Какой порядок продажи квартиры, которая находится в собственности менее трех лет?

Важная информация для покупателей жилья

Какой порядок продажи квартиры,  которая находится в собственности менее трех лет?

На что стоит обратить внимание при покупке квартиры

Чаще всего при продаже квартиры обманутым оказывается Покупатель, который может в результате остаться и без квартиры, и без денег.

ВАЖНО! СМУ РАН предупреждает, что безопаснее покупать жилье с помощью привлечения профессиональных юристов или проверенных агентов по недвижимости. Это позволит избежать многих из перечисленных проблем.

В случае приобретения жилья с использованием ипотечного кредита проверку приобретаемого и передаваемого в залог жилого помещения будет осуществлять кредитор, поэтому риски покупатели минимизированы, все документы для совершения сделки купли-продажи также будут готовить сотрудники кредитора. Однако подбор жилого помещения покупатель осуществляет самостоятельно или с привлечением специалистов.

Вне зависимости от привлечения кредитных средств для покупки жилья, до совершения сделки покупателю необходимо обращать внимание на следующие обстоятельства:

– продавец действует через посредника (доверенное лицо), возможность участия продавца при совершении сделки отсутствует (например, посредник не предоставляет контактную информацию продавца, с продавцом невозможно связаться). Желательно отказаться от сделки, которую от имени продавца совершает доверенное лицо.

Исключение могут составлять случаи личного знакомства с продавцом и уверенность в отсутствии у продавца возможности личного присутствия при свершении сделки.

Если подобная уверенность отсутствует, важно помнить, что доверенность может быть в любой момент отозвана доверителем и на момент совершения сделки доверенность будет недействительна. Как правило, доверенности используются для совершения сделок от имени лиц, умерших на момент совершения сделки.

При желании совершить сделку, в которой от имени продавца действует доверенное лицо, необходимо обратиться к нотариусу, удостоверившему доверенность, на основании которой действует посредник, за подтверждением того, что доверенность не отозвана.

Необходимо при совершении сделки вне зависимости от участия посредника (например, риэлтора) установить контакт непосредственно с продавцом и удостовериться в том, что все собственники продаваемого жилого помещения не против совершения сделки. Все расчеты должны осуществляться лично продавцу, а не посреднику, в том числе риэлторской компании;

– продавец просит слишком большой аванс. Как правило, аванс используется при совершении сделок с жилой недвижимостью для подтверждения серьезности намерений сторон к совершению сделки. Сумма аванса в соотношении со стоимостью приобретаемой жилой недвижимости – символическая.

Требование продавца о передаче аванса, составляющего значительную сумму в соотношении со стоимостью жилого помещения, может использоваться вымогателями денежных средств. Исключение составляют случаи, когда продавцу необходимо совершить альтернативную сделку, т.е.

приобрести иное жилое помещение взамен продаваемого и оплатить стоимость приобретаемого жилого помещения в короткий срок. Данные обстоятельства должны быть подтверждены продавцом;

– продавец настаивает на том, чтобы в договоре была указана заниженная стоимость в целях ухода от налогов. Например, если жилое помещение на момент продажи находится в собственности продавца менее 3-х лет.

Важно помнить, что в случае, если по какой-либо причине сделка будет расторгнута или признана недействительной покупатель вправе получить только ту сумму, которая указана в договоре купли-продажи.

Либо в подтверждение получения денежных средств в сумме, не указанной в договоре купли-продажи, продавец должен выдать покупателю расписку;

– продавец пенсионного возраста. Одним из оснований признания сделки недействительной является «порок воли», т.е. отсутствие у участника сделки намерений по ее совершению и понимания значения совершаемых действий. Сделки с лицами преклонного возраста желательно совершать в присутствии нотариуса;

– при приобретении приватизированного жилого помещения желательно установить всех лиц, обладавших правом на приватизацию и узнать, все ли такие лица приняли участие в приватизации;

– необходимо выяснить, состоял ли продавец на момент совершения сделки в зарегистрированном браке и находится ли приобретаемое жилое помещение в общей собственности продавца и его супруга. Если жилое помещение находится в общей собственности супругов-продавцов, то необходимо получение нотариального согласия супруга, не являющегося подписантом договора купли-продажи;

– категория повышенного риска – совершение сделок с недвижимостью, приобретенной продавцом в порядке наследования или дарения.

В случае, если продавцом предоставлено свидетельство о праве собственности, в котором в качестве документов-оснований для регистрации указано свидетельство о праве на наследство или договор дарения, необходимо выяснить все обстоятельства наследства (родственная связь между наследодателем и наследником, число наследников, факт отказов от наследства, число наследников с обязательной долей, наличие завещаний) или обстоятельства дарения;

– Тщательно проверить все предоставленные продавцом документы, удостоверяющие личность продавца, и документы о приобретаемому жилью;

– Убедиться, что жилплощадь свободна, и все жильцы из квартиры выписаны (проверьте, не проживают ли в квартире лица, которые выписаны, временно- находящиеся в командировке, в армии или отбывающие наказание в местах лишения свободы);

– Обратить внимание на адрес той квартиры, которую Вы смотрели и собираетесь покупать;

– Если квартира перепродавалась, необходимо изучение всей цепочки договоров (проверьте наличие в этой цепочке доверенностей, не нарушались ли права несовершеннолетних, недееспособных, убедитесь, что относительно этой квартиры не была ранее совершена сделка, которая может быть признана недействительной);

– Будьте осторожны, если квартира продается слишком дешево, т.е. если цена квартиры ниже средней рыночной стоимости;.

– Никогда не покупайте квартиру, если продавец предъявляет только копии документов, даже нотариально заверенные. Таким образом он может продавать одну квартиру сразу нескольким покупателям;

– При расчетах пользуйтесь расчетным счетом в банке или ячейкой сейфового хранения;

– Проверить полномочия риэлтерской фирмы, а также нотариуса, который оформляет сделку;

– Проверить оплату продавцом коммунальных платежей;

– Подписывая договор купли продажи, убедитесь, что все ваши требования соблюдены, тщательно проверьте все пункты договора, обсудите внесение необходимых, с Вашей точки зрения, корректив;

Обязательно потребуйте справку из БТИ об отсутствии перепланировок или о согласовании проводившейся перепланировки, иначе Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Управление Росреестра)не зарегистрирует Ваше право собственности.

