Можно ли продать квартиру без согласия второго собственника, владеющего меньшей долей?

Юридический практикум: препятствия для вселения второго собственника

Можно ли продать квартиру без согласия второго собственника, владеющего меньшей долей?

01.08.2013 | 15:00 29627

Иногда у собственника доли в квартире, ранее в ней не проживавшего, возникает желание или необходимость там поселиться. А проживающий сособственник препятствует этому. Конфликт может быть разрешен по-разному.

Крайне редко сособственникам удается договориться о том, что каждый будет пользоваться квартирой на равных правах.

Иногда разумным компромиссом служит компенсация, которую непроживающий получает за то, что другие пользуются его долей. Гораздо чаще «дробленная» на доли квартира – это проблема для всех.

Одних беспокоит, что в один прекрасный день кто-то чужой может в нее вселиться. Другие, возможно, нуждаются в жилье, но им всячески препятствуют в заселении.

Кража со взломом
Дробление когда-то полноценных квартир на доли началось больше 20 лет назад, после того как вступил в силу Закон 1991 года «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

Жилые помещения передавались в совместную собственность, реже в собственность одного из проживающих. Но даже в последнем случае у единоличного собственника может быть несколько наследников, и после его смерти она уже будет принадлежать не одному, а нескольким сособственникам. Еще одна причина дележа – разводы. Принадлежавшие бывшим супругам квартиры часто становятся проблемными.

Рассмотрим наиболее простую ситуацию, когда участников конфликта всего двое. Первый сособственник постоянно проживает в квартире и не желает кого-либо пускать. У него значительная доля в общей собственности. Второй, владеющий малой долей, претендует на то, чтобы поселиться в квартире.

Второму сособственнику может быть известно, что по статье 247 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) «участники общей собственности равны независимо от размера принадлежащей каждому из них доли, если иное не установлено законом, соглашением между ними или не вытекает из самого существа отношений общей собственности». Руководствуясь этим положением, владельцы меньшей доли (впрочем, размер и не важен) нередко предпринимают попытки вселиться в квартиру, взломав замки. Для этого обычно привлекают МЧС или коммерческую структуру, специализирующуюся на вскрытии дверей. Оправданием действий при этом служит свидетельство о собственности.

«Я считаю, что ни МЧС, ни какие-либо коммерческие структуры не могут по предоставлении правоустанавливающего документа на долю в квартире у заказчика взламывать двери, – считает генеральный директор Консультационного Центра по Долевому Строительству и Недвижимости Анна Максимова. – Они должны отправить человека в суд с требованием к первому собственнику о вселении и нечинении препятствий в пользовании жилым помещением».

Хотя если «чужак» зарегистрирован и проживает по этому адресу, тогда взлом возможен. Но только в случае, если никого нет дома – услышав из-за двери «Караул! Грабят!», сотрудник МЧС откажет в услуге.

Вообще, наши госструктуры, точнее – некоторые служащие в них люди, не всегда предсказуемы. Случается, что в одном подразделении МЧС при требовании взломать замки гражданин получает категорический отказ, а в другом, вместо того чтобы посоветовать человеку обратиться в суд, ему идут навстречу.

Тем не менее даже если удастся – правдами или неправдами – вскрыть квартиру и занести туда свои вещи, в этом, как правило, нет толка, так как уже завтра первый собственник может врезать новые замки. И «война» может продолжаться сколь угодно долго, пока кто-то не «сдастся».

Шкурка и выделка
Нередко случается, что проживающий и прописанный в квартире сособственник в случае несанкционированного проникновения в квартиру обращается в полицию с заявлением о пропаже, например, крупной суммы денег.

Второму сособственнику будет очень трудно доказать, что он кражи не совершал. И тогда не исключен шантаж – отказ от претензий на вселение взамен прекращения преследования за кражу. Так что не стоит вламываться в квартиру, пусть даже частично принадлежащую вам. Как не стоит и клеветать на ближнего.

Но, к сожалению, многие считают, что на «войне» за недвижимость все средства хороши.

Какой бы вопиющей несправедливостью это ни казалось, но право собственности на долю не означает автоматически права проживания в квартире, если на то нет соответствующего решения суда.

Потому что согласно статье 25 Конституции РФ жилище неприкосновенно. Никто не вправе проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц иначе как в случаях, предусмотренных федеральным законом или на основании судебного решения.

Вот за таким решением и следует отправиться второму собственнику.

Но надо иметь в виду, что ответчик, скорее всего, подаст встречный иск о принудительном выкупе доли истца или об определении порядка пользования. А ничего другого ему и не остается, так как пассивность ответчика в глазах суда играет не в его пользу. И тогда, возможно, иск о нечинении препятствий будет удовлетворен.

