Предварительный договор купли продажи квартиры с покупателем

Каковы гарантии и риски заключения предварительного договора купли-продажи квартиры?

Предварительный договор купли продажи квартиры с покупателем

Предварительный договор купли-продажи квартиры фиксирует намерения сторон в будущем заключить основной договор купли-продажи на условиях, определенных в предварительном договоре (п. 1 ст. 429 ГК РФ).

Такой договор заключается при обстоятельствах, когда невозможно совершить сделку в данный момент. Это, например, отсутствие у продавца некоторых документов, необходимых для оформления сделки, у покупателя — требуемой суммы денег и т.п.

1. Гарантии заключения предварительного договора купли-продажи

Закон требует указывать в предварительном договоре условия, позволяющие определенно установить объект продажи, — квартиру, цену и порядок проведения взаиморасчетов.

Кроме того, приводятся условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. п. 2, 3, 4 ст. 429 ГК РФ).

Для покупателя это является гарантией того, что квартира будет продана ему по цене, зафиксированной в договоре, для продавца — гарантией того, что его квартира будет куплена в срок, установленный договором.

Если в течение срока действия предварительного договора одна из сторон уклоняется от заключения основного договора, у другой стороны есть право требовать через суд заключения основного договора купли-продажи (п. 5 ст. 429 ГК РФ).

Исковое заявление о понуждении заключить основной договор может быть подано в суд в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В этом случае основной договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда (п. 5 ст. 429, п. 4 ст. 445 ГК РФ).

2. Риски заключения предварительного договора купли-продажи

Заключение предварительного договора купли-продажи квартиры на вторичном рынке жилья никаких особых рисков для сторон не влечет. Если в оговоренный срок основной договор не заключен и ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить договор купли-продажи, действие предварительного договора прекращается (п. 6 ст. 429 ГК РФ).

Заключение предварительного договора купли-продажи квартиры на стадии строительства дома может повлечь для покупателя крайне неблагоприятные последствия.

Практика заключения таких предварительных договоров существует, и главная причина этого — нежелание застройщика брать на себя дополнительные обязательства, предусмотренные законодательством РФ об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (п. 1 ст. 1 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).

Такая схема приобретения жилья не защищает покупателя от возможных рисков, к которым относятся следующие риски.

2.1. Отсутствие гарантий получения квартиры

Предметом предварительного договора купли-продажи является не покупка квартиры как таковой, а лишь намерение сторон в будущем заключить основной договор купли-продажи. Соответственно, не может быть гарантий получения уже оплаченной покупателем квартиры.

Суд не может признать право собственности на квартиру, так как договор не содержит обязательства продавца передать квартиру покупателю.

Если же покупатель обратится в суд с иском о понуждении заключения основного договора купли-продажи, то велика вероятность подачи встречного иска о признании предварительного договора купли-продажи квартиры недействительным или незаключенным.

Обратите внимание!

Если заключен предварительный договор участия в долевом строительстве, суд может признать его договором участия в долевом строительстве, подлежащим госрегистрации.

Для этого в предварительном договоре должны содержаться условия, обязательные для включения в договор долевого участия, и лицо, привлекшее денежные средства для строительства, должно соответствовать требованиям, предъявляемым к застройщикам (п. 9 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013).

2.2. Риск признания предварительного договора незаключенным

Согласно требованиям закона в предварительном договоре должны содержаться положения, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, то есть должны быть указаны все параметры приобретаемой квартиры (площадь, количество комнат, этаж и пр.). Очевидно, что, если квартира еще не построена, точно определить в договоре объект продажи невозможно. Если же сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, то такой договор считается незаключенным (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

2.3. Риск двойной продажи квартиры

Поскольку при заключении предварительного договора купли-продажи квартиры у покупателя не возникает права собственности на квартиру, договор не подлежит государственной регистрации. Ничто не мешает недобросовестному застройщику заключить такой же договор с другим покупателем и затем продать ему квартиру.

2.4. Риск утраты вложенных в покупку квартиры денег

В случае судебного спора покупатель может претендовать только на возврат вложенных средств с уплатой минимальной неустойки в размере ставки рефинансирования Банка России. Однако в случае признания застройщика банкротом существует вероятность, что покупатель может быть лишен и этой возможности.