Что считать правоустанавливающими документами на квартиру

Правоустанавливающие документы на квартиру могут быть различными. Все зависит от характера возникновения права собственности и предшествующих операций с ней.

Правоустанавливающими документами являются : 1)договоры (купли-продажи, дарения, ренты, мены, приватизации); 2)свидетельство о праве на наследство, 3)вступившее в законную силу решение суда, 4)акты органов государственной власти или местного самоуправления о передаче недвижимого имущества в собственность физических или юридических лиц и иные.

При этом, свидетельство о государственной регистрации не является правоустанавливающим документом, а лишь подтверждает факт регистрации права в ЕГРП.

Существуют и другие, реже встречающие на практике, документы на квартиру, но и они считаются правоустанавливающими. Скажем, договор обмена доли квартиры на акции или договор купли продажи и ипотеки квартиры.

Не лишним будет воспользоваться советом опытных специалистов, которые рекомендуют внимательнее отнестись к приобретению квартиры, по которой ранее было произведено 10 или более сделок, особенно за короткий срок. Это чревато многими проблемами.

ВАЖНАЯ ИНФОРМАЦИЯ ПО РАЗДЕЛУ

Перед сделкой в обязательном порядке необходимо запросить у собственника (юридического либо физического лица) все документы на квартиру (комнату), которые включают:

  • Свидетельство о государственной регистрации права (собственности).

    ВАЖНО! В графе Существующие ограничения (обременения) права должно значиться «НЕ ЗАРЕГИСТРИРОВАНО» либо «ОТСУТСТВУЮТ». Однако, наличие каких-либо долговых обязательств не означает перевод долга по обязательсвам продавца на покупателя.

  • Выписку из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Номер объекта собственности в Выписке должен совпадать с номером в Свидетельстве о собственности.

    Выписку из домовой книги о лицах, зарегистрированных по месту жительства в приобретаемом жилом помещении.

    По условиям ФЦП «Жилище» в приобретаемом жилом помещении к моменту заключения сделки никто не должен быть прописан,

  • Справку об отсутствии задолженности по оплате коммунальных платежей,

  • Документы, указанные в Свидетельстве о праве собственности продавца в качестве оснований для регистрации права собственности продавца жилое помещение,

  • В случае если продавец на момент приобретения права собственности состоял в зарегистрированном браке, договор купли-продажи должен быть подписан обоими супругами либо супруг, на которого оформлено жилое помещение, должен получить нотариальное согласие второго супруга на совершение сделки,

  • В случае, если собственниками продаваемого жилого помещения являются несовершеннолетние лица либо в жилом помещении зарегистрированы по месту жительства несовершеннолетние лица, находящиеся под опекой или попечительством, т.е. оставшиеся без родительского попечения, необходимо получение согласия органа опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения,

  • При приобретении жилого помещения у юридического лица необходимо, чтобы договор купли-продажи от имени продавца был подписан либо генеральным директором (лицом, осуществляющим функции единоличного исполнительного органа), либо лицом, действующим от имени продавца по доверенности. Для подтверждения полномочий подписанта договора от имени юридического лица необходимо запросить доверенность или документ, подтверждающий полномочия единоличного исполнительного органа,

  • Финансово-лицевой счет,

  • Документы, описывающие объект недвижимости (выдаются БТИ). К таким документам относятся выписки из технического паспорта, поэтажный план, экспликация. Получение таких документов в ряде случаев не является необходимым для целей проведения государственной регистрации перехода права собственности.

    О необходимости предоставления таких документов для целей совершения регистрационных действий необходимо предварительно уточнить в территориальном отделе Росреестра. Между тем, указанные документы могут свидетельствовать о наличии в жилом помещении незаконных перепланировок.

    Срок действия документов БТИ составляет 1 год.

  • обязательно нужно требовать расписку продавца в получении всей суммы стоимости продаваемого жилого помещения. Желательно, чтобы такой документ был написан одним из продавцов собственноручно и обязательно подписан всеми продавцами, а если договор совершается в том числе от имени несовершеннолетних лиц – родителями (опекунами/попечителями) от имени несовершеннолетних.

    Срок государственной регистрации перехода права собственности составляет 20 календарных дней со дня приема заявления и необходимых документов. В случае, если жилое помещение приобретается с использованием средств ипотечного кредита, срок регистрации перехода права собственности и ипотеки составит 5 рабочих дней. Управлениями Росреестра в регионах могут устанавливаться более короткие сроки.

    Для регистрации перехода права собственности необходимо представить в орган по регистрации прав:

    а) Подписанный сторонами и прошитый (при наличии нескольких листов) договор купли-продажи жилого помещения (число экземпляров – по числу участников сделки + 1 для органа по регистрации прав),

    б) документ, удостоверяющий личность каждого участника сделки (оригинал – предъявляется лицу, осуществляющему прием документов, и копия),

    в) нотариальная копия доверенности в случае, если от имени участника сделки документы для регистрации представляются доверенным лицом, а также оригинал документа, удостоверяющего личность доверенного лица для предъявления,

    г) документ об оплате государственной пошлины за регистрацию,

    д) документы, описывающие объект недвижимости (выдаются БТИ) в случае необходимости (см. выше), такие документы действительны в течение года

    е) свидетельство о браке продавцов и/или покупателей (оригинал и копия), а также нотариальное согласие супруга (в случае если продаваемое жилое помещение находится в общей совместной собственности продавцов-супругов, но сделка совершается только одним из супругов-собственников ),

    з) согласие органов опеки и попечительства в случае, если собственниками продаваемого жилого помещения являются несовершеннолетние лица,

    и) акт передачи жилого помещения (при необходимости, в ряде регионов предоставление такого акта для регистрации не требуется),

    и) свидетельство о рождении несовершеннолетних собственников продаваемого жилого помещения (оригинал и копия),

    к) иные документы (в зависимости от особенностей той или иной сделки), о необходимости предоставления которых можно предварительно уточнить в территориальном отделе органа по регистрации прав.

