Как составить договор на покупку квартиры и не лохануться

Прошлая часть про покупку квартиры неплохо зашла населению, поэтому следующий пост решил сделать прямым продолжением. Разберем, как правильно составить договор купли-продажи квартиры/дома. Повторюсь – крайне не рекомендуется использовать типовой договор, предлагаемый риэлторами, потому что написаны они обычно криво и косо, что порождает неясности. А это таит в себе опасность.

Чтобы снизить уровень опасности, учтите следующее:

Шаг 1. Делаем начальное оформление: в шапке пишем «ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ/ДОМА», указываем город, дату подписания. Ничего сложного и необычного.

Шаг 2.

Пишем участников сделки правильно: «Мы, такая-то такая-то, родившаяся там-то и тогда-то, паспорт серия номер, кем и когда выдан с кодом подразделения, зарегистрированная там-то и там-то, именуемая в дальнейшем продавец, и такой-то такой-то, родившийся там-то и тогда-то, паспорт серия номер, кем и когда выдан с кодом подразделения, зарегистрированный там-то и там-то, именуемый в дальнейшем покупатель, совместно именуемые стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:…»

То есть: пишем полные ФИО, без сокращений, дату и место рождения, полные данные паспорта и полный адрес регистрации человека. Делается это с целью идентификации человека. Нормальный контрагент не станет протестовать против включения всех этих данных в договор.

Шаг 3. Далее можно и нужно каждый отдельный пункт договора нумеровать.

В первом пункте пишем само существо договора, вокруг чего собственно весь сыр-бор: «Продавец продает, а покупатель приобретает в собственность объект такой-то [пишем весь адрес, метраж, кадастровый номер, этажность всего дома и на каком из этажей находится квартира, в случае покупки дома указываем все характеристики участка, на котором дом находится].

Шаг 4. Пишем, на основании чего у продавца имеется право собственности на объект.

Если договор купли-продажи, пишем дату и номер (если номер имеется), если судебный акт, то дату вынесения и вступления его в силу, а также суд. Короче, пишем все максимально подробно.

Также отмечаем, что право собственности подтверждается Свидетельством о гос регистрации (с серией и номером и датой), либо Выпиской из ЕГРН (с серией и номером и датой).

Примечание. Не так давно в закон были внесены изменения. Теперь свидетельств о праве собственности не выдают; хотя старые действуют. Теперь для подтверждения права собственности запрашиваются Выписки из ЕГРН.

Шаг 5. Пишем цену. В рублях. Если обговаривали цену в валюте, пишите по курсу этой валюты и отметьте, что стороны договорились использовать курс, установленный на определенный день. Все цифры дублируем прописью. Напишите, что цена изменению не подлежит. Если вносилась какая-то предоплата, тоже отражаем это, причем в числах. Не забываем дублировать прописью.

Шаг 6. Пишем порядок оплаты. Сюда включим положения о банковской ячейке или аккредитиве. Подробнее расписывал в прошлом посте. Пишем, что деньги продавец получит после регистрации права собственности. Если оформляемся через ячейку, то нужно прямо прописать в этом пункте адрес отделения банка, а также то, что ключ остается у нас.

Также здесь нужно соблюсти и интересы продавца, поэтому отметим в договоре, что деньги продавец получит не позднее следующего рабочего дня после получения документов о переходе права собственности на руки. То есть включаем в текст свое обязательство о передаче ключа.

Шаг 7. Отдельно пишем, что у продавца на Объект не возникает залога. Этим положением мы меняем общее правило, установленное законом на случай проведения сделки с отсроченными платежами. А наша отсрочка на один рабочий день уже подпадает (как меня бесит это слово) под эту норму. Так мы получаем дополнительную гарантию.

Шаг 8. Здесь устанавливаем правило о том, что стороны должны незамедлительно после подписания договора и заключения договора с банком (на ячейку или аккредитив) представить договор и сопутствующие документы для гос регистрации перехода права собственности.

Также не забываем о продавце и ставим свое обязательство явиться за готовыми документами о переходе права собственности… мм.. допустим, в течение 2х дней. Если вот таких ремарок не делать, договор просто откажутся заключать.

Шаг 9. Пишем, что все действия по договору совершаются в условиях личного присутствия сторон/представителей. Делается это в том числе для того, чтобы… (Шаг 10).

Шаг 10. Пишем, что изъятие денег из ячейки подтверждается распиской продавца. Фраза в расписке о том, что лицо претензий не имеет, отваживает это самое лицо от возможных возбуханий в будущем.

Шаг 11. Прописываем состояние квартиры. Полностью: ремонт, перечень мебели, розеток, техники, включая сантехнику. А то были прецеденты. Отмечаем, что стоимость этого имущества уже включена в общую стоимость квартиры/дома, указанную при Шаге 5.

Сюда же пишем о том, что продавец подтверждает, что никто не зарегистрирован, никто правом пользования не обладает, в том числе в будущем; что объект обременений никаких не имеет (что нет залога, нет ареста, нет договоров, нет завещательных отказов и иных обременений (окончание важно, потому что подразумевает открытый перечень, а не только поименованные обременения)).

Если появится через пару лет зэк, этим пунктом можно будет продавца наказать.

Можно также дополнительно отметить, что продавец обязауется не ухудшать состояние объекта до момента передачи ключей от объекта покупателю.

Шаг 12. Пишем, что нет никаких задолженностей за коммуналку, капремонт и иных, включая налоговую задолженность. На всякий случай.

Шаг 13. Пишем порядок действий на случай включения задней передачи. Если что-то пойдет не так по вине одной из сторон, если откажется от сделки, то что за это будет. Неустойка там, или же ничего.

