Блоги профессионалов на «Ведомостях»

Аренда коммерческой недвижимости в кризис остается для бизнеса самым дешевым способом обеспечить себя офисом, складом или торговым помещением. Но арендатору надо внимательно подходить как к выбору объекта аренды, так и к согласованию условий договора с арендодателем. Какие распространенные ошибки совершают арендаторы?

Аренда объекта, на который отсутствует разрешение на ввод в эксплуатацию. При строительстве помещений для сдачи в аренду застройщики зачастую заключают договоры и получают обеспечительные платежи от арендаторов до получения разрешения на ввод здания или сооружения в эксплуатацию.

Поэтому арендатор должен в первую очередь убедиться в законности арендуемого помещения: запросить у арендодателя разрешение на строительство, а также документы о его правах на земельный участок, категории земель и виде разрешенного использования.

Такие меры должны быть приняты, чтобы исключить риск аренды самовольной постройки, поскольку арендный договор по самострою, скорее всего, будет признан судом недействительным. Тогда арендатор не сможет вернуть денежные средства, внесенные в счет арендной платы.

Аренда самостроя нередко становится предметом рассмотрения в арбитражных спорах.

Так, в Московском регионе организация, арендовавшая два последних этажа в шестиэтажном здании, требовала взыскания с арендодателя сумм, уплаченных по договору аренды, который ранее был признан судом недействительным.

Причина – арендуемые этажи были надстроены к четырехэтажному зданию и обладали всеми признаками самовольной постройки. Все инстанции отказали арендатору во взыскании денежных средств.

Также арендаторам надо учитывать, что использовать для своих целей арендованное помещение в здании, не введенном в эксплуатацию, они не смогут.

Арендодатель в этой ситуации вправе передать помещение арендатору только для ремонтных работ. Любая иная деятельность в таком помещении запрещена и наказывается административным штрафом в соответствии с п. 5 ст. 9.

5 Кодекса об административных правонарушениях в 10 000–20 000 руб.

Нечеткое разделение расходов на оплату коммунальных услуг. Согласно ст. 616 Гражданского кодекса (ГК) арендодатель и арендатор могут самостоятельно договориться, на кого будут возложены расходы по содержанию арендованного имущества, т. е. коммунальные платежи.

Неопытные арендаторы при составлении договора не всегда обращают внимание на данный пункт, что зачастую приводит к возникновению непредвиденных расходов, а иногда и к судебным тяжбам.

Практика судов однозначна: арендатор обязан нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено договором.

Например, в Липецке индивидуальный предприниматель сдал в аренду принадлежащее ему помещение в двухэтажном здании под торговлю продовольственными товарами и алкоголем.

После расторжения договора аренды по инициативе арендодателя арендатор обратился в суд с иском о взыскании уплаченных арендатором коммунальных платежей, считая, что арендодатель таким образом неосновательно обогатился.

Позиции судов всех инстанций были однозначны: не произошло никакого неосновательного обогащения, так как оплата коммунальных услуг является обязанностью арендатора в силу положений ст. 616 ГК.

Несогласованные цели пользования. Каждая компания при выборе объекта аренды отталкивается от собственных целей. При составлении договора такие цели должны быть согласованы с арендодателем и, кроме того, должны соответствовать назначению помещения, предусмотренному проектной и технической документацией.

Если назначение объекта аренды не соответствует условиям договора (например, арендуется жилое помещение для складских, учебных и любых иных целей, кроме проживания людей), то договор с таким условием будет признан недействительным как нарушающий ст. 288 ГК.

Подобные случаи не редкость в судебной практике. Например, в одном из дел в Омской области компания под типографию арендовала жилое помещение в общежитии университета.

По иску прокуратуры договор аренды указанного помещения был признан недействительным, а жилое помещение – подлежащим освобождению.

Несогласованные улучшения арендуемого помещения. У арендатора нередко возникает необходимость переоборудовать помещения, чтобы они соответствовали потребностям бизнеса.

Все улучшения, а также связанные с ними расходы надо заранее согласовать с арендодателем во избежание негативных последствий. Законы предполагают два типа улучшений арендованного имущества – отделимые и неотделимые, однако критерии их определения туманны.

Поэтому вопрос об улучшениях рекомендуется отдельно согласовать в договоре. Зачастую затруднения возникают с неотделимыми улучшениями. Если в договоре не были согласованы условия по ним, то по общему правилу расходы на них ложатся на арендодателя.

Однако в судебной практике нередко встречаются дела, когда арендодатель отказывается возмещать затраты и арендатору приходится взыскивать стоимость неотделимых улучшений в судебном порядке.

Так, в Московской области компания арендовала часть офисного здания. Некоторые помещения были переданы арендатору без отделки.

Для их использования под офисы арендатор с согласия арендодателя провел ремонтные и отделочные работы (включая работы по внутреннему электроснабжению, установку систем вентиляции, кондиционирования, пожарной сигнализации).

Но суды отказали арендатору во взыскании стоимости неотделимых улучшений, потому что арендатор не представил доказательств того, что в результате произведенных работ арендодатель получил выгоду. Таким образом, арендатору необходимо прописать в договоре все условия, чтобы потом годами не судиться с арендодателем.

