Открыть кондитерский цех – Как открыть свою кондитерскую с нуля на дому или в небольшом цехе

Сегодня подробно расскажем о том, как открыть кондитерскую с нуля и получать высокий стабильный заработок. Ниже подробное поэтапное руководство для начинающего предпринимателя.

статьи:

Что нужно, чтобы открыть кондитерскую

Чтобы открыть свою мини кондитерскую и сделать ее прибыльным вложением, предприниматель должен пройти следующие этапы:

1. Разработка концепции;
2. Составление бизнес-плана;
3. Подбор и подготовка помещения;
4. Покупка оборудования;
5. Разработка рецептуры и ассортимента продаваемых изделий;
6. Оформление бизнеса и получение разрешающих документов;
7. Реклама и привлечение клиентов.

В этой статье мы подробно рассмотрим каждый из приведенных пунктов и посчитаем рентабельность небольшого цеха по изготовлению сладостей с кафе и фирменным магазином.

Концепция для кондитерской

Прежде чем садиться за написание бизнес-плана, нужно продумать концепцию вашего заведения, создать логотип и дать название своему предприятию.

Этот этап может показаться не таким важным, но со временем, когда вы откроете несколько филиалов по производству и продаже сладостей, вы увидите, как много значит грамотно разработанный бренд.

Для начала определитесь, что именно вы хотите продавать и какова основная идея вашей организации. Далее придумайте емкое название, которое будет отражать вашу концепцию.

После этого, нужно создать логотип, выбрать цветовую гамму и оформление. Для качественного выполнения этой работы, вы можете воспользоваться услугами дизайнера.

Составление бизнес-плана

Как открыть кафе-кондитерскую? Бизнес-план такого предприятия должен включать пункты:

• Изложение идеи и концепции;
• Анализ рынка и конкурентов;
• Достоинства и недостатки выбранного местоположения;
• Технология производства;
• Каналы сбыта;
• Маркетинговый план;
• Финансовая часть;
• Оценка рисков;
• Подведение итогов.

Составление бизнес-плана можно доверить специалистам, а можно и произвести самостоятельно.

Выделите изучению конкурентов и их продукции особое внимание, посетите их магазины, приобретите самые покупаемые изделия. Это поможет вам понять, чего хотят клиенты, каковы их ожидания от новой пекарни, расположенной недалеко от дома.

Ваша целевая аудитория будет зависеть от расположения магазина или кафе, таким образом, выбор помещения можно считать одним из важнейших факторов прибыльности планируемого предприятия.

Требования к помещению для кондитерского цеха

Как открыть кондитерскую с нуля? – начните с помещения. Если вы хотите открыть небольшое заведение комбинированного типа, которое будет включать производственный цех, магазин и мини-кафе, то вам понадобится площадь около 80 кв. м. Важно спланировать расположение каждой из этих зон еще до заключения договора аренды.

К кухне должен быть организован подъезд, так же затруднений не должна вызывать транспортировка продуктов от подъезда к холодильным камерам.

Не забудьте про утилизацию отходов. Для этого у заднего входа понадобится установить мусорные баки и договориться со специализированной компанией о своевременном вывозе мусора.

Помещение должно отвечать ряду требований, которые предусматривают как удобство в эксплуатации, так и соответствие нормам, установленным контролирующими органами и службами.

Требования службы пожарной безопасности к помещению кондитерской

Для соответствия нормам пожарной безопасности, необходимо наличие огнетушителей в каждой комнате, план эвакуации, журнал инструктажа по пожарной безопасности, наличие аварийного выхода.

Отделка стен и потолков не должны быть выполнены из легковоспламеняющихся материалов.

Требования СЭС к помещению кондитерской

Чтобы производственный цех отвечал нормам санэпидстанции, необходимо наличие отдельных раковин для мытья рук и мытья посуды с централизованным холодным и горячим водоснабжением.

В каждой комнате производственного цеха должны быть предусмотрены раковины для мытья рук.

Так же, помещение должно иметь слив в канализацию, естественную вентиляцию и вытяжки с принудительной вентиляцией. Пол и стены должны быть выполнены из моющегося материала, а лампы закрыты плафонами.

Зоны цеха по производству кондитерских изделий

Ваша кухня должна включать следующие отделы: мойка для посуды, моечная для продуктов питания (а так же отдельное место для мытья куриных яиц), зона для замешивания теста, отдел для разделки теста, отдел для выпекания и зона, предназначенная для итоговой обработки и украшения изделий.

Правильное хранение предусматривает наличие кладовой для продуктов со стеллажами, температурой, регулируемой до -5 градусов, весами и плотной герметичной дверью. Понадобится еще один аналогичный склад для готовой продукции.

Оборудование для кондитерской

Чтобы открыть булочную кондитерскую, нужно будет закупить следующее оборудование:

• Холодильная камера – рабочий стол – 600-850 долларов, хорошие камеры можно приобрести у производителей Gastrorag, Hicold, Snack;
• Морозильная камера 450-600$, производители Свияга, Pozis, Frostor, Candy, Gorenje.;
• Спиральный тестомес – 700-1000 долл, Gastromix, Apach, Pizza group;
• Печь конвекционная – 500-750 долларов, мощные печи можно купить у Unox, Apach, Gastrorag, Restoll;
• Пищеварочный котел – 1200-1600$, производители лучших котлов: Restoll, Gastrorag, Zanussi, Abat;
• Мукопросеиватель – 500-600 долл. производства «Новый город», «Дельта-инжиниринг», «Фудпром», «Ариадна»;
• Мощный миксер – 400-550 долларов, «Проммаркет-Юг», «Невская практика», Marcato, «Компания индастри»;
• Электроплита – 700-1000$, Allprom, «Фудпром», TTO-market «Проммаркет-Юг»;
• Вытяжка – 150-300 долл. – Electrolux, Miele, Bosh, Asko.

Для оборудования торговой зоны понадобятся минимум две холодильные витрины – от 450$, производители «Новый город», «Армавирторгтехника», «Фрост-маркет».

Кассовый аппарат – 200-300$, производства «Урал-СБ», «Теллур-МКС», «Штрих-М». Сейф – около 70$, фирмы «Промет», Valberg.

