Жилищный кодекс – глава 5. права и обязанности собственника жилого помещения и иных проживающих в принадлежащем ему помещении граждан

Статья 30. Права и обязанности собственника жилого помещения

1. Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.2. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.3. Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.4. Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Статья 31. Права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении

1. К членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи.2. Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Члены семьи собственника жилого помещения обязаны использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность.3. Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи.4. В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.5. По истечении срока пользования жилым помещением, установленного решением суда, принятым с учетом положений части 4 настоящей статьи, соответствующее право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается, если иное не установлено соглашением между собственником и данным бывшим членом его семьи. До истечения указанного срока право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение этого собственника или, если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого права, на основании решения суда.6. Бывший член семьи собственника, пользующийся жилым помещением на основании решения суда, принятого с учетом положений части 4 настоящей статьи, имеет права, несет обязанности и ответственность, предусмотренные частями 2 – 4 настоящей статьи.7. Гражданин, пользующийся жилым помещением на основании соглашения с собственником данного помещения, имеет права, несет обязанности и ответственность в соответствии с условиями такого соглашения.

Статья 32. Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд

Источник: https://www.gilkodeks.ru/vskodeks/gilkodeksru/zhk-glava5.html

С вещами – на выход!

Перед кризисом 2009–2010 годов, когда в Латвии был бум недвижимости, многие покупали квартиры в серийных домах за немыслимые суммы.

Были те, кто смеялся над ними: «Без лоха жизнь плоха! Да мы за такие же деньги купили квартиру в центре Риги!» Сегодня жильцы исторического центра столицы начали получать письма от Стройуправы с требованием выселяться, так как их дома стали опасны для жизни. Теперь многим уже не до смеха.

Начиная с 2015 года Рижское городское строительное управление прекратило эксплуатацию 44 зданий (всего 380 квартир). Все жильцы должны были освободить аварийное жилье.

Кроме того, начиная с 2015 года была частично прекращена эксплуатация еще 28 зданий (всего 752 квартиры).

Частично – это значит, что жильцам можно и не выселяться, но будут закрыты отдельные помещения – например, сухой туалет или одна-две квартиры, в которых сгнили перекрытия.

На сегодняшний день Стройуправа получила от предприятия Rīgas namu parvaldnieks (RNP) множество новых заключений о технических обследованиях в старых домах. Согласно заключениям экспертов, 60 зданий (около 800 квартир) находятся в плохом техническом состоянии. Вполне возможно, что скоро жители этих домов получат такие же предупреждения о выселении.

Жильцы получили «черную метку»

В редакции «МК-Латвии» раздался звонок от жителей дома со столичной улицы Миера: «Нам пришло письмо с требованием освободить квартиры, так как дом в аварийном состоянии. Что делать?» Буквально через несколько дней еще один читатель сообщил о такой же ситуации в доме на улице Гертрудес.

– Пришла бумага о том, что Строительное управление постановило прекратить эксплуатацию дома на улице Гертрудес, где я живу. Да, там проблемы с фундаментом, зданию более ста лет. История тянется уже год. Я говорю домоуправлению: «Начинайте ремонт, повышайте плату, накопительный фонд даже есть».

А они: «Надо собрать подписи всех жильцов, чтобы начать ремонт». А это еще тот роман. Это о том, как я просил у соседа подпись на право начать ремонт, так он ответил: «Сто лет простоял и еще сто простоит». Но вроде собрали, а тут вдруг – бумага о выселении.

Означает ли это, что вскоре в Латвии станет несколькими бомжами больше?

Квартиры в обоих домах приватизированы. Договор об управлении заключен с муниципальным предприятием Rīgas namu pārvaldnieks (RNP). Письма же жильцы получили от Строительного управления Риги.

Руководитель Рижской строительной управы Ингус Вирцавс подтвердил, что его ведомство письменно предупреждает хозяев аварийных домов о прекращении их эксплуатации. Жильцы в такой ситуации должны выехать.

А домоуправление на что?

На наш взгляд, жильцы вполне вправе ожидать, чтобы дому был обеспечен присмотр и своевременные ремонты. Ведь они платят за обслуживание фирме, с которой заключен договор и даже накопительный фонд создают. В данном случае деньги собирает предприятие RNP.

– Почему ваше предприятие довело дома до такого состояния? Они же в вашем управлении находятся, – без обиняков спросили мы Айвара Гонтаревса, руководителя RNP.

– Не совсем корректный вопрос, – не согласился с обвинениями Айварс Гонтаревс. – Начиная с 1995 года, когда пошел процесс приватизации, ответственность лежит на хозяине квартиры. Это закреплено в Законе о квартирной собственности и в Законе об управлении жилой недвижимостью.

– Но ведь жители платят вам за обслуживание и там же должны быть отчисления на ремонт.

– Да. И также у владельцев квартир есть право каждый год путем ания соглашаться на список ремонтных работ, которые мы предлагаем, или ать против. После констатации аварийной ситуации в домах на Миера и Гертрудес мы многократно созывали собрание владельцев, чтобы они дали полномочия для начала проектирования.

К сожалению, такое делегирование прав от собственников не получено, а в отдельных случаях не было даже кворума. Во время первого собрания в марте 2015 года жильцы дома на Гертрудес должны были принять решение о разработке технического проекта перекрытий подвала.