Автор – юрист адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры»

Источник: https://www.vedomosti.ru/management/blogs/2016/03/25/635037-chetire-oshibki-biznesa-arende-pomeschenii

Капитальный ремонт арендованного оборудования: кто должен нести затраты?

Ситуация. Произведена замена противопожарной системы

Организация арендует помещение у юридического лица. В течение срока аренды возникла необходимость в замене противопожарной системы. Арендатор с согласия арендодателя произвел ее замену. Условия договора аренды не определяют обязанности сторон по содержанию имущества и порядок распределения расходов.

Как арендатор должен учесть данные расходы в бухгалтерском учете и при налогообложении?

Прежде всего необходимо определиться со следующими моментами:

1) увеличивают ли расходы арендатора стоимость объекта аренды либо являются затратами;

2) если произведенные расходы – это затраты, то кто их должен нести – арендодатель или арендатор.

Первоначальная стоимость основных средств не подлежит изменению, кроме случаев:

– реконструкции (модернизации, реставрации), проведения иных аналогичных работ;

– переоценки в соответствии с законодательством;

– иных случаев, установленных законодательством |*| (п. 14 Инструкции по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденной постановлением Минфина Республики Беларусь от 30.04.2012 № 26).

* Информация о том, что до 1 января 2017 г. проценты по кредитам и займам продолжат увеличивать стоимость основных средств, доступна для подписчиков электронного “ГБ”

Ремонт и замена установок противопожарной автоматики, систем противодымной защиты и внутреннего противопожарного водопровода относятся к видам работ при капитальном ремонте (п.

 32 перечня выполняемых основных видов работ при проведении капитального ремонта зданий и сооружений, приведенного в приложении Б к техническому кодексу установившейся практики “Ремонт, реконструкция и реставрация жилых и общественных зданий и сооружений.

Основные требования по проектированию” (ТКП 45-1.04-206-2010 (02250)), утвержденному приказом Минстройархитектуры Республики Беларусь от 15.07.2010 № 267).

Таким образом, расходы арендатора по замене противопожарной системы не увеличивают стоимость арендованного основного средства, а являются затратами.

В связи с тем что условия договора аренды |**| не определяют обязанности сторон по содержанию имущества и порядок распределения расходов, такие обязанности регулируются ст. 587 Гражданского кодекса Республики Беларусь.

В ней установлено, что арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законодательством или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором аренды, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, – в разумный срок.

** Информация о том, обязательно ли ежемесячно составлять акты выполненных работ при заключении договоров аренды имущества, доступна для всех читателей GB.BY

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

– произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванныйнеотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

– потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

– потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Таким образом, расходы, связанные с заменой противопожарной системы, несет арендодатель. Арендатор обязан представить документы, подтверждающие неотложность проведения капитального ремонта, проектную документацию, в т.ч. смету (сметную документацию). Целесообразно в таких ситуациях иметь в наличии письменное согласие арендодателя на проведение капитального ремонта арендатором.

В бухгалтерском учете арендатора затраты на капитальный ремонт арендуемого помещения отражаются следующим образом (см. таблицу):

____________________

* Объектами обложения НДС не признаются обороты по возмещению арендодателю арендатором стоимости приобретенных работ (услуг), связанных с арендой, не включенной в сумму арендной платы. Данное положение распространяется на обороты по возмещению арендатору арендодателем стоимости приобретенных работ (услуг), связанных с арендой (подп. 2.12.2 п. 2 ст. 93 НК).

Не подлежат вычету суммы НДС, предъявленные при приобретении либо уплаченные при ввозе товаров (работ, услуг), не признаваемых объектами обложения НДС в соответствии с подп. 2.12 п. 2 ст. 93 НК (подп. 19.9 п. 19 ст. 107 НК).

Источник: https://www.gb.by/izdaniya/glavnyi-bukhgalter/kapitalnyi-remont-arendovannogo-oborudov

Учитываем расходы на ремонт арендованных ОС. Налоги и бухгалтерский у

Разговор на тему ремонтов арендованных основных средств (далее — ОС) начнем с изучения правовой стороны этого вопроса.

Ремонт арендованного объекта ОС: чья обязанность?

Обязанности по содержанию имущества, находящегося в аренде, между сторонами договора распределяет ст. 776 ГКУ.

Так, на арендатора возложена обязанность:

— поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии;

— производить за свой счет текущий ремонт (т. е. мероприятия, предупреждающие преждевременный износ объекта аренды и выход его из строя);

— нести расходы по содержанию имущества (например, по уборке арендуемого помещения, оплате коммунальных услуг и т. п.).

Игнорирование арендатором своих обязанностей может расцениваться как создание угрозы повреждения арендуемого объекта, что, в свою очередь, чревато расторжением договора аренды ( ч. 3 ст. 783 ГКУ).

А вот обязанность по проведению капитального ремонта возлагается на арендодателя, если иное не установлено договором или законом.

То есть по умолчанию текущий ремонт проводит арендатор, а капитальный — арендодатель

Во избежание спорных ситуаций советуем предусмотреть в договоре сроки, в которые должен проводиться капитальный ремонт, ибо если такие сроки не оговорены, капремонт должен быть проведен в разумный срок ( ч. 2 ст. 776 ГКУ).

