Правила расторжения договора аренды или найма квартиры

Как правильно расторгнуть договор? Инструкция

Необходимость расторгнуть договор может возникнуть по разным причинам. Но так же как и заключение договора, расторжение его должно пройти в соответствии с законодательством. Причем с порядком расторжения договора лучше ознакомится еще до его заключения, чтобы потом не обнаружить для себя никаких неприятных сюрпризов.

Цель данной статьи – обратить ваше внимание на основные аспекты расторжения договора в целом и на особенности расторжения договора аренды и найма в частности.

Скачать дополнительное соглашение о досрочном расторжении договора найма

Общие положения по расторжению договоров описаны в гл. 29 ГК РФ.

Основания для прекращения договоров аренды (найма)

Статьей 450 ГК РФ предусмотрены следующие основания для расторжения договоров:

1. Соглашение сторон
2. Решение суда по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной
3. Решение суда по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или самим договором
4. Односторонний отказ от исполнения договора одной из сторон, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон

Порядок расторжения договора аренды или найма жилья

В соответствии со ст. 452 ГК РФ соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор.

То есть если договор заключен в простой письменной форме, то для расторжения достаточно соглашения, подписанного сторонами. Но если договор был зарегистрирован в соответствии с требованиями законодательства, то его расторжение необходимо зарегистрировать в том же порядке.

Расторжение договора по решению суда

В случае, если вы на законном основании требуете от вашего нанимателя/арендатора расторгнуть договор, а он отказывается от данного требования или не предоставляет ответа в оговоренный срок, то вы имеете право обратиться для расторжения договора в суд (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

А что будет после расторжения договора?

Действительно, а что же будет после расторжения договора аренды, для чего это нужно?

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются (п. 2 ст. 453 ГК РФ). То есть после расторжения договора вы уже не должны предоставлять свою квартиру нанимателю/арендатору, соответственно, он должен освободить помещение. У него, в свою очередь, тоже больше нет никаких обязательств: ни по внесению арендной платы, ни по содержанию арендованного имущества.

Считаться расторгнутым договор будет с момента заключения соглашения о его расторжении или после государственной регистрации такого соглашения (если сам договор был зарегистрирован) (п. 3 ст. 453 ГК РФ).

Обращаем внимание, что при найме жилого помещения (по договору, заключенному на срок не менее одного года) регистрации подлежит не сам договор, а обременение права собственности, возникающее на основании такого договора.

Соответственно прекращение найма жилого помещения также должно быть зарегистрировано (п. 6 ст. 26.1 Федерального закона от 21 июня 1997г. “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” № 122-ФЗ).

Если расторгнуть договор вас вынудило существенное нарушение условий договора другой стороны, то вы в праве потребовать возмещения убытков, причиненных вам таким расторжением (п. 4 ст. 454 ГК РФ).

Особенности расторжения договора аренды

Как мы и обещали, теперь перейдем к особенностям прекращения конкретных видов договоров. Начнем с договора аренды.

Как и любой гражданско-правовой договор, договор аренды может быть расторгнут по соглашению сторон на любых условиях, которые они друг с другом согласуют.

Что же касается расторжения договора по требованию сторон, то основания для такого расторжения закреплены в ст. 619 ГК РФ (Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя) и ст. 620 ГК РФ (Досрочное расторжение договора по требованию арендатора).

Прежде, чем перейти к подробному рассмотрению данных статей, заметим: в обеих говорится о том, что стороны могут предусмотреть и другие основания для расторжения договора по требованию каждой из них.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды жилья может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1. пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, либо с неоднократными нарушениями;
2. существенно ухудшает имущество;
3. более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4. не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Основания, по которым досрочного расторжения договора в суде может потребовать арендатор, закреплены в ст. 620 ГК РФ. К ним относят случаи, когда:

1. арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2. переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
3. арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
4. имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Уведомление о расторжении договора аренды

Как правильно расторгнуть договор? Инструкция

В случае возникновения необходимости расторжения договора по одному из вышеперечисленных оснований следует подготовить и направить соответствующее уведомление о расторжении договора аренды.

Данное уведомление должно быть составлено в письменной форме. Передавать его следует нанимателю лично или же по почте с уведомлением о вручении.

Как и все документы, письмо о расторжении договора аренды должна отражать следующую информацию:• Наименование документа;• Реквизиты стороны, направляющей уведомление, и получателя уведомления;• Реквизиты договора, к которому относится данное уведомление;• Основания, по которым направляется данное уведомление;

• требования, выражаемого в уведомлении.