    При этом

    Совершение всех перечисленных действий, помимо владельца жилищного сертификата, возможно доверенным лицом на основании нотариально заверенной доверенности, в которой должно быть зафиксировано, осуществление каких действий доверяет ему доверитель (сдачу сертификата в банк, оформление договора с банком, заключение сделки и т.д.). Управление Росреестра не вправе отказать в регистрации сделки ввиду неправильного оформления документов. В этом случае документы возвращаются на доработку и сдаются снова.

    С момента внесения записи о сделки в ЕГРП покупатель становиться собственником.

  • Источник: http://www.yras.ru/news/429-zhil-important

    Продажа квартиры по наследству менее 3 лет в собственности

    Какой порядок продажи квартиры,  которая находится в собственности менее трех лет?

    Наследство в качестве имущественной массы передается человеку. Он вправе распоряжаться им на свое усмотрение. То есть, полученная квартира может быть продана или подарена. Обычно с вопросом реализации квартиры, которая менее 3 лет во владении человека, возникают некоторые сложности.

    Нередко в интернете, на специализированных сайтах, направлением которых выступает продажа объектов недвижимого имущества, указывается, что жилье находится в собственности продавца менее 3 лет.

    Для неискушенного в житейских мелочах человека это ремарка о сроке вызывает удивление. Почему люди прописывают этот срок? По факту, он очень важен.

    Дело в том, что реализация такого жилья, грозит покупателю определенными рисками.

    В отношении продавца-наследника закон не устанавливает никаких ограничений по совершению сделок по продаже имущества. Но существуют юридические аспекты, которые нельзя упускать из виду. Квартира может быть продана только после оформления всех документов на нее.

    Наследник должен заявить о праве на имущество. Сделать это в течение полугода со дня ухода из жизни наследодателя. Нотариус выдает свидетельство на наследстве. Правомочие собственности регистрируется в Росреестре.

    Бумажное свидетельство о собственности не выдается: его заменяет выписка из ЕГРН.

    https://www.youtube.com/watch?v=OUPrwSOo-gM

    Продать квартиру гражданин может после оформления всего наследственного имущества и корректного оформления сопутствующих бумаг. Закон не ограничивает в сроках продажи.

    Но следует знать:

    • при реализации объекта недвижимости в течение первых 3 лет с момента обладания ею, нужно оплатить подоходный налог государству;
    • при реализации квартиры после 3 лет собственности налог платить уже не требуется.

    ВАЖНО: Не путаем налог с наследства со сбором по купле – продаже. Налог на наследство отменен.

    При реализации жилья менее 3 лет во владении человека налоговая ставка равна 13%. Налог будет рассчитываться по доходности продавца, то есть по прибыли, полученной от договора. На практике продавцы пытаются понизить налоговое бремя. То есть сумму денежных средств, передаваемую в качестве налога государству.

    И в договоре прописывается другая, меньшая сумма по сравнению с той, которая была реально запрошена продавцом. Это риск, который вероятно будет связан с дальнейшими финансовыми затруднениями для обоих участников заключенного соглашения. В судебной практике были случаи, когда сделка с судьей признается недействительной.

    И здесь уже страдает покупатель.

    НК РФ позволяет нескольким категориям граждан не оплачивать налог. Это льготники, освобожденные по некоторым основаниям. Если причина найдена, нужно посетить налоговую. С собой принести подтверждающие льготу документы.

    В каких случаях можно не платить государству налог?

    1. В случае оформления собственности на имущество, переданное в порядке наследования, если прошло более 3 лет.
    2. Стоимость жилья меньше миллиона рублей.
    3. Собственник имеет инвалидность 1 и 2 группы, инвалидом детства, либо пенсионером.

    Рискованные квартиры

    Приобретатель, выбирая рассматриваемую квартиру, может столкнуться с наследниками, которые объявятся в течение 3 лет, и будут готовы оспорить сделку по купле-продаже в суде. От этого риска не застрахован добросовестный приобретатель.

    Даже при условии вступления наследника в права, другие правопреемники могут оспорить его единоличное владение, если докажут, что срок обращения их к нотариусу был пропущен по определенным причинам.

    И только судья, руководствуясь нормами законов, внутренним убеждением решает – уважительная ли причина сопутствовала пропуску срока.

    Особенность реализации такой недвижимости заключается в основании возникновения права на обладание ею. Непосредственно, на алгоритм продажи квартиры, этапы сделки не влияет наследство в виде квартиры. Но существует вариант того, что появятся некоторые сложности.

    Дело в том, что покупатели с небольшой охотой выходят на такие сделки. Ситуация осложняется тем, если собственников квартиры несколько человек, и они не бумаг по собственности, права обладателя могут оспорить в судебном органе, так как закон не запрещает защищать свои права наследникам, пропустившим сроки.

    При возникновении неожиданных наследников судебные споры длятся долго. В это время новый собственник находится как бы в подвешенном состоянии, что не может придавать ситуации оптимизма.

    Поэтому, при продаже такой проблемной квартиры, наследники обязаны озаботиться тем, чтобы подготовить доводы, бумаги, документы, заверяющие будущего приобретателя в том, что сделка безопасна.

    Юристы рекомендуют оформить у нотариуса бумагу по отказу от наследуемого имущества всех претендентов. Это должно быть сделано в письменном виде.

    Кроме того, минимизировать риски проблемной квартиры поможет детальный анализ ситуации. В частности, покупателя должны насторожить следующие признаки:

    Реализация квартиры, которая находится в собственности менее 3 лет – основной.

    • Продажа жилья происходит через представителя;
    • Лицо, выступающее продавцом, не зарегистрировано на жилой площади;
    • Кроме собственника, в квартире прописаны иные люди;
    • Причина, по которой продавец реализует жилье, выглядит странной;
    • Сниженная стоимость квартиры по сравнению с аналогичным жильем, схожими параметрами.

    При наличии хотя бы одного из вышеперечисленных доводов, неплохо отказаться от приобретения. В настоящее время ассортимент жилья внушительный. Грамотный риэлтор обязательно предложит своим клиентам альтернативный вариант, без рисков.

    Но если покупателю приглянулась именно эта квартира, существует несколько способов обезопасить сделку. Конечно, они не дадут стопроцентной гарантии, что все пройдет гладко.

