Огонь «Адмирала» перекинулся на Росреестр

Прокуратура РТ считает, что группа ASG сумела зарегистрировать торговый комплекс из-за халатности чиновницы

Громкое «дело «Адмирала» продолжает разрастаться.

Сегодня прокурор РТ Илдус Нафиков потребовал привлечь к уголовной ответственности сотрудницу Росреестра РФ по РТ Людмилу Кулагину, которая, по мнению надзорного ведомства, незаконно зарегистрировала здание «Адмирала» в качестве торгового комплекса. Между тем в самом ведомстве встали на защиту своей сотрудницы, а эксперты «БИЗНЕС Online» сравнивают ситуацию с «охотой на ведьм».

Илдус Нафиков потребовал привлечь к уголовной ответственности сотрудницу Росреестра РФ по РТ Людмилу Кулагину

РЕГИСТРАТОРА ОБВИНИЛИ В ХАЛАТНОСТИ

Сегодня прокурор Татарстана Илдус Нафиков направил в СУ СК РФ по РТ требование о привлечении к уголовной ответственности еще одного фигуранта дела, связанного с пожаром в торговом центре «Адмирал».

На этот раз внимание следственных органов привлекла замначальника отдела госрегистрации прав физлиц управления федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по РТ Людмила Кулагина, которая сейчас исполняет обязанности начальника Лаишевского отдела управления росреестра по РТ.

Как известно, по версии следствия, председатель совета директоров ЗАО «УК «АС Менеджмент» Алексей Семин и гендиректор ЗАО «Управляющая компания» «АС Менеджмент» Роберт Хайруллин приобрели четыре цеха ЗАО «Серп и Молот», в 2013 году без получения разрешительной документации неправомерно провели реконструкцию и ввели здание в эксплуатацию в качестве торгового комплекса. При этом при регистрации Хайруллин якобы сведения о реконструкции скрыл, в результате чего в январе 2009 года на здание были незаконно получены технический и кадастровый паспорта.

В вину Кулагиной вменяется то, что она не дала должной оценки документам, поданным ЗАО «УК «АС Менеджмент» для регистрации права собственности, и не тормознула процесс.

В частности, по версии прокуратуры, она не обратила внимания на площадь ТК «Адмирал», которая в результате перепланировки либо реконструкции увеличилась.

Получив от собственника здания «не имеющий юридической силы документ, изготовленный от имени РГУП БТИ», она приняла решение о госрегистрации права собственности, которое прокуратура считает незаконным. Все эти действия трактуются как халатность, повлекшая гибель людей.

Прокуратура РТ обвиняет Людмилу Кулагину в том, что она незаконно зарегистрировала здание «Адмирала» в качестве торгового комплекса

ПРОКУРАТУРА: «АДМИРАЛ» ЕСЛИ И МОЖНО БЫЛО РЕГИСТРИРОВАТЬ, ТО КАК НЕЗАВЕРШЕНКУ»

Ранее прокурор РТ Илдус Нафиков в интервью «БИЗНЕС Online» расшифровал скупые формулировки обвинения. Он отмечал, что при перерегистрации здания в Росреестре в качестве торгового комплекса его площадь выросла с 18 088 до ориентировочно 18 200 кв. м, что, согласно Градостроительному кодексу, является признаком реконструкции.

Второй признак реконструкции (а не перепланировки, как утверждают собственники в лице представителей ASG) — это изменение этажности объекта. Первоначально цеха завода «Серп и Молот» были 14 м высотой, а в ТЦ «Адмирал» были сделаны этажи по антресольному типу.

Впрочем, этажи это или временные конструкции, как считают собственники, — вопрос пока спорный.

Была реконструкция или нет, факт остается фактом: именно эквилибристика с документами, по мнению прокурора, позволила собственникам избежать получения необходимых при изменении назначения здания разрешений.

На момент регистрации здание не соответствовало требованиям, предъявлемым к торговому центру, а значит, могло быть зарегистрировано лишь как незавершенка.

Собственники же получили на руки свидетельство о праве собственности на готовый торговый комплекс, после чего им уже не было нужды «добывать» разрешение на ввод в эксплуатацию.

«Они осознали, что все это очень дорого и тяжело, и решили пойти по упрощенному пути.

Решили, что у них сильные юристы, что можно просто составить приказ, изменить функциональное назначение, выпустить его 2008 годом, потом в 2009 году через БТИ составить техплан, в 2010 году зарегистрировать в кадастре.

В 2011 году они осуществили перепродажу этого объекта от ОАО «Инвестиционная строительная компания» в ПИФ «Казанский земельный инвестиционный фонд», отдав под управление «АС Менеджмент» как торговый объект. То есть объект очистили, — объяснял Нафиков.

— Вот и вся картинка, очень красивая юридическая операция, которая серьезно удешевляет себестоимость, очень серьезно. Можете поговорить со строителями, сколько там сэкономили только на классе материалов, наверное, раза в два-три, плюс сама процедура по времени».

А раз есть те, кто ввел государство в заблуждение, значит, есть те, кто дал себя обмануть. Видимо, именно по этой логике прокуратура и требует привлечь к отвественности сотрудника Росреестра.

«ПРИЧИН ДЛЯ ОТКАЗА В РЕГИСТРАЦИИ НЕ БЫЛО»

В самом Росреестре с обвинениями в адрес своего сотрудника не согласны.

По словам Сергея Ульянова — начальника отдела регистрации прав крупных правообладателей управления Росреестра по РТ, ранее по требованию СК по РТ в отношении Кулагиной была проведена внутренняя служебная проверка.

