Правомерно ли взыскание задолженности по договору аренды?

Блоги профессионалов на «Ведомостях»

Правомерно ли взыскание задолженности по договору аренды?

Споры между арендатором и арендодателем – часто встречающееся явление, особенно в кризис. Нередко собственник пытается расторгнуть соглашение с нанимателем досрочно по своей инициативе. Как поступать бизнесу?

Заранее проанализируйте арендный договор – обычно там четко указываются основания для подобных действий. Если право собственника на досрочное одностороннее расторжение договора не прописано, то расторгать соглашение можно только в судебном порядке.

Впрочем, могут быть и другие законные основания для подобного шага.

Если компания не платит или задерживает арендную плату, повредила арендуемое помещение или оборудование, делает перепланировку без согласования с арендодателем, не проводит капитальный ремонт (когда на ней лежит такая обязанность), то Гражданский кодекс (ГК) разрешает собственнику досрочно в одностороннем порядке расторгать договор аренды. Так же как и в случае, когда арендатор должен застраховать снятое помещение и имущество, но не сделал этого.

К примеру, Минобороны обратилось в суд с требованием расторгнуть договор аренды и выселить организацию из помещений, ссылаясь на ее долги по арендной плате, несогласованную перепланировку и нарушение условия о страховании имущества. Арендатор должен был застраховать офисы в пользу ведомства от гибели и повреждения, но не застраховал. Суд полностью удовлетворил этот иск.

Письменное предупреждение. По закону собственник вправе досрочно расторгнуть договор лишь после того, как направит арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок.

Только после этого арендодатель может обратиться в суд с иском о досрочном расторжении договора и выселении нанимателя. Если это правило не соблюдено, суд откажется рассматривать иск.

Правда, в договоре аренды стороны могут исключить применение такого претензионного порядка.

Вот пример: комитет лесного хозяйства Московской области обратился в суд для расторжения договора аренды земельного участка, взыскания арендного долга и освобождения земли от арендатора. Суд первой инстанции принял сторону собственника, но апелляционная и кассационная инстанции это решение отменили: комитет не смог доказать, что направлял арендатору письменное предупреждение.

Выяснение и устранение причины. Понятно, что лучший способ избежать неприятностей, связанных с перспективой выселения, – это как можно скорее устранить причину, т. е. исправить нарушение арендного договора. Особенно если требование арендодателя очевидно правомерно.

Но есть такие нарушения, устранить которые после обращения собственника в суд уже невозможно. Например, арендатора не спасет от выселения погашение просроченного долга после возбуждения дела и вынесения судебного решения – в этой ситуации собственник может досрочно расторгнуть договор аренды.

Когда администрация одного района захотела в суде расторгнуть договор аренды земельного участка с обществом, погасившим долг в последний момент, суды встали на ее сторону. Они отметили, что погашение задолженности после уведомления арендатора собственником не сохраняет между сторонами договорные правоотношения.

Так как долг был оплачен после взыскания арендных платежей, то расторжение договора аренды суды сочли правомерным.

Устраненные нарушения надо зафиксировать в соглашении (приложении к нему) с арендодателем. Это будет доказательством отсутствия у него претензий и оснований для расторжения договора.

Если не получилось договориться. Нужно помнить, что собственник не может мешать нанимателю использовать помещение, пока нет судебного решения о расторжении договора и выселении (если только стороны в договоре не установили иное).

Если собственник принимает меры по выселению, выходящие за рамки правового поля, то арендатор вправе прибегнуть к самозащите.

Верховный суд указал, что самозащита гражданских прав может выражаться в том числе в «воздействии лица на свое собственное или находящееся в его законном владении имущество».

Например, если арендодатель неправомерно ограничивает вам доступ к помещению, из-за чего ваша компания не может забрать оттуда скоропортящийся товар, то правомерным действием будет взлом замка двери (или самой двери). Можно обратиться и в правоохранительные органы.

Обращение в суд. Если собственник препятствует в использовании помещения, то наниматель вправе обратиться с иском в суд на основании статей 304, 305 ГК. Эти нормы дают арендатору защиту даже против владельца помещений. Факты нарушений, допущенных арендодателем, обязательно нужно фиксировать.

Одна из компаний обратилась в суд с иском к управляющей компании (УК) с требованием не чинить препятствий в пользовании арендуемыми помещениями. Сотрудники УК блокировали вход и выход из здания, не выдавали постоянные карты допуска и т. д. Эти факты были зафиксированы арендатором, и суды, ссылаясь на статью 305 ГК РФ, удовлетворили его исковые требования.

Вывоз имущества. Если собственник требует расторгнуть договор правомерно, то арендатору лучше поскорее вывезти имущество из помещения. Тогда арендодатель лишится возможности удерживать имущество для компенсации возможных убытков. Но даже если требование собственника неправомерно, вывоз имущества все равно более чем целесообразен во избежание незаконного посягательства на него.

