Купля-продажа недвижимого имущества
Оглавление
ВВЕДЕНИЕ………………………………………………….………………3 ГЛАВА 1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ О ДОГОВОРЕ КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ…………………………..…..………………..6 1.1. Понятие, признаки и правовая природа договора купли-продажи недвижимости…………………………………………………….…………………6 1.2. Стороны договора купли-продажи недвижимости…….……………..9 1.3.
Форма договора купли-продажи недвижимости……….…………….11 ГЛАВА 2. ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ………………………………………..……………………14 2.1. Порядок заключения договора купли-продажи недвижимости………………………………………………..……………………14 2.2. Условия договора купли-продажи недвижимости…………………..17 ГЛАВА 3.
ИСПОЛНЕНИЕ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ…………………………………………….………………..21 3.1. Права и обязанности продавца………………………….…………….21 3.2. Права и обязанности покупателя………….…………….…………….23 3.3. Ответственность сторон за неисполнение и ненадлежащее исполнение договора………………………………………………….…………..25 ЗАКЛЮЧЕНИЕ …………………………………………….
……………..30 СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ…….……….……..32
Введение
Договор купли-продажи недвижимости, является одним из наиболее распространённых видов сделок с недвижимым имуществом. За 2015 год, по данным Росреестра было принято 15 511 627 заявлений о государственной регистрации прав (перехода прав), что составляет половину от всех поданных заявлений о государственной регистрации прав и сделок с ним.
Актуальность исследования объясняется, значимостью предмета данного правоотношения. Значении недвижимости как одного из важнейших социальных, экономических благ в жизни человека и общества в целом. Тем больше спорных вопросов возникает относительно регулирования правового режима недвижимости.
Российское гражданское законодательство, на этапе становления рыночных отношений является относительно молодым, в рамках гражданско-правовых систем современности, в том числе и относительно регулирования прав собственности.
Несовершенство правового режима недвижимости, заключается в том, что еще остаются нерешенные и дискуссионные в науке вопросы, относительно понимания категории недвижимости, о значении и правовой природе государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
Социальный аспект недвижимости и сделок с ней, требует повышенного внимания со стороны законодательства, и необходимость разработке правовых механизмов защиты и охраны законных интересов физических, юридических лиц, общества и государства в целом.
Изменения Гражданского кодекса, законодательства о нотариате, земельного права, в рамках Концепции развития гражданского законодательства, являются шагами к установлению стабильного, прозрачного, с гарантиями защиты прав и законных интересов участников, гражданского оборота недвижимости.
Нормативную базу исследования составляют: Конституция РФ, Гражданский Кодекс РФ, Земельный и Жилищный кодексы, Федеральные законы, Постановления Правительства Российской Федерации и ведомственные акты, Постановления Пленумов Верховного Суда РФ, нормативные акты. Объектом является система гражданско-правового регулирования договора купли-продажи недвижимости.
Предметом выступает непосредственно сам договор купли-продажи недвижимости. Цель работы – выявить и исследовать отличительные особенности правового режима договора купли-продажи недвижимости и проблемы применения договора в практике.
Вышеуказанная цель предопределила постановку следующих задач, которые необходимо решить в ходе изложения материала работы: – проанализировать общую характеристику договора продажи недвижимого имущества – исследовать существенные условия договора продажи недвижимого имущества – изучить форму договора продажи недвижимости, виды договора продажи недвижимого имущества – определить права и обязанности продавца, права и обязанности покупателя – исследовать последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения договора продажи недвижимости. Теоретико-методологическую и информационную основу работы по вопросам сущности юридических фактов составили работы отечественных ученых, таких как Алексеева С.С., Братусь, М.И. Брагинского, В.В Витрянского, С. Н., Емелина А.В., Иванова В.И., Камышанского В.П., Коршунова Н.М., Карелиной С.А., П.В. Крашенинникова, Рассолова М.М., Сумского Д.А., Садикова О.Н., Суханова Е.А., Толстого Ю.К., Тихомирова М.Н., Б.Л. Хаскельберга, А.П. Сергеева, Н.Д. Шестаковой, В.В. Чубарова и многих других. Методологическая основа исследования. Метод теоретического анализа: изучение, анализ, синтез и обобщение научной и учебной литературы; метод системного анализа, частнонаучные (формально-юридический, сравнительно-правовой) методы исследования, что позволило исследовать заявленную тему и сделать соответствующие обобщения и выводы. Теоретическая и практическая значимость исследования. Состоит в возможности использования материалов и выводов работы в процессе преподавания курсов и спецкурсов: «Основы права», «Гражданское право». Основные положения данной работы призваны расширить теоретические представления юридической науки по вопросам сущности объектов гражданских прав. Содержащиеся в работе выводы могут быть использованы в дальнейших научных исследованиях для изучения отдельных аспектов заявленной темы. Структура данной курсовой работы обусловлена целями и задачами исследуемой темы. Курсовая работа состоит из введения, трех глав, разделенных на параграфы, заключения и списка использованной литературы.
