Налог с продажи квартиры в 2017 году

Продажа жилья — событие в семье неординарное. Надо не только правильно оформить документы, но и знать свои права и обязанности. Одна из обязанностей продавца недвижимости перед государством — правильно рассчитать и своевременно оплатить все налоги. А для этого надо точно знать, какой налог платится с продажи квартиры в 2017 году.

В Налоговый кодекс РФ внесены изменения. И теперь, чтобы разобраться, нужно ли платить налог с продажи квартиры, стоит подробно рассмотреть эти изменения. И лучше это сделать на примерах.

Какие налоги платят при продаже квартиры

Продавцов недвижимости закон разделил на две категории:

• кто получил свою недвижимость в собственность до 1 января 2016 года;
• те, кто стал собственником после 01.01.2016 года.

Если человек владеет жильем, которое купил до 2016 года, более трех лет, то ему беспокоиться об уплате налога не стоит, даже если он продал свою недвижимость за очень большую цену. Он полностью освобождается от всяческих налогов на продажу.

Срок владения имуществом исчисляется с даты наступления права собственности и далее рассчитывается в месяцах.

Пример 1. Сокольников И.П. купил квартиру в ноябре 2013 года. В декабре 2016 года эта квартира была им продана. Срок владения рассчитывается так:

• первый год: с ноября 2013 г. по октябрь 2014 г.;
• второй год: ноябрь 2014-октябрь 2015;
• третий год: ноябрь 2015-октябрь 2016;
• четвертый год: ноябрь – декабрь 2016 года.

По закону владение проданным имуществом должно продолжаться не менее 36 месяцев непрерывно, тогда его продажа не облагается налогом. Квартира принадлежала Сокольникову 38 месяцев (12+12+12+2), поэтому он полностью освобождается от налога на доход.

А если бы Сокольников продавал жилье летом 2016 года, платить ли налог при продаже квартиры? Да, в этом случае налог с продажи квартиры (меньше 3 лет в собственности) заплатить пришлось бы.

Важно: На жилье, приобретенное после 1 января 2016 года, распространяются уже другие нормы закона. Так, налог с продажи квартиры в 2017 году, купленной после указанного срока, платится так: 36-месячный период владения увеличивается до 60-месячного. Это означает, что собственник может продать свою недвижимость без уплаты налога только после 5 лет непрерывного пользования.

Однако, и в этом случае законодательство предоставляет льготы отдельным категориям собственников. Так, трехлетний срок владения собственностью сохраняется при следующих обстоятельствах:

• жилье получено в собственность при его приватизации;
• квартира отошла собственнику по договору пожизненной ренты с иждивением;
• жилье получено по наследству от родственников;
• жилое помещение досталось в собственность в качестве подарка от родственников.

Налоговый кодекс четко определяет круг родственников, чье наследство или подарок принимается в расчет при налогообложении. Согласно статье 14 Семейного кодекса к родственникам относятся:

• родители и дети;
• братья и сестры;
• внуки и дедушка с бабушкой.

Братья и сестры могут быть полнородными, имеющими одного отца и одну мать. Но для применения данного закона принимаются родственниками также братья и сестры, родные только по одному из родителей (отца или матери).

Пример 2. Уманская Александра Олеговна получила в марте 2016 года по завещанию квартиру от одинокой соседки, за которой она ухаживала последние два года.

Никаких договоров соседи не заключали, всё было по доброй воле и без далеко идущих планов. Соседка сделала всё же завещание на Уманскую.

Какой налог с продажи квартиры должна будет заплатить Александра Олеговна, если надумает продать ее через три года?

Налог придется платить в полном объеме, так как:

• Уманская и соседка не являются родственниками.
• Соседи не заключали договор пожизненной ренты.

Исходя из этого, Уманская А.О. сможет продать квартиру без уплаты налога только через 60 месяцев (т.е. пять лет) после оформления права собственности. Трехлетний срок владения на ее квартиру не распространяется, потому что право собственности получено уже после 1 января 2016 года.

