Как не потерять квартиру из-за опрометчивого займа
Схема, когда через займы под залог недвижимости люди теряют квартиры, уверенно шагает по стране. Центробанк пытается противостоять распространению этой практики.
На днях регулятор направил письмо в СРО, объединяющую микрофинансовые организации, с требованием защитить права получателей финансовых услуг.
Но проблема в том, что бал на рынке займов под залог недвижимости правят не конторы, которые входят в реестр, а ООО без статуса МФО и частные лица.
Весной прошлого года жительница Архангельска Яна Мороз решила взять в долг 200 тысяч рублей. За деньгами девушка обратилась в компанию “Русьденьги”. В фирме ей объяснили, что просто так крупную сумму дать не могут, только если под залог. Яна согласилась и подписала два договора: возвратного лизинга, по которому она становилась арендатором в собственной “двушке”, и договора купли-продажи.
Больше половины машин в России впервые куплены на кредиты
Платить по кредиту регулярно не получалось, и в марте этого года Соломбальский районный суд Архангельска вынес решение: договор лизинга расторгнуть. А договор купли-продажи оставался в силе. Новый иск не заставил себя ждать. Компания через суд стала собственником спорной квартиры.
На суде представители конторы сказали, что снимут к ней все претензии, если Яна заплатит им 600 тысяч рублей. Но таких денег у архангелогородки просто нет, да и нет гарантии, что в случае погашения займа и процентов фирма добровольно откажется от квартиры, которая ей уже принадлежит.
И это не единственная такая история. С начала 2017 года суды Архангельской области рассмотрели пять дел, связанных с возвратным лизингом от упомянутой выше компании. И в четырех случаях кредиторы выигрывали, приобретая в собственность квартиры за бесценок. Лишь в одном случае заемщик получил адекватную компенсацию.
Житель Северодвинска занимал в компании 230 тысяч рублей и точно так же подписал договор купли-продажи квартиры за эту сумму.
В итоге Архангельский областной суд оставил квартиру за компанией, но она должна выплатить своему клиенту еще 1,58 миллиона рублей – это рыночная стоимость квартиры за вычетом долга и набежавших процентов.
Примечательно, что это ООО не фигурирует в реестре микрофинансовых организаций. Северодвинецговорит, что сама компания в его ситуации выступала посредником, обещала найти частного инвестора для кредита, а сам договор он заключал с индивидуальным предпринимателем из Иванова. Документ содержал более 60 страниц.
Судя по судебным актам, в Поморье контора пришла в 2016 году. До этого с организацией успели познакомиться жители Ивановской области, где на счету компании несколько выигранных квартирных споров.
Всего же за полтора года суды Архангельской области рассмотрели десять дел, где залог оформлялся в виде купли-продажи или дарения недвижимости. И лишь в трех случаях люди смогли признать сделку притворной и отменить ее или получали компенсации, приближенные к реальной стоимости недвижимости.
Корреспондент “РГ” проанализировала решения, которые выносили суды в СЗФО, и обнаружила в системе ГАС “Правосудие” с начала 2017 года 54 таких дела. Лишь в 19 случаях суды встали на стороны заемщиков.
Региональный компонент
Займы под залог недвижимости берут по всей стране. “Российская газета” уже писала об этой схеме в N 7388 (222) “Прикрылись ипотекой”, N 7412 (246) “Вы бомж! Все по закону”, N 7459 (293) “Торг неуместен”.
Заемщик отдает свою квартиру в залог – и если не может рассчитаться, то его недвижимость выставляется на торги.
Часто такие займы оформляются под высокий процент, квартиры заведомо оцениваются в смешные суммы, а суды соглашаются с позицией кредиторов.
Займы “до зарплаты” могут исчезнуть с рынка
Схему, когда при залоговом займе гражданин подписывает одновременно договор купли-продажи или дарения, сложно назвать чистой, ведь стороны заключают так называемую притворную сделку, которая по изначальной договоренности не должна иметь никаких правовых последствий. Но они возникают: кредиторы подают иски о выселении или даже продают квартиры вместе с ничего не подозревающими – теперь уже бывшими – собственниками.
Изучение судебной практики показало, что такая схема больше всего популярна в Санкт-Петербурге, где за полтора года было рассмотрено 19 дел, и в Вологодской области – там сделки с недвижимостью на предмет притворности рассматривались 16 раз.
Удивительно, но вологодские суды оказались наиболее лояльны к заемщикам. Здесь в десяти случаях сделки отменили, и лишь в шести эпизодах заемщики не смогли доказать, что квартиры продавать они вовсе не хотели.
В Петербурге статистика совсем другая, здесь гражданам удалось оспорить лишь две сделки из 19.
Подарок кредитору
В апреле 2018 года Дзержинский районный суд вынес приговор Юрию Зайвию, его за глаза называют королем петербургских ростовщиков. По версии следствия, с 2012 по октябрь 2015 года он выдавал займы под залог недвижимости. Всего в решении суда 70 эпизодов.
Следствие выяснило, что в ряде случаев заем сопровождался подписанием договора купли-продажи или дарения. Но претензии у правоохранительных органов вызвало не это.
Петербуржцу вменили незаконное предпринимательство: дело в том, что когда он заключал заем под залог недвижимости, должники возвращали ему долг с процентами. В суде посчитали, что всего частный инвестор получил таким образом 20 миллионов 807 тысяч 556 рублей.
За это его приговорили к двум с половиной годам лишения свободы условно, а также штрафу в размере 80 тысяч рублей. При этом гражданские иски в деле не заявлялись, все клиенты этого частного инвестора проходили по делу как свидетели.
Можно ли с выгодой рефинансировать банковские кредиты
Они до сих пор судятся со своим кредитором. Из тех 19 дел, где оспаривались сделки купли-продажи и дарения при оформлении займов, в десяти случаях фигурирует уже упомянутый частный инвестор. Собственно, сами договоры заключались в 2013 и 2014 годах, но заемщики до сих пор пытаются их оспорить. В большинстве своем безрезультатно.