    1. Получение информации из кадастра. Эта выписка из ГКН. Она расскажет о собственнике жилья, выявит кадастровую стоимость квартиры.
    2. Получение выписки из домовой книги. В ней содержатся данные о зарегистрированных на жилой площади лицах, выписанных.
    3. Обращение к нотариусу в целях получения информации об обременениях квартиры.
    4. Обращение в Росреестр с целью получения информации о наличии ограничений, наложенных на жилье.

    ВАЖНО: Конечно, информация, полученная из этих источников, не даст стопроцентной гарантии того, что сделка пройдет гладко. Но она раскроет юридические аспекты существования заинтересовавшей покупателя квартиры. 

    Когда можно ждать неприятностей в виде появления третьих лиц?

    1. Если квартира была отдана в дар человеку менее 3 лет назад, дарителю дано право оспаривания не только факта продажи недвижимости, но и самого договора дарения.
    2. Если продавец квартиры приобрел ее менее 3 лет назад, то предыдущие собственники имеют право оспорить сделку по купле-продаже. При этом новый покупатель станет 3 лицом, без права подачи искового заявления.
    3. Если жилье обременено со сроком исковой давности, составляющем менее 3 лет, кредитор вправе потребовать квартиру себе в счет погашения долгового обязательства.
    4. Если в квартире прописаны люди, каждый через суд могут потребовать права проживания.
    5. Если жилье находится в совместной собственности нескольких лиц, любой человек, являющийся совладельцем, может оспорить сделку.
    6. Если у продавца квартира находится в собственности менее 3 лет, он получил жилье по договору, не предусматривающему оплату, (например, наследование), он может претендовать на налоговый вычет. И после его получения, оформления всех документов, нечистые на руку граждане, пытаются оспорить сделку по купле-продаже в суде. То есть, вернуть недвижимость, получив вычет за налог.

    Любое из вышеперечисленных оснований может стать помехой для законного проведения сделки. То есть, договор признается недействительной. Иначе говоря, последствия по ней отменяются: деньги в наилучшем варианте развития ситуации возвращаются покупателю, квартира остается у продавца для дальнейшего решения вопроса о ее юридической судьбе.

    ВАЖНО: Уже упоминалось, что стороны при заключении соглашения указывают в тексте фактически несуществующую цену, чтобы не уплачивать налог в большей сумме. Этого просят сами продавцы.

    Надо знать, что для приобретателя это может грозить неприятностями. В случае объявления сделки не соответствующей закону, денежные средства возвращаются в рамках той суммы, которая указана в договоре.

    То есть, по факту человек может потерять большие деньги.

    С 1 января 2016 года в законодательство было внесено новшество. Если право собственности у гражданина возникло после указанного срока, то он должен ждать 5 лет, чтобы не платить налог государству. Конечно, новость для потенциальных продавцов недвижимости не из приятных, тем не менее, об этом необходимо знать.

    Покупатели, которых сопровождает риэлтор при покупке рассматриваемой квартиры, минимизирует свои риски. Это достигается тем, что специалист осведомлен о малейших нюансах продажи таких квартир, а также в возможных негативных последствиях для покупателей.

    Для покупателя выгоднее продать квартиру через 5 лет с момента образования у него права собственности. Он освобождается от уплаты налога, а покупатель будет спокойным в отношении установления обременения на объект недвижимости, наличия или возникновения других наследников.

    Доля в квартире после наследства

    На практике, если жилье «разбито» по долям нескольких граждан, получить согласие каждого на продажу получается не всегда. В этой ситуации собственник имеет законное право продажи своей доли.

    В свою очередь, совладельцы могут претендовать на первоначальный выкуп доли, то есть по закону у них есть своеобразный приоритет.

    В случае их отказа от покупки доли, она выставляется на свободную продажу.

    Но у этих действий существует определенный алгоритм. Продавец доли обязан письменно уведомить о том, что он реализует часть собственности. Объявить цену. Если наследники не хотят выкупать долю, они пишут отказ. Продавец ждет месяц, после чего может спокойно продавать долю.

    Это не повлечет никаких последствий ни для него, ни для будущего покупателя. Главное – соблюсти порядок продажи. Если этого не сделать, другие собственники доли могут оспорить решение в судебном органе. И судья встанет на их сторону.

    Продавец доли будет обязан выплатить в казну налог, который будет исчисляться из цены доли.

    В настоящее время продажа квартир, которыми владеют менее 3 лет, достаточно частое явление. Примерно 50% от общего количества реализуемого недвижимого имущества – это именно такие квартиры.

    Косвенно, появлению большого количества рассматриваемого жилья, сопутствовало массовое строительство новостроек как в черте города, так и в ближайшем Подмосковье, различные государственные программы, позволяющие приобрести жилье по сниженной стоимости.

    Не желая проживать за городом по определенным причинам (например, постоянные пробки из города до МКАДа), заставляет людей продавать квартиры, а ждать несколько лет не хочется. У каждого из продавцов существуют свои причины: кому то из покупателей они покажутся уважительными, кому-то не очень. У всех разное мнение.

    Задача риэлтора в этом случае – тщательно проверить квартиру на наличие обременений, потенциальных наследников. А цель покупателя – не потерять деньги на приобретаемом жилье. С проблемными квартирами нельзя справляться в одиночку. Консультация опытного риэлтора в этом случае жизненно необходима.

    Не стоит экономить на сотрудничестве покупателя и риэлтора: это может привести к более существенным финансовым потерям в будущем времени. Нужно обезопасить себя от возможных убытков!!

    С уважением, риэлтор в Москве Бросалин Артем Алексеевич. Получите качественную консультацию по телефону +7(903)55-16-777

    Источник: https://brosalin.ru/prodazha-kvartiryi-po-nasledstvu-menee-3-let-v-sobstvennosti/

    Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка?

    Какой порядок продажи квартиры,  которая находится в собственности менее трех лет?

    Недвижимость, приобретенная по договору ипотеки, является залоговым имуществом банка до полного погашения задолженности по кредитному договору. Основываясь на этом факте, многие пребывают в уверенности, что квартиру в ипотеке Сбербанка невозможно продать. На самом деле это не так.

    С приобретением квартиры жизнь не заканчивается, а течет своим чередом.

    Кто-то разводится, кто-то теряет работу и больше не справляется с кредитной нагрузкой, у кого-то финансовое состояние наоборот улучшилось и появилось желание купить квартиру больше прежней.