И пишем, что будет в случае, если регистрации перехода права не произойдет по не зависящим от сторон причинам. Тут можно написать просто, что происходит возврат полученного в ходе исполнения сделки, либо срок исполнения обязательств по договору соразмерно увеличивается (например, документы можно забрать не позднее одного рабочего дня после того, как огромный потоп будет устранен).

Этот пункт также даст гарантию на случай, например, если квартира сгорит, пока документы будут в Росреестре. Тогда продавец деньги должен вернуть (или мы просто вытаскиваем их из ячейки по правилам банка).

Шаг 14. Пишем про то, что если у стороны есть супруг, то сторона предоставляет нотариальное согласие этого супруга на совершение сделки. Либо пишем, что сторона не находится в браке.

Шаг 15. Пишем, что продавец обязуется не совершать с объектом иных сделок, в том числе сдавать его в наем, в пользование и иное.

Шаг 16. Пишем о том, что все риски и бремя права собственности покупатель несет с момента фактической передачи объекта, то есть с момента передачи ключей. Вкупе с Шагом 13 это также дополнительная гарантия.

Тут же можно отметить, что и за коммуналку и капремонт покупатель начинает платить только с момента фактической передачи. Но тут как договоритесь.

Шаг 17. Пишем, что фактическая передача объекта должна быть совершена незамедлительно (или, по крайней мере, не позднее следующего рабочего дня) после получения на руки документов о переходе прав собственности. Акт приёма-передачи лучше в договоре не упоминать, повторюсь; хотя подписывать его обязательно при передаче ключей.

Шаг 18. Почти всё.

Пишем, что мы в здравом уме, обладаем полной дееспособностью, знаем содержание норм права, применяемым к фактически совершаемым нами действиям, а также то, что нет обстоятельств, которые вынуждают нас совершить эту сделку на крайне невыгодных для себя условиях. Можем упомянуть статьи 166, 209-211, 454, 460, 549-558 Гражданского кодекса РФ, 34, 35, 36 Семейного кодекса РФ, 327 Уголовного кодекса РФ.

Шаг 19. Можем написать, что все споры стороны будут пытаться решить в досудебном порядке, но это если хотите. А так, пишем, что споры решаются в соответствии с действующим законодательством РФ.

Например, так: «При не достижении взаимоприемлемого решения Стороны вправе передать спорный вопрос на разрешение в судебном порядке в соответствии с действующими в Российской Федерации положениями о порядке разрешения споров между физическими лицами».

Шаг 20. Пишем, что договор составлен в трех экземплярах, на стольки-то страницах каждый.

Шаг 21. Делаем финальное оформление. Ставим места для подписей на каждой странице, а также пишем маленькую бумажку «Прошито и пронумеровано, имя, подпись, дата», которую приклеим на задней стороне договора после его прошивания.

Пишем, что договор вступает в силу после его подписания сторонами.

В конце подписи с полной расшифровкой.

Все! Договор содержит, как видите, много условий «на всякий случай» (на случай спора). Но они являются полезными и потому, что предотвращают человека от совершения глупостей.

Также спасибо некоторым комментаторам, которые внесли хорошие дополнения к предыдущему посту.

Итак, было отмечено также:

1. Запрашивайте справки о состоянии зарегистрированных людей архивного типа, а также справки о том, кто съехал по некоторым особым основаниям (срочники, зэки). Это справки Формы 9 и Формы 12.

2. Проверяйте, не находится ли продавец в состоянии банкротства. Проверить можно тут: https://bankrot.fedresurs.ru/DebtorsSearch.aspx

3. ЕГРН выписки будут содержать больше и более достоверную информацию. Я в шоке, что на сайте Росреестра онлайн могут быть представлены не соответствующие реальности сведения.

4. Проверяем лицо на исполнительное производство здесь: http://fssprus.ru/

5. Берем справку на продавца из дурки и нарко-диспансера. Это дополнительная гарантия.

P.S.

Источник: https://pikabu.ru/story/kak_sostavit_dogovor_na_pokupku_kvartiryi_i_ne_lokhanutsya_5182382

Налоговый вычет при покупке квартиры, дома, участка земли

Что такое налоговый вычет
За что можно получить имущественный налоговыйвычет
Размер налогового вычета при покупке квартиры,дома, земельного участка
Размер имущественного налогового вычета наипотечные проценты
Кто имеет право на имущественный налоговыйвычет
Документы для оформления налогового вычета припокупке недвижимости
Документы для оформления вычета, если квартира, дом,земельный участок приобретены в ипотеку
Документы для получения вычета, если недвижимостьприобретена в совместную собственность супругами
Документы для получения налогового вычета надетей
Как заверитьдокументы

Онлайн-сервис НДФЛка.ру — ваша помощь при составлениидекларации 3-НДФЛ! Декларация необходима, если вы планируетеполучить налоговый вычет при покупке квартиры, дома или земельногоучастка.

Что такое налоговыйвычет

Налоговый вычет — сумма, на размер которой уменьшаетсяналогооблагаемая база. Если вы официально трудоустроены, тоналогооблагаемая база — это ваша заработная плата, из которойработодатель ежемесячно перечисляет в бюджет 13% — налог на доходыфизических лиц (НДФЛ).

При покупке недвижимости часть денег можно вернуть,так как база уменьшается на размер вычета. За счет этого снижаетсясумма подоходного налога.

Например, ваша годовая зарплата3 млн рублей. Из этой суммы ваш работодатель в течениегода выплатил в бюджет 13% — 390 тыс. рублей. Налоговый вычетпозволяет уменьшить налоговую базу (вашу з/п в3 млн рублей) и оплачивать налог не со всей суммы, а лишьс остатка.

