Бизнес в жилых домах: что делать, если кафе и магазины разрушают ваше здание — советы юриста

Вначале следует отметить, что владельцы квартир многоквартирного дома или общежития являются совладельцами всех подвалов, чердаков, лестничных клеток и лифтов, независимо от того, приватизировали они свои квартиры или нет (Закон Украины “О приватизации государственного жилищного фонда”).

Что касается придомовой территории, то она может быть выделена на основании соответствующей градостроительной и землеустроительной документации и передана в собственность жильцам, ОСМД или управителю. Но на практике в старой жилой застройке этими вопросами никто не занимается. Земельный участок под домом и для его обслуживания является неоформленным и остается на балансе города или района.

Как пользоваться общей территорией

Органы местного самоуправления не имеют права без согласия владельцев приватизированных квартир продавать, сдавать в аренду или решать вопросы перестройки, надстройки, пристройки к нему сооружений, застройки лестничных клеток и въездных-выездных ворот, обустройства на фасадах домов специального технического оборудования промышленного назначения и т.п., за исключением проведения ремонтных работ в соответствии с законодательством. Если приватизация подвала здания, крыши или придомовой территории прошла без общественных слушаний и согласия жильцов дома, то она незаконна, и жильцам нужно обратиться в прокуратуру. Если подвал или придомовая территория были “приватизированы” на протяжении последних трех лет, есть шанс опротестовать действия в суде, а если три года прошли, то даже обращением в прокуратуру дело не решить.

Кратко и по делу в Telegram

Перевод квартир в нежилой фонд

Для того, чтобы открыть на первом этаже здания кафе, ресторан или магазин (в жилых домах запрещена лишь производственная деятельность), нужно перевести недвижимость из жилого фонда в нежилой, но это можно сделать лишь при согласии жильцов дома. Следует отметить, что конкретного порядка, регулирующего процедуру перевода недвижимости из жилого фонда в нежилой, нет. И перевод из жилого в нежилой можно назвать условно законным. Скорее по принципу разрешено то, что не запрещено.

Что касается каких-либо ограничений для домов-памятников архитектуры, то их нет. Главное, чтобы действия собственников не несли угрозы для самого памятника архитектуры.

После получения согласия владелец помещения обращается в КГГА (Департамент жилищно-коммунальной инфраструктуры и Департамент экономики и инвестиций), где заключается договор на оплату паевого взноса, после чего рассматривается заявление собственника на перевод жилого помещения в нежилое. В случае позитивного решения владелец оплачивает паевой взнос, получает распоряжение о переводе помещения и регистрирует право собственности на новый объект.

Перепланировка помещений

Владельцы и арендаторы помещений могут проводить переоборудование и перепланировку жилых и подсобных помещений, балконов и лоджий по соответствующим проектам, но также с разрешения жильцов и органа местного самоуправления. Для получения разрешения на проведение строительных работ нужно обращаться в архитектурно-строительную инспекцию (ГАСИ).

Но если недвижимость была переведена из жилого фонда в нежилой без ведома жильцов более трех лет назад и жильцы решили пожаловаться на это только сейчас, то в суде невозможно будет что-либо доказать, так как суд формально закроет дело на основании сроков исковой давности.

Без разрешения ГАСИ возможна перепланировка, но только с сохранением несущих конструкций, без превышения допустимых нагрузок на перекрытия, стены и фундамент и при условии соблюдения архитектурно-планировочных требований, государственных строительных норм и местных правил застройки.

Контроль за выполнением строительных работ осуществляет ГАСИ и Бюро технической инвентаризации (БТИ), которое проводит после завершения законных работ техническую инвентаризацию.

Если ситуация касается домов, признанных памятниками архитектуры, то для проведения каких-либо строительных работ капитального характера, в том числе реконструкции и реставрации, необходимо получить разрешение ГАСИ.

Куда жаловаться на нарушения предпринимателей

Если жильцы подозревают, что перепланировка проводится незаконно, сносятся несущие конструкции, у жильцов в связи с этим начали трескаться стены, то первым делом нужно обратиться в районную администрацию и ЖЭК (управляющую компанию). С участием специалистов этих организаций составляется акт и фиксируются факты повреждений (например, трещин на стенах), если таковые есть.

За самовольную перепланировку предусмотрен штраф в размере от одного до трех необлагаемых минимумов доходов (17-51 грн!!!) и предупреждение (на должностных лиц — от трех до семи необлагаемых минимумов доходов граждан.

Чтобы потребовать компенсацию за нанесенный ущерб, нужно провести техническую (строительную) экспертизу, на основе которой и будет проведена оценка.

Такая экспертиза проводится во время судебного разбирательства. Все экспертизы, которые будут проведены до суда, будут расцениваться как заключение специалиста.

После проведения этих процедур и на основании их результатов жилец сможет обратиться в суд.

Кроме того, если будет установлено, что работы по перепланировке проводились без строительного разрешения, то жильцы могут обратиться в суд с иском о приведении помещения в первичное состояние. В таких случаях судебная практика будет исходить из того, каким образом нарушено право жильца, и из принципа частной собственности ресторана или кафе.

Шансов выиграть дело, скорее всего, будет мало. В моей практике было дело с положительным судебным решением. Суд обязал за свой счет привести подвальное помещение в первичное состояние. Но решение суда до сих пор не выполнено. Опять же, по причине бездействия сотрудников исполнительной службы и коррупционных действий со стороны владельцев ресторана.

Иногда ресторан (кафе) захватывает часть помещений общего пользования, например, незаконно переносит оборудование теплопункта в другое помещение, а сам теплопункт занимает. Тогда есть большие шансы выиграть дело и за счет ресторана все восстанавливается.