И все члены комиссии пришли к выводу, что никаких нарушений в ее действиях не было — представленные заявителем документы позволяли осуществить государственную регистрацию прав. По той же причине не было оснований и приостановить процесс.

— Данный сотрудник является одним из наиболее грамотных и ответственных. В качестве государственного регистратора она действительно проводит правовую экспертизу документов, представленных на государственную регистрацию прав.

Однако данная экспертиза не является абсолютной.

Действующим законодательством прямо предусмотрено, что правовая экспертиза проводится лишь в рамках выявления возможных причин для отказа в государственной регистрации, перечень которых четко ограничен законом, — отмечает Ульянов.

Также он подчеркивает, что сама по себе государственная регистрация прав носит лишь характер подтверждения от имени государства уже фактически существующего права. Незаконным же действие по государственной регистрации прав может признать только суд, однако даже в этом случае правообладатель остается таковым, пока в судебном порядке не оспорено само существование права.

«МОИМ КОЛЛЕГАМ-АДВОКАТАМ БУДЕТ НЕ ТАК УЖ И ТРУДНО ЗАЩИТИТЬ ЭТУ ДАМУ»

Эксперты «БИЗНЕС Online» по-разному оценили перспективы данного уголовного дела. Некоторые считают, что в связи с общественным резонансом трагедии в «Адмирале» в Казани началась настоящая «охота на ведьм».

Анастасия Гизатова — руководитель агентства недвижимости «Счастливый дом»:

— Действия государственных регистраторов регулируются федеральным законом №122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Таким образом, если выявляются определенные нестыковки в данных или представленных документах, принимается решение о приостановлении государственной регистрации. Как правило, до принятия такого решения специалисты или непосредственно регистраторы могут позвонить и задать уточняющие вопросы.

Этот момент не носит личного характера и никак не связан с коррупцией. Если в указанный срок заявитель предоставляет дополнительные документы, то целесообразности в приостановке нет.

Дать оценку правильности данных кадастра и предоставленной технической документации регистратор не может. Да и почему он должен это подвергать сомнению? Такой подход вызовет волну задержек и коррупции, все запросы отправляются старой доброй почтой России и попросту затягивают время.

В данном случае регистратор получил удовлетворяющую его информацию, визуальный осмотр регистрируемых объектов они не осуществляют, и зарегистрировал объект.

«Постадмираловская» ситуация напоминает «охоту на ведьм», причем каждый день «электорат» уже поджидает новую жертву и наверняка будет разочарован в случае ее отсутствия.

Вениамин Чубаренко — адвокат:

— Насколько прав прокурор, мне сейчас трудно судить. Для этого надо вычитывать все указанные документы.

Но я хочу сказать, что я здесь усматриваю формализованный подход со стороны прокуратуры ко всем лицам, так или иначе связанным с ТЦ «Адмирал», идет ли речь об оформлении документов или о реконструкции. Все это становится похоже на «охоту на ведьм».

А непосредственно по регистрации прав собственности есть определенная практика, когда регистратор устанавливает, что чьи-либо права не нарушаются, этот пакет документов соответствует определенным требованиям, поэтому и регистрирует.

В принципе, увеличение площади существенно не повлияло на количество погибших, права собственника не нарушены… Конечно, можно цепляться за каждую буковку, но я думаю, что здесь со стороны прокуратуры идет уже некое передергивание фактов и подходов к этому делу. Стараются налепить обвинения на всех причастных к этому делу.

Я думаю, что моим коллегам-адвокатам будет не так уж и трудно защитить эту даму. Не всегда, когда возбуждают уголовные дела, они доходят до суда или в суде получают какое-либо судебное решение.

Но я хочу отметить, что прокуратура попросила и собственника, и арендатора этого здания привлечь к уголовной ответственности. И тому и другому вменяется в вину то, что здание не содержалось в должном состоянии.

У меня как у юриста возникает вопрос: кто же должен был правила этой пожарной безопасности соблюдать? Собственник или арендатор? У юристов такой подход вызывает много толкований, кстати, не всегда в пользу прокуратуры.

Рустем Хусаенов — юрист:

— Регистратор должен рассмотреть все документы. Там, насколько я понимаю, сложность в том, что помещения этого здания предполагалось использовать по другому назначению. Но обычно, если прокуратура предъявляет обвинения, у нее и документов, и информации гораздо больше, чем они говорят. Мы же не знаем, какие документы предоставлялись Кулагиной.

Полный ли перечень, неполный. Мы должны узнать, все ли документы, которые положены по правилам оформления недвижимости, она запросила. Если она пошла по какой-то упрощенной системе и не запросила то, что было необходимо, то, конечно же, эти обвинения справедливы.

Если же ей предоставили полный комплект документов и по ним можно было догадаться, что они поддельные или не соответствуют действительности, а она должна была согласно своим должностным обязанностям сделать запросы в компетентные органы, но их не сделала, то, конечно же, вина ее есть.

Но если ей передали документы, соответствующими ее методическим инструкциям, а она все эти инструкции выполнила, необходимые запросы направила в органы и ей подтвердили то, что нужно, то в ее действиях никаких нарушений нет.

Вообще, я считаю, что она может получить свой срок, если хоть один из этих фактов будет установлен. Особенно учитывая количество жертв и то, насколько резонансным стало это дело.

P.S. Пока материал готовился к выходу, стало известно, что прокуратура РТ потребовала привлечения к уголовной ответственности замначальника отдела кадастровой деятельности РГУП «Бюро технической инвентаризации» Галины Улановой.