Остаток — это ваша зарплата за минусом налоговоговычета. Если ваш налоговый вычет составляет 2 млн, то НДФЛ(13%) платится с 1 млн рублей (3 млн зарплата -2 млн налоговый вычет). Тогда в бюджет должно бытьвыплачено не 390 тыс. рублей, а 130 тыс.

рублей (13% от1 млн рублей): 13% х (3 млн – 2 млн) =130 тыс. рублей.

Так как заявление на вычет подается по истечении года,а все налоги к этому времени уже уплачены в полном объеме, у васвозникает переплата по НДФЛ: 390 тыс. – 130 тыс. =260 тыс. рублей.

После того как налоговая инспекция одобрит вашидокументы, эта переплата зачисляется на ваш счет. Второйвариант — вы сообщаете работодателю о вашем праве на налоговыйвычет, и он приостанавливает выплату налога из вашей зарплаты домомента, пока не будет исчерпана вся переплата.

Это и есть суть применения налогового вычета.

Для оформления вычета необходимо собратьподтверждающие документы и заполнить форму 3-НДФЛ.

За чтоможно получить имущественный налоговый вычет

Вы можете претендовать на возврат НДФЛ, если:

• купили/построили квартиру, дом, комнату, долю вжилье;
• купили земельный участок с жилым домом или участокдля строительства;
• купили дом со статусом неоконченногостроительства;
• оплачиваете или уже выплатили проценты по ипотечномукредиту;
• оплатили строительные и отделочные материалы;
• оплатили работы/услуги для стройки иотделки;
• заплатили за проектно-сметнуюдокументацию;
• оплатилиподключение к инженерным сетям, коммуникациям.

Случаи, когда нельзя вернуть расходы:

• выкупили квартиру, дом или земельный участок у взаимозависимых лиц —близких родственников, своего начальника или других людей,способных повлиять на результат сделки;
• если выуже использовали возврат по расходам на покупкужилья.

Можно ли получить налоговый вычет на перепланировку,переустройство, реконструкцию, если вы купили уже готовый дом? Ксожалению, нет.

Можно пристроить дополнительную комнату, добавитьэтаж или веранду, но инспекция не примет счета за эти работы иматериалы.

 Ваш дом в договоре купли-продажи должен иметьстатус «незавершенное строительство», только в этом случае выможете вернуть себе часть расходов по кардинальному обновлениюдома.

Даже если ваш дом не достроен, и это прописано вдоговоре, в вычет не попадает монтаж сантехники и душевой кабины,установка газового и любого другого оборудования. Правило касаетсяи придомовых построек — сарая, забора, гаража, бани, бассейна.

Эксперт онлайн-сервиса НДФЛка.рупроконсультирует вас по всем вопросам и подскажет, за что вы можетеполучить налоговый вычет

Размер налоговоговычета при покупке квартиры, дома, земельного участка

При покупке жилья или земли возвращаются до 13%затрат. Размер имущественного вычета не может превышать2 млн рублей, поэтому максимальная сумма, которую выможете получить — 260 тыс. рублей (13% от 2 млнрублей). И не забудьте — вычет не может быть превышать стоимостькупленной вами недвижимости.

Например, если вы стали хозяином квартиры стоимостью1,5 млн рублей, то и налоговый вычет вы получите1,5 млн, а не 2 млн рублей. На счет будет зачислено195 тыс. рублей, а не 260.

Источник: https://ndflka.ru/article/vyichet-pri-pokupke-jilya/nalogovyiy-vyichet-pri-pokupke-kvartiryi-doma-uchastka-zemli/

Ликбез: покупка вторичной квартиры в ипотеку

Первое, что нужно сделать, – изучить предложения банков по ипотечному кредитованию на текущий момент. Иногда самая низкая процентная ставка не означает лучшие условия кредитования. На что еще следует обратить внимание, выбирая банк для ипотеки:

1. Размер первоначального взноса. Сколько потребуется собственных средств, в каком соотношении к заемным средствам? В некоторых банках процентная ставка по кредиту зависит от этого соотношения.
2. Под какие объекты недвижимости банк готов выдавать кредит? Новостройка или квартира на вторичном рынке, индивидуальный дом или земельный участок, комната или доля в праве собственности? Ответы на эти вопросы нужно получить в первую очередь. Хорошо, если один и тот же банк предлагает оптимальные ставки по ипотечному кредиту на новостройку и вторичное жилье, потому что в процессе выбора квартиры Ваша потребность может трансформироваться.
3. Есть ли какие-то особенные требования к объектам недвижимости, передаваемым в залог? Какое минимальное количество этажей должно быть у многоквартирного дома? Не старше какого года постройки может быть дом? Какие перекрытия? Зная эти требования, Вы экономите себе время и деньги при поиске недвижимости.
4. Какие дополнительные расходы возникают у Вас при оформлении ипотеки? Например, АИЖК не имеет собственной кассы, и при покупке квартиры и расчетах с продавцом недвижимости у Вас возникнут дополнительные расходы.
5. Какие риски банк требует застраховать? Какие страховые компании аккредитованы банком? На самом деле в разных страховых компаниях тарифы могут отличаться в два раза.
6. Какое подтверждение дохода устроит банк: официальное, по форме 2-НДФЛ, или по форме банка?

Как купить вторичную квартиру через Сбербанк?

Ограничено ли число участников сделки при продаже квартиры в ипотеку?