Когда мешает шум

В случае, если жильцам дома мешает шум от заведений (или их оборудования — Ред.), размещенных в жилом доме, а также испарений (если в доме размещена химчистка), нужно решать вопрос через санэпидслужбу.

Для этого жилец должен предоставить доступ к своему жилью, вызвать полицию и сотрудников СЭС и зафиксировать уровень шума или испарений. Полиция составит протокол об административном правонарушении. При этом жилец должен добиться, чтобы контролирующий орган через суд получил доступ к заведению, которое проверяют.

После этого жилец должен добиваться устранения нарушений, с учетом регламента уровня шума в жилом доме.

В случае, если владелец заведения решит схитрить и, например, сделать музыку тише на момент приезда полиции, патрульные должны опросить соседей, которые подтвердят факт нарушения.

Источник: https://delo.ua/econonomyandpoliticsinukraine/biznes-v-zhilyh-domah-chto-delat-esli-kafe-i-magaziny-razrushaju-308403/

Вс рф разъяснил, кто должен быть хозяином подвала в многоквартирном доме

Очень важное разъяснение сделал Верховный суд, когда пересматривал спор, связанный с подвалом в многоквартирном доме. Ситуация оказалась насколько скандальной, настолько и стандартной – город несколько лет назад забрал себе подвал многоквартирного жилого дома и часть его сдал в аренду коммерческой структуре, а собственники жилья в этом доме были с таким положением не согласны.

Страсти по подвалам и чердакам в домах разгорелись, как только в стране появились и стали множиться частные собственники квартир.

Вот с этого момента в суды пошли иски о правах владельцев квартир, причем не на их собственные квадратные метры, а на то, что рядом с квартирами – чердаки, подвалы, лифты, лестничные пролеты. И вал подобных исков последние несколько лет только нарастает.

Поэтому каждое разъяснение Верховного суда по существу подобных споров крайне интересно не только профессиональным судьям, но и многочисленным собственникам квартир.

ВС РФ запретил делить при разводе то, что куплено на маткапитал

Все началось с того, что горожанин обратился в суд с иском к департаменту имущества города и попросил суд забрать “из чужого незаконного владения подвальное помещение”. Дом, в котором живет гражданин, построен в 1965 году. В доме большой подвал с инженерным оборудованием.

В районном суде истец рассказал, что первые приватизированные квартиры в доме появились в начале девяностых.

По мнению жильца дома, у него и соседей вместе с правом собственности на квартиры появились и права на технические помещения в доме, которые предназначены для обслуживания их квартир.

В 2009 году истцу стало известно, что, по данным Единого госреестра прав на недвижимое имущество, право собственности на часть подвала принадлежит городу. Причем оформление этих прав собственности шло несколько лет и в несколько этапов – с 2002 по 2007 год.

Житель дома в суде доказывал, что доступ к инженерным коммуникациям теперь затруднен, а это ставит под угрозу жизнь, здоровье и сохранность имущества собственников квартир. Да и права жильцов нарушены – ведь право общей долевой собственности на общее имущество дома принадлежит всем собственникам жилья.

Истец попросил суд признать регистрацию подвала в ЕГРП как собственности города недействительной.

Райсуд мужчине отказал, а городской с таким вердиктом согласился. Тогда настырный жилец дошел до Верховного суда. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда сказала, что гражданин прав. Нижестоящие суды ошиблись. Вот как рассуждал Верховный суд.

Подвал многоквартирного дома действительно в настоящий момент принадлежит городу и разделен на две части. Часть подвала передана в аренду некой фирме, а во второй части находятся инженерные коммуникации – трубы, вентили, заслонки, краны и прочее.

Истцы – муж с женой – стали собственниками квартиры в 1992 году, а в 2007 году между подразделением по управлению жилыми домами города и истцом был заключен договор на управление этим домом.

Договор заключали на основании решения общего собрания собственников квартир.

ВС РФ разрешил не уступать дорогу движущимся по обочине машинам

Районный суд, отказывая гражданину в иске, заявил, что истец неправильно выбрал способ защиты нарушенного права. Апелляция с таким заявлением согласилась и добавила, что помещения в подвале не могут быть общедомовым имуществом, поскольку “имеют самостоятельное функциональное назначение”. Вот с такими формулировками Верховный суд и не согласился.

По статье 290 Гражданского кодекса собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения в доме, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, сантехническое и прочее оборудование за пределами или внутри квартир, если они обслуживают больше одной квартиры. По статье 36 Жилищного кодекса собственникам помещений принадлежат на праве общей долевой собственности “общее имущество дома: помещения в этом доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, сами лестницы, лифты и лифтовые шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации”. По Жилищному кодексу собственники приватизированных квартир в государственных или муниципальных домах становились совладельцами инженерного оборудования и мест общего пользования.

По смыслу этих норм, сказал Верховный суд, с момента начала реализации гражданами права на приватизацию дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира или даже комната, терял статус объекта, находящегося в муниципальной собственности. Поэтому правовой режим подвальных помещений, относящихся или не относящихся к общей долевой собственности, должен определяться на дату приватизации первой квартиры.

КС РФ запретил бессрочное преследование должников

А вот если по состоянию на дату первой приватизированной квартиры подвалы дома были предназначены (или учтены, или сформированы) для самостоятельного использования “в целях, не связанных с обслуживанием дома”, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникает. А остальные подвальные помещения, не выделенные для самостоятельного использования, переходят в собственность жильцов как общее имущество.

