Можем ли мы продать земельный участок с находящимся на нем нежилым зданием

Свидетельство о праве собственности на нежилое помещение

С января 2015 года (в соответствии с приказом Минэкономразвития РФ от 23.12.

2013 № 765) были введены новые формы бланков Свидетельства о государственной регистрации права – не на цветной защищенной бумаге (как представленные выше образцы), а на обычной белой бумаге формата А4, с подписью регистратора и штампом УФРС.

♦ ♦ Новые Свидетельства о государственной регистрации права содержат те же сведения из ЕГРП, что и прежние Титулы (и даже больше). При этом допускается выполнение новых Свидетельств на двух листах, если все необходимые сведения не умещаются на одном листе.

Упразднение защищенных водяными знаками бланков, очевидно, связано с тем, что сам Титул, является всего лишь подтверждением наличия права собственности (аналогично Выписке из ЕГРП / ЕГРН).

Важно

Это означает, что человек фактически получил квартиру в собственность (например, получил квартиру в наследство), но не зарегистрировал свое право в УФРС. Владение квартирой без регистрации права возможно также в случае, если гражданин получил ее в собственность (приватизировал, купил, приобрел квартиру через кооператив) до 1998 года.

Именно в этом году был основан Единый Государственный Реестр Прав (ЕГРП), в то время как приватизация началась гораздо раньше – в 1991 году.

Таким образом, если право собственности на квартиру возникло до 1998 года, и после образования ЕГРП фактический владелец квартиры не обратился в УФРС для регистрации своего права собственности, то записи в ЕГРП о его праве там нет.
Но это не означает, что нет и самого права.

Это означает всего лишь, что это право не зарегистрировано (т.е. государство пока не в курсе, что это право возникло у конкретного гражданина).

Cвидетельство о праве собственности. новый бланк

Управление Росреестра по Республике Северная Осетия-Алания обращает внимание, что с 1 января 2015 года изменилась форма свидетельства о государственной регистрации права и требования к его заполнению.

Новая форма свидетельства о государственной регистрации права утверждена приказом Минэкономразвития России от 23.12.2013 № 765, который вступил в силу с 1 января 2015 года.

Замена бланка свидетельства не снижает его юридическую силу, поскольку свидетельство нового образца также подтверждает проведенную государственную регистрацию права собственности на недвижимое имущество.

Свидетельство о государственной регистрации права оформляется на официальном (с изображением Государственного герба Российской Федерации) бланке Росреестра или его территориального органа.

Изменилась форма свидетельства о государственной регистрации права

Различия могут касаться цвета бумаги, типа (узора) рисунков-вензелей, и даже вида печати. Например, раньше на печати значилось «Федеральная регистрационная служба Министерство юстиции РФ», а сейчас – «Федеральная регистрационная служба МинЭкономРазвития РФ».

Одинаковыми для всех Титулов на квартиру остаются только его название в заголовке — «Свидетельство о государственной регистрации права», и перечень содержащихся в нем «титульных» сведений.

Свидетельство о государственной регистрации права на квартиру

Правда, с 2015 года Свидетельства (Титулы) решили делать на обычной бумаге, а с июля 2016 года их вообще перестали выдавать (об этом ниже). Где лучше покупать квартиру – на «первичке» или на «вторичке»? Сравниванием плюсы и минусы.

До 1998 г. (года образования Росреестра) единых правил регистрации недвижимости в России не существовало, и документами, подтверждающими собственность, служили различные договоры (купли-продажи, мены, дарения, и т.п.

), проштампованные (т.е. поставленные на учет) в местной администрации или в БТИ.

В Москве, например, при приватизации квартиры в то время выдавали дополнительно еще одну бумагу — «Свидетельство о собственности на жилище» (розового цвета).

С момента образования Росреестра и создания единой регистрационной базы — ЕГРП — были приняты единые правила фиксирования прав собственности на недвижимость.

Свидетельство о государственной регистрации права собственности (бланк, образец)

Все прежние бланки Свидетельств о праве, выданных ранее (на цветной бумаге с водяными знаками), также остаются действительными, без какого-либо ограничения их срока действия. Замена Титулов старого образца на новые – не требуется.

Свидетельства о праве собственности на квартиры больше не выдают С июля 2016 года, в результате законодательных нововведений произошла полная отмена выдачи Свидетельств о регистрации права собственности на все объекты недвижимости (включая квартиры).

Подробнее об этом – см. по ссылке. Чем на самом деле занимаются риэлторы? Откровенно о скрытом – в этой заметке.