Так, Наталья Кузнецова еще в 2013 году имела неосторожность подарить свою комнату на Петроградской стороне некой Анне Пейко, которая, как впоследствии выяснила петербурженка, приходится сестрой частному брокеру.
Несколько раз Кузнецова подавала на кредитора и его родственницу в суд, чтобы доказать притворность сделки, но каждый раз ей отказывали. Комнату, которая когда-то принадлежала Наталье, продали еще в 2015 году.
Кузнецова пыталась оспорить и эту сделку, но безрезультатно – судебная коллегия по Санкт-Петербургу признала договор купли-продажи законным.
Из десяти недавних судебных решений, где фигурирует частный инвестор или его представители, в девяти случаях сделки признавали легитимными. Лишь в одном эпизоде заемщики смогли оспорить куплю-продажу. Речь идет о четырехкомнатной квартире в Московском районе.
Несколько лет назад владельцы планировали продать ее за 16 миллионов рублей, потом им срочно понадобились деньги, они обратились к частным кредиторам. Вначале в договоре фигурировала сумма 10 миллионов рублей, затем – 8, а в итоге собственники подписали договор купли-продажи на 2,3 миллиона рублей.
Именно такую сумму люди получили на руки. Часть долга они погасили, тем не менее дело дошло до выселения. Заемщики смогли выиграть суд в Московском районе, они доказали, что не имели намерений продавать жилье за такую сумму и что сделка была притворной.
В итоге суд вынес решение – долг люди должны вернуть, а квартира остается в их собственности.
Узкое место
Верховный суд разъяснил, при каких условиях выселить за долг не получится
– Если рассматривать такие дела в целом, то получается, что заемщики на судебных заседаниях могут представить лишь свои суждения. Да, они могут заявить, что у них не было цели продать квартиру или что договор дарения или купли-продажи прикрывал заем.
Но доказательств этого они представить, как правило, не могут. А у второй стороны есть на руках договор, где написано, что гражданин в здравом уме и твердой памяти продает квартиру и согласен с условиями сделки, – говорит адвокат Дмитрий Зацаринский. – В таких делах, как правило, обе стороны – это физические лица.
Они совершенно равны перед законом: один продает, а второй покупает.
Эксперт подчеркивает: собственник имеет право распоряжаться своей квартирой как ему вздумается и это нормально, ведь никого не удивляют ситуации, когда родственники дарят друг другу недвижимость или наследники отказываются от своей доли за смешные с точки зрения рыночных цен суммы. Никто не может запретить собственнику подарить свою квартиру не родственнику, а, например, другу детства.
И именно на этом праве, которое в принципе существует для того, чтобы собственник мог комфортно распоряжаться своим имуществом, выросла целая схема, когда люди массово лишаются жилья. В сделках нельзя передумать.
Из текстов судебных решений следует, что многие заемщики воспринимали договор купли-продажи или дарения как формальность, не учитывая, что после подписания и регистрации сделки в Росреестре они фактически перестают быть собственниками.
По мнению Зацаринского, в таких ситуациях людям надо биться до последнего: подавать в суд, обжаловать решения.
Прямая речь
Наталья Насонкина, эксперт ОНФ в Санкт-Петербурге:
– Зачастую граждане, которые обращаются к кредиторам, не знают, что данная структура никем не контролируется. Люди фактически оказываются один на один со своей бедой. Именно поэтому в России появился институт финансового омбудсмена.
Кроме того, планируется создание единой службы на базе сети МФЦ, куда заемщики смогут обращаться по любым вопросам.
Конечно, в одночасье прекратить такую практику невозможно: здесь все-таки многое зависит от самих граждан – пока они готовы верить, что подписывают тот или иной документ безо всяких правовых последствий, найдутся те, кто воспользуется их доверчивостью.
Источник: https://rg.ru/2018/07/24/reg-szfo/kak-ne-poteriat-kvartiru-iz-za-oprometchivogo-zajma.html
«Мне пообещали: будешь жить под скамейкой»
Петр Саруханов / «Новая газета»
25 июня в подмосковной Лобне многодетную семью Стариковых выкинули из квартиры на улицу. Как и было обещано, без предупреждения, чтобы сочувствующие не успели собраться.
Утром у дома № 4 по Лобненскому бульвару выгрузилась внушительная бригада: судебные приставы, вооруженные автоматами бойцы спецназа — всего полтора десятка человек. И полдня не прошло, как все было закончено. Такая же участь ожидает еще несколько семей, имевших неосторожность взять кредиты в микрофинансовых организациях.
А они с некоторых пор выдаются под залог недвижимого имущества — спасибо принятому 8 лет назад ФЗ № 151. Закон развязал микрокредиторам руки. И вот итог: 127 квартир было отнято с 2011 года у клиентов только одной подобной компании — «Международного кредитного бюро» («МКБ»).
Все 127 квартир перешли в собственность самой МФО либо были оформлены на аффилированных лиц — «Мосаренду» и «Столичные кредиты». По другим сведениям, отнятых квартир более 300 на общую сумму порядка 2,4 млрд рублей.
В любой момент на улице вместе с дочерью и девятимесячной внучкой может оказаться москвичка Мария Новикова. Заем под залог квартиры она брала 4 года назад в уже упомянутом «МКБ». Сегодня службой судебных приставов квартира выставлена на продажу.
Из центра города до Солнцевского проспекта ехать приходится больше двух часов. Среди типовых многоэтажек нахожу нужный дом и квартиру, в которой живут Новиковы. На входной двери — наклейка с детской мордашкой и просьбой не звонить: в квартире маленький ребенок. Единственная комната разделена шторой.
С одной стороны — импровизированная взрослая спальня, с другой — детская кроватка. Лоджия, на которой сушится белье, небольшая кухня, совсем крохотный коридор. Вся квартира — 38 кв. метров. Мария рассказывает, что квартиру эту она — воспитанница детского дома — получила еще при СССР в 1987 году.