По мнению надзорного ведомства, Уланова, являясь должностным лицом органа кадастрового учета, внесла в кадастровый паспорт на вышеуказанный объект недвижимости недостоверные сведения о факте увеличения площади здания, произошедшей в результате якобы его перепланировки, а не реконструкции.

В результате этого 23 января 2009 года был выдан кадастровый паспорт, что позволило собственникам объекта уклониться от процедур получения разрешений на реконструкцию и эксплуатацию здания.

Персоны: Нафиков Илдус Саидович

Источник: https://www.business-gazeta.ru/article/129804

Антресоль перепланировка или реконструкция

Собственники жилой или нежилой недвижимости часто изъявляют желание внести какие-либо изменения в помещении. От того, какую степень и характер имеют такие изменения, подход к ним будет различным.

Если же собственник решил изменить существующие технические характеристики или поменять планировку помещения/здания, то перед началом подобных работ необходимо собрать определенный пакет документов и получить соответствующее разрешение. Такими работами считаются перепланировка или реконструкция помещения.

При этом многие задаются вопросом о том, перепланировка — это реконструкция или капитальный ремонт. Ниже приведены особенности каждого из этих понятий.

Определение понятий

Когда собственник меняет существующие характеристики помещения и его параметры (количество этажей, пристройки и надстройки, замена инженерной коммуникации), то этот процесс носит название «реконструкция».

При реконструкции владелец вправе проводить работы по восстановлению и ремонту несущей конструкции. Однако, здесь существует ограничение — заменить полностью несущую конструкцию невозможно.

Когда владелец недвижимости меняет конфигурацию помещения, процесс будет называться «перепланировка». К таким работам можно отнести снос или перенос стены, добавление окна, дверного проема и их расширение. Как и к реконструкции, к перепланировке нужно тщательно подготовиться, составить проект и согласовать его с соответствующими инстанциями.

При реконструкции можно:

• изменить количество этажей;
• добавить пристройки или построить новую недвижимость, например, гараж;
• заменить инженерные сети и их конфигурацию (увеличение мощности, замена центрального отопления на автономный котел и в обратном порядке);
• восстановить (не заменить) несущую конструкцию;
• восстановить и изменить фасадную отделку.

При перепланировке можно:

• создать или убрать перегородку;
• создать, убрать, перенести стену, как несущую, так и нет;
• изменить конфигурацию и расположение оконного и дверного проема.

Нормативная база

Законодательство тщательно регулирует вопросы, связанные перепланировкой и реконструкцией.

В частности:

• закон «О порядке подготовки и получения разрешений на строительство, реконструкцию…..» от 9 июля 2003 года за номером 190-ФЗ, который раскрывает понятия строительства и реконструкции;
• внесение изменения в технический паспорт объекта, по отношении которого производились действия перепланировки или переустройства считается обязательным, об этом указывает Жилищный Кодекс Российской Федерации, статья 25;
• статья 55 Градостроительного Кодекса Российской Федерации регулирует окончание строительной деятельности и оформление разрешений на ввод в эксплуатацию;
• согласно со статьей 235 пунктом 1 Гражданского Кодекса Российской Федерации при «гибели» объекта, прекращается право собственности на него;
• получение разрешения на реконструкцию и необходимость в этом регулируется статьей 55 Градостроительного Кодекса Российской Федерации;
• составление акта приемки при вовлечении в работы подрядчиков считается обязательным и регламентируется статьей 753 Гражданского Кодекса Российской Федерации;
• согласно статьям 26,27 и 28 ЖК Российской Федерации, при завершении переустройства и перепланировки жилья необходимо получить разрешение от лица комиссии, которая принимает законченные работы.

Статья 26. Основание проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

Статья 27. Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

Статья 28. Завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

Чем отличается перепланировка от реконструкции помещения

Как реконструкция, так и перепланировка должны быть согласованы. При самостоятельном осуществлении данных работ без проведения процесса обязательного согласования владелец помещения может столкнуться с определенными проблемами. Продажа такого объекта сильно осложнится. Однако, процедура согласования процессов имеет существенные отличия.

В частности:

• при реконструкции не осуществляется перенос или изменение параметров несущего элемента, а во время перепланировки подобные действия осуществляются (реконструкцией является воссоздание изношенного элемента для получения первоначального вида);
• при реконструкции допускаются работы по изменению площади здания (например, если это частный дом, можно построить второй этаж), перепланировка не подразумевает увеличение данного показателя;
• процесс перепланировки не отражается на фундаменте, при реконструкции возможно усиление фундамента, его изменение и расширение;
• перепланировка может подразумевать перенос части инженерной сети, при реконструкции возможна ее полная замена;
• при перепланировке фасад нельзя изменять, реконструкция может затрагивать отделку фасада.

Понятие реконструкции наиболее широкое, нежели перепланировка. Первая предполагает огромные объемы работ, большие финансовые затраты и др.

Процесс второй обусловлен проведением работ только внутри помещения. Причем реконструкция может также быть осуществлена с элементами перепланировки.

Сравнение с капитальным ремонтом

Многие задаются вопросом о том, является ли реконструкция капитальным ремонтом. Конечно, некоторым может показаться, что это одно и то же. Но между этими двумя понятиями есть большая разница. Глава 1 Градостроительного Кодекса Российской Федерации раскрывает понятия этих двух процессов.