Если имущество заблокировано, направьте арендодателю претензию, указав на неправомерность его действий и предупредив, что, лишаясь доступа к имуществу, вы несете убытки. После этого следует обратиться в правоохранительные органы.

Пример из практики: собственник – акционерное общество – заблокировал организации-нанимателю доступ к помещению, так что та не могла пользоваться находившимся там имуществом, которое арендовалось у третьих лиц.

Посчитав, что арендодатель причинил ей убытки, организация предъявила к нему иск. Суды удовлетворили исковые требования и указали на неправомерность удержания имущества, так как оно не являлось собственностью АО.

Победа или проигрыш в потенциальном конфликте с арендодателем во многом закладывается еще на стадии подготовки и заключения договора аренды. Так что тщательно изучите его (особенно права и обязанности сторон и возможности одностороннего расторжения) и по возможности исключите положения, которые считаете обременительными.

Автор – юрист адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры»

Источник: https://www.vedomosti.ru/management/blogs/2016/06/23/646437-viselyat-ne-vprave

Взыскание арендных платежей за помещение

Правомерно ли взыскание задолженности по договору аренды?

Количество задолженностей по аренде и число судебных споров растет

В последнее время арендаторы все чаще допускают просрочку по внесению арендных платежей. Надежного арендатора, который мог бы без просрочек оплачивать аренду, найти все сложнее. Собственники идут навстречу своим арендаторам, испытывающим финансовые трудности.

Все это отражается на росте задолженности по аренде и количестве споров, связанных с взысканием арендной платы. Тенденции, характерные для прошлых лет, сохраняются. Прошлый год продемонстрировал интенсивный рост количества «арендных споров».

Так, арбитражными судами за прошлый год было рассмотрено на 22 процента больше дел о неисполнении договоров аренды, чем в 2014 году. А взыскано в 2015 году было почти на 37 миллиардов рублей больше, чем за предыдущий год1.

К сожалению, приходится признать, что получение судебного решения и исполнительного листа еще не означает для арендодателя исполнения решения.

Ситуация, когда счета арендатора пусты, и приставы не могут разыскать иное имущество должника, весьма типична. Получение долга по аренде становится задачей непростой, но исполнимой.

Однако для этого следует предпринять несколько важных шагов еще до подачи иска в суд.

Забрать имущество арендатора?

Редкий арендатор сидит в арендованном помещении без какого-либо имущества. Всегда в наличии офисная мебель, производственное или торговое оборудование, офисная техника.

Если арендатором допущена просрочка по внесению арендной платы, и имеются обоснованные сомнения в исполнении обязанности по ее погашению, следует задуматься о том, как за счет этого имущества удовлетворить свои требования к должнику.

Если имеется задолженность по аренде, арендодатель вправе удержать имущество арендатора. Однако имеется целый перечень условий, которые необходимо соблюсти, чтобы удержание не было признано незаконным.

Из пункта 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 следует, что арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору имущество, оставшееся в помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение.

Такая позиция высшего суда основана на статье 359 Гражданского кодекса РФ, согласно которой кредитор может удерживать вещи должника до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено.

В отношениях между предпринимателями удержанием вещи могут обеспечиваться также обязательства, не связанные с оплатой удерживаемой вещи или возмещением издержек на нее.

Сначала расторгаем договор аренды, потом удерживаем имущество

Удержание вещи допускается только в случае, когда такое имущество оказалось у арендодателя на законных основаниях. Удержание вещи не может быть следствием ее захвата у должника.

Поэтому нельзя удержать имущество арендатора, просто прекратив доступ в помещение или захватив имущество в период отсутствия арендатора.

Как следует из приведенной выше правовой позиции Президиума ВАС РФ, имущество должника может быть удержано после прекращения договора аренды. Т.е. расторжение договора аренды является непременным условием для удержания его имущества.

Согласно ст. 619 Гражданского кодекса РФ расторжение договора аренды осуществляется судом, в том числе в случае, когда арендатор более двух раз подряд не вносит арендную плату. Расторжение договора аренды во внесудебном порядке допускается, если такая возможность прямо предусмотрена заключенным договором.

Итак, если договор аренды предусматривает возможность его расторжения во внесудебном порядке, следует направить должнику уведомление о расторжении договора. После чего удержание имущества арендатора становится законной возможностью обеспечить исполнение обязанности должника.

Судебная практика также исходит из того, что до расторжения договора аренды удержание имущества квалифицируется как его захват. Например, в постановлении Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.02.

2009 по делу № А12-16003/07-С62 суд указал, что «поскольку договор аренды соглашением сторон либо решением суда не расторгнут, он являлся действующим на момент изъятия имущества, следовательно, данное изъятие не может быть признано правомерным».