Документы для одобрения ипотеки

Изучив предложения по ипотечному кредитованию, остановите свой выбор на двух-трех банках. Далее приступайте к сбору документов для аккредитации в банке Вас как заемщика. В последнее время список из этих документов значительно сократился. Основные документы следующие:

1. Паспорт заемщика, созаемщиков. Если Вы будете отправлять эти документы по электронной почте, потребуется цветной скан документов и обязательно ВСЕХ страниц паспорта, даже включая пустые.
2. Заверенная работодателем копия Вашей трудовой книжки. Не все работодатели умеют правильно это делать. Заранее запросите в банке информацию о требованиях к этому документу.
3. Справка, подтверждающая Ваш ежемесячный доход. Это может быть справка 2-НДФЛ или по форме банка. Обратите внимание, информация в справке должна быть полной: ИНН, рабочий телефон, актуальное место регистрации и так далее. По некоторым программам кредитования справка о доходах не требуется. Но это не означает, что у Вас нет дохода. Банк всегда обращает внимание на платежеспособность клиента, потенциального заемщика.
4. Анкета. Грамотно заполненная анкета – это 50% успеха. Не оставляйте поля анкеты незаполненными. Если Вам что-то непонятно, переспросите в банке. Если что-то непонятно банку, дайте пояснения в письменном виде. Для некоторых банков критично, чтобы Вы указали все свои текущие кредиты, долговые обязательства. Сами по себе существующие кредиты – еще не повод для отказа, а вот скрывая их, вы рискуете не получить ипотеку. Не забывайте о кредитных картах, они тоже отражаются в Вашей кредитной истории.

Если вы привлекаете созаемщиков, то такой же пакет документов потребуется от них. Если Вы выбрали банк, в котором у Вас зарплатный проект, документов от Вас потребуется еще меньше, а условия кредитования будут лучше.

Выбор квартиры

Получив положительный ответ от банка, приступайте к выбору объекта недвижимости. При выборе, обязательно предупреждайте продавца, что Вы планируете приобрести квартиру с привлечением ипотечных средств.

Как выбрать квартиру на вторичном рынке?

Как проводить осмотр квартиры перед покупкой?

Документы на квартиру

Следующая ступень после того, как Вы определились с недвижимостью, – сбор документов на этот объект (ведь он передается в залог). Вот что вам потребуется:

1. Правоустанавливающие документы. На каком основании объект недвижимости принадлежит продавцу: договор купли-продажи, свидетельство о наследовании, договор приватизации, договор дарения и прочее.
2. Копии всех страниц паспортов собственников или копия свидетельства о рождении.
3. Выписка ЕГРН. Ее можно заказать онлайн. Некоторые банки делают это самостоятельно.
4. Согласие супругов, разрешение органов опеки, если требуется.
5. Справка из паспортного стола. Для рассмотрения на этом этапе подойдет справка с указанием всех зарегистрированных лиц в объекте недвижимости.
6. Отчет о рыночной стоимости объекта недвижимости. Отчет нужно заказать у аккредитованных банком оценочных компаний. Он стоит примерно 3 тысячи рублей (цена может меняться в зависимости от объекта и банка). Некоторые банки заказывают отчет сами и за свой счет.

Это неполный список того, что у Вас может потребовать банк. Список меняется в зависимости от объекта недвижимости и банка. При подготовке документов обязательно уточните в банке срок действия предоставляемых справок.

Такой же список документов потребуется для аккредитации объекта недвижимости в страховой компании. Будьте готовы к тому, что страховая компания запросит от Вас и от продавца дополнительный пакет документов. Обратите внимание, что у разных страховых компаний разные требования. После получения положительного юридического заключения от банка и страховой, можно назначать дату сделки.

Как оформить ипотеку, чтобы налоговый вычет получила и я, и муж?

Как вернуть деньги за страховку при досрочном погашении?

Заключение договора купли-продажи

На сделке происходит подписание документов, производятся частичные расчеты. Опять же, какие документы Вы будете подписывать на сделке, зависит от того, какой объект вы выбрали. Для квартир на вторичном рынке недвижимости вы подписываете договор купли-продажи, кредитный договор, закладную.

Если есть созаемщики, то они подписывают договор поручительства. Иногда одновременно подписывается договор страхования. Перед подписанием внимательно прочитайте каждый документ. Задайте свои вопросы сотруднику банка, уточните, в какую дату и каким способом оптимально вносить очередные платежи по кредиту.

Спросите, как нужно уведомить банк о Вашем желании досрочно погасить кредит. Проверьте свои паспортные данные, сумму кредита, адрес объекта и прочее на возможные опечатки. Обратите особенное внимание на закладную: чаще всего ошибки допускаются именно там.

Поверьте, лучше потратить время на проверку документов на этом этапе и сберечь себе нервы и время в будущем.

Способ передачи первоначального взноса, выдача кредитных средств зависит от особенностей объекта недвижимости и банка. Заранее попросите сотрудника банка рассказать обо всех этапах сделки.

Всё. Вам осталось только зарегистрировать право собственности.

Не пропустите:

Почему московская вторичка «стоит» и что ее ждет в 2018?

Дают ли банки ипотеку на дом с участком под залог этого дома?

20 статей о том, как купить квартиру в ипотеку

20 статей о том, как купить вторичную квартиру

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/likbez_pokupka_vtorichnoy_kvartiry_v_ipoteku/6786

Правила безопасной покупки жилья: три главных принципа

Инна Пчелянская | sarinform.com

Купить квартиру или дом — заветная мечта многих казахстанцев. Но как это сделать безопасно? Множество юридических тонкостей, пробелы в законах, некомпетентность некоторых специалистов, хитрость мошенников и прочие обстоятельства порой могут привести к зря потраченному времени и нервам, а иногда и к потере денег.