Вывод Верховного суда – для правильного разрешения подобного спора судам необходимо было установить, когда была приватизирована первая квартира в доме, предназначен ли подвал для обслуживания всего дома, а также было ли на момент приватизации первой квартиры подвальное помещение предназначено (учтено или сформировано) для самостоятельного использования. При этом, подчеркнул Верховный суд, доказывать момент приватизации первой квартиры и факт, что подвал обслуживал весь дом, должен истец. А что подвал предназначен (учтен или сформирован) для самостоятельного использования – доказывать должен ответчик.

https://www.youtube.com/watch?v=-ciOpkr2Y7M

В нашем случае, сказал Верховный суд, апелляция неправильно распределила бремя доказывания, чем нарушила закон. Нельзя согласиться, сказал Верховный суд, и с утверждением горсуда, что истец выбрал неправильный способ защиты.

Право общей долевой собственности у жильцов есть в силу закона, и регистрация в ЕГРП не требуется. Об этом говорилось на пленумах и Верховного и Высшего арбитражного судов, когда рассматривали споры о защите прав собственности.

Раз гражданин – собственник помещения в этом доме, то у него по закону есть право оспаривать зарегистрированное право на общее помещение в доме.

Источник: https://rg.ru/2016/03/15/vs-rf-raziasnil-kto-dolzhen-byt-hoziainom-podvala-v-mnogokvartirnom-dome.html

Что делать, если арендаторы не платят и отказываются выезжать?

Если письменного договора найма вы не заключали, то переживать должен арендатор, а не собственник. Никаких прав находиться в квартире другой семьи у временных жильцов нет. В п.2, ст. 1 ЖК РФ недвусмысленно прописано, что «граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими». Более того, в п. 2, ст.

3 ЖК РФ указано, что «никто не вправе проникать в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан». Поэтому я рекомендую вызвать сотрудников полиции, предъявить им свидетельство о праве собственности на квартиру или выписку из ЕГРП и потребовать выселить незаконных жильцов.

Навряд ли жильцы станут оказывать сопротивление полиции – это уже уголовный кодекс и совсем другие последствия.

Как досрочно расторгнуть договор аренды?

Арендатор оставил долги за ТВ и интернет – что делать?

А вот что касается взыскания денег, то здесь в проигрыше собственник квартиры: нет договора – нет обязательства нанимателя перечислять арендую плату. Владелец квартиры может выселить жильцов, но может не увидеть положенных денег. Выход в подобных случаях только один: по-хорошему договариваться с нанимателями.

В ситуации, когда нет договора, я бы рекомендовала немедленно составить и подписать такой договор.

В договоре найма жилого помещения обязательно должны быть включены: предмет договора; описание квартиры, позволяющее однозначно установить имущество, переданное в наем; арендная ставка и срок действия договора.

Среди дополнительных пунктов необходимо включить обязательство нанимателя внести задолженность по оплате. Если жильцы отказываются подписывать договор, то собственникам легче вызвать полицию и выселить нерадивых арендаторов. Лучше потерять арендую плату за два месяца, нежели за три месяца или полгода.

Отвечает генеральный директор АН «Красная горка» Максим Логвинов:

Обращение в полицию действительно может помочь, но процесс обещает быть достаточно длительным, так как необходимо будет приходить с участковым, караулить недобросовестных арендаторов под дверью либо вызывать спасателей и ломать замки.

Затем доказывать, что арендаторы находятся в квартире незаконно. А если вместе с ними будут проживать еще и малолетние дети, то процесс выселения может стать серьезной головной болью для собственников жилья.

Так как квартиросъемщики могут обратиться в органы опеки с заявлением, что им некуда выезжать и нет денег снимать другое жилье.

Если абстрагироваться от этических аспектов данного вопроса, хотя подобные арендаторы, скорее всего, от них тоже абстрагируются, есть один действенный способ избавиться от непрошеных гостей в собственной квартире.

Хотя на будущее подобных ошибок лучше не совершать, ведь квартиросъемщики в довершение истории вполне могут попытаться вывезти с собой и бытовую технику, и именно вам предстоит с чеками в руках доказывать, что она ваша, а не была куплена нечистоплотными арендаторами.

Кстати, подобных примеров на рынке достаточно много.

Арендатор не платит за съем и коммуналку – что делать?

Что делать, если арендаторы не платят за съем?

Возвращаясь к вопросу выселения: собственнику проще всего будет обратиться в управляющую компанию, которая обслуживает его дом. Там он пишет заявление, в котором просит отключить свою квартиру от коммуникаций. Как собственник он вполне имеет право это сделать.

После этого остается только подождать, сколько «злостные арендаторы» продержатся в квартире без воды и света. Но встречать на выходе их лучше опять же с сотрудниками полиции, чтобы избежать эскалации конфликта, а также проверить наличие в квартире мебели, бытовой техники и общее состояние помещения.

Не исключено, что вам потребуется вмешательство компетентных органов, чтобы зафиксировать нанесенный ущерб и предотвратить незаконный вывоз вашего имущества.

Отвечает и. о. руководителя департамента аренды компании «НДВ-Недвижимость» Роман Зеленский:

Прежде всего, сдавать квартиру без договора недопустимо. Соглашение, существующее только на словах, оборачивается целым рядом проблем для участников сделки.

Фактически люди снимают жилье без договора и находятся в квартире без всяких на то оснований. Чтобы посторонние лица (а это именно так) освободили помещение, вызова полиции будет более чем достаточно.

Избежать неприятных ситуаций поможет заключение договора найма с обсуждением всех деталей «на берегу», еще до подписания документа.

Соглашение составляют в письменном виде, предусматривая все моменты, касающиеся ответственности и прав сторон, формы и периода расчетов, санкций за нарушение условий договора и просрочку оплаты, а также материальную ответственность нанимателя за мебель, технику и другие ценности, находящиеся в квартире.