Заключение
Понятие недвижимость и недвижимое имущество, в рамках правоотношений по вопросу отчуждения, составляет предмет этих правоотношений, оформленных в виде договора. Предмет, является существенным условием правоотношений по договору продажи недвижимости, от его определённости зависит заключённость, и как следствие законность сделки.
Законом установлено что предметом данного правоотношения должна быть вещь индивидуально-определённая, т.е., должна иметь такие признаки, которые бы позволили её выделить из однородной массы вещей, хотя она по своему назначению подпадает под общую категорию вещей.
Вторым конститутивным условием является цена, она должна быть отражена в твёрдой сумме, или должен быть указан способ её определения, чаще всего это цена за единицу площади, тогда общая цена определяется исходя из фактического размера недвижимого имущества. Несогласованность данных условий влечёт юридические последствия в виде незаключённости сделки.
Спорным, в качестве конститутивного значения, является форма договора купли-продажи недвижимости. Законом установлена простая письменная форма и нотариальная форма договора по соглашению сторон. Эти формы имеют разные правовые последствия их несоблюдения. Договор продажи недвижимости является консенсуальным, возмездным, взаимным, двусторонне обязывающим.
Консенсуальным – заключенным с момента когда стороны пришли к соглашению по всем существенным условиям, и с момента достижения соглашения возникают права и обязанность сторон договора – таково традиционное значение. Договор продажи недвижимости в силу особого правового регулирования режима недвижимости, в виде государственной регистрации права.
Такое традиционное понимание консенсуального характера данного правоотношения, многим исследователям видится не актуальным, несоответствующим существу соглашения, в силу того, что право на собственность у покупателя возникает в момент внесения записи о праве в ЕГРП, при этом момент соглашения и момент возникновения права по времени не совпадает. Тем самым Е.С.
Болтановой было выражено предложение о введении отдельного вида «региструмальных» договоров.
Понимание значения государственной регистрации прав, многократно представлено в судебной практике, суть их оценки сводиться к тому что факт государственной регистрации права, является обязательной составной частью правового режима недвижимости, и есть акт признания и подтверждения со стороны государства относительно тех, прав, которые составляют содержание конкретного правоотношения.
Несоблюдение простой письменной формы влечёт недействительность сделки. В свою очередь несоблюдение нотариальной формы, которая в силу закона устанавливает соглашением сторон, влечёт ничтожность сделки, без возможности её «исцеления».
Такой различный подход законодателя говорит о том, посыле, который стороны договора должны учесть и максимально ответственно подойти к оформлению своего соглашения, призыв к серьёзности и осмотрительности. Этот механизм регулирования, формы сделки, действует прежде всего в интересах самих сторон.
С момента принятия Закона о государственной регистрации прав, спорными остаётся вопрос о юридической природе и значении государственной регистрации. Во многом дискуссионность данному вопросу придаёт тот факт, что после принятия Закона о государственной регистрации прав (включая последние изменения), положения, раскрывающие значение и роль факта регистрации, не нашли своего адекватного отражения в Гражданском кодексе. Именно неточность формулировок отдельных положений в статьях ГК РФ, о моменте возникновения права, и о государственной регистрации права, создаёт этот диссонанс законодательных норм. И вызывает дискуссионность вопроса в литературе, в частности, о правосоздающей или право подтверждающей природе регистрации. Относительную ясность вносят разъяснения Пленума ВАС, а в настоящем времени ВС РФ, которые нашли своё отражение в правоприменительной практике.