Также покупатель не может рассчитывать на получение неустойки за задержку сроков строительства. В предварительном договоре купли-продажи предусматривается лишь срок заключения основного договора, например в течение месяца со дня регистрации застройщиком права собственности на квартиру, само же строительство может длиться сколь угодно долго.

Однако, если покупатель сможет доказать в суде, что при заключении предварительного договора купли-продажи в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к отношениям, вытекающим из такого договора, будет применено законодательство о долевом строительстве жилья и о защите прав потребителей (п. 1.2 Обзора судебной практики, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017).

Обратите внимание!

На этапе строительства жилья привлечение денежных средств возможно только на основе договоров участия в долевом строительстве путем выпуска жилищных сертификатов, а также жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами (ч. 2 ст. 1 Закона N 214-ФЗ).

Источник: https://zakonius.ru/zhile-i-nedvizhimost/kakovy-garantii-i-riski-zaklyucheniya-predvaritelnogo-dogovora-kupli-prodazhi-kvartiry

Блоги профессионалов на «Ведомостях»

Предварительный договор купли продажи квартиры с покупателем

Тот, кто сталкивался с покупкой жилья в ипотеку на вторичном рынке, знает, насколько хлопотна эта процедура. Но это не самое страшное. Не вполне корректное составление предварительного договора может обернуться не только срывом желанной сделки, но и потерей денег для покупателя.

Обычно при ипотечной сделке продавец и покупатель подписывают предварительный договор купли-продажи. В качестве обеспечения покупатель вносит задаток.

Но для завершения такой сделки стороны должны получить зеленый свет от банка-кредитора, а он, оценив свои риски, может отказать в кредите.

Именно в такой ситуации оказался 40-летний топ-менеджер крупной финансовой компании, когда решил обратиться к нам за юридической помощью.

В 2015 г. он подыскивал жилье в центре Москвы. Приглянулась 5-комнатная квартира с евроремонтом на Пресне стоимостью около $1 млн в капитально отремонтированном шестиэтажном доме начала XX в. Хозяин – мужчина 50 лет с видом на жительство в США – вызывал доверие. Квартира продавалась через солидную риэлторскую компанию. Юридическая чистота объекта не вызывала сомнений.

Покупатель и продавец заключили предварительный договор купли-продажи, прописав условия и обязательства, которые необходимо выполнить каждой из сторон для заключения основного договора в будущем.

Гарантируя исполнение своих обязательств, клиент передал задаток прямо продавцу в размере $30 000.

Стороны договорились, что в случае отказа банка в выдаче кредита продавец обязуется возвратить задаток покупателю.

Банк, рассмотрев представленные клиентом документы и отчет оценщика, без объяснения причин отказал покупателю в кредите в размере 70% стоимости квартиры, и заключение основного договора стало невозможным. Однако на просьбу клиента вернуть задаток продавец ответил отказом.

С нашей помощью несостоявшийся покупатель решил обратиться в суд с требованием о возврате своих $30 000.

Согласно Гражданскому кодексу (ГК) РФ задаток – это сумма, выдаваемая одной из сторон договора в счет будущих платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Если договорное обязательство не исполнено либо вообще не возникло, задаток может быть возвращен, а может остаться у получателя.

Все зависит от виновности сторон в неисполнении договора. В нашем примере если бы за неисполнение договора был ответствен покупатель, то задаток должен был остаться у продавца.

И наоборот, если бы вина лежала на продавце – например, он передумал избавляться от квартиры, то он был бы обязан вернуть покупателю задаток, причем в двойном размере.

Ситуация нашего клиента осложнялась тем, что отказ банка в кредите он получил после истечения предварительного договора, а основной договор заключен не был. При этом ни одна из сторон не направляла предложение заключить основной договор купли-продажи.

Вина сторон в том, что основной договор не был заключен, рассматривалась в суде. Продавец утверждал, что сам невиновен, и обвинял покупателя в отказе от сделки после резкого скачка курса доллара, из-за которого квартира подорожала на несколько миллионов рублей.

Покупатель же доказывал, что он все свои обязательства по предварительному договору выполнил. Наш клиент указывал, что по предварительному договору продавец обязался в определенный срок предоставить нужные для банка документы на квартиру (выписка из ЕГРП, экспликация и поэтажный план и т. д.

), а также давал гарантии, что на жилье нет правопритязаний третьих лиц. В дальнейшем же выяснилось, что на квартиру наложен арест (продавцу пришлось его срочно снимать), а документы на квартиру и отчет оценщика были предоставлены с опозданием.