Сегодня «Крыша» с помощью юриста по жилищным отношениям Бахыта Касымбекова и управляющего партнёра юридической фирмы «Артюшенко и партнёры» Андрея Артюшенко расскажет о главных правилах безопасной покупки недвижимости в Казахстане.

Итак, вы нашли необходимый объект. Что делать дальше? Эксперты рекомендуют провести сделку, придерживаясь трёх основных этапов:

1. Проверьте юридическую чистоту объекта

• Сначала запросите у продавца справку об обременениях. Из этого документа можно узнать, в какое время (число, месяц, год), на каком основании (тип правоустанавливающего документа) продавец стал собственником квартиры или дома. Также там будет указано количество хозяев и сведения о том, наложены ли какие-либо обременения на объект (арестован/заложен либо имеет другие ограничения в использовании).
• Далее, исходя из данных в справке нужно требовать у продавца правоустанавливающий документ (договор купли-продажи всей квартиры или долей, договор дарения, мены, свидетельство о праве на наследство или другое).
• Не забудьте проверить идентификационный документ (техпаспорт на квартиру или дом, госакт на земельный участок). Сверьте цифры, информацию об объекте и владельце.

Очень распространённая проблема — ошибки в бумагах. К примеру, в правоустанавливающем документе может быть указана одна площадь объекта, в справке об обременениях — другая, в техпаспорте — третья. Всё это проблемы продавца. Он должен устранить их до заключения сделки.

Часто случается так, что в объекте имеется неузаконенная перепланировка. Это грозит уплатой штрафов. А в случае сноса несущих конструкций переделку могут вообще не узаконить. Поэтому советуем вызвать техника из центра по недвижимости, который точно скажет, были ли допущены подобные нарушения.

Нюансы

• Юристы не рекомендуют заключать сделку, если есть разночтения в документах!
• Напомним, в справке об обременениях можно узнать, сколько собственников у жилья. Это актуально в случае с приватизированными квартирами, у которых, как правило, несколько владельцев. Значит, все они должны участвовать при заключении договора купли-продажи. Специалисты утверждают, что таких объектов на рынке осталось всего около 1 %, но они всё же встречаются.
• Важно узнать о наличии супруги/супруга. Её или его согласие также необходимо при сделке. Если собственником жилья является ребёнок, не достигший 14 лет, то понадобится одобрение органов опеки и попечительства.
• Не забудьте сверить паспортные данные собственника. Случается, что мошенники используют чужие удостоверения личности.

В каких случаях продавец может подставить покупателя: — продажа по доверенности; — если в своё время продавец каким-то образом получил жильё в дар от несовершеннолетнего, что запрещено законом; — если в прошлом присутствовало несправедливое распределение наследства; — если есть сомнения в дееспособности продавца (имеются признаки алкогольной, наркотической зависимости) или его поведение кажется неадекватным; — продавец находится в другом городе/регионе; — продажа через Интернет, Skype, телефон; — продажа по дубликатам правоустанавливающих документов; — срочная продажа объекта;

— реализация по слишком низкой цене.

Юристы советуют с осторожностью относиться к объектам, собственники которых менялись 3–4 раза, а также если по объекту шли когда-либо судебные разбирательства. Внимание нужно уделить и недвижимости, попавшей к продавцу путём дарения или по наследству. Обиженные наследники могут заявить о нарушении своих прав.

Маленькая хитрость: на специализированном сайте almaty.sud.kz в разделе «Справочник по судебным делам», заполнив нехитрую форму поискового запроса, можно узнать, не участвовал ли собственник в судебных тяжбах за последние годы.

2. Оформляйте задаток по закону
Если с документами всё в порядке, то пора переходить к передаче задатка. Оформлять его следует правильно, иначе это может привести к потере средств или даже имущества!

• Задаток оформляется в виде соглашения или договора в письменном виде в двух экземплярах и обязательно заверяется у нотариуса. То есть никаких расписок от руки!
• В соглашении следует указать: размер задатка (только в тенге, иначе сделку могут признать недействительной), полную цену объекта и точную дату расчёта.
• Будьте осторожны, если покупатель предлагает 50 % и более от суммы сделки в виде задатка и просит въехать в жильё сразу. С большой долей вероятности продавец может лишиться недвижимости, не получив остаток суммы.

Случается, что даже после передачи задатка стороны отказываются от обязательств. Если передумал покупатель, сумма остаётся у продавца. Если на попятную пошёл хозяин, то покупатель должен получить задаток назад, но уже в двукратном размере, и, более того, вправе потребовать возмещения убытков.

Совет юристов: размер задатка не должен превышать 5–10 % от суммы сделки.

3. Заключайте договор купли-продажи правильно

• При непосредственном заключении договора купли-продажи нотариус должен визуально убедиться в дееспособности продавца, запросить у него необходимые документы, в том числе и согласие супруги (супруга) или других собственников.
• Самое главное — действовать напрямую с владельцем, а не с доверенным лицом, поскольку доверенность можно отозвать, аннулировать, признать недействительной, и тогда законность сделки встанет под вопросом.
• Обратите внимание и на акт приёмки-передачи жилья, являющийся приложением к основному договору. Для покупателя этот документ гарантирует целостность имущества на дату подписания соглашения. В акте указывается наличие или отсутствие претензий по внутреннему убранству жилья: состоянию сантехники, наличию бытовой техники, встроенной мебели. Также в этом документе продавец подтверждает получение денег от покупателя. Юристы советуют подписывать его сразу после осмотра квартиры и вручения ключей прямо на объекте или у нотариуса.

