Арендатор не платит аренду | Адвокат Мугин Александр
Надо признаться, что ситуация, когда арендатор не платит арендную плату или платит ее не в полном объеме в наше время встречается все чаще. Мало того, в некоторых случаях, арендатор не платит и не освобождает помещение.
Причины, по которым арендатор не платит аренду, могут быть самые разные.
Арендатор может отказываться платить, мотивируя свое решение какими-либо нарушениями со стороны арендодателя, тем, что арендодатель не известил арендатора об изменении ставки арендной платы по договору, тем, что не пользовался имуществом из-за каких-либо недостатков, отсутствием денежных средств или может не платить в силу иных обстоятельств.
Соответственно арендодатель может мириться с данным положением дел, а может защитить свои имущественные интересы.
В настоящей статье мы будем исходить из того, что договор аренды между арендодателем и арендатором заключен в надлежащей форме, он является действующим, никем не оспорен и по условиям договора в аренду передано, скажем, помещение, ну или любое иное недвижимое имущество. Тяжело в рамках одной статьи описать все возможные ситуации или сразу очертить круг вводных, поэтому будем импровизировать по ходу повествования.
Рассмотрим вариант, когда арендная плата не выплачивается в отсутствие каких-либо виновных действий со стороны арендодателя.
Что делать, если арендатор не платит аренду
Обязанность арендатора оплачивать арендную плату вытекает из ст. 614 ГК РФ и соответствующего договора аренды.
Конкретные условия оплаты арендной платы определяются договором аренды.
Как правило, арендная плата состоит из непосредственно арендной платы, так и из переменной ее части в виде различных коммунальных и эксплуатационных платежей. Зачастую арендатор платит постоянную часть, но почему-то игнорирует оплату переменной части.
Если обязанность по оплате арендной платы возникла, но арендатор не платит, представляется целесообразным следующий алгоритм действий.
Если арендатор не платит аренду, просит подождать, дает обещания оплатить в кратчайшие сроки, как бы хорошо вы не относились к арендатору, не стоит терять время.
Опыт жизни подсказывает, что в подавляющем большинстве случаев арендаторы продолжают пользоваться имуществом (помещениями), долг растет, а перспектива получения причитающихся денег уменьшается.
Не секрет, что в настоящее время процент организаций, не имеющих в собственности хоть каких-либо активов, либо находящихся в предбанкротном состоянии довольно большой, а если вы не собственник торгового центра и ваш арендатор не крупная торговая сеть, то шанс встретить такую «пустышку» еще больше.
Соответственно если арендатор не платит – сразу составляем письменную претензию арендатору
В результате достигаются сразу две цели.
Во-первых, получив претензию арендатор, с большой долей вероятности на нее ответит. Возможно вы получите письменные заверения об оплате к определенному сроку, что уже не просто слова.
Во-вторых, в случае, если расторжение вашего договора возможно только в судебном порядке, а договором аренды предусмотрен претензионный порядок (а я встречал и двухмесячные сроки на рассмотрение претензий), направляя претензию срок на рассмотрение претензии начинает течь, соответственно при негативном сценарии развития событий вы сэкономите время.
Поймите, что направление претензии арендатору – это не обращение в суд, а попытка мирного урегулирования спора.
Ранее я уже писал статью о том, как писать претензии. С тех пор ничего не поменялось.
Когда после получения арендатором претензии задолженность по договору аренды погашена – проблема решена, конфликт исчерпан.
Обратите внимание, что ст.
614 и сложившаяся судебная практика, дает право арендодателю требовать досрочного внесения арендной платы, например, за два месяца вперед, если арендатор систематически нарушает условия договора о сроке оплаты, либо платит арендную плату в меньшем размере (частями). Отказ оплатить аренду досрочно также предоставляет вам право отказаться от исполнения договора аренды или обратиться в суд с требованием о расторжении, если договором не предусмотрен внесудебный порядок прекращения договора аренды.
Если арендатор не платит арендную плату, покинул помещение, освободил от своих вещей арендодателю необходимо принять решение простить долг или взыскивать задолженность по договору аренды. Взыскание задолженности по арендной плате в суде осуществляется в общем порядке без каких-либо особенностей.
Если же арендатор не платит арендную плату и продолжает пользоваться вашим помещением, а арендодатель принял решение выгнать арендатора, то арендодатель, в зависимости от условий договора аренды, может:
– предложить арендатору заключить соглашение о расторжении договора аренды (предложение о расторжении по соглашению сторон можно включить и в претензию арендатору);
– направить письмо арендатору о расторжении договора, в случае если договором предусмотрено право арендодателя отказаться от исполнения договора в одностороннем внесудебном порядке;
– обратиться в суд с требованием о расторжении договора, если арендатор отказывается подписывать соглашение о расторжении.
