Образец договора найма квартиры между физическими лицами на длительный срок 2018

Аренда квартиры часто является альтернативой для ее покупки. И если не хватает средств, и при этом не хочется вступать в кредитную зависимость от банков, то выходом будет аренда с заключением договора найма квартиры на длительный промежуток времени.

Мы не зря остановили на сроке аренды свое внимание. И договор найма жилого помещения между физическими лицами, образец которого мы приведем, наглядно покажет все особенности. Они не только касаются срока пользования квартирой, но и других важных аспектов для арендатора и арендодателя.

В частности, если срок аренды превышает один год, то потребуется совершить дополнительные юридические формальности.

После преамбулы (данные о сторонах и их надлежащих полномочиях), следует отдельное внимание уделить предмету договора. Тут описываются место нахождения недвижимости, число комнат, соотношение площадей между жилой и общей.

Бланк договора найма жилого помещения между физическими лицами, который мы предлагаем скачать бесплатно на нашем ресурсе, поможет четко сформулировать предмет договора в собственном варианте.

Аренда квартиры на длительный срок предполагает, что наниматель и члены его семьи будут пользоваться помещением более одного года. Однако по действующему законодательству максимум – это 5 лет. Незадолго до истечения этого промежутка времени стоит позаботиться о подписании нового соглашения.

 Договор найма жилого помещения на длительный срок с условием о продлении

Если квартира арендуется на длительный срок, то важно четко в договоре урегулировать взаимные права и обязанности сторон. Ведь они существуют как у арендатора, так и у арендодателя.

В частности, это касается проведения как текущего, так и капитального ремонта, вселения других жильцов, устранения нештатных ситуаций в квартире (затопление от соседей, прорыв стояков и т. д.).

Арендная плата за квартиру

Независимо от срока, на который оформляется в пользование квартира, ее арендатор должен вносить арендную плату. При длительном пользовании она вносится ежемесячно, до определенного числа, оговоренного в договоре.

Следует быть готовым к тому, что подавляющее число владельцев сдаваемых квартир требуют при вселении внести плату сразу за два месяца. Впрочем, по данному вопросу всегда можно договориться.

Важным аспектом является и коммунальные платежи. Как правило, все они вносятся арендодателем – собственником квартиры. Но арендатор должен будет компенсировать впоследствии все расходы. Весь этот процесс также должен быть оговорен в арендном соглашении.

Типовой договор найма жилого помещения, образец которого мы предлагаем загрузить с нашего сайта, уже содержит примерный текст условий договора, как по арендной плате, так и по взаимоотношениям в части коммунальных платежей.

 Договор найма жилого помещения между гражданами

Часто коммунальные услуги оплачиваются по данным счетчиков. Поэтому их показатели важно зафиксировать в договоре аренды или в акте приема-передачи. А Также следует прописать и существующие тарифы по коммунальным службам. Тогда можно будет защитить себя от неправомерных претензий от арендодателя.

Сроки оплаты коммунальных расходов также нужно предусмотреть в договоре.

Другие необходимые формальности при найме жилой недвижимости

Если квартира берется в аренду на длительное время, то составляется акт приема-передачи. Точно так же он оформляется и при выселении жильцов с занимаемой площади. В акте фиксируются такие данные:

• Общее состояние квартиры, с учетом выявленных видимых недостатков при вселении
• Данные приборов учета на момент вручения ключей от квартиры

В квартире, которая предоставляется в аренду, часто находится дорогостоящее имущество ее владельца. К ним относятся мебель, современная бытовая техника.

Тогда в качестве приложения к основному договору рекомендуется составить перечень ценного имущества, находящегося в квартире на момент ее предоставления в пользование. Это будет своеобразной страховкой на тот случай, если возникнут неправомерные претензии от арендодателя.

 Передаточный акт жилого помещения и имущества

Когда срок аренды составляет больше года, то потребуется регистрация договора найма квартиры между физическими лицами в местном отделении Росреестра. Это должно быть сделано в течение месяца с момента подписания соглашения. Поэтому текст договора желательно составить изначально в трех оригинальных экземплярах.

В каком виде заключается договор аренды жилого помещения

Он может быть как обычным письменным, так и нотариально удостоверенным. Мы предлагаем взять за основу образец договора найма жилого помещения 2017 года, скачать который можно на нашем сайте.

В него допускается внести свои коррективы в зависимости от типа квартиры, взаимных прав и обязанностей, срока аренды и других важных пунктов.

 Заполненный договор найма жилого помещения на 11 месяцев

Можно скачать договор найма квартиры между физическими лицами на нашем сайте и впоследствии оформить его у нотариуса. Но это может быть чревато дополнительными затратами.

Однако помощь нотариуса будет дополнительной гарантией того, что стороны сделали все по закону. Более того, со стороны нотариуса будет проведена проверка дееспособности сторон и полномочий арендодателя в части возможности передачи квартиры в пользование на длительный срок.