Если сравнивать два понятия, то будет понятно, что в процессе проведения капитального ремонта, исключение составит линейный объект, не меняется технико-экономический показатель: площадь, строительный объем, полезная площадь, этажи и их количество. А при реконструкции допустимо изменение данного показателя.

Капитальные работы проводятся с целью устранения неисправности изношенного элемента, замены или усиления фундамента, несущей стены, каркаса, крыш. Замена производятся с использованием наиболее долговечных, экономичных и ремонтопригодных материалов.

Если говорить про линейные объекты, то при капитальных ремонтных работах на мостах и дорогах не будет увеличения полос для передвижения.

Также неизменной останется и инженерная сеть, показатель мощности, давления и напряжения останутся прежними.

Однако, возможна работа по замене материала на новые с наилучшей эксплуатационной характеристикой. Как пример, при замене чугунной трубы на полипропиленовую.

Если говорить про реконструкцию, не затрагивая линейные объекты, предусматривается процесс изменения параметров объектов капитальных работ.

К числу таких параметров относятся:

• высота;
• этажность;
• площадь;
• объем.

Более подробно о реконструкции капитального строительства говорится в пункте 14 Федерального Закона Российской Федерации за номером 337-ФХ от 28 ноября 2011 года.

Если говорить о реконструкции моста и дороги (линейные объекты), то, в отличие от капитального ремонта, допускается процесс изменения частей и участков, что подразумевает действие по перемене класса и категории, показателя мощности и грузоподъемности и др.

При данной деятельности потребуется проведение работ по изменению границы полос и охранной зоны. Данный процесс осуществляется на основании ФЗ Российской Федерации пункт 14.1 за номером 215-ФЗ от 18 июля 2011 года.

Получается, что реконструкция линейных объектов подразумевает смену их технического параметра и характеристики, а при капитальных работах такие изменения невозможны.

При проведении капитального ремонта разрешения на данный процесс собственнику не потребуется. Подготовка и само строительство, а также ввод в эксплуатацию в такой ситуации не доставит лишних хлопот.

Жилого и нежилого помещения

Перепланировка жилого объекта регламентируется 4 главой Жилищного Кодекса Российской Федерации. Само понятие описывается в ст.

25 этого же кодекса, где указано, что переустройство — это процесс установки, смены или изменения месторасположения инженерной сети, электрического оборудования, санитарно-сантехнических объектов.

Причем данные работы обязаны быть внесены соответствующими поправками в технический паспорт жилого помещения.

Сами работы по перепланировке могут быть начаты только тогда, когда собственником получено согласие от ответственного органа (местное самоуправление). При этом проведение осмотра здания инспектором БТИ является обязательным.

Согласие выражается в выдаче разрешения перепланировки жилого объекта. Подтверждается и завершенный вид жилого объекта. При этом выписывается и выдается определенный акт.

При проведении самовольных работ собственнику необходимо доказать законность своих действий через суд.

Отказ суда может быть обоснован ущемлением или нарушением прав, наличием угрозы жизни и здоровью третьих лиц (соседей).

Реконструкцию, которая связана с изменением конструкции или различных элементов нежилых помещений, повлекшие к смене характеристик недвижимого объекта, регламентирует Градостроительный Кодекс Российской Федерации.

Внимание!

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: https://1kvartirka.ru/pereplaniroa-i-rekonstrukcija/

Разъяснение Минстроя по новым правилам оформление перепланировки

Согласно новым правилам, упрощается оформление перепланировки жителям новостроек. Для оформления им больше не понадобятся справка о присвоении адреса и разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Разрешение на проведение ремонта по новым правилам можно оформить сразу на полгода, но только один раз.

Как разъяснили в Минстрое, раньше этот срок хотя и составлял месяц, но мог продлеваться бессчетное количество раз. Новая норма упростит жизнь не только тем, кто затеял ремонт, но и их соседям. Для заявителей, кто не успел за год окончить ремонт, не нужно больше ежемесячно ходатайствовать об отсрочке.

Источник: http://74la.ru/antresol-pereplanirovka-ili-rekonstruktsiya/

Реконструкция частного дома или новое строительство – Инженерный справочник

Согласно Градостроительному кодексу реконструкцией считаются изменения параметров объекта основных технико-экономических показателей, количества и площади жилых и нежилых помещений, смены целевого назначения зон квартиры. Разобраться, что такое реконструкция жилого дома, помогут также определения из Гражданского кодекса, судебной практики и Постановлений Правительства.

Реконструкция дома

В частных и многоквартирных домах реконструкция проводится с целью улучшения жизненного пространства, как в эстетичном, так и в функциональном аспектах, а также обеспечения безопасности жильцам. На практике основаниями для этих работ является:

• обнаружение проектировочных ошибок или строительных дефектов;
• наличие аварийного фасада;
• расширение существующих или строительство новых помещений;
• восстановление или замена отдельных элементов коммуникаций с вмешательством в конструкцию здания в целом (перенос санузла, мокрой зоны на кухне);
• износ старых построек (трещины в фундаменте, несущих стенах).

Реконструкция дома может занять от пары недель, до нескольких месяцев в зависимости от состояния здания и необходимых строительных мероприятий.

Причины реконструкции

Под реконструкцией старого деревянного дома могут подразумевать его полную или частичную перестройку ввиду процессов гниения древесины. Поэтому реконструкция деревянного дома обычно начинается с замены нижних венцов бревен и гидроизоляции всего дома.

