Как получить налоговый вычет при покупке квартиры в общую долевую собственность
Как распределить доли основного вычета
Как распределить вычет за ипотечные проценты
Если покупку жилья полностью оплатил один изсобственников
Если квартира оформляется на одного собственника, вопросов пополучению имущественного вычета, как правило, не много. Все нюансымы рассмотрели в статье «Налоговыйвычет при покупке квартиры и другого жилья».
Если же квартирапокупается в долях и, соответственно, оформляется в общую долевуюсобственность, возникают сомнения – может ли каждый изсобственников получить вычет при покупке своей доли? На какую частьвычета можно претендовать? Можно ли получить вычет не только засебя, но и за второго/третьего собственника? Давайтеразбираться.
В 2014 году в Налоговый Кодекс РФ были внесены существенныеизменения: в зависимости от даты регистрации права собственностистали применяться разные правила распределения долей. Теперь всезависит от того, когда было куплено жилье – до или после 1 января2014 года. В этой статье мы расскажем о квартире и другойнедвижимости, купленной в 2014 году и позднее.
Напомним, что дата регистрации права собственности — это немомент сделки или передачи денег. При оформлении жилья по договорукупли-продажи дата регистрации указана в выписке из ЕГРН. Длядоговора долевого участия это дата подписания акта приема-передачижилья.
Как быть, если квартира покупается семейной парой и оформляетсяв общую долевую собственность, мы рассказали в статьях «Какраспределить имущественный вычет между супругами» и «Налоговыйвычет за детей при покупке квартиры, дома, земельного участка».Там мы учли все варианты развития событий и описали все нюансы.Сегодня рассмотрим другие ситуации с собственниками-дольщиками.
Регистрируйтесь в онлайн-сервисе НДФЛка.ру! Мы не толькобыстро и грамотно заполним для вас декларацию 3-НДФЛ, но и отправимее в налоговую инспекцию
Как распределить доли основноговычета
С 1 января 2014 года имущественный налоговый вычет может бытьвыплачен каждому собственнику в пределах 2 млн рублей. Но имейте ввиду: это правило распространяется только на жилье, купленное в2014 году и позднее. Если вы решили получить вычет за квартиру,которую купили ранее, вычет в 2 млн рублей придется разделить навсех собственников.
Что же касается правил распределения долей при общей долевойсобственности, то здесь ничего не поменялось: вычетсобственникам-дольщикам назначается по их долям и расходам наприобретение жилья. Иными словами – сколько заплатил, столько ибудет участвовать в расчете вычета. Основание: пп. 1 п. 3 ст. 220НК РФ, письмо Минфина РФ от 28 октября 2013 №03-04-05/45699.
Раз налоговый вычет можно получить на сумму своих расходов(помним про максимум в 2 млн рублей), то эти расходы нужноподтвердить. Как всегда, рекомендуем хранить все квитанции,расписки, чеки и прочие платежные документы. Если банковскиеплатежки восстановить относительно просто, то за распиской,возможно, придется побегать.
Итак, чтобы оформить вычет, собственник должен предоставить вналоговую инспекцию декларацию 3-НДФЛ и платежные документы напокупку своей доли.
Но бывает так, что за квартиру заплатил кто-тоодин, и все платежки на его имя. Что в этом случае являетсяподтверждением платежа, расскажем ниже.
Если вдоговоре прописана общая стоимость квартиры без указания, ктосколько заплатил, тогда налоговый вычет распределяется так же, какраспределены доли.
Пример:
В 2018 году брат с сестрой купили квартиру в общую долевуюсобственность. Потратили 3 млн рублей и поделили квартиру пополам.Это значит, что каждый из них получит вычет за полквартиры, то естьпо 1,5 млн рублей. В результате на счет брата и сестры вернется по195 тыс. рублей излишне уплаченного НДФЛ (13% х 1,5 млн).
Пример:
В 2018 году отец и дочь купили квартиру в общую долевуюсобственность. Стоимость квартиры 6 млн рублей и у каждого всобственности по ½ квартиры. Вычет считается в тех же долях, тоесть по ½. Так как максимально допустимый размер вычета 2 млнрублей, именно эту сумму получит каждый из собственников. В итогена счет отца и дочери вернется по 260 тыс. рублей.
Верните до 260 тысяч рублей за покупку недвижимости сонлайн-сервисом НДФЛка.ру! Мы не только быстро и грамотно заполнимдля вас декларацию 3-НДФЛ, но и отправим ее в налоговуюинспекцию
Как распределить вычет за ипотечныепроценты
Кроме основного вычета можно получить вычет по кредитнымпроцентам. Если квартира куплена в ипотеку и оформлена в общуюдолевую собственность, владельцы могут получить вычет в любыхпропорциях, о которых договорятся.
