Долевая собственность: как пользоваться и распоряжаться таким жильем

Сдавать  внаем свою долю собственник может только при согласии всех сособственников, и только если эта доля выделена и представляет собой изолированное помещение, то есть целую комнату.  Если же жилье передается юридическому лицу, то оно может использовать жилое помещение только для проживания граждан. 

Материал подготовлен при участии Федеральной нотариальной палаты, юриста адвокатского бюро “Леонтьев и партнеры” Тамаза Мстояна, директора центра развития городского хозяйства ГАСИС Константина Шишка,  руководителя офиса “В Новогиреево” “Миэль-Сеть офисов недвижимости” Юлии Антясовой, ведущего юрисконсультанта Юридической службы “Инком-Недвижимость” Ольги Кладковой.

Если соглашение между собственниками не достигнуто, то они вправе обратиться в суд, который должен установить порядок оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги пропорционально долям в праве собственности для каждого из собственников.

Участники долевой собственности обязаны соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и платежей за услуги ЖКХ. Определить, кто сколько платит они могут самостоятельно, а при не достижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.

Заставить одного из сособственников продать свою долю третьему лицу невозможно.

Возможность принудительной выплаты денежной компенсации за его долю допустима по решению суда в случае одновременного наличия следующих условий: доля сособственника незначительна, не может быть реально выделена, сособственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества.

 Согласно пункту 4 статьи 252 ГК РФ в таких случаях суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. Таких судебных дел достаточно много. Как правило, собственник большей доли выкупает меньшую.

Тогда в судебном порядке проводится экспертная оценка рыночной стоимости доли.

Таким образом, если, например, речь идет о крошечных долях, скажем, 1/100, то ваш сособственник владеет буквально считанными квадратными сантиметрами, можно обратиться в суд с требованием о выкупе этой микродоли. И тогда суд может обязать его продать эту долю.

Для таких сделок установлена обязательная нотариальная форма. Допустим, что есть три совладельца квартиры, каждый из которых готов продать свою 1\3. Также есть третье лицо, которое желает приобрести всю эту квартиру. Всем сторонам сделки необходимо явиться к нотариусу.

Он запросит необходимые для сделки документы, в том числе из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), убедится в дееспособности всех сособственников, в отсутствии порока воли и так далее.

Если владельцы долей обратятся к нотариусу одновременно, то в этом случае нотариус не будет требовать документы, подтверждающие извещение сособственниками друг друга о намерении продать свои доли. В этом случае договор по продаже квартиры всеми сособственниками может быть заключен по их желанию в виде единого документа.

Если же сособственники обращаются к нотариусу не вместе, а в разное время, нотариус потребует подтверждение того, что все владельцы квартиры уведомлены о том, что сособственник желает продать свою часть.

При заключении договора купли-продажи (ДКП) в нем поименно перечисляются все продавцы – сособственники.

Если того требуют обстоятельства (например, сособственники – чужие друг другу люди или находятся в конфликте), то в ДКП прописывается, какую сумму каждый из них получает при совершении сделки.

Если же сособственники, например, супруги, находящиеся в нормальных отношениях, то суммы можно и не прописывать.

Отчуждение долей квартиры, находящейся в общедолевой собственности, по любому виду сделок (купля-продажа, мена, дарение) подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Это нужно для того, чтобы предотвратить случаи квартирного рейдерства.

Главное, что проверяет нотариус – соблюдено ли преимущественное право покупки остальных сособственников квартиры, в случае, если речь идет о сделке купли-продажи.

Нотариус может сам уведомить сособственника, если владелец доли по какой-то причине не готовы заниматься этим лично.

Наиболее бесспорным, по мнению Федеральной нотариальной палаты, является направление извещения заказной телеграммой через почтовое отделение, с просьбой к сотрудникам почты выдать вам копию телеграммы, направленной совладельцу.

Тогда будет видно, когда и какого содержания телеграмму вы направили. Это будет доказательством того, что вы известили сособственников о намерении продать свою долю.

Также нотариус проверит, нет ли других претендентов на “кусочек” квартиры, дееспособен ли собственник, не является ли он банкротом, действителен ли его паспорт.

Тариф за удостоверение сделки составит 0,5% от ее суммы, но не более 20 тысяч рублей.

Собственник доли в квартире имеет право зарегистрироваться в ней без согласия иных сособственников, однако регистрация собственником доли третьих лиц в квартире потребует согласия иных долевых сособственников, исключение – регистрация несовершеннолетних детей сособственников (статья 20 ГК РФ).

Один из сособственников квартиры может выкупить доли других собственников, достигнув с ними согласия или, при определенных обстоятельствах, выкупить доли принудительно.

Так, если доля собственника по отношению к размерам долей других сособственников является значительной (то есть это самая крупная доля по сравнению с долями других), то в судебном порядке сособственник может по очереди признать доли сожителей незначительными и выкупить их. Выкуп возможен только при наличии всех трех условий одновременно: доля сособственника незначительна, эта доля не может быть реально выделена, собственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества (ст. 252 ГК РФ).

Вопрос о принудительном выкупе разрешается, как правило, судами в делах о выделе доли в натуре. При этом является ли доля незначительной или нет, решает суд в каждом конкретном случае с учетом всех обстоятельств дела.

Например, суд может учитывать следующие обстоятельства: нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных и так далее.

Собственник доли вправе по своему усмотрению распоряжаться своей долей, а другие сособственники не вправе ему помешать. Однако законом установлены некоторые особенности распоряжения собственником своей долей.