Независимо от того, составлен ли договор нотариально или нет, то все остальные документы к нему оформляются в обычной письменной форме. Здесь все находится в пределах договоренностей сторон.

Зачем нужен договор найма жилого помещения

Конечно, многие привыкли к арендным отношениям на словах – устной договорённости. Так можно оптимизировать свои расходы на нотариуса, регистрационную службу. Вместе с тем, письменное закрепление всех договоренностей выгодно как арендодателю, так и арендатору, особенно если жилье снимается на длительный срок.

Так, арендодатель может себя подстраховать от возможных претензий со стороны соседей и налоговой инспекцией. Ведь не исключено, что она может заинтересоваться неучтенными доходами от сдачи квартиру в аренду. Кроме того, при наличии договора легче будет потребовать с арендатора внести арендную плату и коммунальные отчисления.

Для арендатора наличие договора выгодно сразу по нескольким пунктам.

1. Арендатор будет застрахован от изменения в одностороннем порядке условий платежа.
2. Договор будет выступать гарантией того, что арендодатель не начнет процесс неправомерного выселения.

В завершение к сказанному добавим, не нужно забывать, что при долгосрочной аренде и найме жилого помещения арендатор имеет преимущественное право на пролонгацию договора.

 Образец договора найма жилого помещения между гражданами

 Заполненный договор аренды жилого помещения на длительный срок с условием о государственной регистрации

Источник: https://realty-u.ru/dogovory-arendy/kak-zaklyuchit-dogovor-najma-zhilogo-pomeshheniya-na-dlitelnyj-srok.html

Аренда: как составить договор найма — Справочник Недвижимости

Что такое договор найма квартиры

Это документ, который будет регулировать все взаимоотношения между собственником недвижимости и квартирантами.

Договор найма имеет юридическую силу: если что-то пойдёт не так, каждая из сторон имеет право указать на нарушение и обратиться в суд. На практике до  суда доходит редко, но документ может стать неплохим сдерживающим факторов, например, если собственник решит внезапно поднять арендную плату или жилец устроит потоп в квартире и откажется возмещать ущерб.

Договор найма фиксирует все договорённости, права и обязанности в письменном виде. Это официально.

Аренда или наём?

Если вы снимаете жильё, то вам нужен договор найма квартиры. Он заключается физическими лицами в отношении жилой недвижимости. Договор аренды используется, когда хотя бы одна из сторон — юридическое лицо, а недвижимость может быть как жилая, так и коммерческая.

Эти договоры регулируются разными законами, поэтому внимательно смотрите, какой именно документ вы подписываете: если речь идёт о найме, а в «шапке» договора написано «аренда», для вас он не будет иметь юридической силы.

Вам нужен договор найма жилого помещения между физическими лицами.

Обычно выражения, типа «наём квартиры», «мы сдаём квартиру в наём» не используются. Все говорят просто «аренда» и прекрасно понимают друг друга. Но об этой юридической тонкости важно помнить при заключении и подписании договора.

А договор точно нужен? 

Договор найма квартиры защищает обе стороны, и именно им регулируется разрешение всех споров и конфликтов.

Вас должно насторожить, если собственник предлагает всё обсудить устно. Без договора вам будет сложно доказать, что вы имеете какое-либо отношение к снимаемой квартире, это развязывает руки её владельцу.

Доказать, на каких условиях, за сколько и на какой срок вы сняли жильё без договора практически невозможно.

Если хозяин решит внезапно поднять ежемесячную плату или потребует освободить квартиру через два дня, вы не сможете ничего сделать.

Как составить договор найма

Документ можно составить самостоятельно — в интернете много образцов, просто доработайте один из них «под себя». Нотариального заверения это не требует. Если вашу сделку сопровождает риелтор, он подскажет, как оформить договор найма или даст стандартный.

На Яндекс.Недвижимости есть образцы документов для сделок с жилой недвижимостью, составленные юристами. В том числе договор найма. Он учитывает интересы обеих сторон.

Если документ подготовил собственник жилья, внимательно прочитайте его. Перед тем, как заключить договор найма, попросите объяснить все непонятные моменты, если они есть. Мы рассказывали, что имеет и что не имеет права делать собственник, если он сдал квартиру. Посмотрите, чтобы договор найма ничего не нарушал.

Срок действия договора

Заключить договор можно на любой срок.

По закону, договор найма на срок более 1 года нужно зарегистрировать в Росреестре в течение одного месяца после его подписания. Если договор заключается на срок менее 12 месяцев, то регистрация не требуется. Но с точки зрения закона, это такой же официальный документ.

Собственники обычно настаивают на заключении договора сроком 11 месяцев или 364 дня, чтобы его не регистрировать.

Ведь на регистрацию договора нужно потратить силы и время, заплатить пошлину (2 тысячи рублей — физическим лицам и ИП), а аренда помещения будет отображена в качестве обременения в выписке ЕГРН, и продать квартиру до истечения срока аренды по закону можно будет только с квартирантами.