Для глинобитных домов актуальной стала замена перекрытий, улучшение теплосберегающих показателей. А в целях создания дополнительных или новых жилых помещений, достраивают мансарду, делают пристройки в кирпичных конструкциях.

Кроме решения практичных задач, восстановление или замена отдельных несущих конструкций, улучшение экономических показателей, количества и площади квартир в доме, необходимость реконструкции может детерминировать и функциональным износом здания.

Жилищный комфорт при повышении финансового благосостояния также нуждается в апгрейде. Это может стать бассейн в доме, фитнес-зал, дополнительный гараж.

А также инженерные системы с частичной заменой строительных конструкций нуждаются в модернизации каждые 20-30 лет.

Порядок действий

Мероприятия по повышению технико-экономических показателей, обустройства новых и расширения существующих жилых зон в доме требуют проведения инженерных исследований и оформления соответствующей документации.

Без необходимых документов строение не может участвовать в сделках по купле-продаже, предполагающих наличие справки из БТИ и действующего технического плана с письменным пояснением к нему.

Ознакомиться с тем, как получить разрешение на реконструкцию частного дома, поможет жилищно-коммунальный кодекс, а также другие нормативные документы.

Чтобы проект реконструкции здания был осуществлен по всем стандартам и узаконен, необходимо пройти несколько этапов:

• техническую экспертизу с формированием перечня требуемых мер по перестройке;
• оформлениепроекта частного дома со всеми разделами;
• усиление фундамента и перепланировка помещения;
• модернизация инженерных коммуникаций;
• утепление и обновление фасада;
• надстройки и реконструкция крыши;
• отделку и декорирование фасадной части и интерьера.

Правила реконструкции частного дома разработаны для обеспечения безопасности и соответствия техническим стандартам всех построек.

Куда нужно обращаться

Реконструкция частного дома предполагает определенную процедуру получения необходимых документов. Обращаться за ними следует в местный исполком с соответствующим заявлением и регистрацией земельного участка.

Для получения разрешения согласующих организаций исполком обращается в территориальный орган архитектуры и градостроительства. Эта организация выдает:

• разрешениена проектировку;
• технический паспорт;
• собирает заключения главного архитектора, землеустроительной, санитарной и экологической служб (иногда это становится обязанностью частного лица).

Заключения согласующих организаций выдаются в течение 7 рабочих дней от даты запроса.

Согласие на реконструкцию жилого дома

Реконструкция старого дома начинается с получения разрешения исполкома, но на этом список требуемых документов не заканчивается. На руки гражданину выдают выписку решения исполкома о дозволении на выполнение работ, архитектурно-планировочное задание и само заключение. Затем получают паспорт застройщика. Для него нужен готовый проект и смета.

Проектная документация, оформленная должным образом, должна соответствовать реализованным строительным мероприятиям. Незаконное или оформленное несоответствующим образом строительство преследуется по закону.

Следует обратить внимание на срок действия разрешения. Право реконструкции выдается на 2 года. Если по уважительным причинам не удалось осуществить задуманное в течение этого времени, можно сделать запрос на продление сроков.

Как оформить реконструкцию дома

Ответить на вопрос, нужно ли разрешение на изменение такого рода в частном доме, можно только осознав полноту требуемых мероприятий. Значительное изменение показателей жилого дома, оборудование новыми коммуникациями, потребует обязательного оформления.

Чтобы элементы восстановления старого дома не нарушили саму конструкцию, проект следует перепроверить гос. экспертизой. Затем заключают договор с подрядчиком и начинают финансировать строительство.

Коммуникации (водопровод, электроэнергия, газ), которые после ввода в эксплуатацию не имеют договоров, подтверждающих законность подключения, будут считаться самовольными и могут быть отключены. За такие действия предусмотрены штрафные санкции.

Какие потребуются документы

После проведения реконструкции, владелец недвижимости обращается в БТИ, которая:

• фиксирует новые технические параметры;
• выдает новый техпаспорт;
• разрабатывает поэтажный план.

Разрешение на реконструкцию и заявление на ввод нового здания в эксплуатацию подается сразу после осуществления перестройки.

Эти документы вместе с заявлением подают в местное отделение кадастра и картографии. В регистрационные данные вносят изменения, затем и в свидетельство о собственности.

Самостоятельная реконструкция старого дома

Проект реконструкции жилого дома предусматривает наличие сметы на материалы и работу строителей. Часто именно финансовый вопрос становится препятствием осуществления мечты владельцев об уютном и современном жилье.

Для многих единственным способом улучшить жизненное пространство является поиск способов сэкономить. Применение дешевых, но некачественных материалов – верный признак скорой очередной перестройки.

В бедной сельской местности, где реконструкция деревянного дома даже априорно не подразумевает работу профессиональных строительных организаций, полагаться приходится на опыт поколений и самоучек-соседей. Деревянным конструкциям свойственно гниение, разбухание, что приводит к перекосам дома в целом. Поэтому отказываться от помощи профессионалов в вопросе апгрейда несущих конструкций не следует.

Реконструкция многоквартирного дома

Сложным вопросом является реконструкция многоквартирного дома. Для ее проведения требуется решение сложных технических задач и согласования всех этапов процедуры.

Переоформление необязательно, если параметры здания не нарушены. В остальных случаях применяются общие стандарты реконструкции частного дома:

• контроль безопасности проведения работ и переустройства несущих элементов;
• соблюдение противопожарных норм;
• учет имущественных интересов соседей и общественности в целом (частная собственность других собственников квартири муниципалитета).