После смерти мужа 12 лет назад они с дочерью Елизаветой остались одни, девочка тогда еще училась в школе. Сейчас Лизе 28, она уже сама мама.
В «МКБ» Марию привел один из тех, кто «сочувствует» профессионально: выслушал, повздыхал и, как бы случайно, вспомнил, что есть в его окружении люди, способные выручить финансово на весьма разумных условиях. В главном офисе «МКБ» на Цветном бульваре Марию с рук на руки передали брокеру по имени Игорь. И процесс пошел.
Исходные позиции на тот момент у потенциальных клиентов выглядели не ахти: одна — выпускница института в поисках работы, другая — пенсионерка. Однако кредиторы эту картину быстро подправили. Сначала Марию убедили оформить договор дарения: «Квартиру я в свое время приватизировала на себя, — рассказывает женщина.
— Так они мне говорят: дочери своей подарите. Ну чтобы на нее оформить кредит. А я пошла как поручитель». После того как Елизавета стала единоличной владелицей недвижимости, ей «нарисовали» убедительную зарплату в некоей компании. Саму девушку в детали не посвящали. Добавлю: в той же компании «трудился» не один клиент «МКБ».
А в июле 2014-го контора прекратила свою деятельность.
Дальше было еще интересней: сотрудники «МКБ» 500 тысяч рублей, которые просили Новиковы, дать им отказались. «Мне говорят: надо в залог квартиру отдавать, поэтому подписывайтесь на 1 млн 800 тысяч, за десять лет отдадите, — продолжает Мария.
— Они нам с дочерью так все разложили, любой бы человек поверил. Дали почитать договор, по 28 тысяч нужно было выплачивать каждый месяц». Столь внушительный срок, собственно, и подкупил клиентов.
Да и шансов получить кредит в обычном банке у них практически не было.
Даже если закрыть глаза на то, что размер займа превышал лимит, установленный для микрофинансовых компаний Центробанком, опустить другой существенный нюанс никак нельзя. Ведь заем «МКБ» выдало отнюдь не из собственных средств.
Достаточно посмотреть выписку из ЕГРЮЛ, а из нее следует, что уставной капитал организации — 11 млн рублей — был внесен в качестве залога в пользу латвийского АО «Rietumu Banka» до полного исполнения обязательств по кредитному договору. Проще говоря, внеся залог, в этом же банке «МКБ» получило кредит с обязательством вернуть его до 1 марта 2015 года.
Деньги же Новиковым были перечислены по договору от 31.03.2014. Это значит, что компания выдала заем из привлеченных от другой организации средств. Есть ли у нее лицензия, позволяющая осуществлять подобные операции, — большой вопрос.
Что же до латвийского банка, то именно он появился здесь не случайно: учредители ООО «МКБ» Андис Анспокс и Сергейс Маликовс являются гражданами Латвии. А бизнес свой организовали в России, подключив высококвалифицированных специалистов. Те, в свою очередь, схему выстроили замысловатую, с массой юридических тонкостей, о которых обыватель даже не догадывается.
А если попался на крючок, шансов соскочить с него практически нет. И вот что любопытно: пострадавшие от ООО «МСК-групп», «Парнаса», «Московской залоговой компании», «МКБ», «Лайнера», «Кредо», «Энергии» — то есть абсолютно разных организаций, с поразительным постоянством называют одни и те же фамилии.
Анспокс Андис
Но вернемся к Новиковым. Когда они получили, наконец, реальные деньги, выделенная сумма начала таять буквально на глазах: 280 тыс.
рублей запросил брокер, 200 тысяч — посредник, в 20 тысяч обошлась справка о мифической зарплате… На руках у заемщиц после всех выплат остался миллион рублей.
Только через 10 дней после подписания договора им выдали график платежей — 11 абсолютно одинаковых строчек, все цифры в любой из них, что в апреле 2014-го, что в марте 2015-го, неизменны. Разобраться, как уменьшается сумма займа, невозможно даже с лупой.
В общей сложности Новиковы вернули почти 500 тысяч. А ровно через год им сообщили, что срок займа истек, отдать необходимо все и сразу. Тут-то и выяснилось, что 10-летний срок был зафиксирован только в предварительном договоре, в окончательном он сократился до года. Но заемщиков в свое время технично убедили, что оба документа абсолютно идентичны.
А в апреле текущего года судебная финансово-экономическая экспертиза выдала следующее заключение: «Условия договора можно определить как кабальные или заведомо невыгодные для заемщика. Размер суммы основного долга и процентов, зафиксированных в графике платежей, не соответствует условиям договора».
Все той же экспертизой кабальными были признаны еще несколько аналогичных сделок (редакция располагает заключениями).
После этого по логике вещей должны были возбудить уголовные дела. Не возбудили почему-то. Еще большее недоумение вызывает порядок цифр. Ведь если сложить сумму займа — 1,8 млн и размер обозначенных договором процентов — около 400 тыс.
, то Новиковы, чтобы закрыть кредит в течение года, должны были ежемесячно выплачивать не менее 183 тыс. рублей! Да кто же пойдет в МФО на таких условиях? Ведь они ставят заем в разряд невозвратных по определению. Но деятелей из «МКБ» подобный расклад, похоже, совсем не смущал.
Более того, они объявили Новиковых злостными неплательщиками, так как 500 тысяч тело кредита не покрывали, только проценты.
Здесь стоит пояснить, что закрыть его, как бы клиент ни старался, нереально. Просто потому, что кредитору этого не надо, его конечная цель — квадратные метры, для получения которых заемщика целенаправленно загоняют в долги. В данной же истории ситуацию усугубил еще и резко подскочивший курс доллара.
Кредит Новиковых, как, впрочем, и остальных клиентов, был привязан к этому курсу намертво. Следовательно, и долг рос в геометрической прогрессии. Стало понятно, что по-хорошему с кредиторами уже не разойтись.