Если вы хотите открыть небольшое кафе на территории цеха, то вам не обойтись без покупки кофе машины, цена которой начинается от 680 долларов, производители – MosHoReCa, «Проммаркет-Юг», «Фуд-Сервис».

Итого, инвестиции в оборудование для кондитерской составят около 8 600 долларов.

Инвентарь для производства кондитерских изделий

Помимо оборудования, вашим поварам потребуется ряд приспособлений и инструментов: ножи, различные формы, скалки, лопатки, листы и кисти, кухонные щипцы, венчики, сита и поверхность для раскатки и обработки теста.

Персоналу так же потребуются перчатки, фартуки и головные уборы. Для оформления и подачи изделий, нужно будет закупить тарталетницы, подставки и коробочки с пакетами для отдачи пирожных на вынос.

Стоимость всего инвентаря составит примерно 1000 долларов.

Что продавать в кондитерской

Ассортимент во многом зависит от оборудования, которым располагает ваше предприятие. В таких магазинах можно продавать свежие пирожные, слойки, кексы, пончики, торты, коржи, круассаны, эклеры, печенье, рулеты, пряники и прочие сладости.

Работая над рецептурой, постарайтесь создать уникальный по своим вкусовым качествам продукт. Это позволит вам быстро найти постоянных клиентов, которые станут гарантией стабильной прибыли для вашего предприятия.

Для контроля качества сладких изделий существует около 50 ГОСТов, регулирующих производство всех видов сладостей. Основной – ГОСТ 15810-2014 – Изделия кондитерские. Изделия пряничные. Общие технические условия.

Персонал кондитерской пекарни

Персонал небольшой организации по производству пирожных и тортов может состоять из 2 поваров-кондитеров, двух продавцов и уборщицы.

Заработная плата поваров и пекаря составит около 420$/мес. каждому, продавцы получают примерно по 330 долларов в месяц. Заработная плата работника, отвечающего за уборку – 200$/мес.

Весь персонал обязательно должен иметь действующие санитарные книжки, а так же пройти инструктаж по пожарной безопасности.

Книжки и журнал с отметками о прохождении инструктажа всегда должны быть готовы к предъявлению по требованию.

Оформление кондитерского бизнеса

Для того, чтобы открыть свою кондитерскую, вам понадобится выбрать организационно-правовую форму, систему налогообложения, зарегистрировать свою деятельность в налоговом и пенсионном органах, а так же получить сертификаты качества и пройти проверки пожарных и СЭС.

Организационно-правовая форма

Регистрация предусматривает выбор организационно-правовой формы, в данном случае ИП или ООО. Регистрация бизнеса в качестве ИП предпочтительнее, поскольку ведение бухгалтерии упрощено, а сама процедура занимает 3 дня с момента подачи заявления и всех необходимых документов.

При регистрации вам понадобится указать коды ОКВЭД – 25.24 Розничная торговля хлебом, хлебобулочными и кондитерскими изделиями.

Выбор системы налогообложения

Наиболее удобным для предпринимателя, желающего открыть маленькую кондитерскую, является упрощенная система налогообложения – УСН.

Она подразумевает 2 объекта налогообложения на выбор предпринимателя – 6% налога с доходов предприятия, либо 15% из разницы доходов и расходов.

Второй вариант для небольшого предприятия является более предпочтительным.

Документы для открытия кондитерского цеха

Для осуществления полноценной законной деятельности, вам понадобится получить следующие документы для открытия кондитерского магазина:

• Заключение пожарных;
• Заключение санэпидстанции о соответствии нормам и требованиям;
• Сертификаты на производимые изделия, обязательные для данного вида товара. Получить их можно в Федеральной службе по аккредитации;
• Программа контроля производства;
• Санитарный паспорт;
• Контракты на дератизацию и дезинсекцию.

Важно: если вы обратитесь в пожарный надзор и СЭС еще до покупки оборудования и ремонта помещения, то вы сможете заранее уточнить требования к вашему предприятию и согласовать спорные моменты.

Это поможет вам заранее подготовиться и избежать трудностей в получении разрешительных документов от этих органов.

Сколько стоит открыть кондитерскую

Посчитаем вложения, которые нужно произвести предпринимателю, чтобы открыть кондитерскую пекарню.

Оборудование для производственного цеха, магазина и кафе – 8 600$;Инвентарь для персонала – 1 000 долл.;Ремонт и подготовка помещения 80 кв.м., плюс монтаж оборудования – 30 000 долларов;

Вывеска и рекламные баннеры – 400$.

Итого: чтобы открыть кондитерский бизнес, потребуется примерно 40 000 долларов.

Как привлечь покупателей

Наилучшей рекламой для вашей компании станет свежий, качественный и вкусный товар. Позаботьтесь о том, чтобы вывеска вашего магазина была яркой и привлекательной, можно установить у входа баннер с наиболее удачными наименованиями изделий и выгодными предложениями.

Нередко предприниматели выводят принудительную вытяжку на улицу таким образом, чтобы проходящие мимо люди могли почувствовать аромат выпечки и просто не могли пройти мимо.

Этот прием особенно эффективен, если магазин находится на улице с высокой проходимостью.

Рентабельность кафе-кондитерской

Поговорим о прибыльности мини-кондитерской и рассчитаем, на какой доход может рассчитывать предприниматель.

Инвестиции – 40 000 долл.

Ежемесячные расходы

1. Арендная плата – 1 100$;
2. Заработная плата сотрудникам – 1 700 долларов;
3. Коммунальные услуги – 200 долл.;
4. Бухгалтерия на аутсорсинге – 120$;
5. Расходы на сырье – 2 700 долларов.

Итого: 5 820 долл.

Средний чек кондитерской составляет около 8 долларов, при себестоимости проданных изделий, равной 3 долл. В течение месяца наша организация реализует 50 средних чеков ежедневно, работая без выходных.

Доход за месяц составит 12 000 долларов. Чистая прибыль около – 1 800 долларов. Произведенные инвестиции окупятся за 2 года интенсивной работы. Учитывая возможный недостаток покупателей в течение первых 6 месяцев, окупаемости следует ожидать через 2 года и 6 месяцев после открытия.