Как видно досрочное расторжение договора возможно по соглашение сторон, в случае, если такое право предоставлено арендодателю договором или в судебном порядке.
При расторжении договора по соглашению сторон вопросов возникать не должно. Если договор был изначально заключен на срок не менее года и зарегистрирован в соответствующем регистрирующем органе – несете соглашение в регистрирующий орган.
Что касается одностороннего расторжения договора аренды по инициативе арендодателя, то в уведомлении о расторжении аренды целесообразно прописать конкретный срок, с которого договор считается прекращенным, если соответствующего условия нет в договоре аренды.
Это может быть и дата получения письма о расторжении аренды, либо дата по истечении какого-либо периода с момента уведомления арендатора о расторжении договора.
Также, если договор аренды был зарегистрирован в установленном порядке – несете свое уведомление о расторжении аренды с документами, подтверждающими вручение письма арендатору, в территориальное подразделение регистрирующего органа, осуществившего регистрацию договора и снимаете обременение в виде аренды.
В случае расторжения договора аренды в судебном порядке договор будет считаться действующим все время, пока не вступит в законную силу соответствующее решение суда о расторжении договора.
Арендатор все это время вправе пользоваться имуществом и должен платить арендную плату.
О судебном расторжении договора аренды также можно почитать в моей статье «Расторжение договора по инициативе арендодателя».
Как застраховать интересы арендодателя
Самая лучшая страховка для арендодателя – это грамотно составленный договор аренды, предусматривающий максимальное количество решений спорных вопросов. Понятно, что все случаи предусмотреть не реально и нет договоров аренды на все возможные ситуации. Поэтому для составления договора аренды целесообразно обратиться к проверенному специалисту.
Как известно, гражданский кодекс в целом ряде случаев устанавливает условия договора аренды, действующие по умолчанию, и одновременно предлагает сторонам договора аренды на свое усмотрение изменить такие условия (например сроки изменения размера арендной платы (ст. 614 ГК РФ), субаренда, проведение ремонта и т.д.).
Существуют различные способы обеспечения обязательств по договору аренды.
Хорошо если вашим договором аренды предусмотрен, например, обеспечительный платеж (иногда его называют депозитным).
Есть такой способ обеспечения исполнения обязательств как удержание. Это когда арендодатель, в случае неисполнения арендатором обязательств по оплате арендной платы, может удерживать имущество арендатора до тех пор, пока арендная плата не будет выплачена. Об этом способе я, пожалуй, расскажу в отдельной статье.
Если арендатор настаивает на том, что задолженность по арендной плате будет выплачена и просит не расторгать договор, при этом арендатором является юридическое лицо, ничего не мешает заключить договор поручительства с руководителем такого юридического лица, либо с иным «ликвидным» представителем арендатора. В результате такого поручительства непосредственный руководитель будет отвечать за оплату арендной платы перед арендодателем лично.
Как выселить арендатора
В ряде особо тяжелых случаев, арендатор отказывается в добровольном порядке освобождать помещение. Выгнать арендатора не всегда задача из легких.
Если арендаторы не платят и не съезжают, то в зависимости от ситуации арендодатель встает перед выбором, действовать быстро и жестко или цивилизованным путем.
Выселить арендатора, отключая свет, воду, выставляя имущество арендатора на улицу, арендодатель рискует быть привлеченным к ответственности за причинение ущерба.
Более того, существует риск привлечения арендодателя к ответственности за самоуправство (ст. 330 УК) или даже кражу или грабеж.
Необходимо крайне осторожно обращаться с чужим имуществом, чтобы избежать дополнительных проблем с арендатором.
Если действовать цивилизовано, обращаться в суд с требованием об освобождении помещения, то нужно быть морально готовым к достаточно долгому процессу.
Без особых усилий со стороны арендатора до момента вступления в силу решения суда, устанавливающего обязанность арендатора освободить помещение может пройти год.
И хорошо если ваш арендатор платежеспособен и вы сможете взыскать ущерб по истечении этого года.
Получив соответствующее решение суда вы, уже с судебными приставами, сможете освободить свои помещения не рискуя быть привлеченным к ответственности.
Напоследок пожелаю вам хороших, платежеспособных арендаторов. В случае возникновения вопросов по взысканию задолженности по арендной плате или необходимости в юридической помощи по иным вопросам прошу обращаться через форму или звонить 8 495 979 7123
Возможно вам также будет интересна статья «Арендатор не освобождает помещение. Превентивные меры«.
С наилучшими пожеланиями,
Адвокат Мугин Александр С.
Источник: http://www.advokat-mugin.ru/arendator-ne-platit-arendu/
Договор аренды: в каких случаях его можно заключить и как правильно составить
Прежде чем перейти к нюансам оформления договора аренды, рассмотрим, в каких случаях в принципе можно заключить такой договор.