    Ситуаций, при которых возникает желание продать квартиру в ипотеке множество. И в любом из случаев это желание может быть реализовано.

    Если банку привести аргументированные доводы необходимости продажи имущества, он не откажет в осуществлении операции.

    Более того, банки часто становятся активными участниками сделки, сами находят покупателей, предлагают клиентам удобные и безопасные формы расчетов.

    Сегодня продажа квартиры, находящейся в залоге у банка, не редкость, схема прозрачна и отработана, поэтому не пугает и покупателей.

    При ипотечном кредитовании недвижимость, которая приобретается за кредитные средства, остается в собственности залогодателя, и оформляется в залог банку, выдавшему кредит.

    После погашения кредита залогодатель имеет право снять обременение с оформленной в залог недвижимости, а именно погасить  регистрационную запись об ипотеке в ЕГРП.

    После этого собственник квартиры может получить новое свидетельство или выписку из ЕГРП, в котором не будет отметки об обременении.

    Сотрудники Сбербанка должны связаться с заемщиком в течение 3-х рабочих дней с момента полного погашения ипотечного кредита для согласования дальнейших действий по снятию обременения. Если этого не произошло, необходимо позвонить в банк по телефону +7 (495) 665-86-36 (добавочный номер 1) или обратиться в письменном виде, отправив электронное сообщение по адресу: mfl@sberbank.ru.

    Действия банка и клиента схематически представлены на рисунке.

    Предлагаем детально разобраться, как продать квартиру в ипотеке от Сбербанка.

    Согласно нормам ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодатель вправе продать квартиру, купленную в ипотеку, при условии получения согласия кредитной организации, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

    Собственнику квартиры, которая находится в ипотеке, необходимо обратиться в отдел ипотеки Сбербанка, сообщить о готовящейся сделке и условиях ее проведения. Специалист проконсультирует о дальнейших действиях и рассчитает остаток по кредиту, который необходимо оплатить, чтобы банк счел договор полностью завершенным и в дальнейшем снял с недвижимости обременение.

    Чтобы получить разрешение банка необходимо привести аргументированные доводы необходимости такой продажи, а также согласовать с банком цену продажи. Для банка главное – получить назад свои деньги, поэтому если его устраивают условия сделки, причин для отказа не должно быть.

    Можно выделить следующие способы продажи ипотечного жилья:

    • самостоятельная продажа
    • продажа при помощи Сбербанка
    • продажа через риэлтора

    Продажа без участия банка

    В этом случае банк необходимо предупредить о готовящемся досрочном погашении сделки. Просить разрешение на продажу квартиры в ипотеке не нужно.

    После этого владельцу квартиры необходимо:

    • найти покупателя, который согласится дать часть денег на погашение задолженности продавца перед банком для снятия с объекта недвижимости обременения
    • с покупателем составить договор задатка или предварительный договор купли-продажи
    • погасить задолженность перед банком
    • собственникам совместно с банком снять обременение с квартиры
    • оформить договор покупки-продажи квартиры
    • зарегистрировать сделку

    Продажа с участием Сбербанка

    Согласно политике Сбербанка, квартиру в ипотеке можно продать только путем погашения оставшейся части кредита. Сделать это можно с участием самого банка.

    Подписывается предварительный договор купли продажи. Средства по этому договору идут на погашение кредита. Остаток средств закладывается в банковскую ячейку. Как только кредит погашен, подписывается основной договор купли-продажи, где указывается, что определенная сумма внесена до его подписания.

    Пока продавец оформляет справку о погашении кредита, договор хранится у покупателя. После снятия обременения происходит полный расчет и переоформление недвижимости на покупателя.

    Продажа через риэлтора

    Продажа квартиры через риэлтора в целом не отличается от продажи самостоятельно или через банк, поскольку Сбербанк приветствует продажу таких квартир только путем погашения долга. При обращении к риэлтору можно рассчитывать на профессиональный подход в составлении договоров, прохождение всей процедуры с меньшими затратами нервов и времени.

    Продажа квартиры по “военной” ипотеке

    В случае, если квартира приобреталась в рамках «военной ипотеки», продать ее также возможно.

    В этом случае чтобы снять обременение необходимо полностью погасить долг банку и вернуть выплаты, произведенные из госбюджета.

    Деньги, возвращенные военнослужащим государству, заново учитываются на счете участника НИС и могут использоваться для покупки жилья. Такая схема может повторяться до достижения военнослужащим 42-летнего возраста.

    Процесс продажи квартиры можно условно поделить на 5 этапов:

    • оповещение банка и Росвоенипотеки о намерении снятия обременения для последующей продажи жилья
    • одновременная подача заявления на повторное получение свидетельства участника реестра НИС, чтобы иметь возможность еще раз купить квартиру по военной ипотеке
    • выяснить у банка размер долга по кредиту для полного его погашения
    • получение документального подтверждения о снятии обременения
    • получение свидетельства о собственности в ЕГРП

    Продажа квартиры, купленной на материнский капитал

    Продать квартиру, купленную в ипотеку на материнский капитан, достаточно сложно. Причина объясняется тем, что квартира служит для банка залогом того, что заемщик выполнит свои обязательства.

    Если этого не происходит, квартира продается, а долг погашается деньгами, вырученными от продажи. Только вот продать квартиру, в которой собственник ребенок, можно только предоставив ему соответствующую долю.

    А сделать это на практике не так-то просто.

    Продажа квартиры при разводе

    Продажа квартиры при разводе существенно не отличается от перечисленных выше вариантов. Важно выполнить одно условие – предупредить банк о разводе, поскольку процесс расторжения брака относится к значимым изменениям в жизни заемщиков.

    При продаже квартиры, которая находится в собственности менее 3-х лет, продавец в соответствии с Налоговым кодексом РФ должен задекларировать налог и уплатить с него налог с продажи квартиры.

    Источник: https://www.sravni.ru/banki/info/kak-prodat-kvartiru-v-ipoteke-sberbanka/

    3-НДФЛ при продаже квартиры в 2018, 2017

    Какой порядок продажи квартиры,  которая находится в собственности менее трех лет?

