Статья 22. Аренда земельных участков

1. Иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

2. Земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

3. Утратил силу с 1 марта 2015 г.

3.1. Утратил силу с 1 марта 2015 г.

3.2. Утратил силу с 1 марта 2015 г.

4. Размер арендной платы определяется договором аренды.

5.

Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, участников свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя, которым земельные участки предоставлены в аренду без проведения торгов для реализации договоров об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 29 ноября 2014 года N 377-ФЗ «О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя», а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

5.

1. Передача арендатором, являющимся лицом, с которым заключен договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования, прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного ему для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования (за исключением передачи арендных прав в залог или обращения взыскания на переданные в залог арендные права в порядке, установленном Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»), допускается только в случае передачи указанным лицом прав и обязанностей по указанным договору об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договору об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования. Передача арендатором, являющимся некоммерческой организацией, созданной субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием для освоения территорий в целях строительства и эксплуатации наемных домов социального использования, прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного данной некоммерческой организации для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования (за исключением передачи арендных прав в залог или обращения взыскания на переданные в залог арендные права в порядке, установленном Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»), не допускается.

6.

Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, участников свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя, которым земельные участки предоставлены в аренду без проведения торгов для реализации договоров об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 29 ноября 2014 года N 377-ФЗ «О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя», а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.

7. Утратил силу с 1 марта 2015 г.

8. Утратил силу с 1 марта 2015 г.

9.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

9.

1. Передача арендатором, являющимся юридическим лицом, заключившим договор об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договор о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья, прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного ему для освоения территории в целях строительства стандартного жилья или для комплексного освоения территории в целях строительства стандартного жилья (за исключением передачи арендных прав в залог), допускается только в случае передачи таким лицом прав и обязанностей по договору об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договору о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья.

9.

2. Передача арендатором, являющимся юридическим лицом, заключившим договор о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья, прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории в целях строительства стандартного жилья (за исключением передачи арендных прав в залог), допускается только в случае передачи таким лицом прав и обязанностей по договору о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья.

10. В случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия.

11. Изъятые из оборота земельные участки не могут быть переданы в аренду, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

12. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Источник: http://stzkrf.ru/22

Оформление переуступки права аренды земельного участка

Арендная плата за землю является неотъемлемой частью взаимоотношений арендодателя и арендатора в вопросах землепользования.

Не исключением будет и ситуация, в которой земля отойдет другому арендатору на условиях переуступки.

Переуступкой удобно пользоваться, когда у первоначального арендатора на какое-то время угас интерес в отношении арендуемой земли. А отказываться от аренды ввиду удачного расположения земли не целесообразно.

Что такое переуступка права аренды земельного участка

Это передача за определенное денежное вознаграждение прав и обязанностей другому гражданину в условиях уже существования договорённостей аренды. Переуступка подразумевает обсуждение продолжительности сделки.

При этом такой срок обязан быть не выше основного срока передачи участка. В ситуации составления срока аренды по переуступке менее 5 лет. Обязанность оповещать собственника участка, а также получать его согласие не возникает.

Значительное увеличение срока над ранее оговоренным требует оповещения собственника о желание уступить аренду другому.

Стороны сделки

Сторонами будут два арендатора (предыдущий и последующий). Статус лиц, заключающих подобную сделку, не будет иметь решающего значения. При заключении подобного соглашения собственник недвижимости участия не принимает.

Им устанавливаются все условия. Правом арендатора будет являться установление повышенных платежей за уступаемую землю. Но при этом договором уступки не может быть установлено возможности изменения условий самого согашения.

При подписании договора переуступки новому арендатору передаются все права и обязанности, предопределенные договорными обязательствами между собственником земли и первоначальным арендатором. Следует помнить, что даже при наличии договора аренды собственник земли сохраняет за собой следующие права:

1. Распоряжение участком, переданным в аренду;
2. Требование ведения отчетности по земле;
3. Аннуляция сделки, если её обязательства не выполняются или выполняются не должным образом;
4. Своевременное получение денежных средств;
5. Повышение арендных платежей по основному договору аренды при появлении договора переуступки.
6. Нормативное регулирование

Отношения, связанные с землёй урегулированы ЗК. Положения, касающиеся аренды установлены в ст. 22 ЗК РФ. По условиям ранее оговорённой статьи арендатору позволена отчуждение прав по пользованию арендованным участком другому лицу. Ст.