Первое, о чем нужно помнить, говоря об аренде, — это то, что арендные отношения предполагают платное пользование чужим имуществом. Бесплатной аренды быть не может.
Таким образом, если не планируется вносить плату за пользование имуществом (например, если имущество передается учредителем, или между взаимозависимыми компаниями), то оформлять договор аренды не нужно.
Также обратите внимание, что в качестве арендной платы нельзя установить только оплату расходов на «коммуналку» (п. 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.
02 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).
Если отдельной платы за пользование имуществом не предусмотрено, то отношения между сторонами регулируются другим договором — безвозмездного пользования или ссуды (гл. 36 ГК РФ).
Следующий важный момент — это определение предмета, который перейдет в пользование арендатора. По договору аренды можно передавать только непотребляемые вещи, то есть такие, которые не теряют своих свойств в процессе их использования. Соответственно, нельзя арендовать, например, горюче-смазочные материалы, поскольку они будут израсходованы «арендатором» при эксплуатации автомобилей.
Также объект аренды должен быть индивидуально определенным. Другими словами, он должен обладать признаками, позволяющими точно установить, какое именно имущество арендовано.
А значит, по договору аренды нельзя передавать обезличенные вещи, например, партию товара.
Это связано с тем, что арендатор обязан вернуть арендодателю то же самое имущество, которое он получил в пользование, а не такое же.
Итак, если предполагается передача потребляемых, а равно обезличенных вещей, то договор аренды не заключается. Такие отношения регулируются договором займа (гл. 42 ГК РФ). Подробнее о договоре займа см. «Учитываем займы на стороне заемщика» и «Учитываем займы на стороне займодавца».
Форма договора
Определившись с тем, какие отношения могут быть арендными, перейдем к нюансам составления самого договора. И первый момент, на котором нужно заострить внимание, — это форма договора аренды. Здесь законодатель установил два важных правила.
Первое правило гласит: любой договор аренды должен быть заключен в письменной форме, если хотя бы одна из его сторон является юридическим лицом (п. 1 ст. 609 ГК РФ). Напомним, что письменная форма договора может иметь самые разные виды.
Это не только привычный бумажный документ, в котором изложены все условия и стоят подписи сторон. Договоры могут заключаться также путем обмена письмами и иными документами, в том числе электронными (подробнее см.
«Когда договор считается заключенным: переписка и счет по e-mail, аналоги электронной подписи, оформление письма с договором»).
Второе правило такое: если по договору аренды передается объект недвижимости, то договор в письменной форме должен быть составлен в виде одного документа, подписанного обеими сторонами (п. 1 ст. 651 ГК РФ). Это требование обязательно, вне зависимости от того, кто выступает сторонами договора — организации, ИП или «обычные» физлица.
Бесплатно проверить контрагента в «Контур.Фокусе»
При нарушении указанных выше правил установлены разные последствия. Так, при аренде большинства видов имущества (за исключением недвижимости) несоблюдение письменной формы договора (т.е.
устная договоренность сторон, вообще никаким образом не оформленная в письменном виде) само по себе не означает, что договор не заключен или недействителен. В этом случае при возникновении спора стороны просто не смогут ссылаться в суде на свидетельские показания.
Но при этом можно будет использовать любые письменные доказательства, подтверждающие как сам факт заключения договора аренды, так и его условия (п. 1 ст. 162 ГК РФ).
А вот при аренде недвижимости последствия заключения договора «не по форме» куда более серьезные. Такой договор в силу прямого указания пункта 1 статьи 651 ГК РФ признается недействительным. Причем, в данном случае недействительным будет как устный договор, так и письменный, но составленный не в виде единого документа, подписанного сторонами.
Напомним, что недействительный договор считается таковым с момента заключения и не влечет никаких юридических последствий, кроме тех, которые связаны с его недействительностью (п. 1 ст. 167 и п. 1 ст. 431.1 ГК РФ).
В результате, у арендодателя не будет договорного основания для взыскания арендной платы, а у арендатора не будет права оставить в своем пользовании арендованный объект.
Что должно быть в договоре
По правилам пункта 1 статьи 432 ГК РФ любой договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение в требуемой форме по всем существенным условиям договора.
При этом под существенными условиями понимаются те, которые прямо поименованы в ГК РФ как обязательные к включению в текст соглашения.
Соответственно, если в договоре не прописать хотя бы одно из таких условий, то он просто не будет признаваться заключенным.
Итак, что же обязательно должно быть указано в договоре аренды? Во-первых, это данные, которые позволяют определенно установить передаваемое в аренду имущество (п. 3 ст. 607 ГК РФ).
То есть объект аренды (а как мы помним, им может быть только индивидуально определенная вещь) в договоре нужно описать с максимальной степенью конкретности.
Так, если речь идет об объекте недвижимости, то указываются кадастровый или условный номер, адрес, площадь и другие признаки, позволяющие без сомнения установить, что именно сдается в аренду. При необходимости к договору прилагаются схемы, экспликации и другая техническая информация на объект недвижимости.