Как рассчитать налог с продажи квартиры

Для правильного расчета суммы предстоящего платежа в бюджет необходимо знать следующее:

1. каким путем к вам попала недвижимость (куплена, получена по завещанию или в качестве подарка и прочее);
2. дата поступления в собственность (до 1 января 2016 года или после);
3. кадастровая стоимость вашей недвижимости.

Пример 3. Салопина Мария Георгиевна купила квартиру в декабре 2015 года за 1200000 рублей. Ровно через год она решила ее продать и купить отдельный домик.

Покупатель согласился оплатить ей 1500000 рублей, но поставил условие: в договоре купли-продажи указать стоимость квартиры всего 1000000 рублей.

Мотивируя свою просьбу тем, что это выгодно и самой Салопиной, так как сумма налога при продаже квартиры рассчитывается за минусом 1000000 рублей. Кадастровая стоимость квартиры на 1 января 2016 года составила 2 100 000 рублей.

Действительно, налоговым законодательством предусмотрена сумма, не облагающаяся налогом при продаже квартиры. Это так называемый имущественный вычет в сумме 1 000 000 рублей, он смягчает бремя налогоплательщика.

Принимая предложение покупателя, Мария Георгиевна нарушает Налоговый кодекс, а также ее действия могут быть расценены как своего рода мошенничество. А это уже уголовное преступление.

Проведем два варианта расчета налога: по предложению покупателя и по закону.

1. В договоре купли-продажи указана сумма выручки 1 000000 рублей. Расчет налога с продажи квартиры: 1000000-1000000=0. Нет дохода, нет налога. Но так как квартира была в собственности менее трех лет, то Салопина обязана заполнить и сдать в налоговую инспекцию декларацию 3 НДФЛ при продаже квартиры в 2017 году.

При проверке декларации работники налоговой инспекции обнаружат, что кадастровая стоимость проданной квартиры составляет 2100 000 рублей и рассчитают налог по- своему, то есть, по закону: величину кадастровой стоимости умножат на понижающий коэффициент: 2100000*0,7=1470000 рублей — это и есть настоящая выручка от проданной квартиры.

2.По закону. 1500000-1000000=500000*0,13=65000 рублей. Такую сумму налога заплатит Салопина М.Г., а налоговые органы примут ее декларацию и не накажут за подтасовку данных.

Когда нужно платить налог с продажи квартиры

Уплата налога при продаже квартиры входит в обязанность продавца жилья, если он:

• владеет недвижимостью менее трех лет (жилье приобретено до 2016 года);
• владение менее пяти лет (если квартира появилась в собственности после 01.01.2016 года).

Величину суммы, которую надо уплатить в бюджет, налогоплательщик рассчитывает самостоятельно. При этом он может воспользоваться как налоговым вычетом, так и указать затраты на приобретение или постройку продаваемого жилья.

Пример 4. Семья Ивановских купила квартиру в 2014 году.

При этом у собственника сохранились все документы по приобретению: договор купли-продажи, расписка продавца о получении денег, выписка из банковского счета о снятии со счета 2500000 рублей.

Кадастровая стоимость квартиры на 1 января 2016 года составила 3000000 рублей. Летом 2016 года Ивановские эту квартиру продали за 3500000 рублей.

Расчет налога по первому варианту (по налоговому вычету): 3500000-1000000=2500000*0,13=325 000 рублей. При продаже квартиры надо платить налог в сумме 325 000 рублей.

Расчет суммы налога по второму варианту (по произведенным ранее затратам):
3500000-2500000=1000000*0,13=130000 рублей — это налог с продажи квартиры (менее трех лет в собственности).

Для Ивановских выгоднее платить налог не по налоговому вычету (325 000 рублей), а по второму варианту, по произведенным затратам на покупку квартиры (130 000 рублей). Применение обоих вариантов одновременно не разрешается.