И эти пропорции могут несовпадать с долями собственников на владение жильем. При этомсобственники должны быть созаемщиками на ипотечный кредит в банке.Напомним: максимальный размер имущественного налогового вычета попроцентам составляет 3 млн рублей. Основание: п. 4 ст.
220 НК РФ,письмо ФНС РФ от 23 мая 2016 №БС-3-11/2315.
Пример:
В 2018 году тетя с племянницей купили дом в общую долевуюсобственность. Общая стоимость дома 4 млн рублей, из которых 2 млнбыли заемными в банке. При этом тетя и племянница выступилисозаемщиками. На каждого оформили по половине дома. Собственницы приняли решение, что весь вычет по ипотечным кредитамполучит племянница.
При подаче декларации 3-НДФЛ в налоговуюинспекцию они написали заявление, где указали свое распределениедолей за ипотечные проценты: 0% на тетю и 100% на племянницу. Витоге каждая из владелиц получила по 2 млн основного вычета (на ихсчета вернулось по 260 тыс.
рублей), а племянница дополнительнополучила 13% от фактически выплаченных банку процентов.
Верните до 390 тысяч рублей за ипотечные проценты покредиту на покупку недвижимости с онлайн-сервисом НДФЛка.ру!Заполнение декларации 3-НДФЛ и помощь личного налоговогоэксперта!
Если покупку жилья полностью оплатилодин из собственников
Бывает так, что покупка квартиры полностью оплачивается сбанковского счета одного из будущих собственников. А остальныепросто передают ему деньги за свои доли. Получается, что расходыпонесли все, а документального подтверждения этому нет. Но чтобыполучить вычет, нужно доказать свое участие в расходах и показатьналоговому органу сумму затрат.
Таким доказательством может бытьдоверенность на передачу денег. Напишите от руки, что вы передалиденьги за оплату квартиры гражданину, с чьего счета были списанысредства. Также укажите, что доверяете ему передачу этих денег всчет оплаты вашей доли квартиры. Заверять у нотариуса такуюдоверенность не обязательно.
Основание: письмо ФНС РФ от 17 мая2012 № ЕД-4-3/8135.
Пример:
В 2018 году братья Иван и Олег купили квартиру в общуюдолевую собственность. За квартиру заплатили 5 млн рублей, долираспределили 50/50. Продавцу заплатили с банковского счета Олега, аИван компенсировал брату свою долю.
В 2019 году каждый из братьевобратился в налоговую инспекцию за имущественным вычетом. Кромепрочих необходимых документов Иван приложил копию доверенности напередачу денег.
В итоге братья получили по 2 млн рублейимущественного налогового вычета и вернули на свои счета по 260тыс. рублей.
Оплата ипотечных процентов также может идти со счета одного изсобственников. Это не препятствие для того, чтобы остальныесобственники-созаемщики получили налоговый вычет за проценты.
Имнужно просто написать доверенность и указать, что они передалиденьги в оплату процентов тому, с чьего счета гасится процент.Имейте в виду – право на вычет есть только у собственников.
Еслисозаемщик не является собственником кредитной квартиры,претендовать на налоговый вычет он не может.
Пример:
Отец и дочь взяли ипотеку и купили квартиру в общую долевуюсобственность. Доли распределили 50/50. Ипотеку оформили на отца,дочь стала созаемщиком. Кредит погашался с банковского счета отца,а дочь компенсировала ему свою часть.
В результате оба собственникамогут получить и основной вычет, и вычет за фактически выплаченныепроценты. Для этого в пакет документов для налоговой инспекции дочьдолжна вложить копию доверенности.
Там нужно указать, что онапередает отцу деньги за оплату своей доли ипотечныхпроцентов.
Онлайн-сервис НДФЛка.ру – ваш помощник при решенииналоговых вопросов! Есть вопрос или нужно заполнить декларацию3-НДФЛ, – регистрируйтесь в личном кабинете!
Если вы еще не приобрели жилье, рекомендуем сайт-методичкунашего партнера «Секреты риэлтора»: Квартира-без-агента.ру. С помощью материалов сайтавы сможете самостоятельно ориентироваться в вопросах купли-продажинедвижимости, контролировать своего риэлтора и задавать емуправильные вопросы.
Канал НДФЛка.ру на ЯндексДзен
Получите вычет
Личный консультант заполнит
за вас декларацию за 1699 ₽
Источник: https://ndflka.ru/article/vyichet-pri-pokupke-jilya/nalogovyj-vychet-pokupka-kvartiry-dolevaya-sobstvennost/
Виды собственности на квартиру
Последнее обновление: 29.09.2018
Понятие права собственности отражено в ст. 209 ГК РФ, и предполагает наличие у собственника беспрепятственных прав владения, пользования и распоряжения своим имуществом (в данном случае – квартирой). При условии, если действия собственника не нарушают закон и права других людей.