«За» было только четыре владельца квартир, а «против» – 41 собственник. На последнем собрании в феврале 2018 года не было кворума. Первое собрание по поводу аварийного состояния дома на Миеру, на котором надо было принять решение о ремонтных работах и создании накоплений, было организовано в ноябре 2015 года.

Жильцы не собрались в необходимом составе. На последнем собрании в феврале 2018 года также не было кворума. RNP многократно встречался со Стройуправой, чтобы найти альтернативные решения.

Однако единственное законное решение для улучшения технического состояния здания – получить полномочия от владельцев квартир в количестве 50% + 1 голос на то, чтобы начать проектирование и ремонт.

– У этих домов есть накопления?

– У всех домов есть накопления, все зависит только от их объемов и размера проблемы. Но что касается дома на Гертрудес, то в настоящий момент накопления уже ушли в минус. Из этих накоплений было оплачено заключение строительного инженера.

– Что же будет дальше с жильцами дома на Гертрудес?

– Управляющий сообщил нам, что строительный эксперт констатировал по этим адресам аварийную ситуацию. Мы это все проверили (наш инспектор тоже там побывал) и пришли к выводу: пока в этом здании ничего не будет сделано, его надо закрыть.

Мы написали хозяевам квартир, что до 5 июня они должны провести мероприятия по устранению опасности. А до устранения опасности жильцы обязаны незамедлительно прекратить эксплуатацию здания (то есть выселиться). Нет никакой гарантии, что дома на Гертрудес и на Миера не рухнут.

Никто не знает, когда может произойти трагедия. По закону, владельцы обязаны содержать свой дом в таком порядке, чтобы там было безопасно находиться. Рискуют не только они, рискуют почтальоны, врачи, другие люди, которые заходят туда.

Если хозяева не ценят свои жизни, они обязаны подумать о других, – убежден Ингус Вирцавс.

После предупреждения надо действовать быстро

После получения письма о том, что эксплуатация дома через какое-то время будет прекращена, хозяева дома как можно скорее должны найти деньги на ремонт.

– Сначала владельцы квартир должны собраться и решить, какие мероприятия будут проведены для того, чтобы, во-первых, не ухудшалось состояние дома, а во-вторых, чтобы его восстановить, – говорит Айварс Гонтаревс.

По словам Ингуса Вирцавса, самый первый шаг – заказать проект либо частичной, либо полной реконструкции. Начинать надо с поиска архитектора (или проектировщика). Архитектору надо представить то самое заключение строительного инженера, в котором не только написано, что дом в аварийном состоянии, но и указано, что конкретно надо сделать, чтобы устранить проблему.

Затем проект надо согласовать в Стройуправе и получить разрешение на строительство. Все эти хлопоты по поводу реконструкции хозяева дома (жильцы) могут не брать на себя, а поручить уполномоченному лицу или домоуправлению.

– Я хочу обратить внимание на те моменты, когда кто-то говорит, что для ремонта дома не нужен проект, – добавляет Ингус Вирцавс. – Если ремонт связан с несущими конструкциями или наружными работами, тогда проект требуется обязательно. А в старых домах почти всегда проблемы связаны с тем, что в плохом состоянии находятся именно несущие конструкции.

Куда выселяться жильцам?

Это самый больной вопрос. Во время приватизации жителям удачно «спихнули» старый жилой фонд за их же сертификаты. А теперь владельцы приватизированных квартир являются частными собственниками и, как нам объяснили, никто им ничего не должен. Рассчитывать на варианты переезда могут только наниматели муниципального жилья в аварийном доме.

– В описанной ситуации все квартиры приватизированы, то есть являются частной собственностью жильцов.

Нормативные акты не предусматривают за самоуправлением права предоставлять владельцам частной собственности помощь в случае прекращения эксплуатации строения, – сообщила «МК-Латвии» Эдите Пуке, представительница департамента жилья и среды Рижской думы.

– Если в жилом доме, эксплуатация которого должна быть прекращена, находятся квартиры самоуправления, то комиссия департамента жилья и среды принимает решение о переселении нанимателей. В этом случае арендаторов пригласят зарегистрироваться на получение жилищной помощи.

За детальной информацией советуем обращаться в отдел юридических консультаций управления правового обеспечения департамента жилья и среды по адресу: ул. Бривибас, 49/53, 5-й этаж или звонить по номеру 67474700.

Как видите, собственники приватизированных квартир рискуют остаться на улице. Если, конечно, в такой стрессовой ситуации не договорятся между собой о финансировании ремонта дома.

Не уподобляйтесь страусам

Главное, что мы поняли – если случилась такая беда с вашим домом, не надо зарывать голову в песок. Само не рассосется. Если жильцы ничего не будут предпринимать, то вначале Стройуправа им выставит штраф, потом обклеит дом плакатами о том, что он находится в аварийном состоянии. Если жильцы не пускают строительного инспектора в дом, управа через суд получит разрешение туда проникнуть.

– Я понимаю, что у людей нет денег на масштабные реконструкции, но есть банки, – говорит Ингус Вирцавс, – ведь речь идет о риске для жизни. Если совсем нет денег, надо продавать свое имущество. Нет другого варианта.

– Скажите, что будет, если владельцы приватизированных квартир не станут ремонтировать здание? Допустим, они даже выселятся, а дом продолжит обрушаться. Ваши дальнейшие действия?

– Есть в Рижском самоуправлении специальная комиссия по деградирующим постройкам. Сперва они предпишут этим самым жильцам снести свой дом. Если те опять ничего не сделают, самоуправление само снесет дом, но выставит хозяевам квартир многотысячный счет.