Уведомляем арендатора-должника об удержании имущества и совместно с ним описываем его

К отношениям, связанным с удержанием вещи, применяются правила о залоге (ст. 360 Гражданского кодекса РФ). Предметом залога может быть только конкретное имущество, т.е. оно должно быть поименовано и идентифицировано. Следовательно, удерживаемое имущество арендатора также должно быть описано.

Вывод о необходимости уведомления должника об удержании основан на судебной практике. Например, Восьмой арбитражный апелляционный суд в своем Постановлении от 10.11.2014 № 08АП-10222/2014 указал, что арендодатель незаконно удержал имущество должника, поскольку имущество находится во владении арендодателя без описи.

Суд указал буквально следующее: «…имущество арендатора без описи находится во владении арендодателя. Закон не регулирует права и обязанности лица, завладевшего чужим имуществом и ссылающегося при этом на ст. 359 ГК РФ (удержание).

… Законодательное регулирование залога основано на определенности по поводу предмета залога (его идентификации, выделении из состава аналогичных вещей), его стоимости, ответственности за сохранность … В данном же случае, отстранив истца от владения и пользования своим имуществом, ответчик не допустил истца ни к фиксации его состава, стоимости, ни к принятию необходимых мер к обеспечению его сохранности».

Конечно, если должник уклоняется от составления описи, осмотр и описание имущества можно проводить в одностороннем порядке.

Обеспечить сохранность имущества должника

Обязанность арендодателя обеспечить сохранность удержанного имущества вытекает из ст. 343 Гражданского кодекса РФ. Как мы уже указывали выше, к отношениям, связанным с удержанием вещи, применяются правила о залоге (ст. 360 ГК РФ). Согласно ст.

344 Гражданского кодекса РФ, залогодержатель отвечает перед залогодателем за полную или частичную утрату или повреждение переданного ему предмета залога. В контексте взаимоотношений между арендодателем и арендатором получается, что арендодатель, удержавший имущество арендатора, обязан обеспечить его сохранность.

В случае утраты или повреждения такого имущества, арендодатель будет компенсировать арендатору убытки (как минимум в пределах стоимости имущества).

Арендодатель будет нести ответственность за утрату или повреждение такого имущества только если не докажет, что проявил достаточную степень заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась для обеспечения сохранности спорных вещей.

Правильность такого подхода подтверждается судебной практикой. Например, постановление ФАС Дальневосточного округа от 21.02.2012 № Ф03-43/2012 по делу № А51-5337/2011.

В указанном судебном акте суд кассационной инстанции признал доказанным размер убытков в виде стоимости имущества (игровые автоматы), характеризующегося рядом существенных дефектов, не пригодного к эксплуатации.

При этом суд указал на правомерность ответчика по его удержанию и на обязанность последнего по обеспечению его сохранности. Более того, суд указал, что удержание имущества является основанием для возложения ответственности за его сохранность на лицо, удерживающее имущество.

Оценить удержанное имущество: его стоимость должна быть сопоставима с размером долга

В целом такой подход соответствует принципу о недопустимости злоупотребления правом: нельзя совершать действия только с намерением причинить вред другому лицу. Если стоимость удерживаемого арендодателем имущества существенно превышает размер долга, суд может взыскать с арендодателя убытки, причиненные арендатору.

В подобном ключе 12.08.2014 высказался Московский городской суд, который в своем апелляционном определении по делу № 33-29539 указал следующее: «…подрядчик вправе удерживать переданное заказчиком имущество при наличии задолженности по оплате за выполненные работы, если его стоимость существенно не превышает размер долга…».

Несмотря на то, что в указанном решении суда речь идет о взаимоотношениях подрядчика и заказчика, судебный акт содержит яркий пример интересующей нас нормы права — ст. 359 Гражданского кодекса РФ.

Логика здесь такая: если размер задолженности по аренде меньше стоимости удержанного имущества, арендатор-должник сможет потребовать взыскания убытков, причиненных невозможностью использования удержанного имущества.

Например, если удержано оборудование, используемое арендатором в производственной деятельности, стоимость которого значительно выше долгов по аренде.

Таким образом, арендодателю, удерживающему имущество, следует придерживаться следующих рекомендаций:

  1. Расторгните договор аренды

  2. Ограничьте доступ арендатора в помещение, письменно уведомив его об этом

  3. Опишите имущество арендатора. Для описи имущества нужно пригласить арендатора, а при его уклонении опишите его самостоятельно

  4. Письменно уведомьте должника о составе удержанного имущества

  5. Обеспечьте его сохранность (опечатайте помещение, упакуйте дорогостоящее имущество, обеспечьте его охрану)

  6. Не удерживайте вещи, стоимость которых существенно превышает размер долга.

Следуя изложенным рекомендациям, вы сможете обеспечить исполнение обязательства о взыскании долга по аренде. По крайней мере, вам не придется разыскивать активы должника, за счет которых будет производиться выплата долга.