Когда собственность на квартиру есть, а регистрации права нет Бывает, что человек владеет квартирой, не имея Свидетельства о праве, и даже не имея записи о своем праве собственности в едином реестре прав (ЕГРП).

• Субъект права. Здесь указывается собственник с указанием полных реквизитов. Собственником может быть как физическое, так и юридическое лицо.В случае, если собственник – физ.лицо, в данном пункте указывается его полное ФИО, паспортные данные, дата рождения, гражданство, пол и адрес. Если собственником выступает юридическое лицо, то должно быть указано полное наименование, ИНН, ОГРН, дата гос.регистрации, адрес.
• Вид права: собственник может быть один или несколько, тогда в этом пункте указывается размер доли, либо для некоммерческих юридических лиц вид права может быть оперативное управление, бессрочное пользование и пр.
• Объект права: указывается непосредственно объект с указанием площади, адреса, назначение, категория и др.
• Кадастровый или условный номер. Присваивается Росреестром.

Свидетельство о государственной регистрации права образец бланк

Регистрировать это право или нет – предоставлено на выбор фактического владельца квартиры. Если человек просто живет в своей квартире и не собирается совершать никаких действий со своим недвижимым имуществом, то и регистрировать свое право собственности ему совсем не обязательно.

Но если владелец квартиры захочет ее продать, подарить, заложить под кредит, то здесь уже зарегистрированное право собственности должно присутствовать непременно. Другими словами, подтвержденное (зарегистрированное) право нужно обязательно только в том случае, если владелец планирует какие либо сделки со своей квартирой.

Внимание

В остальных случаях регистрация своего права собственности на квартиру – дело вкуса каждого владельца. Что должно быть указано в Акте приема-передачи квартиры – смотри в Глоссарии по ссылке.

Свидетельство о праве собственности на помещение образец

Вы являетесь счастливым обладателем недвижимости. Это может быть земельный участок, квартира, жилой дом или нежилое помещение и т.д.

Какой документ подтвердит Ваше право собственности на имущество? Это конечно свидетельство о государственной регистрации права, выданное территориальным отделом Федеральной службы государственной регистрации, проще говоря, Росреестром.

Форма и содержание свидетельства о регистрации Форма бланка в разных областях нашей страны может различаться, потому что образцы бланков, используемые для свидетельства, утверждаются Приказами территориальных управлений Росреестра. Однако все свидетельства должны печататься на бланках с изображением Герба Российской Федерации и иметь серию и номер.

С формой разобрались, а какую информацию должно содержать свидетельство? Свидетельство должно содержать:

1. Дату выдачи.
2. Документы-основания, т.е.

Свидетельство о праве собственности на нежилое помещение образец

С «01» января 2015 года согласно пункту 2 Требований к заполнению свидетельства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, утвержденному Приказом Минэкономразвития России от 23.12.

2013 года № 765 «Об утверждении правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, … , форм свидетельства о государственной регистрации права и специальной регистрационной надписи на документах, требований к заполнению свидетельства о государственной регистрации прав и специальной регистрационной надписи, а также требований к формату специальной регистрационной надписи в электронной форме» установлен новый бланк свидетельства о праве собственности. Новый бланк свидетельства о праве собственности на имущество (новый бланк свидетельства о государственной регистрации права) не содержит ВОДЯНЫХ ЗНАКОВ, напечатан просто на белом обычном канцелярском листе.

Источник: http://lcbg.ru/svidetelstvo-o-prave-sobstvennosti-na-pomeshhenie-blank/

Форма свидетельства о собственности на нежилое помещения

Только регистрация ИП (её можно сделать бесплатно на сайте Мое дело www.moedelo.org ). Дальше вам нужно будет разрешение от пожарников и СЭС (тут все зависит от вида деятельности)

Переход права собственности на НЕЖИЛОЕ помещение между продавцом-покупателем физлицами.собственности дома в отсутствие свидетельства о собственности .И ,даже ,друг другу перепродавали эти дачи или паи ? ,пытаясь доказать,что если была госрегистрация…

Какие документы подтверждают право собственности нежилого помещения? Что у меня должно быть на руках?

Должен быть договор либо акт передачи имущества либо иной документ подтверждающий право. Гражданский кодекс, раздел Вещные права

Технический паспорт — при отчуждении жилых и нежилых помещений государственный акт на земельный участок государственный акт на право частной собственности на землю — при его отчуждении. 3. Справку из БТИ.

