Перераспределение земельных участков – о прирезке к участку по закону с 2018 года

Новая Земельная реформа, начавшаяся в 2015 году, документально запечатлённая в масштабном федеральном законе «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (№ 171 от 23.06.2014 г.), затрагивает многие направления земельных и сопутствующих им отношений.

Не обойдена вниманием в этом законе тема о возможности добавления земли к земельным участкам, предоставленным для:

• ИЖС
• ЛПХ
• садоводства
• огородничества

Главное условие – участки должны находиться в собственности граждан и юридических лиц, стоять на учёте в государственном кадастре недвижимости (ГКН).

Увеличение площади земельных наделов делается только по добровольному согласию собственников смежных наделов. Эта процедура называеется перераспределением участков. При ней происходит следующая трансформация:

• изменение границ и площади исходных участков
• образуются новые земельные наделы, общая площадь которых остаётся неизменной
• прекращается существование исходных участков:
  • исключение – тот случай, когда уменьшаемым участком был муниципальный или государственный (он продолжит своё существование в изменённых границах)
• у владельцев участков с увеличенной площадью возникает право собственности на новые земельные наделы, образованные в результате перераспределения

Частные наделы могут граничить с участками и землями муниципалитета или государства. Можно ли использовать последние для увеличения площади наделов? Земельная реформа отвечает – да. «Добавку» из состава этих земель можно сделать к частным участкам (пункт 1 статьи 11.2 Земельного кодекса РФ):

• ИЖС
• ЛПХ
• для огородничества
• для садоводства

ЗК РФ установлен порядок увеличения площадей частных земельных участков (статья 39.29)

Основным требованием к образуемым при этом наделам стало их соответствие:

• градостроительным регламентам:
  • ВРИ
  • установленным предельным максимальным размерам земельных участков (подпункт 3 пункта 1 статьи 39.28 Земельного кодекса РФ)
• материалам территориального планирования:
  • проекту межевания территории (ПМТ)
  • схеме расположения земельного участка на кадастровом плане
  • территории при отсутствии ПМТ
  • земелеустроительной документации

Подробно об этом порядке рассказывается в разделе II и разделе III статьи.

Установленный порядок перераспределения не касается «интересов захватчиков» чужих земель. Более того, он сохраняет все законные требования об ответственности за такие правонарушения. «Зелёный свет» включён только для собственников, которые планируют увеличить площади своих участков, действуя исключительно в правовом поле. 

Любому претенденту на добавление земли на законных основаниях нужно ознакомиться с несколькими прописными земельными истинами.

«Ничья земля» – ошибочное в корне представление

Досужие домыслы некоторых садоводов, дачников или сельчан о том, что пустующая возле их участков территория «вроде ничья, а значит не грех воспользоваться ею», можно отнести, разве что к дилетантским умозрениям, но сделать это придётся с очень большой натяжкой.

Увеличив по собственной прихоти площадь уже имеющегося земельного надела и полагаясь при этом лишь на собственные представления, что, «может пронесёт и никто не заметит», каждый «земельный захватчик» собственноручно расставляет для себя капканы и с необъяснимым упорством готовит весьма неприятный финал.

Иной случай – наложение участков друга, которое произошло после межевания и установления границ одного из них и могло стать результатом возможных ошибок измерений или, наоборот, результатом уточнения границ.

Для выяснения случившейся ситуации можно обратиться:

• в отдел по архитектуре и градостроительству муниципалитета
• в кадастровую службу, действующую в муниципальном образовании

Не исключено, что придётся провести контрольное межевание или судебное разбирательство. Вполне возможно, земелевладелец согласится с печальным для него итогом по таким причинам:

• он своевременно не выполнил межевание по уточнению границ своего участка
• границы надела не были поставлены на учёт в ГКН и числились как неучтённые

«Пальму первенства» в этом случае горемыка уступил более расторопному соседу.

Злостный же самозахват земли, а тем более участка с постройками, можно, ни много ни мало, отнести к циничному грабежу, если не охарактеризовать это действо более жёстко, назвав его одним из видов бытового рейдерства. Такой самозахват является незаконным посягательством на чужое имущество, а за это придётся отвечать по закону.

Но, похоже, что некоторым захватчикам это как бы не известно, и они продолжают изощрённо «совершенствовать своё мастерство и изобретать» весьма нестандартные способы, ставящие в ступор не только законных владельцев. Тому есть конкретное видеосвидетельство:

Незнание закона, как известно, не может служить оправданием и не освобождает от ответственности. Государство, создавая своим гражданам и юридическим лицам условия для землепользования, рассчитывает на адекватное восприятие ими тех условий, что излагаются в законах.