Например, при продаже доли ее собственник обязан сначала в письменном виде предложить выкупить свою долю иным собственникам. Сособственники в течение месяца должны либо выразить согласие на покупку доли, либо отказаться.

В случае если совладелец квартиры не ответил на ваше предложение о продаже доли в праве собственности на квартиру, либо отказался от ее покупки, то вы вправе продать свою долю в квартире любому постороннему лицу по цене и на условиях, которые вы указывали в своем письме совладельцу квартиры. Стоимость цены для нового покупателя не может быть ниже той, что была предложена совладельцу.

Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (ст.252 ГК).

Например, выдел доли в натуре в жилом доме допускается, только если есть возможность организовать жилое помещение, полностью изолированное от остальной части дома, то есть с отбельным входом и независимыми коммуникациями.

Выдел доли в натуре возможен как по соглашению сособственников, так и в судебном порядке, если согласие не было достигнуто.

Важно учесть, что выдел в натуре запрещается, если его осуществление невозможно без нанесения несоразмерного ущерба имуществу, которое находится в общей собственности (например, невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной ценности). Если выделить долю в натуре невозможно, то суд по требованию выделяющегося собственника вправе обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему денежную компенсацию. Получив такую компенсацию, собственник утрачивает право на свою долю.

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников (согласно статье 247 Гражданского кодекса РФ). Каждый собственник владеет и пользуется частью общего имущества и несет расходы на его содержание соразмерной своей доле.

Если участники общей долевой собственности не могут достичь соглашения об условиях владения и пользования общим имуществом, то спор разрешается в суде. На практике чаще всего собственники договариваются между собой в устной форме.

Понятие общей долевой собственности предполагает изначальное определение долей владения имуществом, которые могут быть как равными, так и неравными. 

При режиме общей совместной собственности такие доли не определены. В этом случае собственники владеют и пользуются общим имуществом сообща, однако распоряжаться имуществом целиком один из собственников имеет право только с согласия остальных сособственников. А для того чтобы распорядиться своей частью совместной собственности, необходимо пройти процедуру выдела доли.

Источник: https://realty.ria.ru/20170825/408875641.html

Доля в квартире в Казахстане: права собственника и как продать

Долевая собственность по сей день является камнем преткновения и в юридической практике, и в обычной гражданской жизни. Здесь между родными часто возникают конфликты: цитируя классика, можно утверждать, что воистину квартирный вопрос испортил нас. Проблемы создаются в основном при выделении доли — как разделить и как разъехаться без убытков?

О том, как выбрать наиболее подходящую для себя квартиру на вторичном рынке, читайте здесь.

Доля в квартире: как разделить совместную квартиру

Проблемы начинаются в основном из-за непонимания двух принципиально разных понятий — совместной собственности и долевой собственности. Чтобы разделить эти понятия, нужно быть максимально внимательным при прочтении гражданского кодекса.

Рассмотрим ситуацию: гражданка М. имеет долю в приватизированной квартире. Она хочет подарить ее своей племяннице. При этом М.

столкнулась с тем, что при обращении к нотариусу за оформлением сделки дарения понадобилось разрешение других собственников на сделку.

Хотя в ГК РК указано, что гражданин может совершать все операции со своей долей по своему усмотрению. Что делать в такой ситуации и в чем проблема?

Дело в том, что жилье может быть в общей собственности с определением доли для каждого участника (это и есть долевая) и в совместной собственности (без определения доли). В совместной собственности хоть формально и есть ваша доля, но юридически она определена просто в виде процента или дроби.

По факту все собственники могут пользоваться квартирой на равных правах — жить в ней, пользоваться санузлами, спальней, гостиной и кухней и т.д. Поэтому продать свою «долю» невозможно — это нужно делать через суд.

Ведь, по сути, не ясно — что именно вы будете продавать, дарить или менять? Долю? Но как и в чем она выражена — какой это «участок»? 

Оформление сделок с недвижимостью у нотариуса: нюансы и стоимость >>>

Чтобы выделить свою долю, необходимо обратиться в суд вместе с другими совладельцами и перевести квартиру из совместной собственности в общую долевую. Вам определят, какая часть квартиры принадлежит вам, и вы сможете распоряжаться ею.

Поэтому, чтобы подарить свою долю, гражданке М. действительно нужно по решению суда вывести из совместной собственности квартиру в собственность общую долевую.

Какие существуют виды совместной собственности? По гражданскому праву в Казахстане совместная собственность может быть у супругов в жилье, купленном в браке. Если они разводятся, то решением суда выделяются доли каждому из них.

Комментирует директор ТОО «Юридическая фирма «ГРАНД PREMIUM» юрист Татьяна Лебедева: «Самый распространенный вариант возникновения совместной собственности, предусмотренный Гражданским кодексом РК, — это совместная собственность супругов. Таковой является квартира, приобретенная в период брака в результате так называемой возмездной сделки.

Если квартира досталась одному из супругов по наследству либо же по договору дарения, она признается частной собственностью лишь одного этого супруга».

Второй вариант — по договору приватизации: жилище переходит в совместную собственность нанимателя и постоянно проживающих с ним членов семьи (в т.ч. несовершеннолетних и временно отсутствующих).

Наконец, третий вариант — унаследованное жилье, которое делится в равных долях между наследниками (опять же с учетом норм гражданского законодательства) или же по завещанию, если в нем есть свои ограничения.