Источник: https://www.top-personal.ru/estatelawissue.html?863

Арбитражный суд Магаданской области

Правомерно ли взыскание задолженности по договору аренды?

Одобрен

Постановлением Президиума

Арбитражного суда

Магаданской области

от 21.12.2017 № 15

ОБЗОР

судебной практики арбитражного суда за второе полугодие 2015 года, 2016 год

по делам, рассмотренным судьями состава в рамках главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации

Обзор подготовлен во исполнение пункта 4.1.2 плана работы Арбитражного суда Магаданской области на второе полугодие 2017 года.

Во втором полугодии 2015 года и в течение 2016 года судьями Арбитражного суда Магаданской области (далее – суд, арбитражный суд) рассмотрено 243 дела с применением норм главы 34 «Аренда» Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). В частности, во втором полугодии 2015 года рассмотрено 101 дело, в 2016 году – 142 дела.

По результатам рассмотрения судом удовлетворено 181 исковое заявление участников споров, возникающих в связи с арендными правоотношениями (во втором полугодии 2015 года – 78 исковых заявлений, в 2016 году – 103). По результатам рассмотрения 10 дел вынесены решения об отказе в удовлетворении исковых требований (во втором полугодии 2015 года – по 4 исковым заявлениям, в 2016 году по 6).

По 52 делам вынесены определения: о прекращении производства по делу в связи с отзывом искового заявления – 36 дел; о прекращении производства по делу в связи заключением мирового соглашения – 5 дел; о возвращении искового заявления в связи с несоблюдением досудебного (претензионного) порядка – 9 дел; об оставлении искового заявления без рассмотрения – 2 дела.

По 20 делам (№№ А37-85/2015, А37-782/2015, А37-1063/2015, А37-1064/2015, А37-1515/2015, А37-1633/2015, А37-1771/2015, А37-2018/2015, А37-2113/2015, А37-2245/2015, А37-2437/2015, А37-24/2016, А37-808/2016, А37-1007/2016, А37-1039/2016, А37-1370/2016, А37-1542/2016, А37-1628/2016, А37-1922/2016, А37-2125/2016) решения суда первой инстанции были обжалованы в Шестой арбитражный апелляционный суд (далее – суд апелляционной инстанции). Судом апелляционной инстанции по делу А37-1515/2015 отменено решение суда первой инстанции в части и принят новый судебный акт. По результатам рассмотрения 19 апелляционных жалоб  решения суда первой инстанции оставлены без изменений, а апелляционные жалобы без удовлетворения.

По 11 делам (№№ А37-85/2015, А37-782/2015, А37-1063/2015, А37-1633/2015, А37-2113/2015, А37-2245/2015, А37-1007/2016, А37-1039/2016, А37-1370/2016, А37-1542/2016, А37-1628/2016) были поданы кассационные жалобы на решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции. По результатам рассмотрения кассационных жалоб Арбитражным судом Дальневосточного округа (далее – суд кассационной инстанции) вынесены постановления, которыми судебные акты судов первой и апелляционной инстанций оставлены без изменения, а кассационные жалобы без удовлетворения.

Анализ сложившейся судебной практики  выявил следующие правовые подходы при рассмотрении дел данной категории.

1.

Заявление уполномоченного органа о взыскании задолженности по арендной плате за земли, находящиеся в государственной либо муниципальной собственности, не может быть удовлетворено в случае наличия договора о водопользовании в отношении водных объектов, внесённыхв государственный водный реестр, в состав которых входят соответствующие земельные участки (состав гидротехнического сооружения).

В деле № А37-85/2015 уполномоченный орган обратился в арбитражный суд с исковым заявлением о взыскании с коммерческой организации задолженности по договору аренды земель для несельскохозяйственных нужд и соответствующих пени. Решением суда, оставленным без изменения постановлениями судов апелляционной и кассационной инстанции, в иске отказано.

Суды исходили из того, что спорный земельный участок, занятый водохранилищем и расположенным на нем гидротехническим сооружением, не мог быть предметом договора аренды, поскольку не подлежал самостоятельной передаче в аренду отдельно от водного объекта, в связи с чем сделали вывод о недействительности (ничтожности) договора аренды земельного участка как не соответствующего требования статьи 102 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), статей 5, 9, 24 Водного кодекса Российской Федерации (далее – ВК РФ) и об отсутствии правовых оснований для взыскания арендных платежей по этой сделке.

Аналогичные правоотношения рассмотрены в делах №№: А37-1357/2016 и А37-1358/2016.

2. С лица, не исполняющего в добровольном порядке обязанности по внесению арендной платы, взыскиваются: задолженность по арендным платежам, проценты за пользование чужими денежными средствами и/илидоговорные пени.