Для большинства людей незнание закона служит стимулом к расширению кругозора, к пониманию ответственности за возможные неправомерные действия, а при принятии решений, основанных на знаниях, – к уверенности в их юридической состоятельности.

Залог правильных выводов и действий – осведомлённость и знание законного порядка увеличения площади участка за счёт муниципальных и государственных земель. Следование порядку – путь к спокойствию и благополучию.

У любой земли есть собственник. Все пустующие участки, на взгляд, не имеющие хозяев, не огороженные, не занятые постройками большие и малые территории вдали, вблизи или внутри любого населённого пункта, коттеджного посёлка, садоводства или огородничества, ничьими быть не могут.

Все они находятся в чьей-то собственности:

• в собственности физических или юридических лиц
• в собственности муниципалитета или государства
• могут относиться к землям водного фонда или к лесным угодьям
• быть землями в ведении Министерства обороны 

Если земля не является собственностью муниципалитетов, физических или юридических лиц, то эта земля государственная (статья 16 Земельного кодекса РФ).

Планируя прирезку к участку (перераспределение), не стоит изначально создавать ситуации для грядущих ошибок. А ддя этого предстоит:

• выяснить юридические и технические тонкости процедуры
• узнать, кто является собственником смежного надела
• уточнить, будет ли возможным использование смежной земли для увеличения размера своего участка

Выяснение принадлежности земли

Размышление об увеличении площади уже имеющегося и находящегося в собственности земельного участка должно начинаться с конкретных действий по выяснению вопроса о принадлежности смежной земли, то есть с уточнения её собственника.

Игнорирование этого обстоятельства может привести к незаконному посягательству на права собственников и их имущество и, соответственно, к дальнейшей ответственности за незаконно совершённые действия.

Что конкретно нужно сделать?

На самом 1-м этапе необходимо провести предварительный анализ ситуации:

проверить, в чьей собственности находится приглянувшийся кусок земли:

• в частной
• в муниципальной
• в государственной собственности

Потребуется выяснить обстоятельства, полностью исключающие возможность «земельной добавки»:

• попадает она или нет в прибрежно-защитную полосу (ПЗП) водного объекта
• относится или нет она к лесному фонду
• относится ли она к землям:
  • исключённым из оборота
  • ограниченным в обороте 

Ответы на часть из перечисленных вопросов можно получить с помощью Публичной кадастровой карты Росреестра, отражающей сведения обо всех земельных участках России, прошедших государственный кадастровый учёт.

Отсутствие сведений об участке на Публичной кадастровой карте – свидетельствово возможных проблем. Они могут воспрепятствовать:

• использованию надела для увеличения площади участка
• проведению купли/продажи, дарения, передаче в наследство, залогу, обмену и.д

О том, как пользоваться Публичной кадастровой картой, может помочь этот материал.

Другой вариант получения сведений о собственнике смежной земли

Иным, но уже платным вариантом получения сведений о правообладателе смежного участка, из площади которого, возможно, будет сделана «добавка», станет обращение к официальному порталу Росреестра, используя такие вкладки:

Получение выписки из ЕГРН – это законное право любого гражданина, подавшего заявление на получение сведений и оплатившего госпошлину.

Свободная муниципальная или государственная земля – источник законного увеличения площади участков

Законодательством запрещено использование некоторых видов земель для их перераспределения с частными наделами:

• участки и земли:
  • специального назначения
  • лесного фонда
  • выведенные из оборота
  • ограниченные в обороте
  • резервного фонда муниципалитета и государства, используемого под муниципальные и государственные нужды
• территории прибрежно-защитных полос (ПЗП) водных объектов

Присоединить к частному участку можно лишь ту муниципальную или государственную землю, что, действительно, свободна, но, повторяясь в тысячный раз, при условии обязательного согласия властейй, чему есть немало обоснованных законом причин.

Ситуация, когда в текущий период времени земля не используется и внешне выглядит бесхозной, не может быть подтверждением её «свободности» – её предстоящее использование может быть уже запланировано властями:

• под решение задач по прокладке коммуникаций, строительству дороги, газопровода или другие цели
• земля (участок):
• включена в другой участок, который ещё только формируется для дальнейшего представления к продаже на аукционе
• попадает в территорию комплексного развития территории ипланируется для реализация важных для населения задач

Если муниципальный или государственный участок действительно свободен и его использование властями не планируется в перспективе, он может рассматриваться для увеличения площади смежного с ним частного надела, но при условии, что этот частный участок поставлен на кадастровый учёт.

