Может ли сделка по недвижимости быть признана незаконной?

Какое вторичное жилье не стоит покупать

Может ли сделка по недвижимости быть признана незаконной?

Приобретая квартиру на вторичном рынке, покупатель получает ряд преимуществ: готовый дом, обжитый район, развитая инфраструктура. Между тем рисков при сделках с жильем, которое уже побывало в собственности других, не меньше, чем при покупке квартиры в новостройке. На какие аспекты нужно обратить особое внимание, рассмотрим в материале.

Купить квартиру — это не в булочную сходить. Волнение, недоверие, сомнения зачастую бывают спутниками покупателей.

Но иногда приходишь на просмотр объекта, а там открывает дверь опрятная старушечка, показывает красивый вид из окна, пирогами угощает. И человек готов уже расстаться с накопленной таким трудом суммой денег.

Но в этот момент важно не дать усыпить вашу бдительность, и увидеть проблемы, скрываемые за улыбками и пирогами.

Как продать или купить депозит Жилстройсбербанка >>>

1. Покупка по недействительной доверенности

Доверенностью признается письменное уполномочие одного лица (доверителя) для представительства от его имени, выдаваемое им другому лицу (поверенному). Нотариально заверена должна быть доверенность на управление имуществом и на совершение сделок, требующих нотариального удостоверения.

Квартиры, продающиеся по доверенности, наиболее опасные для покупки. Лучше отказаться от покупки, если продающая сторона действует по доверенности. Доверенность может быть в любое время отменена доверителем, признана недействительной. Доверитель может просто умереть, и тогда придется иметь дело с его наследниками, которые могут не согласиться передать уже купленное вами имущество.

Необходимо также знать, что содержит в себе доверенность: дату выдачи, фамилию, имя, отчество и адрес доверителя и поверенного, срок действия (максимальный срок может составлять 3 года, если же срок не указан – доверенность действует в течение 1 года); возможность передоверия поверенным своих полномочий третьим лицам (если такое право прямо не записано, доверенность считается выданной без права передоверия); перечень полномочий, предоставленных поверенному.

Договор купли-продажи вступает в силу только после его государственной регистрации. Если продавец отменит действие доверенности раньше, то такая сделка может быть признана недействительной.

Реструктуризация ипотеки: права заемщика, изменения в договор >>>

2. Незаконная приватизация

Под приватизацией жилья понимается приобретение гражданами в собственность занимаемых ими жилых помещений в домах государственного жилищного фонда.

Важно знать, что в данной процедуре должны были принять участие все, кто зарегистрирован в квартире.

И если права одного из членов семьи были ущемлены, например, мать приватизировала жилье, пока сын отбывал наказание, или не учли права несовершеннолетних, то в итоге страдает покупатель.

Сделка может быть признана недействительной из-за незаконной приватизации. Обратите внимание, если на момент совершения сделки кто-то из близких родственников собственника квартиры признан исчезнувшим, отсутствующий член семьи может объявиться через несколько лет и заявить о своих правах на квартиру.

Как многодетным, неполным и семьям с детьми-инвалидами получить жилье по госпрограмме >>> 

3. Продажа без согласия сособственников

Обратите внимание на количество собственников квартиры. Согласие на продажу должны дать оба супруга (или бывшие супруги, которые состояли в браке на момент покупки квартиры).

Среди собственников недвижимости могут быть несовершеннолетние дети. Сделку должны одобрить органы опеки и попечительства. Другими словами, абсолютно все собственники квартиры должны дать согласие на сделку.

Если кто-то из них этого не сделает и после сделки заявит о своих правах, ее признают недействительной.

4. Неучтенное наследство

Следует насторожиться, если недвижимость была получена в наследство. Нужно убедиться, что никого из наследников не «забыли» при вступлении в наследство. Обратите внимание на то, сколько раз ту квартиру покупали и продавали, как она досталась последнему собственнику.

Следует четко проверить по документам, не могут ли другие родственники также оказаться наследниками этой квартиры. Если права этих лиц при продаже жилья будут нарушены, то сделка может быть признана недействительной.

Как выгодно расширить жилплощадь >>>

5. Незаконная перепланировка

Незаконные перепланировки производятся повсеместно. Незначительные штрафы не пугают жильцов, вдохновленных дизайнерскими затеями. Согласно статье Кодекса «Об административных правонарушениях» незаконная перепланировка жилых и нежилых помещений в жилом доме влечет штраф на физических лиц — в размере 30 МРП (75 750 тг в 2019 году).

Между тем покупать квартиру, где перепланировка не узаконена, не стоит. В противном случае перепланировку должен будет узаконить новый владелец, что весьма хлопотно, а в отдельных случаях и невозможно. Есть несколько случаев, когда перепланировка запрещена. Так, в крупнопанельных домах перепланировка квартир с устройством проемов в несущих стенах не допускается. 

Проверить законность планировки жилья можно, попросив продавца показать актуальный поэтажный план и экспликацию.