Скачать образец уведомления о расторжении договора аренды можно по этой ссылке

Особенности расторжения договора найма жилого помещения

В отличие от договора аренды, договор найма может быть расторгнут только в порядке, предусмотренным законодательством. Сами стороны не могут включить в договор основания для расторжения, отличные от тех, которые содержатся в ГК РФ.

Наниматель может расторгнуть договор в любое время с согласия постоянно проживающих с ним граждан, письменно уведомив об этом наймодателя за 3 месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ).

Передавать такое уведомление следует лично или по почте с уведомлением о вручении. Список реквизитов уведомления в целом аналогичен уведомлению, применяемом при расторжении договора аренды. Основное отличие состоит в том, что в уведомлении договора найма нанимателю не нужно обосновывать причину уведомления, т.к. для него право на расторжение договора закреплено в законе.

Скачать образец уведомления о расторжении договора найма

Также наниматель может обратиться в суд с требованием расторгнуть договор в случае, если снимаемое помещение перестало быть пригодным для проживания или находится в аварийном состоянии (п. 3 ст. 687 ГК РФ).

Для наймодателя же возможности расторжения договора довольно жестко ограничены. В соответствии с п.2 ст. 687 ГК РФ, договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

• невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
• разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

При этом по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения.

Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения.

А по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

Также у наймодателя есть право обратиться в суд с требованием о расторжении договора в случае, если наниматель или граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и интересы соседей. Но прежде, чем обращаться в суд, в данном случае наймодателю необходимо предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушений.

Подведем итоги

Как правильно расторгнуть договор? Инструкция

Для расторжения договора аренды сторонам предоставлено больше свободы, чем для расторжения договора найма.

Объясняется это тем, что по договору аренды квартира сдается юридическому лицу, а по договору найма – физическому лицу.

И в данном случае законодатель руководствовался тем, чтобы не допустить неправомерного выселения граждан из снимаемых квартир.

Еще раз напоминаем: прежде чем заключать договор, оцените, на каких условиях он сможет быть в случаях необходимости расторгнут, чтобы не оказаться беспомощным перед ушлым жильцом или просто остаться без оплаты с простаивающей квартирой.

Остались вопросы? – задайте их юристу Правильной Аренды

Источник: https://moskvarenta.ru/rentalagreements/pravila-rastorzheniya-dogovora-arendy-ili-najma-kvartiry/

Может ли хозяйка повысить плату до окончания договора найма?

Не прочитав договор, сложно однозначно ответить, права хозяйка или нет.

Договор хоть и бумажка, но составленный соответствующим образом и подписанный с двух сторон, то есть со стороны арендатора и собственника квартиры, имеет юридическую силу полноценного официального документа.

По своей сути, аренда квартиры — это сделка, в которой каждый участник выражает свою волю и намерение: собственник добровольно и на определенных условиях передает право пользования своей квартирой, а жилец это право принимает.

Согласно Гражданскому кодексу РФ сделки между физическими лицами на сумму свыше 10 тысяч рублей должны совершаться в простой письменной форме, что означает заключение договора.

К существенным и обязательным условиям любого договора, без которого он не будет считаться действительным, относится предмет договора (в данном случае это аренда квартиры) и цена договора (сумма ежемесячного платежа).

Если в договоре прописаны условия, позволяющие владелице в одностороннем порядке увеличить сумму ежемесячных арендных платежей, то, увы, но Вам придется или платить, или искать новое жилье.

Договор найма квартиры

Инструкция: как зарегистрировать договор найма

В случае же, когда указана твердая сумма ежемесячного платежа на весь срок аренды, у хозяйки не возникает законного права его увеличить по собственному желанию. Увеличить платеж она может только после подписания с Вашей стороны дополнительного соглашения к договору аренды, в котором будет прописана новая цена и условия ее оплаты.

В Вашем случае можно рекомендовать внимательно прочитать договор, и если в нем нет условия повышения арендных платежей, указать хозяйке на этот момент и постараться с ней договориться.

Вполне вероятно, что она должным образом оценит подписанную ею «бумажку» как юридически значимый документ и не пойдет на нарушение условий сделки.

В противном случае Вы можете обратиться в суд за защитой своих нарушенных прав, но это долгий и совершенно не выгодный способ решения проблемы. Проще найти новую квартиру, благо сейчас с этим нет проблем.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Договор найма жилых помещений должен быть составлен в простой письменной форме. Если в Вашем договоре не предусмотрено повышение стоимости, то нужно исходить из норм и правил действующего законодательства.