В деле № А37-235/2015 уполномоченный орган обратился в арбитражный суд с исковым заявлением о взыскании с коммерческой организации задолженности по договору аренды земель для несельскохозяйственных нужд, договорной  пени и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Удовлетворяя исковые требования, суд исходил из следующего. Пунктом 7 статьи 1 ЗК РФ установлен принцип платности использования земли. Размер арендной платы определяется договором аренды (пункт 4 статьи 22 ЗК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Факт задолженности ответчика по арендной плате подтверждён материалами дела и ответчиком не оспаривается.

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота и иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

Поскольку ответчик допустил просрочку оплаты арендной платы, истец правомерно предъявил требование о взыскании неустойки на основании договора аренды. Расчёт неустойки суд признал соответствующим фактическим обстоятельствам дела и условиям договора аренды.

Далее истцом заявлены требования о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами по правилам статьи 395 ГК РФ. Расчёт процентов судом проверен и признан соответствующим действующему в спорный период законодательству и фактическим обстоятельствам дела.

Аналогичные правоотношения рассмотрены в делах №№: А37-175/2015, А37-235/2015, А37-199/2015, А37-600/2015, А37-802/2015, А37-803/2015, А37-867/2015, А37-1009/2015, А37-1011/2015, А37-1030/2015, А37-1372/2015, А37-1387/2015, А37-1388/2015, А37-1389/2015, А37-1390/2015, А37-1445/2015, А37-1516/2015, А37-1532/2015, А37-1588/2015, А37-1811/2015, А37-1812/2015, А37-1813/2015, А37-1814/2015, А37-1840/2015; А37-1872/2015, А37-1981/2015, А37-1982/2015, А37-1983/2015, А37-1984/2015, А37-1985/2015, А37-2006/2015,  А37-2250/2015, А37-2274/2015, А37-2352/2015, А37-194/2016, А37-226/2016, А37-228/2016, А37-424/2016, А37-435/2016, А37-543/2016, А37-545/2016, А37-754/2016, А37-755/2016, А37-756/2016, А37-907/2016, А37-1214/2016, А37-1311/2016, А37-1312/2016, А37-1318/2016, А37-1319/2016, А37-1350/2016, А37-1466/2016, А37-2025/2016, А37-2026/2016, А37-2275/2016, А37-2302/2016, А37-1460/2014, А37-443/2015, А37-574/2015, А37-599/2015, А37-683/2015, А37-762/2015, А37-1071/2015, А37-1077/2015, А37-1094/2015, А37-1117/2015, А37-1130/2015, А37-1143/2015, А37-1185/2015, А37-1260/2015, А37-1303/2015, А37-1380/2015, А37-1382/2015, А37-1407/2015, А37-1418/2015, А37-1484/2015, А37-1522/2015, А37-1589/2015, А37-1592/2015, А37-1629/2015, А37-1642/2015, А37-1771/2015, А37-1839/2015, А37-1922/2015, А37-1955/2015, А37-1997/2015, А37-1999/2015, А37-2001/2015, А37-2018/2017, А37-2082/2015, А37-2083/2015, А37-2092/2015, А37-2113/2015, А37-2119/2015, А37-2120/2015, А37-2206/2015, А37-2366/2015, А37-2436/2015, А37-2437/2015, А37-64/2016, А37-65/2016, А37-235/2016, А37-270/2016, А37-382/2016, А37-808/2016, А37-886/2016, А37-918/2016, А37-925/2016, А37-945/2016, А37-1061/2016, А37-1085/2016, А37-1295/2016, А37-1363/2016, А37-1370/2016, А37-1359/2016, А37-1397/2016, А37-1422/2016, А37-1503/2016, А37-1592/2016, А37-1611/2016, А37-1678/2016, А37-1739/2016, А37-1778/2016, А37-1785/2016, А37-1795/2016, А37-1860/2016, А37-1922/2016, А37-1967/2016, А37-2000/2016.

3. Факт отсутствия регистрации договора аренды в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на заключённость договора и его действительность для сторон не влияет, подлежит взысканию задолженность по арендной плате.

В деле № А37-601/2015 уполномоченный орган обратился в арбитражный суд с исковым заявлением о взыскании с предпринимателя неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами, ввиду того что соответствующий договор аренды земель для несельскохозяйственных нужд в установленном порядке в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним не зарегистрирован.

Удовлетворяя исковые требования, суд пришёл к выводу, что возникшие правоотношения сторон по договору регулируются нормами ЗК РФ об аренде земельных участков, параграфом 1 главы 34 ГК РФ, условиями договора.

Источник: http://magadan.arbitr.ru/node/33491

7. Обстоятельства, при которых арендодатель вправе требовать досрочного внесения арендной платы

Правомерно ли взыскание задолженности по договору аренды?

Всоответствии с п. 5 ст. 614 ГК РФ арендодательвправе потребовать от арендаторадосрочного внесения арендной платы вслучае существенного нарушения сроковее внесения. При этом законодатель нераскрывает понятия существенностинарушения таких сроков.