В итоге в рамках одного судопроизводства будут рассматриваться два иска. Первый о нечинении препятствий в пользовании общим имуществом (квартирой) и вселении. Второй, например, – о принудительном выкупе меньшей доли, принадлежащей второму собственнику.

Оба сособственника могут обратиться за помощью к юристам. «Нужно иметь в виду, что если в данной ситуации юрист дает 100%-ную гарантию своему клиенту, что добьется судебного решения в его пользу, то это чистой воды лукавство, – говорит Анна Максимова.

– Пусть даже он собирается опираться на предыдущую практику, на судебные решения в схожих делах. Судья может принять во внимание предыдущую практику своих коллег, а может и принять собственное решение – в соответствии со своим внутренним убеждением».

В чью сторону склонится чаша весов, зависит от многих факторов. Если нет встречного иска, то судья, скорее всего, вынесет решение не чинить препятствия против заселения второго собственника.

Если же иск будет подан, то однозначно предсказать результат процесса трудно.

В частности, судья оценит, насколько велика доля истца для того, чтобы проживать в квартире, ведь доля может быть как ничтожно малой, так и значительной, вплоть до ½.

И здесь желающему вселиться необязательно поможет одно из положений ГК РФ, гласящее, что участники общей собственности равны независимо от размера принадлежащей им доли (часть 1, глава 16).

Потому что «в случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных владельцев долевой собственности выплатить ему компенсацию» (часть 4 статьи 252 ГК РФ).

Впрочем, сам факт подачи иска о вселении уже доказывает наличие интереса. Другое дело, посчитает ли суд этот интерес существенным. Здесь вступает в силу положение о состязательности сторон. Чьи аргументы перевесят, тот и победит.

Применяя статью 252 ГК РФ, судья посмотрит и на то, кому предполагается выкупить долю. Возможно, первый собственник – одинокий пенсионер, у которого попросту нет денег, необходимых для компенсации.

Казалось бы, это уже его проблемы. Нет денег – запускай в дом нового соседа.

Да и нужна ли второму собственнику компенсация, которую пенсионер будет выплачивать долгие годы и, вероятно, так и не выплатит полностью.

Не дожидаясь перитонита
Юристы нередко советуют собственникам, опасающимся того, что в их квартиры однажды вломится нежеланный гость и объявит себя хозяином, отправляться в суд для определения порядка пользования квартирой.

При этом подразумевается, что если второй собственник не проживал в квартире, не зарегистрирован, не оплачивал коммунальные услуги, то суд даст первому право пользоваться всей квартирой, при этом выплачивая компенсацию за те метры, которые принадлежат «чужаку».

Однако не все так просто. «Многое будет зависеть от того, какую позицию займет второй собственник, – говорит Анна Максимова.

– Если не будет приходить на заседания суда, отстаивать свои права, не будет возражать, то, возможно, суд вынесет удобное для первого собственника решение».

В противном же случае слуга Фемиды будет взвешивать все «за» и «против». И не факт, что аргументы первого собственника обязательно перевесят.

Выше было сказано о преимуществе первого собственника перед вторым, желающим поселиться – у него есть возможности препятствовать заселению, если на руках второго нет решения суда. Однако и он уязвим – второй собственник вправе продать свою долю третьим лицам.

По закону он должен известить других владельцев долевой собственности о предстоящей продаже, чтобы те могли воспользоваться преимущественным правом покупки. Чаще всего предложенная цена первого собственника не устраивает, ведь он и так считает квартиру «своей» и не согласен платить большие деньги. Но, возможно, не стоит скупиться. Иначе доля может быть продана кому-то другому.

«Продать долю в квартире очень сложно – покупатели не любят таких сделок, особенно если не выделено право пользования, – говорит директор департамента жилой недвижимости агентства недвижимости Home estate Наталья Комиссарова.

– В лучшем случае, если доля стоит 2 млн руб., продать ее можно за 1-1,2 млн. руб. Поэтому мы предлагаем поднимать вопрос о продаже долей всеми собственниками. При расселении получить полную стоимость доли гораздо более реально».

Словом, лучше всего действовать сообща, договариваться мирно. Не дожидаясь «третьих лиц», которые нередко оказываются представителями криминального мира, покупают долю с долгосрочной целью завладеть всей квартирой.

Вячеслав Березниченко    Алексей Александронок   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/119012/

Специфика долевой собственности

Можно ли продать квартиру без согласия второго собственника, владеющего меньшей долей?

Покупка квартиры или комнаты, в виду цен на Московскую недвижимость для многих желающих приобрести собственное жилье является невозможным. Доля в квартире из за невысокой стоимости стала единственно возможным приобретением столичных мертов для миллионов уставших снимать жилье, выкидывая каждый месяц на аренду приличную сумму.