Тенденции рынка жилья: анализ цен, прогнозы >>>

6. Долги по взносам за капитальный ремонт

После покупки квартиры может выясниться, что предыдущий хозяин должен внушительную сумму за капитальный ремонт дома. Неуплаченные взносы за капремонт моногоквартирных домов переходят на нового собственника жилья. Поэтому проверьте наличие долгов до оформления сделки.

Что касается задолженности по счетам за коммунальные услуги и телефонную связь, то они не распространяются на нового собственника. Однако в договоре купли-продаже лучше указать, что задолженность не переходит покупателю.

Временные трудности: что делать должнику по ипотеке? >>>

7. Неликвидный объект

Не стоит покупать низколиквидные квартиры. Это может быть жилье в старом панельном доме с неудобной планировкой, в неблагополучном районе: может соседствовать с промышленной зоной, крупными транспортными магистралями или, наоборот, объект может быть проблемным с точки зрения транспортной доступности.

Во многом ликвидность квартиры определяет тип и общее состояние здания. Так, наименее ликвидны дома старого фонда с деревянными перекрытиями. Квартиру в таком доме банки не принимают в качестве залога по ипотеке из-за высокой пожароопасности. То же касается квартиры, расположенной в аварийном здании.

8. Слишком низкая цена

Мошенники на рынке недвижимости не дремлют, их жертвами могут стать одинокие пожилые люди, дети-сироты или лица с алкогольной или наркотической зависимостью. Это их квартиры мошенники переоформляют на подставных лиц и выставляют на продажу, а хозяев выписывают и переселяют подальше. Так как надо действовать быстро, цены в этом случае обычно занижены.

Поэтому если вам дорого ваше спокойствие, а также время и деньги, то стоит обратиться за помощью к профессиональному риелтору, который, обладая большим опытом работы на рынке жилья и необходимыми знаниями, сможет точно проанализировать все возможные риски, о существовании которых обычный покупатель даже и не подозревает.

Карима Апенова, информационная служба kn.kz

Источник: https://www.kn.kz/article/8472/

DOM.RIA – Когда сделку с недвижимостью признают недействительной

Может ли сделка по недвижимости быть признана незаконной?

Большинство норм и правил оформления сделок определено в Гражданском Кодексе Украины. В тексте мы рассмотрим более подробно, в каких случаях сделка будет признана недействительной, а также какие основания для этого есть в украинском законодательстве и какая разница между расторгнутой и недействительной сделкой.

Недействительные сделки: что это

Сделка недействительна, если совершена с нарушением требований закона или это признано судом. Недействительные сделки делятся на такие категории:

Ничтожные сделки

Ничтожная – это сделка, которая считается недействительной с момента ее заключения из-за несоответствия норме закона. Судом недействительными признаются только последствия такого соглашения. К причинам, по которым сделка признается ничтожной, относятся такие нарушения закона: просроченная доверенность, снятие с регистрации несовершеннолетних детей без разрешения органа опеки и прочее;

Оспариваемые сделки

Оспариваемые не признаются автоматически недействительными сделками – для этого требуется судебное решение. При этом в судебном порядке сделка может быть оспорена как одной из сторон (покупатель и продавец, собственник и арендатор), так и иным заинтересованным лицом (родственник, неучтенный наследник и прочее).

Как наказать квартирного мошенника по закону

Правовые последствия признания сделки недействительной заключаются в двусторонней реституции – возврате всех сторон в исходные положения (покупатель получает обратно деньги, а продавец – права собственности на недвижимость).

В некоторых случаях полученное по соглашению переходит в доход государства, назначаются дополнительные санкции для виновной стороны, такие как возмещение морального и материального ущерба, нанесенных убытков, административная и уголовная ответственность и прочее.

Почему договор могут признать недействительным

Если сделка ничтожна, то стороны могут отказаться от выполнения требований по ней без судебных разбирательств. Если кто-то из представителей отрицает действительность соглашения или отдельных условий, придется обращаться в суд. В судебном порядке сделка признается недействительной согласно следующим основаниям:

  • несоблюдение формы договора;
  • противоречие общественным нормам и принципам морали;
  • дефект субъектного состава;
  • дефект воли;
  • отсутствие единения воли и волеизъявления участников;
  • действие не в интересах представляемого и прочее.

Рассмотрим подробнее каждую из причин.

Несоблюдение формы договора

Сделки с недвижимостью любого вида должны оформляться в соответствии с законом – в письменной форме установленного образца, под контролем нотариуса и с государственной регистрацией. Устную сделку или с ошибками в оформлении легко признать недействительной, а для доказательства обратного в суде потребуются веские доказательства (видео, фото, свидетели).

Как проверить квартиру при покупке на вторичном рынке

Противоречие общественным нормам и принципам морали

Это операции с недвижимостью, которые проведены с нарушением гражданского законодательства или моральных принципов общества. Такие операции с недвижимостью содержат признаки преступления или административного проступка. Чаще всего, одна из сторон сделки просто не понимает, какой документ подписывает.

Это может быть обусловлено воздействием лекарственных препаратов, алкоголя, наркотических средств или сильного стресса, последствиями предынфарктного состояния.

Еще такое основание применяется к дееспособным лицам, которые страдают психическими заболеваниями, состоящим на учете в психоневрологическом учреждении, и сделкам, совершенным без разрешения органов опеки и попечительства.