Наиболее сложным моментом в открытии мини-пекарни является оформление документов и прохождение проверок.

Этим фактором обусловлено небольшое количество конкурентов на рынке, а значит и высокая вероятность создания успешного бизнеса.

Источник: https://company-lt.ru/raznoe-2/otkryt-konditerskij-cex-kak-otkryt-svoyu-konditerskuyu-s-nulya-na-domu-ili-v-nebolshom-cexe.html

Декларация на салаты

Декларация салатов – это обязательный разрешительный документ, оформляемый организациями и ИП, планирующими заниматься изготовлением продуктов, продажей на территории РФ или ввозом из-за рубежа.

Мы поможем компании оформить ее без лишних проблем и проволочек: составим перечень необходимой документации, подберем оптимальную схему подтверждения соответствия, найдем аккредитованную лабораторию для проведения испытаний товара и передадим готовое разрешение бесплатно с курьером в любую точку страны или за рубеж.

Особенности законодательного регулирования

Салаты относятся к категории продуктов питания, поэтому изготовители обязаны подтверждать их надлежащее качество и безопасность для потенциальных потребителей. Проверки организуются в форме декларирования в рамках следующих технических регламентов Таможенного Союза:

• 021//2011 – основной регламент для всех пищевых продуктов;
• 022/2011 – требования касательно маркировки и упаковки;
• 029/2012 – перечень требований, распространяющихся на изделия, включающие ароматизаторы, пищевые добавки и иные вспомогательные вещества;
• 034/2013 – регламент, обязательный для изделий, в составе которых имеется более 5% мясных ингредиентов;
• 040/2016 – свод правил, разработанный для продукции, включающей более 5% рыбных ингредиентов.

Изготовитель или дистрибьютор вправе провести декларирование серийного производства или отдельной партии. От выбранной схемы зависит период действия разрешения: в первом случае он составляет не более 5 лет, во втором – до окончания срока годности продукции.

Помимо процедуры декларирования, компаниям и ИП, занятым производством пищевой продукции, важно внедрить на предприятии систему менеджмента качества ХАССП. Это совокупность правил, внутренних нормативов и алгоритмов, помогающих избежать порчи ингредиентов на всех этапах их обработки. Мы поможем разработать СМК с учетом специфики деятельности организации и особенностей готовых товаров.

Если продукция предназначена для отдельных категорий потребителей (детей, диабетиков, беременных женщин или кормящих матерей), фирма-изготовитель оформляет иной документ согласно техрегламенту – свидетельство о госрегистрации (СГР). Оно выдается Роспотребнадзором и действует 5 лет. Документ подтверждает, что товар отвечает санитарно-гигиеническим стандартам, установленным на территории России.

Помимо обязательных разрешений, компания вправе получить добровольное – сертификат на салаты в системе ГОСТ Р. Это дает право наносить на упаковку маркировку «РСТ добровольная сертификация», подчеркивающую высокое качество содержимого. Подтверждение соответствия позволяет фирме увеличить продажи, получить доступ к госзакупкам, повысить инвестиционную привлекательность бизнеса.

Чтобы разобраться в тонкостях законодательного регулирования и понять, какие разрешения нужны в вашем конкретном случае, обратитесь к нам за помощью. Мы проанализируем специфику деятельности заявителя и подберем оптимальную схему декларирования и сертификации. Все консультации бесплатны.

Какие документы нужны заявителю?

Чтобы оформить декларацию ТР ТС или сертификат ГОСТ Р с нашей помощью, заявителю нужно предоставить следующую документацию:

• заявку по нашей форме;
• общие сведения о компании и банковские реквизиты для включения в договор;
• свидетельства ИНН и ОГРН;
• ГОСТ или ТУ, регламентирующие выпуск пищевой продукции (если производство налажено в РФ);
• контракт с зарубежным изготовителем и договор уполномоченного представителя, а так же спецификации и инвойсы (если партия завозится из-за границы);
• сертификаты и декларации, полученные фирмой ранее;
• договор аренды цехов или свидетельство о собственности на них (если заявитель является производителем товара).

Точный перечень документации определяется спецификой бизнеса компании или ИП. Мы проанализируем вашу ситуацию и составим индивидуальный список.

Как проходит процесс декларирования?

Процесс оформления разрешения проходит в шесть этапов:

1. Заявитель обращается в центр удобным способом: онлайн или по телефону, или личное посещение офиса.
2. Наши эксперты анализируют его ситуацию, подбирают оптимальную схему подтверждения соответствия и согласовывают с клиентом нюансы будущего сотрудничества. Взаимные права и обязанности фиксируются в договоре.
3. Заявитель предоставляет необходимую документацию согласно перечню в виде сканов нам на электронную почту.
4. Мы помогаем выбрать аккредитованную лабораторию, куда предоставляются образцы продукции для проведения исследований.
5. По результатам проверки товара готовится протокол испытаний, на основании которого проводится декларирование.
6. Готовое разрешение выдается заявителю у нас в офисе или бесплатно направляется с курьером в любую точку России.

Когда все шаги процедуры окончены, сведения о компании-изготовителе (дистрибьюторе) заносятся в федеральный реестр. С этого момента он получает право на легальное ведение деятельности: производство салатов, их продажу через торговые сети или импорт.

Источник: https://trts.info/article/deklaracziya-na-salaty

Есть ли отличия паспорта изделия от паспорта качества?

Паспортом качества изделия называют технологический документ, ознакомившись с которым, потребитель получит представление об основных характеристиках товара. Правила оформления бумаги установлены Единой системой технологической документации. Документ может быть разработан для любого вида продукции.

Наличие паспорта качества не является обязательным требованием для большинства видов товаров. В этом случае заявитель самостоятельно принимает решение об оформлении документа.

Оценка основных свойств товара осуществляется в соответствии с нормами, разработанными Единой системой техдокументации (ЕСТД) и общими стандартами (например, ГОСТ Р 51121-97, который разработан для оценки качества непищевых продуктов). Оценка отдельных видов товаров проводится в соответствии с отраслевыми и промышленными нормами.