По заключением специалистов деньги, истраченные на аренду квартиры или комнаты, практически равны стоимости доли в квартире. Покупка доли в квартире поможет начать самостоятельную жизнь в столице не только приезжим но и молодым Московским семьям. Конечно долевая собственность и владение ее имеют свою специфику.

Желающих купить долю в квартире можно разделить на две категории.

Кто то решает купить долю в квартире только лишь для получения Московской прописки и вытекающего из этого социального пакета, кто то хочет получить свое жилье. Постоянная прописка по месту жительства (прописка) на жилой площади осуществляться при наличии в собственности любой доли в квартире. Собственник доли в квартире не должен получась согласие для его прописки у других собственников.

Долевая собственность относительно новое понятие, еще 10-15 лет назад практически никто и не понимал что такое доля в квартире и в результате чего она возникает.

 В соответствии с Гражданским кодексом РФ, имущество (в том числе недвижимое), которое находится в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

Общая собственность может являтся совместной общедолевой, без определения долей в квартире и долевой с определением долей в квартире каждого из собственников. 

Примером  совместной долевой собственности может служить квартира, приобретенная супругами в браке.

На такую квартиру имеется одно свидетельство на право собственности и не смотря на то, что в нем указан всего  один из супругов, распоряжаться ей возможно только с нотариального согласия второго.

В случае развода или же в любое другое время, даже находясь в все еще в браке, супруги могут оформить совместную обще долевую собственность собственность в долевую, определив соглашением размер доли квартиры для каждого из супругов.



Совершенно противоположенным случаем возникновения долевой собственности является наследование квартиры по завещанию или по закону несколькими лицами. Покупка покупка квартиры на несколько человек одновременно. Приватизация квартиры, дарение доли квартиры.

Это основные причины появления долевой собственности.

                                                              ЧТО ТАКОЕ ДОЛЯ В КВАРТИРЕ ?

Доля в квартире совсем недавно появилась на рынке недвижимости, еще 15 лет назад никто даже и не мог приставить что доли будут иметь такой спрос, практически заменив комнаты.  Невозможно определить границы доли в квартире.

Где находится 1/4 или 1/3 доля в квартире одного из собственников, на кухне или в прихожей – не написано ни в одном из документов. Собственник владеющий малой долей в квартире, может единолично занимать комнату даже в том случае если размер его доли в квартире меньше размера комнаты.

Допустим, в 2-х комнатной квартире два собственника, 3/4 и1/4 доля в квартире, соответственно каждый из собственнков долей будет проживать в отдельной комнате.

Ситуации, когда один из собственников решает продать долю в квартире, возникают очень часто. Причин для продажи доли в квартире может быть много: жизнь под одной крышей с собственниками в тягость, доля получена в наследство и наследник не нуждается в этом жилье так как имеет другое и т.п.

 СТОИМОСТЬ ДОЛИ В КВАРТИРЕ

Многие собственники долей решившие продать долю в квартите, ошибочно предпологают что стоимость доли в квартире исчесляется путем деления стоимости всей квартиры на размер принадлежащей им доли в квартире.  Такой подсчет был бы верен только в том случае если квартира продается целиком, всеми собственниками.

Цена доли в квартире зависит от очень многих факторов, например: сколько сособственников, проживают ли они в квартире, можно ли при определении порядка пользования квартирой выделить долю в отдельную комнату…… но это все вторастипенное, основной показатель это цена всей квартиры. Доля в квартие стоит 50% от того что вы получили бы в случае продаже всей квартиры и делении денег соизмеримо принадлежащим каждому из собственников доли квартиры. Очень важно правельно оценить долю в квартире, в таком случае она будет продана не более чем за пару месяцев.

 ПРОДАТЬ ДОЛЮ В КВАРТИРЕ

Подготовка и сделки по продаже доли в квартире и ее проведение в силу нового закона № 391-ФЗ, подписанного главой государства 1 января 2016 года имеют определенные особенности и в корне отличаются от сделок по продаже квартир.

Подготовка документов для проведения сделки через договор купли-продажи доли в квартире требуют соблюдение правил предусмотренных  статьей 250 ГК РФ.  Предпологая продать свою долю в квартире собственник должен известить об этом всех своих долевых сособственников в данной квартире.

И предложить им купить долю в квартире по цене и на условиях не хуже чем он планирует продать третьим лицам. 

Предложение для сособбственников действует один месяц. Втом случае если они не изъявили своего желания купить долю в квартире, продавец доли в праве продать долю в квартире третьим лицам.

Доказательством получения сособственниками извещения с предложением купить долю в квартире послужат ответы удостоверенные как и нотариально и в простой письменной форме, подписанные в присутствии сотрудника регистрирующего органа.