Фактом наличия у кого-либо права собственности на квартиру является электронная запись в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), а подтверждением этого факта является выписка из этого реестра, или бумажное Свидетельство о праве (Титул).
На право собственности может быть наложено ограничение (обременение), которое запрещает владельцу квартиры некоторые действия со своей собственностью. В частности, обременением является ипотека.
Квартира может находиться в собственности как одного человека, так и в собственности нескольких человек.
Если с собственностью одного все более-менее понятно – индивидуальная, то с собственностью нескольких лиц могут быть варианты: она может быть общей совместной или общей долевой (ст. 244 ГК РФ).
Вид собственности указан в Титуле на квартиру, а также в Выписке из ЕГРН. От вида собственности на квартиру зависят права и возможности ее владельцев по распоряжению этой квартирой.
Где лучше покупать квартиру – на «первичке» или на «вторичке»? Сравниванием плюсы и минусы.
Индивидуальная (личная, полная) собственность на квартиру
Это случай, когда квартирой единолично владеет один человек. Он же ей и распоряжается. Он и указан в Титуле или в Выписке ЕГРН на квартиру.
Правда, это не исключает наличия других прав (например, права пользования) у третьих лиц (членов его семьи, например). Такие персонажи не имеют отношения к собственности, и не влияют на распоряжение недвижимым имуществом, но фактически создают обременение (в виде своего права проживания) при продаже квартиры.
Кроме того, если указанный в Титуле / Выписке ЕГРН единственный собственник женат, то квартирой может также владеть его супруга по праву «совместной собственности супругов».
Кто такие «третьи лица» в сделках с недвижимостью? Какие права у них есть? Кто из них может оспорить совершенную сделку?
Общая совместная собственность на квартиру
Это случай, когда квартирой одновременно владеют два или несколько человек, причем их доли владения в общей собственности не определены, и считаются равными, другими словами это — общая собственность без определения долей.
Тогда все собственники указаны в Титуле / Выписке ЕГРН на квартиру и имеют одинаковые права на владение, пользование и распоряжение этой квартирой (ст. 253 ГК РФ).
При продаже квартиры все ее владельцы действуют совместно, выступая как один собственник, единой стороной Договора купли-продажи, и полученные от продажи деньги тоже должны поделить между собой поровну.
Чаще всего, это случай совместной собственности супругов, или ситуация, когда квартира приватизировалась на всех членов семьи без определения долей.
При этом, купить квартиру в совместную собственность на несколько человек (на родителей, детей и тещу, например) не получится. Только – в долевую.
Режим совместной собственности предусмотрен (доступен) только для супругов и для случаев приватизации квартиры на всех прописанных в ней жильцов.
Титул на квартиру при общей совместной собственности выдается один для всех правообладателей. Правда, с июля 2016 года Свидетельства о собственности перестали выдавать, но все прежние выданные Свидетельства-Титулы сохранили свою силу.
Если купил квартиру по ДДУ до брака, а собственность оформил уже в браке, то будет ли квартира общей собственностью супругов?
Общая долевая собственность на квартиру
Право общей долевой собственности на квартиру возникает, когда квартирой владеют два или несколько человек, но у каждого из них определена конкретная доля в собственности. Эти доли могут быть:
- идеальными или
- реальными.
«Идеальными долями» называются доли, не выделенные в натуре (т.е. «доли на бумаге»). Например, доля – ½ или ¼ или 7/25. Эти доли не привязаны к какой-либо части или месту в квартире, и являются абстрактными.
«Реальными долями» называют доли, выделенные в натуре, т.е. привязанные к конкретным частям квартиры. Например, доля – комната 15 кв. м. в трехкомнатной квартире общей площадью 73 кв. м.
При выделении реальных долей, квартира, фактически, превращается в «коммуналку». Выделяться может только изолированное жилое помещение – комната. При этом, коридор, кухня и санузел остаются в общей долевой собственности в идеальных долях.
Вообще, принципы владения и пользованиями долями в составе общей долевой собственности изложены в ст. 41 и 42 ЖК РФ.
Что нужно знать о правах несовершеннолетних детей в сделке купли-продаже квартиры – смотри в Глоссарии по ссылке.
Титул на квартиру при общей долевой собственности выдается (точнее, выдавался до июля 2016 года) каждому собственнику в отдельности. Этот собственник указан на лицевой стороне Титула. На оборотной стороне Титула указаны остальные участники долевой собственности (с указанием их долей в праве).