Договор дарения квартиры: оформление, риски, нюансы >>>

Права и обязанности владельца доли в квартире

Если вы владеете долей в квартире, то помните несколько нюансов:

• если вы провели улучшения в квартире — например, сделали хороший ремонт или перепланировку и т.д. — то они увеличивают вашу долю. Поэтому сохраняйте все квитанции, договоры подряда ремонтной бригады и т.д., чтобы можно было в суде доказать, что именно вы платили за улучшения, и они должны быть учтены при оценке вашей доли;
• если вы не можете воспользоваться своей долей — жить в квартире, то вы вправе потребовать от других участников, которые пользуются этим имуществом, выплаты, эквивалентной доле или другой компенсации;
• вы и другие дольщики обязаны соразмерно своей доле платить налоги, сборы, иные платежи по общему имуществу. Лучше храните все квитанции, чеки, которые вы оплатили за общее жилье самостоятельно;
• если продается доля ребенка в приватизированной квартире, родителям потребуется взять разрешение органов опеки на сделку. Это подтвердит, что семья благополучна, и дети будут жить со своей семьей в другом полноценном жилье с правом собственности и т.д.

Как разрешать споры с арендодателем? >>>

Как продать долю в квартире 

Нужно определиться, в какой собственности находится ваша доля. Положим, у вас есть доля на праве совместной собственности в квартире, и вы хотите ее продать.

1. Получите согласие совладельцев совместной квартиры

Для этого вы должны получить согласие совладельцев на сделку купли-продажи — оно должно быть нотариально заверенным и зарегистрированным в органах юстиции. В случае если долю хотят не продать, а обменять, подарить, действуют такие же правила. Если совладельцы не согласны на продажу, вы сделку совершить не сможете. А если и совершите, то она будет признана недействительной.

Чтобы продать или совершить любые другие сделки со своей частью жилья (к примеру, дарение доли) без согласия совладельцев, нужно перевести совместную собственность в общую долевую. Это можно сделать по договору отчуждения от совладельцев, заверенный нотариусом или по решению суда.

2. Предложите совладельцам купить свою долю

После того как собственность переведена в общую долевую, срабатывает понятие преимущественного права покупки — это значит, что сначала нужно предложить купить эту долю своим совладельцам. Цену вы можете устанавливать самостоятельно, но она должна быть единой и для третьих лиц, и для совладельцев.

Для этого нужно уведомить совладельцев в письменной форме о своем намерении продать эту часть жилья, указав цену, по которой вы хотите совершить сделку.

И только когда другие «дольщики» квартиры откажутся от покупки, не приобретут долю в течение месяца, вы можете продать ее любому постороннему человеку.

Если вы не сообщите о продаже доли своим совладельцам, то нарушите право преимущественной покупки. В такой ситуации совладельцы имеют право в течение 3 месяцев требовать перевода на них прав и обязанностей покупателя.

Как проверить квартиру перед покупкой? >>>

Если дольщики хотят разъехаться, то квартира оценивается, продается, и полученные деньги делятся на соответствующие части в отношении каждого из дольщиков. Но бывает и так, что один из дольщиков не желает продавать свою часть, а пользоваться имуществом совместно нет никакой возможности.

Тогда вопрос решается через суд: совладельцы могут обратиться с иском о разделе жилья и выделении доли с выплатой соответствующей компенсации «заупрямившемуся» дольщику.

Чаще всего это происходит, если хотят «разъехаться» с дольщиком, который уже давно не живет на жилплощади и при этом имеет совсем незначительную долю в квартире, так что ее наличие непринципиально. Т.е.

непосредственно жилец в судебном порядке просто выкупает долю.

В целом же, право собственности неотчуждаемо, и суд не может заставить продать долю — только если эта доля очень мала.

Раздел квартиры при разводе

Как разделить квартиру при разводе в случае, если есть дети?  Так, по статье 38 Кодекса о браке и семье, суд может выделить доли в пользу несовершеннолетних детей.

Если делят неприватизированную, а купленную родителями, квартиру, то таковое право на долю детей в имуществе не предусматривается.

Здесь речь идет не об отдельных долях для детей — суд просто увеличивает долю того родителя, который будет жить с детьми.

Есть и другой нюанс — если кто-то из супругов расходовал общее имущество без разрешения или не получал доходы, это тоже может учитываться судом. Чаще всего такая ситуация касается семей, где один из супругов страдает наркоманией, алкоголизмом — если это удастся доказать, то суд может рассмотреть этот фактор и «иждивенцу» достанется меньшая доля в квартире.

При этом суд не уменьшит долю, если причины отсутствия работы были уважительными — болезнь, кризисный период, уход за детьми или родственниками, которые того требовали, ведение домашнего хозяйства. Такие причины не считаются судом основанием для «урезания».

На квартиру, купленную до брака, полученную по наследству или в дар, право общей собственности не распространяется. Однако если другой супруг инвестировал в нее деньги — на ремонт, перепланировку, достройку и т.

д. — то эти суммы будут учитываться на счет этого супруга при разводе. Также с учетом долей делится квартира, которая была куплена в браке на личные средства одного из супругов плюс совместно нажитые средства.

Более подробную информацию о разделе недвижимости при разводе вы можете найти в специальной статье.

Как делится наследство?