Самовольный захват земли – ответственность по закону

Самовольный захват земли является правонарушением. Им будет считаться даже высаживание овощей на долго пустующем соседском участке, возведение построек, перенос забора, если всё это делается без согласия собственника надела.

На чужие наделы покушаться нельзя. За столь неприглядные деяния придётся не только вернуть землю владельцу, но и возместить причинённый им вред. Рассчитаться за это придётся не из чужого, а из собственного кармана и без возмещения понесённых затрат на несанкционированные «улучшения», что захватчик успел произвести (статья 60 и статья 76 Земельного кодекса РФ).

Самовольный захват земли, тем более, её застройка, чреваты ещё и неотвратимыми административными штрафами (статья 7.1 Кодекса РФ об административных нарушениях). Примером тому могут послужить проведённые в Ленинградской области в начале 2018 года проверки Росреестра, результатом которых стала уплата нарушителями требований земельного законодательства неминуемого штрафа.

Будут тщетными попытки легализовать прихваченную муниципальную землю путём подачи заявления о ней в Росррестр с целью получения кадастрового номера и дальнейшей регистрации собственности на участок с площадью, увеличенной за счёт самозахвата.

Не стоит ожидать, что администрация спустит всё это с рук. Нет. Эта земля вернётся в муниципалитет, «со всем причитающимся», ведь это его собственность и какого-либо согласия он не давал. Именно об этом Росреестр уведомит захватчика.

А бороться за землю придётся только по тем правилам, что установлены законом.

Легализовать самозахват можно лишь по суду, доказав:

• факт приобретательской давности
• добросовестное, непрерывное и открытое пользование захваченным участком в течение 15 лет в соответствии с его назначением

Собственником участка (субъектом права) при этом могут быть местные, федеральные, региональные органы власти и Российская Федерация (статья 234 Гражданского Кодекса РФ).

Внимание!

Вы ознакомились с разделом №1 статьи.

Продолжение:

Источник: https://www.zemvopros.ru/page_12600.htm

Чужие сотки могут стать своими

02.05.2016

Почти в каждом населенном пункте есть собственники земельных участков, которые специально или случайно «прирезали» несколько прилегающих квадратных метров.

Под «прирезками» понимаются те земельные участки, которые граждане уже фактически используют, огородили, обрабатывают и пользуются в полной мере, но по документам они не являются их частной собственностью.

В случае если это не земельный участок соседа или не территория общего пользования (например, дорога), такой самовольный захват можно узаконить. На юридическом языке «прирезка» участка называется «перераспределение земельных участков».

С 1 марта 2015 года, с момента  внесения изменений в Земельный кодекс Российской Федерации (далее – ЗК РФ), некоторые собственники земельных участков получили возможность «прирезать» к своему земельному участку часть государственной или муниципальной земли в упрощенном порядке.

Для подобных случаев в ЗК РФ добавлена новая глава: «Перераспределение земель и (или) земельных участков».

В  соответствии    со ст. 39.28 ЗК РФ  возможность «прирезать» к своим соткам часть государственной или муниципальной земли предоставлена гражданам – собственникам земельных участков, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, дачного хозяйства, индивидуального жилищного строительства.

Такое перераспределение возможно при условии, что площадь земельного участка, находящегося в собственности граждан, увеличивается в результате этого перераспределения не более чем до установленных на территории соответствующего поселения (городского округа) предельных максимальных размеров земельных участков.

            Например, если площадь вашего участка 10 соток, а предельная норма для ИЖС, установленная уполномоченными органами местного самоуправления,  12 соток, то увеличить площадь земельного участка возможно только до 12 соток.

         Проблема в том, что предельные максимальные размеры  земельных участков пока ещё установлены не всеми органами местного самоуправления. То есть подать заявление о перераспределении земельных участков можно только в тех населенных пунктах, где такие нормы установлены.

          Перераспределение земельных участков осуществляется на основании соглашения с уполномоченными органами.

Такое перераспределение осуществляется за плату, размер которой устанавливается органами местного самоуправления самостоятельно.

В отношении земельных участков, находящихся в собственности Омской области, и не разграниченных земель размер платы установлен постановлением Правительства Омской области от 12.08.2015 N 210-п.