Образец Свидетельства о праве (долевая собственность):
♦ Титул (долевая собственность) — лицевая сторона ♦
♦ Титул (долевая собственность) — оборотная сторона ♦
С июля 2016 года (после отмены Свидетельств) всех долевых собственников квартиры можно увидеть только в Выписке ЕГРН.
Заказать Выписку из ЕГРН можно – здесь.
Общая долевая собственность может возникнуть при любом виде приобретения квартиры в собственность (приватизация, наследство, покупка, и т.п.), если в момент приобретения квартира была поделена на доли (идеальные или реальные), и передана в собственность «по частям».
Например, семья может купить квартиру в новостройке, и указать в договоре, что квартира приобретается в равных долях на мужа, жену и ребенка.
Общая долевая собственность на квартиру может также возникнуть из общей совместной собственности – на основании отдельного нотариального соглашения между собственниками, брачного договора между супругами, либо на основании решения суда.
Владелец доли (как идеальной, так и реальной) в общей долевой собственности на квартиру может распоряжаться ею по своему усмотрению: продавать, дарить, завещать и т.п. (ст. 246 ГК РФ). Но в случае продажи, он должен учитывать преимущественное право покупки этой доли другими собственниками (владельцами остальных долей).
Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.
«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:
Порядок организации сделки купли-продажи квартиры смотри на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).
Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/vidy-sobstvennosti-na-kvartiru/
Как купить новостройку в долях – Рынок жилья
12.03.2015 | 09:30 20763
Порядка 10% всех квартир в строящихся домах покупают вскладчину: договор оформляется на несколько человек. Каковы особенности таких сделок и для чего вообще нужно приобретать новостройки в долях?
Покупка строящегося жилья в долях – это, пожалуй, самый разумный способ приобретения строящейся недвижимости для супругов, которые состоят в гражданском браке. Кроме того, оформлять долевую собственность стоит, если вы приобретаете жилье своим детям.
Каждому – по заслугам
Чаще всего новостройки в долях покупают семейные пары, которые не оформляли официального брака. Логика их действий вполне понятна: если заключать договор долевого участия (ДДУ), к примеру, на гражданского мужа, то и право собственности будет оформлено на него.
Соответственно, в случае разрыва отношений квартира достанется супругу. Конечно, если гражданский брак дал трещину, можно попытаться претендовать на жилье: обратиться в суд и попробовать доказать, что квартира приобреталась вскладчину.
Однако толку от таких действий, скорее всего, не будет. Ведь в подавляющем большинстве случаев плательщиком по договору выступает тот, на кого этот документ оформлен.
У супругов, живущих в гражданском браке, с юридической точки зрения нет совместного имущества: нормы Семейного кодекса о его разделе в случае развода неприменимы к неофициальным отношениям.
Если квартира была приобретена официальными супругами, она в любом случае будет считаться совместно нажитым имуществом
Как рассказали БН в юридическом отделе компании Setl City, в некоторых случаях новостройки в долях покупают супруги, заключившие брачный контракт, по условиям которого имущество принадлежит тому, кто за него платил.
То есть если муж оплачивает, скажем, 80% стоимости будущей квартиры, а жена – лишь 20%, жилье оформляется в соответствующих долях.
При отсутствии брачного контракта официальным супругам покупать новостройку в долях нет смысла: если квартира была приобретена в период супружества, она в любом случае будет считаться совместно нажитым имуществом.
Соответственно, при разводе оба супруга будут иметь на нее равные права – даже если покупку полностью оплачивал кто-то один.
Брачный договор: щит и мечБрачный договор позволяет сохранить за собой имущество, которое супруги считают личной собственностью. При составлении брачного договора стороны могут >>Другая ситуация: родители покупают жилье «впрок» – например для своих детей.
Полностью оформлять квартиру на свое чадо – как минимум неблагоразумно. Ведь сразу после 18 лет он сможет распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению – решит продать квартиру или, скажем, подарить. С юридической точки зрения он сможет сделать это без согласия родителей.
В ряде случаев закон требует оформлять именно долевую покупку новостройки: к примеру, если жилье приобретается с использованием средств материнского капитала.
В законе 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» сказано, что жилье, купленное с использованием материнского капитала, необходимо оформлять в собственность родителей и их детей.
Оформляем правильно
В целом, по словам директора по маркетингу Mirland Development Елены Валуевой, в совместную собственность покупают порядка 10% квартир в новостройках. «В подавляющем большинстве случаев квартиры приобретаются на двоих, в равных долях. Но у нас бывает три и даже пять дольщиков на одну квартиру.
Никаких ограничений по распределению долей нет, люди оформляют их по собственному усмотрению. Как вариант, на одного человека можно оформить 70% помещения, а на остальных трех – по 10%», – пояснила она. При заключении ДДУ в нем указываются все покупатели, а также размер их долей.