Один из руководителей «МКБ» Маликовс расписывал женщинам ближайшие перспективы: «По дешевке продадим вашу квартиру, под скамейкой окажетесь, бомжихой жить будешь — и еще останешься нам должна», — Мария вспоминает эти угрозы практически дословно.
Женщина потребовала открыть камеры, ведь на записи, по ее словам, видно, как дочь обрабатывали и заставляли подписывать бумаги. После этого Марию просто перестали пускать в офис.
Сегодня со всеми штрафами, неустойками и процентами Новиковы должны 6,9 млн рублей. Три года длились судебные разбирательства с «МКБ», все заемщиками проиграны. На каком-то этапе Маликовс выступил с новой идеей.
«Знаете, как он нам сказал? — продолжает Мария. — С мясом мы эту квартиру продадим. Как, говорю, с мясом? А он отвечает: вместе с вами».
Звучит, дико, но продать квартиру с обременением в некоторых случаях действительно можно.
«Органы опеки, — спрашиваю я, — в курсе вашей ситуации?» А они, оказывается, не видят оснований защищать эту семью! Между тем выселение матери с несовершеннолетним ребенком происходит при участии как раз органов опеки и прокуратуры. Просто потому, что подобные решения имеют исключительный характер и выносятся судом. Но представители опеки судебные заседания упорно игнорировали.
Если же верить гендиректору «МКБ» Сидоренко, квартиры с детьми его компания и не трогала вовсе. В письме, адресованном участникам круглого стола на тему антирейдерства, он утверждает, что «…ни в одном из переданных в залог недвижимом имуществе не проживали и не были зарегистрированы несовершеннолетние дети». Видимо, ребенок в квартире Новиковых — фантом. И для органов опеки — тоже.
А они в подобных случаях, как выясняется, весьма последовательны. Взять хотя бы историю оставшейся без жилья Юлии Стариковой. Заем они с мужем брали на ремонт квартиры, каждому из четверых детей обустроили отдельное место. Долг же отдавали исправно, пока не скакнул доллар. Как следствие — просрочки по платежам.
А у деятелей «МКБ» на этот случай и план спасения был готов — в виде договора рефинансирования.
Да вот только возвращать Стариковым после него пришлось вдвое больше: в сумму основного долга кредиторы включили внушительные пенни (договором предусмотрено, что если просрочено до 10 дней, то процент считается от суммы ежемесячного платежа, а если свыше — то уже от общего размера займа) и неоплаченные проценты по первому договору.
Когда ситуация дошла до крайности, Стариковых буквально «развели» на другой договор — лизинга. Его преподнесли как единственную возможность остаться в квартире.
От клиентов требовалось лишь переоформить недвижимость на одну из предложенных надежных фирм и постепенно выкупать.
На деле же так называемый лизинг оказался договором купли-продажи, а «надежная фирма» — аффилированным лицом под названием ООО «Мосаренда», которое и стало новым владельцем квартиры Стариковых.
Суды раз за разом принимали сторону кредиторов, а когда все шансы на оспаривание были исчерпаны, Юля записала видеообращение: «Выхода нет. У меня остался единственный шаг — я объявляю голодовку против правоохранительных органов, которые не хотят видеть состава преступления».
Еще до начала акции Старикова направила несколько десятков писем по самым разным адресам — от президента страны и Генпрокуратуры до Госдумы и МВД России. Это была попытка обратить на проблему хоть какое-то внимание.
В Управлении президента РФ по работе с обращениями граждан внимание обратили и перенаправили послание в администрацию губернатора Московской области, откуда оно пошло еще дальше: «Ваше обращение, — написали Стариковой, — направлено на рассмотрение в следующую организацию: Главное управление региональной безопасности Московской области».
Если в отношении «МКБ» будет возбуждено уголовное дело, у Стариковых появится реальный шанс вернуть квартиру. Но в большинстве случаев уголовные дела по системе «займ — залог недвижимости» до судебного разбирательства не доходят.
А если и рассматриваются, то в гражданских судах. Сотни пострадавших уже который год требуют возбуждения именно уголовного преследования.
Они сами собрали доказательства и необходимые документы, среди которых липовые расписки, поддельные договоры и прочие дурно пахнущие бумажки.
из Лобни появилось в Сети практически сразу, люди сначала интересовались, что за спецоперацию проводят в их доме, а потом выложили картинку с автоматчиками на лавке у подъезда и на лестничной клетке. В квартире Стариковых в то утро был только старший сын, семья еще не вернулась с дачи.
Пока их ждали, к дому стягивался народ. Прорвать круговую оборону не удалось ни адвокатам, ни местному депутату. Исключение сделали лишь для скорой, Юлии потребовалась помощь врачей. Это отсрочило выселение, но не остановило его. Все было кончено в тот же день.
Спрашиваю Юлию: что же дальше? Она отвечает: будем жить на даче.
Уезжая от Новиковых, я и Марии задаю тот же вопрос: где будут жить после выселения, есть ли в Москве родственники? «Никаких, — отвечает женщина, — мы одни, и идти нам некуда». Кадастровая стоимость квартиры Новиковых — шесть миллионов рублей, оценена она в четыре, уйдет, как показывает практика, еще дешевле и нужным людям. А Новиковы и после продажи единственного жилья останутся должны.
Источник: https://novayagazeta.ru/articles/2018/10/12/78173-mne-poobeschali-budesh-zhit-pod-skameykoy
Где взять кредит под залог недвижимости: предложения апреля 2019 года
Получить деньги в долг в большом количестве и на длительный срок можно, предоставив банку в залог собственную квартиру или дом. Залог в виде недвижимого имущества является своеобразной гарантией для кредитора. Ведь, если должник не выплатит долг, то имущество можно выставить на торги и вернуть деньги. Большинство банков выдает заем в сумме до 70% от оценочной стоимости недвижимости.
Согласно отчету Первого кредитного бюро, на 1 марта 2019 года потребительские займы с залогом занимали 12,7% в общей структуре портфеля банков. По итогам февраля 2019 года, в среднем один заемщик был должен банку 899 тысяч тенге. Эта сумма уменьшилась с начала года на 0,5% и за февраль на 0,2%.