В результате стороны не смогли заключить основной договор купли-продажи в нужный срок.

Согласно ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток должен быть возвращен.

Отказ банка в выдаче ипотечного кредита являлся именно таким обстоятельством невозможности исполнения согласованных условий предварительного договора. В итоге суд взыскал с продавца в пользу нашего клиента сумму задатка.

Судебные издержки составили 150 000 руб., но их пока не взыскивали.

Риск того, что банк откажет в кредите или другая сторона сделки с недвижимостью предпримет недобросовестные действия, есть всегда. Универсальной страховки на эти случаи нет. Но снизить риски потерь можно, правильно составив предварительный договор.

Для ипотечной сделки в тексте предварительного соглашения следует четко указать, сколько покупатель уплачивает за квартиру из собственных средств, а сколько – за счет кредита.

Обязательно надо прописать гарантии в отношении жилья: например, объект не находится под арестом, в залоге, в аренде, в отношении его отсутствуют иные правопритязания третьих лиц.

Несоблюдение продавцом этих гарантий делает его виновным в том, что основной договор не будет заключен, и может повлечь взыскание с него убытков или неустойки (если последняя предусмотрена соглашением).

Кроме того, в договоре продавец должен подтвердить, что не производил несогласованную перепланировку квартиры, иначе потребуется внести изменения в поэтажный план в БТИ. Если продавец обязан предоставить документы на квартиру для банка, то в договоре обязательно должен быть четко прописан срок.

Если квартира приобреталась продавцом в браке, обязательно согласие супруга или супруги на заключение основного договора купли-продажи в оговоренный срок.

Очень важно указать, что задаток должен быть возвращен покупателю при отказе банка выдать кредит. Покупателю следует получить и сохранить уведомление банка об отказе.

Подготовку предварительного договора лучше поручить независимому юристу, а не риэлтору, чтобы избежать в дальнейшем проблемы толкования отдельных условий договора.

Источник: https://www.vedomosti.ru/finance/blogs/2016/11/25/666898-kak-ne-ostatsya-bez-kvartiri

Предварительный договор купли-продажи квартиры (аванс, задаток) – снятие рисков

Предварительный договор купли продажи квартиры с покупателем

Если речь идет о заключении договора купли-продажи недвижимости, то основными условиями, которые необходимо учесть при составлении предварительного договора купли-продажи, являются следующие:1. предварительный договор купли-продажи недвижимости должен заключаться в письменной форме,2.

в предварительном договоре должны быть указаны стороны будущего договора купли-продажи недвижимости и их реквизиты,3.

в предварительном договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить, какое недвижимое имущество будет являться предметом договора купли-продажи недвижимости, включая данные о месте расположения недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества,4.

в предварительном договоре должны содержаться сведения о документах – основаниях права собственности, или иного имущественного права,5. предварительный договор должен в обязательном порядке содержать цену продаваемой недвижимости,6.

предварительный договор должен содержать перечень лиц, проживающих в жилом помещении на момент его продажи, для решения вопроса об их правах, либо отсутствии таковых после заключения (государственной регистрации) договора купли-продажи недвижимости,7.

предварительный договор должен содержать сроки передачи недвижимости продавцом покупателю после заключения договора купли-продажи недвижимости,8. желательно, чтобы предварительный договор содержал условия о порядке и месте проведения взаиморасчетов по сделке купли-продажи и определял то, кто и какие расходы будет нести при подготовке к сделке и ее проведении,9.

в случае передачи покупателем продавцу денежных средств в счет стоимости приобретаемой недвижимости необходимо предусмотреть условия возврата их в тех или иных случаях и получить подтверждение от продавца в получении переданных ему денежных средств,

10. предварительный договор должен содержать срок заключения его участниками основного договора – договора купли-продажи недвижимости. Следует знать, что этот срок должен быть определен конкретной датой, или событием, которое неизбежно должно наступить. Без указания такого срока предварительный договор считается заключенным на 1 год, по истечении которого обязательства сторон по заключению договора купли-продажи прекращаются.

Понять и определить какие условия предусмотреть и включить в предварительный договор, согласовав тем самым условия не только заключения основного договора, но и совершения сделки в целом, под силу только юристам, специалистам-профессионалам на рынке недвижимости, обладающих знаниями в области права и большим опытом совершения сделок с недвижимым имуществом.
Если же заключенный Вами предварительный договор не содержит вышеперечисленных условий, наши юристы помогут Вам проанализировать документы, указать на риски и рекомендовать пути их устранения.