В первую очередь, наследство переходит к лицам на условиях универсального правопреемства. По гражданскому кодексу существует несколько очередей наследников (жилье делится в равных долях):

• первая очередь — дети наследодателя (также те, кто родился живыми после смерти наследодателя), супруг и родители. Эти люди получают наследство в равных долях. Также по праву представления могут наследовать жилище внуки и их потомки;
• вторая очередь — если нет наследников первой очереди, то жилье переходит к полнородным и неполнородным братьям и сестрам, бабушке, дедушке (как по папе, так и по маме). Если нет братьев и сестер, то наследуют их дети — племянники и племянницы. Жилье также делится в равных долях;
• третья очередь — действует, когда нет наследников первой и второй очереди. В нее входят родные тети и дяди наследодателя (получают в равных долях) и по праву представления теть и дядь — двоюродные братья и сестры;
• наследники последующих очередей — если всех вышеописанных наследников нет, то право наследования получают родственники третьей, четвертой и пятой степени родства.

В первую очередь наследство переходит к лицам на условиях универсального правопреемства. По гражданскому кодексу существует несколько очередей наследников.

Право на наследство в РК: принятие и сроки оформления >>>

Обязательная доля в наследстве

Как гласит статья 1069 ГК РК, в наследстве есть понятие обязательной доли. Кто имеет право на долю в наследстве, независимо от того, указаны они в завещании или нет:

• несовершеннолетние дети и нетрудоспособные дети наследодателя;
• нетрудоспособный супруг и нетрудоспособные родители наследодателя.

Вне зависимости от завещания, этим родственникам выделяется минимум половина той доли, которая причиталась бы им при наследовании по закону.

Так, например: умер г-н. А, у которого есть двухкомнатная квартира. В завещании он указал наследника в лице взрослого сына Н. При этом у А. есть нетрудоспособный отец К. Отцу по праву обязательной доли выделяется минимум половина комнаты в квартире плюс предметы обстановки или наследник (сын) должен выплатить компенсацию своему деду, эквивалентную стоимости доли.

В право на обязательную долю в наследстве включается также доля из стоимости обстановки жилья, предметов обихода. Бывает, что в завещании есть какие-то пункты, которые ограничивают в наследстве вышеописанных лиц. Тогда эти ограничения накладываются только на ту часть, которая превышает обязательную долю.

Интересен и момент с наследством супруга — если фактически брак был прекращен до открытия наследства, супруги не проживают вместе более 5 лет, то суд может отстранить супруга от наследования. Однако факт раздельного проживания нужно доказать.

Если вам нужна консультация специалистов, то посетите раздел «Вопросы и ответы».

Информационная служба kn.kz

Источник: https://www.kn.kz/article/8184/

Принудительный выкуп доли у сособственника возможен!

Всем доброго времени суток.

Предыдущий пост имел относительный успех https://new.pikabu.ru/story/ne_lenites_otmenyat_sudebnyie_pr…), поэтому я решил поделиться с Вами решением еще одной проблемы. Убежден: лучше знать, как ситуация может быть решена, и избегать возможных рисков ее возникновения, ну а коль она возникла – знать, какой выход возможен из нее.

К слову, сам я избежать случившегося не смог. Но обо всем по порядку…

Итак, небольшая предыстория.

Два года назад, после смерти моего деда, отец вступил в наследство. Из наследственной массы, т.е. того, что оставил после себя покойный дед, была однокомнатная квартира. Разумеется, тут же нашлись «родственники», кто посчитал возможным заявить свои притязания на это имущество.

Ситуацию в некотором смысле упрощало то, что наследство было отписано отцу по завещанию, составленному у нотариуса, и сомнений в подлинности не вызывало.

Опуская подробности того судебного процесса и всю ту грязь, что неизменно является следствием семейных и наследственных споров, скажу лишь то, что сводная сестра отца, оформив справку об инвалидности, требовала обязательную долю. Суд сестре её присудил. В размере 1/6 доли от однокомнатной квартиры.

Именно о том, как можно принудительно лишить сособственника его доли, и хочу рассказать. Опять же, отходя несколько от предмета рассказа, я хочу упомянуть, что этот пост носит скорее информативный характер, для людей, далеких от правовой науки, и может быть кому-то полезным.

Конечно, мы – не из той породы людей, кто стремиться обобрать пенсионерку-инвалида. Суд стал для нас крайней мерой, поскольку в силу личных неприязненных отношений с отцом было ясно: владеть/пользоваться/распоряжаться совместно с сестрой мы этой квартирой не сможем.

Договориться же о суммах выплаты мы не смогли.

И хотя цифры, озвученные нами, были взяты не с потолка (руководствовались заключением оценочной экспертизы, на проведение которой сестра была согласна), тем не менее, суммы, определенные экспертизой, она посчитала «варварски заниженными» и ни о каком выкупе в добровольном порядке уже не могло быть и речи.

Значит, для того, чтобы по суду Вы могли требовать выкупа доли у сособственника, необходимо наличие одновременно (именно, одновременно!) трех обстоятельств:

– доля сособственника мала;

– она не может быть выделена в натуре, т.е. как отдельный объект права;

– и, наконец, сособственник не имеет интереса в этой доле.

А теперь, несколько слов о том, что скрывают за собой сие сухие канцелярские понятия.

Определение незначительности (или малозначительности) доли устанавливается через соотношение того, какая площадь у самого объекта недвижимости и того, какой долей владеет сособственник.

Судебная практика по этому вопросу идет по пути того, что всякая доля ниже ¼ части, признается малозначительной. Данная цифра не является голословной. Так, в своем решении Московский городской суд, по-моему, в 2016 году, признал ¼ часть как незначительную.