Если в аренду сдается движимое имущество, то следует прописать его уникальные свойства — номер (VIN для автомобилей, UIN, IMEI и другие номера для техники, заводские номера для оборудования, артикулы для иных вещей), наименование, модель, марку и прочие отличительные свойства. Например, для компьютера это могут быть объем памяти, наименование и модель процессора, видео и звуковой карты.
Во-вторых, если в аренду передается объект недвижимости, то обязательным условием договора является пункт о размере арендной платы (п. 1 ст. 654 ГК РФ, п. 4 и п. 12 ст. 22 Земельного кодекса РФ).
Что касается аренды движимых вещей, то отсутствие в договоре условия об арендной плате не сделает такой договор незаключенным, а лишь добавит сторонам проблем.
Дело в том, что в этой ситуации размер арендной платы будет определяться исходя из стоимости аренды аналогичных вещей (п. 3 ст. 424 ГК РФ).
На этом список обязательных пунктов договора аренды заканчивается. Соответственно, условие о порядке и сроках внесения арендной платы, а также условие о сроке аренды обязательными не являются.
Если не прописать в договоре особенности перечисления арендных платежей, то плату нужно будет вносить в порядке и сроки, которые обычно применяются при аренде аналогичных объектов при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК РФ).
Если же не указать срок аренды, то будет считаться, что договор заключен на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ).
Бесплатно составить и распечатать договор аренды по готовому шаблону
Срок аренды
Теперь остановимся подробнее на условие о сроке аренды. Формулируя этот пункт договора, нужно помнить следующее. Договор аренды земельного участка, здания или сооружения (а равно помещений в них), заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным только с момента такой регистрации (п. 2 ст. 609 и п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст.
26 ЗК РФ). При этом необходимо иметь в виду положение пункта 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой». В этом пункте сказано, что срок действия договора аренды, определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, признается равным одному году.
Другими словами, если в договоре аренды недвижимости указать, что он действует с 1 февраля 2018 года по 31 января 2019 года, то такой договор нужно будет регистрировать. Следуя этой логике, нужно будет регистрировать и договор, действующий с 1 января 2018 года по 31 декабря 2018 года, так как срок аренды в этом случае составит ровно один год.
А вот договор аренды, заключенный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается (п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.
01 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
Это утверждение справедливо и для договоров, в которых срок действия просто не указан, так как такие договоры, как отмечалось выше, признаются заключенными на неопределенный срок.
Из сказанного следует практический вывод. Если планируются длительные отношения по аренде недвижимости, и при этом стороны не хотят регистрировать договор, то можно обойти требование о госрегистрации.
Для этого нужно либо установить, что срок договора аренды меньше одного года (например, 11 месяцев), и одновременно закрепить возможность его автоматической пролонгации на тот же срок и на тех же условиях, либо просто не включать в договор условие о сроке аренды.
Правда, в последнем случае нужно учитывать, что каждая из сторон может в любое время отказаться от договора, заключенного на неопределенный срок. Для этого достаточно предупредить другую сторону за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ).
Причем отказ от договора может быть немотивированным. Так, право арендодателя отказаться от договора никак не зависит от того, допустил ли арендатор какие-либо нарушения, и ограничить это право договором нельзя (определение ВС РФ от 25.09.
17 по делу № 305-ЭС17-5424).
А что будет, если стороны заключили договор аренды помещения на 11 месяцев, а условие об автоматической пролонгации в него не включили, и при этом забыли своевременно «продлить» договор? По правилам Гражданского кодекса, если по истечении срока, установленного в договоре, арендатор продолжает пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, такой договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ). То есть арендатор сможет продолжать пользоваться помещением и будет обязан платить предусмотренную договором арендную плату. Но при этом обе стороны, как уже отмечалось, получат право в любой момент отказаться от такого договора.
На что еще обратить внимание
И в заключение отметим еще несколько важных моментов, на которые нужно обратить внимание при составлении договора аренды.
Изменение состава собственников
Если на стороне арендодателя выступает несколько собственников, то арендатор должен перечислять арендную плату каждому из них в соответствующей пропорции. Это правило действует не только в ситуации, когда объект аренды изначально принадлежал нескольким собственникам, но и в ситуации, когда состав владельцев поменялся в период аренды.
Тут надо помнить, что сам по себе факт изменения состава собственников какого-либо влияния на договор аренды не оказывает: он продолжает действовать на ранее согласованных условиях.
При этом у нового сособственника появляется право на получение доли дохода от сдачи имущества в аренду, равной его доле в праве собственности на имущество (ст. 248 ГК РФ). И это право никак не связано с тем, вносились ли соответствующие изменения в договор.
