Расторжение договора купли продажи недвижимости после регистрации – Юридический ликбез
Если ничто не предвещало проблем, сделка купли-продажи состоялась, а потом выяснилось, что в приобретенном жилище зарегистрированы жильцы, есть неплатежи в серьезных объемах или иные сложности, то можно ли расторгнуть договор купли-продажи и вернуть все обратно?
Законодательная база
Тема аннулирования договоров купли-продажи относится к числу самых юридически непростых, когда даже опытному юристу сложно правильно расставить акценты, разложить ситуацию по полочкам и подвести правовую основу.
Законом в лице ст. 450 ГК РФ предусмотрено расторжение договора купли-продажи в зависимости от причин.
На любом этапе, в основном по взаимному решению сторон, можно прекратить действие сделки.
Но есть варианты прекращения отношений и в одностороннем порядке.
Для осуществления таких намерений должны быть серьезные основания, одного простого желания покупателя или продавца недостаточно.
Основания может дать одна из сторон, скрыв какие-то сведения, или предоставив неполную или намеренно ложную информацию. Иногда вины ни продавца, ни покупателя в возникших обстоятельствах нет, тогда вступает в силу ст.
451 ГК РФ, также может иметь место форс-мажор. Собственно процедура прекращения сделки подчиняется требованиям ст. 452 ГК РФ.
При невозможности мирно провести расторжение, особенно, если речь идет о неуплате средств, могут помочь судебные органы.
Согласно Федеральному закону №122, который регламентирует проведение операций с объектами недвижимости, все акты купли-продажи требуют регистрационных мер: сначала договора, а потом – переноса прав собственности от продавца к покупателю.
Проведение процедуры аннулирования сделки может иметь место при таких ситуациях:
- взаимное согласие сторон;
- нарушение важнейших условий контракта;
- по судебному решению;
- когда расторжение документа предусмотрено законодательными актами.
Расторгнуть договор купли-продажи – значит, прекратить действие договора, неисполненного или исполненного ненадлежащим образом.
Когда продавец или покупатель утверждают, что сделку нужно отменить из-за недействительности договора об акте купли-продажи, то это совсем другая история, в нашем случае договор действителен, но есть следующие основания для его расторжения:
- в деле фигурируют поддельные или ошибочно представленные бумаги;
- оплата за купленную недвижимость не выполнена в полном размере;
- из квартиры не выезжают, жильцы не снимаются с регистрации;
- нарушаются права несовершеннолетних или недееспособных граждан;
- в квартире есть обременения и пр.
Если одной из сторон выступает юр.
лицо, уставные бумаги которого не в порядке, то такое обстоятельство тоже приведет к прекращению отношений между продавцом и покупателем.
Нельзя назвать редко встречающейся ситуацию, когда из мест, не столь отдаленных, после отбывания тюремного возвращается жилец в квартиру, уже купленную другой семьей.
В любом случае, обстоятельства должны быть внезапно открывшимися, непредвиденными.
Как расторгнуть договор до регистрации?
До того, как данные о договоре купли-продажи внесены в реестр, прекратить действие документа о сделке проще всего, в этом случае нужно уведомить регистратора в срочном порядке, что проводить записи об операции с недвижимостью не нужно (если документ уже передан в орган регистрации).
Уведомление должно быть в виде взаимного двустороннего соглашения.
Если стадия оформления не перешла в плоскость регистрации, то тогда разорвать отношения продавца и покупателя еще проще, так как уведомлять никого не нужно, но составить обоюдный документ следует обязательно. Подобная бумага может быть подписана исключительно при мирных, нормальных отношениях между обоими участниками сделки.
Соглашение о расторжении договора купли продажи недвижимости должно содержать все обстоятельства, повлекшие расторжение, а также пункт об отсутствии претензий друг к другу.
Усиленное внимание следует уделить тем пунктам, в которых говорится о денежных суммах и объектах имущества, подлежащим передаче. Даты начала и конца действия соглашения и прекращения действия договора также имеют немаловажное значение, эти моменты нельзя игнорировать.
Следует заметить, что соглашение – редчайший случай в юридической практике, так как ни деньги, ни имущество после расторжения не возвращаются, требуется вмешательство суда.
Расторжение договора купли продажи после регистрации
Последствия регистрации сделок регламентируются ст. 453 ГК РФ.
Если регистрация прошла, то решать вопрос будет непросто: раз договор исполнен хотя бы частично, расчет произведен (или не полностью), недвижимость передана, то вернуть все обратно по закону можно, но только не путем расторжения договора: тот контракт уже состоялся и исчерпал себя.
