, которую нужно запросить у продавца.

Если в квартире прописаны дети, то необходимо заручиться официальным разрешением органов опеки, которые подтвердят, что права несовершеннолетних не ущемляются в ходе продажи.

В противном случае сделка может быть признана недействительной.

«Помню в практике неприятный прецедент, когда мать-алкоголичка продала квартиру, из которой чуть ранее были выписаны ее несовершеннолетние дети в связи с помещением их в интернат. Очевидно, что дети сохраняют права пользования на квартиру.

И без их участия жилье не могло быть приватизировано и не могло быть продано. Однако неблагополучной матери помогли мошенники, а крайней оказалась покупательница. Прокуратура через суд признала ее сделку недействительной, а квартиру вернули пьющей маме и детям.

Деньги забрать, как уже, наверное, становится понятно, было не у кого», — рассказал Сухов.

В-шестых, сделку могут аннулировать проходящие службу в армии, находящиеся на длительном лечении или отбывающие наказание в местах лишения свободы. Без личного согласия выписать их нельзя. Необходима заверенная нотариально (или иным должностным лицом в соответствии со статьей 185.1 ГК РФ) доверенность, получить которую не так легко, а иногда и просто невозможно.

Супруг и наследники

Неприятных «подарков» можно ждать и от супруга. Если продавец состоит в браке, но при этом является единоличным собственником недвижимости, необходимо нотариально заверенное согласие «второй половины» на сделку. Без него договор может быть оспорен.

Кроме этого, оспорить сделку могут и наследники. Претензии третьих лиц возможны в том случае, если право собственности на недвижимость возникло в результате наследования.

При наследстве могут объявиться родственники, интересы которых не были учтены при разделе имущества покойного.

В качестве превентивной меры можно потребовать от продавца нотариально заверенную расписку в том, что он обязуется самостоятельно решить все вопросы, в том числе финансовые, с объявившимися наследниками.

Арендаторы и долги

В-девятых, шикарный ремонт в квартире превращается в головную боль, если во время работ производилась незаконная перепланировка.

Все конструктивные изменения, будь то снос стен или перенос «мокрых зон», должны быть согласованы с компетентными органами и отражены в документах из БТИ.

Если это не было сделано, то новый собственник может как минимум получить штраф, а как максимум — уголовное дело по факту обрушения дома.

Если на момент продажи квартиры она сдается в аренду, а продавец не удосужился расторгнуть с арендаторами договор, то по закону они сохраняют право пользования недвижимостью.

И это может стать крайне неприятным сюрпризом для нового собственника. Ему придется самостоятельно расторгать с жильцами договор, возможно, через суд.

Поэтому при заключении сделки не забудьте задать вопрос про арендаторов.

Ну и, наконец, не забудьте о коммунальных счетах. Помимо арендаторов новому собственнику по закону достаются и все долги за «коммуналку». Соответственно, при покупке недвижимости необходимо попросить продавца предъявить справки об отсутствии задолженностей от всех поставщиков услуг: электричество, газ, водоснабжение и водоотвод, телефон и т.д.

Источник: https://www.mk.ru/economics/2017/07/31/kvartira-s-syurprizom-kakie-opasnosti-zhdut-pokupateley-vtorichnogo-zhilya.html

Срочный выкуп квартиры или срочная продажа?

Иногда возникают жизненные ситуации, когда срочно необходима крупная денежная сумма и единственной возможностью ее получения является продажа квартиры.

Вопрос «срочного выкупа» или срочной продажи квартиры становится актуальным, когда первостепенное значение для продавца имеет срок, за который он сможет получить деньги.
Решением может стать срочная продажа квартиры по цене ниже среднерыночной.

В своих рекламных объявлениях операторы «срочного выкупа» зачастую обещают возможность получения до 90-95% от цены квартиры через 1-2 дня. Но так ли это? 

Срочный выкуп квартиры — рекламная ловушка или реальность?

При срочном выкупе квартира покупается не «для себя», а для ее последующей перепродажи. Естественная и основная цель такого оператора – получение максимальной прибыли в кратчайшие сроки.

По поводу цены выкупа — статистика срочных продаж показывает, что для ускоренной продажи цена квартиры должна быть на 10-12% ниже рыночной.