Подведем итог

Желание улучшить свое жизненное пространство – вполне естественное. Но воплощать задуманное следует только после тщательного обдумывания мероприятий по реконструкции, наличия средств на их проведение, оформления соответствующих документов. Тогда здание будет прочным, долго прослужит своим владельцам, а находиться в нем будет безопасно.

Источник: https://skedraft.ru/planiroa/rekonstruktsiya-doma

реконструкция частного дома или новое строительство

Купили участок с домом ради участка? Сносить старый дом или восстановить ? Сохранить память о предках или начать все с начала? Вопросов возникает масса, давайте разберемся!
По опыту работы часто сталкиваюсь с вопросом — как поступить с домом который достался с участком? Эту ситуацию можно охарактеризовать так: сносить нельзя реконструировать — расставьте запятые!

фундамент готового дома

В первую очередь нужно осмотреть дом, возможно он находится в хорошем состоянии и ещё порадует теплом и уютом.
Осмотр начинается с визуальной оценки дома, нет ли трещин по стенам и у проемов в каменном доме, не вздулся ли фасад в каркасном доме и в деревянном доме обратите внимание — не гниют ли бревна. Тщательного осмотра и изучения всегда требует фундамент-основа дома.

Источник: https://inginiring72.com/rekonstruktsiya-chastnogo-doma-ili-novoe-stroitelstvo/

Будьте бдительны, оформляя сделки с недвижимостью!

В современной жизни большинство из нас рано или поздно сталкивается с вопросом приобретения и (или) отчуждения недвижимости, будь то квартира, жилой дом, земельный участок или любое другое недвижимое имущество.

Однако далеко не все знают, как правильно оформить сделку с таким имуществом, не став при этом жертвой мошенников, пользующихся юридической неграмотностью людей.

Как же не попасть «на крючок» аферистов? На что нужно обращать внимание при заключении сделок с недвижимым имуществом?

Итак, остановимся на следующих наиболее важных моментах.

Прежде всего, необходимо всегда помнить, что подписанный Вами договор (купли-продажи, дарения, мены и т. д.

) – это официальный документ, по которому вы передаете и (или) приобретаете определенные в нем права и обязанности.

Поэтому не забывайте прежде, чем подписать договор, внимательно ознакомиться с его содержанием. Если же содержание сделки Вам не понятно, лучше обратиться за консультацией к юристу.

Изучив содержание договора, необходимо проверить наличие у лица, совершающего сделку, полномочий на ее заключение, то есть наличие у него правоустанавливающих (правоудостоверяющих) документов на недвижимое имущество (в случае, если по сделке Вы являетесь приобретателем), а также нотариально удостоверенной доверенности, выданной стороной сделки, если она совершается по доверенности. Документами, подтверждающими права на недвижимость, могут быть свидетельство о государственной регистрации прав, выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), договор купли-продажи, дарения или мены, свидетельство о наследстве по закону или завещанию и т. д. (указанные документы лучше проверять в подлинниках). Доверенность же должна быть нотариально удостоверена и содержать указание на передачу поверенному (представителю) соответствующих полномочий на подписание договора, а также описание недвижимого имущества и указание на его приобретателя, если имущество передается по договору дарения. Также необходимо обратить внимание на срок доверенности (она не должна быть просрочена).

Помимо документов на недвижимое имущество, при совершении сделки не лишним также будет проверить документы, удостоверяющие личность второй стороны сделки (например, паспорт), данные которых должны быть идентичны данным, указанным в правоустанавливающих документах и заключаемом Вами договоре.

 Кроме того, необходимо проверить достоверность информации, содержащейся в представленных правоустанавливающих документах на приобретаемое имущество.

Поскольку единственным достоверным и актуальным источником информации о правах на недвижимое имущество является ЕГРП, для получения сведений об интересующем Вас имуществе Вы можете запросить выписку из ЕГРП.

Указанная выписка содержит информацию, актуальную на дату ее выдачи. Следовательно, выписку лучше всего получать непосредственно перед совершением сделки, так как отраженная в ней информация  может претерпеть изменения уже на следующий день после ее выдачи.

Для получения выписки Вы можете обратиться в любое территориальное подразделение (офис) Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Росреестра» или Многофункционального центра.

На какую же информацию, содержащуюся в выписке из ЕГРП, необходимо обращать внимание?

В первую очередь следует обратить внимание на наименование правообладателя и вид зарегистрированного права.

Так, права владения, пользования, а главное распоряжения имуществом принадлежат только собственнику имущества.

Следовательно, если в графе «Вид государственной регистрации права» указано «собственность», лицо, фамилия, имя и отчество которого указаны в графе «Правообладатель», имеет право на распоряжение данным имуществом.

Если в графе «вид государственной регистрации права» содержится информация об общей долевой собственности, это может говорить о преимущественном праве остальных участников долевой собственности на приобретение доли в праве на продаваемую недвижимость.

Так, по закону, если по договору купли-продажи приобретается не все имущество в целом, а только доля в праве собственности на него, продавец в этом случае должен получить от лиц, владеющих остальными долями, отказ от приобретения принадлежащей ему доли либо известить их письменно о намерении продать свою долю, и только при отсутствии в течение месяца ответа от них он вправе продать долю постороннему лицу.

Не менее важную информацию содержит пункт «Ограничение (обременение) права».

К ограничениям (обременениям) относятся, в том числе, аресты и запреты на распоряжение недвижимым имуществом, наличие которых может привести к приостановлению государственной регистрации прав.