Что касается расчёта, то при оплате наличными в договоре важно отразить размер суммы и факт передачи денег с пояснением, что продавец получил расчёт на месте.

Нотариус в свою очередь должен сделать официальное заверение, что денежные средства переданы в его присутствии. В случае оплаты перечислением операция подтверждается соответствующим банковским документом.

При оплате в рассрочку в соглашении указываются конкретные сроки, даты, суммы.

Юристы настаивают: в договоре купли-продажи нужно указывать реальную стоимость объекта. Ведь если собственник решит аннулировать сделку, покупатель получит только ту сумму, которая указана в документе.

На завершающем этапе нотариус отправляет договор на регистрацию в госорганы через egov.kz и выдаёт корешок для оплаты госпошлины. После её внесения и получения уведомления о регистрации остаётся только подтвердить возникшее право собственности у нотариуса.

«Крыша» желает пользователям успешных сделок!

Источник: https://krisha.kz/content/articles/2016/pravila-bezopasnoy-pokupki-zhilya-tri-glavnyh-principa

3-НДФЛ при продаже квартиры в 2018, 2017

Если Вы продали квартиру, жилой дом, комнату, дачу, садовый домик или земельный участок и не знаете, нужно ли Вам платить налоги и подавать налоговую декларацию 3-НДФЛ и как это делать, эта страница поможет Вам. Ниже рассмотрен пример квартиры, но к продаже иных объектов, перечисленных выше, применимы те же правила.

Ниже описано, как определить (1) облагается ли выручка от продажи налогом, (2) нужно ли подавать налоговую декларацию, (3) как правильно заполнить декларацию. Эта инструкция только для налогового резидента.

Как правило, налоговый резидент, независимо от гражданства, – это тот, кто постоянно жил в России в том году, в котором состоялась продажа (если точнее, провел в этом году больше полугода в России).

Три важных вопроса о Вашей квартире

Если Вы владели квартирой более 3 лет или ровно три года, то доход от продажи квартиры не облагается налогом, независимо от суммы продажи и суммы расходов на квартиру, и, следовательно, подавать декларацию Вам не надо. Вы можете не читать вопросы ниже.Если Вы владели квартирой менее 3 лет, то Вам надо подать декларацию. Возможно, по итогам этой декларации у Вас не будет налога к уплате, но декларацию подать нужно. Определить, будет ли по итогам декларации у Вас налог к уплате и в каком размере, Вы сможете при помощи вопросов ниже.

Если Вы продали квартиру менее чем за 1 миллион рублей (или ровно за миллион), независимо от того, каковы были Ваши расходы и есть ли у Вас документы, подтверждающие расходы, Вы можете уменьшить (при подсчете налога) выручку от продажи квартиры на вычет в размере 1 миллион рублей (но не более выручки). Вы можете не читать следующий вопрос (ниже).Если Вы продали квартиру более чем за 1 миллион рублей, смотрите, пожалуйста, вопрос ниже.Обратите внимание, что 1 миллион рублей – это лимит вычета на все проданные объекты, перечисленные выше. То есть, если Вы, например, продали две квартиры, то вычет в 1 миллион рублей дается Вам на обе вместе, а не на каждую.

Если Ваши расходы на приобретение этой (не другой) квартиры были более 1 миллиона рублей и Вы можете подтвердить их документами, Вы можете уменьшить (при подсчете налога) выручку от продажи квартиры не на вычет, о котором написано в вопросе 2 выше (1 миллион рублей), а на фактические расходы. Расходы именно по приобретению этой квартиры, а не другой. Налог составит 13% от разницы между выручкой и расходами. Если расходы более или равны выручке, налог будет ноль.В случае, если Ваши расходы на приобретение этой (не другой) квартиры были менее 1 миллиона рублей, Вам будет выгоднее уменьшить (при подсчете налога) выручку от продажи квартиры на вычет, о котором написано в вопросе 2 выше (1 миллион рублей), а не на фактические расходы.В случае, если Ваши расходы были более 1 миллиона рублей, но подтвердить их документами Вы не можете, Вы сможете уменьшить (при подсчете налога) выручку от продажи квартиры только на вычет, о котором написано в вопросе 2 выше (1 миллион рублей), а не на фактические расходы.Что касается документов, необходимых для подтверждения расходов, как правило, нужен договор купли-продажи квартиры (или аналогичный документ) и платежный документ, например, расписка продавца.

Если продана доля

Каждый продавец заполняет декларацию отдельно, то есть, например, если супруги продали квартиру, которая была в их долевой собственности (у каждого было по 1/2), каждый из супругов заполняет декларацию. При этом каждый указывает половину суммы продажи.

Если продана доля, максимальный размер вычета, описанного выше, 1 миллион рублей, умноженный на долю. То есть, если, например, доля 1/2, максимальный размер вычета составит 500 тысяч рублей, а если Вы уменьшаете выручку (рассчитывая налог) на расходы, Вы можете учесть только половину от всех расходов на всю квартиру.

Долю в праве собственности на имущество нужно отличать от доли в имуществе, выделенной в натуре. Если были проданы доли в имуществе, выделенные в натуре, вычет каждым из продавцов может быть применен в полном объеме, то есть каждым по 1 миллиону рублей. Если же проданы доли в праве долевой собственности, то вычет надо распределять.

Что меняется

Для недвижимости, которая приобретается (именно приобретается, а не продается), начиная с 1 января 2016 года,правила меняются (изменения в Налоговыйкодекс вводятся Федеральным законом от 29.11.2014 №382-ФЗ). Основные изменения описаны ниже.