Наиболее часто встречающиеся размеры долей, признаваемых малозначительными – это ¼, 1/8, 1/10 ну, и так далее…

При этом, очень важным моментом в определении малозначительности доли является то, может ли размер выкупаемой доли соответствовать площади жилого помещении (именно жилого). Для целей определения малозначительности доли площадь туалета, коридора, балкона, разумеется, не учитывается, поскольку проживание там с точки зрения права невозможно.

В нашем случае, при общей площади «однушки» в 34,7 кв. метров, 1/6 доли соответствовала примерно 5,8 кв. метрам жилья. Согласно техпаспорту квартиры ни комната, ни кухня такой площади не соответствовали.

Предвосхищая тезис о том, что при владении долями мы владеем «абсолютной долей» во всем объекте недвижимости (ну т.е. 1/6 в туалете, 1/6 – в коридоре, 1/6 – в кухне и т.д.), и поэтому вопрос о выделе доли ставиться не должен, скажу: Должен!

Должен именно потому, что определение реальных площадей имеет значение для квалификации второго пункта, а именно – возможно или невозможно выделение доли сособственника в натуре.

Ставя этот вопрос на рассмотрение суда, будьте заранее убеждены в том, что выкупаемая доля с ее фактической площадью, не может быть изолирована от остального объекта недвижимости.

В том случае, если Ваша доля соответствует площади какой-нибудь комнаты, которую можно изолировать, завести туда отдельные коммуникации и прорубить вход, выдел в натуре будет признан судом возможным.

Соответственно, в этом случае мы теряем совокупность тех условий, о которых я сказал изначально, и рассчитывать на удовлетворение заявленных требований не придется.

Опять же, в нашем случае!, выдел доли был возможен.

Возможен потому, что квартира расположена на 4 этаже многоквартирного дома, коммуникации в доме едины и их перепланировка также не реальна, прорубить отдельный вход мы также не имеем возможности (ну не залетать же она туда будет?). Ну, и наконец, ЧТО отделять в таком случае, если сособственнику принадлежит всего-то порядка 6 кв. метров жилплощади?

Нужно отдать юристу сестры должное, так как он пытался парировать эти доводы тем, что мы, мол, чиним сестре препятствия: прописаться ей не даем, всячески ее ущемляем. Хороший ход, но – слабый.

Данные аргументы нами были озвучены, как злоупотребление правом, с чем суд согласился.

Мы показали, что за два года (ДВА, Карл!) она не понесла ни копейки расходов на содержание жилья, ни разу не приехала и не поинтересовалась судьбой квартиры-кровинушки, да и сами требования о прописке магическим образом были заявлены только в здании суда; сама же она проживает по другому адресу и домашнее хозяйство ведет там же.

Оригиналы кассовых чеков об оплате всех расходов, связанных с содержанием жилья за два года, а также показания жильцов подъезда дома были обоснованно приняты судом во внимание, а сестра – послана в пешее эротическое.

Касаемо размера выплачиваемой доли она, конечно, поупиралась. Мы сказали о том, что оценщик посчитал квартиру в 750К, соответственно, её доля – это 125К. Сказали и о том, что предлагали ей 150К, но ей и этого показалось несправедливо мало. Хочет человек больше!

Юрист заявил о том, что экспертиза не должна приниматься во внимание, т.к. цитата «эксперт не был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний».

Честно говоря, еб@нутый аргумент, восходящий к анналам гражданского процессуального законодательства. Т.е. если расчет в целом проведен верно и методика проведения экспертизы отвечает требованиям ФСО (не путать с Федеральной службой безопасности), но эксперту Вы не погрозили УК РФ, то нет правды в его писанине.

Ну, хрен с ним! Экспертиза, так экспертиза. Суд производство приостановил.

https://www.youtube.com/watch?v=Zw8JvuM4A8I

Видели бы Вы её глаза, когда судебная экспертиза показала меньше того, что насчитал «наш» эксперт. Было вякание насчет того, чтобы взять за основу нашу оценку, но и мы, и суд сказали – в основу судебного решения положить выводы судебного эксперта.

Итог: Еще один год судебных баданий и доля, что выкуплена за более, чем скромную сумму. Оплата судебной экспертизы легла на нее, плюс я оформил договор через знакомого ИП на «якобы» оказываемые им нам услуги в части составления иска. Мол, мы дурачки: ничего не понимаем и пошли к юристу.

Суд все это дело удовлетворил.

Мораль? Всегда оставайтесь людьми, не будьте жадными и знайте, что выкуп доли через суд возможен.

Всем добра, адекватных родственников и справедливых судов.

Источник: https://pikabu.ru/story/prinuditelnyiy_vyikup_doli_u_sosobstvennika_vozmozhen_5700940

Как распорядиться долей в квартире. Консультирует нотариус

Как продать долю в квартире? Имеет ли право на наследство гражданский муж? Кто распоряжается недвижимостью за несовершеннолетнего? В редакции «Гомельских ведомостей» прошла прямая линия.

На звонки читателей ответили нотариус Елена ХАРЛАНОВА и специалист по правовой работе Виталий СОРОКА Гомельского нотариального округа.

– Добрый день. Помогите разобраться в таком вопросе. У моего мужа умерла мать.

Кому придёт наследство, если у неё остались сын и внуки от другого сына, который умер? И что будет, если вдруг внуки не будут подавать заявление на вступление в наследство?

Тамара ЕЖОВА

– Наследниками по закону являются сын и внуки от умершего сына по праву представления.