По словам директора департамента жилой недвижимости NAI Becar Полины Яковлевой, каждый участник долевой собственности получает отдельный экземпляр договора. Оплата чаще всего вносится каждым из покупателей, который оплачивает свою долю. Гораздо реже платит один человек, но в платежном документе фигурируют все участники сделки.
Как отмечает юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Андрей Кулаков, процесс покупки новостройки в общую долевую собственность обычно не вызывает каких-либо юридических проблем – у многих застройщиков даже имеется специальная форма договора для подобных случаев.
Право общей долевой собственности на квартиру возникает с момента ее государственной регистрации: Росреестр оформит свидетельство о праве, в котором будут указаны приобретенные доли.
Кооперативный вариант
Особенности существуют при долевой покупке новостроек, реализуемых через механизм ЖСК. Проблема в том, что в действующем законодательстве нет внятного механизма совместного оформления долей пайщика. «Право собственности на квартиру приобретает член жилищно-строительного кооператива, полностью выплативший паевой взнос.
Но согласно Жилищному кодексу РФ количество членов ЖСК не должно превышать количества жилых помещений в строящемся доме», – уточняет руководитель практики недвижимости и градостроительства компании Rightmark group Евгения Петрова.
По ее словам, законодательство вообще не предусматривает порядка оформления общей долевой собственности на квартиру несколькими гражданами, если лишь один из них является членом ЖСК.
С другой стороны, Жилищный кодекс допускает принадлежность пая нескольким лицам.
«Оформление права общей долевой собственности на квартиру будет зависеть от наличия соответствующего соглашения между членом ЖСК и будущими сособственниками – гражданами, которые имеют право на часть пая.
В этом соглашении должно быть прописано их право вносить деньги в счет оплаты пая, а также возможность получения доли в праве собственности на квартиру после завершения строительства дома», – пояснила Евгения Петрова. Как правило, указанные положения включаются в договор о порядке выплаты паевого взноса, заключаемый между ЖСК и гражданами.
Схема покупки доли в новостройке через ЖСК сложнее: количество членов кооператива не должно превышать числа квартир в строящемся доме
Некоторые компании, работающие по механизму ЖСК, прописывают в договоре несколько покупателей, именуя их солидарным пайщиком. «Закон не запрещает использовать данное понятие: в договоре прописан солидарный пайщик, то есть фактически несколько физических лиц.
Не стоит забывать и о том, что в соответствии с Жилищным кодексом РФ к жилым помещениям относится как сама квартира, так и ее комнаты.
Следовательно, превысить допустимое законодательством о кооперативах число пайщиков можно разве что в том случае, если, к примеру, однокомнатную квартиру покупают сразу три человека», – рассказала директор по развитию компании «Л1» Надежда Калашникова.
Долевые нюансы
Купить долю в новостройке не получится с помощью ипотеки: ни одна из известных БН программ жилищного кредитования не предполагает возможность выдачи займа на покупку доли даже в готовом жилье, а уж тем более – на первичном рынке.
Приобретая новостройку в долях надо помнить, что продать это жилье в дальнейшем будет проблематично.
«Реализация доли в квартире является непростой сделкой, часто приводящей к конфликтным ситуациям между сособственниками», – говорит руководитель отдела продаж жилой недвижимости «АРИН» Александр Власенко.
К примеру, если после завершения строительства один из собственников решит продать свою долю, то прежде всего он должен предложить выкупить ее другим владельцам – они имеют преимущественное право покупки.
Долю в новостройке можно перепродать по договору цессии, но только если квартира состоит из двух и более комнат. В соответствии с пунктом 5 информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.10.2007 № 120 можно уступить часть прав по обязательству, предмет исполнения по которому делим.
Покупка новостройки в долях – это в первую очередь отличный способ закрепить имущественный паритет в браке. Если каждый платит за жилье свои «кровные», будет меньше поводов для конфликтов при разводе. А у того, кто не участвовал в покупке, не будет правовых оснований поживиться за чужой счет.
Сергей Бардин Алексей Александронок
Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/214771/
Покупка квартиры в совместную или долевую собственность
Покупка квартиры в долевую собственность – операция с недвижимостью, при которой покупателями одного жилого объекта являются два лица или более.
Такая сделка понадобится при покупке жилья собственниками, которые не являются супругами, или супругами, заключившими брачный договор с определенным режимом собственности на совместно нажитое имущество.
Доли строго распределяются между участниками сделки, каждому выдается свидетельство о собственности, в котором указывается доля. Квартиру, приобретенную в совместную собственность, в дальнейшем можно перевести в собственность долевую.