В том случае, если стороны заключают договор (правильно составленный документ имеет юридическую силу в суде), процесс освобождения квартиры становится четко регламентированным. Кроме того, подписание соглашения вынуждает стороны подходить более ответственно к своим правам и обязанностям. Отметим, что владельцам квартир важно требовать депозит с нанимателей.

Данная сумма не возвращается, если наниматель нанес ущерб имуществу в квартире. Также отметим, что согласно существующей практике арендаторы должны предупредить владельца квартиры за 30 дней до освобождения помещения, если это условие нарушается, то депозит не подлежит возвращению.

Что важно не упустить, составляя договор аренды квартиры на долгий срок?

Какая квартплата в апартаментах, есть ли нюансы при сдаче и проживании?

Отвечает эксперт правового сервиса 48Prav.ru, адвокат Елена Габриелян:

В силу ст. 674 Гражданского кодекса РФ, договор найма жилого помещения должен быть заключен в простой письменной форме, если срок действия договора не менее года, то договор подлежит государственной регистрации, следовательно, любые устные договоренности между собственником жилого помещения и проживающими в нем лицами не имеют юридической силы.

Однако выселить непорядочных жильцов, не желающих платить, не так-то просто.

Полиция здесь не поможет, хотя теоретически сотрудники полиции могут решить подобную проблему, но на практике в ответ на ваше заявление они посоветуют решить конфликт посредством гражданского судопроизводства.

При этом, я советую все-таки обратиться в полицию, так как полученные в ходе проверки документы являются доказательством того, что в вашей квартире без вашего согласия проживают конкретные лица.

Для защиты прав собственника необходимо обратиться в районный суд по месту нахождения квартиры с иском о выселении, обосновав требования тем, что лица без законных оснований проживают в квартире и препятствуют вам в пользовании своим имуществом.

Право собственности – это конституционное, абсолютное право, а это значит, что оно подлежит особой защите. В своей практике я не сталкивалась с отказом в удовлетворении иска по данной категории дел.

После вступления решения суда в законную силу, в случае отказа жильцов выселиться в добровольном порядке, собственник сможет прибегнуть к помощи судебных приставов и выселить их принудительно.

Вместе с тем, взыскать с ответчиков оплату за пользование жилым помещением не удастся, так как при отсутствии письменного договора невозможно установить условия проживания, в том числе сумму оплаты и сроки.

Таким образом, договор необходим для защиты ваших прав и законных интересов, так как без него ваши финансовые претензии не будут удовлетворены, освободить же помещение от проживающих без вашего согласия лиц вы сможете с помощью закона.

Отвечает ведущий юрист группы правовых компаний «Интеллект-С» Светлана Лебедева:

В отсутствие оформленных надлежащим образом договорных отношений и при наличии задолженности по оплате полиция будет скорее «устрашающим фактором», нежели реальным средством избавления от недобросовестных жильцов.

Силой выдворить проживающих в квартире сотрудники полиции не могут, так как превысят свои полномочия.

Но подготовить документ, подтверждающий факт отсутствия правовых оснований для нахождения в квартире посторонних лиц, они смогут.

https://www.youtube.com/watch?v=g3LSKLn2k9A

Принудительное выселение жильцов собственником, тем более без участия полиции, может привести к привлечению его к ответственности. Например, жильцы могут обвинить его в хищении вещей, если собственник вынес их имущество из квартиры в отсутствие проживающих в нем, пусть и незаконно, лиц.

Если жильцы после визита полиции добровольно не покинули вашу квартиру, придется обращаться в суд. Это, конечно, затянет процесс выселения, однако собственник избежит предъявления к нему претензий со стороны квартирантов.

Исковое подается в районный суд по месту нахождения ответчика. Так как последнее известное место жительства квартирантов — незаконно занимаемая квартира, то и подается заявление в суд того района, где находится эта квартира.

Чтобы подготовить доказательственную базу, перед подачей искового заявления рекомендуется обратиться в полицию с заявлением, в котором указать на необходимость установления факта нахождения посторонних лиц в квартире, а также установления их личности. Не лишним будут и показания свидетелей, например соседей.

К исковому заявлению необходимо приложить копию документа, подтверждающего право собственности на объект недвижимости, а также квитанцию об оплате госпошлины.

В этом же заявление можно предъявить требование о взыскании арендной платы за период пользования помещением, однако следует иметь в виду, что в отсутствие письменных договоренностей размер арендной платы будет определяться исходя из среднего размера платы, устанавливаемой обычно для таких договоров. Доказать придется и момент, с которого жильцы начали проживать в квартире.

Не пропустите:

Что такое доходные дома в современной России?

В чем подвох низкой цены апартаментов?

Как проходит аренда квартир с последующим выкупом?

Как обезопасить сделку при покупке квартиры в новостройке?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/chto_delat_esli_arendatory_ne_platyat_i_otkazyvayutsya_vyezzhat_/4087

Мы против магазинов в жилых помещениях!

“Новогоднего чуда не будет”-это про меня!Писала в рпн заявление с просьбой измерить шум от тележек,жаловалась на тараканов ,на холодильное оборудование,что стоит под жилыми квартирами!На что сегодня пришел ответ от рпн,что прокуратура дала отказ на проведение внеплановой выездной проверки!И что теперь это конец?может у кого так было?помогите куда идти теперь?

Я#Против#Магазинов#В#Жилых#домах

Как надоели эти фокусы. В суд Агроторг принес Приказ, изданный ими же самими, что руководитель приказывает производить загрузку строго с 8.00-22.00. Пожарники одновременно прислали ответ , что загрузка в рабочее время по путям, являющимся эвакуационными не производится, т.к. Агроторг принес Приказ из которого следует, что загрузка производится с 22.00 до 8.00.