Отказ от выкупа предлогаемой доли в квартире или нотариальное свидетельство о том что сособственникам было предложено купить долю в квартире обязательном порядке предоставляется в регистрирующий орган. Если несколько сособственников квартиры согласились купить долю в квартире, продавец доли может на свое усмотрение продать долю любому из них. 


В том случае если сособбственник в общедолевой квартире на основании судебного решения признан безвестно отсутствующим его преимущественное право покупки доли в квартире переходит к членам семьи данного сособственника.

Бывают и ситуации когда сособственник умер, а в наследство на долю в квартире никто не вступил.  В любых подобных не стандартных ситуациях стоит обращатся за помощью к специалисту занимающимуся долевой собственностью.





При нарушении права преимущестенного выкупа предусмотренного ст. 250 ГК РФ, ущемленные собственники долевой собственности в квартиреимеют право в течение трех месяцев подать иск в суд с требованием о переводе на него обязанностей покупателя.

Трехмесячный срок исчисляться с момента, когда участник общей долевой собственности, подавший иск о переводе прав и обязанностей, узнал или должен был узнать проведении сособственником сделки купли-продажи доли в квартире , третьему лицу.

КУПИТЬ ДОЛЮ В КВАРТИРЕ

Рассмотрим сделки со стороны желающего купить долю в квартире со стороны покупателя. Прежде всего важно понимание для чего вы решиле купить долю в квартире.

 Доля в квартире может покупаться к примеру для получения Московской прописки ( постоянной регистрацией по месту жительства) и поэтому совершенно не важно, продается доля в квартире с просмотром и с дальнейшей возможностью проживать в квартире.

Величина доли в квартире покупаемой для прописки может быть не большим, но мы настоятельно рекомендуем не покупать доли в квартирах менее чем 1/10. Для прописки собственника доли в квартире, в законе нет ограничений по размеру доли в квартире, но последние несколько лет УФМС г.

Москвы усиленно борется с пропиской на незначительные доли  и с «резиновыми квартирами»  в том числе.  Для пропики собственника доли в квартире не требуется согласия других сособственников. Также не требуется согласия сособственников для постоянной регистрации по месту жительства детей до 14 лет к родителям являющимися собственниками доли в квартире.

Если желание купить долю в квартире связано не только с целью получения прописки но и проживанием в квартире то стоит более тчательно подходить к данному вопросу.

  Долевая собственность подразумевает под собой множество подовдных камней и не стоит пытатся купить долю в квартире для проживания самостоятельно или с помощью частных риелторов .

Очень не просто понять все перспиктивы предолженой к продаже доли в квартире, порой более интересной бывает доля в квартире без просмотра чем с просмотром и более привлекательной в определенной ситуации может быть к примеру 1/3 доля в квартире чем 1/2 доля в точно такой на первый взгяд квартире и ситуации.

Часто несогласие второго собственника на совместную продажу  квартиры вызвано исключительно желанием «испортить жизнь» соседу из-за «глубокой личной неприязни». Когда сособственником в обще долевой квартире становится посторонний человек – чувство неприязни уступает здравому расчету.

Несговорчивый собственник доли квартирыпонимая, что выгоднее продать квартиру целиком и получить деньги пропорционально своей части соглашается.

Если вы уверены, что сможете найти общий язык с остальными владельцами недвижимости, покупка доли может стать вполне оправданным и очень надежным вложением средств.

Что же выгоднее доля в квартире или комната? Комнату продать конечно легче, но имейте в виду цена доли соответствующей комнате к примеру 15 м. и комната 15 м. будет отличаться 25%-35% (тысяч 20$ в данном случае). А если речь пойдет о комнате 20 м, Вы сбережете тысяч 30$.

При Вашем желании наш юрист сможет долю выделить в комнату,(определить порядок пользования по суду) за 3 000 $. Доли и комнаты в будущем не будут иметь большой разницы в цене, % 10 не более.

Это новый сегмент на рынке недвижимости, очень мало агентств плотно занимающихся долями, соответственно спрос меньше, отсюда и пока ещё не высокая цена.

Для покупателя доли в квартире вопрос соблюдения всех формальностей предусмотренных для оформления договора купли-продажи доли в квартире, не менее важен как и для продавца доли. Стоит убедиться что продавец доли надлежащим образом исполнил свои обязанности предусмотренные 250 ст. ГК РФ.

Некоторые из продавцов долей квартир в случае не возможности получить отказ от сособственников предлагают сделку по отчуждению доли квартиры иными способами. Более распространенным являютс договор дарения доли квартиры, договор дарения малой доли с последующим оформлением остатка доли квартиры по  договору купли-продажи.

  Есть так же и варианты оформления связанные с долговыми расписками и последующими залогоми на доли квартир.