Чем отличается покупка квартиры в совместную общую собственность от покупки в долевую собственность?
При совершении сделки по приобретению жилья супругами автоматически оно становится совместной общей собственностью, которую нельзя раздробить для продажи частями. Квартира может регистрироваться только на одного супруга или на обоих. В любом варианте права на нее будут одинаковы.
Совершить какую-либо операцию с недвижимостью супруг без согласия второй стороны не имеет права. При разводе квартира, приобретенная в браке как совместная общая собственность, делится пополам. При регистрации на двоих супругов в договоре на покупку указываются оба владельца и их доли, обычно равные.
Могут указываться и неравнозначные доли, но в отсутствие брачного договора при разводе все равно квартира будет разделена на равные части.
При наличии брачного договора, в котором отрицается совместная собственность, жилье может быть куплено в долевую собственность. Идеальная доля – это не часть квартиры, а доля в праве на нее. Нежилые помещения при разделении долей не учитываются.
Благодаря обособленности долей, их можно продавать, превращая цельный объект недвижимости в квартиру с подселением или настоящую коммунальную квартиру. Вначале приобретение доли предлагается другому владельцу (владельцам) долей по ценам свободного рынка.
Если другие собственники дали письменный отказ от покупки, то доля может выставляться на свободную продажу. При разводе каждый из супругов получает долю, указанную в договоре купли-продажи.
Сделка по приобретению квартиры в долевую собственность может быть осуществлена без участия нотариуса в случаях:
- продавец – дееспособное лицо, полностью владеющее квартирой;
- продавцы – дееспособные супруги, владеющие недвижимостью по праву совместной собственности.
Имущественный вычет при покупке квартиры в совместную или долевую собственность
По общему правилу имущественный вычет, действующий для одного объекта недвижимости, составляет 13% от суммы сделки до 2 млн рублей. Если стоимость недвижимости выше, то компенсация ограничивается суммой – 260 тыс. руб.
При приобретении жилья супругами в совместную собственность вычет могут получать оба супруга или один из них. Второй при этом должен написать отказ от получения вычета. На компенсацию имеет право каждый гражданин РФ, за которого работодатель ежемесячно отчисляет подоходный налог 13%.
Вычет не положен, если работодатель оплатил часть суммы или были использованы государственные программы.
При покупке недвижимости в долевую собственность вычет разделяется пропорционально долям, указанным в договоре. Чем больше доля, тем больше вычет. При официальном оформлении долевой собственности для получения вычета по НДФЛ дополнительные заявления писать не требуется.
Приобретение жилья людьми, не состоящими в браке
Лица, даже если они являются родственниками, но не состоят в браке, приобретать жилье в совместную собственность по закону не имеют права. В данном случае возможно только оформление покупки квартиры в долевую собственность.
В этом случае заключается договор купли-продажи с указанием суммы, вносимой каждым участником сделки, и соответствующей доли, которая будет принадлежать каждому из них. Необязательно, чтобы размер доли был пропорционален внесенной сумме.
Этот вопрос собственники решают самостоятельно.
Закон регламентирует порядок распоряжения долями. При желании одного из собственников жилья продать свою часть преимущественное право на ее приобретение имеют другие собственники.
Для отчуждения доли в пользу постороннего лица необходимо получить письменный отказ других сторон. Также право на продажу собственник доли может получить после посылки письменного уведомления и отсутствия ответа на него по истечении месяца.
Если эти условия не будут соблюдены, то сделка продажи части будет признана судом недействительной и аннулирована.
Покупка квартиры в долевую собственность семьей с детьми
При приобретении квартиры дети могут получить долю в жилплощади по добровольному желанию родителей или в обязательном порядке в случаях, предусмотренных законом. Одним из таких случаев является приобретение жилья на средства, полученные от продажи недвижимости, в которой дети выступали совладельцами.
В новом жилом объекте несовершеннолетние члены семьи должны иметь доли, не меньше прежних. Этот вопрос контролируют органы опеки. Если они посчитают, что по договору купли-продажи права несовершеннолетних лиц были ущемлены, разрешения на сделку не последует.
Если же органы опеки одобрят сделку, то договор за детей до 14 лет подпишут родители, официальные опекуны или другие законные представители.
Несовершеннолетние лица в возрасте 14-18 лет подписывают бумаги самостоятельно в присутствии родителей или других законных представителей.
Покупка квартиры в долевую собственность по ипотеке
Поскольку банки, работающие на территории РФ, предоставляют различные программы ипотечного кредитования, то долевая ипотека рассматривается индивидуально в каждом отдельном случае.