Если внуки не подадут заявление о том, что они хотят принять наследство, либо заявление с просьбой выдать им свидетельство о праве на наследство в течение шести месяцев со дня смерти бабушки, а наследство примет сын любым из законных способов, то ему и будет выдано свидетельство о праве на наследство.

Внуки останутся без наследственного имущества.

– Здравствуйте, мои родители давно в официальном разводе, с отцом я не общаюсь. У нас есть квартира, которая приватизирована на троих: маму, меня и брата. Мама уже более 10 лет живёт в этой квартире с гражданским мужем.

Такой вопрос: если она напишет завещание на нас с братом на свою долю, то сможет ли её гражданский муж, пенсионер, иметь право на долю в этой квартире? Или лучше ей оформить дарственную? Как обезопасить себя, чтобы он не мог претендовать на квартиру?

Максим РЕШЕТОВ

– Гражданский муж не может претендовать на право в наследстве, так как наследниками по закону являются лица, которые могут документально подтвердить своё родство с наследодателем.

Также граж­данский муж не имеет права на обязательную долю в наследстве, хотя он и пенсионер.

Этим правом могут воспользоваться только несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя, а также его нетрудоспособные супруг (подтвердивший регистрацию брака) и родители. 

Гражданский муж будет иметь право наследовать только в том случае, если на его имя будет составлено завещание. А что лучше: договор дарения (дарственная) или завещание – решать нужно собственнику имущества. 

– В нашей семье возник непростой вопрос.

У нас есть квартира, у которой три собственника: я, мой брат и его несовершеннолетний сын от первого брака. Его бывшая жена хочет выкупить мою долю. Брат не против, я тоже. Отправил брату письмо с предложением первоочередной покупки. Он от себя написал отказ.

Что касается сына, то брат говорит, что нужно разрешение опеки на отказ от выкупа. Так ли это?
Дмитрий БЕЛОВ

– Да. Для отказа от имени несовершеннолетнего ребёнка от преимущественного права покупки доли требуется согласие органов опеки и попечительства.

Это общее правило для  сделок, связанных с отчуждением (включая обмен или дарение) имущества подопечного, сдачей в аренду (внаём), безвозмездное пользование или залог; влекущих отказ от прав, принадлежащих подопечному; с разделом его имущества или выделением из него долей; влекущих уменьшение имущества подопечного с имуществом несовершеннолетнего.

Поэтому при оформлении недвижимости на несовершеннолетнего необходимо помнить, что в дальнейшем вопрос о распоряжении ею будет решаться не только родителями, но и органом опеки и попечительства. Даже если сделка будет в интересах ребёнка, у этого органа потребуется получить разрешение.

Кроме того, необходимо помнить, что совершение договора дарения от имени подопечного малолетнего не разрешается независимо от наличия согласия органа опеки и попечительства.

– Квартира оформ­лена на двух собственников.  Я одна из них. Может ли второй собственник выставить её на продажу, если я против, без моего ведома?

Елена Петровна

– Нет, не переживайте, без вас продать всю квартиру второй собственник не сможет. Только свою долю. И даже в этом случае он вначале должен предложить её купить вам.

Дело в том, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют пре­имущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продаётся, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех его участников. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает её.

– Хочу посоветоваться, как поступить в моём случае. Я, мой отец и мой дядя – собственники квартиры. Отец умер, и я ещё не вступила в наследство его доли.  А дядя продаёт свою комнату. Могу ли я её купить сейчас или нужно ждать вступления в наследство?

Лилия ЗАХАРЕНКО

– Вряд ли у вас получится купить, а дяде – продать комнату именно сейчас, без оформления наследства. Дело в том, что правила о преимущественном праве покупки доли в праве общей собственности на сегодняшний день не отменены.

А поскольку в вашем случае собственник доли (комнаты) вашего отца пока не определён (это вы знаете, что она будет ваша, но нужны документы, подтверждающие этот факт), то соблюсти эти правила невозможно.

Необходимо будет ждать установленный законом срок для принятия наследства, оформлять права на долю отца, и только тогда может идти речь о продаже комнаты, принадлежащей дяде.

– У меня вопрос по доверенности. Я собственник автомобиля.

  Можно ли мне оформить генеральную доверенность на машину на сына, если он проживает в другом городе и оригинал техпаспорта находятся у него. У меня на руках есть только копия?

Александр Иванович

– Для выдачи доверенности вам необходимо иметь при себе оригинальные документы, подтверждающие принадлежность транспортного средства.

При удостоверении доверенности на владение, пользование и распоряжение транспортным средством, а также на временную передачу транспортного средства нотариус должен проверить данные.

А именно принадлежность автомобиля представляемому и государственную регистрацию транспортного средства в соответствующих органах Республики Беларусь по свидетельству о регистрации (техническому паспорту) транспортного средства либо по копии учётной карточки о постановке транспортного средства на учёт в органах ГАИ. 

– Хотела бы узнать, можно ли написать завещание на внучку, но при этом оставить отца жить в доме до его смерти?
Валентина ГАВРИЛОВИЧ

– Да, можно.

– Наша соседка недавно перенесла инсульт, двигается с трудом, но разговаривает. 

Подскажите, пожалуйста, можем ли мы оформить у нотариуса отказ соседки в коммунальной квартире от преимущественного права на покупку комнаты?
Елена Борисовна

– Если гражданин может высказать свою волю, то совершение нотариального действия возможно.