Дефект субъектного состава

Если проще – к таким относятся сделки, совершенные лицами за пределами своей гражданской дееспособности. А именно операции с недвижимостью, совершенные:

  • недееспособными или ограниченно дееспособными лицами;
  • малолетними и несовершеннолетними лицами;
  • лицами с превышением полномочий.

Поэтому не стоит пренебрегать проверкой состава собственников объекта недвижимости и документов всех представителей другой стороны сделки.

Дефект воли

Такие сделки не отображают истинной воли одной или обеих сторон.

Операция с недвижимостью признается недействительной, если доказано, что она совершена в результате ошибки или обмана, под воздействием психического или физического давления.

Сюда также относятся сделки, совершенные на невыгодных условиях под влиянием тяжелого обстоятельства или в результате злоумышленной договоренности представителями одной из сторон.

Отсутствие единения воли и волеизъявления участников

В этом случае под видом одного вида сделки наступают последствия другого вида. Под эту категорию подпадают следующие сделки:

  • фиктивные (для сокрытия действительной цели соглашения). Например, продажа жилья родственникам или другому подставному лицу при сохранившемся праве пользования и распоряжения недвижимостью;
  • мнимые (без намерения создать юридические последствия договора). Например, продажа части дома или квартиры, которые находятся в долевой совместной собственности, под видом договора дарения. При этом нарушается право других собственников на первоочередную покупку.

Как продать долю в квартире

Действие не в интересах представляемого

Это чаще всего происходит в случаях купли-продажи квартиры по доверенности. Представитель просто не учитывает интересов представляемого и сделка может быть признана недействительной, чаще в таких ситуациях:

  • недвижимое имущество продается ниже рыночной стоимости;
  • собственник не получил денег после продажи объекта (либо получил не в полном размере);
  • продажа осуществлялась после смерти юридического собственника квартиры (нарушены права наследников).

Как продать квартиру, которую получили в наследство

Прочие причины

Сделки с недвижимостью могут быть признаны недействительными, если:

  • предыдущие сделки с этим объектом признаны незаконными;
  • существуют права третьих лиц на пользование недвижимым имуществом сделки (арест, аренда, залог, сервитут и прочее);
  • юридическое лицо не имеет права на такую деятельность (нет соответствующего разрешения или лицензии);
  • существует задолженность за жилищно-коммунальные услуги;
  • неузаконенная перепланировка.

Для более детальной консультации по вопросу недействительных сделок и трактовки обстоятельств стоит обратиться к профильному юристу.

Как расторгнуть договор купли-продажи жилья?

Сроки признания сделки недействительной

Сделка может быть признана недействительной как через пару недель после ее совершения, так и через несколько лет. Общая исковая давность составляет 3 года, но с того момента, как лицо узнало о нарушенном праве. Но каждый случай индивидуальный, и при подобном обращении сделка будет признана недействительной только в судебном порядке.

Разница между расторгнутой и недействительной сделкой

Как уже писалось нами ранее, в случае недействительной сделки сторон возвращаются в исходные положения. Так, покупатель или арендатор получает обратно деньги, а собственник – права собственности на недвижимость.

Но расторжение сделки имеет совершенно иные основания и правовые последствия.

Чаще всего это недобросовестное исполнение обязательств одной из сторон, и как результат – расторжение соглашения в судебном порядке или по обоюдному согласию с помощью нотариуса.

Признание сделки недействительной через суд может занять много времени. А вот с исполнением реституции нередко возникают проблемы – жилье перепродают, сдают в аренду, прописывается несовершеннолетний. Поэтому уделите достаточно времени и сил для проверки другой стороны сделки и оформлению соглашения согласно закону.

Источник: https://dom.ria.com/articles/kogda-sdelku-s-nedvizhimostyu-priznayut-nedejstvitelnoj-174930.html

Блоги профессионалов на «Ведомостях»

Может ли сделка по недвижимости быть признана незаконной?

У любой квартиры на вторичном рынке есть история. И какая бы ни была эта квартира – старая или новая, в элитном доме или в панельном, – эту историю всегда надо тщательно проверять. В каких ситуациях добросовестный покупатель рискует потерять право собственности на приобретенное жилье?

Самый высокий риск – покупка квартиры у продавца «по доверенности». Суть такой сделки в том, что договор купли-продажи заключается не собственником, а с его представителем, который действует по доверенности.

По данным столичного Росреестра, в августе в Москве было зарегистрировано 10 521 сделка купли-продажи жилой недвижимости. При этом число переходов на основании договора купли-продажи (мены) жилья выросло по сравнению с июлем на 2,7%. Всего же по итогам восьми месяцев 2017 г. зарегистрировано 75 421 сделка по договорам купли-продажи, что на 8,2% меньше по сравнению с тем же периодом 2016 г.

К сожалению, время черных риэлторов и недобросовестных нотариусов, которые выдают незаконно доверенности, не прошло. И на рынке сегодня огромное количество вариантов мошенничества с доверенностями, которые могут выдаваться по поддельным паспортам, после смерти гражданина или же недееспособным гражданином.