Список литературы
Источник: https://www.work5.ru/gotovye-raboty/129213
Купля-продажа недвижимого имущества с позиции покупателя
Счастливый момент, когда человеку выпадает возможность приобрести недвижимое имущество. Каждый мечтает жить в своей квартире или просто стать счастливым собственником. Ведь недвижимость в наше время — это самое выгодное вложение денежных средств. В приобретенной квартире можно жить, а если имеется иное жилье, то выпадает возможность сдавать ее в аренду и получать пассивный доход.
Приобрести недвижимое имущество можно за наличные деньги, если позволяет доход набрать такую сумму или же помогли родственники. Также давно есть возможность приобрести недвижимость в ипотеку. Есть одно различие между этими двумя видами покупок, но об этом позже.
Для начала необходимо разобраться с процессом приобретения жилого помещения за наличные денежные средства.
Первым делом необходимо определиться с ценой, на которую можно рассчитывать. Далее выбрать район, в котором особое желание приобрести. Важно понять жилье в новостройке, хрущевке, сталинке или же вообще индивидуальный жилой дом.
После этого будет процесс выбора варианта, наиболее подходящего для покупателя. Это занимает не так мало времени. Нужно посмотреть массу объявлений, обзвонить продавцов. Потом естественно посетить, лично самые подходящие варианты и посмотреть их вживую.
На рынке услуг существует профессия риелтора. Если обратиться к ним, то они помогут подобрать оптимальные варианты, а также сами проведут сделку, и проверят всю необходимую документацию. За такой услугой можно обратиться к юристу, некоторые иногда занимаются такими вопросами и оказывают гражданам помощь в проведении сделки.
Самостоятельно можно допустить роковую ошибку, если нет необходимых знаний в этой области. Иногда происходят случаи, когда человек лишается денег, а собственником не становится.
Либо возможность приобрести имущество, например, находящееся в долевой собственности, где второй собственник всячески будет препятствовать полноценно, владеть, пользоваться и распоряжаться.
Очень много случаев встречается в наше время, когда можно при покупке столкнуться с неприятностями, важно быть внимательным.
Далее можно попытаться поторговаться с продавцом недвижимого имущества. Если продавец пойдет на уступки, то выпадает возможность сэкономить немного денег.
Чтобы подстраховаться, до вручения продавцу задатка, необходимо проверить оригиналы документов, удостоверяющих право собственности. Действительно, ли собственником является продавец. В случае, если несколько собственников, и они все продают свои доли, необходимо пообщаться с каждым, и обязательно у каждого посмотреть документы.
На данный момент документом, подтверждающим право собственности, является выписка из реестра недвижимости. Важно знать, что такая выписка действительна в течение одного месяца. Есть возможность заказать ее самостоятельно, зная адрес необходимой недвижимости. Госпошлина за такую выписку составляет четыреста рублей.
Нужно выяснить зарегистрирован ли кто в этом помещении. Если да, то в течение какого периода они оттуда выпишутся. Об этом обязательно нужно указать в договоре купли-продажи.
После того, как все важные моменты выяснены покупателем, и цена оговорена сторонами, необходимо отдать задаток. Передачу задатка нужно оформить соответствующим актом.
Необходимо договориться с продавцом о месте и времени подписания договора купли-продажи.
Внимательно проверить еще раз все оригиналы документов, а также внимательно прочитать договор купли-продажи и акта приема-передачи. В первой части договора обычно указываются реквизиты сторон. Необходимо сравнить с паспортами сторон. В предмете договора должен быть указан адрес объекта, его кадастровый номер. Обратить также особое внимание на цену и порядок оплаты.
После того, как покупатель убедился, что все в порядке можно приступать к проведению сделки.
Первым делом обычно передают деньги. Продавец после подсчета должен от руки написать расписку в получении этой суммы. В расписке пишутся паспортные данные сторон. Что получил за продажу недвижимости и ее адрес.
Эта расписка будет являться дополнительной гарантией для покупателя. После подписания договора, его необходимо сдать в уполномоченный орган, для регистрации права собственности.
Потом необходимо подождать, установленное законодательством количество дней, и в назначенный день получить документ, подтверждающий право собственности.
Что касается покупки недвижимости в ипотеку. Для этого нужно подобрать банк, который одобрит покупателю необходимую сумму. Процентную ставку желательно найти поменьше. Самым важным на этом этапе, является то, одобрит ли банк именно выбранную покупателем недвижимость. Посчитает ли он, что выбранное покупателем недвижимости имущество, действительно столько стоит.