Если арендодатель не проводит капремонт в сроки, предусмотренные договором, либо если такие сроки не оговаривались, или если он отказывается проводить ремонт по требованию арендатора и это мешает использованию арендуемого объекта, то арендатор имеет право согласно ч. 3 ст. 776 ГКУ:

1) самостоятельно провести капремонт и взыскать с арендодателя его стоимость или зачесть стоимость ремонта в счет арендной платы;

2) потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков.

Впрочем, от описанного общего правила стороны по соглашению между собой вполне могут отступить и иначе распределить обязанности по проведению капремонта. Так, изначально в договоре они вправе предусмотреть, что капремонт — это обязанность арендатора или оговорить совместное проведение ремонтных работ арендодателем и арендатором, а также урегулировать порядок их компенсации.

От ремонта следует отличать улучшение имущества ( ст. 778 ГКУ), т. е. определенные изменения в нем, которые улучшают его характеристики, но которые при этом не требовались для использования по назначению.

Улучшение (усовершенствование) объекта аренды может понадобиться арендатору, к примеру, чтобы более эффективно достичь тех экономических или потребительских целей, которые он поставил перед собой.

Такое усовершенствование повышает качество и цену объекта аренды.

На решение вопроса о том, на кого относить затраты, связанные с этими улучшениями, влияют два условия:

1) могут ли они быть отделены от объекта без его повреждения

и

2) дал ли арендодатель согласие на проведение улучшений.

Отделимое улучшение объекта аренды арендатор имеет право изъять и оставить у себя ( ч. 2 ст. 778 ГКУ). В этом случае вопрос о возмещении стоимости такого улучшения вообще не возникает.

Другое дело — неотделимое улучшение. Тут надо смотреть, выполнено оно с согласия арендодателя или без него.

Если согласие получено, арендатор имеет право требовать от арендодателя возмещения стоимости неотделимых улучшений после прекращения договора или на зачисление их суммы в счет арендных платежей ( ч. 3 ст. 778 ГКУ).

Если же арендатор действовал без согласия арендодателя, все затраты ему придется нести самому —
требовать их возмещения от арендодателя оснований нет, поскольку вносить какие-либо изменения в арендованное имущество по своему усмотрению арендатор не имел права ( ч. 5 ст. 778 ГКУ).

Передача этих улучшений при возврате объекта аренды будет выглядеть как безвозмездная передача со всеми вытекающими учетными последствиями

Хотя опять-таки это общее правило. Стороны по соглашению между собой вполне могут от него отступить и изначально в договоре предусмотреть, каким образом распределяются затраты, связанные с улучшением арендованного имущества.

А может быть и так, что уже после проведения арендатором улучшений арендодатель одобрит их и возместит тому понесенные «улучшительные» затраты.

То есть в отношениях между арендодателем и арендатором возможны такие ситуации:

1) арендованные ОС улучшаются с согласия арендодателя:

— с возмещением арендатору понесенных расходов — сразу денежными средствам или с зачетом в счет арендной платы, либо по окончании срока договора аренды (при возврате арендованного объекта);

— без возмещения арендатору понесенных расходов;

2) арендованные ОС улучшаются без согласия арендодателя. При этом арендодатель при желании может компенсировать стоимость улучшений арендатору.

От того, какой именно комплекс «ремонтных» мероприятий проводится в отношении арендованных объектов ОС, в чьи обязанности входит решение «ремонтных» вопросов — арендатора или арендодателя, а также получено согласие арендодателя на осуществление ремонта или нет, зависит порядок отражения понесенных расходов в учете.

Интересно: как разграничить капитальный и текущий ремонты? Сейчас узнаем.

Как разграничить капитальный и текущий ремонты

Единого нормативного документа, который бы помогал разграничить капитальный и текущий ремонты абсолютно во всех отраслях экономики, нет. Но это не беда, потому что на выручку тут приходит отраслевая нормативка.

Так, например, в отношении классификации ремонтов помещений, зданий и сооружений добрую службу вам сослужит Примерный перечень услуг по содержанию домов и сооружений и придомовых территорий и услуг по ремонту помещений, домов, строений, утвержденный приказом Госжилкоммунхоза от 10.08.2004 г. № 150

Источник: https://i.factor.ua/journals/nibu/2015/november/issue-89/article-12889.html

Как это сделать

Арендный договор, заключенный на срок менее года, не подлежит государственной регистрации. Конечно, процедура его заключения проще, но и выгнать вас из помещения (даже до истечения срока аренды) собственнику будет тоже проще. Даже если вы сделали в помещении ремонт.

Сведения о долгосрочном договоре аренды вносятся в ЕГРП и фактически являются обременением помещения в пользу арендатора. Все его инвестиции в помещение будут более защищенными, причем на прогнозируемый для бизнеса срок.

Многие собственники предлагают своим арендаторам заключить сначала договор на 11 месяцев, обещая потом заключить его на длительный срок. Избегайте этого, если вы намерены въехать в помещение всерьез и надолго. Либо сразу договаривайтесь о долгосрочной аренде, либо закрепите в договоре ваше преимущественное право на аренду на новый срок с санкциями для собственника при отказе в аренде.