Теперь нужно заключать новый договор, в котором новый собственник недвижимости будет выступать продавцом, а прежний хозяин – ее покупателем. Такое решение вопроса наиболее быстрое и беспроблемное, но возможно только при отсутствии конфликта, ведь нужен спокойный диалог.
Когда одна сторона согласна на такой вариант, а другая – нет, но нужно попытаться подписать досудебное соглашение. Инициатор должен направить другой стороне письмо с предложением отменить сделку.
Если ответа в течение 30-ти дней не получено или ответ отрицательный, тогда отмена сделки будет проводиться судом. Ситуации бывают разные, и пути разрешения проблем различаются, в зависимости от обстоятельств.
Отсутствие оплаты
При нежелании покупателя, ставшего владельцем, произвести расчет, можно попытаться отправить предупреждение, что дело будет передано в суд.
Сторона, выступавшая продавцом, должна подать иск о расторжении договора купли продажи недвижимости в суд, причем имеет полное право требовать не только денег за свою недвижимость, но и за нанесение морального ущерба (ст. 395 ГК РФ).
Обращение в суд должно содержать не одно требование, а два: расторгнуть договор сделки и вернуть недвижимое имущество. Если истец не укажет другого требования, то суд удовлетворит только одно – расторгнет договор, а ни денег, ни имущества не вернут.
В суд по месту нахождения недвижимости нужно подготовить и подать:
- исковое заявление;
- купчую;
- бумаги, доказывающие наличие нарушений условий сделки.
После получения решения суда и вступления его в законную силу следует обратиться в Росреестр для внесения корректировки данных о собственнике недвижимости.
Обременение в виде прописанных в квартире граждан
Сюрприз в виде вернувшегося из тюрьмы жильца, право проживания за которым сохраняется, является вполне обоснованным поводом прекратить действие сделки, если с момента ее заключения не прошло 3-х лет.
В суде обяжут вернуть покупателю деньги в полной сумме. А квартиру – продавцу, в которой зарегистрирован и имеет право жить освободившийся из зоны гражданин.
Недействительные сделки
Сделку признают недействительной, если:
- одна из сторон оказалась признанной судом недееспособной полностью или частично;
- заключение произошло под давлением, угрозами, принуждением, путем обмана;
- одна из сторон была не в себе, находясь под влиянием наркотических веществ, алкоголя и пр.;
- налицо ущемление прав лица, не достигшего совершеннолетия.
Если будет доказано наличие любого из этих обстоятельств, купчая будет признана недействительной, имущество и деньги вернутся к своим прежним владельцам.
Расторжение из-за существенного изменения обстоятельств
Суд будет исходить из того, что обстоятельства действительно настолько изменились, что знание об их наличии не позволило бы сделке состояться.
Эти отягощения должны быть независимыми от участников акта купли-продажи, и чтобы их суд признал существенными, нужно наличие таких условий:
- такое изменение обязательств обе стороны предположить не могли;
- это изменение заинтересованная сторона предотвратить не может;
- если бы эти обстоятельства были известны, то ущерб для одной из сторон был бы значительным настолько, что она не пошла бы на сделку;
- из условий договора не вытекает, что истец пострадает от наступления этих обстоятельств.
Примером таких обстоятельств может служить ситуация, когда сумма сделки указана в долларах США, а к моменту расчета курс валют совершил скачок, что привело к невозможности собрать нужную сумму в эквиваленте. Можно расценивать как осложнение признание здания подлежащим сносу, как попадающее в зону прокладки железной дороги.
Безопасная продажа
Продавец рискует не получить деньги за свою собственность, это главная проблема, которая может оказаться и продающей стороны.
Безопасная продажа включает ряд мер, уже на стадии составления договора:
- четко оговорить условия и процедуру передачи денег;
- указать способ получения платы.
Неплохим вариантом расчета признано использование банковской ячейки, в этом случае наличку можно переложить из одной ячейки, оплаченной покупателем, в другую, арендованную продавцом.
К тому же, представитель банка может служить свидетелем состоявшегося расчета.
Полный расчет нужно производить непосредственно перед подписанием бумаги о сделке, а пункт об этом должен присутствовать в тексте купчей.
Продавец, получая средства, должен каждый раз писать расписку, подтверждающую получение им н-ной суммы (цифрами и прописью), в двух экземплярах, с подписью покупателя.
Источник: https://pravolikbez.com/rastorzhenie-dogovora-kupli-prodazhi-nedvizhimosti-posle-registratsii/
Возможно ли расторжение договора купли-продажи недвижимости?