         Для заключения соглашения о перераспределении земельных участков собственник земельного участка должен обратиться в орган  государственной власти или орган местного самоуправления, в компетенцию которого входит предоставление земельных участков. К заявлению о перераспределении земельных участков должна быть приложена схема расположения земельного участка в случае, если отсутствует проект межевания территории, в границах которой осуществляется перераспределение.

Порядок заключения соглашения о перераспределении земельных участков, состав необходимых для этого документов и сроки рассмотрения таких заявлений установлен ст. 39.29 ЗК РФ. Кроме того, указанная статья содержит исчерпывающий перечень оснований для отказа в заключении соглашения о перераспределении. Таких оснований  13.

Максимальный срок для рассмотрения заявления о перераспределении – тридцать дней.

После получения решения об утверждении схемы расположения земельного участка или согласия на заключение соглашения о перераспределении земельных участков в соответствии с утвержденным проектом межевания территории, заявитель должен обратиться к кадастровому инженеру для подготовки межевого плана, необходимого для постановки вновь образованного земельного участка на кадастровый учет. Реестр кадастровых инженеров, действующих на территории Омской области, размещен на портале Росреестра в сети Интернет.

После представления кадастрового паспорта земельного участка, в срок не более чем 30 дней, уполномоченный орган направит заявителю подписанные экземпляры соглашения о перераспределении земельных участков для подписания.

Последний этап оформления «прирезки» – это обращение с заявлением о  государственной регистрации права собственности на вновь образованный земельный участок и его регистрация в Росреестре.

Важно.За самовольный захват земельных участков предусмотрены штрафы, которые с 2015 года возросли. Теперь закон устанавливает необходимый объем штрафа в процентах от кадастровой стоимости.

Это значит, что штрафная санкция для граждан будет в размере 1-1,5процента кадастровой стоимости (но не меньше 5000 рублей). Для компаний — 2-3 процента (но не меньше 100000 рублей). Статья 7.

1 Кодекса об административных правонарушениях РФ.

Юлия Швецова,

заместитель начальника отдела

регистрации прав на земельные участки

и объекты недвижимости

нежилого назначения Управления Росреестра

по Омской области,

государственный регистратор.

Источник: https://rosreestr.ru/site/press/news/chuzhie-sotki-mogut-stat-svoimi/?contrast=Y

Объединения земельных участков в один | Как объединить два смежных участка – инструкция

13:20 08.12.17

Порядок объединения земельных участков в один, регламентирован Земельным кодексом Российской Федерации, в котором описаны все процедуры, необходимые для постановки на кадастровый учет вновь образованного объекта. Как проводится объединение по законодательству, и какие предъявляют требования к смежным участкам рассмотрим ниже.

Объединение земельных участков — это создание одного участка из нескольких смежных, после чего исходные участки перестают существовать как самостоятельные объекты недвижимости и снимаются с кадастра, а новообразованный ставятся на учет и получает свой индивидуальный кадастровый номер и ставится на кадастровый учет.

Объединение земель – это один из видов кадастровых работ, требования, ход процедуры и другие параметры, которые регламентированы и описаны законом.

Требования к объединению земельных участков

Основным законом, регламентирующим процедуру, является Земельный кодекс РФ. Требования к объединяемым землям устанавливаются ст. 11.6, к ходу работ – ст. 11.2:

• Для всех объединяемых участков ранее должно быть проведено определение границ. Если по какой-то причине вы не проводили межевание, с него необходимо начать, прежде чем инициировать объединение.
• Объединять можно, только те земли, которые имеют общую границу и не разделены участками, находящимися в собственности у других владельцев или муниципалитета.
• Собственник у земель должен быть один. Закон делает допущение в отношении участков в долевой собственности. Объединить их можно, но для этого нужно согласие всех владельцев, оформленное в письменном виде.
• Можно объединять только земли, имеющие одну категорию и целевое назначение, а также расположенные на территории одного муниципального образования.

Если ваши участки не соответствуют требованиям Земельного кодекса, решение собственника об объединении земельных участков — будет отменено, до момента устанения ошибок.

Нюансы объединения

Выше речь шла об объединении объектов, находящихся в собственности, но это не единственное основание, дающее человеку право пользоваться и в той или иной степени распоряжаться землей. Землепользователь может получить ее и на других основаниях:

• Бессрочное постоянное пользование.
• Безвозмездное срочное пользование.
• Пожизненное наследуемое владение.