Если в отношении имущества зарегистрирована ипотека, то на совершение сделки с таким имуществом требуется согласие лица, в залоге у которого находится приобретаемый объект (чаще всего это банк).

Также при получении выписки из ЕГРП  следует обратить внимание на               пункт «Правопритязания». Эта графа выписки сообщает о наличии представленных на государственную регистрацию документов.

Например, наличие в данном разделе фразы «представлены документы на государственную регистрацию договора купли-продажи, перехода права» говорит о том, что на регистрацию уже сданы документы на продажу указанного имущества, что может означать заключение продавцом нескольких договоров в отношении одного имущества.

Еще один немаловажный момент, на который стоит обращать внимание при получении выписки из ЕГРП, это раздел «Заявленные в судебном порядке права требования». Наличие в данной графе слов «права оспариваются в судебном порядке» означает, что право лица, у которого вы намереваетесь приобрести имущество, оспаривается в суде, что, в свою очередь, может привести к прекращению данного права.

Все вышеуказанное относится к общим правилам проверки юридической «чистоты» сделок. Однако, при заключении отдельных видов договоров существуют свои особенности, на которые также стоит обратить внимание.

Так, если приобретаемым по сделке имуществом является квартира (комната или жилой дом), то непосредственно перед сделкой следует проверить, чтобы среди зарегистрированных в ней лиц не было тех, кто может сохранять право на проживание в данной квартире (например, гражданин, отказавшийся от приватизации квартиры или снятый с регистрационного учета по причине осуждения к лишению свободы, может сохранять право пользования квартирой). Для этого можно запросить лицевой счет по квартире, выдаваемый управляющей компанией.

Кроме того, не так давно законодательно была закреплена необходимость нотариального удостоверения ряда сделок (сделки, предметом которых является отчуждение долей в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество; сделки по распоряжению имуществом несовершеннолетних и находящихся под опекой и попечительством граждан и др.). В связи с этим отсутствие нотариального удостоверения таких сделок будет являться основанием для приостановления государственной регистрации перехода прав.

Также необходимо уточнить, не проводились ли реконструкция, переустройство или перепланировка приобретаемого Вами объекта недвижимости.

Согласно действующему законодательству реконструкция, переустройство и перепланировка объектов недвижимости проводятся на основании принятого органом местного самоуправления решения (разрешения).

Завершение переустройства, перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии, завершение реконструкции объектов капитального строительства – разрешением на ввод реконструированного объекта в эксплуатацию.

При отсутствии таких документов на покупателя самовольно реконструированного или перепланированного объекта ложится риск возложения на него обязанности по приведению объекта в первоначальное состояние. В таких случаях в реконструированном, переустроенном или перепланированном состоянии объект может быть сохранен только на основании решения суда.

Кроме того, если имущество, отчуждаемое по договору, было приобретено в браке по возмездной сделке, оно считается совместной собственностью супругов, независимо от того, на имя кого оно было приобретено. Следовательно, на отчуждение такого имущества требуется нотариально заверенное согласие второго супруга на совершение сделки с таким имуществом.

Если в числе собственников приобретаемого имущества имеются несовершеннолетние дети или лица, находящиеся под опекой, на совершение сделки по распоряжению таким имуществом требуется согласие органа опеки и попечительства.

Также при совершении одной сделки, например, сделки купли-продажи, не следует соглашаться на оформление ее под видом другого договора, например, дарения. Согласно действующему законодательству сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна, то есть, не порождает последствий, которые стороны предполагали при ее заключении. Такая сделка может быть оспорена в суде.

В последнее время все чаще встречаются случаи оформления договора купли-продажи вместо договора залога недвижимого имущества (ипотеки) в качестве обеспечения осуществленного займа.

Помните, что заключая сделку купли-продажи недвижимого имущества, вы передаете право собственности на это имущество другому лицу, которое после приобретения прав на него может распорядиться им по своему усмотрению.

То есть, может получиться так, что даже вернув сумму займа, Вы останетесь без недвижимости, поскольку согласно заключенному Вами договору приобретатель имущества не обязан будет Вам его возвратить.

Поэтому, если Вы не желаете продавать свое имущество, а лишь имеете цель подкрепить взятые на себя обязательства по договору займа (кредита), Вы можете заключить договор ипотеки (залога), предусматривающий возможность перехода прав на принадлежащее Вам недвижимое имущество только в случае невыполнения Вами взятых на себя обязательств по возврату займа в установленный срок.

Также необходимо обратить внимание на сумму сделки и порядок осуществления расчетов.

В тексте договора следует указывать именно ту сумму, которая фактически передается (нередко продавцы под тем или иным предлогом просят указать сумму сделки в меньшем размере), ведь в случае признания данной сделки недействительной и применении последствий ее недействительности сторонам вернется то, что было получено по сделке: продавцу – недвижимое имущество, а покупателю – цена, уплаченная им за это имущество по договору. Передачу денег лучше подтверждать соответствующими расписками, а сведения о том, что расчет произведен, включать в текст договора только в случае его фактического осуществления.

Приобретая права на земельный участок, не забывайте про расположенные на этом участке объекты недвижимости. Права на них (в случае, если они принадлежат правообладателю участка) должны передаваться вместе с земельным участком.

Если же у продавца не окажется правоустанавливающих документов на эти объекты, и Вы решите приобрести по договору только земельный участок, в дальнейшем у Вас, скорее всего, возникнут проблемы с оформлением прав на данные объекты.