7.1.Вывод из судебной практики:Уплата арендных платежей в меньшемразмере с просрочками являетсясущественным нарушением договорааренды, при котором арендодатель вправетребовать досрочного внесения аренднойплаты.

Судебнаяпрактика:

ПостановлениеФАС Северо-Западного округа от 21.01.2009по делу N А52-1183/2008

“…Комитетпо управлению муниципальным имуществомгорода Пскова… обратился в Арбитражныйсуд Псковской области с иском к обществус ограниченной ответственностью”Барс”… о взыскании… задолженностипо арендной плате… и… арендной платыза два месяца вперед…

Согласноматериалам дела арендную плату ответчиквносил не в полном размере и с нарушениемустановленных сроков. Поэтому судыобоснованно, в соответствии со статьями309, 310, 606, 614 ГК РФ, взыскали с него 499 189руб. 38 коп. задолженности.

Всоответствии со статьей 614 ГК РФарендодатель в случае существенногонарушения арендатором сроков внесенияарендной платы вправе потребовать отнего досрочного внесения арендной платыв установленный арендодателем срок, ноне более чем за два срока подряд.

Крометого, как отмечено апелляционнойинстанцией, поскольку ответчик уплачиваетарендную плату в меньшем, чем установленосоглашением сторон, размере, при этомдопускает просрочки ее внесения, данныеобстоятельства следует признатьсущественным нарушением обязательствсо стороны Общества.

Посколькусуды всесторонне и полно исследовалиобстоятельства дела, правильно применилинормы материального права, не допустиликаких-либо нарушений норм процессуальногоправа, влекущих в силу части 4 статьи288 Арбитражного процессуального кодексаРоссийской Федерации безусловную отменупринятых по делу судебных актов,отсутствуют основания для их отмены иудовлетворения кассационной жалобы…”

8. Внесение арендной платы при неиспользовании имущества или наличии в нем недостатков

Даннаяпроблема вытекает из недостаточногоурегулирования Гражданским кодексомРФ ситуации, в которой арендатор вынуждениспользовать имущество с недостатками(п. 4 ст. 614 ГК РФ) или же вообще неиспользовать его.

Согласноп. 4 ст. 614 ГК РФ арендатор вправе потребоватьуменьшения арендной платы, если условияпользования или состояние имуществасущественно ухудшились по сравнению сусловиями, предусмотренными договором,или состоянием на момент передачиимущества. Причем такое ухудшение должнопроизойти в силу обстоятельств, закоторые арендатор не отвечает.

Однаков ряде случаев арендатор заявляеттребования на основании п. 4 ст. 614 ГК РФуже в рамках судебного разбирательствапо взысканию с него арендных платежей,хотя до этого он пользовался имуществоми не предъявлял арендодателю каких-либопретензий. В таком случае доказатьухудшение состояния имущества илиусловий пользования достаточнопроблематично.

Крометого, необходимо учитывать, что п. 2 ст.

612 ГК РФ содержит смежную норму, всоответствии с которой арендодательне отвечает за недостатки имущества,если они были оговорены при заключениидоговора, были известны арендатору либодолжны были быть обнаружены им призаключении договора или передачеимущества в аренду.

В случаях, на которыераспространяется действие п. 2 ст. 612 ГКРФ, применение положений п. 4 ст. 614 ГК РФдля арендатора невозможно, посколькуухудшения состояния имущества илиусловий его использования по сравнениюс предусмотренными договором илисуществовавшими на момент передачиимущества нет.

Многочисленныеспоры возникают также в ситуациях, когдаарендатор не использовал имущество впериод действия договора аренды.

Этоможет быть связано как с обстоятельствами,не зависящими от арендатора ипрепятствующими пользованию имуществом,так и с его собственными действиями,хотя объективная возможность использованияимущества существовала.

В зависимостиот причины, по которой арендатор неиспользовал арендуемое имущество,наступают различные правовые последствияв части внесения арендной платы.

8.1.Вывод из судебной практики:Если имущество невозможно использоватьпо вине арендодателя, арендатор имеетправо на уменьшение размера аренднойплаты в соответствии с п. 4 ст. 614 ГК РФ.

Судебнаяпрактика:

ПостановлениеФАС Северо-Западного округа от 14.05.2008по делу N А44-2140/2007

Источник: https://studfile.net/preview/5663112/page:68/

ВС: увеличение арендных платежей возможно без уведомления арендатора

Правомерно ли взыскание задолженности по договору аренды?

10 октября Верховный Суд вынес Определение № 305-ЭС19-12083 по спору между сторонами договора аренды земельного участка о взыскании многолетней задолженности по арендным платежам.

спорного договора аренды

В 2005 г. Департамент имущественно-земельных отношений г.