Чтобы оформить паспорт качества продукции либо изделия, заполните специальную заявку на нашем сайте. Мы окажем содействие в получении документа быстро и недорого.

Что такое паспорт качества?

Паспортом качества на материалы и изделия называют документ, в котором прописаны основные характерные свойства продукции и показатели, полученные в лабораторных условиях. Разработки могут осуществляться как на территории изготовителя (в собственной лаборатории), так и в лабораториях, которые имеют разрешение на проведение исследований, предшествующих выдаче документа.

Таким образом, паспорт качества – это характеристика какой-либо продукции. Также документ содержит соответствующие показатели ГОСТа и описание стандартов, взятых за основу во время проведения лабораторных исследований.

Для чего нужен документ?

Паспорт качества требуется на сыпучие строительные материалы, нефтепродукты, продукцию химической промышленности и т.д.

Паспорт в некоторых случаях является основным документом, подтверждающим надлежащее качество конкретной партии продукции. Таким образом, отгрузка и приемка изделий без документа будет невозможна.

Порядок оформления

Каждая партия продукции, изготовленной в соответствии с теми или иными ГОСТами, производится по определенной методике, утвержденной на конкретных предприятиях или в производственных отраслях.

Оформляя договор купли-продажи и делая паспорт качества для конкретного заказа, изготовитель продукции обязан придерживаться определенных правил.

Особенности на примерах:

1. В документе на дизельное топливо и в аналогичном, оформленном на бензин, может содержаться информация, касающаяся уже отгруженного состава (залитого в цистерну). Лабораторный контроль качества производится компанией, а предприятие-изготовитель два раза в год исследует производимые нефтепродукты на предмет соответствия ГОСТам. Паспорт качества на топливо оформляется после получения результатов анализа.
2. Взаимодействие изготовителя с потребителем происходит не только в момент продажи очередной партии продукции, на которую оформлен паспорт качества, но также на уровне ее основных характеристик и свойств. Кроме того, во внимание принимаются способы забора проб и фиксация фактического количества продукта.

Иногда оформление занимает много времени. В таких случаях отгрузка производится с опозданием. Причиной задержки может служить длительность лабораторного процесса или иные факторы, не зависящие от производителя.

Какие документы нужны?

Для оформления потребуется подготовить такие бумаги:

• заявление;
• результаты лабораторных исследований при наличии;
• данные организации;
• учредительные документы, ИНН, ОГРН.

Полный перечень обязательных документов вам скажут наши специалисты, звоните по вышеуказанному номеру.

Что такое паспорт изделия?

Так называется рабочий документ, в котором прописаны сведения, касающиеся основных параметров и свойств, методов сертификации и переработки продукции.

На некоторые виды продукции заявитель обязан разработать паспорт. Требования содержатся в таких законодательных актах, как технические регламенты Таможенного Союза.

Какая информация содержится в паспорте изделия?

В паспорте изделия содержатся сведения, касающиеся:

• базисной технической информации;
• комплектности;
• советов по использованию и хранению продукции;
• резервов, сроков эксплуатации и пригодности, гарантий изготовителя или поставщика;
• ремонта;
• возможности приостановить эксплуатацию на некоторое время.

Также сертификат соответствия содержит свидетельства о приеме, упаковке и продаже продукции.

Наша компания предлагает услуги по оказанию помощи в оформлении паспортов качества и изделия. У нас работают высококвалифицированные профессионалы, которые знают все тонкости разработки таких документов. Обращайтесь, вы останетесь довольны сотрудничеством с нами!

Источник: https://trts.info/article/est-li-otlichiya-pasporta-izdeliya-ot-pasporta-kachestva

Как провести сделку купли-продажи квартиры правильно?

Последнее обновление: 05.03.2019

Как происходит сделка купли-продажи квартиры? Какой в ней порядок действий? Как разобраться в документах? Как не остаться без квартиры и без денег? Риэлторы утверждают, что только они знают ответы на эти вопросы. И что без их помощи обычный человек не справится.

На наш взгляд, риэлторы сильно преувеличивают свою значимость, и мы обоснуем свою позицию ниже.

Наш сайт Квартира-без-Агента.ру раскладывает по полочкам весь процесс подготовки сделки, оформления документов, заключения договора купли-продажи, организации взаиморасчетов и регистрации прав на недвижимость.

Все этапы построения сделки показаны в ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ для Продавца и для Покупателя квартиры, для первичного и для вторичного рынков (графическая интерактивная схема инструкции откроется во всплывающем окне по ссылке).

Каков порядок действий при организации альтернативной сделки с квартирой и при выстраивании цепочки – см. по ссылке.

Правильно и безопасно организовать процесс сделки купли-продажи квартиры, и провести его самостоятельно, вообще-то, может любой человек. Совсем не обязательно для этого звать риэлтора и платить ему большие деньги. Не верите?

Подумайте сами. Риэлторы легко справляются с этой задачей? Безусловно. И агенты в агентствах недвижимости, и частные независимые риэлторы (коих немало на просторах России) оформляют сделки с квартирами регулярно.

А где у нас учат риэлтерской профессии, то есть организации и проведению сделок с недвижимостью? Правильно – нигде.

То есть, конечно, в самих агентствах могут по-быстрому объяснить новичку, что и как нужно делать, да еще иногда попадаются платные курсы «риэлтерского мастерства», где за несколько дней готовят «профессиональных риэлторов». Но никакой серьезной фундаментальной образовательной базы у этих «специалистов» не существует. Почему?

Какие способы передачи денег за квартиру применяются в практике рынка недвижимости – смотри в Глоссарии по ссылке.

Ответ для многих может показаться неожиданным. Все дело в том, что риэлтор – это не столько специалист по недвижимости, сколько ПРО-ДА-ВЕЦ! Такой же, как продавец автомобилей, оргтехники или, например, ювелирных изделий.

И работа его в агентстве оценивается исключительно по результатам продажи. Продал квартиру (точнее, услуги по проведению сделки) – заработал свой процент, не продал – не заработал.

Качество этих услуг и квалификация агента на размер гонорара не влияют.