Сдать квартиру на длительный срок с регистрацией договора хозяевам, как правило, выгодно в двух случаях: они сдают очень дорогую недвижимость или уезжают надолго и не смогут никак контролировать происходящее в квартире.

В этом случае регистрация договора даёт дополнительные гарантии.

Квартирантов, конечно, регистрация договора тоже защищает дополнительно: ведь в нём прописывают срок найма — можно не волноваться, что хозяин попросит съехать через год. 

Но, как уже было сказано, чаще всего договор найма заключается на срок менее года.

При этом, если за три месяца до истечения договора хозяин квартиры не выразил желание расторгнуть договор или пересмотреть его условия (например, цену аренды), то договор считается автоматически продлённым на тех же условиях и на такой же срок.

Однако есть риск, что собственник просто попросит жильца съехать через год (даже если на этапе подписания договора говорил, что намерен сдавать квартиру «на 4–5 лет»).  

Бывает и так, что собственник просит «освободить» квартиру до истечения срока найма или квартирант решает переехать досрочно. В первом случае жилец имеет полное право обратиться в суд, но практика показывает, что почти никто не хочет тратить на это силы и время. Во втором случае хозяин, как правило, просто не возвращает страховой депозит — если это условие прописано в договоре.

Что должно быть указано в договоре

Помимо срока сдачи квартиры, в договоре обязательно должны быть прописаны следующие пункты:

• Ф. И. О. и паспортные данные нанимателя и наймодателя (и их нужно сверить);
• Ф. И. О. и паспортные данные всех, кто будет жить в квартире;
• точные данные (адрес, этаж, номер) и параметры квартиры (площадь, количество комнат);
• права и обязанности сторон;
• срок и стоимость найма и порядок оплаты. Рассчитываться можно наличными или переводом на карту — как договоритесь. Исключение — если квартиру оплачивает компания для своего сотрудника. В этом случае надо решить (и прописать это в договоре), кто будет платить подоходный налог 13%. Обычно это делает юрлицо, которое оплачивает квартиру. Как правило, при заключении договора наниматель отдаёт деньги за первый месяц проживания плюс страховой депозит, равный сумме ежемесячного платежа. Это гарантия сохранности квартиры и имущества для хозяина. Если жилец ничего не испортит, он получит страховой депозит обратно при выселении. Кроме того, обычно наниматель платит за свет и воду по счётчикам, интернет и телефон. А наймодатель оплачивает ЖКУ. Иногда в ежемесячные платежи входят ещё услуги консьержа и парковка — стоит обговорить, кто будет рассчитываться за них;
•  условия пересмотра платы за жильё. Как правило, в договоре указывают, что менять стоимость проживания в одностороннем порядке нельзя. И если собственник решит накинуть несколько тысяч в середине срока аренды, ему придётся согласовать это с нанимателем, а вот просто поставить его перед фактом не получится. Условия договора должны соблюдаться в течение всего периода его действия;
• условия и порядок досрочного расторжения договора. Договор расторгается, если одна из сторон не соблюдает его условия. Например, если наниматель обязался не заводить животных, а потом оказалось, что у него здоровенная собака, которая уже погрызла половину мебели. Или хозяин вместо оговоренного одного визита в месяц приходит, когда вздумается, да ещё и открывает дверь своим ключом. Если собственник недоволен своим жильцом, он просит его освободить квартиру — обычно на это дают месяц. Если недоволен наниматель, он тоже говорит об этом собственнику и съезжает в течение месяца. Если к соглашению они не придут (например, жилец не захочет съезжать), решать вопрос придётся через суд. Без решения суда насильно выселить никого не получится, даже при нарушении условий договора. В этом случае надо понимать, что судебный процесс может затянуться и на полгода (переносить заседание будут, например, каждый раз, когда ответчик пропускает слушания), и доверить вести его стоит юристу. На практике собственники обычно выставляют вещи квартиранта за дверь и меняют замки. Однако принципиальный жилец тоже может подать в суд, а аферист — придумать историю, как при «выдворении» его вещей из квартиры, было что-то испорчено или украдено (большая сумма денег, например) и требовать деньги за отзыв заявления из органов. Это грозит собственнику длительными разбирательствами;
• штрафные санкции. Они обычно касаются задержек оплаты — в договоре стоит прописать, сколько пени будет «капать» за каждый день просрочки;
•  количество визитов собственника. Оптимальный вариант — ограничить эти визиты одним в месяц, в противном случае не исключено, что хозяин квартиры будет наведываться с проверками часто и без предупреждения;
• описание того, что можно и нельзя делать в квартире (например, курить, делать ремонт, заводить животных или вешать на стены картины без разрешения владельца). По большому счёту наймодатель может запретить всё, что захочет (квартира-то его), и только нанимателю решать, согласен он с этими или нет. Если жилец не будет выполнять прописанные в договоре условия, договор может быть расторгнут.

Скачать типовой договор найма жилого помещения можно по ссылке.