Поэтому, как только новый совладелец объекта аренды потребует перечислять на его счет арендную плату, арендатору придется делить плату на части и переводить их отдельно каждому из собственников.
Нарушение этого правила повлечет штрафные санкции и может стать основанием для расторжения договора аренды (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 24.04.18 № Ф04-4219/2017).
Односторонний отказ от договора
Следующий момент касается условия о праве на односторонний отказ от договора аренды.
По общему правилу, закрепленному в статье 310 ГК РФ, если обе стороны договора осуществляют предпринимательскую деятельность, то они вправе внести в договор пункт об одностороннем отказе от договора при наступлении тех или иных условий.
А если такой деятельностью занимается только одна из сторон, то право на односторонний отказ ей не предоставляется, в то время как другая сторона может заявить об одностороннем отказе от договора.
Соответственно, если имущество арендуется у физического лица, не являющегося ИП, то в договоре нельзя прописать право арендатора (организации или предпринимателя) на односторонний отказ от такого договора.
Отметим, что в случае с арендой государственного или муниципального имущества подобное условие не может быть включено в договор, так как право согласовывать условия одностороннего отказа от договора имеют только лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность. А при аренде госимущества арендодателем выступает орган власти, который предпринимательскую деятельность не осуществляет по определению (постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 24.04.18 № Ф03-1250/2018).
Согласие арендодателя на перенаем
И наконец, остановимся на вопросе о «перекупке» действующего договора аренды. Возможность передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды другому лицу (перенаем) предусмотрена пунктом 2 статьи 615 ГК РФ.
В случае если планируется перенаем (а не заключение прямого договора аренды), нужно обязательно проверить наличие согласия арендодателя. Оно может быть выражено разными способами. Например, в виде отдельного письма, в котором арендодатель сообщает, что не возражает против перенайма объекта аренды.
Также арендодатель может проставить соответствующую надпись на договоре перенайма. Главное, чтобы было понятно, в отношении какого договора аренды дано согласие на перенаем. Если же согласие отсутствует, то договор перенайма будет ничтожным.
Такая сделка не повлечет юридических последствий и будет признана недействительной с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 ГК РФ). Это значит, что лицом, обязанным по договору аренды, останется прежний арендатор.
И никакие обстоятельства (ликвидация первоначального арендатора, фактическое использование имущества новым арендатором, своевременное внесение арендной платы) ситуацию не исправят (постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 07.06.18 № Ф01-2034/2018).
Источник: https://www.buhonline.ru/pub/beginner/2018/8/13757
Договор аренды торговых площадей: юридические нюансы
Даже у опытного предпринимателя вызывает вопросы аренды торговых площадей — здесь слишком переплетены нюансы законодательства с экономикой и социальными факторами.
Обязательные пункты договора аренды бутика, магазина
Аренда торговых помещений регулируется ГК РК и оформляется письменно договором.
Директор агентства недвижимости Linsat Бакытжан Рахимов рассказал, как чаще всего сдаются торговые помещения: «Небольшие коммерческие объекты сдают в основном сами собственники или с помощью агентств недвижимости.
А крупная собственность, например, бизнес-центры, торговые дома, отели, управляется специализированными компаниями по управлению недвижимостью. Чаще всего это зарубежные компании, у которых большой опыт в управлении коммерческой недвижимостью». Обязательные пункты:
- Площадь, метраж, этажность, номер отдела, данные в документах и техпаспорте, адрес.
- К договору приложите передаточный акт. В акте прописывают состояние помещения и дефекты. Составляют его при принятии бутика и при его сдаче после окончания срока.
- Договор аренды со сроком от 1 года и дольше регистрируют в Центре недвижимости.
- Посмотрите официальное назначение объекта — это должна быть коммерческая недвижимость. Если в документах записано иное, использовать для торговли помещение незаконно. Данный момент относится к аренде помещений в жилых домах. Владелец мог просто не «вывести» бывшую квартиру из статуса жилого помещения, оборудовав ее под магазин.
- Оговорите пункт, что вы вправе самостоятельно переоборудовать, обставить помещение, сделать ремонт.
Небольшие коммерческие объекты сдают в основном сами собственники или с помощью агентств недвижимости.
Срок аренды коммерческого помещения
Срок аренды в договоре может быть не указан. Тогда считается, что договор заключен на неопределенный срок. Расторгнуть сделку можно по инициативе одной из сторон, но с предупреждением за 3 месяца. Если арендатор планирует съехать в декабре, уведомить арендодателя необходимо в сентябре.
Расторгнуть договор досрочно можно при неисполнении одной из сторон своих обязанностей.
Важно: досрочно расторгнуть договор можно, когда другой стороне было дано разумное время на устранение ошибок и исполнения обязательств. Решаться вопрос должен доброжелательно, юридически «рубить с плеча» при любом малейшем непонимании или недовольстве не получится.