Продавец автомобилей тоже кое-что понимает в машинах, но по-настоящему в них знает толк автомеханик. То же касается и риэлторов.

Базовые знания в области недвижимости позволяют им успешно продавать свои услуги, организовывать и проводить сделки.

Но разработкой Договоров купли-продажи квартир, проверкой документов и решением юридических вопросов занимаются профессиональные юристы, к которым сами риэлторы обращаются регулярно.

Почему бы любому участнику сделки с квартирой не повторить то же самое самостоятельно?

Основные знания о том, как правильно провести сделку купли-продажи квартиры можно получить бесплатно на этом сайте (см. ПОШАГОВУЮ ИНСТРУКЦИЮ выше). А отдельные вопросы юридического характера лучше задавать не риэлторам, а профильным юристам. Их фундаментальное образование и юридическая практика в недвижимости дают больше оснований доверять их словам.

Что касается рисков в сделках с квартирами, то они есть всегда. Это аксиома, и с ней придется смириться.

Заверения агентов по недвижимости в том, что при их участии все риски исчезнут, мягко говоря, не соответствуют действительности. Это заверение всего лишь помогает им продавать свои услуги.

При этом никакой реальной (материальной, финансовой) ответственности за последствия сделки риэлторы не несут. Максимум – могут вернуть свою комиссию и извиниться. Таковы реалии рынка.

Какие основания могут быть для признания сделки купли-продажи квартиры недействительной?

Что же делать? Как избежать рисков при купле-продаже квартиры? А никак. То есть избежать их полностью – невозможно.

А вот снизить их уровень до минимума – это вполне посильная задача для каждого. Точно так же – никто не может гарантировать, что не попадет в аварию, управляя автомобилем.

Но снизить риск аварии может каждый водитель, если будет соблюдать правила вождения.

Именно правила организации сделок с квартирами и положены в основу нашей ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ.

С ее помощью несложно разобраться в том, как именно и в какой последовательности происходит сделка купли-продажи квартиры.

Алгоритм действий наглядно показан на схеме (во всплывающем окне) – отдельно для первичного и для вторичного рынков. А сопутствующие материалы сайта помогают разобраться в нюансах и в законодательной основе таких сделок.

Кстати, чтобы понимать и правильно относиться к риску в сделках с недвижимостью, рекомендуем посмотреть наш небольшой раздел – «О рисках сделок с квартирами».

Как выбирать Застройщика при покупке квартиры в новостройке? Качественные и количественные признаки – см. в этой заметке.

Сервисы для самостоятельного проведения сделок с жильем

Практика рынка недвижимости показывает, что в последние годы все больше сделок купли-продажи квартир происходит без участия агентств недвижимости, и причин этому несколько:

1. Во-первых, с развитием интернета стало больше общедоступной информации, которая раньше была только у риэлторов (например, базы данных квартир сегодня доступны всем).
2. Во-вторых, центральный государственный орган, отвечающий за регистрацию прав на недвижимость – Росреестр – разместил на своем сайте онлайн-сервисы, позволяющие любому желающему бесплатно или за символическую плату получить всю необходимую информацию о квартире и ее правообладателях.Подробнее об этих сервисах см. по указанной ссылке.
3. В-третьих, по всей стране стали работать многофункциональные центры госуслуг под брендом «Мои документы». И в этих центрах, помимо всего прочего, выдают справки и выписки, необходимые для проведения сделки купли-продажи квартиры, и там же принимают весь пакет документов на регистрацию. При этом подразумевается, что все эти действия совершает Продавец или Покупатель квартиры лично, а не через агента-посредника.

Отсюда простой вывод: само государство все больше и больше создает комфортные условия для того, чтобы каждый гражданин мог решить свой квартирный вопрос самостоятельно, и оформить сделку купли-продажи без участия посредников.

А агенты по недвижимости, объективно, нужны теперь только тем, кому просто лень напрягать мозг и разбираться в этом вопросе. А еще – тем, у кого есть лишняя пачка денег, чтобы отдать ее риэлтору за те действия, которые каждый способен выполнить сам.

Как вносить предоплату при покупке квартиры? Задаток или аванс? В чем разница, и что чаще применяют на практике – смотри по ссылке в Глоссарии.

Кое-кто любопытный, наверное, спросит – а кто это так уверенно говорит? Откуда он это знает? Он сам-то когда-нибудь пробовал работать риэлтором и проводить сделки с квартирами? Отвечаю – это говорит бывший московский риэлтор с более, чем 10-летним опытом работы, который успешно завершил свою карьеру, и уже лет 5 как ушел на заслуженный отдых. Так что это не бредовые фантазии, а жизненное наблюдение. Как говорится – имеющий уши, да услышит.

Профессиональная поддержа юриста в вопросах покупки жилья лишней НЕ БЫВАЕТ.
Юридические консультации по недвижимости и сопровождение сделок ищи ЗДЕСЬ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Как происходит сделка купли-продажи квартиры можно увидеть на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/melochi/kak-provesti-sdelku-kupli-prodazhi-kvartiry-pravilno/

Основные схемы продажи квартир в новостройках: риски и преимущества

Застройщики во Львове используют различные схемы продаж квартир в новостройке. Конечно, варианты привлечения средств от покупателей определены законодательством об инвестиционной деятельности, но на практике все работает по-другому.

Во Львове используется 5 основных схем оформления купли-продажи квартиры в новостройке:— Жилищно-строительный кооператив (ЖСК)— Предварительный договор купли-продажи квартиры;— Договор купли-продажи имущественных прав;— Фонд финансирования строительства (ФФС)— Форвардный контракт.

СХЕМА №1. УПЛАТА ПАЕВОГО ВЗНОСА В КООПЕРАТИВ (ЖСК)

Схема продажи жилья через ЖСК сделана в обход положений об инвестировании, используется застройщиком учитывая упрощенную процедуру оформления и действует следующим образом: Вы заключаете договор об уплате паевых взносов с ЖСК в качестве ассоциированного члена данного ЖСК.

Кооператив по своей природе это несколько человек, которые добровольно объединяют свои средства (паи) для общей цели — в данной ситуации строительства жилого дома для его дальнейшей эксплуатации.