65 ЗК предусматривает также особенности для того, чтобы установить, погасить или изменить арендную плату. Сама же плата должна быть установлена исходя из договорённостей с обеих сторон и прописана в договоре. Ст.

615 ГК закреплено право арендатора на распоряжение арендуемым имуществом, исходя из собственных предпочтений, но с учетом действующего законодательства и договорных условий.

ГК и ЗК разрешают использование арендованной земли, как для сельского хозяйства, так и для ИЖС.

Для того, чтобы осуществить передачу земли, уже подверженной аренде, должен быть использован договор цессии.

При заключении цессии передаются права аренды совместно с ликвидацией таковых у ранее существующего арендатора.  Последующее сотрудничество с хозяином земли осуществляется новым арендатором.

Процедура оформления переуступки права аренды земельного участка. Алгоритм действий

Договор, которым оформляется переуступка права аренды в обязательном порядке должен быть в письменной форме, в тексте которого должны быть прописаны основные характеристики объекта аренды, определяющие цену сделки. Такими характеристиками могут быть:

1. Кадастровый номер участка;
2. Размер земельного участка;
3. Состав почвы.

Для того, чтобы оформить договор необходимо учесть следующие особенности:

1. От основного арендатора не должно остаться долга по уплате аренды;
2. Обязательное соблюдение норм действующего законодательства. При возникновении нюансов, не оговорённых основным договором аренды, необходимо получение нотариального согласия хозяина земельного участка;
3. Отражение в договоре имеющихся имущественных обременений (закладная в банке при покупке собственником земли по целевому кредиту);
4. Переход права аренды будет отражен основной целью в содержании договора.

Проведение сделки переуступки права аренды происходит в 2 этапа:

1. Устная договорённость по условиям сделки. В этот же этап входит визуальный осмотр участка, а также размер арендных платежей;
2. Документальное оформление сделки, а также ее регистрация.

Осуществление использования земли, переданной от основного арендатора, возможно только соблюдая важные условия:

1. Использование земли строго по назначению (строительство дома невозможно осуществить на земле сельскохозяйственного назначения);
2. Если назначение земли все же подходит под строительство, то для его осуществления необходимо получение разрешения собственника земли;
3. Земля, которая уже подвергнута аренде может быть частично передана в субаренду, но для этого необходимо получить согласие владельца;
4. Сохранение первозданного вида арендуемого участка.

Новым арендатором при подписание договора осуществляется приём ответственности за надлежащей сохранностью переданного участка, а также своевременность оплаты арендных платежей.

Если какое-то из этих требований не будет выполнено, то собственник передаваемого участка может расторгнуть договор в одностороннем порядке.

Для того, чтобы не возникало ситуаций, при которых возможны конфликтные ситуации с собственником, необходимо, чтобы все действия в отношении участка были согласованы, несмотря на то, что законом такое согласование не установлено.

При аренде государственного земельного участка необходимо получать разрешение в случае любого действия в отношении участка.

Если осуществляется переуступка земель муниципальной собственности, то местная администрация в обязательном порядке должна предоставить свое согласие.

Участок, передаваемый по переуступке права аренды должен быть передан в неизменном виде, поскольку законом запрещено делить его на небольшие части.

Для того, чтобы передать только часть участка, необходимо разрешение арендодателя, который определит границу той самой части участка. После получения разрешения собственник определит границу отделяемой части.

Знайте, что после определения границы они должны быть зарегистрированы в установленном порядке. На каждый выделенный участок будет заключен свой арендный договор, который будет подлежать переуступке.

Если не осуществить указываемый выдел, то один и тот же участок, с тем же номером будет зарегистрирован разными договорами одновременно.

Документы, необходимые для осуществления переуступки

Для осуществления права аренды необходимость предоставлять правоустанавливающие документы на землю отсутствует. Основным документом для осуществления переуступки будет являться уже заключенный с собственником основной договор аренды.

Договором аренды у арендатора закреплены права, которые он передает по переуступке третьему лицу. При этом в условиях основного договора аренды не должно быть прямого запрета на передачу арендных прав на землю.

Условия, включенные в договор переуступки будут в полной мере соответствовать условиям договора аренды. Единственным различием будет выступать стоимость переуступки.