– После смерти отца половина трёхкомнатной квартиры, в которой я живу, осталась мне в наследство.

Вторая – его второй жене, которая также в ней проживает. Периодически у нас возникают споры, кто каким помещением будет пользоваться. А недавно мы всё-таки смогли договориться и хотим это как-то закрепить.

Можно ли это сделать у нотариуса? Лицевой счёт разделён. 

Геннадий

– Можно оформить официальное соглашение «Об определении порядка пользования квартирой». Таким образом нотариус удостоверит достигнутую вами договорённость о порядке пользования квартирой с учётом требований законодательства. Данные нотариусов и адреса можно найти на сайте belnotary.

by 

– Мы с сестрой получили в наследство квартиру. Она продала мне свою долю, и теперь я единственный собственник. А недавно я нашёл дома сберкнижку родителей с небольшой суммой денег на счету.

Должен ли я отдать половину денег сестре со сберкнижки, если квартира уже моя?

Дмитрий

– Эти деньги также являются наследственным имуществом. И если вы принимали наследство вдвоём, то, следовательно, сумма, имеющаяся на этом счёте, тоже будет делиться пополам. 

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее, и нажмите Ctrl+Enter

Обсудить новость в соцсетях

Источник: https://www.newsgomel.by/news/na-svyazi/kak-rasporyaditsya-doley-v-kvartire-konsultiruet-notarius.html

Тяжкая доля

Собственники долей в квартирах на вторичном рынке — заложники несовершенства российского законодательства. Продать свою долю отдельно, без согласия остальных владельцев недвижимости, они могут, но втрое дешевле, чем если бы продавали целую квартиру. Необходим закон, регулирующий права собственников малых долей. Но принимать его пока не собираются.

Отец москвички Анны Волоховой погиб при не выясненных до конца обстоятельствах в марте 2014 года. По российским законам его наследство — дом площадью 200 кв.

 м в подмосковном Ногинске и однокомнатная квартира 33 кв. м на Щелковском шоссе в Москве — подлежало разделу между четырьмя наследниками в равных долях.

Одна из них полагалась самой Анне Волоховой, три остальных — ее сводной сестре по отцу и его родителям.

Спустя пару месяцев после вступления в наследство девушка решила продать свою долю в однокомнатной квартире на Щелковском шоссе. За продажу доли она рассчитывала выручить 1,7 млн руб.

, так как в 2014 году аналогичные квартиры в панельных домах в Гольяново стоили около 8 млн руб.

Она стала предлагать остальным наследникам свои варианты продажи полученной недвижимости и выяснила, что родители отца уже подарили свои доли сводной сестре, а та — своей матери, которая расставаться с полученной московской и подмосковной недвижимостью не желала.

«Мне была предложена компенсация — 2,3 млн руб., которую я должна была получать равными частями в течение 12 месяцев. По расчетам, доля моя должна была стоить от 3,5 млн до 4 млн руб. Мне не хотелось уступать почти 2 млн полагающихся мне денег»,— говорит Анна Волохова.

В конце концов мачеха согласилась продать недвижимость, потребовав от падчерицы вычесть из стоимости ее доли потраченные на ремонт квартиры 700 тыс. руб. «Но такой расклад не устроил уже меня.

После этой попытки мачеха поменяла номер телефона, до нее нельзя дозвониться»,— говорит Анна Волохова.

По сей день девушка не получила ни денег за доставшуюся по наследству недвижимость, ни доступа к ней.

В России масса жилья, находящегося в долевой собственности. По данным Росреестра за 2016 год, в долевой собственности в Москве находится 45% всех квартир, в Санкт-Петербурге — 86%, в Екатеринбурге — 52%.

Долевой считается собственность, принадлежащая двум или нескольким лицам, причем как с определением доли каждого из собственников (долевая собственность), так и без определения таких долей (совместная собственность).

Проблемы у собственников такого жилья во всех городах примерно одинаковые, и главная — они не могут договориться между собой, чтобы продать объект недвижимости выгодно для всех.

Продавать долю отдельно от квартиры ее собственнику чаще всего невыгодно: в этом случае она стоит вдвое, а то и втрое дешевле. Рыночная цена выделенной доли, например, в однушке площадью 33 кв.

 м в столичном Гольяново, согласно данным сайта cian, обойдется не дороже 450 тыс. руб.

Если бы квартиру продали целиком и разделили деньги между всеми наследниками, выручить за нее можно было бы 1,75 млн руб.

Граждане не стремятся покупать доли в квартирах, говорят риэлторы.

«Сделки по продаже отдельных долей — довольно редкое явление на вторичном рынке жилья»,— говорит Михаил Куликов, директор департамента вторичного рынка «Инком- Недвижимости».

Такие сделки в общей структуре МИЭЛЬ составляют буквально десятые доли процента, говорит Ирина Пешич, управляющий директор брокерского департамента компании.

Суда на них нет

Доли покупают крайне редко, но все же покупают. Эксперты выделяют три категории покупателей таких площадей. К первой относятся иногородние граждане, которые приобретают долю, чтобы получить прописку.

Вторая категория — риэлторские агентства, которые сами выкупают доли в квартире, рассчитывая впоследствии приобрести оставшиеся части.

Есть и такие, кто приобретает долю, чтобы получить право проживания, если денег на покупку целой квартиры не хватает, а арендовать квартиру они не хотят.