Как разрешать споры с арендодателем? >>>
Что проверяется перед арендой?
Арендодатель — юридическое или физическое лицо — должен быть собственником или арендатором с правом сдачи в субаренду:
- перед вами собственник? Тогда смотрите правоустанавливающие документы и справку об обременениях — никаких договоров аренды и других обязательств;
- берете бутик в субаренду из вторых рук? Посмотрите две вещи: договор аренды не просрочен и в нем указано право сдачи объекта в субаренду. Иначе однажды явится собственник и крайне удивится вашему присутствию.
Кто подписывает договор аренды? Это важно: даже если это гендиректор компании-арендодателя, он может не иметь прав на заключение договора от имени компании.
Как отразить ремонт в договоре аренды торговой площади
Еще один момент — улучшения. Нередки случаи, когда арендатор берет в аренду простое помещение по низкой цене. Ремонтирует, делает его престижнее, фирменнее, увеличивая поток клиентуры.
И тут арендодатель может резко поднять цену — ведь рыночная стоимость помещения или здания возросла. Чтобы этого не произошло, в договоре стоит указать, что арендатор сделает улучшения за свой счет, которые повлекут повышение качества площади.
На этой основе проделывается «трюк» с арендной платой:
- стоимость ремонта вычесть из оплаты — например, арендатор сделает ремонт, но 2-3-4 месяца не будет платить за аренду;
- сделать арендную плату строго фиксированной без возможности повышения, заключив сам договор, например, на 1 год и более.
В любом случае, если вы планируете придать помещению лоск за свой счет, обратитесь за консультацией к юристу — сделка довольно рисковая. Идеально, если площадь будет улучшать сам собственник. Если вы все-таки возьметесь за это, нанимайте бригаду официально, заключайте договор подряда на свое имя, чтобы в случае споров доказать, что ремонт — дело ваших рук.
Как кризис влияет на рынок аренды >>>
Если аренда помещений не устраивает по итогу
Сам предприниматель вправе потребовать снижения стоимости, если произошли изменения в худшую сторону. В таком деле как торговля ухудшением условий является сокращение проходимости — количества посетителей, проходящих через торговое помещение.
Например, арендуется площадка в крупном ТЦ. Изначально здесь высокая проходимость (на то и рассчитывали, когда арендовали), но начался ремонт — перекрыли главный ход, вход с торца оказался неудобен и поток клиентов сократился.
В этой ситуации справедливо на срок ремонта снизить арендную плату. Сюда же относятся возникшие неудобства в эксплуатации в самом ТЦ (плохое отопление, кондиционирование), потерю репутации центра из-за какого-то скандала и других факторов.
Продление договора аренды
Когда окончится срок договора, у арендатора есть право преимущественного найма. Для этого нужно письменно уведомить собственника о желании заключить договор повторно, на новый срок. Именно арендатору из всего списка претендентов по закону отдается преимущество.
Когда окончится срок договора, у арендатора есть право преимущественного найма.
Если вдруг арендодатель отказал и в течение года заключил договор аренды с кем-то другим, то предприниматель вправе через суд потребовать перевода на себя прав и обязанностей по аренде и возмещения убытков от отказа.
Если срок договора истек, а арендатор продолжает пользоваться помещением под аренду без возражений со стороны собственника, то договор считается возобновленным. Условия остаются прежними, а вот сроки — неопределенными.
Как формируется цена аренды бутика или магазина?
Стоимость аренды таких помещений зависит от нескольких факторов:
- расположение — удаленность от центра, транспортная сетка, проходимость;
- качество самого помещения;
- наличие охраны и парковки.
В основном за аренду предприниматели платят твердую сумму, которую вносят ежемесячно или раз в установленный период. Другой способ — плата определенной доли от дохода с продаж, но у казахстанских предпринимателей она непопулярна.
По закону изменить оплату можно по требованию одной из сторон, но на следующих условиях:
- раз в год — если по договору не указано иное;
- по условиям, очерченным договором;
- если изменились централизованные тарифы и цены.
Удобнее, если размер арендной платы формируется по принципу «все включено». Распишите, какие конкретно коммунальные услуги входят в плату.
Не забывайте и про дополнительные расходы — телефон, охрана, интернет, вывоз мусора, уборка… Кто их оплатит — вы или арендодатель? Меньше мороки, если платить определенную сумму уже с учетом ком.услуг — это проще, чем отдельно «пробивать» каждую квитанцию при учете.
vmetrah.ru, kvartdom.ru
Информационная служба kn.kz
Источник: https://www.kn.kz/article/7755/
Торговлю ставят на процент
Несмотря на некоторую стабилизацию ситуации на рынке торговой недвижимости, в этом сегменте продолжается пересмотр условий аренды.