Чтобы оплатить налог, надо сначала подготовить декларацию по форме 3-НДФЛ. А перед этим проверить, соответствуют ли расчеты изменениям в налоговом законодательстве.

Проверку проведем на семье Ивановских из примера 4:

1. срок владения менее трех лет — налог платить надо;
2. документы на затраты сохранились и могут быть представлены в налоговые органы — можно применить вариант расчета по затратам;
3. сумма продажи, принимаемая к расчету налога, превышает кадастровую с применением понижающего коэффициента (3 000 000*0,7=2 100 000) — налог рассчитан правильно.

Налоговая декларация за 2016 год сдается в период с 1 января по 30 апреля 2017 года включительно. А внести сумму налога в бюджет необходимо не позднее 15 июля текущего года — это срок уплаты налога при продаже квартиры в 2017 году.

Законодатель строго наказывает нарушителей, не сдавших вовремя налоговую декларацию. За каждый месяц просрочки после 30 апреля будет начисляться штраф в размере 5 процентов от суммы налога.

Общая сумма штрафа не менее 1000 рублей, но и не более 30 процентов от налога.

 Если учесть, что при продаже квартир или домов в обороте находятся немаленькие суммы, то суммы штрафов будут очень существенны.

Если взять пример с той же семьей Ивановских и представить, что они сдали декларацию по форме 3 НДФЛ 30 июня 2017 года, а не до конца апреля, как предписывает закон.

• Число месяцев просрочки: 2.
• Сумма штрафа: 130000*0,05=6500*2=13000 рублей. Дополнительно к налогу в сумме 130000 рублей Ивановские заплатят 13000 штрафа.

А если не успеют оплатить налог до 15 июля, то на них наложат штрафные санкции в размере 20 процентов от суммы налога. В нашем примере это 26 тысяч рублей. Всего семья может заплатить при нарушении сроков налоговой отчетности 169000 (130 000+13 000+26 000) рублей вместо положенных 130 000 рублей.

Таким образом, сдавать налоговую декларацию и оплачивать налоги вовремя выгодно — это экономит семейный бюджет.

Уважаемые пользователи, ответы на ваши вопросы публикуются в рубрике Вопросы и ответы

Источник: https://nalogu-net.ru/nalog-s-prodazhi-kvartiry-v-2017-godu/

Две ошибки продавцов квартир, в которых есть доля несовершеннолетнего ребенка

Здравствуйте, уважаемые читатели блога Профессия риэлтор.

В сегодняшней статье я хочу рассказать о некоторых нюансах продажи квартиры, в которой есть доля несовершеннолетнего ребенка.

Я думаю все знают, что просто так продать квартиру, в собственниках которой есть дети не получится без согласия попечительского совета. А если вы обратитесь за таким разрешением, то органы опеки обяжут вас выделить несовершеннолетнему ребенку долю во вновь покупаемой квартире или в какой-то другой. То есть, вариантов два.

Первый. Вы продаете квартиру, в которой есть несовершеннолетний собственник и одновременно оформляете на него долю во вновь приобретаемой квартире.

Второй. Если вы хотите продать квартиру, в собственниках которой есть несовершеннолетний ребенок и не хотите ничего приобретать взамен, вам все равно придется выделять долю ребенку где-либо еще, например, в квартире бабушки-дедушки.

Вывод. Продать квартиру, в которой есть доля несовершеннолетнего ребенка просто так не получится. Вам обязательно нужно будет где-то что-то выделять взамен.

И тут я подхожу к главной теме сегодняшней статьи. Где выделять долю? И сколько? Я часто встречаюсь с мнением продавцов, что все легко и просто. Допустим, есть квартира общей площадью 60 кв.м.

, которая была приватизирована на пятерых – бабушка, дедушка, их дочь, их зять и внук. Внук, понятное дело, несовершеннолетний и у него получается 1/5 доля в квартире, что от 60 кв.м. составляет 12 кв.м.