Поэтому для быстрой перепродажи (ведь надолго вкладывать оборотные средства не интересно – они должны быстро оборачиваться) оператор тоже будет вынужден снизить цену. Плюс издержки на подготовку и переоформление при последующей продаже. Плюс налог 13% при перепродаже раньше чем через 5 лет! Плюс время и работа.

Вот и получается, что интересно реально выкупать квартиру только при дисконте не менее 25-30%. Не зря, банки выдают кредиты под залог квартиры (не путать с ипотекой на приобретение) в размере, не превышающем 60% от ее стоимости.

А дорожащие своей репутацией агентства недвижимости вообще не занимаются подобной деятельностью, потому что  есть реальный смысл срочно выкупать квартиру только по цене, совершенно не интересной адекватному продавцу.

По поводу сроков выкупа — оператор наверняка возьмет время на “проверку”, подготовку документов, денег и т.д. По всем классическим канонам жанра окончательный расчет с продавцом происходит только после перехода права собственности на квартиру к покупателю.

Подтверждением этого является регистрация права нового собственника в Росреестре — минимальный срок 5 рабочих дней (это при дорогостоящем нотариальном заверении договора купли-продажи, при подписании  договора в простой письменной форме — значительно дольше).

Выданный вам крупный аванс для решения Ваших материальных проблем до получения основной суммы, может стать заранее подготовленным капканом — под предлогом “ошибочной” первоначальной оценки Вам может быть предложено существенно скорректировать цену в сторону понижения или разойтись, просто вернув выданные вам до этого деньги (которых у Вас к этому времени, с большой вероятностью, уже нет…).

Может быть, Вам повезет не столкнуться с таким мрачным сценарием — в любом случае, насколько срочный выкуп — это быстро, выгодно и надежно — решать Вам.

«ДИСКОНТ НЕДВИЖИМОСТЬ» предлагает  высокопрофессиональные, максимально качественные и надежныеуслугискоростной продажи квартир подисконтной – минимальной стоимости, сравнимой и аналогичной стоимости услуг от частных агентов и риэлторов Санкт-Петербурга.

Стоимость услуг является фиксированной, конечной  и не предполагает каких-либо  дополнительных и скрытых платежей.

Все услуги (как и в большинстве других агентств) являются комиссионными — включены в конечную стоимость квартиры и фактически оплачиваются из денег покупателя исключительно после завершения сделки 

Низкая комиссия за продажу квартиры в «ДИСКОНТ-НЕДВИЖИМОСТЬ» делает ее итоговую цену более привлекательной и выгодной для потенциальных покупателей, поэтому квартира продается значительно быстрее (или Вы можете выручить за нее существенно больше денег).

Многолетний опыт специалистов нашей компании,

глубокое знание текущих тенденций и реальной конъюнктуры рынка на основе анализа проводимых сделок,

применение самых эффективных методик и технологий

позволяют нам проводить скоростные продажи квартир максимально результативно и в полном соответствии с  целями и задачами, стоящими перед нашими клиентами.

СРОЧНАЯ ПРОДАЖА КВАРТИРЫ ПО ПРОГРАММЕ «ЭКСПРЕСС-ПРОДАЖА»

Программа «ЭКСПРЕСС-ПРОДАЖА» — для тех, кому необходимо срочно продать квартиру за 5-10 дней  с минимальными финансовыми потерями:

1. Оперативно, в день подачи заявки:

проведем оценку и определим оптимальную цену для срочной продажи, согласуем с Вами алгоритм совместных действий, подготовим и разместим рекламные материалы на всех рекламных площадках и в межагентских базах

2. Обеспечим показы объекта покупателям в режиме 24/7

3. Предоставим ежедневный отчет о ходе продажи, анализ соответствия реального спроса на объект (количество обращений, запросов, просмотров за день) планируемому

4. При необходимости, оперативно, по согласованию с Вами, произведем коррекцию цены с внесением необходимых изменений во всех рекламных материалах и базах

5. Отберем покупателей, возможности приобретения которых соответствуют критериям срочной продажи

6. Заранее организуем подготовку всех необходимых документов и проведение нотариального удостоверения сделки 

7. Организуем регистрацию перехода прав на объект за минимальные сроки

8. Обеспечим надежную схему проведения расчетов и получения Вами денег

Таким образом, мы сделаем все необходимое для проведения срочной, скоростной продажи Вашей квартиры за минимальное время и по максимально возможной цене.