Средний размер кредита также стал ниже (-1,6 % с начала года) и составил по итогам февраля 511 тысяч тенге. За тот же период совокупная ссудная задолженность по кредитам физлиц выросла до 6,07 трлн тенге против 6,03 месяцем раннее. Количество кредитов выросло на 1% и составило 11,9 млн единиц.
Почему выбирают кредит под залог недвижимости
Как банку, так и заемщику весьма выгодна такая сделка. При оформлении залогового займа банки предлагают клиенту более приемлемые проценты и более крупные суммы. В свою очередь фининститут может быть на 100 процентов уверенным в том, что получит свои деньги.
Среди основных преимуществ займа под залог недвижимости:
– в большинстве случаев при рассмотрении заявки банком результат положительный;
– выгодная ставка вознаграждения — на сегодняшний день от 15,7% (ГЭСВ — 17,26%);
– более долгий максимальный срок погашения займа — до 15 лет;
– сумма займа — в зависимости от стоимости залога может доходить до 50 миллионов тенге.
– возможность кредитования с упрощенным финансовым анализом дохода;
– специальные условия для клиентов, получающих зарплату в банке-кредиторе.
Своим клиентам, а именно держателям зарплатных карт или владельцам депозитов, многие банки дают скидки по кредиту до 3% от ставки вознаграждения.
Согласно изменениям в Закон «О платежах и платежных системах», фининституты в обязательном порядке уведомляют клиента о взимаемых комиссиях.
В линейке продуктов банков предлагаются займы как с взиманием комиссий, так и без, но под более высокий процент.
Минусы:
– величина займа ограничивается 70 процентами от стоимости квартиры;
– срок рассмотрения заявки быстрый, но вот на заключение договора можно потратить порядка месяца;
– необходимость делать оценку имущества;
– на недвижимости будет стоять обременение — то есть никаких операций (продажа, обмен, дарение и т.д.) с ней делать будет нельзя.
– есть риск лишиться квартиры или дома, если платежи систематически не перечислялись, и заемщик не справился с выплатой долга.
Согласно поправкам в законодательные акты, внесенные в 2015 году, запрещается банкам отнимать имущество должников при незначительных нарушениях, а именно если:
– сумма неисполненного обязательства (без учета неустойки (штрафа, пени) составляет менее 10% от стоимости заложенного имущества, определенной сторонами в договоре о залоге;
– период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.
Какую недвижимость берут под залог
В качестве обеспечения денежных средств банки берут:
– квартиру;
– земельный участок;
– гараж;
– частный дом и так далее.
В основном к залогу выдвигают такие требования:
– жилье не должно быть в аварийном состоянии, старше 50-60 лет и должно находиться в черте города либо не далее 250 км от него, в сейсмически безопасной зоне;
– материал стен — кирпич, монолит, железобетон;
– не принимаются в залог строения с саманными, каркасно-камышитовыми стенами;
– предпочтительно, чтобы квартира не находилась на первых и последних этажах;
– перепланировки должны быть узаконены;
– не должно быть долгов по комуслугам;
– дом должен быть достроен, технически инвентаризирован и зарегистрирован в госорганах;
– земля, где расположен дом, не должна быть в долгосрочной аренде и иметь особый статус (для транспорта, связи, нацбезопасности и т.д.).
Недвижимость можно предоставить в залог как свою, так и третьего лица, выступающего залогодателем. Также скорее всего потребуется нотариально заверенное согласие всех совершеннолетних членов семьи и других совладельцев (а по несовершеннолетним — согласие органов опеки и попечительства) на предоставление залога и его внесудебную реализацию.
Кто может получить заем
К получателям залоговых займов банки выдвигают в основном следующие требования:
– заемщик должен быть гражданином Республики Казахстан;
– возраст — от 21 года. Максимальный возраст зависит от срока займа — к моменту погашения займа заемщик не должен достичь пенсионного возраста;
– не менее 4 месяцев на последнем месте работы до даты подачи заявления на получение кредита. При этом общий непрерывный стаж работы физического лица должен составлять не менее 6 месяцев.
С официальным доходом и сумма займа выше, и срок дольше. Можно получить деньги и без подтверждения дохода, но в таком случае процентная ставка будет выше. При этом все равно какой-то косвенный доход надо будет показать.
Минимальный доход должен покрывать ежемесячный платеж по кредиту, расходы на иждивенцев, товары первой необходимости, коммунальные услуги, транспорт, связь и другие имеющиеся у заемщика обязательные платежи.
Ежемесячный платеж не должен превышать 50% от дохода.
– максимальное количество созаемщиков не может быть более 3 физических лиц.
Какие документы необходимы
Большинство банков запрашивают стандартный пакет документов:
– Документ, удостоверяющий личность
– Копия свидетельства о заключении брака заемщика/созаемщика (если заемщик/созаемщик состоит в браке);
– Документы, подтверждающие получение дохода в валюте запрашиваемого кредита за 6 предшествующих месяцев до даты обращения в банк;
– Правоустанавливающие документы на предоставляемую в залог недвижимость.
Оригиналы правоустанавливающих документов на недвижимость остаются в банке до конца действия договора о залоге.
Банк имеет право запросить при необходимости дополнительный пакет документов.
Какие банки выдают займы под залог жилья
По состоянию на 19 апреля 2019 года, кредиты под залог недвижимости предоставляли следующие банки второго уровня: Halyk Bank, ForteBank, Нурбанк, Bank RBK, АТФБанк, Сбербанк, АТФБанк, Альфа-банк, АзияКредит Банк, Евразийском банке, Цеснабанк, Банк Каssa Nova, Алтын Банк (только в городах Астана, Алматы, Атырау, Актау).
О приостановлении программ залогового кредитования сообщают в Банке ЦентрКредит, ВТБ Банке, Capital Bank Kazakhstan.