Кроме того, даже покинув аварийное здание, хозяева квартир по-прежнему будут получать от управляющей компании счета за обслуживание.

– Даже выехав из дома, жильцы должны обеспечивать уборку территории и самого дома и выполнение других обязательных действия по управлению. Для квартировладельцев единственный вариант сэкономить на счетах домоуправления – самим обслуживать дом все то время, пока идет ремонт, – замечает Айварс Гонтаревс.

Центр обслуживания клиентов Рижской городской строительной управы

Тел. 67105800
Э-почта: [email protected]

Адрес: Рига, ул. Амату, 4

Как не купить кота в мешке

– Существует еще одна проблема, – делится с «МК-Латвией» Ингус Вирцавс. – Мы знаем, что в Риге есть дома в плохом состоянии с прогнившими несущими конструкциями. Предприимчивые бизнесмены эти дома приобретают очень дешево.

Потом они делают там косметический ремонт, снаружи ставят пенопласт на стены, с внутренней стороны обшивают регипсом – и дом выглядит, будто новый. Затем квартиры в таком доме довольно дешево продаются. Люди с радостью готовы приобрести квартиру за десять тысяч евро.

Проходит некоторое время, и они узнают, что Стройуправа ранее высылала прежнему владельцу письмо о том, что дом находится в аварийном состоянии, или это письмо приходит сразу новым хозяевам. А ремонт – большие расходы.

Перед покупкой квартиры (особенно в историческом центре Риги, на Саркандаугаве, в Агенскалнсе, Вецмилгрависе, Торнякалнсе) Ингус Вирцавс рекомендует обращаться в отдел обслуживания клиентов Рижского городского строительного управления.

– Спросите, есть ли у нас какая-то информация по конкретному адресу. При покупке отремонтированной квартиры в старом доме спросите нас, согласована ли ее реконструкция. В большинстве таких случаев мы смотрим свои архивы и видим, что согласования не было. А ведь за незаконную реконструкцию после покупки квартиры отвечает ее новый хозяин.

Ему придется платить деньги и улаживать вопросы с документами, чтобы узаконить перестройку. В худшем же случае придется восстанавливать квартиру в прежнем виде. Поэтому, если видите, что квартира в старом доме перестраивалась, попросите продавца показать проект переделки.

Если он проект не показывает, это первый признак, что там что-то не в порядке.

Состояние многих домов неизвестно

На сегодняшний день Рижская строительная управа получила от Rīgas namu pārvaldnieks сведения о 60 домах, находящихся в плохом состоянии. Сейчас ситуацию изучают. Решение по каждому дому будет опубликовано на домашней страничке Рижской строительной управы (http://www.rpbv.

lv), где уже есть списки десятков домов с фотографиями и описанием проблем. А владельцам квартир в тех домах, что будут признаны опасными, придется срочно скидываться на ремонт, брать банковский кредит или же выезжать из дома.

И вопрос – «А где наши ремонтные накопления, которые мы вносили в домоуправление с момента постройки дома?» – в условиях свободного рынка задавать будет уже поздно.

Ольга КОНТУС,
[email protected]

Источник: https://rus.timeline.lv/raksts/novosti/7940-s-veshchami-na-vykhod

Ответы юристов на вопросы о материнском капитале

Вопрос: Добрый день! Если можно разьясните ответ на вопрос: Правомерен ли отказ ПФ в выплате маткапитала на покупку 1/2 доли жилого дома. Дело в том, что у нас в городе, практически, все дома на 2х и более хозяев по документам находятся в долевой собственности.

Части (доли) домов имеют,каждый свой, отдельный вход, полностью изолированны друг от друга, каждая часть имеют своего хозяина, свой план на дом, воду, газ и тд. Имеют одну общюю одну стену и крышу.В свидетельсте о регистрации собственности написано, что, скажем Иванов собственник 1/2 доли дома по ул Ленина д 20.

Правомерен ли отказ ПФ в выплате маткапитала на покупку 1/2 доли жилого дом? Что должно быть указано в свидетельстве о регистрации собственности, что бы ПФ не отказал в выплате.

Спасибо.

Бальсунова Татьяна Алексеевна

Ответ: В рассматриваемой ситуации, насколько я понял из вашего вопроса, фактически дом разделен: имеются отдельные входы, также разделены места общего пользования. Но юридически доли в праве общей долевой собственности являются идеальными, т.е. не позволяют конкретно определить (установить) принадлежащее каждому из участников долевой собственности жилое помещение.

Федеральный закон “О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей” предусматривает возможность направления (использования) средств материнского (семейного) капитала (их части) на улучшение жилищных условий.

Причем согласно части 1 статьи 10 указанного федерального закона средства (часть средств) материнского (семейного) капитала в соответствии с заявлением о распоряжении могут направляться:

– на приобретение (строительство) жилого помещения, осуществляемое гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах (включая участие в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах), путем безналичного перечисления указанных средств организации, осуществляющей отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения, либо физическому лицу, осуществляющему отчуждение приобретаемого жилого помещения, либо организации, в том числе кредитной, предоставившей по кредитному договору (договору займа) денежные средства на указанные цели;

– на строительство, реконструкцию объекта индивидуального жилищного строительства, осуществляемые гражданами без привлечения организации, осуществляющей строительство (реконструкцию) объекта индивидуального жилищного строительства, в том числе по договору строительного подряда, путем перечисления указанных средств на банковский счет лица, получившего сертификат.