В Москве за первые три месяца года открылось рекордное количество торговых площадей — раньше столько вводилось за целый год. Вместе с тем растет… →
По словам консультанта отдела исследований рынка CBRE Елены Ключаровой, большая часть ритейлеров пересмотрела и согласовала новые условия аренды еще в конце 2014 — начале 2015 года.
В основном они договаривались о фиксации валютного курса, скидке по фиксированным арендным ставкам, арендных каникулах или привязке к проценту с оборота.
Все эти инструменты, как правило, применяются на срок около полугода, поэтому о дальнейшем изменении условий можно будет говорить только во второй половине года.
Однако уже сейчас понятно, что все больше розничных операторов переходит на схему процент с оборота взамен фиксированной арендной ставки.
Такая схема предполагает, что ставка привязывается к товарообороту арендатора — он выплачивает в качестве арендной платы определенный процент суммы, которую ему удалось заработать.
Процент зависит от многих факторов, основные из них — это сам ТЦ (его расположение, проходимость), а также профиль оператора.
Наивысшие ставки, как правило, у продавцов одежды (7–18% от оборота), далее следуют магазины детских товаров и электронной техники, минимальные ставки у продуктовых ритейлеров (2–4%). Якорные арендаторы и просто известные бренды с хорошей репутацией на рынке, как правило, платят более низкий процент.
Если в начале года на процент с оборота перешло примерно 30% ритейлеров, то по итогам первого полугодия — уже около 40–50%, а до конца года эта схема может стать востребованной у 60–70% ритейлеров, подсчитали в CBRE.
В JLL рассказывают о смежной популярной схеме, которая называется ratchet — это пересчет оборота арендатора за определенный период в дальнейшую фиксированную ставку аренды.
«Таким образом, девелопер и арендатор достигают некоторого баланса интересов: первый закрепляет ставку на определенном уровне, второй получает арендную ставку, которая в целом вписывается в его бизнес-модель», — поясняет начальник департамента торговых площадей компании JLL Татьяна Ключинская.
Расчет по проценту с оборота или по смешанной схеме применяется, как правило, в течение какого-то ограниченного срока — в среднем от трех месяцев до года.
Для собственника схема с применением процента с оборота — это действенный способ показать арендаторам свою лояльность, считает владелец ГК «Экоофис» Андрей Ковалев (у компании в управлении два торговых центра).
«С просьбой перейти на процент с оборота арендаторы уже, можно сказать, традиционно обращаются к собственникам именно в кризисные периоды.
Поэтому предложение такой схемы наряду с антикризисной коррекцией ставки — шаг навстречу, позволяющий удержать арендаторов и обеспечить приемлемый уровень загрузки», — говорит эксперт.
Кроме того, такая схема мотивирует арендатора «соучаствовать» в продвижении торгового объекта среди покупателей, считает Андрей Ковалев.
«Есть случаи, когда арендатор участвует в маркетинге кадрово и даже материально, помогая объекту в продвижении», — говорит он.
Самый больной вопрос при обсуждении процента с оборота — это доступ к документам арендатора, ведь собственнику нужна достоверная информация о финансовых результатах.
Розничная торговля ищет варианты существования в новых условиях. Курс доллара взвинтил стоимость аренды, и стороны вступили в переговоры. Кроме этого… →
«Инструментарий контроля может быть самым разным — как требование доступа к отчетности, так и сторонний аудит, — рассказывает Андрей Ковалев. — Здесь все зависит от готовности арендатора раскрывать свои реальные доходы. Более готовы к этому международные бренды, поскольку на Западе схема давно распространена. Чтобы схема работала эффективно, важен честный диалог».
Как пояснили «Газете.Ru» в CBRE, в условиях кризиса арендаторы сами максимально заинтересованы в переходе на процент с оборота, поэтому готовы делать формы отчетности более прозрачными.
Как правило, розничные операторы предоставляют данные по обороту торговой точки самостоятельно, в соответствии с требованиями, прописанными в договоре между арендатором и арендодателем, либо арендодатель сам оценивает кассовые отчеты розничного оператора за определенный период.
В отдельных случаях применяется независимый аудит, отчеты с отметкой налоговой инспекции, доступ к внутренним документам компании. Последнее, впрочем, скорее исключение, чем правило, говорят консультанты.
В любом случае, форма отчетности по оборотам и сроки предоставления информации в большинстве случаев прописываются в договорах аренды — то есть собственник не получит доступ к тем документам, которые не были оговорены заранее.
Вице-президент «Опоры России», председатель совета московского городского отделения организации, объединяющей средних и малых предпринимателей, Александр Жарков не видит проблемы в том, что собственник получает доступ к документам арендатора. «Все более или менее серьезные торговые операторы — это вообще публичные компании, они открыто заявляют о своих оборотах.