Ростова-на-Дону предоставил общероссийской общественно-государственной организации «Добровольное общество содействия армии, авиации и флоту России» земельный участок по договору аренды.

Участок предназначался для использования арендатором административно-учебного здания на срок до 15 июля 2054 г., право государственной собственности на него не было разграничено.

По условиям договора арендная плата вносилась арендатором ежеквартально равными частями (1/4) от общей суммы за год не позднее 20 числа последнего месяца квартала путем перечисления на счет УФК по Ростовской области.

За нарушение срока внесения арендной платы п. 5.

2 договора предусматривал ответственность в виде пеней из расчета 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

В п. 3.4 стороны установили, что размер арендной платы изменяется по уведомлению арендодателя ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год. В п. 5 договора указывалось на обязанность арендодателя своевременно производить перерасчет арендной платы и информировать об этом арендатора. Договор был зарегистрирован 7 июня 2016 г.

В приложении № 2 к договору, в частности, указывалось на то, что при определении размера арендной платы использовалась формула, установленная Положением о порядке определения базовых размеров арендной платы за землю в г. Ростове-на-Дону (утв. постановлением мэра города от 15 апреля 2004 г.

№ 555 в редакции постановления от 11 мая 2005 г., с применением коэффициентов, действовавших на момент заключения договора). Размер годовой платы (4951,61 руб.) был определен путем перемножения значений соответствующих спорному участку коэффициентов, ставки земельного налога и площади участка.

Суды всех трех инстанций отказались удовлетворять иск арендодателя

В марте 2018 г. Департамент направил контрагенту претензию с требованием погасить задолженность по арендному договору за период с 1 января 2006 г. по декабрь 2017 г. на сумму 925 млн руб. Она включала в себя задолженность по арендной плате и пеням.

В случае несогласия с заявленной к уплате суммой арендатору предлагалось обратиться в городской МФЦ с заявлением о предоставлении акта сверки. Поскольку получатель претензии не ответил на нее и не погасил задолженность по договору, Департамент обратился в суд с соответствующим иском. Его сумма составила 850 млн руб.

, так как истец учел факт оплаты ответчиком в 2017 г. арендной платы в размере 78 тыс. руб.

Суды всех трех инстанций отказали в удовлетворении иска, ссылаясь на пропуск исковой давности относительно взыскания долга и пеней за период с 1 января 2006 г. по первый квартал 2015 г. включительно.

Они также отметили, что ответчик должен был платить годовую арендную плату в размере 4951,61 руб., поскольку истец не уведомлял его об изменении арендных платежей и не заключал с ним соответствующих дополнительных соглашений.

Суды также сочли, что оплата ответчиком арендной платы в размере 78 тыс. руб. в 2017 г. погасила его оставшуюся задолженность по договору. Кроме того, они подчеркнули, что арендная плата за спорный участок определялась по результатам рыночной оценки согласно п.

11 приложения № 2 к Постановлению Правительства Ростовской области № 135, однако Департамент не представил результаты рыночной оценки стоимости пользования спорным участком.

ВС выявил многочисленные нарушения нижестоящих инстанций

Со ссылкой на существенные нарушения норм материального и процессуального права Департамент обратился с кассационной жалобой в Верховный Суд РФ.

Изучив обстоятельства дела № А40-66220/2018, высшая судебная инстанция напомнила, что плата за пользование спорным публичным участком относится к категории регулируемых цен. В соответствии с нормами ЗК РФ, Постановления Правительства Ростовской области № 135 от 2 марта 2015 г.

полномочиями по установлению порядка определения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена в Ростовской области, наделено областное правительство.

В свою очередь, органы местного самоуправления городских округов и муниципальных районов ответственны за определение размера арендной платы по видам использования. В Ростове-на-Дону нормативные правовые акты о порядке расчета арендной платы за указанные земли до 2012 г.

утверждались мэром города, а с 2012 г. такие акты принимает городская администрация.

«Так как договор аренды от 14 сентября 2005 г.

публичного земельного участка заключен с организацией после введения в действие ЗК РФ не по результатам торгов, арендная плата по нему является регулируемой и подлежит расчету на основании нормативных правовых актов, которые в спорный период устанавливали порядок определения размера арендной платы за землю в г.

Ростове-на-Дону. Кроме того, стороны и в договоре аренды предусмотрели порядок исчисления арендной платы на основании таких нормативных правовых актов, а также право арендодателя пересчитывать арендную плату в связи с изменением действующего законодательства и указанных нормативных правовых актов.

При таком положении неверны выводы судов о том, что, поскольку Департамент не направлял арендатору уведомления об изменении арендной платы в связи с изменением нормативных правовых актов, регулирующих порядок расчета такой платы, и не заключил с ним дополнительных соглашений об изменении договора в части размера арендной платы, истец не вправе требовать взыскания с организации платы за пользование землей в размере, установленном такими актами, и поэтому ответчик должен платить за аренду в год в размере 4951,61 руб., определенном при заключении договора в 2005 г.», – отметил ВС.