Для того. чтобы совершить сделку необходимы следующие документы:

1. Первоначальный договор аренды;
2. Документы, удостоверяющие личность, обеих сторон сделки;
3. Квитанции, подтверждающие у арендатора отсутствие задолженности перед собственником земли;
4. Документация, подтверждающая или опровергающая наличие обременений по арендуемому земельному участку (подобную информацию предоставляет Росреестр любому заинтересованному лицу).
5. Последствия осуществления переуступки

Как только в Росреестр будет внесена информация о том, что права перешли в руки нового арендатора, изначальный владелец утратит все связи с землей. Новый землепользователь после регистрации, основываясь на положениях статей Земельного и Гражданского кодексов, получит следующие права и обязанности:

1. Права на выкуп арендуемого участка;
2. Права на строительство зданий или построек на арендуемом участке без нарушения целевого предназначения участка;
3. Обязательство по осуществлению своевременного перечисления арендной платы за занимаемый участок;
4. Обязательство по использованию земельного участка в соответствии с его целевым назначением.

Госземнадзор имеет право проверить методы землепользования нового арендатора и при несоответствии правилам привлечь его к ответственности посредством предписания. Запомните, что в качестве взыскания могут наложить штраф.

Кроме того, земельный участок могут принудительно изъять из пользования.  Срочность договора переуступки соответствует первоначальному договору аренды. Новый пользователь приобретает право приоритетного выкупа земельного участка.

Но только если этот участок находится в фонде муниципального образования. Такая возможность появляется при осуществлении строительства дома при условии, что участок предусматривал подобный вид использования.

Продлить арендный договор возможно руководствуясь все тем же ЗК РФ. При этом участие первоначального владельца земли в этой процедуре не обязательно.

Обязательные условия при осуществлении пользования земельным участком, переданным в аренду по переуступке

Существуют обязательные для выполнения условия, которые арендатор, получивший земельный участок по переуступке права аренды, не имеет права нарушить:

1. Использование земли строго по ее целевому назначению;
2. Если на арендуемом участке планируется осуществление строительства, то необходимо получение разрешения от собственника земли;
3. Если на арендуемом участке планируется выделение участка под субаренду, то необходимо получение разрешения от собственника земли;
4. Сохранение полученного в пользование земельного участка в первоначальном виде.

Подобные условия очень важны для беспрепятственного пользования землей и не возникновения ситуаций для одностороннего расторжения договора аренды. Ответственность арендатора состоит не только в своевременности внесения оговоренных платежей, но и в сохранении переданного ему имущества.

Для поддержания доверительных и партнерских взаимоотношений с арендодателем желательно осуществлять согласование любых действий с его имуществом. Особенно жесткие правила в данном вопросе возникают при осуществлении аренды у государственных структур.

Ярким примером может стать обязательное получение разрешения на переуступку прав аренды при передаче другому арендатору земельного участка, находящегося в муниципальной собственности.

Использование дополнительного соглашения в процедуре

Дополнительные соглашения являются уточняющими документами к основному договору переуступки. Можете изменить условия договора или порядок оплаты, в том числе и реквизиты сторон договора. Помимо подобных вопросов дополнительным соглашением можно также учесть и боле важные моменты:

1. Арендатор, которому передается земельный участок по переуступке берет на себя обязательство по погашению задолженности по арендным платежам первоначального арендатора;
2. Арендатор, которому передается земельный участок по переуступке производит увеличение стоимости переуступки на размер арендной задолженности арендатора, передающего землю.

Какой бы вопрос не был урегулирован дополнительным соглашением помните, что оформление юридически-значимых документов Вам необходимо оформить как минимум в двух экземплярах.

Налогообложение

Согласно НК РФ при осуществлении передачи имущественного права. Которым и является переуступка права аренды, арендатором обязателен к уплате НДС. Этот момент крайне важен, поскольку именно он и отличает переуступку от обычной аренды.

Плюсом в данной ситуации можно считать возможность учета арендных платежей при установлении размера налоговых выплат. Базовой суммой для исчисления налога будет являться сумма, переданная первоначальному арендатору за переуступку и установленная договорными отношениями.

Даже в вопросе налогообложения имеется свой нюанс. При совершении уступки в адрес физического лица обязанность подачи декларации возникает у самого арендатора. В ситуации, в которой новым правопреемником становится юридическое лицо.

Осуществление налоговых платежей происходит как налоговым агентом.

Стоит также обратить внимание на то, что для даты, с которой будет определена налоговая база будет считаться дата переуступки права аренды, а соответственно и дата передачи всех прав и обязанностей новому арендатору.

В вопросе погашения задолженности по арендным платежам предыдущего арендатора стоит ответственно подойти к отражению данных сумм в договоре. В противном случае уменьшить налоговую базу на сумму погашенного долга не получится. Бездокументарные расходы не подлежат декларированию.