И родители решают, что вот сейчас они купят какую-нибудь дешевую комнатку, оформят ее целиком на ребенка и все будет замечательно.

Внимание! Прежде чем затеваться с продажей квартиры, в которой есть доля несовершеннолетнего ребенка, посетите органы опеки. Покажите документы на продаваемую квартиру и поинтересуйтесь, под какое жилье попечительский совет выдаст вам разрешение. Ибо не все так гладко.

Вот абсолютно реальный случай из моей практики.

Жили-были дед и баба, ели кашу с молоком в трехкомнатной квартире. И была у них…Нет, не курочка ряба. Дочка – умница и красавица, которая родила им внука. Естественно, когда речь зашла о приватизации квартиры, то приватизировали они ее на четверых. «Трешка» была по площади 65 кв.м.

Соответственно, если считать по метрам, то на несовершеннолетнего ребенка приходилась доля равная приблизительно 17 кв.м. Прошло немного времени, дочка с мужем уехали за границу, обустроились там и забрали к себе бабушку с дедушкой и сыном. Квартиру решили продать.

Стоит пустая, квартирантов почему-то не захотели пускать, только коммунальные платежи тянет – одни расходы. Посчитали, что 17 кв.м. общей площади это маленькая гостинка.

Недолго думая, взяли задаток за свою «трешку», передали задаток за самую дешевую гостинку, которую только сумели найти, собрали документы и пошли в органы опеки. А не тут-то было.

Инспектор попечительского совета сказала примерно следующее:

— Ребенку 8 лет. В таком возрасте без матери он жить не может. Значит, предполагается, что в это в этой маленькой однокомнатной квартирке он будет жить с мамой. Да еще разнополые. Нет.

И отказала. Задатки пришлось расторгнуть. Хорошо еще уговорили всех без штрафных санкций.

Поэтому повторюсь еще раз. Прежде чем заниматься продажей недвижимости, в которой есть доля несовершеннолетнего ребенка, посетите опеку. Покажите документы на недвижимость и поинтересуйтесь, под какое жилье вас пропустят.

Второй вариант. Вы ходите продать квартиру и не покупать ничего взамен. У вас есть, где выделить долю несовершеннолетнему ребенку. У вас есть еще недвижимость или бабушки-дедушки согласны отдарить ребенку долю в своей квартире.

В этом случае вы можете собрать пакет документов на обе квартиры и предоставить их в опеку. Можете даже получить постановление попечительского совета о продаже одной квартиры с одновременным выделением доли в другой. Но не спешите эту долю переоформлять.

Второй реальный пример. Семья – муж, жена, двое детей. Живут в «двушке», которую приватизировали в свое время естественно на четверых, в том числе и детей. Задумались о расширении. Вложились в новостройку.

Часть денег заняли с условием, что отдадут после того как въедут в новую квартиру и продадут прежнюю.

Зная о том, что продать прежнюю квартиру не получиться без выделения доли детям, при сдаче дома поспешили оформить новую квартиру также на всех четверых в том числе и детей.

И попали в ловушку.

Получилось, что у детей и в прежней квартире доля осталась и в новой появилась. И потом они очень долго доказывали опекунскому совету, что долю в новой квартире они выделили как раз с расчетом на то, что прежнюю то продавать надо.

Если честно, я даже не знаю, чем там дело закончилось. Сделка не моя была. Кажется, убедили они таки опеку, но с большим трудом.

Так что, постановление органов опеки, разрешающее продажу квартиры, в которой есть доля у несовершеннолетнего ребенка, вы получить, конечно, можете. И даже хорошо будет, если получите. Спокойнее.

Но переоформлять долю на ребенка необходимо именно в момент сделки. То есть одну продаем – другую покупаем. Одновременно.

В постановлении попечительского совета, кстати, как раз будет примерно такая фраза « …разрешаем продажу по адресу…с одновременной покупкой по адресу…»

Так что не попадите впросак.