Пожарникам говорю, что нельзя в жилом доме загружать ночью , это закон Нижегородской области. Эта Пятёрочка издает внутренние приказы такие, какие нужны для того, чтобы избежать наказание. А контролирующие органы все видят и знают , но глаза закрывают. Инспектору пожнадзора высказала свое возмущение. Так он на меня – нечего мне тут свои эмоции показывать.

Я ему сказала , эмоций не будет, подаю по КАСу в суд.

Когда была Пекарня, пожарники также приезжали и дали ответ, что никаких нарушений они не видят

у нас целого возгорания воздуховода пожарные не увидели (2 экипажа). Пришел ответ – се замечательно, инспектор прошел по квартирам, опросил – ничего не было, вызов ложный.

Приветствую всех!!! и прошу растолковать.Часто – возьмём хотя бы “СНиП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные” – я вижу вот такую фразу:”Многоквартирные жилые дома, начатые строительством по проектной документации, разработанной и утвержденной до 1 января 2004 г., могут строиться и вводиться в эксплуатацию без корректировки проектной документации в соответствии с требованиями настоящих норм и правил.”

Показать полностью…Но, вместе с тем же:” 1.

1 Настоящие нормы и правила распространяются на проектирование и строительство вновь строящихся и реконструируемых многоквартирных жилых зданий высотой до 75 м, общежитий квартирного типа, а также жилых помещений, входящих в состав помещений зданий другого функционального назначения.

“Что понимать под словом “реконструируемых”? Жилой дом, где был или идёт капремонт? Если да то, значит, пусть дом и построен в 60х годах, но прошел капремонт – то Снип распространяется на такое здание?

На подобный вопрос меня натолкнула статья на сайте https://moneymakerfactory.ru/biznes-idei/otkryivaete-..

Капитальный ремонт- это не реконструкция. Но если что-то меняется (например появляются дополнительные инженерные коммуникации, проемы и т.д) то это реконструкция , которая должна выполняться в соответствии с указанными СП

Елена, это да, но почему в статье указано “Однако, если дом пройдет капремонт или реставрацию, новые требования будут предъявлены и к старым магазинам, т.е. работа до 23 часов”? Добрый вечер всем! Был замер шума от тележек, рохли. Рпн написали: нарушений не выявили, шум в пределах нормы. Вот как нам с маленьким ребёнком жить при таком грохоте!!! Это отражается не только на нашем здоровье, но и на здоровье ребёнка. Посоветуйте пожалуйста , куда ещё можно писать, чтобы нас услышали?И ещё вопрос, при замере они должны сообщать сразу цифры и заносить в протокол, чтобы мы подписали или нет?

Нам ничего не сказали и мы ничего не подписывали. Сказали ждать ответа.

Боюсь,что сейчас -это практика Роспотребнадзора.А мешает только вам ?Рискните коллективную жалобу на имя прокурора с подписями соседей,чем больше тем лучше

Мария Жукова ответила5 ответов

У меня замер делал Центр Гигиены и Эпидемиологии. Намерили 39-40 дБа. Я им высказала свое возмущение, что 40 это норма, специально так намерили? Мне ответили, что от тележек шум не постоянный и норма 54 дБа. Без телег у меня 23 дБа , и даже если телеги гремят 50 дБа, то для них это норма. Протокол подписать дали. Тут как бы все правильно.

Шум не постоянный, и по нормам у него предел выше. Но с другой стороны : согласно СП 2.3.6.1066-01 п. 2.1 и 2.2 должно быть все по снипам. Я через суд делала экспертизу на ударный шум. Экспертиза показала, что пол в магазине не соответствует нормативу. Суд обязал ее выполнить. Но никто не хочет. И это уже вторая часть марлезонского балета.

Заявление в ппокуратуру по поводу шума телег ничего недаст. Они снова перенаправят в роспотреб те пришлют ответ что нет превышения шума. А прокуратура напишет что не видит причин для прокурорского вмешательства.

Проверено 100 тысяч раз!!!! Жалуйтесь на что угодно -канализация, разгрузка под окнами, на то что данное плмещение не предназначено для продуктовой деятельности. На шум телег бесполезно. Долбайте магазин жалобами постоянно. Пока они сами не захотят пойти с вами на переговоры.

Вот тогда выставляйте условия. Решения суда не исполняются, местной администрацией все куплено.

Показать следующие комментарии Добрый вечер уважаемые участники!Вчера зашла в магазин с которым воюю и теперь мне нет покоя,стоя рядом с открытой дверью которая ведет в подсобное помещение,я услышала звук свистка чайника,и слова продавщицы :”Маша выключай” и через пару секунд этот звук пропал.Придя домой я вспомнила,что до этого магазина, в этом месте распологался ресторан(и естественно у ресторана была кухня и газовые плиты).Так вот меня теперь мучает вопрос где можно уточнить эту информацию?и является ли это нарушением,если у магазина стоит газовая плита для личного пользования сотрудников?

Все участников с наступающими праздниками!Сил, терпения и победы!!!

С наступающим и успехов в новом 2020 году!. Получила я очередной ответ из Роспотребнадзора …Многомного много уважаемая организация в очередной раз отказалась вести с анми переписку и выдать нам нормальный протокол ……

«Как снежный ком»: жители конфликтуют с бизнесом в Петербурге.Представители петербургских торговых и ресторанных сетей сообщили о резком росте в 2019 году числа конфликтов с жильцами домов, в которых работают магазины и точки общепита. Сложные соседства требуют от бизнеса первых этажей существенных дополнительных затрат, а иногда и закрытия заведений.