Это соответственно влечет за собой отсутствие учета по таким платежам для назначения размера налога.

Государственная регистрация договора

Государственная регистрация обязательна для договоров с периодом аренды земельного участка свыше года. А также при участии юридического лица в качестве одной из сторон договора. Размер государственной пошлины будет зависеть от статуса стороны. Так, физическое лицо оплатит только 2000 рублей, тогда как юридическое — 22000 рублей.

Переуступка права аренды является удобным способом сохранения за первоначальным арендатором приоритетного права аренды на землю.

Кроме того, из этой процедуры может быть извлечена и экономическая выгода в виде сокращения арендных платежей при временном не использовании основным арендатором, переданного ему имущества.

При обращении к подобной процедуре важно соблюсти все нормативно-правовые нюансы и грамотно составить договор.

Источник: https://prozemlu.ru/oformlenie-pereustupki-prava-arendy-zemelnogo-uchastka/

Договор переуступки права аренды земельного участка | Советы юристов

Переуступка арендного права на землю между юридическими или физическими лицами может понадобиться по нескольким причинам. Для юридически грамотного осуществления сделки важно знать порядок действий и пакет документов, который необходимо оформить.

1 Что такое переуступка прав аренды земли

2 Оформление договора

3 Порядок регистрации переуступки прав аренды.

Договор представляет собой передачу имущественных прав лицом, арендовавшим участок, другому гражданину. После этого дальнейшая эксплуатация переходит к новому нанимателю в полном объеме и в комплексе с обязанностями.

По факту переоформления сделки новый арендатор становится основным лицом, несущим ответственность за имущество. Бывший наниматель полностью утрачивает все права и обязанности по использованию надела или его возврату на прежних условиях.

особенность договора переуступки – сохранение обговоренных ранее пунктов, прописанных в контракте о найме земельного участка. Передача осуществляется на аналогичных условиях, которые были оговорены между собственником земли и первым арендатором. Повторное разрешение собственника земельного надела при этом не требуется.

  Причины :

Передача прав аренды земли требуется в следующих ситуациях:

1. Сооружения или здания, расположенные на арендованной земле, приобретает третье лицо.

2. Арендатор больше не нуждается в использовании участка, но в контракте не предусмотрено условие о досрочном прекращении контракта.  

3. Наниматель не имеет возможности оплачивать стоимость аренды, но прекращение обязательств раньше завершения установленного периода, соглашением не предусмотрено.

4. Собственник земельного надела изъявляет желание о переоформлении прав аренды земли другому гражданину или организации.

 В каких случаях заключение договора невозможно:

Контракт подразумевает переход всех прав использования новоиспеченному нанимателю с сохранением условий договора, оформленного ранее. Неизменными должны остаться: категория и целевое назначение земли, размер ренты, обременения, срок действия.

Переход прав аренды запрещен, если возможность переуступки земли не оговорена сторонами и не отображена в документах. Не допускается передача надела в аренду, когда третье лицо имеет намерение использовать участок под сельскохозяйственные нужды, а в прежнем контракте земля была арендована под строительство.

 Участники соглашения:

Обсуждение условий и заключение нового соглашения о переуступке прав договора аренды с сохранением пунктов предыдущего контракта, осуществляется между арендатором и новым нанимателем.

В сделке по переуступке арендного права владелец земельного надела участия не принимает. Собственник может отказаться заключать договор с новым нанимателем.

Он вправе досрочно расторгнуть сделку либо увеличить ренту, если это оговорено в соглашении.

Порядок переуступки права регулируется статьей 22 ЗК РФ и ст. 615 Гражданского Кодекса, где указаны положения о вариантах передачи земельного участка другому нанимателю.

Юридическим основанием для передачи прав на аренду земельного надела выступает договор переуступки. После инспекции надела и обсуждения нюансов, участники приступают к оформлению договора. Соглашение о переуступке прав договора аренды должно содержать следующие сведения:

• данные паспортов обоих участников;
• информацию о наделе (точное местонахождение, площадь, номер учета в кадастре);
• договор аренды и кадастровый паспорт;
• сведения о предназначении земельного участка;
• срок действия нового соглашения;
• условия переуступки прав и обязательств по вновь заключенной сделке;
• сумма арендной платы, задолженность от предыдущего нанимателя (при наличии таковой);
• справка об отсутствии либо наличии обременений на участке;
• дополнительные нюансы, возникшие после обсуждения соглашения;
• дата заключения договора, подписи сторон.