Но даже если доверенность легальная, она может быть отменена собственником, и получится, что при совершении сделки продавцом является не уполномоченное на то лицо. Такая сделка легко может быть оспорена в суде реальным собственником. А добросовестный покупатель должен будет вернуть жилье законному владельцу, при этом потеряв и деньги, и квартиру.

Еще один повод насторожиться – большое количество сделок с квартирой за короткий промежуток времени. Например, от трех сделок в течение года. Чтобы скрыть следы продажи жилья по поддельным документам, мошенники перепродают его несколько раз.

В судебной практике была история, когда в Москве двое мошенников обманом приобрели право собственности на квартиру, принадлежавшую умершему владельцу и не имевшему наследников.

После этого, используя поддельные паспорта, мошенники перепродали квартиру за полгода 3 раза, «очистив» таким образом историю имущества для следующего конечного покупателя.

Когда таковой был найден, с ним обманным путем заключили договор купли-продажи жилья, зарегистрировали переход права собственности. Однако цепочка сделок стала известна в департаменте городского имущества Москвы, и через суд сделки признались недействительными.

Жилье было изъято из чужого владения, а собственник выселен. Мошенников признали виновными по ч. 4 ст. 159 УК РФ (мошенничество), однако последний добросовестный владелец потерял деньги и жилье.

Иногда покупатели осознанно выбирают квартиру с незаконной перепланировкой (без согласования проекта с госорганами), потому что им необходимо жилье именно в таком виде.

Да и при продаже такого жилья собственники обычно соглашаются на хороший дисконт в цене. Но при этом важно понимать последствия. Они могут быть разными: начиная от штрафа (до 2500 руб.

) и обязанности привести помещение в первоначальное состояние до изъятия квартиры у собственника и продажи ее с публичных торгов.

Судебная практика говорит о том, что продажа квартиры с торгов – крайняя мера. Ведь здесь могут быть противоречия со ст. 35 Конституции РФ (охрана права частной собственности). Тем не менее подобные случаи имеются. Это происходит в случаях, когда все меры воздействия на собственника исчерпаны. Такая история недавно произошла в Уфе.

Там собственник сделал из трехкомнатной квартиры на первом этаже жилого дома три отдельных офиса. Причем сделал это без согласования с госорганами, переделав оконные проемы в дверные, убрав межкомнатные перегородки. Городская администрация неоднократно требовала от владельца восстановить жилье, но работы не были выполнены.

В итоге администрация через суд продала с публичных торгов самовольно переустроенное помещение.

Если вы покупаете приватизированную квартиру, то первое, на что следует обратить внимание, – все ли лица, проживающие в квартире на момент приватизации (включая детей), участвовали в ней? Это можно узнать, получив архивную выписку из домовой книги. В ней можно увидеть, кто был прописан в квартире на дату приватизации.

Дети могут не участвовать в приватизации квартиры, только если есть разрешение на это органов опеки и попечительства. Иначе есть риск признания недействительным договора передачи квартиры в собственность. Как следствие, потеря купленного жилья.

Еще одна проблема – «отказники». Это люди, отказавшиеся от участия в приватизации, но при этом сохраняющие право пользования квартирой даже после ее продажи. Например, часто при приватизации родители отказываются от своей доли в пользу детей. Но право пользования за родителями сохраняется.

Причем выписать их без согласия невозможно даже при наличии у них другого жилья. Увидеть таких «отказников» можно в заявлении на приватизацию, а также в архивной выписке из домовой книги. Если этого не сделать, то можно приобрести квартиру с нежелательным жильцом.

При этом законом установлено, что право пользования жильем для «отказника» носит бессрочный характер.

Еще один риск – заниженная стоимость квартиры в договоре купли-продажи. С учетом последних изменений в налоговом законодательстве в определенных случаях только по истечении пяти лет продавец освобождается от уплаты подоходного налога при продаже недвижимости.

В итоге часто собственники, владеющие квартирой непродолжительное время, склоняют покупателя к тому, чтобы в договоре купли-продажи указывалась заниженная цена.

Но если в будущем сделку с этой квартирой кто-либо попытается признать недействительной и суд это признает, то продавец вернет вам ту сумму, которая указана в договоре.

Есть и другие важные факторы, которые следует учитывать. Например, приобретена квартира в браке или нет (это может потребовать согласия супруга на продажу), дееспособность продавца, его уголовное преследование (может повлечь арест имущества).

Оснований, по которым продавец получил в собственность квартиру, может быть огромное количество. Это купля-продажа, мена, наследство, приватизация, дарение, рента и т. д. Поэтому покупателю вторичного жилья всегда следует изучить полностью историю переходов прав на квартиру, вплоть до возникновения первого права собственности.

Источник: https://www.vedomosti.ru/realty/blogs/2017/10/17/737848-sdelki-kvartirami-vtorichnom-rinke

Недействительные сделки по новым правилам

Может ли сделка по недвижимости быть признана незаконной?

Прошло почти два года с тех пор, как в российское законодательство были внесены существенные поправки в отношении недействительных сделок (№100-ФЗ от 07.05.2013 г.). Те из них, которые нарушают требования закона, ранее считались ничтожными, а сейчас – оспоримыми. Изменились и сроки исковой давности.