(для тех, кто не участвует в зарплатных проектах)
Источник: kn.kz
Источник: https://24.kz/ru/news/social/item/310301-gde-vzyat-kredit-pod-zalog-nedvizhimosti-predlozheniya-aprelya-2019-goda
Как оформить залог по займу?
30.05.2014 10:48 16 738 просмотров
Короткий ответ: заключить отдельный договор залога, а в случае крупной сделки обязательно консультироваться с юристом, потому что законодательство о залоге намного сложнее и нелогичнее, чем кажется.
Длинный ответ.
Вы решились дать деньги в долг, составили договор займа и договорились с должником о процентах. Но как обеспечить выполнение обязательств должника? Самый надёжный способ гарантировать возврат займа – получить что-то от должника в залог.
Теоретически, залогом может быть что угодно: недвижимость, автомобиль, ценные бумаги, доля в бизнесе, даже любые бытовые вещи – от ювелирки и электроники до одежды и мебели. На практике, обычно в залог дают недвижимость, автомобили или ценные вещи.
Кстати, стороной договора залога (залогодателем) может быть и не сам заёмщик, а кто-то, кто готов гарантировать его обязательства перед вами своим имуществом. Тогда получится, что договор займа вы заключили с одним человеком, а договор залога – с другим. Это нормально, хотя и усложняет сделку.
Ипотека (залог недвижимости) тоже возможна при обычном частном займе. Причём предметом залога может быть не только, скажем, квартира или частный дом, но и торговая и производственная недвижимость, принадлежащая заёмщику как частному лицу. Ипотека имеет массу собственных тонкостей, которые осветить в одной короткой заметке просто невозможно, поэтому я их касаться не буду. Кроме того, передача в залог недвижимости означает, что в долг были даны большие деньги, а в этом случае ориентироваться на статьи в интернете не стоит – такие сделки должны сопровождаться грамотным юристом. Не экономьте на мелочах: когда заключаете значимые для вас договоры, заложите заранее в сумму сделки несколько процентов, которые пойдут на соблюдение юридической чистоты операции. В отличие от договора займа, договор залога обязательно должен быть заключён в письменной форме, иначе он не будет признан судом. Если заёмщик без договора просто передаст вам ценную вещь «в залог по займу», то он будет иметь право забрать её у вас безо всяких условий, а если не захотите отдавать – обвинит вас в незаконном присвоении имущества. Поэтому будьте внимательны: без правильно составленного договора залога не бывает. Сам по себе договор залога – практически стандартная бумага, образцы для его составления вы легко найдёте в интернете в больших количествах. Естественно, к этим образцам тоже надо относиться с осторожностью и убедиться, что в вашем финальном тексте договора есть следующие пункты: – подробное описание сторон договора (ФИО, паспортные данные, адреса проживания);
– ссылка на договор займа с указанием сторон, даты его заключения, суммы и других подробностей. Технически, вы можете сослаться и на устный договор займа (тогда договор залога будет лишним подтверждением существования договора займа), но это как-то странно. Если уж дело зашло настолько далеко, что вы оформляете залог, то лучше заключить и договор займа в письменной форме;
– подробное описание предмета залога. Не просто «автомобиль Жигули», а конкретную марку, цвет, VIN, номера двигателя и кузова и пр. Чем подробнее, тем лучше. Аналогично с «бытовыми» предметами – телевизорами, ноутбуками и т.п. Предмет, переданный в залог, должен быть описан в договоре так, чтобы его можно было однозначно идентифицировать при необходимости. Если у предмета есть какие-то индивидуальные особенности (царапины, сколы, пятна и т.п.) – опишите и их, лишним не будет;
– оценка предмета залога. Оценка залога производится сторонами соглашения, то есть вами и заёмщиком – как договоритесь, такая цена и будет указана в договоре. Очевидно, что стоимость залога должна быть не ниже полной суммы долга и процентов (а желательно – выше), но в конечном итоге это ваше дело, вы можете принять в залог и вещь, лишь частично покрывающую возможные убытки;
– условия реализации прав залогодержателя (то есть вас). Проще говоря, описание того, что будет, если заёмщик не вернёт деньги. Этот пункт желательно согласовать с юристом, занимающимся вопросами реализации заложенного имущества – получить своё не всегда просто. Обратите внимание: залог – это средство обеспечения интересов займодавца в законном размере. Это значит, что если заёмщик частично отдал вам долг и проценты, то вы можете претендовать только на остаток средств (включая проценты и пени), но не на весь залог. Залог придётся продать, положенные деньги забрать себе, а остаток вернуть заёмщику (за вычетом расходов на продажу, передачу прав собственности и пр.). Впрочем, этот момент в Гражданском Кодексе даётся с оговоркой «если иное не предусмотрено договором». Тут нужен разумный подход: ваш должник, у которого вы по договору за не выплаченный вовремя остаток долга в 3 тыс. рублей забрали автомобиль, может подать заявление в суд о признании соответствующего условия договора «кабальным». Всё-таки не стоит забывать, что ваша цель при заключении договора залога – не ограбить заёмщика, а обеспечить свои интересы (возврат долга с положенными процентами). Вопрос физической передачи заложенного имущества решается опять же договором, но если этого пункта в договоре нет, то «по умолчанию» имущество остаётся у залогодателя – владельца машины, золотого кольца или телевизора. Недвижимость и «товары в обороте» на время действия договора всегда остаются у владельца. С хранением связан ещё один интересный момент. Если имущество находится у залогодержателя (у вас) и хранится плохо (заложенная машина стоит на улице не запертая и без сигнализации), то залогодатель (ваш должник) имеет право его забрать на хранение себе. Если вы храните заложенное имущество должника у себя и оно повредилось или было полностью уничтожено по вашей вине, то должник имеет право зачесть стоимость повреждения или (соответственно) всей вещи в счёт своего долга. Залог сохраняет силу даже при переходе права собственности на заложенное имущество. Проще говоря, если вы получили в залог по займу чей-то автомобиль, а хозяин машины её продал, вы можете потребовать у нового хозяина исполнения ваших прав. Новый владелец машины обязан их исполнить, а сам может судиться со старым владельцем. Как они решат этот вопрос между собой – их дело, к вам это не имеет отношения.