(Гришаев С. П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2007)
Подготовлен для системы КонсультантПлюс
ВОЗМОЖНО ЛИ РАСТОРЖЕНИЕ
ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ?
Материал подготовлен с использованием правовых актов
по состоянию на 8 октября 2007 года
С. П. ГРИШАЕВ
Гришаев Сергей Павлович, к. ю.н., доцент кафедры гражданского права МГЮА.
Прежде чем ответить на вопрос, поставленный в заголовке, необходимо определить, что понимается под термином «расторжение договора».
Расторжение договора — это частный случай прекращения договора. При этом следует иметь в виду, что в ГК РФ прекращение действия договора может быть выражено двумя понятиями: «расторжение договора» (п. 2 ст. 450 и др.
) и «отказ от исполнения договора» (п. 3 ст. 450 и др.), или «отказ от договора» (п. 1 ст. 699). В подавляющем большинстве случаев эти термины рассматриваются как синонимы.
Вместе с тем, как будет показано ниже, между ними есть некоторые различия.
В виде исключения термину «отказаться от исполнения договора» придается иное значение, отличное от расторжения. Например, в п. 2 ст.
520 ГК РФ указывается, что «покупатель (получатель) вправе отказаться от оплаты товаров ненадлежащего качества… впредь до устранения недостатков…».
Использованный в данном случае термин «отказаться» не означает расторжения договора, а предполагает приостановление исполнения обязательства.
При расторжении договора договорные обязательства сторон прекращаются на будущее время. Следовательно, прекратиться может только действующий договор. Этот признак позволяет отличить расторжение договора от признания его недействительным или незаключенным.
Любые нарушения закона, влекущие недействительность договора, должны иметь место еще при его заключении, поэтому недействительный договор теряет силу с момента его подписания.
Незаключенным же договор признается в силу отсутствия в нем существенных условий или из-за недостижения сторонами соглашения по этим условиям. Признание договора незаключенным влечет за собой констатацию факта, что договора фактически не было.
При этом определенные сложности вызывает вопрос о соотношении понятий недействительности и незаключенности договоров с недвижимостью в тех случаях, когда необходимая государственная регистрация самих договоров не была проведена.
Необходимо иметь в виду, что в соответствии со ст. 165 ГК несоблюдение в случаях, предусмотренных законом, требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.
Причем она считается недействительной с момента ее заключения, независимо от того, признана ли она таковой судом, и поэтому не влечет возникновения каких-либо прав и обязанностей у сторон.
Уклоняющуюся от государственной регистрации сторону можно принудить к регистрации через суд.
В то же время согласно п. 3 ст. 433 ГК договор (который является основной разновидностью сделок), подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента государственной регистрации.
Другими словами, незарегистрированный договор считается незаключенным, и если сторону в соответствии с п. 3 ст.
165 можно принудить к регистрации в судебном порядке, то по существу речь идет о понуждении к заключению договора.
Таким образом, если считать, что нормы ст. 433 ГК являются специальными по отношению к ст. 165 ГК, то схема правового регулирования государственной регистрации сделок с недвижимостью будет выглядеть следующим образом.
В отсутствие государственной регистрации договоры являются незаключенными (п. 3 ст. 433 ГК), сделки — недействительными (п. 1 ст. 165 ГК), а права — невозникшими (п. 2 ст. 8 ГК).
Таким образом, для одного из видов сделок — договора ГК РФ установил специальные последствия несоблюдения требования о государственной регистрации. При этом правило, предусмотренное п. 1 ст.
165 ГК, согласно действующему законодательству вообще не может быть применено, поскольку последнее устанавливает обязательность государственной регистрации лишь для договоров, а по отношению к ним применяется специальная норма.
При расторжении договора, напротив, обстоятельства, служащие основанием этого, должны появиться уже после заключения договора, и только с момента расторжения обязательства сторон прекращаются на будущее время.
Расторжение договора может происходить, когда: а) договор был заключен и продолжает действовать; б) когда договор является действительным. Оно может осуществляться по воле двух сторон или по требованию одной из сторон (п. 1 и 2 ст. 450 ГК РФ).
Расторжение договора по соглашению сторон по своей правовой природе является двухсторонней сделкой, т. е. действием, направленным на прекращение возникших из договора прав и обязанностей (ст. 153, п. 3 ст. 154, п. 2 ст. 453 ГК РФ).