Вышеуказанные условия предварительного договора купли-продажи недвижимости, безусловно, применимы для заключения, за некоторыми исключениями или дополнениями, предварительных договоров в отношении иного имущества, имущественных прав. Их особенности и отличия определить, разъяснить и учесть при составлении предварительного договора готовы для Вас юристы нашего Бюро.

Вы самостоятельно подобрали квартиру, коттедж, землю, Вам осталось заключить с Продавцом предварительный договор купли-продажи квартиры (внести аванс, задаток, предоплату) коттеджа, таун-хауса, земли.

Заключение данного договора является сложным процессом, состоящим предварительной подготовки договора, из переговоров, возможного торга, предварительной проверки документов, и только потом заключение предварительного договора купли-продажи квартиры!К данному договору нужно отнестись с должным вниманием!

Юристы ООО «Агентство недвижимости «Вся Уфа» специализируются на сделках с недвижимостью с 1993 года, мы знаем все о сделках с недвижимостью, имеем большой опыт работы, что позволяет нам в кратчайшие сроки разрешить самые сложные ситуации наших клиентов. Мы имеем большой опыт по проведению переговоров, сотавлению договоров, в т.ч. по экспертизе правоустанавливающих документов необходимых для продажи или покупки квартир, коттеджей, таун-хаусов, земли. Мы являемся дипломированными, сертифицированными юристами ведущих страховых компаний УРАЛСИБ, СОГАЗ, РОСНО, ВСК, ВТБ – страхование и т.д., знаем все особенности документов и договоров по сделкам с использованием кредитных средств.

Мы обеспечим снятие рисков при заключении предварительного договора (договора аванса/задатка/предоплаты) за подобранный Вами объект недвижимости (комната, квартира, загородный дом, земельный участок, новостройка). Эта услуга называется “Предварительный договор по купле-продаже квартиры (аванс, задаток) – снятие рисков!”

Что дает “Снятие рисков при заключении предварительного договора купли-продажи (договора аванса/задатка)”?

  1. Профессиональный юрист работает только на Вас! Выезд юриста и проведение переговоров по требованию заказчика.
  2. Выгодно. Вы экономите на услугах риэлтора. Всю работу по сопровождению сделки сделает юрист.
  3. Безопасность при заключении предварительного договора (аванса, задатка) за квартиру, документы проходят предварительную юридическую проверку.
  4. Гарантию внесения (в т.ч. возврата) предоплаты с учетом Ваших интересов и на выгодных для Вас условиях.
  5. Вы получаете уверенность, что сделка состоится. Это особенно важно, если сроки сделки ограничены – например, ростом цен, условиями банка (для сделок по ипотеке) или покупателем Вашего отчуждаемого жилья.

Основные требования к предварительному договору купли-продажи квартиры, коттеджа, земли и т.д.?

Источник: https://allufa.com/2009/08/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-avans-zadatok-snyatie-riskov/

Предварительный договор купли-продажи квартиры – что это такое

Предварительный договор купли продажи квартиры с покупателем

Последнее обновление: 29.05.2018

Предварительный договор купли-продажи (ПДКП) – это соглашение заключить Договор купли-продажи квартиры в будущем, на заранее определенных условиях (сроки, цена, порядок расчетов, и т.п.).

То есть ПДКП – это всего лишь соглашение о намерениях.

 И если эти намерения не исполнятся в заданный договором срок (например, передумали заключать основной договор), то предварительный договор теряет свою юридическую силу.

Нормы заключения Предварительного договора купли-продажи содержатся в ст. 429 ГК РФ. ПДКП должен содержать все данные и реквизиты сторон, а также все существенные условия будущей сделки. ПДКП нигде не регистрируется и может быть изменен по соглашению сторон или в одностороннем порядке (если такое условие в нем отражено).

Предварительные договоры в сделках с недвижимостью бывают трех типов:

  1. Предварительный договор, по которому некоторые Застройщики принимают деньги от соинвесторов строительства, в качестве платежа за будущую квартиру (обычно, с одновременной продажей векселя компании на ту же сумму);
  2. Предварительный договор между Продавцом и Покупателем квартиры при ипотечной сделке, по требованию банка-кредитора (формальный документ для кредитного отдела банка);
  3. Предварительный договор, который используют некоторые агентства недвижимости при внесении аванса за покупаемую квартиру (как альтернатива Договору об авансе).