    Если Вы продали квартиру, жилой дом, комнату, дачу, садовый домик или земельный участок и не знаете, нужно ли Вам платить налоги и подавать налоговую декларацию 3-НДФЛ и как это делать, эта страница поможет Вам. Ниже рассмотрен пример квартиры, но к продаже иных объектов, перечисленных выше, применимы те же правила.

    Ниже описано, как определить (1) облагается ли выручка от продажи налогом, (2) нужно ли подавать налоговую декларацию, (3) как правильно заполнить декларацию. Эта инструкция только для налогового резидента.

    Как правило, налоговый резидент, независимо от гражданства, – это тот, кто постоянно жил в России в том году, в котором состоялась продажа (если точнее, провел в этом году больше полугода в России).

    Три важных вопроса о Вашей квартире

    Если Вы владели квартирой более 3 лет или ровно три года, то доход от продажи квартиры не облагается налогом, независимо от суммы продажи и суммы расходов на квартиру, и, следовательно, подавать декларацию Вам не надо. Вы можете не читать вопросы ниже.Если Вы владели квартирой менее 3 лет, то Вам надо подать декларацию. Возможно, по итогам этой декларации у Вас не будет налога к уплате, но декларацию подать нужно. Определить, будет ли по итогам декларации у Вас налог к уплате и в каком размере, Вы сможете при помощи вопросов ниже.
    Если Вы продали квартиру менее чем за 1 миллион рублей (или ровно за миллион), независимо от того, каковы были Ваши расходы и есть ли у Вас документы, подтверждающие расходы, Вы можете уменьшить (при подсчете налога) выручку от продажи квартиры на вычет в размере 1 миллион рублей (но не более выручки). Вы можете не читать следующий вопрос (ниже).Если Вы продали квартиру более чем за 1 миллион рублей, смотрите, пожалуйста, вопрос ниже.Обратите внимание, что 1 миллион рублей – это лимит вычета на все проданные объекты, перечисленные выше. То есть, если Вы, например, продали две квартиры, то вычет в 1 миллион рублей дается Вам на обе вместе, а не на каждую.
    Если Ваши расходы на приобретение этой (не другой) квартиры были более 1 миллиона рублей и Вы можете подтвердить их документами, Вы можете уменьшить (при подсчете налога) выручку от продажи квартиры не на вычет, о котором написано в вопросе 2 выше (1 миллион рублей), а на фактические расходы. Расходы именно по приобретению этой квартиры, а не другой. Налог составит 13% от разницы между выручкой и расходами. Если расходы более или равны выручке, налог будет ноль.В случае, если Ваши расходы на приобретение этой (не другой) квартиры были менее 1 миллиона рублей, Вам будет выгоднее уменьшить (при подсчете налога) выручку от продажи квартиры на вычет, о котором написано в вопросе 2 выше (1 миллион рублей), а не на фактические расходы.В случае, если Ваши расходы были более 1 миллиона рублей, но подтвердить их документами Вы не можете, Вы сможете уменьшить (при подсчете налога) выручку от продажи квартиры только на вычет, о котором написано в вопросе 2 выше (1 миллион рублей), а не на фактические расходы.Что касается документов, необходимых для подтверждения расходов, как правило, нужен договор купли-продажи квартиры (или аналогичный документ) и платежный документ, например, расписка продавца.

    Если продана доля

    Каждый продавец заполняет декларацию отдельно, то есть, например, если супруги продали квартиру, которая была в их долевой собственности (у каждого было по 1/2), каждый из супругов заполняет декларацию. При этом каждый указывает половину суммы продажи.

    Если продана доля, максимальный размер вычета, описанного выше, 1 миллион рублей, умноженный на долю. То есть, если, например, доля 1/2, максимальный размер вычета составит 500 тысяч рублей, а если Вы уменьшаете выручку (рассчитывая налог) на расходы, Вы можете учесть только половину от всех расходов на всю квартиру.

    Долю в праве собственности на имущество нужно отличать от доли в имуществе, выделенной в натуре. Если были проданы доли в имуществе, выделенные в натуре, вычет каждым из продавцов может быть применен в полном объеме, то есть каждым по 1 миллиону рублей. Если же проданы доли в праве долевой собственности, то вычет надо распределять.

    Что меняется

    Для недвижимости, которая приобретается (именно приобретается, а не продается), начиная с 1 января 2016 года,правила меняются (изменения в Налоговыйкодекс вводятся Федеральным законом от 29.11.2014 №382-ФЗ). Основные изменения описаны ниже.

    Сумма, полученная от продажи, не облагается налогом, если до продажи недвижимость была в собственности не менее 5лет (а не 3 лет), кроме некоторых случаев.

    Срок по-прежнему составляет 3 года при продаже квартиры, которая получена(1) в дар от члена семьи, (2) по наследству, (3) в порядке приватизации или (4) в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением (ренты).

    Также, если доход от продажи недвижимости меньше 70% кадастровой стоимости объекта, определенной по состоянию на 1 января года, в котором продается недвижимость, то доходом, облагаемым налогом, признается 70% кадастровой стоимости объекта недвижимости на указанную дату.

    Как заполнить декларацию на веб-сайте Налогия

    Выберите, пожалуйста, в меню “Декларация 3-НДФЛ” / “Заполнить онлайн”. На этапе “Данные” Вам нужно будет внести данные о себе. Затем, на этапе “Доходы” надо выбрать блок “Продажа”. В блоке “Продажа” Вам надо будет внести информацию об источнике дохода (покупателе), сумму продажи и некоторые другие данные. Подсказки программы помогут Вам все сделать правильно.

    После блока “Продажа” Вам не надо будет отвечать ни на один вопрос, и на этапе “Вычеты” ничего вносить не нужно (если у Вас нет каких-либо других причин для декларирования).

    Чтобы перейти к заполнению налоговой декларации 3-НДФЛ на нашем веб-сайте, нажмите, пожалуйста, кнопку Далее ниже.

    Если Вы продали недвижимость в 2016 году

    Если Вы продали недвижимость в 2016 году и Вам надо подавать декларацию, то, как правило, Вам надо ее подавать после окончания 2016 года. Программа для подготовки 3-НДФЛ за 2016 год появится на нашем веб-сайте в январе 2017 года.

    Полезные ссылки

    Заполнить декларацию 3-НДФЛ онлайн.

    Посмотреть, как можно заполнить декларацию на этом веб-сайте.