По соглашению сторон расторжение договора происходит по общему правилу в том же порядке и в той же форме, что и заключение договора (п. 2 ст. 432, ст. 434 и п. 1 ст. 452 ГК РФ).
По требованию одной из сторон расторжение договора происходит по решению суда после процедуры досудебного урегулирования (абз. 1 п. 2 ст. 450, п. 2 ст. 452 ГК РФ). Процедура досудебного урегулирования состоит в том, что одна сторона до обращения в суд должна направить другой стороне свое предложение расторгнуть договор.
И только после получения отказа другой стороны на предложение о расторжении договора либо неполучения ответа в определенный срок (срок для ответа может быть указан в самом предложении, установлен законом или предусмотрен договором, а при его отсутствии — в 30-дневный срок) заинтересованная сторона вправе обратиться с требованием о расторжении договора в суд.
Отказ от договора или от исполнения договора возможен и без обращения в суд. Отказ от договора, как представляется, является сделкой и влечет те же правовые последствия, что и расторжение договора, — прекращение договорных обязательств (п. 3 ст. 450, п. 2 ст. 453 ГК).
Отказ от договора может быть совершен полностью или частично, что влечет прекращение соответственно всех или некоторых договорных обязательств.
Однако, в отличие от расторжения договора, отказ от договора всегда совершается, во-первых, непосредственно односторонними действиями стороны, во-вторых, во внесудебном порядке.
В отношении купли-продажи недвижимости отказ от исполнения договора в одностороннем порядке без обращения в суд законодательством не предусмотрен.
Речь может идти по общему правилу только о расторжении договора по двустороннему соглашению либо по инициативе одной из сторон в одностороннем порядке путем обращения в суд (исключение составляют случаи, когда стороны установили возможность одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично в соглашении сторон (п. 3 ст. 450 ГК)).
Как уже было отмечено, расторгнуть можно только уже заключенный, действительный договор, который еще не был исполнен и, следовательно, еще действует.
Однако в отношении процедуры расторжения договора купли-продажи недвижимости действуют особые правила, обусловленные тем, что и сама процедура заключения таких договоров имеет определенную специфику.
Эта специфика заключается в том, что при заключении любых договоров купли-продажи недвижимости государственной регистрации подлежит переход права собственности, а для отдельных договоров необходима также государственная регистрация самого договора.
При этом государственная регистрация самих договоров признается обязательной лишь для тех сделок, в отношении которых требование о государственной регистрации прямо установлено законодательством.
Участники сделки не вправе установить или отменить обязательную государственную регистрацию в соответствии с условиями договора. Это положение было отмечено и в п.
5 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.
2001 N 59), в котором указано, что учреждение юстиции, осуществляющее государственную регистрацию, правомерно отказало юридическому лицу в государственной регистрации договора купли-продажи здания, так как закон не предусматривает государственной регистрации такого договора. В качестве примера рассматривается следующий случай.
«Стороны обратились в арбитражный суд с иском к учреждению юстиции об обжаловании отказа в государственной регистрации.
Из представленных суду документов следовало, что стороны, заключившие договор купли-продажи здания, обратились к учреждению юстиции с заявлением о его государственной регистрации, сославшись на содержащееся в договоре условие о том, что он вступает в силу с момента государственной регистрации. Учреждение юстиции на основании пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации отказало в регистрации, поскольку данный договор не подлежит государственной регистрации.
В своем решении суд указал, что государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом согласно требованиям статей 164 и 131 ГК осуществляется только в случаях, установленных законом.
В соответствии со статьей 4 Закона о государственной регистрации во всех случаях, когда закон предусматривает государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, такая регистрация всегда является обязательной.
Гражданским кодексом не предусмотрено государственной регистрации договора купли-продажи здания.
Включение сторонами в договор, не подлежащий государственной регистрации, условия о том, что он подлежит государственной регистрации и вступает в силу с момента государственной регистрации, противоречит нормам ГК.
Такое условие является ничтожным в силу требований статей 168 и 180 ГК. Поэтому учреждение юстиции правомерно отказало в государственной регистрации договора купли-продажи здания».
Важно отметить, что сделки, подлежащие государственной регистрации, считаются заключенными не с момента их подписания сторонами или нотариального удостоверения, а с момента их регистрации. В ГК есть указания на обязательность регистрации некоторых сделок.
Так, согласно общему правилу при совершении сделок с недвижимостью регистрируется только переход права собственности, но не сама сделка. Однако исключение составляют сделки с куплей-продажей жилых помещений (ст. 558 ГК), которые подлежат государственной регистрации.