Закон в данном случае предусматривает возможность приобретения именно жилого помещения, а не долей в нем. Согласно статье 15 Жилищного кодекса РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Причем согласно статье 16 указанного кодекса к жилым помещениям относятся:

1) жилой дом, часть жилого дома; 2) квартира, часть квартиры;

3) комната.

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Поэтому органы Пенсионного фонда правомерно отказали вам в использовании средств материнского (семейного) капитала на приобретение доли в праве общей долевой собственности на жилой дом ввиду изложенных выше обстоятельств.

Для использования указанных средств на приобретение интересующего вас жилья в свидетельстве о праве собственности должно быть указано: Квартира (либо часть жилого дома) по ул. Ленина, дом 20, квартира 1. Практика показывает, что дом “на двух хозяев” при его разделе в натуре получает статус двухквартирного жилого дома.

То есть собственникам дома необходимо в установленном порядке осуществить раздел принадлежащего им жилого дома. После осуществления такого раздела вы вправе использовать средства маткапитала на изложенные в вопросе цели.

Источник: https://rg.ru/2011/07/25/matkapital-baza-yurist.html

Возврату подлежит

Представьте ситуацию: вы купили квартиру, а через какое-то время после совершения сделки поняли, что жить в этой квартире нельзя. К примеру, продажа состоялась летом, а зимой выяснилось, что в доме не работает центральное отопление. Или дом начал разрушаться, а сразу это было незаметно.

В таких обстоятельствах многие опускают руки: что поделать, сам виноват, что не проверил заранее. Между тем мириться с непригодной для проживания квартирой вовсе не обязательно. Если продавец подсунул вам кота в мешке, плохую квартиру можно вернуть: именно такое решение в конце марта вынес Верховный суд России.

Мнение судей звучит так: если после приобретения квартиры покупатель обнаружил недостатки, которые в момент приобретения были не видны, то покупатель вправе потребовать возврата денег при условии, что недостатки являются существенными и не дают покупателю возможность использовать объект для проживания. Решение Верховного суда существенно повлияет на исход будущих споров с недвижимостью.

Что случилось

В России еще не было таких прецедентов. В судебной практике встречались споры по делам, связанным с обеспечением жилищных прав в случае признания жилого дома аварийным, реже попадались дела арендаторов, которые говорили о том, что им передали ненадлежащие помещения. Большая часть таких дел завершалась поражением арендаторов-истцов.

Рассматриваемое дело — новинка для всех: судов, покупателей и продавцов. Мало кто из покупателей знал, что, приобретая плохую квартиру, деньги за нее можно вернуть. Судя по всему, такая неосведомленность приводила к тому, что люди даже не обращались к юристам, заранее принимая свое фиаско. А зря.

Смелый гражданин Краснодарского края попросил суд расторгнуть договор купли-продажи квартиры ненадлежащего качества, взыскать с продавца уплаченные деньги, расходы на ремонт и планировку квартиры, а также проценты по ипотеке и стоимость страхования квартиры. Кроме того, покупатель просил взыскать также компенсацию морального вреда и судебные издержки.

После резонансного решения Верховного суда дело направили на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции. Теперь вероятность положительного исхода для истца стала высокой — ведь на его стороне Верховный суд.

Как доказать непригодность квартиры

Главное, что нужно знать перед оспариванием сделки: суд никому не поверит на слово. Судьям потребуются доказательства того, что квартира действительно непригодна для проживания. В качестве доказательства обычно выступает экспертное заключение от сторонней организации. Представители такой организации осмотрят недвижимость и выдадут заключение о состоянии квартиры.

Заказчику придется заплатить за строительно-техническую экспертизу около 10 тыс. руб. — сейчас это средняя стоимость услуг на рынке. На мой взгляд, цена вполне обоснована.

Дело в том, что при составлении заключения эксперты руководствуются «Положением о признании помещения жилым, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции».

Это положение утверждено российским правительством.

Важно обратить внимание на то, чтобы в заключении содержались выводы, что квартира не соответствует требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим или иным установленным требованиям, предъявляемым к жилым помещениям. Самой важной формулировкой в таком заключении будет оборот «квартиру нельзя признать жилым помещением».

Если экспертная организация выдаст такое заключение, то покупатель без проблем сможет в суде доказать факт, что приобретенный объект недвижимости не соответствует предъявляемым потребительским качествам.

Как правильно составить договор

При рассмотрении иска суд обязательно изучит договор купли-продажи, в соответствии с которым приобреталась квартира.

Самое главное: покупатель будет прав, даже если в договоре не прописаны качества квартиры и ее соответствие нормам жилья.

Вы сможете доказать свою правоту, если все доводы в иске основаны на положениях Гражданского кодекса о качестве товара. На объект недвижимости, каковым является квартира, распространяются все нормы к качеству обычных товаров.

Продавец обязан передать покупателю квартиру с теми качествами и свойствами, которые прописаны в сделке купли-продажи.

Поэтому важно основательно подойти к формулировкам договора и указать в нем состояние всех видов коммуникаций, систем безопасности, а также соответствие санитарно-гигиеническим, экологическим и другим нормам, установленным к жилым помещениям.

Практика показывает, что обычно покупатель забывает про такие нюансы, а продавцу, естественно, это не нужно. Не поленитесь включить соответствующие пункты в договор.