Верховный Суд также подчеркнул, что неуведомление арендодателем арендатора об изменении арендной платы не освобождает последнего от обязательства заплатить ее. В то же время арендатор имеет право оспаривать правомерность начисления ему неустойки за нарушение сроков внесения платы.

Суд отметил, что в рассматриваемом деле имелся подробный расчет задолженности по спорному договору, подготовленный Департаментом, в котором он детально обосновал использование специальной формулы.

Из имеющегося в деле расчета долга по арендной плате следует, что Департамент учел арендный платеж, уплаченный арендатором в 2017 г.

«Однако в нарушение требований ст. 71 АПК РФ суды представленные истцом документы не исследовали, не проверили расчет долга организации по арендной плате на соответствие нормативным правовым актам, регулирующим порядок расчета арендной платы в г. Ростове-на-Дону, а также, необоснованно сославшись на п.

11 приложения № 2 “Порядок определения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области” к Постановлению Правительства Ростовской области № 135, неправильно посчитали, что размер арендной платы за спорный участок, предоставленный организации как собственнику административно-учебного здания, подлежит определению по результатам рыночной оценки стоимости пользования спорным участком», – отмечено в определении.

Кроме того, Верховный Суд отметил, что нижестоящие суды не учли в отношении долга по арендной плате за первый квартал 2015 г. факт приостановления течения срока исковой давности на обязательный 30-дневный календарный срок для досудебного урегулирования спора со дня направления претензии, а также установленное п. 3.

2 договора аренды правило внесения арендных платежей. В соответствии с ним обязанность по внесению арендной платы за 1 квартал 2015 г. наступила у арендатора 20 марта 2015 г.

Таким образом, ВС РФ не согласился с выводом нижестоящих судов о пропуске Департаментом срока исковой давности по требованию о взыскании долга за первый квартал 2015 г.

С учетом изложенного Верховный Суд отменил все судебные акты по делу и направил его на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Значение для практики

Юрист юридической фирмы Eterna Law Андрей Пархоменко полагает, что решение ВС имеет большое значение для участников рынка, чья деятельность связана с арендой земельных участков у публично-правовых образований.

«Ключевым выводом определения Суда является то, что к арендаторам таких земельных участков предъявляются повышенные требования в части осмотрительности при уплате арендных платежей.

Судебной коллегии ВС РФ предстояло в том числе решить вопрос относительно правомерности изменения размера арендной платы за землю без уведомления арендатора.

Так, Суд указал, что, несмотря на то что договором аренды предусмотрено обязательное уведомление арендатора относительно изменения размера платы, отсутствие такого уведомления не препятствует взысканию увеличенной арендной платы. При этом Суд указал на возможность арендатора возражать против правомерности исчисления периода взыскания неустойки посредством положения ст. 406 ГК РФ “просрочка кредитора”», – отметил он.

По словам эксперта, такая позиция существенно нарушает баланс интересов арендодателя и арендатора, так как риски неуведомления относительно изменения платы несет именно последний, что не очень соответствует самому смыслу таких уведомлений.

«Кроме того, пункты арендных договоров, содержащие обязанность по уведомлению арендатора, на деле юридически не обязывают арендодателя совершать данные действия.

Следовательно, изменение арендной платы в одностороннем порядке возможно не только без изменения договора, но и без уведомления арендатора о таком изменении», – резюмировал Андрей Пархоменко.

Ведущий юрист Содружества земельных юристов Павел Лобачев отметил, что изложенный ВС подход представляется законным и согласуется с принятой в последние годы судебной практикой по данному вопросу: «Так, ранее суды (в том числе и ВАС РФ, КС РФ) неоднократно отмечали, что стоимость аренды государственного (муниципального) имущества относится к категории регулируемых цен, а потому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый ее размер подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта».

По словам эксперта, столь сильное влияние публичного элемента на арендные правоотношения обусловлено необходимостью обеспечения баланса частных и публичных интересов, и в частности требованием обеспечить эффективное использование земли на основании оценки ее экономических факторов, влияющих на уровень доходности земельных участков (Постановление Президиума ВАС РФ от 2 февраля 2010 г. № 12404/09 по делу № А58-2302/2008, Определение КС РФ от 29 мая 2019 г. № 1355-О). «Таким образом, в комментируемом акте Верховный Суд РФ вновь подчеркнул обязательность соблюдения принципа нормативного регулирования арендных платежей за публичные земли, последовательно устанавливаемого законодателем и поддержанного в судебной практике», – заключил Павел Лобачев.

Источник: https://www.advgazeta.ru/novosti/vs-uvelichenie-arendnykh-platezhey-vozmozhno-bez-uvedomleniya-arendatora/

Юр-консультант.ру
Добавить комментарий