Вы как покупатель квартиры становитесь ассоциированным членом такого Кооператива, вносите паевые взносы (средства за квартиру) и пользуетесь правом совещательного голоса в Кооперативе.

Какие основные риски покупки квартиры через ЖСК?

1. Возможность двойной продажи (учет квартир ведет только застройщик). Некоторые из юристов обещает проверить этот факт и гарантировать Вам отсутствие двойных продаж, что не может соответствовать действительности.2. Первоначально все права на дом принадлежат Кооперативу.3. Невозможность проконтролировать использование средств Кооператива.4. Возможность привлечения средств от покупателей без разрешительной документации.

Какие преимущества схемы ЖСК для покупателя?

Схема не несет в себе никаких гарантий для Вас как покупателя.

Преимуществом является только финансовая сторона вопроса: во-первых, простота оформления этой схемы позволяет сэкономить застройщику, а следовательно цена за квадратный метр жилья может быть ниже (не всегда), во-вторых, регистрация права собственности на основании документов, предоставленных ЖСК, позволяет сэкономить на нотариальных расходах.

СХЕМА №2. ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ

Предварительный договор закрепляет намерения сторон заключить в будущем основной договор купли-продажи квартиры, после которого будет зарегистрировано право собственности на квартиру за покупателем.

Предварительный договор купли-продажи обязательно должен заверяться нотариально.Чаще всего стороной, с которой заключается договор, является заказчик строительства, в форме определенного Общества с ограниченной ответственностью.

Какие основные риски заключения предварительного договора купли-продажи квартиры?

1. Возможность двойной продажи одной квартиры (даже нотариальное удостоверение договора не исключает этот риск, поскольку квартира как объект права собственности не существует на момент заключения предварительного договора).2. Возможность привлечения средств от покупателей без наличия разрешительной документации.3. Уклонение застройщика от заключения основного договора купли-продажи.Большинство покупателей недостатком схемы считает также дополнительные расходы на нотариальные услуги и уплату налогов (как минимум 1% от суммы договора — сбор на обязательное государственное пенсионное страхование и 1% от суммы договора — государственная пошлина).

СХЕМА №3. ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ ИМУЩЕСТВЕННЫХ ПРАВ НА КВАРТИРУ

Использование этой схемы привлечения средств от покупателей квартир в новостройке прямо законодательством не предусмотрено, но и нет запрета.

По такому договору Вы покупаете не квартиру, а лишь имущественные права на нее, что после подписания акта приема-передачи имущественных прав, ввода дома в эксплуатацию и присвоения ему почтового адреса даст возможность зарегистрировать право собственности.

Стороной по такому договору является заказчик строительства, который на этапе осуществления строительных работ и обладает этими имущественными правами.

Риски использования такой схемы?

1. Возможность заключения нескольких таких договоров с разными лицами на одну и ту же квартиру.2. Возможность привлечения средств от покупателей к получению разрешительной документации.

3. Риск нецелевого использования средств застройщиком.

Какие преимущества использования? Заключение договора купли-продажи имущественных прав на квартиру не несет в себе никаких гарантий для покупателей.

Преимуществом является лишь то, что простота оформления этой схемы позволяет избежать дополнительных расходов на уплату налогов при регистрации права собственности, по сравнению с момента заключения предварительного договора купли-продажи квартиры.
СХЕМА №4.

ФОНД ФИНАНСИРОВАНИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА (ФФС)Схема продажи жилья через использование ФФС не очень распространенная на рынке новостроек, связано это прежде всего с тем, что кроме застройщика есть еще одно юридическое лицо — Управляющий ФФС, который должен быть финансовым учреждением с соответствующей лицензией.

Какие основные преимущества схемы ФФС?

1. Полностью находится в рамках законодательства об инвестиционной деятельности, подробно порядок использования регламентирован отдельным законом.2. Для того, чтобы было открыто ФФС, застройщик должен получить все необходимые разрешительные документы на строительство, а следовательно квартиры в теории не могут продаваться без получения разрешительных документов.3. Управляющий ФФС является финансовым учреждением и находится под контролем Национальной комиссии по ценным бумагам и фондовому рынку, что дает больше гарантий при возврате средств.4. В случае проблем со строительством Управляющий может заменить застройщика, а также можно заменить Управляющего строительства по инициативе доверителей (покупателей).

Какие минусы использования такой схемы?

1. Часто при существовании ФФС цена в таком договоре за квартиру значительно ниже, чем на самом деле, а остальные средства передаются частному предпринимателю по другому договору.2. Управляющий часто находится под контролем застройщика или же создается специально под объекты конкретного застройщика, а значит отсутствует реальный механизм контроля.

СХЕМА №5. ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ФОРВАРДНЫХ КОНТРАКТОВ (ДЕРИВАТИВОВ)

Эта схема продажи квартир в новостройке во Львове не является распространенной, но заслуживает внимания. Ее оформление является сложным для понимания покупателям.Дериватив — это стандартный документ, удостоверяющий право и / или обязательство приобрести или продать в будущем ценные бумаги, материальные или нематериальные активы, а также средства на определенных им условиях.

В данных условиях таким активом являются имущественные права на квартиру. Сначала заключается договор купли дериватива, а затем на его выполнение договор купли-продажи имущественных прав.

Главным риском использования такой схемы является то, что только часть денег оплачивается за имущественные права на квартиру, остальная сумма оплачивается по деривативу, и их в будущем обычно не вернешь.Основное преимущество использования форвардных контрактов — заключение договора на бирже минимизирует возможность двойной продажи квартиры.

ОСНОВНАЯ РЕКОМЕНДАЦИЯ: при использовании любой схемы продажи, указанной выше, нужно анализировать ее в совокупности с разрешительной документацией. Юридически договоры могут быть оформлены без существенных рисковых положений, но если застройщик не имеет надлежащих разрешительных документов, проблем со строительством не избежать.

Схема продажи позволяет лишь спрогнозировать сложность возврата Ваших средств в будущем, но не показывает полную картину. Поэтому проверять нужно не только схему продажи, а также документы на земельный участок, на выполнение строительных работ, информацию о застройщике и т.д.