Точно также при купле-продаже предприятия государственной регистрации подлежат как переход права собственности на предприятие, так и сам договор (п. 3 ст. 560 ГК РФ).
Таким образом, расторгнуть договор купли-продажи жилого помещения или купли-продажи предприятия можно только после того, как будет зарегистрирована сама сделка. Однако на практике регистрация перехода права собственности и регистрация сделки происходит одновременно.
При этом следует иметь в виду, что после того, как покупатель оплатит покупную цену за недвижимое имущество, передаст его покупателю и зарегистрирует переход права собственности на него, договор считается исполненным и соответственно он прекращает свое действие. При решении вопроса о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества следует учитывать положения п. 4 ст.
453 ГК РФ, согласно которому стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.
Другими словами, расторгнуть зарегистрированный договор купли-продажи как жилого помещения, так и предприятия, когда был зарегистрирован и переход права собственности, практически невозможно.
Расторжение договора, государственная регистрация соглашения о расторжении договора и внесение записей в Единый государственный реестр возможно лишь в случае, когда соглашение о расторжении договора подписано сторонами, в период действия договора, а не после того, как стороны надлежащим образом выполнили свои обязательства по договору и договор прекратил свое действие. Если на основании совершенной сторонами сделки не была произведена государственная регистрация перехода права на объект недвижимости, являющийся предметом сделки, стороны вправе подписать соглашение о расторжении договора купли-продажи недвижимости. В таком случае на основании заявления сторон договора соглашение о расторжении договора подлежит регистрации территориальным подразделением Федеральной регистрационной службы. Зарегистрированное соглашение служит основанием для внесения записи о прекращении сделки в Единый государственный реестр прав.
Таким образом, расторгнуть можно только действующий договор купли-продажи недвижимости.
Следовательно, если продавец и покупатель недвижимого имущества согласны вернуться в первоначальное положение (покупатель получит назад деньги, а продавец проданную недвижимость) после государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество, то они должны заключить новый договор купли-продажи, в котором продавец становится покупателем, а покупатель продавцом.
——————————————————————
Источник: http://center-bereg.ru/j2168.html
Можно ли аннулировать сделку купли продажи квартиры?
Без заключения договора купли-продажи не проходит ни одна сделка с недвижимым имуществом. Этот документ — основной, по которому продавец передаёт право собственности на квартиру/дом/земельный участок, а покупатель принимает этот право и оплачивает стоимость объекта.
Документ подписан, сделка завершена. Но если стороны не выполняют обязательств, остается только провести расторжение договора купли-продажи недвижимости. Рассмотрим данную процедуру подробно.
Когда можно расторгать?
Прекращение сделки по взаимному соглашению сторон является также двусторонним соглашением, которое заключается в том же порядке, по тем же правилам, что и заключение первоначального документа.
Нормы по расторжению и последствия данного действия регламентируются Гражданским кодексом. Это может произойти по требованию одной из сторон в суде, если вторая сторона произвела существенный нарушения сделки и в иных случаях, предусмотренных первоначальным соглашением и/или действующим законодательством.
При одностороннем отказе в выполнении обязательств частично либо полностью по закону или соглашению сторон, купля-продажа соответственно считается расторгнутой либо изменённой.
Когда нельзя расторгать?
Если обратиться к судебной практике, расторжение договора купли продажи недвижимости по инициативе продавца или покупателя выполнить не очень-то и просто. Причина этого — в особенностях самого соглашения о купле-продаже и в нюансах регистрации прав на недвижимое имущества в органах государственной регистрации.
Согласно Гражданскому кодексу прекратить продажу объекта можно либо в судебном порядке, либо по взаимному соглашению сторон. Однако, взаимного согласия может быть и недостаточно.
Почему? Рассмотрим пример
Стороны оформили куплю-продажу, продавец передал имущество, а покупатель полностью за него расплатился.
Стороны подали документы для госрегистрации, в установленный срок покупатель стал собственником, а продавец перестал им быть.
Никаких претензий в то время стороны друг к другу не предъявляли. Но после они передумали и решили отменить продажу квартиры.
В данном случае отменить сделку уже невозможно, потому что подлежит расторжению только та сделка, что ещё не доведена до конца, и при которой стороны ещё не выполнили взаимных обязательств. Единственный выход в таком случае — заключить новый договор купли-продажи и «поменяться» обратно. Кстати, налог платить не придётся — стороны в результате дохода ведь не получили.
Есть ещё один важный нюанс, связанный с регистрацией права собственности и расторжением купли-продажи. Прежде чем поговорить о нем, вспомним, что именно регистрируют при рассматриваемой нами сделке.