СТОИМОСТЬ УСЛУГИ:  60 ТЫС. РУБ.

Источник: http://xn----8sbgdcjrq1aefh3aijfb.xn--p1ai/srochnyi-vikup-kvartir-spb

Налог с продажи квартиры: как уменьшить сумму до минимума законными способами

По закону, любой доход облагается налогом, в том числе тот, который был получен от реализации имущества. Однако в отношении объектов недвижимости действуют налоговые льготы — все зависит от того, как получил продавец в собственность жилье и сколько лет он владеет им.

Кто и какой платит налог

При совершении сделки купли-продажи жилья с покупателя налог не взимается. Более того, новый владелец получает льготу в виде имущественного вычета в сумме 13% от его стоимости в пределах законного лимита (2 или 3 млн рублей).

При регистрации собственности в Росреестре обе стороны — и продавец, и покупатель — уплачивают государственную пошлину в равных долях от общей суммы. В 2018 году пошлина составляет 2000 рублей.

При реализации квартиры налог уплачивает только продавец, поскольку именно он получает денежный доход с этой сделки, но лишь в том случае, если владеет квартирой меньше установленного законом срока.

С резидента РФ взимаются стандартные 13% НДФЛ, с нерезидента — 30%.

Налог с продажи имущества, находящегося в собственности более 3 или 5 лет (зависит от того, каким образом объект достался владельцу), не взимается.

Изменения в налоге с продажи квартиры в 2018 году

В 2016 году изменилась продолжительность срока, в течение которого ее владелец квартиры обязан уплачивать налог после продажи.

В отношении недвижимости, полученной в собственность после 01.01.2016, ст. 217.1 НК РФ устанавливает следующие нормы по срокам:

• 3 года — имущество, перешедшее по наследству, договору ренты или принятое в дар от близкого родственника, приватизированная квартира;
• 5 лет — при покупке недвижимости.

Граждане, приобретшие жилье до 2016 года, руководствуются старыми правилами, действующими на момент совершения сделки — тогда минимальный срок для всех объектов равнялся 3 годам.

Пример. Иванов купил квартиру в ноябре 2015 года, а Петров — в феврале 2016, после вступления в силу изменений НК РФ. Иванов уже в ноябре 2018 года (через 3 года с момента регистрации) сможет продать ее и не платить налог, а Петрову придется ждать до 2021 года — в отношении его объекта недвижимости действуют новые правовые нормы.

Первоначальной точкой отсчета указанного срока будет считаться день, когда имущество де-юре перешло к новому владельцу:

• при наследовании квартиры — день кончины наследодателя;
• жилищно-строительный кооператив — дата выплаты последнего взноса или подписания акта приема-передачи квартиры;
• в остальных случаях — дата регистрации права собственности.

Есть вопрос или нужна помощь юриста? Воспользуйтесь бесплатной консультацией:

Налоговые льготы при продаже квартиры

Единственная льгота, на которую может рассчитывать владелец до окончания законного срока — это уменьшение налоговой базы, т.е. суммы, с которой рассчитывается НДФЛ.

НК РФ предлагает два варианта:

• имущественный вычет в фиксированном размере 1 млн рублей;
• вычет в сумме понесенных расходов на приобретение реализуемого объекта недвижимости.

Владелец жилья сам вправе выбрать тот вариант, который ему выгоднее.

С 2016 года стоимость квартиры для исчисления налоговой базы не может быть ниже 70% от ее кадастровой стоимости. Такие изменения в НК РФ стали закономерным следствием популярной практики фиктивного уменьшения договорной цены квартир, бывших в собственности менее трех лет — собственники использовали эту лазейку, чтобы избежать уплаты больших сумм налога.

Теперь по закону при расчете налоговой базы учитывается максимальная сумма: либо та, что указана в документах, либо кадастровая (с коэффициентом 0,7), если она оказалась больше договорной.

Пример. Сидоров в 2017 году купил дом за 2,3 млн рублей, а через год продал его за 3,1 млн. Кадастровая стоимость — 3, 9 млн, но с понижающим коэффициентом она уменьшается до 2,73 млн, поэтому к расчету принимается максимальная цена, т. е. договорная.