Что ещё нужно приложить к договору

К договору обязательно нужно приложить опись имущества, чтобы собственник не потребовал при расторжении договора у арендатора лишнего и, напротив, чтобы арендатор не прихватил ничего с собой. Описать имущество можно и в акте приёма-передачи квартиры.

Когда будете описывать вещи, которые есть в квартире, не ограничивайтесь абстрактными формулировками вроде «состояние хорошее» или «состояние удовлетворительное». Указывайте всё максимально подробно — от производителя до детального описания трещин или росчерков от фломастера.

К договору также должна прилагаться платёжная ведомость. Это бумага, в которой собственник и арендатор будут вести учёт арендной платы. Лист бумаги нужно разделить на четыре колонки: в первой — название месяца, во второй — сумма платежа, в двух оставшихся — подписи жильца и собственника, которые они ставят при ежемесячной передаче денег.

Это поможет избежать любых споров, связанных с оплатой. Если расчёт происходит по безналу и это официальный платёж (например, за квартиру платит организация), его назначение будет прописано и может считаться подтверждением платежа в случае спорных ситуаций.

Если деньги на карту переводит частное лицо, то лучше всё-таки встретиться с собственником для отметки в ведомости.

Обязательно пропишите в договоре невозможность кого-либо, за исключением наймодателя (в том числе других собственников квартиры, если они есть), влиять на ваше с ним соглашение. Вы заключаете договор с конкретным человеком, и он отвечает за соблюдение всех его условий. 

Заключение

В России жильцы и хозяева квартир редко выясняют отношения в суде. Как правило, всё решается на личных переговорах или заканчивается драматическим разрывом отношений, не всегда кристально чистым с точки зрения закона.

Поэтому чем лучше и подробнее будут прописаны и обговорены права и обязанности сторон, тем меньше претензий возникнет в дальнейшем.

Если обе стороны стремятся оформить всё грамотно и соблюсти процедуры, то это хороший знак: значит, люди ответственно подходят к найму жилья и хотят каждый со своей стороны минимизировать возможные риски и проблемы.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости и Гурам Базадзе. Иллюстратор: Дарья Чухрова.

Источник: https://realty.yandex.ru/spravochnik/arenda-kak-sostavit-dogovor-nayma

Типовой договор аренды квартиры: особенности оформления

Вопрос сдачи в наём (аренду) жилплощади появляется, когда в собственности имеется квартира, в которой никто не проживает. К тому же, это неплохой способ выручить дополнительный доход. Но, как избежать возможных рисков, обезопасить себя в юридическом и бытовом плане? Только наличием грамотно составленного договора найма (аренды).

Официальный документ, подписанный обеими сторонами, является подтверждением правоотношений между вами и квартиросъемщиком. Чтобы избежать возможных проблем, необходимо составлять договор грамотно и учесть все нюансы.

Строгих требований к составлению договора найма (аренды) на законодательном уровне не предусмотрено. Основные пункты, к которым относятся предмет, стороны, права и обязанности, являются обязательными для любого типа этого документа и указаны в Гражданском кодексе РФ.

Договор найма (аренды) квартиры между физическими лицами — скачать образец 2019 года

Важно различать договор аренды от найма:

ХарактеристикиДоговор арендыДоговор найма

Заключают договор	С юридическим лицом	С физическим лицом
Сдающий	Арендодатель	Наймодатель
Снимающий	Арендатор	Наниматель

Как заполнить типовой договор найма (аренды) квартиры на длительный срок между физическими лицами

Разберем, как подстраховаться обеим сторонам договора аренды от возможных проблем. Составить его не сложно и, поскольку нотариальное заверение не требуется, то оформить может арендодатель, не ущемляя интересы арендатора. Вторая сторона имеет право попросить внести коррективы. Подтверждением того, что стороны пришли к обоюдной договоренности, станет двустороннее подписание.

https://www.youtube.com/watch?v=rPCChr0CwVI

Рекомендуем ознакомиться: долгосрочный найм квартиры без посредников.

В договоре аренды должны присутствовать следующие пункты:

• адрес квартиры, сдаваемой на длительный срок;
• паспортные данные обеих сторон и данные свидетельства о собственности;
• срок действия договора (срок может составлять до пяти лет, но чаще всего договор заключается на один календарный год с возможным продлением);
• стоимость аренды в месяц (если арендатор в момент подписания договора выплачивает арендодателю плату за несколько месяцев вперед, это должно найти отражение в отдельном пункте);
• порядок расчета (в какие даты будет производиться выплата арендной платы хозяину квартиры и каким способом);
• условия повышения платы (если договор составлен на несколько лет, то можно предусмотреть повышение арендной платы и указать, например, не чаще 1 раза в год);
• условия досрочного прекращения действия договора (в этом пункте может присутствовать расторжение договора в одностороннем порядке при нарушении внесения платы, а также иных существенных вопросов);
• порядок оплаты коммунальных услуг (здесь можно перечислить, какие услуги будет оплачивать арендатор и каким способом).