Один из наших клиентов потратил миллионные суммы на размещение и монтаж производственного оборудования в арендуемом складе, рассчитывая на то, что после краткосрочного договора с ним заключат соглашение на 5 лет, как было обещано арендодателем. Но директор фирмы-собственника сменился, заключать новый договор не стали. Клиенту пришлось снова нести огромные траты на вывоз имущества и поиски нового помещения.

Обоюдные платежи должны быть прозрачными

Не редки случаи, когда спор между арендатором и арендодателем возникает из-за разного понимания порядка оплаты арендных платежей. Не допускайте в договоре недвусмысленных формулировок и завуалированных платежей. Четко определяйте сроки периодических выплат, а также порядок оплаты и случаи возврата так называемого депозита или гарантийного платежа​.

Если договор аренды «валютный», то обязательно конкретизируйте курс валюты или условных единиц для всех случаев: расторжение договора, возврат платежей, компенсация убытков собственнику и т.п.

В нашей практике постоянно встречаются судебные споры, связанные с возвратом гарантийных депозитов. В одном из дел судебный конфликт возник между собственником и арендатором при освобождении помещения в связи с истечением срока аренды.

Стороны не могли определить размер гарантийного депозита, зафиксированного в договоре аренды в валюте, но оплаченного в рублях по курсу ЦБ РФ на день оплаты.

Дело для клиента было выиграно, но если бы договор подробно регулировал этот вопрос, долгого и объемного суда удалось бы избежать.

Не делайте подарков

Зачастую компании вынуждены осуществлять в офисе или производственном помещении ремонт или переустройство. Такие вложения существенны и соизмеримы с арендными платежами за длительный срок.

Не забывайте урегулировать вопрос компенсации арендодателем этих «неотделимых улучшений имущества» (ремонт, перестройка, установка несъемного оборудования и т.п.) при расторжении договора аренды. Нормы действующего законодательства «по умолчанию» не предусматривают компенсацию арендатору подобных финансовых вложений. Если иного не предусмотрено договором.

Заранее согласуйте и зафиксируйте размер или порядок определения такой компенсации (например, путем независимой оценки), а также порядок и сроки ее выплаты. Также желательно в договоре прописать и порядок фиксации сторонами факта выполнения таких работ и их объема.

Один из наших клиентов, пожелавший открыть ресторан, обговорил с арендодателем улучшения помещения только на словах. В договор никаких положений внесено не было.

Когда он вложил огромные суммы и ресторан был открыт, с собственником возник конфликт.

К конечном счете арендатору пришлось покинуть помещение, потеряв финансовые вложения в его перепланировку, отделку и переоборудование. Обращаться в суд было бессмысленно.

Аккуратней со своим имуществом

В случае возникновения конфликтов арендатор часто находится в невыгодном положении, т.к. собственник может закрыть доступ в помещение и заблокировать там имущество компании под любым предлогом. При этом арендодатель часто ссылается на нормы закона «об удержании» и обосновывает свои действия якобы гарантией компенсации своих убытков.

Есть большая вероятность, что имущество будет удерживаться до рассмотрения спора судом, а может, и вообще пропадет бесследно. Поэтому если конфликт перешел в открытую фазу, то лучше предпринять меры для оперативного освобождения помещения с вывозом имущества.

При этом необходимо надлежащим образом письменно уведомить собственника (например, направив ему заказанным письмом на юридический адрес соответствующее уведомление с подписанными с вашей стороны актами сдачи помещений) об освобождении помещения, чтобы не попасть на дополнительные арендные платежи за фактическое пользование имуществом.

Если же имущество неправомерно удержано арендатором, то обращайтесь в правоохранительные органы с заявлением о неправомерности действий по ст.330 УК РФ (самоуправство). Или можно заявить иск в суд об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Наш клиент (владелец магазина спортивных товаров) при блокировании своего магазина собственником вызвал сотрудников полиции. Сам выезд и доводы сторон были зафиксированы.

Потом было подано соответствующее заявление о преступлении по указанной статье.

В возбуждении уголовного дела впоследствии было отказано, однако собственник не стал связываться с арендатором, разрешив ему съехать со своим имуществом. После чего спор продолжился в гражданском порядке.

Источник: http://www.rbc.ru/opinions/own_business/24/08/2016/57b46a149a79476dade6ecc9

Текущий ремонт объекта аренды как обязанность арендатора

Валерий Белов

юрисконсульт ООО «ИКЕА ДОМ»

преподаватель кафедры гражданско-правовых дисциплин

Московского финансово-юридического университета МФЮА

Valery Belov

Annotation. This article focuses on issues when tenant does not fulfil the obligation of leased object current maintenance, as well as behaviour of leaseholder in that situation.

Keywords:tenancy agreement, returnable obligation, current maintenance.

Обязанность по проведению текущего ремонта предусмотрена диспозитивной нормой права, закрепленной в пункте 2 статьи 616 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ)1, которая устанавливает, что арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. Диспозитивность указанной нормы проявляется в том, что стороны при заключении договора аренды вправе самостоятельно определить, кто из субъектов обязательственных отношений будет осуществлять деятельность, связанную с проведением текущего ремонта. Между тем, учитывая, что арендодатель и арендатор, как правило, являются субъектами предпринимательской деятельности, вменение указанной обязанности арендодателю будет свидетельствовать об увеличении размера арендной платы, в связи с чем на практике указанная норма редко претерпевает изменения.