                                ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПОРЯДКА ПОЛЬЗОВАНИЯ НА ДОЛЮ В КВАРТИРЕ 
Купив долю в квартире можно судебным решением определить порядок пользования тем самым за долей закрепить определенную комнату.

Для проживания в квартире делать это не всегда обязательно, существует такое понятие как «сложившийся порядок пользования» он подрузамевает под собой то что все собственники долей в квартирах договорились между собой кто из них какую комнату занимает.

Доля в квартире не всегда является конфликтом между соседями, многие спокойно проживаю точно так же как и в комунальной квартире, занимая свои комнаты и не имея притензий к друг другу. 



При определении порядка пользования в общедолевой квартире суд выносит решение учитывая ситуацию каждого из сособственников доле в квартие.

Такие например как: имеет ли собственников долей другая площадь на которой можно продивать,  наличие не совершеннолетних детей, иждивенцев и состав семьи и многое другое. Бывает что собственник меньшей доли в квартире по решению суда сможет занять большую комнату. О всех этих тонкостях знают риелторы или юристы плотно занимающие долевой собственностью в квартирах. 


Источник: http://www.best-avgust.com/specifika_dolevoi_sobstvennosti.html

На что имеет право собственник незначительной доли

Можно ли продать квартиру без согласия второго собственника, владеющего меньшей долей?

12 Января в 16:10 29207 Екатерина Камазинская

Недавно Верховный суд разъяснил, что в квартиру нельзя вселять лиц, владеющих очень незначительной долей жилого помещения. Так сколько же метров нужно иметь, чтобы считаться полноправным собственником?

Равноправные собственники

DP/Legion-media

«Как правило, в процессе приватизации право собственности на квартиру оформляется на всех членов семьи в равных долях. Поэтому большая часть московского жилья — в общей долевой собственности», — говорит Анна Вепринцева, директор департамента продаж жилой недвижимости ORDO Group.

Согласно ст. 246, 247 ГК РФ владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в общей собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. То есть любые действия — продажа части квартиры, сдача в аренду, регистрация жильцов — возможны только с письменного согласия всех совладельцев, причем вне зависимости от размера доли каждого собственника.

«Без согласия другого долевого собственника можно вселить в квартиру лишь своих несовершеннолетних детей. Также исключением из правил является безвозмездное распоряжение долей — дарение или завещание», — уточняет Владимир Зимохин, заместитель руководителя юридического департамента компании «НДВ-Недвижимость».

Зарегистрироваться на своей жилплощади собственник доли тоже вправе без согласия других владельцев. Однако по вопросу проживания могут возникнуть проблемы.

Поэтому если сособственники не достигли соглашения по порядку пользования квартирой, любой из них вправе обратиться в суд с иском, и Фемида разберется, кому в какой комнате жить (при условии, что каждому можно выделить в пользование изолированную часть квартиры).

В случае когда проживание одного из собственников по каким-то причинам невозможно, он вправе требовать от остальных компенсацию в размере рыночной стоимости своей доли. При этом он лишается права собственности и должен выписаться.

Незначительная доля составляет менее 25% от общей площади жилья и не может быть выделена в изолированную комнату.

«Участник долевой собственности также вправе требовать выдела своей доли в натуре, если характер имущества позволяет это сделать. Например, это возможно в жилом доме (с отдельными выходами в разных частях дома, независимыми инженерными коммуникациями и пр.).

Оценку возможности и целесообразности выдела осуществляет суд в каждом конкретном случае», — отмечает Дарья Погорельская, руководитель юридического департамента ГК «МИЦ».

В квартире выделить долю в реальности невозможно, так как для этого необходимо оборудовать отдельный вход, санузел и кухню.

Как отмечает Александр Арсеньев, старший вице-президент по правовым вопросам концерна ЮИТ, в зависимости от размера своей доли сособственник вправе также требовать от управляющей организации заключить с ним отдельный договор на внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги и выдать ему соответствующий отдельный платежный документ.

1/40 часть

Hemul/Фотобанк Лори

Особую категорию сособственников представляют лица, владеющие так называемой незначительной долей. Она составляет менее 25% от общей площади жилья и не может быть выделена в изолированную комнату, объясняет Елена Скрочинская, юрист ЗАО «Пересвет-Инвест».

По закону такие собственники тоже имеют право на проживание в жилом помещении, как уже говорилось, порядок пользования устанавливает суд. Но сделает он это только в том случае, если размеры жилплощади позволяют выделить истцу комнату, соразмерную его доле. Это достаточно проблематично в случаях владения, например, 1/14 или 1/40 частью квартиры.

До недавнего времени суды придерживались той позиции, что принудительное изъятие у сособственника незначительной доли жилого помещения с выплатой компенсации недопустимо.