Впрочем, даже если договор уже подписан и состояние квартиры в нем отдельно не отражено, шансы покупателя признать сделку недействительной остаются. В этой ситуации у продавца сохраняется обязанность передать квартиру в пригодном для проживания состоянии. Продавец обязан соблюдать требования к качеству товара независимо от того, прописаны они в договоре купли-продажи или нет.

И еще совет. В договоре купли-продажи нужно прописать условие о том, что продавец будет нести ответственность, если скроет недостатки квартиры, о которых он знал и намеренно не сообщил покупателю. В суде этот аргумент сработает.

Как определить качество квартиры

На самом деле, законодатели заранее позаботились об обманутых покупателях — задолго до выхода последнего постановления Верховного суда. Просто прежде мало кто знал, как пользоваться «Положением о признании помещения жилым помещением». Покупатель, который решил оспорить сделку купли-продажу квартиры, может оперировать следующими доводами:

1. Несущие конструкции жилого дома не должны иметь разрушения и повреждения, приводящие к их деформации или образованию трещин. Это небезопасно.

2. В квартире обязательно должен быть свет, горячая и холодная вода, отопление, вентиляция, газ, водоотведение. Все эти системы должны соответствовать санитарно-эпидемиологической требованиям.

3. Вентиляция должна быть такой, чтобы воздух из одной квартиры не проходил в другую.

4. В квартире должен быть допустимый уровень шума и вибрации.

5. Коэффициент естественной освещенности в комнатах и кухнях должен быть не менее 0,5% в середине жилого помещения.

6. Размещение жилого помещения в подвальном и цокольном этажах не допускается.

7. Концентрация вредных веществ в квартире не должна превышать предельно допустимых концентраций для воздуха, установленных в соответствующих законах регионов.

Это лишь некоторые требования, которым должна соответствовать квартира. В правилах также прописаны условия о допустимом уровне звука, шума, интенсивности электромагнитного излучения, напряженности переменного электрического поля и другие детали.

Там же даны отсылки на технические законы, которые в деталях прописывают все нормативы.

Внимательное изучение документа позволит выбрать именно те недостатки, которые обнаружены в конкретной квартире, и составить исковое заявление, опираясь на точные названия нарушений.

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции 

Источник: https://realty.rbc.ru/news/58fd981c9a79476d59c4ea58

Аварийный дом: получение жилья при расселении, процедура, права граждан | Правоведус

Что такое ветхое и аварийное жилье? Кто может претендовать на получение новой жилплощади вследствие признания помещения непригодным для проживания? Какой порядок действий для признания жилья ветхим/аварийным и расселения граждан-собственников? Об этом читайте в нашей статье.

Одной из важнейших задач в жилищной политике российского государства является – переселение собственников жилых помещений, признанных ветхими или аварийными. Порядок действия по расселению граждан из ветхого жилья регулируется Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 г. № 47, а также, ст. 32 Жилищного кодекса РФ и утвержденными программами в каждом отдельном регионе, действующими в рамках Постановления Правительства №1743.
Стоит отметить, что ветхое и аварийное жилье – понятия различимые, в частности:

• ветхое жилье – объекты, износ которых составляет не менее 70% в кирпичных строениях и не меньше 65% – в деревянных, здания не соответствуют требованиям действующих санитарных и эксплуатационных норм, хотя основная конструкция не несет собой угрозу разрушения; 
• аварийное жилье – объекты, износ которых составляет от 70 до 100%; здания имеют сильно поврежденные несущие конструкции, что влечет за собой опасность для жизни и здоровья граждан. 

Жилье признается ветхим специальной комиссией, в которую входят специалисты отдела архитектуры и градостроительства, жилищной инспекции, специалисты отдела коммунального хозяйства и благоустройства.

Процесс оценки жилья на несоответствие требованиям и стандартам инициируется на основании личного обращения граждан и государственных структур от лица форм самоуправления.

Результат проведенного исследования несущих стен, перекрытий и коммуникационных сетей выдается на руки всем проживающим в помещении лицам.

В соответствии с Постановлением №47 жилье признается ветхим по следующим критериям:

• естественный износ несущих стен и перекрытий, составляющий не менее 65-70%, не может быть восстановлен даже при проведении капитального ремонта (осыпание отдельных частей конструкций, гниение деревянных элементов); 
• недостаточный уровень поступления электро- и водоснабжения, приводящие в результате к техногенным авариям; 
• износ конструкций стал причиной возникновения бактериологической и химической угрозы, а также других негативных последствий для жизни и здоровья граждан. 

После проведения оценки комиссией составляется заключение о том, что данное помещение не может быть восстановлено для полноценной эксплуатации даже после проведения крупномаштабных ремонтных работ. Чаще всего ветхими домами признаются жилые помещения, амортизационный ресурс которых составляет более 70 лет.

Рассчитывать на расселение из ветхого и аварийного жилья в новый дом с комфортными условиями для проживания могут следующие категории граждан:

• владельцы муниципального жилья, признанного аварийным, либо их правопреемники, проживающие в жилом помещении на основании договора соцнайма, заключенного с местной администрацией много лет назад; 
• собственники жилых помещений, прошедших государственную регистрацию права собственности, находящихся в муниципальном многоквартирном доме или собственники частных домов, чьи владения располагаются на муниципальной земле; 
• владельцы комнат в коммунальных квартирах и общежитиях, являющихся также муниципальной собственностью. 