В этом случае объединение тоже возможно, но при соблюдении определенных требований закона. Например, если вы владеете несколькими смежными участками на одинаковых правах, вы можете объединить их в один. После этого у вас возникнет право пользования на новый участок без изменения условий. Эта возможность закреплена в ст. 11.8 Земельного кодекса.

Еще один нюанс, который нужно учитывать, прежде чем приступить к процедуре объединения – наличие обременения. Приведем пример. Вы владеете несколькими участками, которые планируете объединить. Один из них находится в залоге.

В этом случае объединение возможно, если залогодержатель даст свое согласие, но нужно знать, что обременение будет распространяться на новый участок. Еще одним вариантом обременения является сдача одного из участков в аренду.

В этом случае вам потребуется получить согласие арендатора.

Есть сомнения в рациональности объединения? Обращайтесь в «Геомер групп». Наши специалисты проконсультируют вас, исходя из конкретных условий.

В этом случае вы сможете оценить все плюсы и минусы объединения и принять правильное решение.

Приняв решение объединять участки, вы сможете воспользоваться нашими услугами, а значит получить гарантию, что вся процедура будет проведена в соответствие с требованиями закона. 

Как объединить два участка в один? Какие нужны документы?

Чтобы объединить два участка в один, придется обратиться за помощью к кадастровым инженерам. Так как, объединение является видом кадастровых работ, вы не сможете самостоятельно пройти процедуру без привлечения специалистов.

Без помощи кадастрового инженера вы сможете пройти только подготовительный этап – сбор документов. В минимальный пакет входит:

• свидетельство о праве собственности (или основания для пользования землей),
• техдокументация на объединяемые участки. 

Проще всего провести объединение участков земли, если все участки принадлежат одному человеку на праве собственности, и если на них нет обременения.

В противном случае потребуется:

1. Получить согласие владельцев объединяемых участков. Согласие оформляется по форме, а к нему прилагаются выписки из реестра на каждый участок. Форма согласия заполняется каждым собственником и заверяется подписью.
2. Прийти к соглашению с заинтересованными сторонами (при наличии обременения).

После этого можно приступать к следующему этапу объединения – заключение договора с кадастровым инженером, который проведет все необходимые работы и поставит новообразованный участок на кадастровый учет. В том случае, если объединялись участки, принадлежащие разным владельцам, размеры долей указываются в свидетельстве.

Как проходит процедура межевания?

В большинстве случаев процедура межевания при объединении смежных участков проходит без споров, так как границы участков были установлены и согласованы ранее.

Если в процессе работ обнаруживаются несоответствия, кадастровый инженер составит свое заключение, в котором подробно опишет все выявленные ошибкии и даст свои рекомендации по их устранению. Прежде чем регистрировать объединенный участок в Кадастровой палате, необходимо решить выявленные проблемы.

Так как объединить можно только смежные участки, границы которых были установлены ранее, то уведомление соседей проводить не обязательно.

Объединение двух участков в один кадастровый номер

Последним шагом является регистрация нового участка в Кадастровой палате. Порядок постановки земли на кадастровый учет регламентируется ФЗ №221. Раньше нужно было сначала проходить регистрацию участка в кадастровой палате, а затем, после постановки на временный учет, оформлять право собственности. Сейчас процедура упрощена за счет того, что оба заявления подаются одновременно.

 Процедура достаточно проста, выполнить ее можно и самостоятельно, и с помощью наших специалистов:

1. Через МФЦ необходимо подать два заявления – о постановке участка на кадастровый учет и о регистрации права собственности. К ним прилагается документация на исходные участки, межевое дело.
2. После этого специалисты рассматривают документы и принимают по ним решение.
3. При положительном решение земля ставится на Кадастр, оформляется право собственности.

После этого, новообразованному участку присваивается индивидуальный кадастровый номер, свидетельства на исходные участки аннулируются. В указанную дату новые документы на землю выдаются владельцу.

Сроки объединения земельных участков?

Для объединения земельных участков потребуется подготовить межевой плана, на что у кадастрового инженера уйдет около недели. Если во время выполнения работ будут обнаружены какие-либо несоответствия, то объединение участков может затянуться, так как потребуется их устранить.

Сроки оформления документации регламентируются законом.

С момента поступления заявления они составляют 10 рабочих дней, так как процедуры постановки на учет и регистрации права проводятся по принципу «одного окна» и документы подаются через МФЦ, необходимо учитывать, что срок увеличится примерно на 2 рабочих дня, иногда немного больше. Это связано с особенностями межведомственного взаимодействия.