К необязательным, но полезным пунктам договора можно отнести следующие:

• перечень имущества, если квартира передается в аренду с мебелью и техникой;
• ответственность в случае порчи имущества;
• количество жильцов, если хозяин опасается моментов, когда на площади сдаваемой квартиры будут проживать неограниченное количество людей;
• домашние животные (этот пункт важен тем хозяевам, кто категорически против жильцов с животными из-за возможной порчи имущества).

Структурно договор найма (аренды) можно разделить на несколько разделов:

1. Общие сведения, где содержатся данные об обеих сторонах.
2. Предмет договора. Здесь перечисляются характеристики жилого помещения и данные о правоустанавливающем документе на него.
3. Сумма ежемесячных арендных платежей и условия их внесения.
4. Права каждой из сторон.
5. Обязанности собственника и арендатора.
6. Срок действия.
7. Реквизиты с указанием паспортных данных, контактных телефонов и подписи.

Бланк договора найма (аренды) квартиры на длительный срок — Скачать

Составляется документ в двух экземплярах, заверяется подписями сторон и хранится по одному экземпляру у каждой из сторон.

Нюансы составления договора найма

Долгосрочный наём (аренда), которая заключается в сдаче квартиры на срок от года до пяти лет, зачастую удобна для обеих сторон. Хозяин квартиры может быть уверен, что будет стабильно получать доход, а наниматель – при исправном исполнении своих обязательств – не волноваться с поиском другого жилья в течение длительного времени.

Если наниматель будет соблюдать все условия договора, то арендодатель вряд ли откажет ему в продлении срока аренды. У жильцов в этом случае есть преимущественное право.

Механизм здесь следующий: у договора имеется срок действия и за 3 месяца до окончания хозяин может предложить жильцам его продлить. В случае согласия обеих сторон, они подписывают новый договор на следующий срок.

Если хозяин не объявился, то договор продлевается автоматически на 5 лет.

Чтобы разорвать взаимоотношения по инициативе наймодателя, потребуется наличие на то веских причин:

• отсутствие платежей более 6 месяцев;
• существенная порча имущества;
• конфликтные ситуации с соседями и органами правопорядка;
• использование жилья не для проживания.

Договор найма (аренды) квартиры на 11 месяцев

В Гражданском кодексе оговорено, что все договора, заключенные на срок свыше 1 года, должны быть зарегистрированы в установленном порядке. Поэтому хозяева зачастую предпочитают оформлять договор найма (аренды) на 11 месяцев. Жильцы живут отведенное время и хотят жить дальше. Что в этом случае делать?

Многие делают ошибку, продлевая договор еще на 11 месяцев, считая, что документ будет иметь юридическую силу и освободит их от регистрации. Это заблуждение. Такие договора с пролонгацией надо регистрировать, т.к. их действие будет более 1 года. В этом случае нужно не продлить договор, а составить новый на тех же условиях, или других, которые вы обговорите с наймодателем.

Как продлить договор найма (аренды)? Если все-таки решили продлить, то его необходимо зарегистрировать в органе Росреестра, обратившись с двумя экземплярами договора и документами о праве собственности на квартиру. Если от имени собственника действует представитель, то потребуется доверенность.

Бланк договора найма (аренды) квартиры на 11 месяцев — Скачать

Договор найма (аренды) квартиры посуточно

Договор имеет свои особенности. Перечислим, чем отличаются договора долгосрочного и посуточного найма:

• определенный, строго установленный срок в несколько суток;
• отсутствие автоматического продления срока (по истечении установленной договором даты, действие прекращается);
• если появилась необходимость продлить документ на несколько суток, потребуется заключить новый договор или составить соглашение к имеющемуся с новыми датами окончания;
• имеется возможность указать не только дату прекращения, но и время;
• помимо суммы аренды в плату включается страховая выплата на случай, если жильцы нанесут вред имуществу хозяина, а также соседям, например, вследствие затопления. Условия возврата страховой суммы оговаривается дополнительно;
• хозяин может предусмотреть штрафные санкции за нарушение требований договора.

Примеры:

• простой договор посуточного (краткосрочного) найма квартиры — скачать бланк;
• типовой договор найма квартиры посуточно, между физическими лицами 2019 года — скачать бланк
• договор аренды квартиры посуточно 2019 года: скачать бланк и образец

Посуточный наём является риском для собственника квартиры, поэтому именно условиями договора можно максимально обезопасить свое имущество от недобросовестных арендаторов.

: Как составить договор аренды квартиры, чтобы не обманули?

Источник: https://nedexpert.ru/kvartira/arenda-i-sdacha/tipovoj-dogovor-arendy-kvartiry/

Что важно не упустить, составляя договор аренды квартиры на долгий срок?

Если жилье сдается гражданину, то такой договор называется не арендой, а договором найма жилого помещения.

Согласно Гражданскому кодексу РФ, аренда квартиры как вид договора предусмотрена в тех случаях, когда арендатором выступает юридическое лицо.

При этом организация вправе использовать жилое помещение только для проживания граждан, например размещения иногородних работников или сдачи внаем другим людям.