Аварийное жилье: варианты расселения жильцов

В соответствии с результатами, полученными после оценки комиссией, и принятии ею решения о признании жилья ветхим или аварийным, все жильцы получают на руки характеристики и уведомления для дальнейших действий. Большими правами и, соответственно, наибольшей самостоятельностью, обладают владельцы жилых помещений, прошедших процедуру регистрации права собственности в Госреестре.

Этой категории граждан государство обязано предоставить альтернативный вариант квартиры или денежную компенсацию, которая, в свою очередь, определяется с учетом проведения анализа рыночной стоимости жилых помещений аналогичной площади и благоустройства района (ст.ст. 32, 87 и 89 Жилищного кодекса РФ).

Наименьшим перечнем возможностей обладают наниматели жилья, признанного в дальнейшем ветхим или аварийным. В данном случае граждане обязаны заключить новый договор аренды с муниципальным управлением или вправе отказаться от дальнейшего найма, если жилое помещение не соответствуют условиям для комфортного проживания.

На основании этого отказа обязаны предоставить нанимателю альтернативный вариант жилого помещения, в противном случае все вопросы разрешаются в судебном порядке.

Квартиры и иные жилые помещения, которые предлагаются гражданам в качестве альтернативы для переселения из непригодного для жизни жилья, являются объектами, возводимыми в рамках региональных программ переселения из ветхого жилья. Данное строительство находится под строгим контролем у государственных органов, в единичных случаях программа ветхое жилье допускает выкуп квартир на рынке вторичной недвижимости.

Как определяется рыночная стоимость ветхого жилья

Программа переселения из ветхого жилья предполагает выдачу собственнику, при наличии его согласия, денежной компенсации, срок выплаты определяется по соглашению с собственником в индивидуальном порядке.

В соответствии с ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, размер выкупной стоимости жилья, признанного ветхим или аварийным, рассчитывается с учетом таких факторов, как:

• рыночная стоимость квартиры, подлежащей выкупу; 
• расходы, которые понес собственник в связи с выкупом квартиры;
• расходы, возникшие в связи с переездом, а также поиском другого жилья для его дальнейшего оформления; 
• расходы владельца, возникшие в связи с прекращением обязательств в досрочном порядке, при этом учитывается обязательство по возмещению упущенной выгоды. 

Важно! Если владелец не согласен с размером назначенной денежной компенсации, данный вопрос может быть рассмотрен в судебном порядке. В случае выбора владельцем ветхого жилья альтернативного варианта квартиры, компенсация засчитывается в качестве оплаты за новое жилье.

Если рассчитанной компенсации недостаточно для полной оплаты нового жилья, допускается установление долевой собственности между физическим лицом и муниципальным образованием (то есть часть жилого помещения предоставляется в пользование по договору социального найма).

Переселение из ветхого или аварийного жилья: сколько положено квадратных метров

Многие владельцы жилых помещений, признанных ветхим или аварийными, задаются вопросом, сколько будет выделено для них квадратных метров жилой площади в случае предоставления альтернативного жилья.

В соответствии с действующим законодательством, переселяемым из ветхого жилья гражданам должно быть предоставлено равноценное по площади и показателям благоустройства жилье.

Количество квадратных метров должно составлять не менее, чем в аварийном жилом помещении, и вместе с тем этот показатель должен быть равен не менее 18 кв.м. на каждого члена семьи.

Стоит отметить, что этот показатель может изменяться в большую или меньшую сторону в зависимости от программы переселения из ветхого жилья, действующей в конкретном регионе или области.

Расселение из ветхого и аварийного жилья собственников: порядок действий

Как мы уже писали выше, для того, чтобы дом был признан аварийным или ветхим с последующим выселением из него жильцов, в соответствии с Постановлением №47 создается региональная межведомственная комиссия, которая выносит решение о пригодности или непригодности жилого помещения для проживания.

Порядок обращения в комиссию включает в себя несколько этапов: 1. Письменное обращение лично собственником или нанимателем в соответствующие органы с требованием признать жилье непригодным для проживания. 2.

Заключение органа, осуществляющего контроль и надзор за состоянием жилых помещений, о том, что жилье не соответствует установленным нормам и стандартам. 

3. Подача заявления вместе с пакетом документов может быть осуществлена лично заявителем, через МФЦ или на сайте Госуслуг: 

• копии документов, подтверждающих право заявителя на проживание в данной квартире; 
• проект реконструкции помещения; 
• документ, выданный экспертной комиссией, и подтверждающий факт того, что помещение признано не пригодным для проживания; 
• иные документы, имеющие прямое отношение к делу и переселении. 

4. Рассмотрение заявления и проверка представленных сведений осуществляется в течение 30 рабочих дней с момента подачи. 

5. Вынесение соответствующего решения комиссией:

• жилое помещение пригодно для проживания; 
• существует необходимость в проведении капитального ремонта; 
• данное жилое помещение нуждается в реконструкции или перепланировке; 
• жилье не пригодно для проживания ввиду несоответствия нормам и требованиям действующих законодательных актов; 
• аварийный дом подлежит восстановлению в связи с проведением в нем крупномасштабных ремонтных ремонт; 
• дом признается аварийным и подлежит сносу.

На основании решения комиссии о непригодности жилья выносится решение о переселении жильцов из аварийного дома, и в дальнейшем издается распоряжение исполнительного органа государственной власти о порядке расселения.

Заключение комиссии составляется в 3-х экземплярах, направляется заявителю, собственнику помещения и один остается в комиссии.