Для получения консультаций обращайтесь по тел.: 096-002-01-00.

Источник: https://legalaid.ua/ru/article/osnovni-skhemy-prodazhu-kvartyr-v-novobudovakh-ryzyky-i-perevahy/

Необходимые документы для оформления купли-продажи квартиры и стоимость таких услуг

6 сентября 34854

Не каждый день продаётся или покупается квартира. Многие владельцы недвижимости сталкиваются с такой ситуацией один-два раза в жизни.

Именно поэтому приобрести какой-то опыт купли-продажи достаточно сложно.

Также невозможно постоянно держать в памяти список необходимых документов, помнить, что нужно проверить (в обязательном прядке) и во сколько обходятся услуги специалистов по продажам квартир.

Перечень документов при купле-продаже квартир

В процессе продажи недвижимости в Казахстане потребуется собрать определённые документы и в требуемом количестве. Далее представлен перечень основных бумаг.

• Весь пакет, подтверждающий право на квартиру. В перечень войдёт само свидетельство собственника и документ, на основании которого квадратные метры перешли в собственность нового владельца. Сюда войдут договора, заключённые при купле объекта или продаже недвижимости. Также потребуются документы о проведении приватизации или правовое основание для вступления в наследство.
• Техпаспорт на объект недвижимости.
• Документ, подтверждающий личность.
• Собранные квитанции из ЖКК и налоговой службы об отсутствии задолженностей на момент продажи собственного дома или другого недвижимого имущества.

Если по факту оформления договора сам хозяин квадратных метров участвовать не будет, то потребует официально выданная доверенность на законного представителя. В таком документе указывается пункт о правах, которыми наделен представитель в процессе реализации объекта.

Придётся дополнительно собрать некоторые бумаги. Также важно проверить наличие/отсутствие близких родственников (супруги, дети) и дальних, имеющих претензии на жильё.

• Подтверждение семейного статуса. Документ понадобится в том случае, если при совершении сделки продавец не был в браке. Такая справка заверяется нотариально. Если на момент купли или продажи городской квартиры брак был действителен, то от супруга или супруги потребуется соответствующий документ и согласие на проведение сделки. Все бумаги заверяются нотариально. Если супруги «бывшие», разделили имущество и «не претендуют», то потребуется решение из суда и дописанная фраза об отсутствии претензий.
• Наличие несовершеннолетнего собственника. Этот нюанс требует получения разрешительных документов на проведение сделки от — попечительского совета и опекунства.
• Наличие дольщиков. Этот нюанс также учитывается, поэтому оформление купли-продажи квартиры в Казахстане не состоится без заверенного у нотариуса согласия таких лиц.

Нотариусы советуют избегать покупок недвижимости, совладельцами которой назначены дольщики или несовершеннолетние. Но, если решение принято, то получать справку из опекунства лучше с продавцом.

Так можно быть полностью уверенным в «прозрачности» разрешения. Дело в том, что от органов опеки сложно добиться разрешения на продажу жилья, принадлежащего детям.

Такие сделки проходят жёсткие проверки и имеют свои нюансы.

Что считается важным для правильного оформления продажи городской квартиры?

Первым делом – обратиться к опытному нотариусу, который возьмет на себя:

— проверку совладельцев и возможных обременений, способных помешать покупке выбранной квартиры;— заключение и официальную регистрацию договора купли-продажи;

— регистрацию состоявшейся сделки и прав новых собственников в Центре недвижимости.

В процессе сделки регистрируется сам договор, официально подтверждается право на владение квадратными метрами и заверяется непосредственно сделка. Процедуры нотариусы проводят online, имея доступы к соответствующим базам.

Информацию обязательно переправляют в ЦН. На процедуру оформления уходит не больше 40 мин.

При этом устанавливаются нотариусом в Алматы цены за городскую недвижимость в пределах 1060 тенге и с наличием земельного участка – 2121 тенге.

Во сколько обойдётся процедура купли-продажи жилой квартиры или дома?

При заключении таких сделок учитываются разные факторы. Последние определяются самими условиями продажи. Поэтому суммы расчётов не будут одинаковыми.

— При наличном расчёте по договору купли-продажи городской квартиры услуга будет стоить 25452 тенге. Условием является исключение проведения сделки между близкими родственниками.

— Городская квартира в ипотеку будет стоить 8484 тенге – это официально. Но неофициальная покупка квартиры будет стоить 25452 тенге, что объясняется необходимостью оформить ипотеку как обычную сделку.

— Купленное за городом жильё по наличному расчёту обойдётся в 5726 тенге.

Дополнительно нотариус заверяет договора:

— на жилищный заём по ипотеке (8484 тенге);— доверенности на лицо, представляющие интересы продавца или покупателя (от 5302 тенге);— подлинность подписи на договорах и доверенностях (от 1124 тенге).

Расчёты ведутся для каждой отдельной ситуации.

Причины обращения к юридической помощи

Грамотная консультация никому не помешает. Нотариус просмотрит договора и выявит нежелательные моменты. Также эксперт грамотно проведёт сделки с приватизированным жильём, выявит дольщиков, детей, возможных наследников, при которых покупка квартиры потребует дополнительных расходов и времени.

Только эксперт рассмотрит в договоре возможный подвох или выявит нежелательные пункты. Грамотно проведённая купля-продажа обойдётся дешевле и будет надёжнее.

Источник: https://info.homsters.kz/neobhodimye-dokumenty-dlya-oformleniya-kupli-prodazhi-kvartiry-i-stoimost-takih-uslug/

Новотест – Сертификация и декларирование, техническая документация

Технические условия – документ, в котором устанавливаются требования к конкретной продукции, а также прописываются процедуры, с помощью которых можно установить, соблюдены ли данные требования. Технические условия разрабатываются по желанию заказчика (изготовителя) и являются его интеллектуальной собственностью.

Заказать услугу

Состав, оформление и структура технических условий должны соответствовать требованиям ГОСТ, входящих в Единую систему конструкторской документации (ЕСКД).