Важно! Данный текст не является юридической консультацией. Его цель – ознакомить читателя с общими принципами и некоторыми особенностями заключения договора залога, на которые стоит обратить внимание при его составлении. При минимально серьёзных сделках, связанных с залогом, вам лучше проконсультироваться у грамотного и опытного юриста.
Источник: https://www.banki.ru/blog/artm_eyskov/5186.php
Сделки с кредитом: вопросы и ответы
Судя по разным оценкам, сегодня около 30-35% сделок по покупке или строительству минских квартир осуществляется с привлечением банковских кредитов. И спрос на жилищные кредиты со стороны населения имеет тенденцию к увеличению.
В то же время из примерно 30 действующих банков 10-13 оказывают услуги по предоставлению населению кредитов на жилищные цели. Условия кредитования и требования к кредитополучателям у каждого банка свои.
Об этом более подробно рассказала руководитель сектора ипотечного кредитования АН «Твоя столица» Людмила Семёнова.
– В последнее время поступает все больше звонков с просьбой рассказать о процедуре заключения сделки купли-продажи квартиры с привлечением банковского кредита.
В частности, далеко не все знают, что кредитную сумму банк перечисляет на счет продавца, а не выплачивает наличными покупателю, причем не до подписания договора купли-продажи, а после.
Узнав об этом, некоторые клиенты начинают высказывать беспокойство, а не получится ли так, что после подписания договора купли-продажи банк может отказать в выдаче кредита.
В этой связи хотелось бы уточнить, что же нужно знать покупателю, чтобы максимально себя обезопасить от излишних проблем?
– Да, действительно. Сделка с привлечением банковского кредита существенно отличается от обычной, когда покупатель расплачивается с продавцом наличными деньгами. И отличие не только в способе расчета.
При обычной сделке покупатель и продавец заключают договор купли-продажи, который нотариально удостоверяется, а затем регистрируется в агентстве по государственной регистрации недвижимого имущества и земельному кадастру.
При этом покупатель передает продавцу наличные деньги за квартиру, как правило, перед нотариальным удостоверением договора либо в момент удостоверения.
Если же покупатель намерен использовать для оплаты банковский кредит, то процесс подготовки к сделке и расчета между сторонами не только растягивается во времени, но и усложняется.
На каждом этапе могут возникать нюансы, с которыми покупателю в одиночку справиться не так-то просто.
Пожалуй, одним из самых важных этапов такой сделки является подготовительный – выбор банка и работа с ним еще до того, как вы выбрали квартиру.
Необходимо получить исчерпывающую информацию о том, под какие проценты и на каких условиях банк может выдать кредит на покупку квартиры.
При этом необходимо пообщаться с работниками банка и выяснить, на какую сумму кредита можно рассчитывать при наличии определенного дохода.
Если это не сделать, то, договорившись с продавцом о сделке, вы вдруг неожиданно можете выяснить, что кредит вам не дадут из-за вашей низкой кредитоспособности. А если при этом вы заключите с продавцом предварительный договор, то можно нарваться на крупные штрафные санкции, поскольку сделка не состоится по вашей вине. При этом, если вы вносили задаток, то его можно потерять.
Чтобы обезопасить наших клиентов от подобных рисков, мы для начала предварительно убеждаемся в их кредитоспособности и только после этого заключаем предварительный договор.
Если по каким-то причинам все же от банка будет получен отказ в выдаче кредита, нашей задачей будет объяснить продавцу, что данная причина расторжения договора является уважительной, чтобы клиента не коснулись никакие штрафные санкции.
В данной ситуации неоценимую помощь нашим клиентам оказывает наш сектор ипотечного кредитования. У нас в агентстве действует программа «Партнер-кредит».
Специалисты по ипотечному кредитованию бесплатно проконсультируют, обратившегося к нам покупателя, индивидуально подберут оптимальную программу кредитования среди 7 банков-партнеров, рассчитают ежемесячные платежи, помогут собрать пакет документов и подать его в банк-партнер.
Выбрав квартиру из нашей базы объектов, вы получите предварительную консультацию о готовности банка вас прокредитовать на нужную сумму. Безусловно, можно все делать, не прибегая к помощи риэлтеров, но это в том случае, если вы в себе максимально уверены и ознакомились со всеми тонкостями предстоящего процесса. В противном случае целесообразнее обратиться к услугам специалистов.
Например, если вы ищете квартиру с помощью риэлтерской компании, квалифицированный риэлтер знает, как лучше сообщить продавцу, что квартира будет приобретаться с привлечением кредита.
Потому что все-таки еще не каждый продавец хочет связываться с безналичным расчетом, когда какая-то сумма денег пусть и в обозримом, но все-таки будущем должна поступить на расчетный счет.
У него могут быть определенные опасения, что он эти деньги не получит, и тогда не понятно, что делать в этом случае.
Профессиональный риэлтер знает, как направить покупателя, который получает кредит, какой информацией и в какой момент клиент должен обладать, чтобы сделка произошла максимально комфортно, чтобы продавец безболезненно получил деньги, а покупатель – квартиру, затратив на это минимум времени и средств.
– Предположим, покупатель определился с банком, с квартирой. С продавцом заключен предварительный договор, с риэлтерской фирмой – договор на оказание услуг. Что дальше?
– После этого идет стандартная процедура проверки квартиры, которая ничем не отличается от той, которая производится при оказании риэлтерской услуги, когда квартира приобретается без привлечения кредита. Одновременно подается заявка на кредит в банк. Мы информируем клиента о перечне необходимых справок, в разных банках к ним предъявляются разные требования.