Источник: https://hoz-molotok.com/svidetelstvo-o-prave-sobstvennosti-na-nezhiloe-pomeschenie/

Вс защитил права собственников зданий на земле, которую они не могут приобрести из-за ограничений

24 июня Верховный Суд РФ вынес Определение № 305-ЭС19-4399 по спору между администрацией муниципалитета и собственником здания о доведении размера арендных платежей до величины земельного налога за земельный участок, который ограничен в обороте.

Суды поддержали отказ муниципалитета пересматривать арендные платежи

В конце августа 2005 г. администрация муниципального образования «Городской округ Люберцы» Московской области предоставила в аренду ООО «АТОР» земельный участок для строительства торгово-складского комплекса.

Договор аренды сроком действия до 1 сентября 2054 г. был зарегистрирован в установленном законом порядке.

Размер арендных платежей был определен в соответствии с региональным законом о регулировании земельных отношений в Московской области от 7 июня 1996 г. № 23/96-ОЗ.

Впоследствии общество «АТОР» за плату передало ООО «СтайлЛюкс» права и обязанности арендатора земельного участка по договору на основании соответствующего соглашения и акта приема-передачи. Соглашение также было зарегистрировано.

Новый арендатор возвел на участке нежилое здание, ввел его в эксплуатацию и зарегистрировал на него право собственности.

Далее «СтайлЛюкс» обратился в администрацию муниципалитета с заявлением о продаже ему земельного участка, на котором располагалась принадлежащая ему на праве собственности недвижимость.

Администрация муниципального образования отказала в удовлетворении данного заявления, сославшись на то, что спорный земельный участок входит в зону реконструкции скоростной автодороги федерального значения.

В дальнейшем суд поддержал отказ администрации муниципалитета в предоставлении земельного участка (дело № А41-43082/2017). Как указал суд в своем решении, спорный земельный участок входит в границы планируемого размещения объекта федерального значения – автотранспортной развязки, вследствие чего он ограничен в обороте (подп. 7 п. 5 ст. 27 ЗК РФ).

Ссылаясь на ограниченность земельного участка в обороте, общество «СтайлЛюкс» обратилось в администрацию муниципального района с заявлением об установлении арендной платы в размере земельного налога.

Свое требование заявитель обосновал ссылкой на Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (утв. Постановлением Правительства РФ от 16 июля 2009 г. № 582).

Согласно этим правилам при наличии законных ограничений права на приобретение собственником здания и сооружения в собственность земельного участка, занимаемого такой недвижимостью, арендная плата за данные объекты не должна превышать размер земельного налога, установленного в отношении тех участков, для которых нет ограничений права на приобретение их в собственность.

Администрация муниципалитета отказалась пересматривать размер арендной платы, поэтому общество обратилось в суд с соответствующим иском. Суды трех инстанций также отказались удовлетворять исковые требования, поскольку спорный участок относится к землям, на которые не разграничено право государственной собственности.

Суды отметили, что при расчете арендной платы не применяется Постановление Правительства РФ № 582, так как им утверждены правила определения арендной платы за федеральные земли. Следовательно, размер арендной платы за данный земельный участок следует исчислять с применением ст.

14 закона Московской области № 23/96-ОЗ. Свою позицию по делу суды обосновали, в частности, ссылками на ряд положений Гражданского и Земельного кодексов, Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г.

№ 73 об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды, Обзора судебной практики ВС РФ № 2 за 2015 г.

Ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права общество «СтайлЛюкс» обратилось с кассационной жалобой в Верховный Суд РФ.

Верховный Суд отправил дело на новое рассмотрение

Изучив обстоятельства дела № А41-51086/2018, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ пришла к выводу о том, что нижестоящие суды неправильно применили нормы земельного законодательства, регулирующие порядок определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в публичной собственности.

Со ссылкой на подп. 2 п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ Верховный Суд отметил, что порядок определения размера арендной платы за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в собственности субъекта РФ, и участки, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом госвласти региона.

«Ранее (до 1 марта 2015 г.) аналогичные положения содержались в п. 10 ст. 3 Закона № 137-ФЗ. Порядок определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Московской области, а также земельных участков на территории Московской области, государственная собственность на которые не разграничена, установлен ст.

14 закона Московской области № 23/96-ОЗ. Вместе с тем в п. 1 ст. 39.7 ЗК РФ указано, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством РФ», – указано в определении Суда.

Как пояснил ВС, такие принципы утверждены постановлениями российского правительства № 582 и 531 (последнее из них вступило в законную силу с 12 августа 2017 г.).

Согласно им арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из принципа наличия предусмотренных законодательством РФ ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, их собственником.