Необходимость и заинтересованность арендодателя в проведении арендатором текущего ремонта объекта аренды продиктованы тем, что договоры аренды относятся к разновидности возвратных обязательств, по которым должник обязан возвратить ранее полученный объект кредитору, поскольку предполагается, что по прекращению договора аренды арендодатель будет обладать возможностью продолжить эксплуатацию указанного имущества по его назначению.

Между тем на практике часто возникают ситуации, при которых арендатор не исполняет обязанность по проведению текущего ремонта в отношении объекта аренды, что нарушает интересы арендодателя. В связи с этим представляется актуальным в рамках настоящей статьи разобраться, какие виды моделей поведения могут быть реализованы арендодателем для защиты им собственного интереса.

Расторжение договора аренды по инициативе арендодателя в связи с непроведением арендатором текущего ремонта, как показывает судебная практика, возможно только в следующих случаях:

1. стороны по тексту договора аренды указали, что обязанность по проведению текущего ремонта является существенным условием договора (статья 432 ГК РФ);

2. стороны прямо по тексту договора закрепили право арендодателя на расторжение договора аренды в случае неосуществления арендатором текущего ремонта2.

В остальных случаях суды отказывают в удовлетворении требований арендодателя по указанному основанию.

Аналогичная позиция усматривается в следующем судебном деле: «…Ссылка заявителя кассационной жалобы на то, что судом не дана оценка доводу истца о непроведении арендатором текущего ремонта арендованного здания, обязанность по проведению которого возложена на него подпунктом «г» п. 2.

2 договора, что, по мнению арендодателя, является существенным нарушением договора, является несостоятельной в силу п. 5.2 договора и ст. ст. 450, 619 ГК РФ, поскольку данное обстоятельство не является основанием для расторжения договора…»3.

В случае если расторжение договора аренды невозможно или указанное соглашение уже утратило свою силу, существуют иные три возможные модели поведения арендодателя, благодаря которым он может тем или иным способом добиться получения объекта аренды, в отношении которого проведен текущий ремонт:

1. Понуждение арендатора об исполнении текущего ремонта в натуре

Иск о понуждении исполнения обязательства в натуре предусмотрен статьей 12 ГК РФ.

Несмотря на то обстоятельство, что суды крайне неохотно идут на удовлетворение такого рода требований, в судебной практике встречаются соответствующие судебные акты, удовлетворяющие требования арендодателя о понуждении арендатора к проведению текущего ремонта объекта аренды.

Так, в одном из дел суд удовлетворил требование истца о понуждении выполнения ремонтных работ в отношении объекта договора аренды, поскольку ответчик не выполнял обязанности, предусмотренные статьей 616 ГК РФ. «..

Истцом также заявлено требование об обязании ответчика в срок до 28 февраля 2016 года произвести ремонт арендуемого помещения — бассейна (№№ 1,2,3,4,5.

6,7,8,9,10,11,12 согласно экспликации к поэтажному плану Литер Б), расположенного на четвертом этаже гостиничного комплекса «Полярная звезда» по адресу: Республика Саха (Якутия), г. Якутск, пр. Ленина, 24, согласно акту осмотра технического состояния помещений от 27 апреля 2015 года. … 27 апреля 2015 года при участии представителей истца и ответчика составлен акт осмотра технического состояния помещений, согласно которому выявлены следующие недостатки:

— ненадлежащее состояние сантехнического оборудования душевых, отсутствуют держатели душевых леек, в туалете отсутствует крышка от бачка унитаза, сиденье для унитаза, держатель для туалетной бумаги;

– трещина на стеклопакете входной двери в помещение бассейна;

– на дне бассейна частично отсутствует керамическое покрытие (мозаика);

– протечка стен и потолка технического этажа бассейна, осыпалась штукатурка, требуется косметический ремонт общей площади 30 кв. м.

… Истец выполнение указанных работ отрицает, акт об устранении недостатков сторонами не составлялся.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для признания необоснованным вывода суда первой инстанции о недоказанности ответчиком факта проведения ремонтных работ в арендуемом помещении и устранения выявленных в акте осмотра недостатков. Следовательно, требования истца в части обязания ответчика произвести ремонт в арендуемом помещении правомерно удовлетворены судом первой инстанции…»4.

1. Взыскание стоимости текущего ремонта

Источник: https://www.top-personal.ru/estatelawissue.html?843

Ремонт и улучшение арендованных объектов

Аренда основных средств (далее – ОС) – одна из распространенных сделок в хозяйственной деятельности предприятий. При этом нередко возникают ситуации, когда арендованный объект вышел из строя и подлежит ремонту. Именно об учете ремонтов арендованных ОС и пойдет речь в данной статье.

За чей счет ремонт?

Бухгалтеру на предприятии зачастую приходится не только разбираться в налоговом или бухгалтерском законодательстве, но и вникать в юридические тонкости договорной деятельности предприятия. Поэтому приведем здесь общие правила осуществления ремонтов арендованных ОС, предусмотренные Гражданским кодексом (далее – ГК).