Договор купли-продажи
Такой документ регистрируют только если объектом продажи выступает жилое помещение. Заключённым он является только с момента государственной регистрации. Для нежилого регистрировать не нужно, и он вступает в силу с момента подписания сторонами, если иное не оговорено в пунктах соглашения.
Переход права собственности
Требует обязательной регистрации и для жилых, и для нежилых объектов недвижимости.
Таким образом, если государственная регистрация ещё не была произведена, расторжение договора купли продажи недвижимости по соглашению сторон не требуется: расторгать фактически нечего.
Главное — успеть!
Конкретный случай: стороны заключили и подписали договор купли-продажи нежилого помещения (который, как нам уже известно, госрегистрации не требует и вступает в силу с момента подписания).
Но официальный переход права собственности ещё не произошёл, и стороны передумали совершать сделку. Тогда они могут создать соглашение в письменной форме о расторжении договора — оно вступит в силу также с момента подписания.
Не совсем верно с юридической точки зрения, но тоже можно — просто уничтожить все экземпляры документа на глазах у продавца и покупателя.
А вот с договором продажи жилого помещения дело обстоит немного иначе. Как нам уже известно, в данном случае необходима обязательная государственная регистрация и самого договора, и перехода права собственности. Причём оба этих регистрационных действия, как правило, происходят одновременно.
Поэтому, если продавец с покупателем передумали совершать сделку, но уже подали документы в регистрационный орган, им нужно как можно скорее обратиться туда и забрать своё заявление обратно: важно успеть до момента регистрации прав, потому что расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации станет невозможным, согласно действующему законодательству.
Расторжение через суд
Если взаимное соглашение сторон об отмене сделки отсутствует, но продавец/покупатель желают расторгнуть сделку купли-продажи это можно сделать через суд.
Суд может принять заявление, только если одна из сторон существенно нарушила правила: покупатель не расплатился или расплатился не полностью, продавец передал не то имущество, которое было указано в документе и иных ситуациях, предусмотренных законодательством.
Расторжение договора купли-продажи недвижимости в рассрочку
Если первоначальная сделка была заключёна при условии того, что продавец передаст покупателю имущество, а последний, в свою очередь, расплатится за него не сразу, а путём внесения периодических платежей, расторгнуть соглашение можно в судебном порядке при неуплате покупателем долга.
Источник: https://domananeve.ru/info/operacii-s-nedvizhimostju/rastorzhenie-dogovora-kupli-prodazhi-nedvizhimosti-kogda-mozhno-otmenit-sdelku.html
Можно ли расторгнуть договор купли продажи квартиры после регистрации
После заключения сделки купли-продажи квартиры возможно обнаружение обстоятельств, которые вызовут у купившего либо у продавшего сомнения в осуществлённом соглашении или даже желание расторгнуть договор.
Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры после регистрации? В каких случаях разрешено расторжение сделки? Возможно ли аннулировать документы без согласия второй стороны? Подробные ответы на все вопросы даны в материале.
Можно ли аннулировать сделку купли-продажи квартиры или признать недействительной?
Чтобы ответить на этот вопрос, необходимо руководствоваться 29-ой главой Гражданского кодекса России — о расторжении или изменении договоров.
Расторжение формы купли-продажи означает утрату его юридической значимости и возврат каждой стороне своих прав и обязанностей, т. е. продавец получает свою жилплощадь, а покупатель — деньги.
Разумеется, при прекращении процесса ещё до обмена имуществом и деньгами, стороны просто расходятся, каждый со своим экземпляром бумаги о досрочном завершении правоотношений.
В каких случаях можно расторгнуть договор купли-продажи жилья?
В соответствии с 450-ой статьей кодекса договор о покупке и продаже можно расторгнуть на любом этапе процедуры.
Как это можно сделать:
- По обоюдному согласию сторон — путём заключения акта о прекращении начатой процедуры;
- В одностороннем порядке — через исковое заявление в суд и признание судом бумаги недействительной либо ничтожной.
По статье 450.1 сторона соглашения также может в одностороннем порядке отказаться от исполнения бумаги, если уведомит партнёра в письменном виде об отказе. С момента вручения партнёру письменного отказа, либо через 6 дней после направления письма, отказ считается действительным, а договор изменённым или расторгнутым.
Отказ допускается только по уважительным причинам — например, при невозможности стороной выполнить свои обязательства в связи с отсутствием лицензии или сертификата на определённую деятельность.