Поэтому размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленного в отношении земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Согласно Методическим рекомендациям по применению основных принципов определения арендной платы за земельные участки (утв. Приказом МЭРТ РФ от 29 декабря 2017 г.

) при определении таковой рекомендуется учитывать интересы собственников зданий и сооружений, расположенных на земельных участках, отнесенных законодательством к землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность не допускается.

Высшая судебная инстанция пояснила, что в рассматриваемом случае при определении размера арендной платы за земельный участок целесообразно основываться на размере земельного налога, исчисляемого в отношении участка, расположенного в том же муниципальном образовании, что и спорный, используемого для сходных целей собственниками расположенных на нем зданий и не отнесенного к землям, ограниченным в обороте.

Кроме того, Суд отверг довод нижестоящих судов о том, что согласно Обзору ВС РФ № 2 за 2015 г. Правила определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ (утв.

Постановлением № 582), не применяются при определении арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности субъекта РФ, муниципальных образований, а также земель, государственная собственность на которые не разграничена. «Вместе с тем в силу п. 1 ст. 39.

7 ЗК РФ Постановление № 582 в части установления основных принципов определения арендной платы является общеобязательным при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами», – указано в определении ВС.

При рассмотрении споров, вытекающих из договоров аренды публичных земель, суды вправе применительно к ст. 12 ГК РФ и ст.

13 АПК РФ давать оценку нормативным правовым актам публичных образований, регламентирующим размеры арендной платы за земельные участки, с точки зрения их соответствия указанным принципам и не применять нормативный правовой акт публичного образования, противоречащий нормативному правовому акту большей юридической силы.

Если установленный компетентным органом в нормативном правовом акте размер арендной платы за указанные земли выше указанного в принципе № 7, арендная плата подлежит исчислению с применением данного принципа.

С учетом изложенного Верховный Суд отменил судебные акты нижестоящих инстанций и отправил дело на новое рассмотрение в арбитражный суд Московской области.

При новом рассмотрении суду необходимо установить, сформирован ли спорный участок исключительно для эксплуатации объекта недвижимости, принадлежащего обществу «СтайлЛюкс», и разрешить спор о внесении изменений в договор аренды земельного участка путем правильного применения норм материального и процессуального права.

Эксперты АГ согласились с выводами Суда

Юрист юридической фирмы Eterna Law Андрей Пархоменко пояснил, что в рассматриваемом деле суды нижестоящих инстанций посчитали, что Постановление Правительства РФ от 16 июля 2009 г.

№ 582 применяется только в отношении федеральных земель: «Спорный участок находится на территории Московской области, однако право государственной собственности разграничено не было, поэтому нижестоящие судебные инстанции пришли к выводу о необходимости применения регионального законодательства».

Андрей Пархоменко считает, что данное разночтение было вызвано тем, что согласно п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за участки, предоставленные без торгов, устанавливается законодательством субъектов РФ. «В то же время в п.

1 указанной статьи размер арендной платы за участок, находящийся в публичной собственности, устанавливается Правительством РФ», – пояснил юрист.

По его словам, Верховный Суд РФ разрешил коллизию следующим образом: органам, ответственным за определение размера арендной платы, необходимо принимать во внимание Постановление Правительства РФ № 582, поэтому доводы нижестоящих судов о неприменении к данным отношениям указанного постановления были признаны ошибочными.

Как пояснил Андрей Пархоменко, для установления размера арендной платы соразмерной земельному налогу необходимо соблюсти ряд условий:

1) участок должен быть приобретен в аренду без проведения торгов;

2) участок должен быть ограничен в обороте;

3) на таком земельном участке должен быть расположен объект недвижимости, находящийся в собственности у арендатора;

4) право государственной собственности на земельный участок может быть не разграничено либо находиться в муниципальной собственности.

С учетом изложенного юрист положительно оценил судебный акт Верховного Суда, который, по его мнению, устраняет правовую неопределенность относительно размера платы за земельный участок.

«Кроме того, данным определением ВС РФ разрешена коллизия относительно применения федеральных и региональных нормативных актов, что должно позитивно сказаться на регулировании данного аспекта отношений в сфере землепользования», – резюмировал эксперт.

В свою очередь директор юридической компании «КОНУС» Алексей Силиванов отметил, что Верховный Суд РФ исправил ошибки нижестоящих судов, указав на то, что основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом.