Для этого необходимо воспользоваться услугами оценщика недвижимости. Будет составлен отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества. В этом отчете будет указана цена, по которой можно приобрести подобный объект.
Подается такой документ вместе с остальными в отделение банка, которое одобрило ипотечный кредит.
После того, как в банке будет получено положительное решение на покупку именно этой недвижимости, можно будет приступать к проведению сделки купли-продажи.
Дальше все происходит, как указано выше. После получения документа, удостоверяющего право собственности, покупатель заметит отметку, которая говорит об обременении. В большинстве случаев, такая сделка происходит в самом отделении банка, оттуда и уходит на регистрацию договора.
Источник: https://realty-news.com/kuplya-prodazha-nedvizhimogo-imushhestva-s-pozicii-pokupatelya/
Договор купли-продажи недвижимого имущества
(Певницкий С. Г.) («Нотариус», 2007, N 4)
ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА
С. Г. ПЕВНИЦКИЙ
Певницкий С. Г., старший юрисконсульт инвестиционно-строительной компании «MR Group», кандидат юридических наук.
Возможность приобретения прав на земельные участки связана с принципом единства судьбы земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости: в соответствии с п. 1 ст.
35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник .
В силу указанных норм, как разъяснил п. 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г.
N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение. То есть при продаже строений, находящихся на предоставленном в аренду для эксплуатации этих строений земельном участке, к покупателю переходит и право пользования земельным участком, что оформляется перенаймом земельного участка (в Москве дополнительным соглашением к Договору аренды о смене стороны). ——————————— См.: п. 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27 февраля 2001 г. N 61 «Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства».
Безотносительно к инвестиционно-строительной сфере купля-продажа является основным договором, опосредующим гражданский оборот недвижимости: строений (зданий и сооружений), равно как жилых и нежилых помещений.
Особенностью договоров купли-продажи недвижимого имущества является наличие установленных законодателем существенных условий договора, которые стороны должны согласованно и точно определить.
Во-первых, таким условием является предмет договора, установленный таким образом, чтобы полностью индивидуализировать отчуждаемый объект (в том числе определить расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества), в частности, указание на адресные ориентиры здания и площадь помещения в нем позволяют определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче по договору (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27 апреля 2002 г. N 11011/01). При этом отсутствие у продавца на момент заключения сделки государственной регистрации права собственности на отчуждаемый объект недвижимости не может являться основанием для признания сделки недействительной либо незаключенной (Определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 25 октября 2005 г. N 16-В05-22). Во-вторых, существенным условием является цена договора либо способ ее однозначного установления. В случае, если эти требования к определению существенных условий не будут выполнены сторонами, договор считается незаключенным. ——————————— В законодательстве отсутствует легальное определение строения, равно как здания и сооружения. В качестве примера приведем следующее определение: «Строением называется отдельно стоящая постройка, состоящая из одной или нескольких частей, составляющих одно целое. Признаками единства служат: а) назначение; б) наличие общей лестничной клетки или входов; в) наличие единого архитектурного оформления» (см.: Инструкцию ГУКХ НКВД РСФСР от 27 апреля 1930 г.).
Весьма важно обратить внимание на момент исполнения основного обязательства продавца: передать недвижимость покупателю. Данное обязательство считается исполненным, если иное не предусмотрено сторонами в договоре, после фактической передачи владения недвижимостью (вручения ее) покупателю и подписания сторонами акта о передаче.
С другой стороны, основной обязанностью покупателя является оплата приобретаемой недвижимости.
До момента полной оплаты перешедшая к покупателю недвижимость считается находящейся в залоге у продавца: в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним при регистрации права собственности покупателя одновременно регистрируется ипотека в силу закона.
После оплаты имущества в полном объеме запись об ипотеке погашается путем подачи совместного заявления продавца (кредитора) и покупателя (должника). Стороны могут предусмотреть в договоре, что к их отношениям не применяются правила п. 5 ст. 488 ГК РФ (залог в силу закона).
Поскольку помещения, так же как и здания, относятся к объектам недвижимого имущества, то к данным отношениям применяются нормы § 7 гл. 30 ГК РФ с некоторыми изъятиями (в частности, не действует правило п. 1 ст. 552 ГК РФ).