    Узнать, что такое декларация 3-НДФЛ.

    Источник: https://www.nalogia.ru/taxes/selling_real_estate.php

    Налог с продажи квартиры в 2019 году

    Какой порядок продажи квартиры,  которая находится в собственности менее трех лет?

    С 2018 года законодательство в данном вопросе несколько ужесточилось: увеличился срок владения имуществом для получения безналогового права его продажи, и появилась привязка расчета НДФЛ при продаже недвижимости для физических лиц к его кадастровой стоимости.

    Из-за этого у граждан возникает масса вопросов: всегда ли нужно декларировать доходы от продажи жилья, с какой суммы не платится налог при продаже квартиры в 2019 году, есть ли льготы и другие законные методы уменьшить сумму, подлежащую уплате в бюджет. Постараемся пояснить основные моменты на конкретных примерах.

    В каком случае сделка по продаже квартиры будет для продавца облагаться налогом

    По закону реализация жилья воспринимается как получение дохода продавцом. То есть, он заключает договор купли-продажи с покупателем, передает свою жилплощадь ему в собственность, и получает за это денежную сумму.

    Из-за роста цен на рынке недвижимости эта сумма часто оказывается больше той, за которую жилье приобреталось. А значит, бывший владелец получает прибыль.

    С нее и должен быть уплачен НДФЛ, ставка которого в 2019 году остается без изменений – 13 %.

    Однако у некоторых граждан есть основания продать квартиру без налога в 2019 году, даже если сумма сделки будет превышать затраты на ее приобретение. Речь идет о минимальном сроке владения, установленном ст. 217.

    1 НК РФ. В некоторых ситуациях он может составлять три года, а в других – пять лет. Нахождение продаваемой недвижимости в собственности дольше этого срока освобождает продавца от налога и сдачи декларации 3-НДФЛ.

    Обратите внимание: Федеральным законом  от 27 ноября 2018 г. № 424-ФЗ с 1 января 2019 года резиденты и нерезиденты уравнены в правах по продаже имущества без налога, если оно было в собственности 3 или 5 лет. В остальном для нерезидентов ничего не изменилось: вычет они получить не смогут, налог платят 30 процентов, если продают имущество ранее минимального срока владения. 

    Чтобы правильно вычислить минимальный срок владения, нужно считать не полные года, а количество месяцев: 3 года это 36 месяцев, а 5 лет – 60.

    Дату начала владения можно посмотреть в выписке из ЕГРН, или более старых вариантах этого правоустанавливающего документа (свидетельстве о государственной регистрации права или выписке из ЕГРП).

    Под объектами недвижимости здесь понимается не только квартира, но и жилые дома, дачи, комнаты в общежитии, садовые и земельные участки.

    В соответствии с последними изменениями в законе пятилетний минимальный срок владения применяется для жилплощади, перешедшей в собственность после 1 января 2016 года. Для объектов, приобретенных ранее этой даты, действует старый срок, равный 36 месяцам.

    Пример 1. Гражданин Левченко Г.П. продал в апреле 2018 года квартиру, которую он купил в марте 2014 года.

    Будет ли он должен государству? В данном случае продавец владел недвижимостью меньше законодательно установленного пятилетнего срока, но определяющую роль играет тот факт, что жилье было приобретено до начала 2016 года.

    Это значит, что будет применяться ранее установленный срок владения – 3 года (36 месяцев). Левченко считался хозяином 48 месяцев, поэтому от уплаты он освобождается.

    Пример 2. Гражданка Семченко М.Б. купила квартиру в мае 2016 года. С какого года она сможет продать ее таким образом, чтобы не уплачивать налог от продажи квартиры? Поскольку жилплощадь была приобретена после 01.01.2016 года, владелица не сможет реализовать ее без уплаты налога вплоть до июня 2021 года.

    Трехлетний минимальный срок владения для последующей безналоговой продажи еще применяется, если жилье приобреталось в результате:

    • наследования;
    • получения по дарственной от людей, связанных родственными связями;
    • перехода в частную собственность по программам приватизации;
    • на условиях пожизненной ренты и содержанием иждивенца.

    Полученные одним из этих способов квартиры, даже если дата их приобретения стоит после 01.01.2016 года, можно реализовать после 36 месяцев непрерывного владения. При этом налог при продаже квартиры менее 5 лет в собственности в 2019 году вносить в бюджет не нужно.

    Люди пенсионного возраста часто интересуются – при продаже квартиры надо платить налог и сколько. Поскольку пенсия не относится к доходам, с которых взимается 13 % в пользу государства, может сложиться впечатление, что пенсионерам полагаются льготы. Так ли это на самом деле?

    Пример 3. Пенсионерка Петина М.И. получила в наследство от умершего супруга квартиру в июне 2016 года. В декабре 2018 года она решает ее продать.

    Сможет ли она это сделать, не уплачивая налог с продажи квартиры в 2019 году в собственности менее 3 лет? 36-ти месячный срок еще не прошел, поэтому пенсионерке придется в 2019 году уплатить положенный сбор, льгот для этих категорий граждан не установлено.

    Как считают сумму налога с продажи квартиры

    Другим нововведением в законе является зависимость суммы налога с продажи недвижимости от кадастровой стоимости. Не секрет, что продавцы в целях уменьшения НДФЛ занижают стоимость продаваемого объекта в договоре. Из-за этого властям пришлось раз и навсегда решить вопрос, с какой суммы платится налог с продажи квартиры в 2019 году.

    Если договорная стоимость окажется искусственно заниженной, сбор будет рассчитываться, как 70% кадастровой стоимости объекта на начало года сделки.

    Как уже отмечалось, налог с продажи квартиры в 2019 году для физических лиц начисляется в случае превышения суммы продажи от покупки. Например, квартира покупалась за 2 млн. рублей, а через год хозяин продает ее за 3,5 млн. рублей.

    Но как быть тем, кто получил недвижимость по наследству, в дар или по приватизации? Ведь они не приобретали ее за собственные средства. Для этого предусмотрен имущественный вычет в соответствии с п.1 ст. 220 НК РФ. С ним можно законно снизить сумму налога. Его максимальная сумма – 1 млн. рублей.