Главное при найме квартиры это проверка права наймодателя на сдачу квартиры и внимательное отношение к документальному оформлению договора и его приложений: акта приема-передачи квартиры, расписки о получении платы за жилье. Обязательно проверьте свидетельство о праве собственности и другие документы.

Возможно, будет необходимо наличие нотариального согласия супруга(и) наймодателя на сдачу квартиры на длительный срок. Также попросите показать паспорт или доверенность на подписание договора найма. Желательно, чтобы доверенность заверил нотариус.

Дополнительно можно запросить информацию по интересующей вас квартире в Росреестре: на сайте ведомства доступна бесплатная онлайн-проверка объекта.

Что делать, если арендаторы не платят и отказываются выезжать?

Ремонт квартиры под сдачу в аренду

Договор найма должен содержать полное описание квартиры: адрес, количество комнат, площадь. Также в акте приема-передачи будет не лишним зафиксировать состояние жилья, а если оно сдается с мебелью или техникой, то обязательно нужно прописать перечень имеющегося имущества.

Не забудьте указать конкретную сумму платы за наем и порядок ее внесения: предоплата полная или частичная, помесячная или квартальная.

Можно еще предусмотреть обеспечительный платеж, то есть средства, которые наймодатель получает при заключении договора и возвращает после окончания срока найма, если наниматель добросовестно исполнял договор.

Что касается временных рамок действия договора, то, как правило, длительный наем это наем на срок, превышающий один год.

Для аренды жилья юридическими лицами нет предельных сроков действия договора, а вот для найма жилья временной промежуток ограничен не более пяти лет.

У нанимателя есть право на перезаключение договора на новый срок, если только наймодатель не решил больше не сдавать квартиру как минимум год после окончания прежнего договора.

Есть еще несколько важных нюансов, которые стоит учитывать. Если наниматель собирается жить с семьей, родственниками, стоит сразу указать этот пункт в договоре, чтобы впоследствии не запрашивать согласия наймодателя на каждого нового квартиранта.

Также в договоре желательно сразу определить, кто оплачивает коммунальные платежи и другие расходы (телефон, интернет, кабельное телевидение), и входят ли они в состав платы за жилье. Важно прописать, за чей счет будет производиться ремонт квартиры.

Если этого условия в договоре нет, расходы на текущий ремонт берет на себя наниматель, а наймодатель оплачивает капитальный ремонт.

Отвечает д. э. н., профессор, заведующий кафедрой «Ипотечное жилищное кредитование и страхование» Финансового университета при Правительстве РФ Александр Цыганов:

Перед тем как арендовать квартиру или дом, нужно обратить внимание на множество важных деталей: начиная от величины и порядка оплаты жилья и заканчивая правилами поддержания чистоты, содержания животных, оплаты коммунальных услуг и ремонта в случае необходимости. Также в заключаемый договор стоит включить пункт, регулирующий, когда ответственность за ремонт помещения лежит на арендаторе, а когда на собственнике.

Вопросы могут быть связаны с парковочными местами, оплатой консьержа и иными дополнительными услугами, которые не входят в платежку от ЕИРЦа.

Так, довольно часто нанимается консьерж силами двух-трех активных жильцов подъезда, в то время как остальные владельцы квартир многоквартирного дома в этом не заинтересованы. Это характерно для окраин Москвы, для домов, где много инвестиционного жилья.

Собственники таких квартир не хотят оплачивать лишнюю для них услугу, но нанятый таким образом консьерж может пытаться собрать старые «долги» с новых жильцов и портить им настроение.

Какие еще вопросы можно включить в договор? Можно ли менять проводку и проводить интернет, сколько жильцов будет проживать в арендуемой квартире (собственность не должна превращаться в «резиновую» квартиру и современную ночлежку), на каких условиях будет осуществляться процедура расторжения данного соглашения (квартира может потребоваться собственнику, но и арендатор должен быть защищен), какова ответственность за несвоевременное внесение арендной платы и т. д. При аренде дорогих квартир иногда предусматривается снижение платы в случае появления негативных факторов: ремонта двора или частых пробок, возникших, к примеру, из-за работ по благоустройству центра Москвы в июне 2016 года.

Сколько времени можно жить без регистрации?

Как снять квартиру без посредника?

Отвечает юрисконсульт компании «Интерцессия» Кирилл Андреев:

Договор аренды и/или найма квартиры, как и большинство гражданско-правовых договоров, состоит из следующих разделов: преамбула, предмет договора, срок договора, цена и порядок расчетов, права и обязанности сторон, обеспечение обязательств и ответственность сторон, порядок разрешения споров, порядок расторжения договора, реквизиты и подписи сторон. Все вышеуказанные разделы необходимо заполнять, руководствуясь исключительно подтверждающими документами и исходя из того, что конкретно вы хотите отразить в договоре и на что готовы согласиться. Устные заверения в данном случае не рассматриваются.