Необходимо предъявить своему наймодателю данный договор и сказать, что по его условиям данное повышение не предусмотрено.

В случае ее отказа нужно внимательно посмотреть на условия расторжения договора и действовать строго по ним.

Отвечает адвокат, руководитель «Адвокаты Севастополя» филиала КА № 26 КО Иван Емельянов (advokats.su):

Поскольку Вы снимаете жилье как физическое лицо у физического лица, к отношениям между Вами применяются правила, регулирующие правоотношения по договору найма жилого помещения. По общим правилам, одностороннее изменение размера платы за жилое помещение по договору найма не допускается.

При этом законодатель допускает исключения из этого правила — это случаи, предусмотренные законом и договором. Следовательно, условия, указанные в договоре (который Вы называете бумажкой от неофициального риелтора), имеют существенное значение для разрешения Вашего вопроса.

Поскольку срок найма жилого помещения составляет менее года, государственной регистрации такой договор не подлежит, а условия, содержащиеся в договоре, подлежат прямому применению.

Так, если в договоре прямо указано право наймодателя повысить плату за жилое помещение в течение срока его действия, то увеличение платы будет правомерно.

7 обязательных пунктов в договоре найма жилья

Кто главный: тот, кто сдает квартиру, или тот, кто снимает?

Если же договором оговорена плата за наем без указания условий оплаты, то в данном случае подлежат применению (по аналогии) правила жилищного законодательства, регулирующие размер платы за наем жилого помещения, который устанавливается (либо согласовывается и регулируется) органом власти, органом местного самоуправления. Изменение размера платы за наем в этом случае допускается не чаще одного раза в три года. При таких условиях изменение размера платы собственником в одностороннем порядке, скорее всего, незаконно.

Отвечает директор юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Константин Бобров:

Как следует из п. 2 ст. 682 Гражданского кодекса РФ, поменять плату за наем жилья без согласия арендатора нельзя, если отсутствуют исключения, предусмотренные договором или в законе. Поэтому квартиросъемщику можно порекомендовать направить собственнице претензию с требованием разъяснить, на основании какой нормы закона или пункта в договоре она повысила стоимость аренды.

Если ответ не будет получен либо если в ответе не будет четко указано основание, то можно предупредить ее о намерении обратиться в суд с исковым заявлением о признании незаконным одностороннего изменения цены и о взыскании компенсации морального вреда.

Также дополнительно ее можно предупредить о намерении обратиться в налоговые органы с просьбой провести проверку исполнения ею обязательств по уплате налога на доходы физических лиц (НДФЛ). Если она его не платила, то это может ее мотивировать начать действовать в рамках закона. В случае отказа собственницы оставить плату прежней можно обратиться в суд.

Стоит также добавить, что если в договоре все же имеется пункт о праве арендодателя повышать цену за наем, то отстоять свою позицию будет гораздо сложнее.

Отвечает руководитель проекта «Агентство АнтиХаос» Ксения Мохорт:

Совершенно не важно, кто подготовил для Вас договор найма квартиры. Важно, какие условия в нем содержатся и подписан ли он Вами и собственником квартиры. Внимательно изучите свой договор.

Найдите пункты договора, в которых содержатся условия, касающиеся размера платы за жилое помещение и ее изменения.

Если в Вашем договоре предусмотрена возможность повышения платы собственником квартиры, то проверьте:

• срок, в течение которого собственник должен Вас об этом предупредить;
• каким образом собственник должен Вас предупредить о повышении платы;
• каким образом должно быть оформлено повышение платы;
• размер, на который может быть поднята плата (может быть указана конкретная сумма или процент).

В случае, если собственник квартиры действует в соответствии с условиями подписанного Вами договора, то его действия носят законный характер. Если же в Вашем договоре не предусмотрена возможность повышения платы собственником квартиры, то сделать это он может только по соглашению с Вами. Одностороннее изменение платы за жилое помещение не допускается ст. 682 ГК РФ.

Что нужно проверить в квартире перед съемом?

Съехал со съемной квартиры, но хозяин продолжает требовать оплату. Кто прав?

Отвечает ведущий юрисконсульт юридической службы «ИНКОМ-недвижимость» Кирилл Кокорин:

Договор найма жилого помещения составляется в письменной форме и подписывается наймодателем и нанимателем.