Операциям аренды посвящена гл. 58 ГК, где нормами ч. 1 ст. 760 предусмотрено, что предметом договора найма может быть вещь, определенная индивидуальными признаками и сохраняющая свой первоначальный вид при неоднократном использовании (непотребляемая вещь).

Иными словами, используя арендованное имущество, арендатор все равно должен вернуть его арендодателю в том же состоянии, в котором он его получил. Напрашивается вывод, что именно арендатор должен ремонтировать такое имущество. Всегда ли это обязанность арендатора?

О порядке проведения ремонтов арендованного имущества говорится в ст. 776 ГК. В частности, сказано, что текущий ремонт вещи, переданной внаем, осуществляется нанимателем за его счет, если иное не установлено договором или законом.

Это означает, что если в договоре не указать порядок проведения текущего ремонта, то арендатору все равно не нужно получать разрешение от арендодателя на текущий ремонт арендованного имущества, так как данный ремонт связан с поддержанием арендованного имущества в первоначальном состоянии.

Однако заметьте: стороны имеют право предусмотреть в договоре порядок проведения ремонта, в том числе и обязанность арендатора согласовать необходимость проведения ремонта, его объем, используемые материалы и т. д. с арендодателем.

А капитальный ремонт, наоборот, проводится за счет арендодателя, если иное не установлено договором или законом. Обратите внимание, в той же ст.

776 ГК установлено: если арендодатель вовремя не осуществит капитальный ремонт, из-за чего арендатор не сможет пользоваться имуществом, то такой ремонт может провести и арендатор.

При этом стоимость ремонта засчитывается в счет арендных платежей, или же арендодатель может прямо компенсировать арендатору расходы, связанные с ремонтом.

Улучшить (изменить) арендованную вещь (относительно ее первоначального состояния, в котором она передавалась в аренду) арендатор может только с согласия арендодателя (ст. 778 ГК).

Право арендатора улучшать имущество обычно фиксируется в договоре аренды либо в отдельном письме (согласовании). При этом арендатор имеет право получить возмещение расходов от арендодателя (если такие улучшения неотделимы от имущества).

Но если улучшения были проведены без согласия арендодателя, арендодатель не обязан возмещать арендатору расходы.

Если в договоре не прописано право арендатора осуществлять улучшения арендованной вещи, то это должен делать арендодатель.

Таким образом, все дальнейшее отражение в учете ремонтов арендованных объектов ОС у арендодателя и арендатора будет зависеть от условий договора. Поэтому в договоре аренды очень важно указать порядок выполнения ремонтов и оплаты расходов на ремонт.

При ремонте объекта, взятого в субаренду, расходы на проведение ремонта распределяются аналогичным образом: субарендатор осуществляет за свой счет текущий ремонт, а арендодатель – капитальный (в т. ч. улучшения), если иное не установлено договором или законом.

Бухгалтерский учет

У арендатора. Если ремонт связан с поддержанием арендованного объекта ОС в рабочем состоянии (это может быть текущий или капитальный ремонт), то затраты на ремонт попадут в расходы в зависимости от того, с какой целью используются ОС:

• на счет 23 «Производство»,
• 91 «Общепроизводственные расходы»,
• 92 «Административные расходы»,
• 93 «Расходы на сбыт»,
• 94 «Прочие расходы операционной деятельности».

Затраты арендатора на улучшение объекта операционной аренды (модернизацию, модификацию, достройку, дооборудование, реконструкцию и т. п.), приводящие к увеличению первоначально ожидаемых экономических выгод от использования объекта, отражаются арендатором как капитальные инвестиции в создание (строительство) других необоротных материальных активов (п.

8 П(С)БУ 14 «Аренда»). Таким образом, расходы на ремонт, связанные с улучшением арендованного объекта, у арендатора отражаются по дебету субсчета 153 «Приобретение (изготовление) прочих необоротных материальных активов».

После окончания ремонтных работ и ввода объекта в эксплуатацию в учете делается запись: Кт 153 – Дт 117 «Прочие необоротные материальные активы».

Амортизируется такой необоротный материальный актив прямолинейным или производственным методом.

У арендодателя. Если ремонт осуществляет арендодатель, то свои расходы на ремонт он отражает либо в составе капитальных инвестиций (если ремонт приводит к улучшениям объекта), либо в составе расходов. Подробнее см.

Налоговый учет

У арендатора. Согласно ст. 134 Налогового кодекса (далее – НК), налогооблагаемая прибыль предприятия определяется на основании данных бухгалтерского учета. А именно: берется финрезультат до налогообложения и корректируется на разницы, перечень которых установлен ст. 138–141 НК.

Если арендатор ремонтирует объект для поддержания его в рабочем состоянии (делает текущий или капитальный ремонт), то при расчете налога на прибыль корректировок финрезультата не будет.

Исключение – ремонт арендованных объектов, не используемых в хоздеятельности предприятия (непроизводственных ОС) в случае если его доход превышает 20 млн. грн.

Подробнее об отражении в учете расходов на ремонты непроизводственных ОС см.

Ремонт арендованных объектов, приводящий к их улучшениям, у арендатора при расчете налога на прибыль будет отражаться несколько иначе, чем в бухгалтерском учете. Все дело в том, что пп. 138.3.