«Таким образом, Суд защитил интересы владельцев зданий, расположенных на государственной земле, которую они не могут приобрести в собственность из-за предусмотренных законодательством РФ ограничений: размер арендной платы за землю для таких лиц не должен превышать сумму земельного налога за аналогичные участки, не ограниченные в обороте. Фактически суд приравнял в части определения размера платы за землю таких арендаторов земли к собственникам иных участков с аналогичными параметрами без обременений: плата для них будет одинаковой», – считает Алексей Силиванов.

Как указал эксперт, Верховный Суд РФ подтвердил, что он придерживается принципа, при котором участники правоотношений должны быть в равном положении – владелец участка не должен финансово страдать из-за того, что он из-за законодательных ограничений, не связанных с его поведением, не может реализовать свое право на приватизацию. В части платы за землю он должен быть не в худшем положении, чем если бы он был собственником иной земли.

Источник: https://www.advgazeta.ru/novosti/vs-zashchitil-prava-sobstvennikov-zdaniy-na-zemle-kotoruyu-oni-ne-mogut-priobresti-iz-za-ogranichenii/

Можно ли продать часть нежилого помещения?

Не всегда собственник здания или помещений является собственником земли, на которой расположен его объект недвижимости.

Однако, правом пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации и обслуживания своего помещения, обладает каждый собственник. И это право закрепил  за собственниками объектов недвижимости Гражданский Кодекс Российской Федерации в ст. 552.

Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости

1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.2.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.3.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

То есть, вместе со строением покупатель здания или другого объекта коммерческой недвижимости, жилого дома (частного дома), гаража, сарая и других подобных объектов, приобретает те же права на участок, которыми обладал предыдущий хозяин.

Варианты оформления прав на землю под объектом недвижимости

Если продавец был собственником земли под принадлежащим ему строением, он обязан продать покупателю одновременно и строение, и землю. Земельный участок следует судьбе здания, он неразрывно с ним  связан.

В противоречие с этим вступает только юридическая ситуация, где помещение принадлежит продавцу целиком, а участок находится в долевой собственности и для продажи необходимо обязательно получить отказ сособственников.

Если продавец был арендатором — владел и пользовался землей по праву аренды, необходимо передать эти права новому собственнику.

Например, по договору перенайма (что это такое и чем перенаем отличается от договора цессии), либо — нужно расторгнуть договор аренды и дать возможность следующему собственнику заключить свой договор аренды с собственником земли.

Если продавец обладает правом пожизненного наследуемого владения на землю, перед заключением договора купли-продажи он должен зарегистрировать свое право собственности на данный участок. А потом уже продать его вам вместе с объектом недвижимости, который построен на этом земельном участке.

Но часто бывает  и так, что  права на земельный участок под коммерческой недвижимостью не оформлены вовсе.

 То есть, земля государственная и находится в ведении соответствующего департамента региона, куда, в перспективе, можно будет обратиться за заключением договора аренды земельного участка под зданием или его части. И, впоследствии  — выкупить.

Но, даже в этом случае, покупатель будет иметь право пользоваться участком, необходимым для эксплуатации и обслуживания принадлежащих ему помещений.

Возникает вопрос — как отразить существующее положение в договоре купли-продажи помещения коммерческого назначения?

Формулировка пункта договора купли-продажи о неоформленной земле

В начале договора, в пункте, где описывается предмет договора — строение, здание, необходимо упомянуть, что:

Права Продавца на земельный участок не оформлялись.

А потом где-нибудь в конце договора, например —  после пункта о передаче объекта недвижимости, добавить пункт следующего содержания:

В соответствие со статьей 552 Гражданского Кодекса Российской Федерации Покупатель приобретает право пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации и обслуживания …. (объекта недвижимости, являющегося предметом договора).

То есть, ничего страшного в этом нет, договор купли-продажи помещений без земельного участка (при отсутствии оформленных на него прав продавца) заключать можно. Главное, правильно прописать этот момент в договоре.

____________________

Если вам была полезна эта информация, нажмите «Мне нравится» ))) Вам не трудно, а нам — приятно.

Источник: http://argumenta.ru/pokupka-zdaniya-ili-pomeshheniya-bez-zeml/

Как продать нежилое помещение: детальное руководство к действию

Г. Алексеев Автор статьи

В гражданском обороте недвижимости купля-продажа нежилых зданий и помещений занимает существенное место. Офисы, склады, производственные или торговые площадки, как объекты коммерческой недвижимости, могут выступать как выгодный инвестиционный проект для вложения свободных денег.

Юридическое оформление подобных сделок требует грамотного подхода и должной тщательности. Перед тем, как продать нежилое помещение, следует проанализировать все возможные риски и учесть возможные варианты налогообложения.