Рассмотрим их по порядку.

Как провести сделку купли-продажи квартиры правильно? И нужен ли для этого риэлтор – смотри в этой заметке.

Предварительный договор от Застройщика

Застройщик, действующий в обход закона ФЗ-214, может предложить Покупателю (соинвестору строительства) заключить с ним Предварительный договор купли-продажи еще не построенной квартиры.

По этому договору Застройщик принимает деньги (формально – «обеспечительный платеж») от Покупателя-соинвестора, и обязуется после достройки дома и оформления на себя права собственности, заключить с Покупателем основной Договор купли-продажи, по которому право собственности на квартиру перейдет уже Покупателю.

Чтобы защитить вложения Покупателя, Застройщик, обычно, предлагает заключение ПДКП совместно с передачей Покупателю векселя компании (т.н. «вексельная схема» покупки квартиры).

Несмотря на наличие векселя (т.е. безусловного денежного обязательства Застройщика перед Покупателем), такая схема продажи квартиры создает серьезные риски для Покупателя, но, тем не менее, такой тип договоров еще присутствует в практике рынка.

Заключение Застройщиком Предварительного договора купли-продажи квартиры (ПДКП) само по себе  нарушением закона не является, но его особенность в том, что он только фиксирует намерения сторон, и не обязывает их выполнять намеченное. Т.е.

такой договор не обязывает Застройщика передать квартиру в собственность Покупателя, а у Покупателя, в свою очередь, не возникает права требования на квартиру.

В случае недостроя дома, например, Покупателю будет сложно доказать факт инвестиций в строительство жилья, он сможет только претендовать на возврат обеспечительного платежа.

Кроме того, по ПДКП Застройщик технически имеет возможность продать одну и ту же квартиру несколько раз разным людям (т.н. «двойная продажа»).

Подробнее о ПДКП от Застройщика, и его отличиях от основного Договора купли-продажи можно почитать здесь.

Вопрос о заключении ПДКП на еще не построенную квартиру является спорным с точки зрения юристов, и содержит множество сложных и не до конца разъясненных законодателем нюансов.

На практике Девелоперу довольно легко уйти от ответственности за нарушение условий ПДКП.

Аналогом ПДКП у Девелопера может быть, так называемый, «Предварительный договор долевого участия», что не меняет его сути, и не имеет отношения к ФЗ-214.

ПДКП относится к так называемым «серым схемам» приобретения квартир; он позволяет Девелоперу привлекать деньги с населения еще на этапе разработки проектной документации (еще до начала строительства), а Покупателю дает возможность купить квартиру по самой низкой цене.

Как проверить надежность Застройщика самостоятельно – см. на соответствующем шаге Инструкции, по ссылке.

Предварительный договор при ипотечной сделке

Такой Предварительный договор заключается, прежде всего, в интересах банка-кредитора, т.к. позволяет ему формально обосновать (для собственной отчетности) выдачу ипотечного кредита Покупателю на приобретение квартиры по конкретному адресу.

При этом, сам банк, обычно, не является стороной Предварительного договора, который заключается непосредственно между Продавцом и Покупателем, но по указке и на условиях банка-кредитора.

Цель такого договора для банка заключается в следующем:

  • зафиксировать намерение Покупателя купить данную квартиру, и обязательство Продавца продать ее именно этому Покупателю (договор выполняет функцию необеспеченного обязательства, аналогично внесению аванса;
  • формализовать и зафиксировать условия будущей сделки купли-продажи квартиры, под которую банк будет выделять ипотечный кредит;
  • зафиксировать окончательную цену квартиры, и распределить, сколько вкладывает в покупку сам Покупатель, а сколько доплачивает банк, в виде кредита;
  • определить способ и порядок расчетов между тремя сторонами – Продавцом, Покупателем и банком (налом или по безналу, до регистрации или после, сразу или частями);
  • установить дату заключения основного Договора купли-продажи квартиры;
  • зафиксировать условие получения банком права залога (ипотеки) на квартиру сразу после регистрации перехода права на нее.

Образец Предварительного договора купли-продажи квартиры при ипотечной сделке можно скачать здесь.

Предварительный договор от агентства недвижимости

Такой Предварительный договор иногда заключается на вторичном рынке для согласования условий будущей сделки, и обоснования внесения предварительного (обеспечительного) платежа Продавцу квартиры, в счет будущих платежей по сделке.