Важно максимально точно описать в технических условиях наименование, ассортимент, потребительские свойства продукции, а также требования к безопасности, используемому сырью, маркировке, правилам приемки, контрольным испытаниям, упаковке, транспортированию, хранению.

Отечественный изготовитель может выпускать продукцию по различным типам нормативно-технической документации: по государственному стандарту (ГОСТ), отраслевому стандарту (ОСТ), стандарту предприятия (СТП) или по техническим условиям (ТУ).

Нормативно-техническая документация необходима при сертификации или декларировании для процедуры подтверждения соответствия.

Наиболее широкое распространение среди перечисленных типов нормативно-технической документации получили именно технические условия (ТУ) из-за своей гибкости, универсальности и отсутствием ограничений по видам продукции, отсутствием необходимости дополнительных процедур утверждения, согласований.

В настоящее время существует два определяющих стандарта по разработке технических условий:

• Для ТУ на пищевую продукцию — ГОСТ Р 51740 «Технические условия на пищевые продукты;
• Общие требования к разработке и оформлению»;
• Для ТУ на непищевую продукцию — ГОСТ 2.114 «Единая система конструкторской документации. Технические условия».

Состав ТУ, оформление и структура технических условий должны соответствовать требованиям ГОСТ, входящих в Единую систему конструкторской документации (ЕСКД).

ТУ в соответствии с ГОСТ 2.102 являются Конструкторской документацией (КД), содержащим требования (совокупность всех показателей, норм, правил и положений) к изделию, его изготовлению, контролю, приемке и поставке, которые нецелесообразно указывать в других КД.

ТУ следует разрабатывать:

• на одно конкретное изделие;
• на несколько однотипных изделий (групповое ТУ) в соответствии с требованиями ГОСТ 2.113.

ТУ в общем случае должны содержать вводную часть и разделы, расположенные в следующей последовательности:

• технические требования;
• требования безопасности;
• требования охраны окружающей среды;
• правила приемки;
• методы контроля (испытаний);
• указания по эксплуатации, в том числе требования хранения, транспортирования и утилизации изделия;
• гарантии изготовителя.

Особенности технических условий

Технические требования, установленные техническими условиями, не должны противоречить требованиям государственных или межгосударственных стандартов, распространяющихся на данную продукцию.

Требования к продукции, прописанные в ТУ не должны быть мягче, чем требования, указанные в стандартах.

При необходимости технические условия могут пересматриваться и обновляться; при этом при наличии обоснований из технических условий могут быть исключены некоторые из типовых разделов или включены новые необходимые разделы, изменения следует оформлять по ГОСТ 2.503 и указывать в листе регистрации изменений, который следует помещать в конце ТУ.

Изменения к ТУ следует оформлять по ГОСТ 2.503 и согласовывать в порядке, установленном для КД.

Допускается изменения к ТУ согласовывать только с заказчиком (потребителем), если они не затрагивают требований ранее согласовавших ТУ организаций.

Регистрация технических условий

В настоящее время обязательная регистрация технических условий не требуется для большинства видов продукции. На добровольной основе регистрировать технические условия может сам изготовитель продукции. Регистрация может быть полезна в некоторых случаях:

• для подтверждения прав на разработанные вами технические условия;
• для большего доверия со стороны организаций, которым будет поставляться готовая продукция.

Регистрация проводится организациями, получившими соответствующие полномочия.

Каталожный лист продукции

Дополнительным документом, который разрабатывается вместе с техническими условиями, является каталожный лист продукции (КЛП).

В нем содержится определенный набор реквизитов, позволяющий получить сведения о наименовании и обозначении продукции, о предприятии-изготовителе и документе, в соответствии с требованиями которого выпускают данную продукцию, о держателе подлинника указанного документа, а также об основных потребительских характеристиках этой продукции.

По желанию заказчика технических условий, каталожный лист может быть зарегистрирован по месту нахождения предприятия-изготовителя, для формирования региональных и общероссийской баз данных.

Заказать технические условия

Компания “Новотест” оказывает помощь в разработке технических условий на продукцию, а также в регистрации каталожных листов. Наши специалисты имеют богатый опыт работы в данной сфере и грамотно ответят на ваши вопросы, связанные с разработкой и регистрацией технических условий. Также мы поможем вам подготовить сведения о продукции, необходимые для разработки технических условий.

Для того чтобы разработать или зарегистрировать технические условия на продукцию, свяжитесь с нашими сотрудниками по телефону +7(495) 989-29-25, или по электронной почте [email protected].

Для заказа технических условий вы можете также заполнить онлайн заявку на нашем сайте.

Добрый день, возможно ли получить декларацию соответствия тех. регламентов на самодельное пищевое оборудование, планируем сварить банки из пищевой нержавейки и использовать на микропивоварне. Здесь вопрос больше о том, может ли физическое лицо произвести оборудование и потом его использовать по назначению?

Читать ответ Добрый день! Отправьте технические условия на ваше оборудование, в принципе ТР ТС 010/2011 на ваше оборудование вполне может распространяться. Физическое лицо не может быть Заявителем, соответственно не может на оборудование получить разрешительный документ. ФЗ “184” При декларировании соответствия заявителем может быть зарегистрированные в соответствии с законодательством Российской Федерации на ее территории юридическое лицо или физическое лицо в качестве индивидуального предпринимателя, либо являющиеся изготовителем или продавцом, либо выполняющие функции иностранного изготовителя на основании договора с ним в части обеспечения соответствия поставляемой продукции требованиям технических регламентов и в части ответственности за несоответствие поставляемой продукции требованиям технических регламентов (лицо, выполняющее функции иностранного изготовителя).

Ольга, специалист Новотест 17.12.2019

Добрый день. Расширился ассортимент продукции. Как внести изменения в ТУ? Конкретно добавляются пара строчек в две таблицы. Как я понимаю сами ТУ не правятся, т.к. они ранее были зарегистрированы. Нужно делать вкладыш где описывать, что было в старой редакции и какие изменения внесены в новой редакции ? Есть ли какой-то стандартный бланк внесения изменений ?

Источник: https://www.novotest.ru/uslugi/tekhnicheskie-usloviya/