В преамбуле договора указываются дата и место заключения договора, а также стороны. Следовательно, прежде чем заключить договор найма, необходимо убедиться в том, что наймодатель действительно является собственником сдаваемой квартиры, его права являются полными и ничем не ограничены.

Поэтому попросите наймодателя показать выписку из Единого государственного реестра прав (желательно, чтобы ей было не более 30 дней). Полагаться на свидетельство о праве собственности на имя наймодателя не стоит, поскольку при продаже квартиры Росреестр эти свидетельства не забирает и не погашает.

Выписку из ЕГРП можно заказать самостоятельно в режиме онлайн, заполнив соответствующие формы на сайте Росреестра и уплатив госпошлину. Обратите внимание: если, согласно выписке из ЕГРП, сдаваемая квартира находится в долевой собственности, то наймодателями должны выступать все сособственники.

Если же на квартиру наложены ограничения или обременения в виде запретов или арестов, то от заключения договора лучше отказаться.

В разделе «Предмет договора» указываются индивидуальные характеристики квартиры. Если в договоре найма не указаны характеристики квартиры, то по закону вы не можете в нее вселиться.

Индивидуальными признаками квартиры являются, например, кадастровый или условный номер, адрес и номер квартиры, общая площадь, количество комнат. Эти сведения содержится в кадастровом паспорте на квартиру.

Кадастровый паспорт, как и выписку из ЕГРП, обычно должен представить наймодатель. Ее также можно заказать самостоятельно на сайте Росреестра.

Во избежание споров и конфликтов относительно повреждения и/или недостачи имущества важно зафиксировать в договоре техническое состояние квартиры (ремонта и износа полов, стен, сантехники), наличие и состояние имеющихся в ней техники и оборудования. Не лишним будет поинтересоваться, кто в данный момент проживает в квартире. Эти сведения содержатся в домовой книге.

Что касается срока договора, то в данном разделе должно содержаться ясное и однозначное указание, на какой период времени заключается договор. Либо здесь должна быть прописана конкретная дата его прекращения и, соответственно, выезда нанимателя.

Обязательно должен быть указан конкретный размер платы за квартиру, порядок и сроки ее внесения. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно оплачивать коммунальные платежи (ст. 678 ГК РФ).

Фиксировать внесение оплаты (при наличных платежах) необходимо в расписке о приеме денежных средств, которая должна являться обязательным приложением к договору.

В расписке должно быть указано, кто, кому, когда, в каком размере и за что передал денежные средства.

В разделе «Права и обязанности» фиксируются права и обязанности сторон. В частности, что наниматель вправе владеть и пользоваться квартирой в течение всего срока найма и при этом обязан вносить плату за наем. Наймодатель же обязан предоставить квартиру во владение и пользование нанимателя, а также вправе требовать плату за квартиру.

Со стороны наймодателя нужно зафиксировать его право контролировать состояние квартиры (например, посещая ее раз в месяц). В договоре должны быть указаны лица, которые наравне с нанимателем вправе пользоваться квартирой и будут совместно проживать с нанимателем. Также нужно учитывать, что согласно ст.

681 ГК РФ текущий ремонт сданной внаем квартиры является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма.

Будет не лишним установить, что за неисполнение и/или несвоевременное исполнение обязательств по договору найма нарушителю начисляется неустойка. Кроме того, наймодателю стоит предусмотреть условие о внесении нанимателем обеспечительного платежа (правила о нем недавно были внесены в ст. 381.1 ГК РФ).

Кроме условий о том, кто, кому и в каком порядке направляет претензии, наймодателю будет удобнее зафиксировать, что все споры, вытекающие из заключенного договора, разрешаются по месту его жительства. В разделе «порядок расторжения договора» желательно установить дополнительные основания для его расторжения, поскольку ст.

687 ГК РФ устанавливает достаточно жесткие рамки для этого.

Так, согласно указанной статье, наниматель вправе расторгнуть договор найма во внесудебном порядке с письменным предупреждением наймодателя за три месяца, а наймодатель вправе расторгнуть договор только в судебном порядке, в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев и более, разрушения или порчи квартиры.

Раздел «Реквизиты и подписи сторон» должен быть заполнен в полном соответствии с паспортными данными нанимателя и наймодателя, с указанием адресов места их постоянного жительства. В конце договора должны содержаться подписи всех сторон.

Если договор содержит несколько листов, то подписи нанимателя и наймодателя должны быть на каждом из листов (либо только на прошивке).

Количество экземпляров договора должно на один превышать количество сторон (поскольку один экземпляр останется в Росреестре).

В установленный договором день (как при сдаче квартиры в наем, так и при ее возврате) стороны обязаны осуществить фактическую передачу квартиры в состоянии и с оборудованием, соответствующим условиям договора, о чем должны быть составлены акты приема-передачи.

Поскольку, сдавая или снимая квартиру на длительный срок, вы надолго связываете себя обязательствами перед незнакомыми людьми, принимаете на себя существенные материальные обязательства и, как следствие, несете серьезные риски, то любое условие договора имеет большое значение и ни одним из них не стоит пренебрегать.