Сумма, полученная от продажи, не облагается налогом, если до продажи недвижимость была в собственности не менее 5лет (а не 3 лет), кроме некоторых случаев.

Срок по-прежнему составляет 3 года при продаже квартиры, которая получена(1) в дар от члена семьи, (2) по наследству, (3) в порядке приватизации или (4) в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением (ренты).

Также, если доход от продажи недвижимости меньше 70% кадастровой стоимости объекта, определенной по состоянию на 1 января года, в котором продается недвижимость, то доходом, облагаемым налогом, признается 70% кадастровой стоимости объекта недвижимости на указанную дату.

Как заполнить декларацию на веб-сайте Налогия

Выберите, пожалуйста, в меню “Декларация 3-НДФЛ” / “Заполнить онлайн”. На этапе “Данные” Вам нужно будет внести данные о себе. Затем, на этапе “Доходы” надо выбрать блок “Продажа”. В блоке “Продажа” Вам надо будет внести информацию об источнике дохода (покупателе), сумму продажи и некоторые другие данные. Подсказки программы помогут Вам все сделать правильно.

После блока “Продажа” Вам не надо будет отвечать ни на один вопрос, и на этапе “Вычеты” ничего вносить не нужно (если у Вас нет каких-либо других причин для декларирования).

Чтобы перейти к заполнению налоговой декларации 3-НДФЛ на нашем веб-сайте, нажмите, пожалуйста, кнопку Далее ниже.

Если Вы продали недвижимость в 2016 году

Если Вы продали недвижимость в 2016 году и Вам надо подавать декларацию, то, как правило, Вам надо ее подавать после окончания 2016 года. Программа для подготовки 3-НДФЛ за 2016 год появится на нашем веб-сайте в январе 2017 года.

Полезные ссылки

Заполнить декларацию 3-НДФЛ онлайн.

Посмотреть, как можно заполнить декларацию на этом веб-сайте.

Узнать, что такое декларация 3-НДФЛ.

Источник: https://www.nalogia.ru/taxes/selling_real_estate.php

Как получить налоговый вычет при покупке квартиры в общую долевую собственность

Как распределить доли основного вычета
Как распределить вычет за ипотечные проценты
Если покупку жилья полностью оплатил один изсобственников

Если квартира оформляется на одного собственника, вопросов пополучению имущественного вычета, как правило, не много. Все нюансымы рассмотрели в статье «Налоговыйвычет при покупке квартиры и другого жилья».

Если же квартирапокупается в долях и, соответственно, оформляется в общую долевуюсобственность, возникают сомнения – может ли каждый изсобственников получить вычет при покупке своей доли? На какую частьвычета можно претендовать? Можно ли получить вычет не только засебя, но и за второго/третьего собственника? Давайтеразбираться.

В 2014 году в Налоговый Кодекс РФ были внесены существенныеизменения: в зависимости от даты регистрации права собственностистали применяться разные правила распределения долей. Теперь всезависит от того, когда было куплено жилье – до или после 1 января2014 года. В этой статье мы расскажем о квартире и другойнедвижимости, купленной в 2014 году и позднее.

Напомним, что дата регистрации права собственности — это немомент сделки или передачи денег. При оформлении жилья по договорукупли-продажи дата регистрации указана в выписке из ЕГРН. Длядоговора долевого участия это дата подписания акта приема-передачижилья.

Как быть, если квартира покупается семейной парой и оформляетсяв общую долевую собственность, мы рассказали в статьях «Какраспределить имущественный вычет между супругами» и «Налоговыйвычет за детей при покупке квартиры, дома, земельного участка».Там мы учли все варианты развития событий и описали все нюансы.Сегодня рассмотрим другие ситуации с собственниками-дольщиками.

Регистрируйтесь в онлайн-сервисе НДФЛка.ру! Мы не толькобыстро и грамотно заполним для вас декларацию 3-НДФЛ, но и отправимее в налоговую инспекцию

Как распределить доли основноговычета

С 1 января 2014 года имущественный налоговый вычет может бытьвыплачен каждому собственнику в пределах 2 млн рублей. Но имейте ввиду: это правило распространяется только на жилье, купленное в2014 году и позднее. Если вы решили получить вычет за квартиру,которую купили ранее, вычет в 2 млн рублей придется разделить навсех собственников.

Что же касается правил распределения долей при общей долевойсобственности, то здесь ничего не поменялось: вычетсобственникам-дольщикам назначается по их долям и расходам наприобретение жилья. Иными словами – сколько заплатил, столько ибудет участвовать в расчете вычета. Основание: пп. 1 п. 3 ст. 220НК РФ, письмо Минфина РФ от 28 октября 2013 №03-04-05/45699.

Раз налоговый вычет можно получить на сумму своих расходов(помним про максимум в 2 млн рублей), то эти расходы нужноподтвердить. Как всегда, рекомендуем хранить все квитанции,расписки, чеки и прочие платежные документы. Если банковскиеплатежки восстановить относительно просто, то за распиской,возможно, придется побегать.

Итак, чтобы оформить вычет, собственник должен предоставить вналоговую инспекцию декларацию 3-НДФЛ и платежные документы напокупку своей доли.

Но бывает так, что за квартиру заплатил кто-тоодин, и все платежки на его имя. Что в этом случае являетсяподтверждением платежа, расскажем ниже.

Если вдоговоре прописана общая стоимость квартиры без указания, ктосколько заплатил, тогда налоговый вычет распределяется так же, какраспределены доли.

Пример:

В 2018 году брат с сестрой купили квартиру в общую долевуюсобственность. Потратили 3 млн рублей и поделили квартиру пополам.Это значит, что каждый из них получит вычет за полквартиры, то естьпо 1,5 млн рублей. В результате на счет брата и сестры вернется по195 тыс. рублей излишне уплаченного НДФЛ (13% х 1,5 млн).