Стоимость объединения земельных участков

Стоимость межевого плана для объединения участков в компании «Геомер групп» составит от 10 тыс. рублей, в зависимости от объема работ. Также мы предлагаем комплексную помощь в оформлении документов и постановке новообразованного участка на кадастровый учет, давая гарантии на выполнение работ и соблюдение сроков.

Узнать стоимость объединения ваших земельных участков и получить бесплатную консультацию конкретно в вашем случае можно позвонив по телефону: ☎ +7(495)481-49-21 в рабочее время, или оставив заявку в форме ниже.

Источник: https://geomergroup.ru/article/obedinenie-neskolkih-uchastkov-v-odin.html

Как подмосковная власть наводит порядок в земельном вопросе

Земельные отношения в России всегда были сложными. И сегодня вопросов и проблем остается немало. О том, как они решаются в Подмосковье, мы попросили рассказать министра имущественных отношений правительства Московской области Андрея АВЕРКИЕВА.

«Высотное» строительство на шести сотках больше не пройдет

— Андрей Владимирович, какая категория граждан может получить земли без аукциона для личного подсобного хозяйства? Есть ли ограничения в целях использования таких земель?

— По большому счету такой вид использования земельного участка, как личное подсобное хозяйство (ЛПХ), это синоним других разрешенных видов использования — индивидуального жилого строительства (ИЖС), дачного хозяйства.

Просто это подразумевает право гражданина возвести на своем земельном участке жилой дом.

Поэтому вопрос о том, имеет ли человек возможность бесплатно получить землю под строительство своего жилого дома в Московской области, считаю, не совсем корректен.

Согласно Земельному кодексу, все земельные участки, находящиеся в государственной собственности или в так называемой государственной неразграниченной собственности, предоставление которых подразумевает под собой дальнейшее строительство, можно получить исключительно на аукционе, на торгах.

Правда, для граждан предусмотрена немного другая схема, у которой следующий порядок.

Человек обращается в орган местного самоуправления, который обладает полномочием на предоставление земельного участка, информация об этом распространяется в СМИ — в местной газете,  на федеральном сайте torgi.gov.ru.

И если никто на это не откликается, тогда претендент получает землю без торгов. Но не бесплатно, а в аренду. А если поступает хотя бы еще одна заявка, то муниципалитет обязан провести аукцион.

— А есть ли ограничения по участкам под строительство капитального объекта по площади и этажности, если физическое лицо берет в аренду землю или ее покупает?

— Ограничение простое: это должен быть односемейный дом не выше трех этажей. Проще говоря, площадь строения должна соответствовать параметру индивидуального жилого дома.

Всем известны случаи, когда на шести сотках вырастали настоящие высотки. Без разрешения строить нельзя, а это уже компетенция областного правительства. Нынешняя власть такой практики больше не допустит.

Хотите получить землю — участвуйте в аукционе

— Какие юридические лица могут получать землю без торгов и в каких целях?

— Общее правило — только через аукционы. Впрочем, есть исключения. Например, если земельный участок предоставлен в аренду без торгов юридическому лицу по решению высшего руководителя субъекта РФ.

Но понятно, что просто ничего не бывает, и такое право предоставляется только в том случае, когда речь идет о строительстве важного социального объекта либо о реализации масштабного инвестиционного проекта.

А. Аверкиев: «Площадь строения должна соответствовать параметру индивидуального жилого дома. Всем известны случаи, когда на шести сотках вырастали настоящие высотки. Без разрешения строить нельзя, а это уже компетенция областного правительства. Нынешняя власть такой практики больше не допустит»

В соответствии с нормативными актами Московской области, решение о предоставлении земельных участков для строительства жилья без торгов по решению губернатора не предусмотрено. Но и тут есть исключения, если речь идет о чрезвычайной ситуации.

Например, сгорел дом. В этом случае губернатор может принять решение о расселении жителей, и тогда в этих целях земельный участок может быть предоставлен без торгов. Но подчеркну, что это правило не распространяется для расселения аварийного жилья или решения проблем обманутых дольщиков.

Самозахват не пройдет

— В связи со вступлением в силу новой редакции Земельного кодекса появилась ли возможность оформления земель, занятых путем самозахвата в собственность?

— Никогда такой возможности не было и не будет! Это уже самовольное строительство. В Земельном кодексе не предусмотрена такая процедура — исключительно в судебном порядке.