После составления контракта, он заверяется у нотариуса. Процедура передачи прав аренды земли производится в кадастровых органах с целью учета факта перехода надела к другому лицу и фиксирования документа в базе данных.

Без прохождения регистрации в госорганах сделка считается недействительной. Исключением является краткосрочное соглашение, когда переуступка производится на срок менее 1 года, тогда соглашение разрешено не фиксировать.

Первостепенно для заключения сделки заполняют заявление от имени арендатора с волеизъявлением о передаче права на земельный участок. К бланку прилагают следующий перечень документов:

• бланк заявления от имени предыдущего нанимателя;
• сканированные страницы паспортов участников сделки;
• договор аренды и его копия, заверенная нотариусом;
• справка об отсутствии или наличии ограничений на земельном участке;
• кадастровый паспорт надела (оригинал и копия);
• два экземпляра соглашения о передаче прав аренды;
• квитанция об оплате государственной пошлины и ее копия.

Обратите внимание! Иногда может потребоваться согласие собственника надела или супруга/супруги, заверенное у нотариуса. После выдачи уполномоченному гражданину пакета документов, сделка регистрируется в ЕГРН и новый арендатор официально вступает в свои права.

Источник: https://legum24.ru/sovetyi-yuristov/dogovor-pereustupki-prava-arendyi-zemelnogo-uchastka.html

Уступка права аренды нежилого помещения

Иногда у арендаторов государственного и муниципального имущества возникает необходимость возмездной передачи арендуемых помещений третьему лицу.

Что такое переуступка прав аренды нежилого помещения коротко

Иногда у арендаторов государственного и муниципального имущества возникает необходимость возмездной передачи арендуемых помещений третьему лицу.

Это может быть вызвано многими причинами, такими как переезд на новое место, ухудшение конъюнктуры рынка, расширение или наоборот сокращение бизнеса, да и просто желание заработать.

Так как зачастую отказаться в одностороннем порядке от аренды нельзя, то возникает вопрос о передаче прав аренды третьему лицу, т.е.

Данный вид сделок зачастую имеет аббревиатуру ППА – «продажа прав аренды».

Высший Арбитражный Суд Российской Федерации

Хотя переуступка прав и обязанностей по договору аренды имеет собственный юридический статус, однако в обиходе такие сделки называют продажей прав аренды, что зачастую отражает изначально сложившуюся ситуацию, когда подавляющее большинство недвижимости находилось в государственной и муниципальной собственности, приобретение в частную собственность было затруднительно или невозможно, а оборот нежилых помещений на рынке в основном осуществлялся путем возмездной уступки, которую и называли «продажей».

Так же как и любые другие сделки среди участников гражданских правоотношений, такая уступка арендных прав может быть признана недействительной по определённым обстоятельствам.

• Для того чтобы избежать таких неприятностей, необходимо знать все законодательные нюансы заключения договоров цессии, а также текущую судебную практику по спорам, касающихся передачи прав аренды на нежилые помещения.
• Законодательная основа передачи арендных прав заложена в статье 615 ГК РФ.
• Вместе с тем, стоит особо отметить, что если происходит перемена лиц в договоре аренды и на место арендатора становится другое лицо, то обязательно предварительное получение на это согласия арендодателя.

Выгоды от переуступки В определённых случаях переуступка прав аренды на нежилое помещение является самым благоприятным решением.

Такая сделка между сторонами может помимо прочего предоставить возможность новому арендатору получить объект в возмездное владение и пользование на идентичных условиях и по той же цене, по которым он арендовался предыдущим лицом.

Договор переуступки права аренды земельного участка образец

Другими словами, новый арендатор может получить особые льготные условия, которые были у предыдущего арендатора.

Аренда помещений с правом выкупа от города Москва ППА от ДИГМ

Такие соглашения заключаются в основном при аренде нежилых помещений, расположенных в престижных местах в Москве и других городах страны, которые обеспечивают хороший доход для бизнеса.

• Обычно срок действия договоров аренды больше пяти лет, поэтому для нового арендатора очень выгодно получить уже пользующееся популярностью у клиентов место, а предыдущий арендатор тоже имеет свой интерес, заключающийся в получении отступной суммы.
• Арендодателями, как правило, выступают муниципальные и государственные органы.
• Спрос на аренду таких помещений всегда высок из-за низких расценок, в отличие от коммерческих площадей.

При желании арендовать нежилое помещение, находящееся в государственной или муниципальной собственности, у предпринимателей есть два варианта: • участвовать в аукционе среди многих таких же желающих с неопределённым шансом на победу; • провести переуступку арендных прав с действующим арендатором, заплатив ему своего рода комиссионные.