ВНИМАНИЕ! С 01.01.2016 года сделки с участием несовершеннолетних оформляются только нотариально.

Успехов!

Дорогие читатели! Эта запись оказалась весьма актуальной для вас. Я получила более 50 вопросов и добросовестно ответила на каждый из них. Но почему-то только три читателя поделились статьей в соцсетях.
Что-то обидно стало. Стараешься, стараешься…
Делитесь, не стесняйтесь ! Спасибо!

Источник: https://elanvist.com/dve-oshibki-prodavcov-kvartir-v-kotoryx-est-dolya-nesovershennoletnego-rebenka/

Как россиянину продать или купить квартиру в Беларуси?

В связи с постоянно поступающими на мой электронный ящик и в блог вопросами о том, как россиянину продать или купить квартиру в Беларуси, я решил собрать в настоящей статье наиболее часто встречающиеся вопросы и ответы.

Как сориентироваться в том, какие документы нужны? Какие существуют ограничения в продаже или покупке? Какова, в конце концов, ситуация на рынке недвижимости, какие сложились цены, стоит ли сейчас продавать или покупать недвижимость в Беларуси? Как распорядиться своей недвижимостью после покупки? Какие налоги есть при продаже квартир в Беларуси?

Об этом и многом другом читайте в настоящей статье.

Итак, приступим.

1. Никаких ограничений на продажу или покупку квартир россиянами в Беларуси в настоящее время нет.

Подчеркиваю, именно квартир.

Если Вы гражданин Российской Федерации и хотите купить дом с земельным участком, то дом в результате покупки поступит в Вашу частную собственность, а земельный участок будет принадлежать Вам на праве аренды (на срок 99 лет), поскольку земельные участки в Беларуси на праве частной собственности могут принадлежать только гражданам Беларуси. Но никаких подобных ограничений в отношении квартир нет.

2. Для продажи или покупки квартиры в Беларуси россиянину нужен только российский паспорт – и никаких дополнительных документов.

Ранее требовалась временная регистрация, но сейчас и этого не требуется.

Взяли паспорт, деньги, приехали в Беларусь (Минск), купили то, что выбрали на соответствующих порталах о недвижимости, вернулись домой в Россию – при желании на все про все можно затратить только один день! Главное, найти стоящего риэлтера, который Вам все это организует :-).

Если не желаете возить наличные, о том, как перевезти деньги безналичным способом я как-то писал в статье Как россиянину перевести (перевезти:)) деньги в Беларусь для покупки квартиры.

С продажей – все то же самое.

3. Налоги. Вопросы, которые возникают чаще всего, касаются налогообложения.

С покупки недвижимости никаких налогов россияне не платят.

Но!

Имейте ввиду, что если у Вас две и более квартиры, то необходимо уплачивать ежегодно налог на недвижимость со второй и последующей квартиры. Размер налога составляет 0,1% (т.е.

, не сказать, чтобы существенную сумму).

Кроме того, если Вы владеете домом, то налог на недвижимость также необходимо уплачивать в том же размере (не важно, сколько у Вас домов – один или десять – льгота распространяется только на квартиры).

С налогами при продаже квартир все несколько сложнее.

Как я уже писал в своей статье Налоговым кодексом Республики Беларусь установлено, что налоговые резиденты Республики Беларусь могут один раз в пять лет продавать квартиру, не уплачивая при этом подоходный налог.

Налоговым резидентом Беларуси являются лица, постоянно находящиеся на территории Беларуси более 183 дней в календарном году. О том, как подтвердить время фактического нахождения на территории Беларуси, я уже писал, повторяться не буду.

Т.е., если Вы гражданин России и находитесь на территории Беларуси более 183 дней в календарном году, то Вы имеете право продать квартиру один раз в пять лет, не уплачивая при этом подоходный налог (это правило распространяется и на другие объекты жилой недвижимости: т.е., один раз в пять лет можно без налога продать один дом, одну дачу, одну квартиру).