Если вы построили дом самовольно, то у вас есть возможность идти в суд и доказывать, что ваш объект не ущемляет ничьих законных прав и интересов, что он не несет опасности, сооружен с соблюдением строительных правил и не разрушится через месяц. В этом случае суд может признать самовольную постройку легальной.

— А как обстоит дело с приусадебными участками? Чуть перенес забор, если никому это не мешает, — тоже через суд?

— Раньше с этим были сложности, и каждый второй у себя в садоводстве или в деревне относил забор на пару метров. В новой редакции Земельного кодекса появилось новое понятие — «перераспределение земельных участков».

Сегодня в Московской области уже тысячи людей воспользовались этой возможностью, что мы только приветствуем. Цена вопроса — 50% от кадастровой стоимости земельного участка, который человек прирезал себе.

Но нужно знать, что эта процедура работает не всегда, а когда действительно речь идет о некой чересполосице, об устранении каких-то неровностей границ земельных участков и пр.

А когда кто-то изъявляет желание прирезать земельный участок, который может быть сформирован как самостоятельный объект, в этом случае муниципалитеты отказывают в такой прирезке. Потому что это полноценный земельный участок и его можно выставить на торги.

Нет латифундиям!

— Так называемые неиспользуемые земли в течение трех лет должны изыматься, если они не используются под строительство. С какого времени идет отсчет этих трех лет для застройщика?

— Это правило не новое, и оно касается только земель сельскохозяйственного назначения. Многие крупные латифундисты сидят на земле и ждут своего часа, надеясь на возможность спекульнуть ими. А пока все зарастает…

А. Аверкиев: «Многие крупные латифундисты сидят на земле и ждут своего часа, надеясь на возможность спекульнуть ими. Существуют рычаги экономического воздействия: штрафы за нецелевое использование земли, повышенная налоговая ставка земельного налога. Но более жесткий инструмент — возможность изымать «имения» у таких нерадивых собственников»

Существуют рычаги экономического воздействия: штрафы за нецелевое использование земли, повышенная налоговая ставка земельного налога.

Но есть еще один, более жесткий, инструмент: возможность в принудительном порядке изымать «имения» у таких нерадивых собственников.

Но не в собственность государства: мы можем в судебном порядке понудить такого человека реализовать на торгах свои неиспользуемые угодья другому мотивируемому собственнику.

Процедура сложная: нужно в суде доказать, что этот собственник три года землю не использовал. Только после этого появляются основания по праву требовать удовлетворения своих исковых требований.

Красная лампочка для нерадивых чиновников

— Что должен делать застройщик, если муниципалитет затягивает с ответом по поводу распределения земельных ресурсов более трех месяцев?

— Сегодня мы делаем максимум возможного, чтобы обеспечить контроль работы наших коллег в муниципалитетах. В 2015 году мы подготовили административные регламенты по каждой из государственных муниципальных услуг, которые предусмотрены Земельным кодексом. Таких услуг 12.

Установили четкие регламентные сроки на совершение каждого действия. Было создано программное обеспечение «Модуль оказания услуг», в который заносится любая заявка рядового гражданина или предпринимателя. С этого момента начинается отсчет регламентных сроков.

А. Аверкиев: «В новой редакции Земельного кодекса появилось новое понятие — «перераспределение земельных участков». Сегодня в Московской области уже тысячи людей воспользовались этой возможностью, что мы только приветствуем. Цена вопроса — 50% от кадастровой стоимости земельного участка, который человек прирезал себе»

Мы хотим видеть в этой программе все этапы прохождения документа. И если какой-то конкретный чиновник затягивает дело — должна, что называется, загораться красная лампочка. Тем более что КоАП дает право штрафовать служащих за нарушение сроков оказания государственных и муниципальных услуг. И мы будем это практиковать.

Не будет здесь ничьей земли  

— Какова сегодня площадь подмосковных земель, которую муниципалитеты готовы выделить под строительство жилья и промышленных объектов?

— Точных подсчетов нет, но земля в Московской области есть. Еще несколько лет назад, когда к нам обращались потенциальные инвесторы о выделении земельных участков, мы переадресовывали эти вопросы на муниципальный уровень. И получали ответы, что земли нет, она вся в частной собственности.

С тех пор ситуация кардинально изменилась, мы взяли процесс распоряжения государственной землей под свой контроль. Используя такие доступные информационные ресурсы, как публичная кадастровая карта, мы создали систему поиска государственных неразграниченных земель. И сейчас можем решить задачу с выделением земли.