Если данное правило соблюдено, то это уже не просто бумажка, а именно договор, определяющий ваши права и обязанности на весь срок найма независимо от того, кем данный договор был составлен. Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон.

Действующее законодательство РФ устанавливает правило, согласно которому одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных самим договором найма жилого помещения.

Если Ваш договор найма допускает увеличение наймодателем платы за наем в одностороннем порядке, то установление новой цены договора является правомерным.

При заключении договора найма с подобным условием важно было закрепить в договоре также максимально допустимый порог повышения платы (например, не более 10% в год) и/или в период, по истечении которого можно воспользоваться правом изменения цены (например, не ранее чем через семь месяцев с момента заселения нанимателя).

Стоит также отметить, что на практике договоры найма, допускающие изменение наймодателем в одностороннем порядке размера ежемесячной платы в период срока найма, являются экзотикой.

Такие договоры заключаются либо вследствие неграмотности его участников, не прибегнувших к услугам профессионального риелтора, либо при непрофессиональном сопровождении сделки риелтором, не сумевшим или не захотевшим отстоять интересы нанимателя.

Если же в Вашем договоре найма нет условия о праве наймодателя на увеличение платы за наем, то до окончания срока найма хозяйка не вправе менять условия договора.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как снять квартиру без посредника?

Ответы на 5 самых частых вопросов об аренде жилья

Как снять квартиру: 15 полезных текстов

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/mozhet_li_hozyayka_povysit_platu_do_okonchaniya_dogovora_nayma/7812

Юридические вопросы об аренде квартир

Как арендатору избежать неожиданного повышения платы за аренду, посещения квартиры владельцем в отсутствие арендодателя? Как правильно хозяину квартиры урегулировать отношения с жильцами? О правах и обязанностях нанимателя и арендодателя поговорим далее.

Согласно законодательству Украины частное лицо должно заключить с хозяином квартиры договор найма, а юридическое лицо – договор аренды.

Таким образом, гражданин не может арендовать квартиру, а юридическое лицо не может быть нанимателем.

Если же человек заключил договор аренды, суд (если вдруг сложится ситуация, когда без него никак не обойтись) вправе признать его недействительным, а следовательно, нельзя и требовать выполнения условий договора.

Квартиру, принадлежащую гражданину на правах частной собственности, проще сдать внаем, ведь собственники жилья могут вселить и зарегистрировать по месту пребывания или жительства неограниченное число лиц, но только владелец квартиры должен предупредить об этом соседей.

Важно знать, что сдача жилых помещений внаем облагается налогом – 13 % от полученного дохода. Если будет выявлено их сокрытие, придется заплатить штраф, который зависит от суммы, признанной сотрудниками налоговой службы сокрытой.

От налоговых платежей не освобождает ни срок сдачи квартиры внаем, ни отсутствие договора. Кстати, собственник не обязан регистрировать договор с нанимателем, если срок найма менее года, но налоги платить необходимо в любом случае.

Почему договор аренды квартиры нужно заключать?

Договор найма необходим, при возникновении разногласий. Трудно аргументировать свои претензии, если отношения зафиксированы в устной, а не в письменной форме.

К сожалению, причин для их выяснения может быть очень много: от многочисленных визитов арендодателя в квартиру без предупреждения или при отсутствии арендатора, до сдачи квартиры нанимателем в субаренду.

Оформить договор аренды довольно просто: достаточно прибегнуть к помощи агентства недвижимости. Заверение нотариуса для договора не требуется.

Что нужно указать в договоре аренды?

В договоре указываются паспортные данные нанимателя и хозяина квартиры. В предмете договора указывают характеристики сдаваемой квартиры (адрес, площадь и прочее), правоустанавливающий документ, удостоверяющий, что наниматель имеет дело с хозяином недвижимости. Прописывают права и обязанности сторон, условия оплаты и расторжения договора аренды квартиры, его сроки.

Заключение договора аренды квартиры выгодно больше нанимателю, чем собственнику квартиры.

Ведь именно в этом документе оговариваются многие вопросы: как часто хозяин недвижимости может посещать квартиру, должен ли он предупреждать о своем визите заранее, корректно ли заходить в квартиру, когда там нет жильцов, и т. п.

В период действия договора на нанимателя переходит право неприкосновенности жилища, а значит, он может требовать от владельца не посещать квартиру без предупреждения, или когда в ней никого нет.