Рассмотрим основные варианты:
- Клиент является владельцем доли в недвижимости, и он желает взять в ипотеку часть жилья, владение которой позволит стать ему единоличным собственником. Поскольку ипотека – это залоговый кредит, то банку важно, чтобы он смог продать объект в случае невыполнения заемщиком кредитных обязательств. В данном случае получение ипотечного кредита является вполне вероятным.
- Клиент хочет увеличить свою часть в квартире путем приобретения еще одной доли. Единственным владельцем после этого приобретения заемщик не станет. Если другие владельцы долей дадут согласие на условия залога, выдвигаемые банком, то выдача кредита весьма вероятна.
- Лицо хочет приобрести долю в квартире, в которой других долей у него нет. В этом случае вероятность предоставления ипотечного кредита весьма проблематична.
Если банк принял решение не выделять ипотечный кредит, то клиент может оформить потребительский кредит. Минусом такого шага является более высокий процент и краткие сроки погашения.
Если доля приобретается у близкого родственника (родителей, детей, родных сестер и братьев, бабушек, дедушек, внуков), то целесообразно оформить договор дарения, поскольку в этом случае уплата налога не предусмотрена.
Источник: https://www.6543210.ru/info/pokupka-kvartiry-v-sovmestnuyu-ili-dolevuyu-sobstvennost/
Покупка квартиры в долевую собственность: что нужно знать и как оформить сделку в 2020 году
Покупка квартиры в долевую собственность в 2020 году имеет множество нюансов и не должна совершаться в спешке. Долевое владение предполагает конкретный выделенный и закрепленный за своим собственником участок квартиры.
Доли могут быть как пропорциональными, так и неравными. На каждую такую часть имущества предоставляют отдельный документ права собственности.
Чтобы отчетливо понимать, что собой представляет владение долями, нужно рассмотреть этот вопрос более детально.
В чем разница между совместной и долевой собственностью
Обе формы собственности подразумевают наличие нескольких владельцев, но при этом имеют значительные различия.
| Совместная собственность – это владение недвижимостью сразу двумя или более лицами, но без выделения долей. Такие случаи предусмотрены законом и не признаются действительными на основе договора. | Долевая собственность заранее определяет участки, которыми будут владеть жильцы. Каждый из владельцев имеет свой личный документ права собственности и несет ответственность за выделенную ему долю. |
| При совместном владении один из собственников не может продать имущество без разрешения второго. | Для отчуждения части имущества не требуется согласие остальных собственников. |
| Совместное владение предполагает равное содержание и уплату. | Каждый оплачивает расходы только за свою часть имущества. |
| Ярким примером долевого владения является коммунальная квартира. Обязанности и права четко разделены между всеми владельцами – это поможет соблюдать правила и избегать конфликтов. | Совместная форма владения недвижимым имуществом чаще всего встречается между супругами. |
Как купить квартиру в общую долевую собственность
Покупку доли нереально осуществить, если квартира находится в совместной собственности без выделения и закрепления за каждым жильцом своего участка. Но если выделение доли имело место и было внесено в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), то процедура сделки состоит из определенных этапов:
- Продавец доли отправляет остальным владельцам уведомления о купле-продаже своего участка земли, дома, квартиры, так как они имеют право первой очереди в приобретении прав.
- Договор купли-продажи квартиры в долевую собственность может быть оформлен сразу после получения отказа от владельцев остальных долей. Для ответа предоставляется 1 месяц, по истечению срока игнорирование уведомления приравнивается к отказу.
- После соблюдения этих этапов продавец и покупатель приступают к переговорам и обсуждению всех условий. В случае, когда покупатель настаивает на другом соглашении, то уведомления с новыми условиями должны быть заново направлены долевым владельцам.
- Покупатель должен убедиться в наличие всех нужных документов и отсутствии причин для аннулирования сделки.
- Следующим шагом будет заключение договора купли-продажи доли и заверение его у нотариуса. Нотариальное заверение гарантирует юридическую чистоту сделки.
- Составляется акт приема-передачи, который будет приложен к договору.
- Главным и заключительным действием является регистрация в Росреестре.
Список документов для оформления доли имущества
Общая долевая собственность имеет свои нюансы, которые влияют на саму сделку купли-продажи и требуют дополнительных документов. В пакет необходимых бумаг входят:
- паспорта сторон;
- справка с указанием точного размера, реализуемой доли;
- документ права собственности на долю;
- технический и кадастровый паспорта;
- полученные отказы от других собственников (или квитанции, подтверждающие отправку уведомлений 1 месяц назад).
Список может меняться в зависимости от ситуации и обстоятельств. В среднем, с момента составления договора до момента вступления в законные права владельца доли квартиры, процесс занимает до двух недель.
Покупка квартиры не супругами
Если квартиру покупают люди, которые официально не являются супругами (пара, братья, друзья и т.д.), то договор автоматически оформляется в общую долевую собственность.