Решение об отказе должно опираться на принципы рациональности, добросовестности и правдивости.
После отказа по уважительным причинам сторона уже не сможет подтвердить выполнение обязательств или прав в аналогичной ситуации. Как и при подтверждении исполнения обязанностей и прав, при невозможности их выполнить, отказаться уже нельзя.
А для одностороннего судебного порядка прекращения сделки необходимо доказать любое из обстоятельств:
- несоблюдение договорных условий второй стороной, которое влечёт причинение ущерба первой и потерю благ, на которые первая сторона рассчитывала при подписании сделки;
- иные обстоятельства.
В некоторых законах и нормативно-правовых актах предусмотрены основания для судебного прекращения договорных прав и обязанностей.
Причины
При обоюдном решении о прекращении сделки причинами могут быть невозможность сторонами выполнить согласованные обязательства — ещё до приёма-передачи. Обычно это случаи, когда сторона или обе стороны признают, что не способны исполнить сделку и подписывают акт о её расторжении.
Если же речь идёт о принудительном судебном прекращении отношений, то, как правило, одна сторона считает права и обязанности исполненными, а другая — ущемлена. К примеру, покупатель не выплатил всю сумму за недвижимость и затягивает с расчётом.
Либо, что происходит чаще, продавец продал жильё:
- несоответствующее цене и обещаниям качества, состояния;
- со скрытыми обременениями или ограничениями (можно ли продать квартиру с обременением узнайте здесь);
- с нарушениями при оформлении права собственности, что нередко случается, когда имеет место покупка квартиры после приватизации;
- с постоянными жильцами (купили квартиру с прописанным несовершеннолетним ребёнком);
- с долгами перед налоговой и жилищно-коммунальными службами;
- заведомо зная об отсутствии полномочий продавать жилплощадь — к примеру, не будучи единоличным собственником или являясь хозяином по спорному имуществу, полученному в наследству, по дарственной, по завещанию и т. п. Как оспорить завещание на квартиру после смерти подробнее здесь.
Источник: https://nedviz-info.com/mozhno-li-annulirovat-sdelku-kupli-prodazhi-kvartiry/
Расторжение договора купли-продажи картиры – все, что нужно знать продавцу и покупателю
27 сентября 19373
Иногда, после оформления договора купли-продажи недвижимости, одна из сторон желает его расторгнуть. Причиной тому может быть резкое подорожание жилья, продажа без разрешения всех владельцев, обнаружение новых фактов о техническом состоянии и т.д. В этом случае продавец/покупатель стремятся аннулировать сделку. Но стоит помнить, что основания для ее расторжения будут влиять на исход дела.
Образец расторжения договора купли-продажи недвижимости
Под расторжением подразумевается досрочное прекращение. Однако, это можно сделать только до регистрации документа, если стороны не выполнили зафиксированные в нем договоренности. В случае полного их исполнения расторжение договора уже невозможно. Но можно использовать другой способ — признать документ недействительным.
Как правило, основные обязательства указываются в договоре. К таковым относится:
- расчет за жилье (касается покупателя);
- выписка из квартиры и ее передача (касается продавца).
Также в договоре могут отображаться дополнительные обязательства — оплата продавцом коммунальных долгов, предоставление покупателем авансового платежа до определенной даты и др. Чтобы более детально разобраться в этом вопросе стоит изучить образец договора купли-продажи недвижимости РК.
Что говорит закон?
Статья 401 ГК Казахстана предусматривает 3 варианта расторжения договора.
1. По согласию сторон без привлечения суда.
При согласии двух сторон аннулировать договор купли-продажи квартиры, составляется обоюдное соглашение, которое заверят нотариус. Это самый простой способ расторжения сделки. Он предполагает прекращение еще неисполненного договора.
2. Через суд, если имеются спорные моменты либо претензии. Иск может подавать как один, так и другой участник.
Если между сторонами возник спор, тогда договор расторгается через суд.
Такая процедура имеет свои особенности, а именно:
- перед подачей иска в одностороннем порядке, следует пообщаться с другой стороной и объяснить причины своих действий — возможно обязательства будут исполнены. Необходимо написать заявление о намерении расторгнуть договор на покупку квартиры с указанием причин;
- если на протяжении 30 дней другая сторона не предпримет шаги по урегулированию спора, можно отправляться в суд.
Обратите внимание! Вместо 30 дней допустимо указание и другого срока. Поэтому следует тщательно прочитать договор.
3. Одностороннее расторжение, когда один из участников отказывается выполнять условия договора.