Несмотря на то что в последнее десятилетие уменьшилось количество незаконных и проблемных сделок, едва ли можно говорить о качественной правовой и финансовой защищенности покупателя.

Какие конкретно произошли изменения и как они влияют на сегодняшний рынок жилой недвижимости?

На наши вопросы помогли ответить Алексей Комаров, нотариус из Санкт-Петербурга, Вадим Лященко, управляющий АН РБНО, и Ирина Щербинина, эксперт по недвижимости.

Что изменилось в новом законодательстве? Каковы сроки исковой давности (т.е.

по прошествии какого срока покупатель квартиры может быть совершенно спокоен и освобожден от претензий участников сделки и третьих лиц)?

Алексей Комаров: «В мае 2013 года были внесены изменения в Гражданский кодекс РФ, которые разграничили понятия оспоримых и ничтожных сделок (недействительных сделок), переквалифицировав большую часть ничтожных сделок в оспоримые (ст. 168, п. 1 ГК РФ).

Главное отличие между ничтожной и оспоримой сделками состоит в моменте их недействительности, и в том, в какие сроки можно их оспорить.Ничтожность сделки (иными словами – ее недействительность) не зависит от решения суда. Сделка ничтожна с самого начала ее совершения и не порождает для сторон никаких правовых последствий.

Оспоримую же сделку могут признать недействительной только по решению суда, соответственно, до такого решения заключенный договор имеет юридическую силу и обязателен для исполнения.К моменту изменений назрела проблема по сделкам, заключенным на рынке недвижимости: любая сделка, заключенная сторонами с нарушением действующего законодательства, признавалась ничтожной.

 Кроме того, иск о признании ничтожной сделки могло предъявить любое лицо. Указанная возможность на практике приводила к злоупотреблениям лиц, которые, не имев конкретного интереса в заключенной сделке, пытались ее заничтожить.

Теперь как по оспоримой, так и по ничтожной сделке требования в суд о признании ее недействительной вправе предъявить только сторона соглашения или прямо указанное в законе лицо, например попечитель, иными словами – лицо, имеющее интерес в оспаривании сделки ст. 177, 166, п. 2 ГК РФ.

Основная причина признания сделок недействительными по ничтожности – сделка, совершенная недееспособным лицом, ст. 171 ГК РФ. То есть гражданин, продающий жилье, был до совершения договора продажи лишен дееспособности по суду. По такой сделке суд обяжет стороны вернуть друг другу все полученное по договору купли-продажи.

Покупатель по данной сделке – более слабая сторона, так как, вернув купленное жилье, возникает вопрос с возвратом денег, которых у недееспособного, конечно, уже нет.По оспоримым сделкам вне конкуренции ст. 177 ГК РФ: сделка, заключенная лицом, не способным понимать значения своих действий или руководить ими.

Если в первом случае достаточно факта подтверждения недееспособности – решения суда о признании гражданина недееспособным, то применительно к 177 ст. ГК РФ судом будет назначена экспертиза, и с учетом иных доказательств сторон  будет принято решение о признании сделки недействительной или отказе в соответствующих исковых требованиях.

На практике решающую роль играет заключение эксперта, если в достоверности экспертного заключения у суда сомнений нет (обычно так оно и есть). Иные доказательства, например показания свидетелей, могут носить весьма условное значение для решения суда.

Говоря о правовом механизме защиты права приобретателя жилья, можно сказать, что по сути их два: срок исковой давности и квалификация по ст. 302 ГК РФ как добросовестный приобретатель.В первом случае по сделкам установлен срок исковой давности в один год для оспоримой сделки и три года – для ничтожной.

По ничтожным сделкам, где требование заявляется стороной сделки, срок исковой давности начинает течь с момента исполнения договора, если требование заявляется третьим лицом – то с момента, когда он узнал или должен был узнать о факте заключения договора.Важно отметить, что от 07.05.2013 г. № 100-ФЗ внес изменения в 170 ст. ГК РФ в квалификацию притворной сделки.

Притворная сделка, последствия которой – ничтожность, теперь и сделка, совершенная на иных условиях, чем это указано в договоре. Эти изменения могут иметь последствия для сторон при занижении стоимости в сделке для оптимизации налогообложения. Можно предположить, что, например, супруга, выдавшая согласие на продажу жилья, сможет признать сделку ничтожной по этому основанию, если в самом согласии не выражена стоимость продажи совместно нажитого имущества».

Какие на сегодняшний день самые распространенные причины недействительных (ничтожных и оспоримых сделок)? Частое это явление или редкое? Были ли в вашей практике (или в истории фирмы) такие случаи и если да, чем это закончилось для покупателя?

Вадим Лященко: «В большинстве случаев недействительная сделка заведомо содержит в себе элемент правонарушения. Поэтому уважающие себя и ценящие свою репутацию профессиональные участники рынка недвижимости стараются держаться от таких сделок подальше. То же самое можно сказать и о ничтожных сделках.

Другое дело – сделки, при которых одна из сторон несет тот или иной риск, включая риск оспаривания совершаемой или предыдущих сделок с объектом. Такие риски могут быть никак не связаны с правонарушениями, но присутствовать в истории объекта.