В некоторых банках, например, нужна справка о доходах за последних 3 месяца, в некоторых – за последний год. Одни банки готовы выделить кредит под залог приобретаемой квартиры, другие только с привлечением поручителей. После того, как пакет документов собран, мы помогаем клиенту подать его в банк (в большинство банков можно подать заявку прямо у нас в офисе).
Далее ждем ответа из банка (от 1 до 10 дней).
После того как риэлтер убеждается в юридической чистоте продаваемой квартиры и оговорены все нюансы получения кредита, стороны заключают нотариальный договор купли-продажи. От стандартного договора купли-продажи, договор с привлечением кредита отличается тем, что платежи за квартиру вносятся в два этапа.
Первый этап – когда покупатель платит до нотариального удостоверения сделки или после наличную часть стоимости квартиры.
Второй этап – перечисление безналичных средств на расчетный счет продавца, открытый в конкретном банке или филиале банка. Срок, в течение которого это должно произойти, оговаривается в договоре купли-продажи. Как правило, он составляет до недели, иногда дольше, в зависимости от сложности сделки.
Банком проверяется предоставленный нотариальный договор и готовится договор кредитный. Клиента вместе с поручителями приглашают в отделение банка на подписание кредитного договора, а соответствующие денежные средства перечисляются на расчетный счет продавца, который таким образом получает оставшуюся сумму за квартиру. Деньги из расчетного счета он может использовать по своему усмотрению.
– Были ли в вашей практике случаи, когда банк уже после заключения договора купли-продажи отказывал в выдаче кредита? По каким причинам такое может произойти? И чем это чревато сторонам сделки?
– Такое бывает, но очень-очень редко. Связано это может быть, например, с изменением условий кредитования, но банки-партнеры всегда информируют нас о таких решениях, а мы в свою очередь оберегаем клиента от форс-мажорных обстоятельств.
Тем не менее, покупатель должен четко представлять, что в этот момент может происходить. Какая-то сумма денег уже получена продавцом и вроде он эту квартиру уже продал. Что же происходит дальше? Как правило, речь идет о расторжение договора по обоюдному согласию сторон.
И когда есть посредник в этом вопросе, всегда проще договорится о процедуре возврата всего в первоначальное состояние.
Что касается отказа банка до подписания нотариального договора при первоначальной подаче заявки, то отказы бывают, когда к нам приходит клиент и говорит: я все знаю, у меня не будет никаких проблем, я через это уже проходил и все у меня под контролем.
И именно в таких случаях, когда человек либо не обладает полной информацией, либо не хочет делиться, как ему кажется, очень конфиденциальной информацией с риэлтером, и возникают проблемы. Но это тоже большая редкость.
А в выдаче кредита банк может отказать как по причине недостаточной платежеспособности кредитополучателя, испорченной кредитной истории, так и без объяснения причин.
– Вы упоминали, что некоторые банки предоставляют кредит под залог приобретаемой квартиры. Есть ли какие-то особые подходы при оформлении залога квартир – ограничения в прописке, например?
– Есть. На период оформления квартиры в залог в ней никто не должен быть прописан. Ограничения на прописку в дальнейшем нет, поскольку для этого нет никакой законодательной основы. Запретить человеку прописываться самому и прописывать членов семьи законодательно невозможно.
– Пользуется ли спросом такой механизм, как лизинг?
– Да, в последнее время такой механизм становится все более популярным. Долгое время в лизинг можно было приобрести только квартиру от застройщика в сданном в эксплуатацию доме. На данный момент лизинг можно оформить и на вторичку.
Основным отличием от кредита является тот факт, что квартира до момента погашения задолженности находится в собственности лизинговой компании.
Однако покупатель может зарегистрировать себя и своих родственников в этой квартире, как и при обычной покупке, оплата жилищно-коммунальных услуг также будет осуществляться по обычным тарифам, установленным для физических лиц.
– Есть ли свои нюансы при покупке в кредит строящейся квартиры?
– Да, в процессе покупки новостройки с кредитом также зачастую сложно обойтись без специалиста. Казалось бы, проверки квартира не требует, нужно только подписать договор с застройщиком.
Однако у разных банков разные подходы к расчету максимальной суммы кредита для покупки новостройки, приобретаемой по договору долевого строительства, через договор купли-продажи жилищных облигаций или же в сданном в эксплуатацию доме.
Также могут отличаться и условия кредитования.
Каждый застройщик устанавливает свои сроки на оплату квартиры по договору. Мы всегда контролируем этот момент, согласовывая сроки получения кредита со сроками оплаты, установленными застройщиками.
Мы сотрудничаем только с надежными застройщиками Минска и пригорода. Обращаясь к нам, без дополнительных оплат клиент может получить детальную консультацию специалиста о каждом проекте (база новостроек), а после выбора проекта, получит также и консультацию по вопросам кредитования новостройки.
– Каковы условия кредитования на данный момент?
– Мы работаем с большинством банков, кредитующих недвижимость. На нашем сайте размещены и постоянно обновляются условия кредитования на покупку квартир на вторичном рынке, в новостройках, загородной недвижимости. Помимо ознакомления с общими условиями банков, можно рассчитать платежи по всем предлагаемым программам.
не все знают, что кредитную сумму банк перечисляет на счет продавца, а не выплачивает наличными покупателю, причем не до подписания договора купли-продажи, а после
Чтобы обезопасить наших клиентов от подобных рисков, мы для начала предварительно убеждаемся в их кредитоспособности и только после этого заключаем предварительный договор.
От стандартного договора купли-продажи, договор с привлечением кредита отличается тем, что платежи за квартиру вносятся в два этапа.
Первый этап – когда покупатель платит до нотариального удостоверения сделки или после наличную часть стоимости квартиры.
Второй – перечисление безналичных средств на расчетный счет продавца, открытый в конкретном банке или филиале банка. Срок, в течение которого это должно произойти, оговаривается в договоре купли-продажи. Как правило, он составляет до недели, иногда дольше, в зависимости от сложности сделки.
Источник: https://www.t-s.by/news/sell_pubs/2243/