Если же нет, то придется платить налог с продажи квартиры. Сейчас это 13%.

13 процентов считаются от дохода, т.е. от разницы между той суммой, за которую продаете и той суммой, за которую купили.

Таким образом, если Вы продаете за меньшую сумму, чем та, за которую купили, налог не уплачивается.

Самый болезненный вопрос: а что если квартиру подарили или квартира перешла по наследству? Как считается налог в таком случае? И как его минимизировать?

Есть два варианта минимизации налога с продажи квартиры в таких случаях:

• Применить имущественный налоговый в отчет в размере оценочной стоимости квартиры (как правило, по старым домам составляет 20-30% от рыночной, по новым домам – 70-80% от рыночной).

Т.е., если наследственную квартиру в доме, к примеру, 2010 г.п., Вы продаете за 100 000$, оценочная стоимость такой квартиры составляет 80 000$, то налог с продажи Вы заплатите следующий:

(100 000$ — 80 000$) * 13% = 2 600$

• Применить имущественный налоговый вычет в размере 10% от стоимости квартиры (есть такой вариант, установленный Налоговым кодексом Беларуси).

Т.е., если наследственную квартиру в доме, к примеру, 1975 г.п., Вы продаете за 100 000$, применяя 10%-ый налоговый вычет, получаем следующий налог с продажи:

(100 000$ — 10 000$) * 13% = 11 700$

Какой вычет применять в каждом конкретном случае, нужно решать в каждом конкретном случае

Источник: http://past.by/konsultacii-po-nedvizhimosti/kak-rossiyaninu-prodat-ili-kupit-kvartiru-v-belarusi.html

Соглашение об определении долей по материнскому капиталу

В соответствии с п. 4 ст.

10 Закона № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» (далее — Закон № 256-ФЗ) родители обязаны выделить доли детям (всем, в том числе рожденным в будущем) в жилом помещении, приобретенном с использованием средств материнского капитала, определив размер долей каждому члену семьи по соглашению. Причем собственностью наделяются не только дети, но и супруг — если он еще не является собственником этого жилья.

В том случае, когда доли родителей в праве собственности на жилье, приобретенное за счет средств маткапитала, еще не определены (т.е.

имеет место совместная собственность без распределения долей либо титульным собственником помещения является один из супругов), соглашение об определении размера долей может включать в себя условия о разделе совместно нажитого супругами имущества (предметом которого выступает находящееся в общей совместной собственности приобретенное или построенное жилье).

Доля жилого помещения, приобретенная с использованием средств МСК, не входит в состав совместно нажитого в период брака имущества, а делится между родителями и детьми согласно нормам закона о материнском капитале.

Правила определения размеров долей жилого помещения, которыми должны быть наделены дети, законом не установлены, но при этом следует учитывать минимальные нормы жилья, установленные законодательством субъектов РФ.

Недвижимость, стоимость которой оплачена только средствами МСК, переходит в общую собственность всех членов семьи в равных долях. Причем соглашение должно содержать условие о возможном дальнейшем перераспределении (уменьшении) долей в связи с рождением других детей.

Как выделить доли детям при использовании материнского капитала

Исходя из положений закона, передача долей происходит путем заключения соглашения, однако не исключается возможность передачи долей также и по договору дарения. На практике же довольно часто оформление жилья в общую собственность семьи происходит в форме, предусмотренной законом, то есть по соглашению.

Способ оформления общей собственности супруги выбирают самостоятельно с учетом условий приобретения жилья. Все виды договоров (соглашений) об отчуждении долей в недвижимом имуществе с 2016 года подлежат нотариальному удостоверению, за исключением земельных долей и долей имущества паевого инвестиционного фонда.

По рекомендациям Минифина, стоимость оформления соглашения о долях по материнскому капиталу у нотариуса должна определяться как за удостоверение сделок, предмет которых не подлежит оценке, по тарифу 500 руб.