По сути, это тот же аванс, и содержание такого Предварительный договора мало чем отличается от содержания Договора аванса.

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-pdkp/

Форма Предварительного договора купли продажи квартиры и предъявляемые к нему требования

Предварительный договор купли продажи квартиры с покупателем
Покупатель недвижимости, после долгих поисков и мучительных сомнений определился и выбрал подходящую для покупки квартиру (иной объект недвижимости). Продавец и покупатель (либо их законные представители) договорились о сделке купле-продаже и ударили по рукам.

Однако, сразу, в тот же день подписать Основной договор и произвести взаиморасчёты они не в состоянии чисто физически. Все достигнутые договорённости между продавцом недвижимости и её покупателем фиксируются в Предварительном договоре купли – продажи.

Предварительный договор – это документ, в котором стороны подтверждают своё согласие совершить сделку на определённых условиях.

Основными условиями этого договора являются: описание объекта купли-продажи, его цена, порядок и сроки оплаты.    

                        

                                                                                                                                          ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР

                                                                                                                                        купли-продажи квартиры (образец)г.Москва                                                                                                                                                                                                                                                                                       ” 18 ” августа 2010г.

Мы, гр. Сидоров Сергей Степанович,  (Ф.И.О. Продавца или его представителя по доверенности) далее “Продавец”, и гр. Сейтхалилова Лилия Энверовна, действующая от имени гр. Лихачёва Владимира Викторовича, (Ф.И.О.

Покупателя или его представителя по доверенности) на основании доверенности от “17”  августа 2010г.

, далее “Покупатель”, вместе далее “Стороны”  заключили настоящий предварительный договор, далее “Договор”, о нижеследующем:

1.    Предмет ДоговораСтороны обязуются в срок и на условиях Договора заключить договор купли-продажи, ( далее  “Основной договор”), 2-х (двух) комнатной квартиры, общей площадью 54,2 кв.м., в том числе жилой 36,4 кв.м. расположенной на втором этаже 17-ти этажного панельного дома, расположенной по адресу: г. Москва, ул. Б.Грузинская, дом 18 кв. 4,  далее “Недвижимость”.2.    Условия заключения Основного договора

2.1     Основной договор должен быть составлен и подписан Сторонами в простой письменной форме в срок до ” 08 ” сентября 2010 г. (простой письменной /нотариально удостоверенной).

2.2    В Недвижимости установлен телефонный номер 8-499-123-87-45 (установлен / не установлен, отдельный / спаренный).Продавец обязуется не переводить на другое лицо и не снимать установленный в Недвижимости телефонный номер до и после государственной регистрации Основного договора, подписать нотариально удостоверенное заявление о переводе телефонного номера на имя Покупателя и передать его Покупателю при подписании Основного договора.2.3    Покупатель подтверждает, что все существенные характеристики Недвижимости, включая ее месторасположение, пространственную ориентацию, вид из окон, размеры, планировку, состояние, инженерно-техническое оборудование, а также состояние придомовой территории и общих помещений дома его полностью удовлетворяют.2.4    В Недвижимости на момент заключения Договора зарегистрированы следующие лица:Лихачёв Владимир Викторович, Лихачёва Елизавета  Федоровна, Лихачёв Игорь Владимирович за которыми в соответствии со ст. 292 ГК РФ сохраняется право пользования Недвижимостью до их снятия с регистрационного учета.Продавец обязуется обеспечить снятие с регистрационного учета вышеперечисленных лиц  не позднее 14 (Четырнадцать) дней после государственной регистрации Основного договора. 2.5    Недвижимость должна быть освобождена Продавцом от имущества, не входящего в ее цену не позднее 3–х (Трех) дней после государственной регистрации Основного договора и передана Покупателю по Акту приема-передачи не позднее 3-х (Трех) дней с даты выдачи Покупателю Свидетельства о государственной регистрации права.3.    Расчеты Сторон по Основному ДоговоруЦена Недвижимости составляет 8 500 000 руб. (Восемь миллионов пятьсот тысяч рублей) При подписании настоящего Договора Покупатель передал Продавцу денежные средства в размере: 100 000 руб. (Сто тысяч рублей).  Указанная сумма является авансом за покупаемую Недвижимость и учитывается Сторонами при взаиморасчетах в день подписания Основного Договора.  3.2.    Расходы оплачивают:3.2.1    сбор документов необходимых для государственной регистрации Основного договора и перехода права по нему – продавец;3.2.2    подготовка проекта Основного договора – покупатель;3.2.3    нотариальное удостоверение Основного договора – сумасшедший покупатель._____________________________3.2.4    государственная регистрация Основного договора и перехода права по нему – покупатель в течение 15 (Пятнадцати) дней;3.2.5.    аренда индивидуального банковского сейфа, дополнительное соглашение к договору аренды – покупатель