В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

+7 (499) 350-84-35 — Москва

+7 (812) 309-76-98 — Санкт-Петербург
+7 (800) 555-67-55 доб.636 — Круглосуточная бесплатная линия по все России

Для каждого вида коммерческой недвижимости, предлагаемой к продаже, существует ряд особенностей при оформлении сделки. Это может быть дополнительная техническая или разрешительная документация, возможность подключения к коммуникациям, необходимость перепланировок или физический раздел нежилого здания на отдельные доли.

Риски при сделках с нежилой недвижимостью

При купле-продаже коммерческой недвижимости обе стороны договоры несут определенные риски. В большей степени это относится к покупателю, однако и продавец нежилого помещения может оказаться в положении, когда придется принимать участие в судебных спорах по поводу правомерности проведенной сделки.

В судебной практике выделяются основные виды рисков, связанных с куплей-продажей коммерческой недвижимости:

• возможность расценивания договора не заключенным – может наступить, если в тексте договора недостаточно полно раскрываются его существенные условия (предмет договора и его цена);
• вероятность признания сделки недействительной – любое нарушение требований закона при заключении договора купли-продажи нежилого помещения или отсутствие необходимых справок и разрешений чревато тем, что соглашение будет объявлено незаконным;
• риск покупки недвижимости с обременениями третьих лиц;
• риск неисполнения сторонами своих обязательств по договору или оспаривания одной из сторон факта оплаты или передачи имущества;
• возможность включения проданного нежилого помещения в наследственную массу, если смерть продавца наступила до регистрации перехода права собственности.

Задача обеих сторон – максимально добросовестно отнестись к подбору необходимых документов и составлению договора купли-продажи. Надежно и быстро продать нежилое помещение можно только тогда, когда все нужные бумаги будут в безупречном порядке, а текст договора будет досконально оговаривать все необходимые условия.

Структура договора купли-продажи нежилого помещения

Договор купли-продажи коммерческой недвижимости предусматривает, что стороны (продавец и покупатель) достигли соглашения о реализации конкретного здания, строения или иного сооружения, имеющего статус нежилого помещения по цене, которая устраивает обоих. В качестве сторон договора могут фигурировать физические лица, предприятия и организации, государство.

В тексте договора должны присутствовать обязательные сведения:

• информация о продавце и покупателе – личные данные граждан с паспортными данными или сведения об уполномоченном лице, представляющем интересы организации;
• данные о предмете договора – объекте недвижимости, с точным указанием местоположения и кадастрового номера, размера занимаемой площади, качественных характеристик. Во избежание недоразумений или разночтений рекомендуется описать продаваемое помещение максимально подробно;
• цена продаваемого нежилого помещения – указывается стоимость одного квадратного метра и полная стоимость объекта недвижимости. По действующему законодательству цена должна быть обозначена в российских рублях. Если стороны намерены производить расчеты в иной валюте, то в договоре обязательно предусматривается отдельный пункт, содержащий информацию о том, по какому курсу будет происходить перерасчет;
• процедура проведения расчетов между сторонами – в соглашении непременно детально расписать порядок внесения задатка при подписании договора, сроки и суммы передачи окончательного расчета от покупателя продавцу, способ оплаты (наличный расчет или перечисление на банковский счет);
• указание стороны договора, обязанной нести затраты по государственной регистрации права собственности и дополнительные расходы (аренда банковской ячейки, оформление аккредитива). Традиционно издержки по регистрации несет покупатель, но стороны вправе установить любое разделение затрат между продавцом и покупателем;
• определение конкретного срока, в течение которого должна произойти передача нежилого помещения покупателю;
• ответственность продавца и приобретателя за нарушение отдельных пунктов договора или неисполнение его условий.

Чем детальнее будет составлен договор купли-продажи, тем больше шансов, что, при наступлении негативных обстоятельств, стороны смогут отстоять свое право в судебном процессе, и не будут нести незапланированные убытки.

Документы для регистрации перехода права собственности на нежилое помещение

Договор купли-продажи коммерческой недвижимости не подразумевает регистрации уполномоченным органом или нотариального удостоверения.

Источник: https://advokat144.com/mozhno-li-prodat-chast-nezhilogo-pomescheniya/

Верховный суд разобрался с землей, на которой стоят частные дома

Кому по закону принадлежит земля, на которой стоит жилой дом, – собственнику земельного участка или новому хозяину дома? Такой “земельно-домовой” вопрос оказался до такой степени острым и болезненным, что рассудить спор смог только Верховный суд. Вынесенное им решение по одному частному спору может оказаться важным не только для тех граждан, которые непосредственно участвовали в этих судебных процессах, но и остальным собственникам земли и частных домостроений.