Задача специалиста, сопровождающего покупателя, – своевременно выявить этот риск или риски, оценить их величину, предложить возможные способы минимизации и дать соответствующие рекомендации клиенту.

Такие рекомендации, в зависимости от конкретной ситуации и конкретных рисков оспаривания, могут быть самыми различными – отказ от покупки, требование адекватной скидки, предоставление дополнительных заявлений, гарантий и т.д.

Задача специалиста, сопровождающего продавца, – обнаружить и минимизировать риски оспоримости предыдущих сделок с объектом еще на стадии подготовки документов продаваемого объекта, дать свою мотивированную оценку рисков контрагенту (покупателю).

Нередко оценка возможной оспоримости сделок и вероятных последствий становится предметом жарких споров между продавцом и покупателем с участием их юристов, агентов и банковских специалистов. Иногда в этих спорах побеждает здравый смысл, иногда – нет.На практике приходится встречаться с очень разным отношением заинтересованных участников дебатов к таким факторам риска оспоримости сделок, как, например:

– неучастие в приватизации несовершеннолетних (в период  до августа 1994 г.);

– отсутствие кого-то из жильцов по причине нахождения в местах лишения свободы;

– дарение между не родственниками;

– снятие с регистрационного учета по доверенности;

– снятие с регистрационного учета без постановки на учет в другом месте;

– признание прав собственности по решению суда;

– нерыночная цена в договоре;

– неэквивалентная мена без доплаты;

– свежая сделка с добросовестным приобретателем.Список можно продолжать, и у каждого опытного специалиста найдется, чем его дополнить.Но самые запоминающиеся случаи – это когда коллеги пытаются скрыть от тебя риски своего объекта.

Случается такое редко, но от этого менее противным не становится».

Ирина Щербинина: «Недействительные сделки стали более редким явлением, чем раньше, в лихие 90-е годы.

Во-первых, потому что Росреестр контролирует права несовершеннолетних и не проводит сделки с их собственностью без разрешения органов опеки. Во-вторых, рынок риэлторских услуг сейчас более прозрачен, в нем работают крупные компании.

В-третьих, с введением понятия “добросовестный приобретатель” покупатели стали более защищены, если по квартире зарегистрирован переход прав по правилам Росреестра и если в договоре купли-продажи стоит полная стоимость.

Тем не менее, оспоримые сделки есть.

И, как правило, наиболее частые их причины следующие:- появление родственников после исполнения договора ренты;- появление наследников, о которых продавец не знал (или умалчивал);- ущемление прав несовершеннолетних при приватизации в 90-х годах;- проведение сделки с лицом, состоящем на учете в нарко- или психдиспансере без освидетельствования на момент сделки».

Как можно минимизировать риски при покупке квартиры?

Ирина Щербинина: «Минимизацию рисков при покупке квартиры следует начинать уже с момента обзвона списка вариантов.

Я бы советовала сразу исключить из списка недавнюю ренту, наследство менее трех лет, а также наследство и дарение от чужого лица (не родственника). Сейчас на рынке масса вариантов и рисковать не стоит. Выбранный вариант следует тщательно проверить.

Лучше с помощью специалиста. Пусть риэлтор или юрист соберет “досье” на покупаемую квартиру, из которого будут видны возможные риски».

Алексей Комаров: «Говоря о правовом механизме защиты права приобретателя жилья, можно сказать, что по сути их два: срок исковой давности и квалификация по ст. 302 ГК РФ как добросовестный приобретатель.

Напомню, что иммунитет на изъятие имущества – жилья у добросовестного приобретателя не распространяется на безвозмездные сделки (дарение) и если судом установлено, что имущество выбыло помимо воли собственника (продажа по подложным документам)».

Были ли в вашей практике случаи признания нотариально удостоверенной сделки купли-продажи квартиры недействительной? Если да, то чем это закончилось для покупателя?

Алексей Комаров: «В моей практике нет».

Бывают ли случаи, когда вы не рекомендуете покупать квартиру из-за высокой вероятности признания в будущем сделки недействительной?

Вадим Лященко: «Крайне редко, но возникают «экзотические» предложения проведения сделок, которые в случае их реального исполнения могут быть признаны впоследствии недействительными.

Исходят такие предложения не от продавцов, а от покупателей, и касаются, например, проведения расчетов в необычных формах, формально никак не связанных с покупаемой недвижимостью.

Естественно, мы категорически настаиваем на отказе от вовлечения клиента в такие «сделки».

Ирина Щербинина: «Да, у меня были два таких случая. Я объяснила своим клиентам, на основании чего я решила, что в дальнейшем будут проблемы. Все проверки выдаю на руки».

Как вы относитесь к страхованию риска утраты права собственности? Рекомендуете ли при каждой покупке недвижимости оформлять такую страховку?

Ирина Щербинина: «К страхованию и страховым компаниям отношусь с изрядной долей скептицизма. В наше непростое время любая компания запросто может закрыться или объявить себя банкротом.