Сидоров может сократить налоговую базу на 1 млн за счет фиксированного вычета (до 2,1 млн) или на 2,3 млн за счет вычета в сумме понесенных расходов (до 800 тысяч). В первом случае он будет обязан уплатить налог в сумме 273 000, во втором — 104 000.

Фиксированный имущественный вычет применяется в тех случаях, когда:

• стоимость недвижимости меньше или равна 1 млн;
• у продавца нет документов, подтверждающих расходы на приобретение недвижимости;
• квартира была получена по наследству, в результате приватизации или принята в дар.

Расчет вычета из подоходного налога при продаже жилья

Для расчета вычета и определения точной суммы налога, подлежащего уплате, потребуются следующие сведения:

• реальная стоимость квартиры, указанная в договоре;
• кадастровая стоимость;
• правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство приватизации и т. п.);
• документы, подтверждающие расходы продавца на приобретение объекта недвижимости.

Шаг 1. Определение общей суммы налоговой базы, подлежащей уменьшению

Вначале вы должны уточнить кадастровую стоимость квартиры по состоянию на 1 января текущего года. Сделать это можно на сайте Росреестра, указав в онлайн-форме поиска адрес объекта — там же вы сможете при необходимости заказать выписку.

Умножив кадастровую стоимость на коэффициент 0,7, вы сравниваете полученную сумму с суммой, указанной в договоре купли-продажи, и выбираете большее значение — это и есть стоимость жилья, которую вы будете использовать для расчета налоговой базы.

Пример. Вы продаете за 2,5 млн квартиру, кадастровая стоимость которой равна 2,7 млн рублей. Применив понижающий коэффициент 0,7, вы получите стоимость 1,89 млн рублей, однако для расчета налоговой базы будете использовать максимальную цену, т. е. договорную (2,5 млн).

Если кадастровая стоимость не определена, то для расчета налоговой базы используется сумма, указанная в договоре купли-продажи.

Шаг 2. Определение размера вычета для сокращения налоговой базы

Для уменьшения базы налогообложения нужно вычесть из максимальной стоимости квартиры расходы:

• на ее приобретение (сумма, указанная в договоре, должна быть подтверждена чеками, банковскими выписками, распиской бывшего собственника);
• на ремонт и закупку отделочных материалов (при наличии подтверждающих документов).

Пример. Два года назад Иванов приобрел квартиру за 2,1 млн и сделал ремонт, потратив на обустройство 250 тысяч — теперь он продает ее за 2,5 млн.

Поскольку владелец сохранил все чеки и акты выполненных работ, он вправе уменьшить налоговую базу с учетом всех понесенных расходов: 2, 5 млн — 2,1 млн — 250 тыс. = 150 тысяч рублей.

Таким образом, Иванову полагается внести в казну государства скромные 13% от 150 тысяч рублей чистого дохода с продажи имущества, т. е. всего 19500.

В отсутствие документов, подтверждающих расходы на покупку недвижимости, или в ситуациях, когда жилье досталось в собственность безвозмездно, можно прибегнуть к фиксированному вычету в 1 млн рублей.

Пример. Сидоров продает квартиру стоимостью в 2,5 млн рублей, доставшуюся ему по наследству. Он вправе использовать фиксированный имущественный вычет (2, 5 млн — 1 млн), снизив налоговую базу до 1, 5 млн рублей. С этой суммы он уплатит налог в размере 13% — 195 000 рублей.

Если вы затрудняетесь произвести расчеты самостоятельно, воспользуйтесь онлайн- калькулятором, с помощью которого можно вычислить точную сумму налога с продажи квартиры.

Долевое владение собственностью: как рассчитать налог с продажи

При продаже квартиры, находящейся в долевой или в совместной собственности, налоги уплачивают все собственники — пропорционально размеру долей.

Пример. Николаевы после развода продают общую квартиру за 5 млн рублей, купленную год назад за 4 млн. Поскольку имущество было поделено в равных долях, каждому из экс-супругов нужно уплатить налог с дохода от продажи своей половины, т. е. по 13% с 500 тысяч рублей.

При продаже совместной собственности члены семьи могут договориться между собой о произвольном распределении вычета — для этого им нужно будет написать соответствующее заявление при подаче налоговой декларации.