Суть возникшего конфликта проста. В Краснодарском крае некий гражданин оказался владельцем земельного участка и стоящего на нем жилого дома. Недвижимость перешла к нему по наследству.

Новый хозяин по дарственной уступил дом женщине, а она оформила на дом право собственности и зарегистрировала свою недвижимость в госреестре. Причем дама узаконила одновременно свои права и на дом, и на землю, на которой этот дом стоит.

Оформив все документы, гражданка дом благополучно продала.

Собственник земли пошел в районный суд с жалобой на действия женщины и нового хозяина дома.

Он потребовал аннулировать запись в Едином государственном реестре прав о регистрации земельного участка и признать сделку женщины и ее покупателя по купле-продаже земли и дома недействительными.

Он считал, что только у него есть право собственности на землю под домом, и женщина могла распоряжаться лишь строением, не трогая его участок.

Районный суд полностью удовлетворил требования истца, вернув ему землю. Краснодарский краевой суд с таким решением не согласился и отменил решение районного. Но решение второй инстанции отменил уже президиум краевого суда. Он вернулся к началу и сказал, что районный суд, пойдя навстречу собственнику земли, был полностью прав.

В итоге дело дошло до Верховного суда, который сказал – нет, не прав был президиум краевого суда, и подобные земельные споры надо решать иначе.

Вот логика главного суда страны. Итак, хозяин через дарственную передал женщине дом. Участок, на котором дом стоит, хозяин ей не передавал.

Женщина регистрирует на себя право собственности на дом и землю. Потом недвижимость продает. Районный суд, приняв от собственника земли иск, согласился вернуть мужчине землю. Вторая инстанция назвала это решение ошибочным.

Потому, что вопрос о признании прав мужчины на участок земли на повестке заседания районного суда не стоял. Там речь шла об аннулировании регистрации дома и земли, а также признании незаконным договора купли-продажи дома с землей.

А требования о признании права собственности мужчины на землю в иске не было прописано. Но почему-то районный суд этот вопрос решил. Судебная коллегия краевого суда на такую ошибку указала и районное решение отменила.

Президиум краевого суда все вернул на “районный уровень” и подтвердил, что право на спорный земельный участок принадлежит мужчине.

Верховный суд с таким вердиктом не согласился и указал судьям на Земельный кодекс. В нем установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов. Это статья 1 пункт 1 подпункт 5. Согласно этой статье все “прочно связанные с земельным участком объекты следуют судьбе земельных участков”, за исключением случаев, установленных федеральным законом.

В другой статье – 35-й того же Земельного кодекса дословно записано следующее: при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, и необходимым для его использования. Причем землю под домом и около пользует новый собственник на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Кстати, подчеркнул Верховный суд, точно такое же положение содержится и в Гражданском кодексе. Это статья 552. В ней говорится, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования части земельного участка на тех же условиях, что и до него имел продавец недвижимости.

Кроме этого, напомнил коллегам Верховный суд, есть еще один Федеральный закон. Он так и называется “О введении в действие Земельного кодекса”.

И в нем также предусмотрено, что граждане, к которым перешли права собственности на здания, объекты и сооружения, которые стоят на государственной или муниципальной земле, вправе зарегистрировать права собственности на такие участки, кроме случаев, когда земля не может предоставляться в частную собственность.

Верховный суд из всех этих правовых норм делает однозначный вывод – право пожизненного и наследуемого владения частью земельного участка, занятого зданием, переходит в порядке правопреемства от прежнего собственника к новому одновременно с приобретением права собственности на здание.

Так что, получив дом, женщина получила пожизненное право владения участком, на котором он стоит. По ходу разбора этого гражданского дела неожиданно выяснилось, что мужчина, подаривший даме дом, свой земельный участок в собственность не оформлял.

Он считал себя хозяином участка, но соответствующего документа у него не было. Так что право на однократное, бесплатное приобретение в собственность земли также перешло к даме.

Верховный суд встал на сторону новой хозяйки, которая по закону оказалась права.

Источник: https://rg.ru/2013/05/21/zemlya.html

Аналогия жилищного законодательства к нежилому зданию (или немного о продаже помещения без земельного участка)

Одна из моих дискуссий на zakon.ru поразила меня прецедентом (ФАС ПО, А55-23231/2012) и мнением оппонентов.

Как все мы знаем (и на этом особо останавливаться не будем), “собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания” (ст. 290 ГК, ст. 36 ЖК, 189-ФЗ, ППлВАС № 64).