Кроме того, тут вообще нечего опасаться, это абсолютно разный бизнес. У собственников торговых центров нет никого интереса к ритейлу как к потенциальному собственному бизнесу. Это разная система управления, я вообще не знаю девелоперов ТЦ, которые перешли бы серьезно в ритейл.
Тем более непонятно, какое влияние они могут получить только благодаря доступу к данным об оборотах», — говорит эксперт.
Москва через аукцион продаст треть площадей ЦУМа, начальная цена лота — 4,3 млрд руб. Уникальность объекта делает его актуальным даже в кризис… →
Есть риски у собственников — арендаторы могут искажать данные, чтобы оборот на бумаге был меньше.
Схема «процент с оборота» наиболее легко осуществима в универмаге. «Арендатор отдает арендодателю, а вернее, управляющей компании свои товары на комиссию.
То есть закупает товар и определяет ассортимент арендатор, а собственник или управляющая компания, действующая в его интересах, эти товары реализует», — рассказывает партнер юридического бюро A2 Михаил Кюрджев.
Такую схему легко заметить покупателю — например, если в торговом центре действует единая касса для всех магазинов. Так устроена торговля в Tsvetnoy Central Market и ЦУМе.
Заместитель генерального директора по коммерческой недвижимости Rose Group (собственник универмага «Цветной») Петр Исаев считает, что при такой торговой концепции магазин полностью защищен от недобросовестных операторов.
«Весь оборот денег на территории универмага идет через наши кассы, при этом каждый партнер в онлайн-режиме видит всю информацию. Но в классическом ТЦ возможностей занизить показываемый оборот гораздо больше», — говорит эксперт.
Тем не менее, по его словам, разные стороны в торговле постепенно учатся быть честными по отношению к друг другу, а крупным компаниям невыгодно из-за одного объекта показывать заниженные цифры — репутационные риски слишком высоки.
Итоги полугодия
За первое полугодие 2015 года ставки аренды помещений в торговых центрах, по разным экспертным оценкам, снизились на 5–10%. По данным S.A. Ricci, для гипермаркетов ставки варьируются в диапазоне от $140 до $250 за кв. м/год, для супермаркетов — от $400 до $700 за кв. м/год.
В торговых галереях помещения площадью 100–300 кв. м сдаются за $500–700 за кв. м/год, помещениях площадью 700–900 кв. м — от $200 до $400 за кв. м./год.
При этом в конце года аналитики предсказывали падение ставок на 20–50% в зависимости от конкретного объекта, степени его готовности, расположения, посещаемости, ротации арендаторов.
По оценкам CBRE, ближе к осени, под давлением снижения розничного товарооборота, ставки аренды в торговых центрах могут снизиться еще на 10–20%.
Пока не произошло и драматического роста числа свободных площадей. Введенные торговые центры продолжают постепенно заполняться. В CBRE вовсе не заметили роста вакансии в столичных торговых центрах за последние месяцы: по данным компании, уровень остался на отметке 9%. По предварительным оценкам S.A.
Ricci, во втором квартале уровень вакантных площадей составит 10–12%, в некоторых проектах — 15%, а в торговых центрах, открывшихся в начале года, 25–30%. При этом открывались многие проекты с 35–50% заполненных площадей. По прогнозам S.A.
Ricci, количество свободных площадей может увеличиться к концу года, но незначительно — в пределах 3–4%.
артерия Санкт-Петербурга — Невский проспект — переживает кризис легче, чем Тверская — центральная улица Москвы. Пока Невский… →
«Уровень вакансии во многом зависит от уровня заполняемости во вновь введенных торговых центрах: если проекты будут заполнены не более чем на 20–30%, то общий уровень свободных площадей может вырасти с 9 до 10–11%», — рассказывает Елена Ключарова из CBRE.
Главный позитивный сигнал на рынке — готовность и девелоперов, и ритейлеров к дальнейшему развитию.
«Девелоперы уже готовят новые проекты, а не только занимаются завершением начатых ранее строек», — рассказывает Татьяна Ключинская из JLL. По ее словам, таких проектов пока немного, речь идет в основном о ТЦ арендуемой площадью в среднем 40–50 тыс. кв. м.
Объявляют о планах по развитию и ритейлеры: например, «Детский мир», «Эльдорадо», «Леруа Мерлен», «Декатлон», говорит старший консультант департамента торговой недвижимости S.A. Ricci Мария Вакурова.
По ее словам, наиболее комфортно сейчас себя чувствуют продуктовые ритейлеры сегмента эконом, самые успешные среди них сети — «Магнит», «Дикси», «Атак», «Пятерочка».
Значительная часть покупателей даже в области модной одежды переключается на дискаунтеры — «Холдинг Центр» («ХЦ»), «Сток-Центр», «Модный Bazar». Поэтому компании, работающие в этих сегментах, будут развиваться и сейчас, уверены эксперты.
Источник: https://www.gazeta.ru/realty/2015/06/22_a_6844861.shtml