А бывает, договоры страхования составляются так хитро, что исключают возмещение убытков при некоторых вариантах событий. Пример тому – дело Чалаевых, по которому несколько лет шли суды между страховой компанией и ипотечным банком.

В общем, лучше надеяться на логику и интуицию, а доверять – специалистам».

Достаточно ли защищены права покупателя недвижимости сегодня и что бы вы предложили изменить в законодательстве, если бы была такая возможность?

Алексей Комаров: «Всегда будут установленные законом основания оспаривания заключенных сделок, поэтому стопроцентная гарантия права собственности приобретателя жилья — это миф.

Государству нужно решить вопрос гарантии обеспечения стопроцентной компенсации добросовестным лицам, которые в результате признания сделок недействительными остаются без денег и жилья, что требует принятия принципиального решения, определения реального гаранта законности права собственности с внесением соответствующих законодательных изменений. Это, в свою очередь, приведёт и к вопросу системного решения проблемы оборота вторичного жилья, где немаловажен вопрос о принятии закона о риэлтерской деятельности и где должно найти отражение решение вопроса с лицензированием, объемом деятельности и ответственностью агентов, брокеров, которые всегда были и будут важным элементом упорядочивания гражданского оборота жилья и первым профессионалом, которого встречают покупающие или продающие недвижимость граждане. А первое впечатление, как известно, можно произвести только один раз».  

Источник: https://www.cian.ru/stati-nedejstvitelnye-sdelki-po-novym-pravilam-218000/

Как проверить сделку купли-продажи квартиры на «юридическую чистоту»: пошаговая инструкция

Может ли сделка по недвижимости быть признана незаконной?

Если перед покупкой недвижимости вы не проверили ее на юридическую чистоту, то есть риск, что суд может признать сделку незаконной, и вы вынуждены будете вернуть жилье полноправному владельцу.

Причинами такой ситуации могут быть несовершеннолетний или недееспособный либо собственник, отбывающий срок в местах лишения свободы, который не давал согласия на сделку, или другие причины.

В свою очередь, термин «юридическая чистота» объекта означает, что покупаемая или купленная недвижимость не может быть истребована у нового собственника.

Юридическая чистота определяется при полной, тщательной проверке документов, которые имеют отношение к этой недвижимости. Расскажем об основных шагах проверки. 

Опасная сделка: когда не стоит покупать квартиру >>>

1. Проверка документов на недвижимое имущество в Казахстане

Управляющий партнер Казахстанской лиги юристов Ерлан Ерболатулы считает, что, приобретая недвижимость на вторичном рынке, в первую очередь необходимо провести проверочные мероприятия по самому объекту сделки: ознакомиться с правоустанавливающими документами, их полнотой и актуальностью оформления, целевым назначением земельного участка, наличием регистрации недвижимости в правовом кадастре, отсутствие обременений или притязаний, задолженностей по коммунальным услугам, целевым расходам, налогу. Нужно узнать, не подлежит ли участок выкупу, а дом и строения сносу по генеральному плану в будущем.

К правоустанавливающим документам относят договоры дарения, купли-продажи, мены, ренты, решения суда, вступившие в законную силу, свидетельства о праве на наследство. Специалисты должны проверить, нет ли подчисток и исправлений в договорах, не находятся ли бланки и печати в числе похищенных или утраченных.

Если продавец предоставляет дубликат правоустанавливающего документа без подтверждения их государственной регистрации, то этот факт должен особенно насторожить. Нужно узнать, почему нет регистрации, и если юрист признает эту причину уважительной, то он проводит тщательную проверку всех бумаг и сопутствующих обстоятельств.

Стоимость квартиры: методы оценки недвижимости в Казахстане >>>

2. Проверка юридической истории недвижимости

Этот этап определяет законность ранее заключенных договоров с данным объектом недвижимости. Информацию об истории объекта могут предоставить департаменты юстиции.

Все договоры купли-продажи, мены, дарения и так далее регистрируются там. Данная информация даст более четкое представление о том, кому и когда перепродавали данную недвижимость или дарили.

Эту справку может получить по официальному запросу только собственник недвижимости, нотариус либо адвокат.

Как считают специалисты, лучше, если с жильем не совершалось покупок, дарений или завещаний в последние 3 года. Это максимальный срок давности, в течение которого сделка может быть признана незаконной. Если в данный период квартира или дом переходили из рук в руки, то внимание к объекту должно быть особенно повышенным.

Как отмечает юрист Ерлан Ерболатулы, есть много факторов, которые должны насторожить потенциального покупателя и которые требуют детальной проверки, например, частая перепродажа недвижимости за короткий срок, недавнее оформление недвижимости через наследование и т.п.

О том, как не стать жертвой мошенников на рынке недвижимости, читайте здесь.

3. Юридическая проверка квартиры на качество

Далее, по мнению юриста, очень важно визуальное ознакомление с объектом, осмотр его физического и эстетического состояния. Необходимо проверить, не протекает ли крыша, есть ли трещины в стенах, ремонт и т.п., узаконена ли перепланировка.

Перед сделкой обязательно сверьте планировку квартиры с техпаспортом. Если перепланировка совершена без разрешения ГАСК, то ее законное оформление грозит для вас дополнительными расходами. В худшем случае перепланировку вообще нельзя будет узаконить, например, если речь идет о переносе перенос санузла в многоэтажке.