3 НК не предусмотрена такая группа ОС, как «Прочие необоротные материальные активы». И если раньше в НК содержалась норма, согласно которой арендатор в случае ремонта арендованного объекта создавал отдельный объект в той же группе ОС (п. 146.

19 НК в старой редакции), то теперь такой нормы в НК нет.

Поэтому в налоговом учете у арендаторов сейчас два варианта: либо вообще не отражать затраты на улучшение объекта аренды, либо создавать отдельный объект ОС в той же группе, к которой относится улучшенное арендуемое имущество.

В первом варианте у арендатора возникнут налоговые разницы на всю сумму амортизации созданного в бухгалтерском учете объекта, что увеличит объект налогообложения при расчете налога на прибыль.

Источник: https://uteka.ua/publication/commerce-12-xozyajstvennye-operacii-9-remont-i-uluchshenie-arendovannyx-obektov

Отдельные вопросы, возникающие в связи с договором аренды – Издательство Акварель Медиа в Минске (ООО Промкомплекс)

в 12:40ч в Новости от Aquarellmedia 0

Договор аренды (имущественного найма) регулируется главой 34 Гражданского кодекса (далее – ГК). По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 577 ГК).

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и иные имущественные комплексы, капитальные строения (здания, сооружения), изолированные помещения, машино-места, их части, определенные сторонами в договоре, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 1, 3 ст. 578 ГК).

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (ст. 579 ГК).

Рассмотрим отдельные ситуации, связанные с договором аренды. „.

Ситуация 1

Организация частной формы собственности сдает в аренду принадлежащие ей помещения. Эта деятельность для организации является прочей текущей деятельностью. Она привлекает физлиц по договору подряда на выполнение услуг по обслуживанию сдаваемого в аренду помещения. Согласно договору аренды арендатор сверх арендной платы возмещает стоимость обслуживания арендуемого помещения.

Рассмотрим, как учесть в бухгалтерском и налоговом учете взносы в ФСЗН и Белгосстрах, уплачиваемые по договорам подряда, и какие еще налоги уплачивает арендодатель.

В рассматриваемой ситуации, по мнению автора, фактически имеет место не возмещение арендатором оказанных услуг, а оплата оказанных арендодателем услуг по обслуживанию помещения. Соответственно, в стоимость указанных услуг, помимо оплаты по договору подряда, относятся также взносы в ФСЗН и Белгосстрах.

В бухгалтерском учете взносы в ФСЗН и Белгосстрах учитываются в составе прочих затрат по обслуживанию сдаваемого в аренду помещения, оплачиваемых арендатором, на субсчете 90-10 (затраты по обслуживанию помещения, сданного в аренду, могут у арендодателя накапливаться также на сч.

23 или другом счете учета затрат, а затем переноситься на субсчет 90-10). Обязательные страховые взносы начисляются в корреспонденции с дебетом счетов, на которых отражается начисленная оплата труда (ч. 2 п. 54 Инструкции по применению типового плана счетов, утвержденной постановлением Минфина от 29.06.

2011 № 50; далее – Инструкция № 50).

Несмотря на то что арендодателем не предполагается получения экономической выгоды от обслуживания помещения, сданного в аренду, оказание данной услуги признается выручкой с соответствующим налогообложением. Так, стоимость услуг по обслуживанию является у арендодателя объектом налогообложения НДС (подп. 1.1 п. 1, подп. 2.12.2 п. 2 ст.

93 Налогового кодекса; далее – НК). Расходы по уборке переданного в аренду имущества и суммы их возмещения для целей налога на прибыль отражаются в составе внереализационных доходов и расходов (подп. 3.15 п. 3 ст. 128, подп. 3.18 п. 3 ст. 129 НК). Налоговой базы по налогу на прибыль в данном случае не будет, т.к.

доходы соответствуют расходам.

Ситуация 2

Организация планирует арендовать на один день помещение для проведения представителями компаний-партнеров презентации новых товаров. Есть договор, согласно которому продажи новых товаров будут вестись организацией.

Рассмотрим, сможет ли организация учесть аренду этого помещения в составе затрат, учитываемых при налогообложении прибыли.

Затратами по производству и реализации товаров (работ, услуг) признаются экономически обоснованные затраты, определяемые на основании документов бухгалтерского учета (п. 2 ст. 130 НК).

При налогообложении прибыли учитываются использованные на производство и реализацию товаров (работ, услуг), имущественных прав и отражаемые в бухгалтерском учете природные ресурсы, сырье, материалы, топливо, энергия, основные средства, нематериальные активы, трудовые ресурсы и иные расходы (п. 1 ст. 130 НК).

К числу таких расходов относятся и расходы на рекламу. Они не нормируются и могут учитываться при налогообложении полностью.

Понятие рекламы раскрыто в Законе от 10.05.2007 № 225‑З «О рекламе» (далее – Закон № 225‑З). Так, реклама – информация об объекте рекламирования, распространяемая в любой форме с помощью любых средств, направленная на привлечение внимания к объекту рекламирования, формирование или поддержание интереса к нему и (или) его продвижение на рынке (ст. 2 Закона № 225‑З).