Кроме того, если окажется, что возведенные продавцом объекты недвижимого имущества построены с существенным нарушением установленных законодательством норм и правил, без необходимых разрешений либо на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает возведение таких объектов, суд может признать такие постройки самовольными и обязать Вас снести их.

Проблемы могут возникнуть и в том случае, если земельный участок и расположенный на нем объект недвижимости находятся в собственности разных лиц – если Вы приобретете права на что-то одно (или земельный участок, или объект недвижимости), у Вас могут возникнуть споры по поводу использования земельного участка.

Также нередко в последние годы возникают споры по поводу границ земельных участков.

Во избежание этого старайтесь рассматривать в качестве вариантов для приобретения только те земельные участки, границы которых установлены в соответствии с действующим законодательством (участки, в отношении которых проводилось межевание).

Проверить данный факт можно, воспользовавшись Публичной кадастровой картой или запросив кадастровую выписку на земельный участок в филиале Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Росреестра» или офисе Многофункционального центра.

Источник: https://www.sokol-adm.ru/budte-bditelny-oformlyaya-sdelki-s-nedvizhimostyu

Инструкция узаконения перепланировок квартиры: самовольной и еще не сделанной

Статья обновлена: 29 ноября 2019 г.

Здравствуйте.

Если коротко, схема оформления самовольной перепланировки квартиры это: подготовить документы; подать их в архитектурный отдел районной администрации; обратиться в районный суд для прошения узаконить перепланировку (по сути необходимо выиграть суд); получить новый технический паспорт в БТИ; внести изменения в кадастровом учете в Кадастровой Палате; если были изменены размеры жилой площади, то зарегистрировать изменения в УФРС (Регистрационная палата).

Оформление еще не сделанной перепланировки уже без суда: подготовить документы; подать их в архитектурный отдел районной администрации; комиссия в архитектурном отделе рассмотрит документы и вынесет решение; если комиссия разрешит преступить к перепланировке и ремонту; после в квартиру приглашаются работники жилищной инспекции для утверждения перепланировки; получить новый технический паспорт в БТИ; внести изменения в кадастровом учете в Кадастровой Палате; если были изменены размеры жилой площади, то зарегистрировать их в УФРС (Регистрационной палате).

статьи:

Самовольную перепланировку можно узаконить только через суд. Только разрешение судебного органа позволяет оставить перепланировку, как есть, и оформлять ее далее.

Имейте в виду, что самовольная перепланировка считается незаконной. Если перепланировка будет нарушать закон, то могут обязать ее переделать в исходный вид. Но в любом случае наложат штраф от 1 тыс. до 30 тыс. рублей.

1. Собрать документы:
• Бумажная выписка из ЕГРН на квартиру. Инструкцию заказа читайте здесь.
• Новый технический паспорт на квартиру. Заказать его могут только собственники/квартиросъемщики в БТИ или в МФЦ.
• письменное заключение о соответствии квартиры нормам в СЭС.

  Чтобы получить это заключение в здании СЭС (Санитарно-эпидемиологическая станция) подписать заявление, написанное регистратором. После подписания заявления работник осмотрит квартиру и, если она соответствует нормам, позже пригласят забрать письменное заключение.

• проект квартиры.

  Его необходимо заказать в любой проектно-технической организации. Контакты надежной проектной организации можно получить у нас, для этого напишите онлайн юрист-консультанта внизу справа экрана. Также у него можно бесплатно проконсультироваться.

2. Имея на руках уже все документы, оповестить архитектурный отдел районной администрации о перепланировке.
3. Выиграть суд для получения разрешения на узаконение перепланировки.

   Для этого отправляетесь в районный суд и пишите заявление о прошении узаконить самовольную перепланировку.

   Предоставить документы:

   • документ, подтверждающий право собственности на квартиру. С 2017 года данным документом является выписка из ЕГРН об объекте недвижимости (в нашем случае на квартиру). Свидетельства о регистрации права отменены и не выдаются с июля 2016 года. Вот ссылка на инструкцию получения данной выписки.

     Если нет документов, подтверждающих право собственности на квартиру, то подойдет и договор основания. Договор основания — это документ, на основании которого имеется право собственности на квартиру. Этим документом может быть: договор купли-продажи квартиры; договор передачи; свидетельство о наследстве; договор ренты или инвестирования;

   • технический паспорт на квартиру;
   • заключение СЭС;
   • проект из лицензированной проектной организации.

   Суд вынесете решение. Имейте в виду, что суд может не только отказать в перепланировке и оплате штрафа, но и требовать о возврате всего на свои места.

4. В случае положительного решения суда, опять заказать новый технический паспорт на квартиру. Выше в пункте №2 уже есть ссылка на инструкцию заказа тех. паспорта.
5. Внести изменения в кадастровый учет и получить новый кадастровый паспорт на квартиру.

   Для этого: подать документы в Кадастровую палату или МФЦ — паспорт РФ; новый технический паспорт; решение суда; заключение СЭС; Подписать заявление о внесении изменений в кадастровый учет; Оплатить госпошлину в размере 200 р.; В назначенный день должен приехать сотрудник для осмотра квартиры и внесения изменений; После внесения изменений, забрать кадастровый паспорт и поданные документы.

6. Если после перепланировки была изменена жилая площадь квартиры, то необходимо зарегистрировать данные изменения в УФРС или МФЦ. Для этого каждому собственнику обратиться в УФРС или МФЦ, написать заявление, которое даст регистратор, и приложить свои паспорта РФ и новый технический паспорт.

Источник: https://prozhivem.com/kvartira/pereplanirovka/kak-uzakonit-pereplanirovku.html