Фиксированный имущественный вычет при реализации совместной и долевой собственности распределяется по-разному: если каждый хозяин доли заключает с покупателем отдельный договор купли-продажи, он вправе уменьшить свою налоговую базу на 1 млн рублей, т. е. на полную сумму вычета. Если объект оформляется одним договором от лица всех членов семьи, то им придется делить вычет между собой пропорционально размеру долей — или распределить его в произвольном порядке.

Итак, вовсе не обязательно ждать несколько лет, чтобы продать квартиру с минимальными финансовыми потерями — имея на руках документы, подтверждающие затраты на ее покупку и обустройство, вы можете воспользоваться льготами, в несколько раз сократив величину подоходного налога.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в данной статьей могла устареть. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.

Для решения своего вопроса заполните следующую форму или позвоните по телефонам, указанным на сайте, и наши юристы Вас бесплатно проконсультируют!

Источник: https://urmetr.com/kvartira/nalogi/nalog-s-prodazhi-kvartiry

«Свежее» наследство: вся правда и вымысел — Справочник Недвижимости

Продать унаследованную квартиру можно не раньше 6 месяцев после смерти наследодателя

Это правда

Наследство можно получить по закону (в порядке очереди, в зависимости от родственной близости к умершему) или по завещанию — в нём наследодатель вправе указать кого угодно — хоть друзей, хоть соседей.

И в том, и в другом случае нотариус выдаёт свидетельство о праве на наследство через 6 месяцев после смерти наследодателя. Обычно в эти полгода наследники решают все проблемы между собой, в том числе через суд. Пока на руках у них нет свидетельства о праве на наследство и их право собственности не зарегистрировано в Росреестре, продавать им просто нечего. 

Поэтому самый ранний срок продажи унаследованной квартиры — через 6 месяцев со дня смерти наследодателя (если покупателей стали искать раньше, а бумаги оформили практически молниеносно).

Я могу не узнать обо всех наследниках

Это правда

Если вы собираетесь купить квартиру, которая была получена в наследство, нужно уточнить много деталей и запросить дополнительные документы.

Если жильё досталось наследникам по завещанию, попросите его показать. Если в документе фигурирует только имя продавца — прекрасно.

Если вы видите новые для себя ФИО, попросите нотариально заверенные отказы от наследства.

Не стоит верить рассказам «Потерял связь с братом», «В договоре купли-продажи возьму на себя риски» — всё это чревато для вас как минимум походами в суд и потрёпанными нервами.

Также стоит уточнить, были ли у умершего несовершеннолетние или нетрудоспособные дети, нетрудоспособный супруг, родители или иждивенцы — эти люди вправе получить свою долю даже в обход завещания.

Если квартира наследовалась по закону (то есть завещания не было), запросите данные о семье умершего. Конечно, в этом случае о брате или старенькой маме умершего и вовсе могут умолчать. Как и о завещании, которое, возможно, всё-таки было, но о нём предпочли «забыть», чтобы получить квартиру, не уведомляя о смерти других наследников. А они могут объявиться в любой момент.

В маленьких городах узнать о «сыне от первого брака», как правило, не составляет труда, а вотпроверить данные о родственниках совершенно незнакомого человека самостоятельно очень сложно (иногда этим занимаются риелторы, у которых есть связи в ЗАГСах или «органах», однако такие проверки, хоть зачастую и эффективны, но незаконны).

Именно поэтому многие не хотят связываться со «свежим» наследством. Ведь чем дольше наследник распоряжается квартирой, тем меньше шансы, что объявятся другие претенденты. На практике такое происходит очень редко, так что бояться этого не стоит. Главное — внимательно проверить документы.

Объявятся пропавшие наследники, и всё «переиграют»

Маловероятно (если другие наследники всё сделали правильно)

Пропасть в современном мире довольно сложно. Но если это произошло, то другие наследники (или наследники следующей очереди, если наследование происходит по закону, а не по завещанию) могут через год после «потери» одного из них через суд объявить пропавшего безвестно отсутствующим. А через 5 лет — умершим.

Если человек, который мог претендовать на интересующую вас квартиру, признан умершим, шансы, что он объявится и начнёт претендовать на наследство, минимальны.

И даже в этом случае высока вероятность, что суд встанет на вашу сторону как добросовестного приобретателя.