Чтобы все было сделано в соответствии с правилами, в документе нужно указать внесенную каждым покупателем сумму и доли, которые им достанутся.
Весь остальной процесс не будет отличаться от обычной сделки о купле-продаже.
Покупка квартиры супругами
Согласно ст. 256 ГК РФ и ст. 34 СК, если супруги приобретают квартиру в период брака, то она является их совместной собственностью. Если же выбор супружеской пары падает на долевое приобретение квартиры, то в этом случае необходимо выделить доли и указать какая принадлежит жене, а какая мужу. Покупка квартиры в долевую собственность супругами может совершиться несколькими способами:
- заключить новый договор на двоих, где будут внесены личные данные обоих супругов;
- составить взаимное соглашение с указанием размеров долей, которые достанутся каждому в случае развода;
- составить и заключить брачный договор.
Брачный договор является наиболее выгодной сделкой, так как определяет не только доли в недвижимом имуществе, но и все остальные дорогие вещи и предметы.
Скачать шаблон брачного договора (контракта).
Выделение долей детям
Наделение детей долями может происходить согласно нотариальному обязательству и по собственной воле. Существуют такие виды обязательств:
- обязательство о выделении доли согласно требованиям Органов опеки;
- в случае оплаты доли с помощью Материнского капитала;
- обязательства, возложенные на участников таких бюджетных программ, как “Молодая семья”.
Когда выделение доли происходит по личной инициативе семьи с детьми, то оформить это можно такими способами:
В случае единоличного владения имуществом, от второго супруга будет необходимо получить нотариально заверенное согласие.
Как лучше оформить квартиру: в долевую или совместную собственность
Оба варианта имеют свои плюсы и делать выбор стоит в зависимости от сложившейся ситуации.
Совместная собственность отлично подойдет для тех, кто уверен в порядочности своих совладельцев и легко с ними уживается. Чаще всего такая форма владения встречается между супругами. В этом случае они в равной степени являются собственниками, приобретенной недвижимости.
В более сложных отношениях лучше обратиться к долевой форме собственности. Тогда между жильцами будут установлены границы, которые позволят избежать или уменьшить конфликты. Бывает, когда супруги тоже хотят подстраховаться и выделяют доли. Это помогает избежать ущемления прав, мошенничества и мелких разногласий.
Покупка квартиры для семьи с использованием Материнского капитала
В 2019 году размер Материнского капитала составляет 453 026 рублей и может быть использован для улучшения жилищных условий:
- оплата ремонтных работ;
- кооперативная стройка;
- стройка частного дома;
- оплата расходов по ипотеке;
- приобретение недвижимости за наличный расчет или в ипотеку.
Используя материнский капитал необходимо соблюсти некоторые правила:
- покупается вся недвижимость, а не только ее часть;
- второй ребенок на момент сделки должен достигнуть 3-х летнего возраста;
- жилье должно соответствовать санитарно-гигиеническим нормам;
- многоквартирный дом не должен быть в аварийном состоянии;
- квартира должна находиться в пределах РФ;
- должны быть выделены доли всем членам семьи.
При расчете сертификатом материнского капитала нужно учитывать, что средства будут переведены на счет спустя 2 месяца после получения прав собственности. Поэтому это условие нужно заранее обсудить с продавцом.
Порядок действий при оформлении будет следующим:
- Заключение договора купли-продажи.
- Регистрация перехода прав собственности.
- Составление соглашения об уплате недостающей суммы с помощью сертификата или получение кредита по сумме равного материнскому капиталу.
- Заявление в Пенсионной фонд о использовании средств материнского капитала на покупку квартиры.
- В заключении деньги поступают на счет продавца.
Приобретая недвижимость в ипотеку — материнский капитал может быть использован как первоначальный взнос или для увеличения возможного кредита.
Особенности нотариальной регистрации долей от 31.07.2019
Согласно принятым изменениям появилась возможность обойтись без услуг нотариуса. Это возможно в случае продажи долей всеми собственниками по одной сделке или при использовании договора об ипотеке, которые заключаются с кредитными организациями.
Такие нововведения помогут снизить степень денежных затрат, сэкономить время и поберечь собственные силы.
Подробнее о принятых изменениях читайте в статье: Изменение в законе о регистрации недвижимости.
Заключение
Приобретая долевую собственность нужно понимать все нюансы и быть подготовленным к возможным трудностям. Знакомство с будущими соседями и условиями проживания поможет быстрее принять решение. Чтобы не допустить ошибок, стоит внимательно отнестись к своему выбору.
Источник: https://dom-zemly.ru/pokupka-kvartiry-v-dolevuyu-sobstvennost/