Однако 3 апреля 2012 г. Верховный суд РФ вынес решение, в котором отменил постановления судов нижестоящих инстанций и удовлетворил иск собственника значительной доли путем принудительной выплаты ответчице денежной компенсации за ее незначительную долю с утратой ею права на долю в общем имуществе.

Право собственности на 1/14 долю квартиры перешло к истцу-собственнику, который владел 13/14 доли. Ответчица и ее несовершеннолетний ребенок были выселены из квартиры.

Суд посчитал ситуацию по данному делу исключительным случаем и сделал вывод, что если жилое помещение не может использоваться всеми сособственниками по назначению (для проживания) без нарушения прав владельца большей доли, то защита его интересов возможна через принудительную компенсацию собственнику незначительной доли.

Совокупность обстоятельств, при которых собственнику незначительной доли могут не разрешить вселение в квартиру:

• невозможность выделить долю в натуре;

• невозможность определить порядок пользования квартирой в соответствии с долей без нарушения прав собственника значительной доли;

• отсутствие фактически сложившегося порядка пользования (собственник незначительной доли с момента приобретения права никогда не вселялся и не проживал в квартире, не заявлял требований об этом);

• собственники долей — посторонние люди;

• аличие у такого собственника другого жилья на каком-либо праве и др.

DP/Legion-media

«Существенный момент, что согласно указанному определению размер компенсации рассчитывался из общей стоимости квартиры», — отмечает Е. Скрочинская.

Аналогичную позицию Верховный суд РФ занял в деле, которое рассматривалось 3 декабря 2013 г. В удовлетворении требования о вселении отказали собственнику 1/40 части квартиры, посчитав, что оно приведет к существенному нарушению прав другого сособственника, чья доля в праве является значительной.

Кроме того, Верховный суд РФ определил обстоятельства, в соответствии с которыми в исключительных случаях возможен принудительный выкуп незначительной доли. Например:

  • невозможно выделить долю в натуре;
  • невозможно определить порядок пользования квартирой без нарушения прав собственника значительной доли;
  • отсутствует фактически сложившийся порядок пользования (собственник незначительной доли с момента приобретения права никогда не вселялся и не проживал в квартире, не заявлял требований об этом);
  • собственники долей — посторонние люди;
  • наличие у такого собственника другого жилья на каком-либо праве и др.

«Безусловно, суд встал на защиту прав людей, имеющих значительную долю жилого помещения, посчитав действия собственников, владеющих незначительной долей, злоупотреб­лением своим правом.

Тем не менее каждый конкретный случай будет разбираться отдельно, учитывая массу деталей и нюансов (взаимоотношения между сособственниками, наличие у них другого жилья и пр.).

Массового лишения прав на незначительные доли в праве общей собственности, полагаем, не произойдет», — считает Д. Погорельская.

Источник: https://dmrealty.ru/rubrics/kvartira/na-chto-imeet-pravo-sobstvennik-neznachitelnoy-doli/

Как продать квартиру, если один собственник против?

Можно ли продать квартиру без согласия второго собственника, владеющего меньшей долей?

В случае, если один из внуков против продажи, то продать квартиру у остальных не получится. Продажа возможна только с согласия всех собственников. Однако если квартира находится в общедолевой собственности, то бабушка и один внук могут продать свои доли в квартире, предварительно предложив выкупить их доли второму внуку.

Для этого им необходимо письменно предложить второму внуку выкупить доли по определенной цене, а в случае отказа либо в случае, если второй внук не даст ответ в течение месяца с момента получения предложения, доли могут быть проданы третьим лицам (по цене не ниже предложенной!).

Стоит помнить, что при продаже долей собственники теряют в цене, так как при продаже всей квартиры целиком размер вырученных денежных средств будет существенно больше.

Как происходит раздел квартиры на доли?

10 фактов о совместной и долевой собственности на жилье

Отвечает старший юрист национальной юридической службы «Амулекс» Ольга Багаева:

Если квартира приватизирована на нескольких человек (то есть находится в долевой собственности), то она продается по соглашению всех собственников. Это предусмотрено Гражданским кодексом. Таким образом, невозможно продать всю квартиру, которая находится в долевой собственности, если будет против хотя бы один из жильцов.

Предположим, не все люди готовы продать свою долю.

Могут ли в таком случае другие сособственники продать свои доли посторонним? Да, могут, но только если будет соблюдено преимущественное право других жильцов на покупку продаваемой доли.

Это значит, что продавец обязан письменно известить остальных собственников о намерении продать свою долю в квартире. В извещении указывается цена и другие условия предполагаемой сделки.

Если остальные участники долевой собственности не купят эту долю в течение месяца со дня извещения, то продавец имеет право продать ее любому другому человеку. В том случае, если другие жильцы письменно откажутся от покупки, то долю можно продать раньше, чем через месяц.