Купить долю для проживания тоже непросто, потому что такие помещения не всегда могут считаться пригодными для проживания. Например, в Санкт-Петербурге доли площадью менее 4 кв. м не являются пригодными для жилья и, хотя и стоят на рынке от 50 тыс. руб.

, крайне редко находят покупателей: после вступления в силу закона о «резиновых квартирах» (376-ФЗ) в Петербурге сложилась практика, по которой получить право фактического проживания и прописаться можно лишь собственнику доли, составляющей не менее 4 кв. м жилой площади. На доли под прописку, равные или слегка превышающие 4 кв.

 м, цены стартуют от 200 тыс. руб. Вдвое дороже стоят объекты, где проживать можно не только теоретически, но и практически, но при этом невозможно определить порядок пользования с привязкой к конкретной комнате. Такова, к примеру, одна вторая доли однокомнатной квартиры.

И, наконец, доли, для которых можно определить порядок пользования, сегодня продаются на рынке по цене 40–60% от стоимости самой комнаты.

Российское законодательство регулирует права граждан, владеющих малыми долями в квартирах на вторичном рынке, статьями 244–256 ГК РФ, постановлением Пленума Верховного суда РФ №6, Пленума ВАС РФ №8 от 1 июля 1996 года (ред.

от 24 марта 2016 года), постановлением Пленума Верховного суда от 29 мая 2012 года №9 «О судебной практике по делам о наследовании».

По закону долевыми собственниками граждане становятся в результате раздела наследства, совместно нажитого имущества между бывшими супругами, получения квартиры в собственность в порядке приватизации.

Сложно решить проблему долевой собственности обладателю маленькой доли в квартире.

По действующему закону участник долевой собственности вправе через суд требовать выделения своей доли из общего имущества, если не удалось договориться с другими собственниками о продаже.

Если выделить долю нельзя по закону, то собственник имеет право требовать от других собственников выплатить ему его стоимость. Но на самом деле суды часто отказывают собственникам маленьких долей в исках.

«В своих решениях судьи ссылаются на принципы свободы договора и права собственника самостоятельно распоряжаться своим имуществом»,— говорит председатель Московской коллегии адвокатов «Гарантия Плюс» Ольга Семенюк.

По ее словам, за дела подобного рода не хотят браться адвокаты, так как результат заранее известен.

В базе «Консультанта» есть ссылки только на два подобных дела за последние годы, и оба окончились не в пользу владельцев маленьких долей.

«Нам нужен закон»

Суды указывают на то, что при отсутствии заинтересованности в пользовании квартирой сторона не лишена возможности продать принадлежащую ей долю в праве собственности.

К сожалению, при этом не учитывается тот факт, что продать, например, четверть доли в однокомнатной квартире можно только черным риэлторам, так как ни один здравомыслящий человек не приобретет такую недвижимость, понимая, что пользоваться ею будет невозможно, а приобретать такую долю только для регистрации в Москве слишком дорого. Поэтому, даже если вы найдете покупателя своей доли, ее стоимость все равно будет несоразмерно низкой. Одно дело — продать всю квартиру и поделить деньги соразмерно доле каждого сособственника, другое дело — продать маленькую долю, стоимость которой зачастую в разы меньше стоимости так называемой идеальной доли, получаемой при продаже объекта целиком.

«Таким образом, права собственников—обладателей большей доли худо-бедно защищены законом и сложившейся судебной практикой. Интересы же “маленьких” сособственников по-прежнему отданы на откуп черным риэлторам»,— говорит Ольга Семенюк.

Впрочем, в отдельных случаях собственники не могут выгодно реализовать свою часть квартиры, даже если владеют большей долей. В такую историю попала супружеская пара, получившая в Санкт-Петербурге у метро «Озерки» 5/6 доли в двухкомнатной квартире площадью 60 кв. м.

Другая собственница ранее продала свою 1/6 доли другим людям, те разделили ее на троих из расчета 1/18 доли на каждого, затем прописали туда детей и ввосьмером занимают всю квартиру.

Те собственники, которые уже проживают в спорной квартире и не хотят ни выкупать, ни продавать доли, пользуются отсутствием в России закона, который регулировал бы отношения между совладельцами и учитывал интересы каждого из них.

«У них вроде бы есть недвижимость, а недвижимость — это деньги, но механизма получения этих денег нет,— говорит генеральный директор агентства недвижимости “Доли.ru” Игорь Аболемов.

— Согласно пункту 3 статьи 252 ГК РФ, если участники долевой собственности не могут договориться о способе и условиях продажи или раздела общего имущества или выдела доли одного из них, участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если это невозможно, то выделяющийся собственник имеет право на выплату ему рыночной стоимости его доли другими участниками долевой собственности. Но зачастую на практике взыскать с них деньги практически невозможно, даже если суд встает на сторону выделяющегося собственника. Потому что на торги квартиру выставить нельзя, если спорная квартира — это единственное жилье ответчиков».

Опрошенные «Ъ-Домом» эксперты единодушны в том, что, пока в России не появится закон, обязывающий совладельцев продавать квартиру и делить деньги в соответствии с ее рыночной собственностью, чехарда с долями продолжится.

Было бы логично, если бы суд мог по инициативе любого из собственников выставить квартиру на торги, реализовать ее по рыночной стоимости и деньги поделить соразмерно принадлежащим им долям. Такой закон действует, например, во Франции и Казахстане.

Но в России никто из имеющих право законодательной инициативы пока не предлагал его принять.

Анна Героева

Источник: https://www.kommersant.ru/doc/3827265