По закону в договоре аренды должны стоять подписи не только нанимателя и наймодателя, но и всех собственников или зарегистрированных в квартире. Также должна быть внесена в договор стоимость одного месяца найма, при этом указывается время, в течение которого арендодатель не вправе ее менять, все залоги и предоплаты, а также пределы ответственности квартиранта.

Права и обязанности нанимателя

Заключив договор аренды, наниматель может пользоваться квартирой и находящимся в ней имуществом в течение оговоренного срока. Наниматель вправе вселить в квартиру свою жену (мужа) и несовершеннолетних детей с согласия наймодателя.

Наниматель квартиры должен освободить жилое помещение по истечении срока, указанного в договоре, и не имеет права сдавать площадь в субнаем без согласия наймодателя. Он обязан также разрешать хозяину квартиры проверять ее состояние и состояние вещей, которые находятся в собственности владельца.

Наниматель должен своевременно и в должном объеме вносить плату за квартиру, оплачивать междугородные телефонные переговоры и расход электроэнергии, если иное не было оговорено отдельно. Как правило все остальные коммунальные услуги оплачивает собственник жилья.

Права и обязанности наймодателя

Собственник квартиры не имеет права изменять размер платы за жилье в течение действия договора аренды квартиры без согласования с нанимателем. Хозяин квартиры также не может выселить нанимателя до окончания действия договора, кроме случаев, установленных законом Украины.

Обычно в актах приема – передачи указывается, в каком состоянии находится передаваемая квартира и имущество в ней. Особое внимание следует уделить бытовой технике и ценным вещам.

Это необходимо для того, чтобы не возникало конфликтов по поводу повреждений имущества и самой квартиры.

Коротко о расписках

Наниматель передает хозяину квартиры расписку, где указано, какая сумма и за что была передана (необходимо назвать период, за который вносится плата). Владелец жилого помещения удостоверяет, что он принял определенную сумму в качестве платы за конкретный промежуток времени

Источник: https://kvartirant.dp.ua/advokat-o-arende.html

Повысили плату за аренду жилья? Только не мне!

В действующем гражданском законодательстве условия заключения договора аренды прописаны скудно. В связи с этим не очень подкованные с юридической точки зрения арендаторы часто оказываются заложниками условий, навязанных арендодателями.

Например, положения о возможности повышения арендной платы в одностороннем порядке. Однако ситуацию легко повернуть в обратное русло.

Для этого арендатору необходимо внимательно ознакомиться с предлагаемым договором аренды и не полениться согласовать с арендодателем и прописать “нужные” условия.

Увеличение размера арендной платы в одностороннем порядке

В силу принципа свободы договора его условия определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 1, п. 4 ст. 421, ст. 422 ГК РФ).

Исходя из этого, только прямо указанные в договоре условия увеличения арендной платы являются основаниями для ее законного увеличения (например, если указано, что “арендодатель вправе в одностороннем порядке пересмотреть ставку арендной платы в случае изменения стоимости коммунальных платежей”, “размер арендной платы подлежит индексации не чаще одного раза в год и не более чем на 1%”). Конечно, любому арендатору выгодно, чтобы по условиям договора плата за арендованное имущество была величиной постоянной и индексации не подлежала (т. е. чтобы в договоре была указана фиксированная сумма арендной платы и не прописана возможность ее увеличения; либо прямо прописано, что размер арендной платы изменению не подлежит). Однако не каждый арендодатель согласится с такими формулировками. Повышается стоимость коммунальных платежей, меняется рыночная цена недвижимости, изнашиваются и подлежат замене коммуникации и прочее оборудование… Все это может послужить причиной увеличения арендной платы.

Чаще всего ежемесячная арендная плата состоит из базовой и переменной величин. Базовая часть может меняться в случае изменения ситуации на рынке недвижимости. Кроме того, в некоторых договорах предусмотрена ежегодная индексация базовой части арендной платы на указанную величину (например, на 1 тыс. руб.

; на 2%) либо на величину индекса потребительских цен (размер инфляции). Переменная величина включает в себя коммунальные и эксплуатационные платежи.

Чаще всего договором установлено, что арендодатель вправе в одностороннем порядке пересмотреть ставку арендной платы в случае изменения размера коммунальных и эксплуатационных платежей снабжающими и эксплуатирующими организациями.

Анастасия Помелова, заместитель генерального директора VTB Arena Park, поделилась моделью установления арендной платы, которая кажется ей наиболее оптимальной. “Нужно уходить от постоянного и переменного размера арендной платы”, – считает Анастасия.