Человек может отказаться от договора даже при отсутствии претензий. Просто обстоятельства не позволяют выполнить его условия. Также сторона имеет право сделать отказ при отсутствии в документе сроков либо изменении актов, согласно которым он заключался.
Важно знать! Об одностороннем отказе другой участник предупреждается не позже, чем за 1 месяц.
Договор на продажу квартиры расторгнут — что дальше?
После оглашения постановления суда либо подписания соглашения обязательства сторон прекращаются. Признание договора расторгнутым дает право участникам требовать возмещения денег, имущества.
Если причиной расторжения документа послужило нарушение его пунктов, и одна из сторон понесла убытки, они тоже подлежат возмещению.
В решении суда должны указываться все проблемные моменты по каждому пункту договора.
Какое влияние оказывает девальвация?
После обесценивания казахстанской валюты по отношению к доллару, оказалось, что цена, отмеченная в договоре, стала меньше рыночной. Тогда продавец возможно пожелает разорвать договор и вернуть себе квартиру с целью ее дальнейшей продажи уже по новому курсу. Но является ли девальвация достаточным основанием для расторжения документа? Чем это может обернуться для покупателя?
В Гражданском Кодексе РК отсутствуют пункты, согласно которым рост валютных курсов признается основанием для расторжения договора. Подобные изменения вносятся лишь по разрешению сторон.
В законе также отмечено, что сделка с обязательной регистрацией признается совершенной с даты регистрации. Расторжение возможно по соглашению сторон или через суд по просьбе одной стороны, если другой участник существенно нарушил договор.
Нарушение считается существенным, если оно привело к такому ущербу, который в значительной мере лишил другую сторону того, что ей полагалось по договору.
Таким образом, у покупателя, добросовестно выполняющего условия договора, нет причин для волнения.
Как признать типовой договор купли-продажи квартиры недействительным?
Когда сделка признается недействительной, она автоматически аннулируется. Однако для подачи соответствующего иска требуются законные основания. Они прописаны в статье 159 ГК. Рассмотрим их детальнее.1. Отсутствует разрешение на проведение сделки. К примеру, продажей квартиры занимается не владелец, а его доверенное лицо.
Однако в самой доверенности нет полномочий на ее продажу.2. Владелец квартиры — ребенок, а ее продали без согласия матери/отца либо иного официального представителя ребенка.3. Недееспособность продавца либо покупателя по причине душевной болезни.
Но в данной ситуации суд аннулирует договор, если будет подтверждено, что недееспособность человека наступила еще до совершения сделки.4. При подписании договора покупатель/продавец был в неадекватном состоянии — тяжелое заболевание, ставшее причиной замутнения сознания, воздействие наркотиков или алкоголя и т.д. Тогда человек сам должен обратиться в суд.
В случае его смерти, подать в суд имеют право заинтересованные лица (к примеру, дети).5. Одну из сторон ввели в заблуждение. К примеру, относительно качества квартиры. Договор не может быть аннулирован, если заблуждение явилось следствием халатности.6. «Кабальная сделка».
То есть, когда один из участников подписал договор с невыгодными условиями из-за определенных обстоятельств, а другая сторона воспользовалась этой ситуацией.7. Владелец — недееспособный человек либо ребенок, а договор подписан уполномоченным лицом с целью собственной выгоды.8. Сделка совершена путем принуждения, обмана, применения силы.9.
Представители сторон заключили между собой злостное соглашение, тогда как покупатель и собственник недвижимости не владели всей информацией.
10. Форма договора купли-продажи квартиры и его содержание не соответствует действующему законодательству.
Кто компенсирует ущерб?
После признания сделки недействительной каждый ее участник обязан вернуть все, что получил по договору. Если одна из сторон признается мошенником (чаще всего, это продавец), у нее не получится вернуть недвижимость. Его конфискует государство.
Если один участник виновен в расторжении сделки и нанес ущерб другой стороне, суд взыщет с него компенсацию.
Чем отличается недействительность от расторжения?
Признание сделки недействительной находится в компетенции суда, а ее расторжение происходит по согласию сторон без привлечения суда. Но в обоих случаях последствия будут одинаковыми.
Если квартиру продали давно
Для предоставления заявления о признании сделки недействительной отводится 12 месяцев с момента возникновения законных оснований. В случае подписания документа через угрозы — 12 месяцев с момента прекращения угроз.
Источник: https://info.homsters.kz/rastorzhenie-dogovora-kupli-prodazhi-kartiryi-vse-chto-nuzhno-znat-prodavtsu-pokupatelyu/