Показать полностью… «Это новая реальность работы в городе; ее необходимо учитывать еще на этапе выбора помещения», — констатируют собеседники РБК Петербург. Они объясняют сложившуюся ситуацию повышением юридической грамотности граждан, а также новыми правилами Жилищного кодекса РФ.

Сразу несколько петербургских рестораторов сообщили РБК Петербург, что проблема «улицы Рубинштейна» перестала быть уникальной для Северной столицы и распространилась практически на весь город. Повсеместно, где бизнес работает в жилых домах, поступают жалобы на шум кондиционеров, холодильных установок, на разгрузку машин под окнами и запахи от приготовления пищи.

Как рассказал РБК Петербург генеральный директор ООО «АмРест» (развивает сети Pizza Hut и KFC) Абдалла Хафез, из-за конфликта с местными жителями его компании в этом году пришлось закрыть два заведения возле станции метро «Парк Победы».

«Мы закрыли два ресторана, которые работали больше пяти лет, потому что не смогли установить воздуховод — группа жильцов просто не дала это сделать, в результате Роспотрбенадзор предъявил претензии. Конечно, это негативно сказывается на нашем бизнесе, мы потеряли продажи, прибыль, наши сотрудники потеряли работу», — сказал он.

Ещё в двух точках в Петербурге, рассказал Абдалла Хафез, «АмРесту» удалось решить спор с жителями, установив в доме кондиционеры и усилив шумоизоляцию: «Мы пошли людям навстречу, решив, что заплатить за благоустройство 1-1,5 млн для нас выгоднее, чем закрыть заведения». Однако по его словам, иногда бывают просьбы жильцов, которые физически невозможно выполнить.

«Однажды нас попросили выкупить все квартиры на первом этаже по цене намного выше рыночной. Понятно, что мы на такое не пойдём».О том, что число конфликтов между жителями и бизнесом «растёт как снежный ком», сказал и Виталий Свидовский, генеральный директор и совладелец сети «Теремок».На аналогичные конфликты стали намного чаще жаловаться ретейлеры.

Как говорят игроки рынка розничной торговли в Петербурге, в этом году сеть супермаркетов «Магнит» была вынуждена закрыть точку, расположенную в жилом доме в Колпино, из-за конфликтов с жильцами. РБК Петербург направил запрос в «Магнит» с просьбой прокомментировать ситуацию.

Генеральный директор ГК «Реалъ» Александр Мышинский также сообщил, что хотя конфликты с жильцами были и раньше, в этом году проблема стала острее. «Сейчас, я наблюдаю, люди стали грамотнее, появилось много контор, которые занимаются вымогательством у собственников или арендаторов помещений денег для решения проблем жильцов. Это стало бизнесом.

Если раньше люди приходили с возмущениями, то сейчас приносят юридически грамотные документы, составленные профессионалами», — рассказал он.В ретейле, по словам Мышинского, суммы для благоустройства помещения для жителей ниже, чем в сетях общепита — в районе 300-600 тыс. руб. «Мы готовы платить такие деньги в точке, которая приносит нам бОльшую прибыль для сети.

Если же понимаем, что затраты не отбиваются или невозможно решить проблему законным путём, то приходится закрывать точку», — говорит он.По словам представителей бизнеса, законодатель предоставляет жильцам домов, в которых располагаются коммерческие помещения, широкие возможности для жалоб.

Например, недовольный местный житель всегда может пожаловаться на несоблюдение ретейлером требований Роспотребнадзора.

Как отмечает замгендиректора сети SPAR в Калининграде Алексей Елаев, санитарные требования к продовольственным магазинам были утверждены в 2001 году (к местам общественного питания — в 2010 году) — соответственно все ранее построенные помещения сегодня не отвечают этим требованиям.

Например, в настоящее время запрещена разгрузка товаров со стороны зданий, имеющих окна — а именно так и была устроена вся советская и российская торговля.Поэтому многие ретейлеры и рестораторы заинтересованы в том, чтобы жалоб на них было как можно меньше (а соответственно, и проверок). «К сожалению, единственный механизм разрешения этой ситуации — договариваться с жильцами.

Ни в коем случаем нельзя вступать с ними в конфликт, любая жалоба жильцов в контролирующие органы может привести к остановке деятельности объекта», — говорит Елаев. «Нужно делать шумоизоляционные покрытия, менять холодильную машину на машину спирального типа, которая менее шумная.

Если у вас идёт разгрузка со двора — то договориться с жильцами, что вы отремонтируете во дворе дорогу», — говорит он.Другой выход — закрывать заведение в «скандальной» точке и переезжать в ТЦ или отдельно стоящее здание. Опрошенные РБК Петербург игроки рынка в наступающем году планируют придерживаться второго варианта.

Как отметил Абдалла Хавез, KFC и Pizza Hut планируют в 2020 году сделать акцент на развитие заведений в ТЦ и отдельно стоящих ресторанах. В Knight Frank St Petersburg РБК Петербург рассказали, что из-за сложившейся ситуации сети «Токио-Сити», McDonalds и «Контакт бар» также не рассматривают для открытия новых точек встроенные помещения в жилых домах.Александр Мышинский также сообщил, что «Реалъ» из рассматриваемых сейчас под открытие магазинов помещений старается брать отдельно стоящие здания — на сегодня из двадцати точек, находящихся в разработке, пятнадцать — именно такие.Виталий Свидовский отметил, что конфликты с жильцами отбивают желание бизнесменов инвестировать в street retail. Однако он обратил внимание на то, что в жилых домах отмечается более высокий рост продаж. «В ТЦ мы фиксируем рост продаж на 5-7%, а в ресторанах в помещениях street retail — на 10-15%. Это связано с туристическим потоком, который сейчас касается не только Невского проспекта, но и многих улиц в Центральном, Петроградском, Адмиралтейском и Василеостровском районах. Там наши точки в основном расположены в жилых домах», — сообщил Виталий Свидовский. Поэтому, по его словам, «Теремок» готов идти на компромисс с жильцами. Но если встанет вопрос о «больших деньгах», «Теремок» будет готов закрыть точки в «скандальных» локациях.

https://www.rbc.ru/spb_sz/24/12/2019/5e01e4c69a7947dc…

Елена, эта проблема по всей России.