Это “лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы” и т.п. Доля в праве общей собственности на общее имущество возникает в силу закона и неразрывно следует за судьбой помещения.

В целях социальной защиты и решения иных проблем далеких от частного права в Жилищном кодексе (жилищное законодательство) к общему имуществу многоквартирного дома добавлен “земельный участок, на котором расположен данный дом”.

В отношении же нежилых зданий собственность на земельный участок “сама по себе” не уходит. Собственники помещений возведенного нежилого здания пользуются ЗУ и к каждому приобретателю помещения переходит это право пользования ЗУ (ст. 271 ГК, ст. 35 ЗК).

А уже вопрос выкупа ЗУ под своей недвижимостью: частного ЗУ – по согласию; публичного ЗУ – по ст. 36 ЗК. Ну и преимущественное право покупки (п. 3 ст. 35 ЗК).

Когда собственник помещения (в нежилом здании) и ЗУ под этим помещением продает лишь помещение есть два взгляда в практике арбитражных судов:

1) продавать помещение надо вместе с ЗУ (ПФАС ЦО, А48-3103/2012), “отчуждение нежилого помещения общей площадью 82,3 кв. м, расположенного по адресу: г. Орел, ул. 1-я Посадская, д. 13, пом. 45, должно производиться с одновременным отчуждением 96/2021 доли в праве земельного участка с кадастровым номером 57:25:0020313:16”, иное не допускается – ничтожно.

2) продавать помещение можно без ЗУ (ФАС ВВО, А82-1806/2011), “Утверждение ОАО “МегаФон” о необходимости применения к возникшим правоотношениям положения статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации ошибочно, поскольку возникшие правоотношения прямо урегулированы специальными нормами Земельного кодекса Российской Федерации, а потому применение названных заявителем норм права по аналогии закона в рассматриваемом споре недопустимо. Вместе с тем в связи с приобретением помещений в собственность и с момента государственной регистрации перехода права собственности у ОАО “МегаФон” возникло право пользования земельным участком.”, возникает законное пользование ЗУ.

АС СКО придерживается первого взгляда, например (А53-20192/2013), а АС ДВО – второго (Ф03-2207/2013).

Но ФАС ПО решил пойти дальше (А55-23231/2012, ссылка в начале текста):

Данный “третий” взгляд основан на том, что:

– “Поскольку  иное  не  предусмотрено  договором  продажи недвижимости  от  07.07.2009,  установленная  в  нем  цена  объектов недвижимого  имущества  включает  цену  передаваемого  с  этим недвижимым имуществом права на земельный участок. Аналогично и по договору с ООО «СВИТ»”, т.е.

недействительная (ничтожная) раздельная продажа помещения без ЗУ превращается в действительную совместную продажу помещения и ЗУ. А потом еще одна такая недействительная (ничтожная) раздельная продажа помещения без ЗУ превращается в действительную совместную продажу помещения и ЗУ.

По-моему, воля сторон подменена на волю ФАС ПО 🙂

При чем такие странности с пренебрежением волей сторон обоснованы не через п. 2 ст. 552 ГК, а через п. 3 ст. 552 ГК и п. 2 ст. 555 ГК (это о “праве пользования” и “включенной цене”) 🙂

И что еще более интересное, суд пишет нам:

– “в отношении общего имущества  собственников  помещений  в  нежилом  здании  могут  быть применены по аналогии нормы … Жилищного кодекса Российской Федерации”;

– “право  общей  долевой  собственности собственников помещений в многоквартирном доме на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого  дома  объекты  недвижимого  имущества,  возникает  в  порядке, установленном статьей 16 Федерального закона от 29.12.2004 No 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».”;

– “государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных  домах  одновременно  является  государственной регистрацией  неразрывно  связанного  с  ним  права  общей  долевой собственности на общее имущество и носит правоподтверждающий, а не правообразующий характер”;

– “Из  вышеизложенного  следует,  что  в  силу  закона  у  заявителя возникло право общей долевой собственности на земельный участок”.

Т.е. право собственности на ЗУ у приобретателя помещения под ЗУ возникло еще и в силу закона (при возникновении права собственности на помещение) – по аналогии жилищного законодательства к нежилому зданию 🙂

Приятно будет прочитать ваше мнение, уважаемые коллеги.

Источник: https://zakon.ru/discussion/2014/10/13/analogiya_zhilishhnogo_zakonodatelstva_k_nezhilomu_zdaniyu_ili_nemnogo_o_prodazhe_pomeshheniya_bez_z