Перед сделкой обязательно сверьте планировку квартиры с техпаспортом.

Также нужно проверить кадастровый номер с фактическим местонахождением недвижимости, например, при покупке объекта, у которого при переименовании улиц был изменён адрес.

5 правил выбора застройщика в кризис >>>

4. Проверка собственника недвижимости

Необходимо проверить подлинность документа, удостоверяющего личность продавца, по таким признакам, как отсутствие исправлений, подчисток, наличие и правильное расположение всех страниц, срок действия.

Если вы сомневаетесь в адекватности продавца на момент сделки, то лучше застраховать себя справками из психоневрологического и наркологического диспансеров.

Особое внимание нужно обратить на лица из группы риска: инвалиды, одинокие пенсионеры, дети-сироты и др.

Управляющий партнер Казахстанской лиги юристов Ерлан Ерболатулы обращает внимание на важность проверки собственников и их дееспособности. Если продавец находится в браке, то должно быть согласие на отчуждение от супруга. В случае если собственником является ребенок, то необходимо согласие органа опеки и попечительства и т.п.

— При ознакомлении с документами очень много может быть выявлено нюансов, которые нужно будет проверить, — говорит юрист.

— Продажу недвижимости без явных причин третьим лицом по доверенности тоже нужно отнести к случаю, требующему детальной проверки, поскольку желательно сделку оформлять именно с собственниками.

Проверке подлежат возможные риски с потенциальными правами третьих лиц на недвижимость, их обстоятельств обретения, изменения и регистрации недвижимости.

На практике такие неожиданные обстоятельства возникают ввиду оказавшейся недееспособности собственника или поверенного, не реализованные права членов семей при приватизации жилья, неучтенные наследники, отсутствие согласия супруга на отчуждение и т.п. Хотел бы отметить, простое знакомство с соседями и разговор с ними порой дают важные сведения о собственнике и могут указать на негласные обстоятельства, влияющие на сделку.

Юрист советует оформлять задаток тогда, когда вы всё максимально проверили и точно определились с квартирой. По мнению специалиста, все возможные варианты отказа и их последствия нужно чётко оговорить в договоре задатка.

Покупка заложенной недвижимости: выгоды и риски залоговых квартир >>>

Что проверяет нотариус перед сделкой

Как рассказала частный нотариус Айгуль Иманбекова, на сегодняшний день проверка юридической чистоты сделки обуславливается следующими действиями нотариуса.

— Нотариус проверяет правоустанавливающие документы на их соответствие, а также документы удостоверяющие личность либо полномочия юридических лиц по Государственной базе данных физлиц и юрлиц.

Далее он через единую нотариальную информационную систему (ЕНИС) проверяет наличие обременений по справке о зарегистрированных правах (обременениях) на недвижимое имущество и его технических характеристиках, проверяет наличие либо отсутствие брачных отношений.

По словам специалиста, в действия нотариуса также входят следующие проверки: 

  • Наличие запрещений и ограничений по Алфавитной книге учета запрещений на объект недвижимости.
  • Соответствие характеристик объекта техпаспорту. Практика показывает, что если в будущем клиенты хотят взять кредит в банке, в случае несоответствия площадей объекта недвижимости с техпаспортом и правоустанавливающими документами, им будет отказано в кредите.
  • Действительность существующих доверенностей.

— Если все критерии соответствуют, то нотариус осуществляет сделку, то есть закрепляет волю сторон советующим документом, затем производит онлайн регистрацию документа, — говорит Айгуль Иманбекова.

Как стало известно, в начале января в Гепрокуратуре предложили все сделки с жильем оформлять у нотариуса.

— Нотариальное оформление сделок с недвижимостью — есть правильное решение, — считает нотариус А. Иманбекова, — так как государство в лице нотариального института осуществляет правовую защиту имущественных прав и законных интересов граждан. Поэтому за юридическую чистоту сделки нотариус должен полностью нести ответственность.

Расторжение договора купли-продажи: основания и последствия признания сделки недействительной в РК >>>

Цена проверка сделки на юридическую чистоту

Юрист Ерлан Ерболатулы рассказывает, что на сегодняшний день такие услуги оказываются юридическими компаниями или юристами за отдельную плату либо в комплексе юридической услуги при сопровождении всей сделки.

— Цена зависит от вида объекта недвижимости, района ее нахождения, статуса покупателя (физическое или юридическое лицо и т.п.).

При этом нужно отметить, что легально узнать об обременениях на недвижимость вправе или собственник, получив справку, либо другое лицо по соответствующей доверенности, либо нотариус, но уже при оформлении сделки.

Поэтому такую оценку можно дать только после ознакомления с историей недвижимости и определения объема проверки, — говорит юрист.

Между тем, по оценке столичных специалистов полная проверка юридической чистоты недвижимости может достигать 150 000 тенге. 

 static.moydom.ru

Карима Апенова, информационная служба kn.kz

Источник: https://www.kn.kz/article/8293/

Юр-консультант.ру
Добавить комментарий