Вот это “мило”…
А почему жители обязаны терпеть шум кондиционеров, холодильных установок, на разгрузку машин под окнами и запахи от приготовления пищи – в угоду бизнесу?

господи, слава тебе! Неужели мы наконец “усложняем” их жизнь настолько, что они начинают осознавать необходимость считаться с нами? Но не все и не везде.

Людмила, вода камень точит… Есть желающие объеденится в борьбе за свои права и помочь подготовить петицию в защиту наших прав? Все обсуждение будем вести в закрытом режиме. Считаю, что подготовить хорошую петицию с описанием всего ужаса мы в состоянии и таким образом в очередной раз заставить нас услышать.Приложим документы – у каждого масса смешных ответов, которые не имеют законной силы.

Пишите мне в личку

Это будет очень здорово!!!!

А смысла нет..такие законы..более того ругать правительство, суд и т.д. нельзя .

Можно просто составить списки ,где,в каких домах и т.д. у кого бары,у кого курилки и т.д.у меня у подружке в доме ,хостел .Я считаю ,что пока действуют эти законы разрешающие и позволяющие ничего не получится,только время ,силы и нервы зря потратите. Если будете список составлять мою историю только без фамильно киньте.А то знаете так можно и заиграться….

Ольга, а где Ваша история? Я вообще ничего не пойму в ней.
Не надо настраиваться так пессимистично, всё можно изменить. Показать следующие комментарии Дорогие друзья! Мы запустили наш канал. На канале собираются выпуски СМИ посвященные нашей тематике, сюжеты с нашими активистами и видео о ваших проблемах. Если никто Вас не слышит- мы Вас услышим и готовы разместить видео сюжет с вашей историей на нашем канале. Подписывайтесь на наш канал, ставьте лайки, рассказывайте своим друзьям и коллегам – это поможет продвинуть канал и большим людям узнать о нашей общей проблеме!

В ближайшее время мы запустим сайт нашего сообщества с полезной документацией, образцами заявлений и новостями.

Источник: https://vk.com/club10528694

Нежилые помещения в жилом доме

Нежилые помещения в жилом доме — помещения, не предназначенные для проживания, которые могут иметь разнообразные функциональные предназначения.

В многоквартирном доме часть нежилых помещений может принадлежать только собственникам жилья, являясь общим имуществом.

Другие объекты могут  принадлежать одному собственнику, который в данном случае является совладельцем всего здания, —  так же, как и владельцы квартир.

В ряде многоквартирных домовнежилые помещения являются предметом скандала с собственниками жилых помещений.

I. Скандалы вокруг нежилых помещений:

1. Основные причины конфликтов;
2. Исторический ракурс.

II. Купля-продажа нежилого помещения:

1. Общие вопросы.
2. Типизация нежилых помещений.

III. Суд за нежилое помещение.

IV. Аренда нежилого помещения
V. Оплата жилищно-коммунальных услуг собственниками нежилых помещений

1. Основные причины конфликтов:

• вопросы, связанные с возникновением права собственности на нежилое помещение у того или иного владельца;
• вопросы, связанные с арендной платой;
• вопросы, связанные с оплатой жилищно-коммунальных услуг собственниками нежилых помещений.

2. Исторический ракурс

Конфликт разгорелся еще в 1990-х годах, с началом приватизации. В те времена местные власти зачастую незаконно позволяли занимающим нежилые помещения арендаторам приватизировать их.

Одновременно в ряде домов городские администрации стали провозглашать собственниками муниципалитеты, пока жильцы решали вопросы оформления в собственность квартир.

В результате ряд нежилых помещений путем рейдерского захвата многоквартирных домов перешел в собственность сторонних коммерческих организаций, либо муниципальных властей.

В те времена в российской юриспруденции существовал термин кондоминиум (кстати, изобретенный человечеством до Рождества Христова). Имущество, входящее в состав кондоминиума, отчуждению не подлежало, хотя тогдашнее законодательство нарушалось вопиющим образом.

Далее изрядную долю масла в разгорающийся огонь подлили застройщики, также продавая ряд нежилых помещений, в том числе входящих по идее в состав кондоминиума.Безобразия, творимые в новостройках, мало чем  отличались от произвола во вторичном жилье, разве что их авторами выступали не чиновники, а частные фирмы.

Вступивший в силу новый Жилищный кодекс РФ внес два принципиальных новшества в вопросы владения нежилыми помещениями:

▪ Закон отменил термин кондоминиум (коллективная собственность жильцов), заменив его термином «общее имущество».

▪ Владельцы нежилых помещений получили право голоса на общем собрании жильцов, чем ранее не пользовались. 

1. Основные вопросы

Таким образом, приобретая или продавая нежилое помещение, в свете произошедших законодательных метаморфозов есть веские основания опасаться, что со временем (возможно через несколько лет), на жизненном пути могут появиться юридические или физические лица, которые заявят свои права на недвижимость. При этом крайним рискует оказаться и покупатель незаконно приватизированного имущества. Такие прецеденты имеют место и в наше время (1).