Однако на практике же часто взимаетсят еще и стоимость за работу технически-правового характера, размер которой определяется нотариусом по своему усмотрению и может значительно превышать установленный законом тариф.

Выделение долей возможно при выполнении следующих условии:

• жилое помещение свободно от обременения (ипотеки в силу закона);
• после строительства (реконструкции, долевом участии в строительстве или в ЖСК) дом введен в эксплуатацию и право собственности зарегистрировано хотя бы на одного супруга.

На практике на момент исполнения обязательства можно отметить следующие возможные ситуации:

1. Право собственности на жилое помещение оформлено на одного из супругов.
2. Жилье принадлежит родителям на праве общей совместной собственности.
3. Установлена долевая собственность супругов.

В первых двух случаях, когда доли не выделены, поэтому последовательность действий при исполнении обязательства раскладывается на два этапа:

• сначала придется разделить жилое помещение по соглашению о разделе совместно нажитого в период брака имущества, выделив долю второму супругу (мужу или жене);
• затем будет необходимо распределить доли супругов между детьми.

Если же родители уже наделены общей долевой собственностью, то они могут сразу выбрать один из двух вариантов (соглашение или договор дарения) для наделения долями детей.

Раздел общего имущества, приобретенного за маткапитал, между супругами

Жилое помещение необходимо делить в долях между супругами, когда:

• право собственности на недвижимость зарегистрировано только на одного супруга;
• жилое помещение находится в общей совместной собственности мужа и жены (без выделения долей).

Имущество, нажитое супругами в период брака — это их совместная собственность (при отсутствии брачного договора, который содержит иные условия). Поэтому на жилое помещение, приобретенное в браке и за счет средств маткапитала, распространяется режим совместной собственности, а его раздел должен производиться по нормам Семейного кодекса РФ (ст. 38, 39).

• Доли супругов в праве общей собственности на имущество по нормам семейного законодательства признаются равными.
• Тем не менее, если для приобретения жилья привлекаются средства сертификата, то оно должно быть передано в общую собственность всех членов семьи, в том числе и детям. Эта обязанность предусмотрена нормами ст. 10 Закона 256-ФЗ.

Средства маткапитала — это государственная финансовая поддержка семьи, имеющей детей. Такая помощь оказывается также для улучшения жилищных условий этой семьи, то есть имеет специальное целевое назначение, и поэтому не входит в состав совместно нажитого имущества.

Следовательно, при разделе такого жилого помещения следует руководствоваться как семейным законодательством, так и положениями указанного закона. Более того, следует учитывать, что к общему имуществу относятся также денежные выплаты без специального целевого назначения (например, материнский капитал), полученные любым из супругов (п. 2 ст. 34 СК РФ)

При этом раздел имущества супругов может происходить следующим образом:

• по нотариальному соглашению о разделе общего имущества либо путем заключения брачного договора;
• в судебном порядке.

При оформлении раздела имущества у нотариуса следует учитывать, что между супругами делится только та доля жилого помещения, которая приобретена на их общие средства.

К такому выводу пришел Верховный Суд РФ (Обзор судебной практики от 22.06.2016 г.

), который указал, что объект недвижимости, приобретенный, построенный либо реконструированный с использованием средств МСК, находится в общей долевой собственности супругов и детей.

Доли в праве собственности на такое жилое помещение, определяются исходя из равенства долей родителей и детей на средства материнского (семейного) капитала — а не на все средства, за счет которых было приобретено жилое помещение.

Таким образом, жилой дом или иное помещение, приобретенные только за счет средств маткапитала, уже находится в равнодолевой собственности родителей и детей, поэтому раздел такого жилья производится только с выделением долей детям. Поделить его только между супругами невозможно ни по нотариальному соглашению, ни через суд.

Определение размера долей в праве собственности супругов и детей

В Законе № 256-ФЗ отсутствуют какие-либо императивные правила по определению размера долей членов семьи, приобретшей жилье за счет средств маткапитала. Единственным указанием в законе является положение о том, что в соглашении должна определяться доля каждого родителя и ребенка. Также не содержится никакого запрета на то, чтобы доли выделялись из доли одного из родителей.