В случае, если обращение было направлено почтовым отправлением или посредством портала Госуслуг, срок отправления решения заявителю, принятого комиссией, составляет 5 рабочих дней.

Расселение из ветхого и аварийного жилья имеет определенный порядок, который зависит от принадлежности к категории жилого помещения, это может быть жилищный фонд:

• частный; 
• государственный; 
• муниципальный. 

Вместе с тем, программа переселения из ветхого жилья предполагает следующие меры компенсации:

1. Предоставление равноценного жилого помещения.

Данная мера возможна, если выселяется собственник. Предоставляется жилье, полностью соответствующее техническим характеристикам прежнего помещения, включая размер общей площади и количество комнат.

2. Предоставление альтернативного жилья по договору социального найма.

Жилые помещения, которые предоставляются по договору соцнайма для граждан, расселяемых из ветхого или аварийного жилья, должны находиться на учете в фонде социального пользования. Размер такого жилого помещения соответствует установленным в регионе нормам, положенным на каждого члена семьи на момент принятия распоряжения о выселении. Предоставляемое по соцнайму жилье должно располагаться в том же районе или области, что и признанное аварийным. В случае, если владельцы помещений, признанных непригодными для проживания, отказываются расторгать договор социального найма, данный вопрос будет рассматриваться в судебном порядке. Судом будет вынесено решение о принудительном выселении жильцов с предоставлением альтернативного жилья.

3. Выплата выкупной стоимости жилья, признанного ветхим или аварийным.

В соответствии со ст. 32 ЖК РФ граждане имеют право получить денежную компенсацию, как альтернативу предоставления иного жилого помещения. Выкупная стоимость включает в себя рыночную стоимость жилья, оформления правоустанавливающих документов и расходы на переезд.

В случае, если собственник отказывается от получения выкупной цены, государственный орган вправе обратиться в суд. В судебном решении будет указываться стоимость, которая будет выплачена владельцу помещения.

Как показывает практика, большинство судебных споров связано с искусственно заниженной выкупной ценой государством, и, учитывая безвыходность своего положения, собственники зачастую вынуждены соглашаться на такие кабальные сделки.

Переселение жильцов на время проведения ремонтно-восстановительных работ

Признание жилья аварийным нередко требует переселения его жильцов только на период проведения ремонтных работ по реконструкции и восстановлению здания. В этом случае наймодатель должен предоставить гражданам альтернативное жилье, входящее в так называемый маневренный фонд (ст. 95 ЖК РФ).

Жильцы, которые не согласны на временное выселение, могут быть переселены в принудительном порядке на основании судебного решения. При этом за нанимателем сохраняется право на возвращение в реконструированное помещение независимо от продолжительности ремонтно-восстановительных работ.

Важно! Гражданин не сможет вернуться в помещение, где он раньше проживал, если после ремонта были изменены размеры площади, не соответствующие в результате необходимым нормам.

Источник: https://pravovedus.ru/practical-law/housing/avariynyy-dom-poluchenie-zhilya-pri-rasselenii/

Наследование дома: здание – по завещанию, участок под ним – по закону

Верховный Суд Российской Федерации определил, как должны устанавливаться наследственные доли в праве собственности на земельный участок, на котором находится дом, если в завещании указан только порядок наследования дома, но не участка (определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 6 февраля 2018 г. № 87-КГ17-14). Рассмотрим обстоятельства дела подробнее.

В 2016 году гражданка К. обратилась в суд с иском о признании права собственности на доли земельного участка в порядке наследования.

По завещанию ей, ее брату и сестре полагались доли жилого дома – 1/2 и по 1/4 соответственно, но при этом земельный участок, на котором располагался дом, не был завещан никому.

По мнению истицы, закон закрепляет принцип единства судьбы земельных участков и недвижимых объектов на них, и поэтому участок должен наследоваться в тех же долях, что и здание – согласно завещанию (п. 5 ст. 1 Земельного кодекса, ст. 273 Гражданского кодекса).

Суд первой инстанции удовлетворил требования К., сославшись на те же нормы законодательства (решение Димитровского районного суда г. Костромы Костромской области от 12 июля 2016 г. по делу № 2-603/2016).

Он также привел позицию ВС РФ, указав, что здание, строение или сооружение не могут быть завещаны отдельно от части земельного участка, занятой ими и необходимой для их использования. Более того, наличие в завещании таких распоряжений влечет его недействительность в этой части (п. 79 Постановления Пленума ВС РФ от 29 мая 2012 года № 9 “О судебной практике по делам о наследовании”).

Суд пришел к выводу, что право собственности истицы, ее брата и сестры на земельный участок возникло пропорционально их долям в объекте недвижимости, расположенном на участке.

Однако ответчик (сестра истицы) с таким решением суда не согласилась и подала апелляционную жалобу. По ее мнению, право собственности на земельный участок должно перейти к гражданке К. в порядке наследования по закону, в результате чего она получила бы 1/3 доли в праве собственности.

Ответчик указала, что данной площади достаточно, чтобы осуществлять эксплуатацию имущества, а доказательств иного истица не представила.

Однако судьи, рассматривавшие жалобу, согласились с доводами суда первой инстанции и оставили его решение без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения (апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Костромского областного суда от 5 октября 2016 г. по делу № 33-2149/2016). В связи с этим ответчик подала в ВС РФ кассационную жалобу.

Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ поддержала доводы ответчика и признала, что основания для отмены вынесенных судебных постановлений есть. Суд разъяснил, что ст.

35 Земельного кодекса РФ регламентирует отношения по пользованию земельным участком при переходе права собственности на объект на нем, но при этом не устанавливает основания для возникновения права собственности на землю, на которой расположена недвижимость.

И более того, указал Суд, земельный участок и жилой дом на нем выступают как самостоятельные объекты недвижимости. А значит, отсутствие распоряжения завещателя относительно судьбы земельного участка означает, что он должен наследоваться на общих основаниях, то есть в силу закона.

ВС РФ также пояснил, что в данном случае принцип единства судьбы недвижимости и земельного участка не нарушен, поскольку стороны являются сособственниками и участка, и находящегося на нем объекта.

“В данном случае право собственности на жилой дом переходит к сторонам в порядке наследования по завещанию, а на земельный участок – в порядке наследования по закону”, – заключил Суд. Он добавил, что вывод судов предыдущих инстанций о том, что доля К.

в праве собственности на земельный участок должна быть равна доле на дом, не основан на законе.

В связи с этим Судебная коллегия отменила решения обоих судов и направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

МНЕНИЕ

Любава Трофимова, эксперт по недвижимости, руководитель Консалтингового Агентства “Трофимова Групп”:

Я полагаю, что ВС РФ в данной ситуации прав, и в этом деле он учел нормы о неразрывной связи земли с домом – один из основных принципов земельного законодательства. По общему правилу регистрации права собственности на дом без прав на землю быть не может.

Но права на землю могут быть разные: право собственности, аренды, бессрочного или безвозмездного пользования, пожизненно наследуемого владения, сервитут.

Четкой привязки в законе именно к праву собственности одновременно и на дом, и на земельный участок нет и получается, что у собственника дома должно быть любое из перечисленных прав на землю.

Выводы ВС РФ логически верны и законны, поскольку если право собственности на землю было на момент смерти у наследодателя, а на дату составления завещания она его еще не успела оформить, следовательно, завещать не могла. А если право собственности на землю было у наследодателя на дату составления завещания, то вопрос к нотариусу – почему он оформил такое завещание на дом без какого-либо упоминания земельного участка.

Доводы наследника, получившего большую долю в праве собственности на дом, сводятся к тому, что доли на землю должны быть в точности такими же, как и на дом, если распоряжений умершего насчет земли не сделано.

Данный механизм может работать в случае, если права на земельный участок, предоставленный до введение в действие современного Земельного кодекса РФ, на имя наследодателя никак по действующему праву не оформлены. Например, были предоставлены, когда действовали Земельные кодексы РСФСР 1922 и 1970 годов.

Тогда наследники через суд совместно включают его в наследственную массу согласно долям по завещанию, так как главным критерием в таких случаях является именно порядок долевого пользования домом.

Но даже если бы наследница доли дома по завещанию не была бы наследницей доли участка по закону, решение ВС РФ содержало бы те же выводы. Факт принятия такого решения не является нарушением правила неразрывности земли и дома.

Потому что если даже право на земельный участок отсутствует на момент регистрации прав на дом, то его можно оформить, договорившись с собственниками земли мирно либо установив в судебном порядке сервитут. Судебная практика по установлению сервитута в такой ситуации всегда положительная.

Однако в ситуации с наследниками по настоящему делу все гораздо проще, все трое являются детьми умершей, наследниками первой очереди. Следовательно права на дом и землю получают в соответствующе долевой собственности. Пользования меньшей долей (1/3) земельным участком не умаляет права собственности наследника как собственника большей доли (2/4) на дом.

МНЕНИЕ

Ирина Дарсалия, директор ООО “Эквилибриум”, специалист по недвижимости:

Мое мнение относительно определения ВC РФ от 6 февраля 2018 № 87-КГ17-14 весьма неоднозначное. Понятно, что ВС РФ – это высший судебный орган, именно ему принадлежит право давать разъяснения по вопросам судебной практики. И нельзя поспорить с тем, что дом и земельный участок – это самостоятельные объекты права, а наследодатель в завещании распорядился только одним из них.

Вероятнее всего такое случилось потому, что он даже не догадывался о правовых последствиях своих действий для наследников, но речь не об этом. По моему мнению, данная позиция ВС РФ создает некую правовую коллизию в отношениях между собственниками доли дома и земельного участка.

Совершенно непонятно, каким образом собственник доли дома должен оформлять свои отношения с собственником земельного участка, на котором этот дом стоит. Суд не разъясняет, должны ли они между собой заключать договор, а если должны, то какой именно – аренды, безвозмездного пользования или какой-то иной.

Опять же вопрос: как быть в такой ситуации, когда собственник земельного участка категорически откажется от заключения какого-либо договора. Ведь с точки зрения закона он будет прав.

Другая ситуация – собственник земельного участка будет требовать заключить договор аренды и установит непомерную ставку арендной платы. Что делать собственнику доли дома, если его не устраивают предложенные условия – непонятно.

Если между собственниками двух этих объектов недвижимости не оформлен договор пользования земельным участком, то собственник доли дома становится заложником этой ситуации в случае желания продать свою долю третьему лицу. Согласно ч. 3 ст.

552 ГК РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором, а покупатель приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях, что и продавец. Непонятно, как быть в ситуации, когда такие условия не определены. Одним словом, пока вопросов больше, чем ответов.

Источник: http://www.garant.ru/news/1182490/