Особенно это касается бывших советских домов, прошедших и через руки коррумпированных чиновников, и мошенников ЖКХ. Отметим, что и в нынешние времена подавшие суд на тех же городских властей периодически выигрывают предъявленные иски. Впрочем, с приобретением различных нежилых помещений в новостройках (подземная автостоянка, магазин, офис) также может возникнуть немало вопросов.

В ряде случаев формальная классификация нежилых помещений по функциональному принципу ничего не значит. Все тот же подвал, являющийся кладезем скандалов и судов между собственниками жилья, одновременно может быть и подлежащим, и не подлежащим продаже.

2.  Типизация нежилых помещений

▪ Недвижимость, не являющаяся общим имуществом многоквартирного дома, покупать которую безопасно.

▪ Недвижимость, являющаяся общим имуществом, которую можно продать. При согласии собственников жилья некоторые из объектов их имущества могут быть проданы. При этом сделку следует заключать с собственниками, а не ТСЖ или управляющей компанией, — поскольку эти организации лишь управляют, а не владеют общим имуществом.

▪ Нежилые помещения, незаконно перешедшие в чужую собственность путем предпринятого властями или застройщиком рейдерского захвата многоквартирного дома. Покупать также нельзя.

▪ Нежилые помещения, относящиеся к общему имуществу, которые не могут быть проданы, даже если собственники дадут согласие. Покупать такую недвижимость нельзя.

«Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру».
(Статья 290 Гражданского кодекса РФ).

1. Общие вопросы

Оспорить право на отчуждение нежилого помещения, будь то продажа, приватизация, или иные действия, можно в том случае, если данная недвижимость является вспомогательным имуществом, предназначенным для успешного функционирования других жилых и нежилых помещений многоквартирного дома.

Иными словами, необходимо доказать, что функции данного нежилого помещения те же, что и у ключа для успешной работы замка (последний без него окажется не нужной вещью). В данном случае нежилое помещение окажется отнесенным к общему имуществу дома.

2.  Аргументы для иска

▪ В соответствии со статьей 134 Гражданского Кодекса РФ, если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь). Действие сделки, заключенной по поводу сложной вещи, распространяются на все ее  составные части, если договором не предусмотрено иное.

▪ Согласно статье 135 ГК РФ, вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи, и связанная с ней общим назначением, следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

Таким образом, наличие в нежилом помещении объектов общего имущества, предназначенных для обслуживания двух квартир и более (например, инженерные коммуникации в подвале), будет являться свидетельством незаконности отчуждения.

▪ В соответствии с пунктом 1 ст. 246 ГК РФ, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее  участников.  Следовательно, отчуждение нежилых помещений общедолевой собственности может происходить только с согласия собственников всех помещений многоквартирного дома.

▪ В соответствии со ст. 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

▪ Согласно пункту 1 статьи 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать, собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем, помимо их воли.

3. Суды за подвал

Подвалы домов исторически являются самым главным объектом скандалов, служат причиной возбуждения наибольшего объема судебных исков, нежели все остальные виды нежилых помещений. Для признания подвала общим имуществом необходимо, чтобы суд признал его техническим подвалом дома (техническим этажом).

4. ошибка

Наиболее распространенная ошибка в том, что в ходе защиты своих прав на нежилые помещения официально претендовать на объекты недвижимости начинает ТСЖ. Однако в соответствии с уже имеющимся решением Высшего Арбитражного суда, товарищество не может быть его собственником, истцами должны выступать сами жильцы. Но при этом они могут делегировать ему свои полномочия.

«…предъявляя в арбитражный суд иск о признании права общей долевой собственности, товарищество не могло иметь самостоятельного экономического интереса, отличного от интересов его членов.

Оно уполномочено действовать лишь в интересах собственников помещений в доме, которые и являются материальными истцами по делу».

(Постановление Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 15 декабря 2009 г. №12537/09).

IV. Аренда нежилых помещений

Здесь все просто: сдавать в аренду можно и нежилые помещения, являющиеся общим имуществом. В последнем случае целесообразно подстраховаться, предусмотрев в договоре пункт, согласно которому арендодатель в любой момент может войти в нежилое помещение, тем самым сохранив доступ к общему имуществу в многоквартирном доме.

V. Оплата жилищно-коммунальных услуг собственниками нежилых помещений

В ряде многоквартирных домов распространены конфликты между обслуживающими организациями, жильцами и собственниками нежилых помещений. Последние в силу различных причин зачастую не хотят оплачивать жилищно-коммунальные услуги.

В соответствии с постановлением Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 9 ноября 2010 г. №4910/10, владельцы нежилых помещений обязаны оплачивать не только «коммуналку», но и жилищные услуги пропорционально своей доле в собственности (капитальный и текущий ремонт, лифты, вывоз мусора, содерремжил) даже в следующих случаях:

▪ Если между владельцем нежилого помещения и управляющей компанией (ТСЖ) отсутствует договор управления многоквартирным домом;

▪ Если владелец нежилого помещения выкупил (взял в аренду) часть участка придомовой территории, у остальных собственников и осуществляет его благоустройство;

▪ Если владелец нежилого помещения по собственной инициативе производит дополнительные инвестирования в дом (благоустройство прилегающей территории к магазину, ремонт фасада своего помещения и пр.). Факт выполнения подобных работ также не освобождает от оплаты за обслуживание и ремонт всего дома — если это не предусмотрено договором.

Ссылки:

1. Судебное решение в пользу жителей: они отвоевали подвал

Источник: http://rostov-dom.info/2012/01/nezhilye-pomeshheniya-v-zhilom-dome/comment-page-1/