Основной целью рекламы является доведение информации до потенциального потребителя. Общие требования к рекламе установлены в ст. 10 Закона № 225‑З. Рекламные акции, проводимые организацией, способствуют расширению рынка сбыта, укреплению уже имеющихся хозяйственных связей и привлечению новых деловых партнеров.

Затраты на рекламу организация может учитывать при исчислении налога на прибыль. Однако при этом надо соблюдать требования, которые предусмотрены ст. 130 НК.

В данном случае новые товары компанийпартнеров, презентуемые их представителями, являются объектом рекламирования. Презентация этих товаров представителями компаний-партнеров может привести к росту продаж в организации.

В связи с этим, по мнению автора, если торговая организация будет продавать новые товары компанийпартнеров, то аренду помещения для их презентации можно рассматривать в качестве рекламных расходов (при наличии правильно оформленных документов, обосновывающих их необходимость для реализации новых товаров). При этом расходы на рекламу в соответствии с п. 2 ст. 130 НК определяются на основании документов бухгалтерского учета. Следовательно, порядок отнесения расходов на рекламу к затратам, учитываемым при налогообложении прибыли, зависит от порядка списания таких расходов в бухгалтерском учете.

Таким образом, если будут оформлены: приказ, утверждающий порядок подготовки и проведения рекламного мероприятия, обоснование участия в проведении мероприятия компаний-партнеров, смета, а после проведения мероприятия составлен отчет об участии в нем, с отражением соответствующих расходов (в данном случае – оплата арендуемого помещения), то эти расходы можно рассматривать как расходы, учитываемые при налогообложении прибыли.

Но если между организацией и компаниями-партнерами не будет прослеживаться прямая связь, расходы на аренду помещения для представления новых товаров не будут являться экономически обоснованными затратами и при налогообложении прибыли не будут учитываться (подп. 1.1. п. 1 ст.

131 НК). Таким образом, организация сможет учесть аренду помещения в составе затрат, учитываемых при налогообложении прибыли, только если между ней и компаниями-партнерами будет прослеживаться связь, подтверждающая заинтересованность организации в увеличении продаж новых товаров.

„

Ситуация 3

По договору аренды арендатор обязуется возмещать арендодателю эксплуатационные расходы. Арендодатель выставил организации возмещение текущих расходов на ремонт кровли, рассчитанных пропорционально арендуемой организацией площади.

Рассмотрим, можно ли данные расходы арендатору отнести на затраты, учитываемые при налогообложении прибыли.

Обеспечение текущего ремонта арендованного имущества по общему правилу является обязанностью арендатора (п. 2 ст. 587 ГК).

Данная обязанность может исполняться как путем заключения арендатором договоров подряда на выполнение работ по текущему ремонту, так и путем возмещения соответствующих расходов арендодателя.

Вместе с тем текущий ремонт кровли относится к ремонту здания, а не арендуемого помещения, т.е. речь идет о ремонте общих площадей, что является обязанностью арендодателя, если иное прямо не оговорено договором аренды.

По договору аренды арендатор обязуется возмещать арендодателю эксплуатационные расходы, что не подразумевает под собой возмещение расходов на ремонт общих площадей.

Официального перечня эксплуатационных расходов (услуг) нет.

К эксплуатационным относятся все виды расходов, которые не входят в понятие текущего ремонта или коммунальных услуг, но которые необходимы для содержания и эксплуатации здания, в котором находится арендуемое помещение.

По мнению автора, к эксплуатационным услугам относятся: техническое обслуживание, освидетельствование, ремонт, поверка приборов, сетей и оборудования (приборов группового учета энергии, систем регулирования подачи энергии, воды и т.д.

); ремонтно-аварийные и планово-предупредительные работы; техническое обслуживание средств и систем автоматической пожарной и охранной сигнализации, видеонаблюдения и дымоудаления; электротехнические и сантехнические работы; техническое обслуживание, обследование и ремонт кондиционеров и вентиляционных систем и др.; дератизация, дезинфекция, дезинсекция и прочие санитарные работы; клининговые услуги, уборка, благоустройство и озеленение территории; обслуживание лифтов (при их наличии); услуги вахтера, гардеробщика и другие аналогичные услуги.

Таким образом, если был произведен текущий ремонт кровли, данные расходы не являются эксплуатационными. Затратами по производству и реализации товаров (работ, услуг) признаются экономически обоснованные затраты, определяемые на основании документов бухгалтерского учета (п. 2 ст. 130 НК).

Так как договором аренды не определено возмещение расходов на текущий ремонт мест общего пользования, признать возмещение этих расходов экономически обоснованными не представляется возможным.

Для их отнесения на затраты, учитываемые при налогообложении прибыли, следует внести изменения в договор аренды, предусмотрев в нем возмещение затрат на текущий ремонт мест общего пользования, рассчитанных пропорционально арендуемой организацией площади.

Если изменения не будут внесены в договор аренды, указанные расходы нельзя отнести на затраты, учитываемые при налогообложении прибыли.

Так как в договоре аренды возмещение расходов на ремонт мест общего пользования не предусмотрено, арендатор не может учесть суммы возмещения расходов на текущий ремонт кровли при налогообложении прибыли.

Источник: https://aquarellmedia.by/otdelnye-voprosy-voznikajushhie-v-svjazi-s-dogovorom-arendy/