По ее мнению, гораздо лучше прописать в договоре размер арендной платы в качестве формулы и указать на возможность (или невозможность) и порядок индексации каждой ее составляющей. Например, “ежемесячная арендная плата состоит из базовой ставки, которая составляет 20 тыс. руб.

и является неизменной; стоимости амортизации имущества, которая равна 2 тыс. руб. и может быть пересмотрена по соглашению сторон; оплаты коммунальных платежей, которая взимается согласно тарифу, установленному ресурсоснабжающими организациями”.

Так, если одним из элементов арендной платы будет плата за содержание и ремонт здания и мест общего пользования, то арендодатель уже не сможет поднять арендную плату, мотивируя это тем, что ему необходимо чинить сломанный лифт или мусоропровод.

В случае, если арендодатель все же увеличил размер арендной платы, при несогласии с этим решением арендатор может обжаловать его в суде. Практика показывает, что суды часто принимают сторону арендаторов, однако решающим фактором будут являться условия, прописанные в договоре аренды.

Если договором аренды не предусмотрена возможность изменения размера арендной платы в одностороннем порядке в связи с установлением рыночной стоимости арендной платы, то арендодатель не вправе требовать оплаты в новом размере.

Это распространяется даже на случаи, когда действующие на момент заключения договора аренды ставки арендной платы были крайне низкими и не отражали ситуацию, реально складывающуюся на рынке недвижимости (постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 марта 2014 г. № 13АП-27545/2013 по делу № А42-3901/2013).

Некоторые стороны, напротив, предусматривают в договорах возможность одностороннего увеличения размера арендной платы в связи с изменением ситуации на рынке. При этом, если точный размер изменения не прописан, между арендатором и арендодателем может возникнуть спор.

И тогда не поможет даже заключение об увеличении цены. “Если арендатор пойдет в суд, он, естественно, принесет туда тот отчет об оценке, который будет устраивать его. И арендодатель со своей стороны тоже принесет “выгодный ему” отчет об оценке.

Скорее всего, суд назначит собственную экспертизу, которую потом кто-то захочет оспорить. К чему мы придем?” – негодует Анастасия Помелова.

Чтобы избежать таких изнуряющих и бессмысленных споров, гораздо разумнее предусмотреть в договоре аренды фиксированную ставку, на которую может увеличиться арендная плата (например, на 5% или ставку рефинансирования Банка России).

Если такого рода спор все же возник, арендатору необходимо доказать факт злоупотребления арендодателем своим правом на одностороннее изменение размера арендной платы.

Если суд признает, что плата увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, то на основании п. 2 ст.

10 ГК РФ суд должен отказать во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки (п. 22 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”).

Кроме того, имеет смысл четко прописать процедуру увеличения такой платы. Например, предусмотреть, что в случае изменения арендодателем размера арендной платы последний обязан направить арендатору подписанное надлежащим лицом уведомление.

Некоторые стороны даже указывают способ (заказное письмо с уведомлением о вручении, телеграмма, нарочно) и срок его направления. До момента исполнения указанных выше условий размер арендной платы считается неизменным.

В случае обращения сторон в суд необходимо установить факт направления арендатору указанного извещения, способ и срок его направления.

С арендатора не может быть взыскана неустойка (пени) за время, в течение которого он продолжал платить за арендованное имущество по прежней цене, если он не получал извещения либо получил его в ненадлежащем виде (постановление ФАС Центрального округа от 27 февраля 2014 г. № Ф 10-299/2014 по делу № А35-4352/2013).

Рекомендуем указать в договоре аренды обязанность сторон в случае увеличения размера арендной платы заключить в письменном виде дополнительное соглашение. Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора; понуждение к заключению договора не допускается.

Это значит, что при наличии такого условия никто не сможет принудить вас к заключению дополнительного соглашения, а без его заключения – к оплате арендной платы в увеличенном размере. Такой позиции придерживаются и суды, например, Президиум ВАС РФ в Постановлении от 15 января 2013 г.

№ 10728/12 по делу № А23-2648/2011.

Что касается частоты изменения размера арендной платы, то если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (ст. 310 ГК РФ), то по смыслу п. 3 ст.

614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год (п. 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г.

№ 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”).

Не стоит думать, что включение в договор условия, которым установлено, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон в связи с теми или иными обстоятельствами, означает обязательное изменение арендной платы в будущем. Такое условие подчинено принципу свободы договора (ст.