    На примере 3 рассмотрим, как проводится расчет налога с продажи квартиры в 2019 году для физических лиц у пенсионерки Петиной М.И., получившей наследство. Так как она не покупала квартиру, налог будет уплачиваться не с разницы продажа-покупка, а со всей суммы сделки.

    Допустим, стоимость квартиры по договору составила 2 млн. рублей, а кадастровая стоимость на 01.01.2018 года составляла 3,5 млн. рублей. Договорная сумма занижена, так как 0,7 * 3 500 000 = 2 450 000 рублей, поэтому налог посчитают по кадастровым данным с применением имущественного вычета:

    • 0,7 * 3 500 000 -1 000 000 = 1 450 000 рублей (база для расчета налога);
    • 1 450 000 * 0,13 = 188 500 рублей – сумма налога к уплате.

    Получить вычет в размере 1 млн рублей имеют право только налоговые резиденты. Это российские граждане, иностранцы и лица без гражданства при условии пребывания на территории России большую часть года подряд (183 дня). Исключение – использование проданного объекта продаваемый объект для предпринимательства.

    Вычет в 1 млн рублей допустим в отношении любых жилых объектов (комнат, квартир, домов), сюда же приравнены дачи и участки земли. На другие нежилые объекты (гаражи, сараи) предоставляется максимальный вычет в 250 тыс. рублей.

    Итак, у налогоплательщиков есть только два способа снизить расходы на НДФЛ за продажу жилья:

    1. применить вычет в 1 млн рублей;
    2. учесть расходы, связанные с его приобретением.

    К таким расходам будет относиться не только сумма начальной покупки, но и выплаченные проценты, если был кредит или ипотека, а также стоимость услуг риелтора. Все расходы должны подтверждаться документами, продавцу нужно иметь на руках все квитанции, договора и т.д.

    Пример 4. Яковлев М.Г. взял дом в ипотеку в августе 2016 года за 3 млн. рублей. В феврале 2018 года он продал его за 3,4 млн. рублей. В процессе выплаты ипотеки были уплачены проценты в размере 150 тыс. рублей, а помощь риелтора обошлась Яковлеву в 20 тысяч рублей. Расчет налога с продажи:

    • 3 400 000 – (3 000 000 + 150 000 + 20 000) = 230 000 рублей (база расчета налога);
    • 230 000 * 0,13 = 29 900 рублей к уплате.

    На практике имущественный вычет применяется, когда реализуется недвижимость, полученная не за счет средств приобретателя (наследование, дарение, приватизация, рента, материнский капитал). Для тех, кто купил квартиру за свои деньги, использование вычета в 1 млн рублей вместо варианта льготы «доход-расход» увеличит  сумму налога в разы.

    Пример 5. Долгова Е.П. купила за наличные деньги квартиру в новостройке в мае 2016 года. На руках она сохранила документы: расписку продавца о получении 1,7 млн. рублей и банковское платежное поручение на эту сумму. В августе 2018 года квартиру она продала за 2,1 млн. рублей. Налог можно рассчитать двумя способами:

    1. С учетом вычета в 1 млн рублей: (2 200 000 – 1 000 000) * 0,13=156 000 рублей.
    2. С учетом расходов на приобретение квартиры: (2 200 000 -1 700 000) * 0,13 = 65 000 рублей.

    Очевидно, второй способ предпочтительнее.

    Перечень документов для уплаты налога с продажи

    Каждый налогоплательщик должен знать, что вместе с обязанностью уплаты НДФЛ от сделки с недвижимостью у него возникает обязанность заполнить и сдать декларацию 3-НДФЛ по окончании года продажи.

    Налогоплательщик в этом отчете сам для себя рассчитывает налог с продажи недвижимости в 2019 году на основании полученного дохода от реализации. Причем декларация всегда сдается раньше уплаты.

    Инспекторы ФНС обязаны проверить ее в установленные сроки, выявить ошибки, нарушения.

    Проверка декларации проводится на основании представленных документов, поэтому продавец недвижимости должен приложить копии или сканированные образцы:

    • паспорта;
    • договора купли-продажи (нового и старого, если квартира в собственности менее 3 лет, налог при продаже 2019 нужно уплатить с разницы «продажа-покупка»);
    • документов о праве (выписка из ЕГРН, ЕГРП или свидетельство о регистрации права);
    • свидетельства о вступлении в наследство, договора приватизации или дарственной (по обстоятельствам);
    • расписки прежнего продавца, нового покупателя, банковские поручения, чеки, и иные документы для подтверждения перевода денег.

    Обратите внимание! С 2019 года будет действовать новая форма декларации 3-НДФЛ, утвержденная приказом ФНС от 03.10.2018 года № ММВ-7-11/569@.

    В отличие от старой формы новая декларация сокращена и упрощена, заполнить придется только Титул и оба раздела, а расчет же заносится в Приложение.

    По-прежнему самым удобным способом сдачи отчетности для налогоплательщиков является личный кабинет на сайте ФНС, где можно заполнить декларацию как в режиме онлайн, так и скачать программное обеспечение с ее актуальными формами.

    Как не пропустить сроки

    После подсчета, какой налог с продажи квартиры в собственности более 3 лет в 2019 году должен внести продавец, важно соблюдать сроки. Для тех, кто участвовал в сделках с недвижимостью в 2018 году, необходимо задекларировать полученные доходы до конца апреля 2019 года. Срок оплаты рассчитанной суммы налога – 15 июля 2019 года.

    Разгар декларационной кампании в налоговых инспекциях приходится на март и апрель. В это время здесь всегда ажиотаж, поэтому сдачу отчетности не стоит откладывать на последние дни.

    Тем более за несвоевременное декларирование предусмотрен штраф от 1000 рублей до 30% задолженности по налогу.

    А не вовремя перечисленный налог при продаже недвижимости в 2019 году для физических лиц грозит пеней и штрафами в размере 1/5 долга.

    Таким образом, налогообложение при продаже квартиры в 2019 году возникает не во всех сделках. Огромную роль играет период нахождения недвижимости в собственности. Тем, кто хочет продать жилье без налога, иногда просто нужно выждать минимальный срок.

    Источник: https://nalogu-net.ru/nalog-s-prodazhi-kvartiry-v-2019-godu/

    Юр-консультант.ру
    Добавить комментарий