Текст подготовила: Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Работает ли обратная ипотека в России?

Какие права у арендатора при аренде с последующим выкупом?

Совместная аренда — как ужиться в одной квартире?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/chto_vazhno_ne_upustit_sostavlyaya_dogovor_arendy_kvartiry_na_dolgiy_srok/5119

Что нужно знать при долгосрочной аренде квартиры :: Жилье :: РБК Недвижимость

Аренда квартиры, особенно долгосрочная, требует серьезного подхода. Рассказываем, что нужно знать, как снизить риски и не стать жертвой мошенников

Rawpixel/Unsplash

Найти идеальное жилье непросто, а не переплатить и обезопасить себя перед заездом еще труднее. Как регулируются отношения арендодатель — арендатор, какие документы нужно изучить и каков порядок оплаты, читайте в нашем материале.

Главное отличие долгосрочной аренды от краткосрочной в том, что при долгосрочной (от 12 месяцев) договор обязательно регистрировать в Росреестре. Многие арендодатели из-за этого предпочитают заключать договор на 11 месяцев, а потом его продлевать.

Какую бы форму аренды вы ни обсуждали с хозяином квартиры, в первую очередь вам нужно убедиться в его благонадежности. Для этого попросите его показать документ на право собственности.

Это может быть свидетельство о собственности, договор дарения (если квартиру хозяину подарили), договор купли-продажи (если квартира куплена), свидетельство о наследовании (если жилье осталось в наследство) либо свидетельство о приватизации.

Все документы должны быть оригиналами. Если хозяин квартиры предъявляет только ксерокопии — это повод насторожиться. Их легко подделать.

Крайне важно посмотреть, сколько человек владеет собственностью. Идеальный вариант, если это будет один человек. Тогда в договоре указывается две стороны: владелец квартиры и вы; если же в свидетельстве на право собственности прописаны несколько человек, вам нужно будет собрать и их подписи.

О чем может рассказать паспорт собственника

Арендуя квартиру на длительный срок, обязательно попросите у хозяина квартиры паспорт. Он тоже должен быть оригинальным. Вы имеете полное право сверить данные оттуда с данными в документах на квартиру.

Во время заключения договора на длительный срок будет нелишним сделать запрос в Реестр недвижимости и сверить данные собственника с данными из кадастровой выписки.

Если они не совпадают, это говорит о том, что «собственник» квартиры — это либо арендатор, либо сотрудник агентства, либо прописанный в квартире человек, либо дольщик. Это должно по меньшей мере насторожить.

Ни с кем, кроме собственника, заключать договор долгосрочной аренды нельзя.

Что должно быть в договоре

К составлению договора нужно подойти ответственно, в идеале пригласить юриста. Единого образца этого документа не существует, но можно сказать, что в нем должно быть обязательно.

Во-первых, в договоре должны быть указаны все ваши данные и данные собственника квартиры. Во-вторых, сведения о квартире (адрес, кому принадлежит, площадь помещений и т. д.).

В-третьих, в договоре обязательно должны быть прописаны условия оплаты (сумма, порядок погашения и крайние сроки). Также в договоре обязательно должна быть информация об обязанностях сторон и пункт о расторжении договора.

В нем часто указывается, что если договор расторгается по вашему желанию раньше срока, то страховой депозит вам не возвращается.

Обычно договор аренды включает и так называемые особые условия, то есть ваши договоренности с собственником, которые вы заключаете в процессе переговоров. Это может быть, например, договоренность о переносе сроков выплаты страхового депозита или запрет на курение в квартире.

Зачем нужны приложения к договору

К основному договору всегда есть приложения. Например, опись имущества. В ней обычно указывается не все имущество, а только самое дорогостоящее.

Важно обратить внимание на соответствие описи реальному положению вещей на момент заключения договора.

Условно говоря, если в ней написано, что холодильник исправен, а он еле холодит или совсем не работает, не стесняйтесь указать на это и попросить о правках в приложении, иначе ремонтировать холодильник вы будете сами.

Второе приложение — акт передачи собственности. В него входит опись всех дефектов в квартире. Этот документ также важен: если вы въезжаете в квартиру с отколовшимся плинтусом, хозяин не сможет отказать вам из-за него в страховом депозите при выезде.

Что важно учесть при оплате

Порядок оплаты прописывается в договоре, там же можно прописать и предпочтительную форму передачи денежных средств (нал/безнал). При оплате наличными попросите арендодателя подготовить форму расписки о получении средств в двух экземплярах. Одна расписка должна остаться у вас. Это важно, так как копия расписки юридической силы не имеет.

В расписке обязательно должны быть указаны паспортные данные сторон, период оплаты, сумма (в том числе прописью) с указанием валюты. Расписка сохраняет юридическую силу на протяжении трех лет. В случае оплаты банковскими или почтовыми переводами обязательно сохраняйте квитанции — как и все документы, регламентирующие ваши отношения с хозяином квартиры, — в надежном месте. 

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5c193d969a794742e68d1660