Конечно, не в любом муниципалитете. Надо понимать, что в первом поясе, прилегающем к МКАД, государственную неразграниченную землю найти сложно. А вот чуть дальше такая земля есть, причем в достаточно больших количествах.

Вот уже третий год перед нами стоит задача не менее 10 тыс. га земель Московской области ежегодно оформлять в собственность И мы стремимся ее выполнять. То же самое заставляем делать муниципальные образования. Не должно быть у нас ничьей земли! Она должна быть либо в частной, либо в публичной собственности.

— Сколько бюджет Московской области получил в прошлом году от оборота земель?

— Эти цифры не секрет. За 2015 год — порядка 17 млрд руб.от аренды. И от приватизации земельных участков, от их продажи (в тех случаях, когда такое право есть) — еще порядка 4 млрд.

— Я как-то искал своего соседа по заброшенному участку, писал письма. Мне пришел ответ, что земля никому не принадлежит. Потом по подсказке сельских жителей нашел-таки собственника! Такой факт — это недоработка муниципалитета или еще с документооборотом не все в порядке?

— Я бы чуть глубже посмотрел на проблему. Это недоработка федерального законодательства. У нас в стране сегодня действуют два основных закона об учете земли как объекта недвижимости и об учете прав собственности на земельные участки. Это закон 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» и 122-ФЗ «О государственной регистрации прав с недвижимостью».

А. Аверкиев: «Соседи могут заявить о своих правах на участок, который его собственник не счел нужным оформить как положено и в муниципалитете оформить его в свою собственность. Такой конфликт решается в судебном порядке. И еще неизвестно, на чью сторону встанет суд»

Данные законы довольно лояльны к собственникам и не понуждают их регистрировать свои права. Законы не обязывают владельцев земли устанавливать границы своих земельных участков, вносить сведения в ЕГРП.  Соседи, например, могут заявить о своих правах на участок, который его собственник не счел нужным оформить как положено и в муниципалитете оформить его в свою собственность.

Такой конфликт решается в судебном порядке. И еще неизвестно, на чью сторону встанет суд.

Как поделить один участок на двоих

— К нам поступило несколько вопросов от читателей. Александр из Рузы рассказал, что его сосед по участку использует в аренде 11 соток земли под ЛПХ, но по возрасту уже не справляется с уходом за землей. Поэтому он намерен передать половину земли другому лицу на правах официально оформленной аренды. Какими должны быть действия арендатора?

— Чтобы здесь все было по закону, необходимо размежевать первоначальный земельный участок и тем самым однозначно определить площадь того участка, который останется действующему арендатору, и оставшегося участка, который может потенциально перейти к другому арендатору.

А дальше возможны варианты. Например, от участка, который не нужен первоначальному арендатору, вообще можно отказаться, и тогда его сдаст в аренду сам муниципалитет. Или же договор аренды будет оформлен не на один, а на два клина — условно говоря, на шесть и на пять соток. А  дальше на один из этих участков можно будет заключить договор субаренды.

— Еще один вопрос, от Павла из Дубны. В городе для внесения данных об участках в государственный реестр применили другую систему координат.

Но не учли поправки между ними, в результате участки в реестре «уехали» в южном направлении примерно на 10 м.

В итоге теперь дом Павла стоит одной своей половиной на соседском участке, а дом другого соседа — наоборот, частично расположился на его земле. Все службы знают об этой ситуации, но механизма для ее устранения  нет…

— Это еще одна болевая точка, связанная с кадастровым учетом. Государственный кадастр недвижимости определяет границы земельных участков. И здесь Павел не прав: переход с одной системы координат на другую — это его домыслы, не более. Я думаю, причина в ошибках кадастровых инженеров.

Как выходить из этой ситуации? В законе сама процедура не прописана. Здесь соседям можно посоветовать вызвать новых кадастровых инженеров, которые еще раз «пробьют» все точки и углы участков. А новые межевые планы отнести в кадастровую палату.

Понятно, что это потребует времени и денег. С другой стороны, когда происходит наложение границ, то при продаже земельного участка обязательно возникнут проблемы.

— Андрей Владимирович, в заключение позвольте задать наш традиционный вопрос. Как вы проводите свободное время, есть ли у вас какое-то хобби?

— Стыдно признаться, но на хобби у меня просто нет свободного времени. А вообще люблю зимнюю рыбалку. Вот поеду в отпуск на север, там отведу душу…

Источник: https://rcmm.ru/vlast-i-samoregulirovanie/24636-kak-podmoskovnaya-vlast-navodit-poryadok-v-zemelnom-voprose.html