А «воскресшему» придётся приложить немало усилий, чтобы объяснить свое отсутствие, быстро социализироваться в мире живых и начать защищать свои интересы в суде. 

Возможно, миф о том, что унаследованные квартиры лучше покупать только через 5 лет после смерти наследодателя, появился именно поэтому.

Это может быть не последнее завещание. Вдруг есть более позднее?

Это неправда

Все завещания заверяются нотариусом и вносятся в единую базу (доступ к которой есть только у других нотариусов). Когда наследники придут для оформления наследства, нотариус проверит, является ли его завещание последним по дате. Если в базе обнаружатся данные о более позднем завещании, то наследование будет проводиться по нему.

Вступившее в силу завещание может быть признано недействительным

Это правда, но для этого должны быть очень серьёзные основания

У наследников есть 6 месяцев, чтобы принять наследство. Как правило, этого достаточно, чтобы мирно получить свои доли или оспорить завещание, переругаться всей семьей и сходить в суд.

Чтобы уже вступившее в силу завещание было признано недействительным, нужны очень серьёзные основания. Например, появились доказательства, что его подписал недееспособный человек, страдающий психическим расстройством, или человека заставили сделать это угрозами или обманом.

Чем больше времени проходит со смерти человека, тем сложнее доказать, что в момент написания завещания с ним было что-то не так.

По закону, если завещание подписано недееспособным человеком, у наследников есть 3 года, чтобы оспорить его через суд, если наследодателя обманом заставили написать завещание — год.

Оспорить наследство через суд можно только в течение трёх лет

Неправда

Срок, в течение которого можно подать в суд и оспорить наследство, не всегда отсчитывается с момента оформления наследства.

Он начинается с момента, когда наследник узнал или должен был узнать, что его права нарушены: что он может получить наследство, но по какой-то причине этого не произошло.

Например, сестра эмигрировала в другую страну, потеряла связь с семьей и только через несколько лет узнала о смерти родителей, наследство которых уже оформил на себя её брат.

Не исключено, что женщину признают недостойной наследницей и лишат прав на квартиру. Но и шанс получить свою долю у неё совсем не призрачный.

К тому же оспаривать наследование могут не только наследники, но и другие люди, которые посчитали, что их права нарушены. А узнать об этом они могут гораздо позже, чем вы думаете, и это может быть не связано с датой открытия и оформления наследства. Например, человеку сообщили, что наследодатель 7 лет назад завещал ему квартиру, а её уже поделили наследники по закону и успели продать. 

Так что фактически о своих правах на квартиру кто-то может заявить и через 5, и через 10 лет. Но ему придётся доказывать, что он не знал о наследстве и что его права были нарушены.

Наследники могут заявить о своих правах в течение 6 месяцев после смерти наследодателя

Неправда

Этот срок, как и срок оспаривания наследства, может быть восстановлен по решению суда.

Если наследник, несправедливо лишённый квартиры, во время открытия наследства жил в недоступном для связи месте, тяжело болел годами или почему-то ещё не узнал о нарушении своих прав, то он может потребовать восстановить срок исковой давности (так же, как и срок для принятия наследства, в зависимости от обстоятельств).

Лучше вообще не покупать квартиру, полученную по наследству!

Это неправда

Во-первых, подавляющее число людей вполне честно и прозрачно наследуют имущество.

Во-вторых, срок исковой давности в любом случае не может превышать 10 лет с момента нарушения права. Это значит, что если с даты оформления наследства прошло 10 лет, то можно быть совершенно спокойным — это уже никто не оспорит.

Заключение

Новые собственники унаследованных квартир часто вынуждены продавать их чуть дешевле, так как покупателей отпугивают «свежие» документы и возможные проблемы. Поэтому для некоторых это прекрасная возможность купить квартиру чуть дешевле.

Но никогда нельзя соглашаться на занижение цены в договоре (так как с продажи квартиры наследники должны заплатить налоги, а им этого совсем не хочется). Даже если цену обещают сделать ещё ниже, стойте на своём — сумма должна быть полностью указана в договоре. Если что-то пойдёт не так, у вас будет больше шансов отстоять свои интересы.

Авторы: команда авторов Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Настя Пожидаева

Источник: https://realty.yandex.ru/spravochnik/svezhee-nasledstvo-vsya-pravda-i-vymysel