По закону «О государственной регистрации недвижимости» сделки купли-продажи долей в квартире обязательно должны быть нотариально заверены. Если квартира продается постороннему лицу, нотариус обязан проверить соблюдение преимущественного права покупки других собственников квартиры.

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

Если у одного из долевых собственников есть возражения против продажи квартиры, данную квартиру нельзя продать по закону как единое целое.

Принуждение собственника к продаже его доли в этом случае законом запрещено и, более того, может являться основанием для признания заключенной сделки впоследствии недействительной. Вместе с тем выход из ситуации есть. Причем целых два.

Так, в соответствии с законодательством РФ, доли в объекте недвижимости могут быть реальными (то есть выделенными в натуре – когда доля или доли соответствуют комнате или комнатам в спорной квартире) или идеальными (например, доля в размере ½ в однокомнатной квартире).

Можно ли выписать из квартиры одного из собственников?

Как выписать человека, если неизвестно, где он находится?

Если доли реальны и выделены в натуре, Вы имеете коммунальную квартиру, каждая из комнат которой может быть предметом самостоятельной сделки, в том числе купли-продажи, дарения, мены и т. п.

Идеальные доли также могут быть предметом сделки, но стоимость их на рынке значительно ниже выделенных в натуре реальных долей (комнат), поскольку они подразумевают совместное пользование всеми помещениями квартиры каждым из собственников. Это влечет неудобства и довольно часто становится причиной обращений в суды и правоохранительные органы.

Если согласия всех собственников нет, то выделение долей в виде комнат, как и определение порядка пользования жилым помещением, осуществляется в судебном порядке.

Таким образом, первым выходом из Вашей ситуации является выделить Вашу и бабушкину доли в натуре, в виде комнат, по согласованию сторон или в судебном порядке. Квартира получает статус коммунальной, и Вы продаете Ваши с бабушкой комнаты, что позволяет Вам в дальнейшем добавить необходимую сумму и купить ей желаемую квартиру.

Второй выход – продать идеальную долю, если выделить реальную долю в виде комнат по какой-либо причине не получилось.

Обратите внимание, что в любом случае Вы должны соблюсти преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ), то есть предложить «несогласному» собственнику выкупить Ваши доли по цене предложения их третьему лицу. Если он не выкупает доли в установленный срок, Вы можете спокойно распоряжаться своими долями и решать вопрос с улучшением жилищных условий Вашей бабушки.

Отвечает руководитель отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко:

Квартира в долевой собственности продается только при согласии всех собственников. В случае хотя бы одного отказа придется продавать доли, а не всю квартиру.

У такого варианта есть свой минус: продажа по частям невыгодна. Денежные потери могут составить порядка 20-30% по сравнению с продажей квартиры целиком.

Возьмем в качестве примера квартиру с рыночной стоимостью 6 млн рублей. В случае полной продажи каждый из собственников получит 2 млн рублей. А при продаже двух третьих долей можно будет рассчитывать только на 2,5-3 млн рублей (вместо 4 млн) на двоих.

Как продать долю, если всех собственников сложно найти?

Могу ли я оформить всю квартиру на себя, когда дочь вырастет?

Отвечает управляющий партнер в агентстве недвижимости «Загородный стиль» Петр Манько:

В ситуациях, когда собственники не согласны по вопросу продажи недвижимости, любые действия нужно начинать только после переговоров со всеми заинтересованными лицами.

К обсуждению важно привлечь всех собственников и обязательно их ближайших родственников (супругов, детей, родителей), советы которых, как показывает опыт, серьезно влияют на решения собственника и в последний момент могут как «развалить», так и «вытащить» сделку.

Обычно я начинаю переговоры с собственниками с того, что четко определяю причины и цели продажи, а также выбираю встречные объекты недвижимости (или движимости) для покупки. Это позволяет сформировать у продавцов мотивацию для продажи.

Когда человек видит цель продажи и свое будущее, он уже мысленно «продал» существующий объект и «живет» в новой квартире, «тратит» деньги на машины, дачи, развитие бизнеса… В большинстве случаев после обсуждений причин и целей продажи мы приходим к пониманию, что под категоричным ответом «Я не хочу продавать» скрывается истинный ответ «Я готов продать, но на при условии, что…».

Если всем собственникам и их членам семей удается договориться об условиях продажи с несговорчивым родственником, то проблема исчезает и можно приступать к продаже.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как заочно снять дочь с регистрации, чтобы продать квартиру?

Квартиру продали без ведома владельца. Можно ли вернуть жилье?

Узнала, что меня заочно выписали из квартиры. Что делать?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_prodat_kvartiru_esli_odin_sobstvennik_protiv/7029

Отныне продавать недвижимость можно без согласия совладельца малой доли

Можно ли продать квартиру без согласия второго собственника, владеющего меньшей долей?