Следует сразу же обратить внимание на то, что при купле-продаже и иных сделках, связанных с отчуждением права собственности (мена, рента), на стороне покупателя могут выступать только лица, обладающие имуществом на праве собственности или надлежащим образом уполномоченные собственником путем выдачи доверенности.
Никакой купли-продажи «неприватизированной жилплощади» не существует, любые попытки описать «примерные схемы» этой сделки являются профессионально недобросовестными. ——————————— Таковые часто предпринимаются авторами многочисленных пособий в жанре «популярной юриспруденции», которые в силу либо некомпетентности либо правового нигилизма дают рекомендации, весьма мало коррелирующие с правом. Приведенный пример взят из кн.: Наумов И. Л., Михаленко И. С., Рогожин М. Ю., Чипуренко Е. В. Как приобрести квартиру. СПб., 2005. С. 13 — 15.
Законодатель устанавливает особые правила для купли-продажи жилых помещений (в соответствии со ст. 16 ЖК РФ к ним относятся жилые дома и квартиры, а также их части или комнаты в них) .
Кроме того, при отчуждении жилого помещения законодателем установлено требование государственной регистрации не только перехода права, но и самой сделки купли-продажи, а также договора мены, дарения, ренты. ——————————— Подробнее см.: Певницкий С. Г.
, Чефранова Е. А. Многоквартирные дома: проблемы и решения. М.: Статут, 2006.
В связи с государственной регистрацией весьма интересен вопрос о правомочиях продавца по распоряжению зданием (помещением), право на которое еще не зарегистрировано за покупателем.
Поскольку, как уже отмечалось, договор купли-продажи жилого помещения считается заключенным с момента его государственной регистрации, а к купле-продаже зданий (нежилых помещений) таких требований не предъявляется, целесообразно рассмотреть последствия действий собственника по последующему заключению договоров купли-продажи жилых и нежилых помещений раздельно.
Итак, для зданий (нежилых помещений) имеются следующие модельные ситуации. Во-первых, продавец после заключения первого договора и до того, как был зарегистрирован переход прав по нему, заключает последующие договоры об отчуждении, при этом владение сохраняется за продавцом. Представляется, что в данном случае прямого запрета на такие действия ГК РФ не содержит .
Тем не менее в действиях продавца, направленных на отчуждение одного и того же помещения нескольким лицам, усматривается недобросовестность и злоупотребление правом, что дает основание квалифицировать последующие сделки как недействительные.
——————————— Однако правовая позиция ВАС РФ предполагает такой запрет: «Поскольку спорное имущество обременено правами [покупателя] на основании договора купли-продажи, продавец потерял право распоряжаться им любым способом» (см. п. 7 информационного письма Президиума ВАС РФ от 13 ноября 1997 г. N 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости»).
Причем здесь речь идет не об оспоримой сделке, совершенной под влиянием обмана (ст. 179 ГК РФ), но о сделке ничтожной. Возможны два варианта: ничтожность в силу противоречия закону (ст. 168 ГК РФ) либо ничтожность мнимой сделки (п. 1 ст. 170 ГК РФ).
В последнем случае для продавца очевидно, что соответствующие купле-продаже правовые последствия могут проявиться лишь в его отношениях с единственным покупателем, с другими же сделка заключается им «лишь для вида», с целью незаконного присвоения чужих денежных средств путем обмана или злоупотребления доверием (ст. 159 УК РФ).
В любом случае покупатель вправе на основании ст. 398 ГК РФ требовать отобрания (если такой термин допустим в иммобилиарном обороте) помещения и его передачи добросовестному приобретателю.
Если продавец уклоняется от государственной регистрации перехода права, покупатель (первый покупатель по принципу prior tempore potestior in iure) на основании п. 3 ст. 551 ГК РФ вправе также требовать вынесения судом решения о государственной регистрации принадлежащего ему права собственности.
Иные покупатели вправе требовать применения последствий ничтожной сделки или же возмещения убытков в соответствии со ст. 398 ГК РФ . ——————————— Если действия продавца повлекли убытки для первого покупателя, то он также получает право на взыскание полной суммы своих убытков, в том числе кондикции, с продавца.
Вторая модельная ситуация отличается от первой тем, что продавец не только заключил последующую сделку купли-продажи на помещение, но и передал владение позднейшему во времени контрагенту. Но и в данном случае закон защищает право первой покупки. Исходя из нормы ст.