3.3.    Расчеты по Основному договору  производятся в депозитарии «ФОРА-Банка», отделение «Беговая», по адресу: г.Москва, ул. Беговая, дом 7/9.

При этом денежные средства за вычетом аванса, причитающиеся Продавцу в качестве цены Недвижимости, Покупатель помещает на хранение в индивидуальный банковский сейф до подписания Основного договора (условия доступа к сейфу определяются дополнительным соглашением к договору аренды сейфа), и изымаются лицами, указанными в дополнительном соглашении к договору аренды сейфа, после государственной регистрации Основного договора и перехода права по нему.

3.4.    В случае возникновения дополнительных расходов по инициативе одной из Сторон их оплачивает Сторона-инициатор.4.    Ответственность Сторон4.1.    В случае неисполнения Покупателем своих обязательств по настоящему Договору или отказа от подписания Основного Договора (в том числе по причине отсутствия денежных средств для полной оплаты Недвижимости) последний выплачивает Продавцу штраф в размере эквивалентном 100% внесенного аванса. Факт наступления указанных обстоятельств должен быть подтвержден Актом, составляемым          Продавцом и Покупателем. В день составления указанного Акта Договор считается прекращенным в связи    с невозможностью исполнения. 4.2    Продавец обязан вернуть Покупателю все полученные от Покупателя денежные средства (аванс)  полностью в следующих случаях:4.2.1    неисполнения Продавцом обязательств по Договору;4.2.2    расторжения Договора при обнаружении Покупателем следующих обстоятельств препятствующих заключению основного Договора на согласованных сторонами условиях:__________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________5.    Дополнительные условия5.1    Стороны уведомляют друг друга в письменной форме по адресам:Покупателя: _________________________________________________________________________________Продавца: _________________________________________________________________________________.5.2    Стороны обязуются информировать друг друга о:5.2.1    возникновении обстоятельств, которые могут влиять на исполнение Договора, в том числе об изменении гражданского состояния, утере или изменении реквизитов документов, удостоверяющих личность, изменении постоянного места жительства Сторон.5.2.2    невозможности получения уведомлений в связи с предполагаемым отсутствием и сообщать информацию об иной возможности оповещения отсутствующей Стороны.5.3    Стороны договорились не позднее, чем за 2 (Два) дня/дней согласовать дату, время, место подписания Основного договора и расчетов. При не достижении согласия или отсутствии уведомления Стороны обязаны явиться в Агентство недвижимости «КРЕДО» по адресу, указанному в п.5.1 Договора (125047, Москва, пл. Тверская Застава, д. 3, оф. 234), с денежными средствами (в размере, указанном в п.3.1 Договора, за вычетом денежной суммы переданной Покупателем в счет стоимости Недвижимости) и необходимыми документами, достаточными для подписания и государственной регистрации Основного договора к 12:00 даты, указанной в п.2.1 Договора.5.4    Договор заключен на срок включительно до даты, указанной в п.2.1 Договора.5.5    Все изменения и дополнения к Договору совершаются по согласию Сторон в письменной форме, в виде Дополнительного соглашения к Договору, которое в случае составления прилагается к Договору и становится  его неотъемлемой частью.5.6.      Недвижимость указанная в п.1 настоящего договора приобретается в совместную долевую собственность на имя Лихачёва Владимира Викторовича (1/2 доли) и Лихачёву Елизавету Фёдоровну (1/2 доли).5.6    __________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________Адреса и подписи СторонПродавец: зарегистрирован _____________________________________________________________________________________________почтовый индекс, адреспаспорт серия  _____________№ _____________ выдан _______________________________________________________________________________________________________________________________________________тел. _____________________ Покупатель: зарегистрирован _____________________________________________________________________________________________почтовый индекс, адреспаспорт серия  _____________№ _____________ выдан _______________________________________________________________________________________________________________________________________________тел. _____________________ Продавец     _________________________________________________________________________________________ф.и.о. Продавца или его представителя по доверенности    ______________________________________    подписьПокупатель     _________________________________________________________________________________________ф.и.о. Покупателя или его представителя по доверенности    ______________________________________    подпись

Заключение Предварительного договора организовано ООО «Агентство недвижимости «Кредо», в помещении офиса, расположенного по адресу: г.Москва, пл. Тверской Заставы, д. 3 офис 234

Основные требования, предъявляемые к Предварительному договору купли-продажи недвижимости.