Недвижимость и другое имущество, находящееся в совместном владении, может продаваться без разрешения совладельцев с небольшими долями. Так постановил Верховный суд, рассматривая дело №6-68цс14, пишут Вести.

В нем говорится, что один из крупнейших владельцев имущества, в данном случае частного дома, может без согласия другого лица, владеющего меньшей долей в этой недвижимости, его продать. Это не значит, что последний ничего не получит с этой продажи — ему достанется сумма пропорциональная его доле.

Однако важен сам факт сделки: недвижимость может быть продана без согласия совладельца, если продажа, по мнению суда, не наносит всем сторонам «существенный вред».

«Какую именно долю имущества теперь следует считать значительной и незначительной, тоже неясно. Это полностью передано на усмотрение судам, то есть появилась новая коррупционная лазейка», — объяснил старший партнер адвокатской компании «Кравец и Партнеры» Ростислав Кравец.

Юристы практически не сомневаются, что убеждать судей в своей правоте теперь побегут едва ли не все, кому не удавалось уговорить родных и близких на продажу квартир. Домашние склоки перенесутся в залы заседаний.

Решения же судов будут непредсказуемыми еще и потому, что каждый судья будет на собственное усмотрение решать, наносит ли сделка «существенный вред» всем совладельцам имущества или нет.

Данное понятие четко не прописано действующим законодательством.
«Это субъективный фактор».

Суды принимают решения исходя из оценки доказательств по своим внутренним убеждениям, которые должны основываться на всестороннем, полном, объективном и непосредственном изучении имеющихся в деле доказательств.

«Владелец начинает подвергаться риску субъективной оценки материалов дела со стороны суда, что может повлечь за собой лишение права собственности», — прокомментировал ситуацию управляющий партнер юрфирмы «Можаев и Партнеры» Михаил Можаев.

При этом он отметил, что, несмотря на то что решение ВСУ принято по спору за недвижимость, оно касается еще и движимого имущества.

Главный совет, который сегодня дают юристы на случай, если ваше имущество захотят продать, — это постараться максимально закрепить свои права на него.

«Собственнику, который опасается лишения его части в совместном имуществе, я бы порекомендовал проживать в данном недвижимом имуществе самостоятельно или поселить туда членов своей семьи», — сказал управляющий партнер юридическо-консалтинговой компании «Де-юре» Григорий Трипульский.
30.07.2014 http://mirkvartir.ua/news/2/35377.html

ВСУ указал, что определяющим при решении дела о прекращении права на долю в общем имуществе по требованию других совладельцев является несущественность нанесенного ущерба.

На заседании Судебной палаты по гражданским делам Верховного Суда Украины 2 июля 2014 года было рассмотрено дело № 6-68цс14 по иску об устранении препятствий в пользовании собственностью и по встречному иску о прекращении права на долю в общем имуществе.

Правовая позиция, высказанная ВСУ: в соответствии со статьей 365 ГК Украины право лица на долю в общем имуществе может быть прекращено по решению суда на основании иска других совладельцев, если: 1) доля является незначительной и не может быть выделена в натуре; 2) вещь является неделимой; 3) совместное владение и пользование имуществом является невозможным; 4) такое прекращение не причинит существенного вреда интересам совладельца и членам его семьи.

Суд постановляет решение о прекращении права лица на долю в общем имуществе при условии предварительного внесения истцом стоимости этой доли на депозитный счет суда.

В пересмотренном деле, удовлетворяя иск о прекращении права собственности ответчицы по встречному иску на долю жилого дома с выплатой ей стоимости этой доли, суд первой инстанции исходил из того, что такое прекращение (пункт 4 части первой ст.

365 Гражданского кодекса) не нанесет существенного вреда ее интересам, поскольку она является гражданкой другого государства, в котором проживает и работает, а спорную собственность использует только для летнего отдыха.

Суд апелляционной инстанции, с которым согласился и кассационный суд, посчитал такой вывод необоснованным по тем основаниям, что нарушается принцип равенства прав совладельцев, а правовой режим общей долевой собственности учитывает интересы всех ее участников и запрещает ущемление прав одних участников за счет других.

ВСУ указал, что такой вывод суда свидетельствует о неправильном применении ст.

365 ГК, поскольку согласно пункту 4 части первой, право собственности совладельца на долю в общем имуществе может быть прекращено, но при условии, что такой ущерб не будет существенным.

Именно это обстоятельство является определяющим при решении иска о прекращении права на долю в общем имуществе по требованию других совладельцев.

Правовые известия 14.07.2014

Источник: http://www.home-rent.kiev.ua/wp/2014/otnyine-prodavat-nedvizhimost-mozhno-bez-soglasiya-sovladeltsa-maloy-doli/

Юр-консультант.ру
Добавить комментарий