398 ГК РФ невозможно истребовать купленное имущество лишь от тех последующих приобретателей, которые уже владеют им на праве собственности. В отличие от движимостей право собственности у приобретателей нежилых помещений возникает лишь после государственной регистрации перехода права.
Сама же передача вещи применительно к нежилому помещению означает лишь подписание сторонами передаточного акта или иного документа о передаче помещения (п. 1 ст. 556 ГК РФ). Разумеется, что подписание данного документа не является фактом, значимым для третьих лиц, в том числе и для первого покупателя, и не элиминирует право первой покупки.
Таким образом, закон предоставляет право первому покупателю истребовать помещение не только у продавца, но и у всех иных лиц вплоть до государственной регистрации их права собственности.
Соответственно в случае государственной регистрации перехода права собственности по позднее совершенной сделке первоначальный покупатель утрачивает всякие права на помещение, у него остается лишь право требования к продавцу о полном возмещении убытков по ст. 398 ГК РФ.
Что же касается последующего отчуждения жилых помещений, то ситуация здесь еще проще. Законодатель выдвигает императивное требование государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения. Такой договор считается заключенным с момента его регистрации.
Поскольку по этому договору отчуждатель является выгодоприобретателем без правового основания, то к нему применяются последствия неосновательного обогащения . ——————————— Подробнее о защите прав собственности см.: Певницкий С. Г. Виндикационный и негаторный иски в системе защиты права собственности на недвижимое имущество // Арбитражный и гражданский процесс. 2006. N 10; Певницкий С. Г. Некоторые вопросы системы защиты права собственности на недвижимое имущество // Юридический мир. 2006. N 3.
Источник: http://center-bereg.ru/j2231.html
2.2. Нотариальное удостоверение договора купли-продажи недвижимого имущества
Договор продажи недвижимого имущества заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее — ГК РФ), а переход права собственности на недвижимое имущество по договору продажи подлежит государственной регистрации (п. 1 ст.
551 ГК РФ).
Обязательное нотариальное удостоверение договора продажи недвижимого имущества требуется в редких случаях, прямо установленных в законе, и большинству сделок с недвижимостью стороны могут придать нотариальную форму только по своему желанию, тем самым возлагая на себя ответственность и риск, связанный с неблагоприятными правовыми последствиями.
При оформлении договора купли-продажи недвижимого имущества следует обратить внимание на его существенные условия и особенности его заключения.
Первым существенным условием договора продажи недвижимости является условие о предмете, то есть о самом недвижимом имуществе.
Исходя из этого, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества).
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается незаключенным (ст. 554 ГК РФ). Вторым существенным условием договора продажи недвижимого имущества выступает его цена.
При отсутствии в договоре условия о цене недвижимости, согласованного сторонами в письменной форме, договор о ее продаже считается незаключенным.
Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.
В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества (ст. 555 ГК РФ). При продаже жилого дома (его части) или квартиры (ее части), в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, существенным условием договора также является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (ст. 558 ГК РФ).
Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — обязанности принять имущество.
Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (ст. 556 ГК РФ).
В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (ст. 557 ГК РФ).
По общему правилу при продаже здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.
Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (ст. 552 ГК РФ).
Приведенные правила продажи недвижимого имущества применяются также к продаже предприятий с особенностями, установленными в статьях 559-566 ГК РФ.
определенные действия (или бездействие), в результате которых изменяется собственник имущества. С переходом права собственности у нового собственника возникают законные основания для владения, распоряжения и использования имущества. Как правило, основанием для перехода права собственности является совершение сделки.
земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также части зданий, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места).
К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания.
земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также части зданий, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места).
К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания.
соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.проверка законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение. Осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, определенном Основами законодательства Российской Федерации о нотариате и гражданским законодательством. Здравствуйте.Квартира куплена в браке(детей ещё не было).
Хотим с женой заключить соглашение о разделе общего имущества нажитого супругами в браке с определением долей с учётом детей.Например по 1/6 части квартиры на меня,дочь и сына,и 3/6 на жену…….Добрый день, на мою маму составлено завещание от лица, за которым она ухаживает, может ли она это завещание переделать на меня, т.к. ей 78 лет и она не хочет ходить по инстанциям. Спасибо…
Источник: https://notariat.ru/sovet/pages/tag/22-notarialnoe-udostoverenie-dogovora-kupli-prodazhi-nedvizhimogo-imushchestva