421 ГК РФ), который предполагает согласование без какого-либо понуждения участников сделки об изменении обязательств (Постановление Президиума ВАС РФ от 13 апреля 2010 г. № 1074/10 по делу № А40-90259/08-28-767, решение Арбитражного суда Новосибирской области от 28 мая 2014 г.

по делу № А45-5936/2014, постановление ФАС Волго-Вятского округа от 30 июня 2014 г. № Ф01-2484/2014 по делу № А43-19405/2013). 

МНЕНИЕ

Екатерина Орлова, директор Real Estate Orlova Consulting & Development:

“Основами для сохранения неизменности изначальных договоренностей по арендной плате являются точное описание предмета аренды и штрафных санкций. Для этого в договоре аренды рекомендую перечислить все находящееся в квартире движимое имущество, а также прописать, за чей счет устраняются возникшие не по вине арендатора неисправности этого имущества.

Аналогично описываются коммунальные услуги (возможно указать реквизиты договоров с ресурсоснабжающими организациями). Кроме того, укажите, что изменение условий договора возможно с письменного соглашения сторон.

В разделе “ответственность сторон” важно уделить внимание ответственности арендодателя в случае досрочного расторжения договора по его инициативе”.

Оплата по новым условиям

СОВЕТ

Посмотреть примерную форму договора аренды можно в системе ГАРАНТ. Для этого в базовом поиске введите “договор аренды” и выберите “Формы документов”.

Если после получения от арендодателя уведомления о повышении размера арендной платы арендатор начнет платить по новому тарифу, это будет означать его согласие, и оспорить в дальнейшем новую стоимость аренды станет практически невозможно.

Дело в том, что направление арендодателем уведомления будет приравнено к оферте – адресованному одному или нескольким конкретным лицам предложению, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, его сделавшего, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение (ч. 1 ст. 435 ГК РФ).

Согласие с ее принятием называется акцептом (ч. 1 ст. 438 ГК РФ). При совершении в установленный арендодателем срок действий по выполнению указанных в оферте условий договора (в том числе по уплате соответствующей суммы аренды) арендатор акцептирует (принимает) оферту (ч. 3 ст. 438 ГК РФ).

При этом при изменении договора аренды (а именно увеличении арендной платы) обязательства сторон сохраняются в измененном виде (ч. 1 ст. 453 ГК РФ). Таким образом, производя оплату с учетом увеличенного размера аренды, арендатор принимает предложенные арендодателем условия договора в части увеличения стоимости арендной платы (решение Арбитражного суда Кемеровской области от 30 июня 2014 г. по делу № А27-4911/2014).

Кроме того, не рекомендуем вовсе прекращать платить за арендованное имущество, поскольку просрочка оплаты влечет наложение неустойки (пени). Согласно ч. 1 ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

Исключений из этого правила для случаев необоснованного и незаконного, на взгляд арендатора, увеличения размера аренды гражданским законодательством не предусмотрено. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора, требованиями закона и иных правовых актов (ст. 309 ГК РФ).

Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается (ст. 310 ГК РФ). Договором либо законом может быть предусмотрена денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения (ст. 330 ГК РФ).

Таким образом, при прекращении оплаты за аренду суд может обязать вас выплатить неустойку (пени) (решение Арбитражного суда Кемеровской области от 30 июня 2014 г. по делу № А27-4911/2014). 

МНЕНИЕ

Анастасия Помелова, заместитель генерального директора VTB Arena Park:

“Чем подробнее в договоре аренды прописан механизм, по которому рассчитывается арендная плата, а также иные отношения с контрагентом, тем больше шансов уйти от односторонних решений со стороны арендодателей. А значит, не будет и неразрешимых споров. Я думаю, это единственный способ, который дает возможность арендатору сохранить с арендодателем нормальные партнерские отношения”.

 ***

Очевидно, что заставить лицо заключить договор на тех или иных условиях невозможно.

Однако если арендодатель заинтересован в сдаче своего жилья не меньше, чем арендатор в его найме, то обсудить условия будущего договора и с помощью переговоров и совместных уступок прийти к положениям, которые будут устраивать обе стороны, – вполне реально.

И даже если стороны потеряют при этом какую-то сумму денег, зато приобретут спокойствие и уверенность в том, что в случае конфликта они смогут обратиться в суд и отстоять свои права на арендованное имущество.

https://www.youtube.com/watch?v=0WqiqN1kwag

Последняя актуализация: 13 апреля 2016 г.