Естественно, второй вариант будет предпочтительнее. Однако здесь же могут возникнуть и некоторые сложности.

Договор переуступки права аренды – советы адвокатов и юристов

Так, например, если новому арендатору будет необходимо реконструировать объект под себя, то сделать это будет достаточно нелегко, а порой и невозможно, если не договориться с арендодателем.

Особенности заключения договора переуступки прав аренды Переуступка или перенаём права аренды объекта может быть осуществлены только посредством подписания возмездного договора.

Заключить дарение арендных прав невозможно, такая сделка будет считаться недействительной (ст.

Договор переуступки прав аренды обарзец, оформление

575 ГК РФ гласит, что дар среди коммерческих предприятий запрещён).

Как упоминалось ранее, на заключение договора цессии прав аренды необходимо получение предварительного письменного согласия собственника.

• Если договор аренды заключен на срок более одного года, то он прошёл государственную регистрацию в Росреестре, и, следовательно, переуступка тоже должна пройти эту процедуру.
• После оформления договора переуступки помещения, стороны должны составить акт приемки-передачи документов от бывшего арендатора новому.
• Последний должен получить первоначальный договор аренды и все платёжные документы, подтверждающие платежи арендодателю.

Второй вариант оформления продажи прав аренды нежилых помещений Несмотря на внешнюю простоту и привлекательность продажи прав аренды нежилых помещений, являющихся государственной или муниципальной собственностью, путём заключения соглашения о переуступке прав и обязанностей по такому договору, данный способ зачастую на практике либо сильно затруднителен и теряет свою экономическую выгоду, либо вообще не возможен.

Это обусловлено в основном отказом в согласовании собственником – органом власти такой сделки, либо его требованием заплатить огромные отступные при даче такого согласия, что делает такую сделку экономически нецелесообразной.

Поэтому на практике в городе Москве и в Зеленограде продажа прав аренды нежилых помещений осуществляется путем продажи доли в уставном капитале юрлица – арендатора помещения.

Уступка (цессия) арендных прав и обязанностей по договору аренды.

Поэтому договор купли-продажи прав аренды нежилого помещения, принадлежащего городу Москва, будет договором купли-продажи доли в уставном капитале общества, который сопровождается оформлением соответствующего заявления об изменении / смене участников и генерального директора общества – арендатора.

Продажа ППА на нежилое помещение в ЦАО

Договор об ипотеке права аренды заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации (п.1 ст.10 ФЗ «Об ипотеке»).

• Несоблюдение правил о государственной регистрации договора залога аренды нежилого помещения или другого имущества делает сделку недействительной.
• Договор ипотеки права аренды регулируется главой 23 ГК РФ (статьи 334-358), федеральным законом от 16 июля 1998 г.
• N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также иными нормативно-правовыми актами.
• Предметом договора ипотеки права аренды может быть любое имущество.

Чаще всего это земельные участки, здания, нежилые помещения, предприятия.

Договор залога ипотеки прав аренды земельного участка или

Рассмотрим самую распространенную передачу в ипотеку права аренды земельного участка.

• Ипотека права аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка.
• При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет ипотека права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.
• Также хочется отдельно отметить, что государственной регистрации подлежит договор залога аренды нежилого помещения, заключенный на срок более одного года.
• В связи с этим ипотека права аренды недвижимого имущества может устанавливаться только на право аренды недвижимости на срок более одного года.

Если заложено право аренды на срок менее года, то в данном случае будет иметь место не ипотека, а обычный залог.

Если вы хотите составить договор залога, ипотеки, задатка, банковской гарантии, используйте шаблоны, представленные в разделе «Договоры обеспечения исполнения обязательств».

Должен использовать Предмет залога в соответствии с его назначением, не допуская ухудшения Предмета залога и уменьшения его стоимости сверх нормального износа.

Оформление продажи прав аренды нежилых помещений в

При этом плоды и доходы, полученные от Предмета залога, являются собственностью Не совершать действий, влекущих изменение, прекращение Предмета залога или уменьшение его стоимости, за исключением уменьшения стоимости, имеющей место в результате амортизации Предмета залога в ходе его нормальной хозяйственной эксплуатации.

Не сдавать Предмет залога в аренду, не передавать его во временное безвозмездное пользование, не предоставлять право ограниченного пользования Предметом залога (сервитут) или иным образом обременять какими-либо иными обязательствами Предмет залога.