1. Предварительный договор купли-продажи может быть составлен в простой письменной форме и подписан продавцом и покупателем, либо их законными представителями, действующими на основании доверенности. Заверять доверенность у нотариуса необязательно. Представителями сторон сделки, как правило, являются их риелторы имеющие соответствующие документы.2.    В предварительном договоре подробно описываются условия предстоящей сделки купли-продажи недвижимости и основные пункты из Основного договора, о которых договорились стороны.3.    Форма Предварительного договора  должна содержать следующие данные: • ФИО, паспортные данные, адреса мест регистрации Продавца и Покупателя, а так же их законных представителей (если они имеются);• описание предмета договора, в данном случае квартиры (полный адрес, инвентарный номер, этаж, количество этажей в доме, число комнат, площадь);• дата, ДО которой стороны обязуются подписать Основной договор купли-продажи недвижимости. Основной договор может быть подписан сторонами ранее указанной даты (если стороны будут к этому готовы). После указанной даты Основной договор может быть подписан только при обоюдном согласии сторон совершенном в письменной форме; • подробное описание сроков снятия с регистрационного учета лиц зарегистрированных в продаваемой квартире. Порядок передачи недвижимости Покупателю; • цена недвижимости, порядок и сроки оплаты покупаемой недвижимости. Если квартира покупается по ипотеке, то это обязательно должно быть указано в Предварительном договоре; • размер аванса за покупаемую недвижимость. Сумма аванса зависит от цены недвижимости, кто принимает этот аванс (сам Продавец или агентство недвижимости), договоренности сторон. Внесённый аванс показывает реальную заинтересованность Покупателя в покупке; 4.    Подписанный сторонами Предварительный договор обязывает Покупателя прекратить рекламировать и показывать продаваемую недвижимость, подготовить к сделке все необходимые документы.5.    Пауза между подписанием Предварительного и Основного договора необходима Покупателю для проверки правоустанавливающих документов на недвижимость и дееспособности Продавца. В некоторых случаях, например при продаже земельного участка сельскохозяйственного назначения, Продавец должен иметь отказ Администрации субъекта федерации от преимущественного права покупки этого участка. Для получения такого отказа тоже необходимо время.6.    Основной договор купли-продажи недвижимости практически всегда подписывают Продавец и Покупатель лично. Если стороны договорились, что Основной договор будет подписан кем-либо по доверенности, то это должно быть обязательно отражено в Предварительном договоре.7.    Жизнь многообразна и бывают различные ситуации. Если стороны не всё предусмотрели, обсудили и записали это в Предварительном договоре, то на самой сделке, при подписании Основного договора могут возникнуть проблемы и разногласия.   

Предварительный договор купли-продажи недвижимости (дома, земельного участка, коммерческой недвижимости)

Этот договор по своей форме, содержанию и предъявляемым к нему требованиям аналогичен образцу, размещённому на этой странице. В зависимости от покупаемой (продаваемой) недвижимости в Предварительном договоре необходимо отразить различного рода нюансы.

Аналогично тому, как это сделано в образце Предварительного договора купли-продажи квартиры по отношению к установленному в квартире телефону. Чем больше участников сделки, тем больше понадобится документов и времени для их сбора и проверки.

Предварительный договор купли-продажи квартиры – это своеобразная фиксация первого этапа покупки недвижимости. Важно не просто грамотно составить и подписать этот договор, но и понимать реальность его выполнения сторонами.

Своеобразным вариантом Предварительного договора может быть документ называемый «Соглашение об авансе при покупке квартиры».

 

Специалисты агентства недвижимости «Кредо» проконсультируют вас и объяснят все нюансы оформления недвижимости. Мы оказываем разнообразные риелторские и юридические услуги, связанные с оформлением собственности на недвижимость.

 

Источник: https://www.007dom.ru/articles.php?id=32

Юр-консультант.ру
Добавить комментарий