Документы по теме:

Материалы по теме:

Источник: http://www.garant.ru/actual/arenda/

10 обязательных пунктов в договоре аренды квартиры

Договор аренды, как, впрочем, и любой другой документ, начинается с персоналий. В договоре найма должны быть указаны паспортные данные арендатора и собственника квартиры.

2. Документы о праве собственности

Хозяин недвижимости должен не только предъявить оригинал документов о праве собственности на жилье, но также вписать данные из этого документа в договор аренды.

Так арендатор может быть уверен, что заключает сделку с человеком, который действительно владеет квартирой.

В противном случае квартиросъемщик рискует оказаться на улице: он подписывает договор с мошенником, а на следующий день объявляется настоящий хозяин и требует освободить квартиру.

«Сдам квартиру с мебелью»: как составить опись к договору найма?

Что важно не упустить, составляя договор аренды квартиры на долгий срок?

3. Срок аренды

Следующий важный пункт, который должен быть указан в документе, – это срок аренды. Обычно договор заключается на год, а затем продлевается.

4. Арендная плата

Обязательно следует прописать в договоре ежемесячную арендную плату.

Причем необходимо указать, что арендатор оплатил месяц проживания вперед и оставил хозяину жилья страховой депозит.

Депозит обычно засчитывается в счет последнего месяца проживания либо возвращается квартиранту, если страхового случая не произошло, то есть если арендатор был аккуратным и не повредил ничего из мебели или бытовой техники.

5. Порядок расчета

Риелторы советуют также прописывать в договоре порядок расчета: по каким числам арендатор обязуется вносить оплату и каким образом он будет передавать деньги: наличными или переводом на счет арендодателя.

6. Условия повышения платы

И для квартиранта, и для хозяина жилья полезно зафиксировать в договоре условия повышения платы: например, раз в год.

Так и для арендатора рост платы не станет неожиданностью, и хозяин не будет выглядеть ненасытным монстром, ведь условия были оговорены и задокументированы заранее.

И еще в договоре можно прописать, как часто собственник может посещать квартирантов и может ли он это делать в их отсутствие.

14 правил, как снять квартиру по объявлению

5 фактов для тех, кто хочет снять квартиру посуточно

7. Оплата коммунальных услуг

Еще один обязательный пункт договора ― это условия оплаты коммунальных услуг. Помимо аренды квартиранты обычно оплачивают счета за интернет, электроэнергию и воду по счетчикам.

Об этом, как правило, все помнят, но забывают об оплате телефонных звонков. В договоре желательно упомянуть, по какому тарифу будут оплачиваться городские звонки, а также междугородние или международные.

Не забудьте и об услугах консьержа ― это минимум 250-300 рублей в месяц.

8. Условия досрочного прекращения действия договора

Самый большой страх любого арендатора – внезапно оказаться на улице из-за прихоти хозяина жилья. Именно поэтому специалисты настоятельно рекомендуют вписать в договор аренды условия досрочного прекращения действия документа.

Необходимо предусмотреть случаи, когда договор можно расторгнуть в одностороннем порядке ― например, если квартирант отказывается платить аренду или если собственник не сделал обещанный ремонт. Укажите, что квартиранты обязаны предупредить за месяц о том, что съезжают.

В свою очередь, хозяин жилья должен взять на себя такие же обязательства.

9. Количество проживающих

Бывает так, что собственник недвижимости сдает квартиру одному человеку, а потом обнаруживает, что на его квадратных метрах поселилась бригада гастарбайтеров.

Так что количество человек, которые будут проживать вместе с основным арендатором, лучше прописать в самом договоре. Иначе хозяин жилья не сможет предъявить законные претензии жильцу.

Если владелец жилья разрешает поднаем, его условия также нужно документально зафиксировать. Отдельным пунктом укажите, могут ли в квартире находиться животные.

10. Опись имущества

Обычно к договору аренды прикладывается опись имущества, которое находится в квартире: мебели и бытовой техники. необходимо указать, являются ли предметы новыми или бывшими в употреблении.

Составить такую опись выгодно для обеих сторон: владелец квартиры не сможет «повесить» на арендатора сломанную микроволновку, если ее не было в списке, а арендатор будет обязан оплатить сломанный стол или разбитую люстру.

bonninturina/Fotolia

Не пропустите:

Когда лучше сдавать, а когда снимать квартиру?

Как обманывают квартиросъемщиков

Цены на аренду и продажу квартир в России

7 инструментов для инвестиций в недвижимость

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/10_obyazatelnyh_punktov_v_dogovore_arendy_kvartiry/3413