Пример:

В 2018 году отец и дочь купили квартиру в общую долевуюсобственность. Стоимость квартиры 6 млн рублей и у каждого всобственности по ½ квартиры. Вычет считается в тех же долях, тоесть по ½. Так как максимально допустимый размер вычета 2 млнрублей, именно эту сумму получит каждый из собственников. В итогена счет отца и дочери вернется по 260 тыс. рублей.

Верните до 260 тысяч рублей за покупку недвижимости сонлайн-сервисом НДФЛка.ру! Мы не только быстро и грамотно заполнимдля вас декларацию 3-НДФЛ, но и отправим ее в налоговуюинспекцию

Как распределить вычет за ипотечныепроценты

Кроме основного вычета можно получить вычет по кредитнымпроцентам. Если квартира куплена в ипотеку и оформлена в общуюдолевую собственность, владельцы могут получить вычет в любыхпропорциях, о которых договорятся.

И эти пропорции могут несовпадать с долями собственников на владение жильем. При этомсобственники должны быть созаемщиками на ипотечный кредит в банке.Напомним: максимальный размер имущественного налогового вычета попроцентам составляет 3 млн рублей. Основание: п. 4 ст.

220 НК РФ,письмо ФНС РФ от 23 мая 2016 №БС-3-11/2315.

Пример:

В 2018 году тетя с племянницей купили дом в общую долевуюсобственность. Общая стоимость дома 4 млн рублей, из которых 2 млнбыли заемными в банке. При этом тетя и племянница выступилисозаемщиками. На каждого оформили по половине дома. Собственницы приняли решение, что весь вычет по ипотечным кредитамполучит племянница.

При подаче декларации 3-НДФЛ в налоговуюинспекцию они написали заявление, где указали свое распределениедолей за ипотечные проценты: 0% на тетю и 100% на племянницу. Витоге каждая из владелиц получила по 2 млн основного вычета (на ихсчета вернулось по 260 тыс.

рублей), а племянница дополнительнополучила 13% от фактически выплаченных банку процентов.

Верните до 390 тысяч рублей за ипотечные проценты покредиту на покупку недвижимости с онлайн-сервисом НДФЛка.ру!Заполнение декларации 3-НДФЛ и помощь личного налоговогоэксперта!

Если покупку жилья полностью оплатилодин из собственников

Бывает так, что покупка квартиры полностью оплачивается сбанковского счета одного из будущих собственников. А остальныепросто передают ему деньги за свои доли. Получается, что расходыпонесли все, а документального подтверждения этому нет. Но чтобыполучить вычет, нужно доказать свое участие в расходах и показатьналоговому органу сумму затрат.

Таким доказательством может бытьдоверенность на передачу денег. Напишите от руки, что вы передалиденьги за оплату квартиры гражданину, с чьего счета были списанысредства. Также укажите, что доверяете ему передачу этих денег всчет оплаты вашей доли квартиры. Заверять у нотариуса такуюдоверенность не обязательно.

Основание: письмо ФНС РФ от 17 мая2012 № ЕД-4-3/8135.

Пример:

В 2018 году братья Иван и Олег купили квартиру в общуюдолевую собственность. За квартиру заплатили 5 млн рублей, долираспределили 50/50. Продавцу заплатили с банковского счета Олега, аИван компенсировал брату свою долю.

В 2019 году каждый из братьевобратился в налоговую инспекцию за имущественным вычетом. Кромепрочих необходимых документов Иван приложил копию доверенности напередачу денег.

В итоге братья получили по 2 млн рублейимущественного налогового вычета и вернули на свои счета по 260тыс. рублей.

Оплата ипотечных процентов также может идти со счета одного изсобственников. Это не препятствие для того, чтобы остальныесобственники-созаемщики получили налоговый вычет за проценты.

Имнужно просто написать доверенность и указать, что они передалиденьги в оплату процентов тому, с чьего счета гасится процент.Имейте в виду – право на вычет есть только у собственников.

Еслисозаемщик не является собственником кредитной квартиры,претендовать на налоговый вычет он не может.

Пример:

Отец и дочь взяли ипотеку и купили квартиру в общую долевуюсобственность. Доли распределили 50/50. Ипотеку оформили на отца,дочь стала созаемщиком. Кредит погашался с банковского счета отца,а дочь компенсировала ему свою часть.

В результате оба собственникамогут получить и основной вычет, и вычет за фактически выплаченныепроценты. Для этого в пакет документов для налоговой инспекции дочьдолжна вложить копию доверенности.

Там нужно указать, что онапередает отцу деньги за оплату своей доли ипотечныхпроцентов.

Онлайн-сервис НДФЛка.ру – ваш помощник при решенииналоговых вопросов! Есть вопрос или нужно заполнить декларацию3-НДФЛ, – регистрируйтесь в личном кабинете!

Если вы еще не приобрели жилье, рекомендуем сайт-методичкунашего партнера «Секреты риэлтора»: Квартира-без-агента.ру. С помощью материалов сайтавы сможете самостоятельно ориентироваться в вопросах купли-продажинедвижимости, контролировать своего риэлтора и задавать емуправильные вопросы.

Канал НДФЛка.ру на ЯндексДзен

Получите вычет

Личный консультант заполнит
за вас декларацию за 1699 ₽

Источник: https://ndflka.ru/article/vyichet-pri-pokupke-jilya/nalogovyj-vychet-pokupka-kvartiry-dolevaya-sobstvennost/