Таким образом, доля каждого участника общей собственности на жилье, приобретенное с использованием средств маткапитала, в том числе доли детей, определяются супругами самостоятельно.

Доли родителей могут превышать доли детей, так как зачастую «львиная доля» стоимости квартиры или иного жилого помещения оплачивается совместными средствами супругов.

Бывают и другие ситуации, когда большую часть стоимости оплачивается одним из супругов.

Но при этом следует учитывать нормы семейного законодательства о режиме совместной собственности семейного имущества и ряд имеющихся исключений из него.

По соглашению передаются так называемые «идеальные» доли — 1/4, 1/5, 1/10 и т.д. При этом детям могут выделяться совсем незначительные доли. Однако, распределяя доли между членами семьи, необходимо учитывать следующие немаловажные факторы:

1. При выделении идеальной доли ребенку целесообразно посчитать ее в квадратных метрах с учетом минимальных норм жилья, устанавливаемых субъектами (муниципальными органами) РФ. Средний размер по России 9-12 кв. м на человека. Желательно (но не обязательно), чтобы доля ребенка, при переводе ее в метраж, не была менее установленной нормы.
2. Доля в недвижимости должна определяться исходя из вклада маткапитала, затраченного на приобретение жилья, относительно его общей стоимости. Например:
   • Квартира покупалась за 1 млн. 500 тыс. руб., из которых 453 тыс. выплачено средствами МСК. В процентном соотношении госсубсидией покрыто примерно 1/3 стоимости. Следовательно, как минимум 1/3 доля должна быть поделена на 4 части (если в семье двое детей) и доля ребенка составит не менее 1/3 × 1/4 = 1/12.
   • Доли родителей и детей в жилье, приобретенном только за счет средств материнского капитала (когда 100% стоимости оплачивается сертификатом), должны быть равными (1/4, 1/5 и т.д.).

Нотариальное соглашение об определении долей по материнскому капиталу

Требование об обязательном нотариальном удостоверении соглашения об определении размера долей в праве общей собственности родителей (супругов) и их детей в Законе № 256-ФЗ не предусмотрено.

Тем не менее, нотариальная форма такого соглашения требуется в связи с внесением изменений в Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» летом 2016 года.

Указанные положения остались неизменными во вступившем в силу 1 января 2017 года новом федеральном законе от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее Закон № 218-ФЗ).

• Теперь все сделки по отчуждению долей объектов недвижимого имущества в праве общей собственности подлежат нотариальному удостоверению — за исключением сделок с имуществом паевого инвестиционного фонда (в т.ч. для включения в его состав) и сделок с земельными долями. В случае с материнским капиталом это справедливо, если собственник жилья — один из супругов (или имеет место совместная собственность обоих супругов без выделения долей). В таком случае:
  • сначала имущество нужно разделить жилье на доли между супругами — это можно сделать по отдельному соглашению о разделе совместно нажитого имущества в период брака, которое также оформляется нотариусом, или это положение может являться частью общего соглашения, по которому доли будут выделяться сразу на всех членов семьи (см. пример ниже);
  • уже потом можно будет наделять долями детей — и поэтому будет иметь место нотариальная форма, так как после раздела имущества у каждого супруга возникает своя доля (то есть жилье будет находиться уже в общей долевой собственности), и последующая процедура их передачи детям будет являться отчуждением доли в праве общей собственности согласно ст. 42 закона о госрегистрации.
• Однако если мать — единственный собственник жилого помещения и супруга у нее нет (т.е. жилье находится не в общей, а в индивидуальной собственности

Источник: http://pro-materinskiy-kapital.ru/ispolzovanie/uluchshenie-zhilischnyx-usloviy/vydelenie-doli-detyam/soglashenie-o-raspredelenii/

«Выдел доли в натуре»



В случае, если объект недвижимости находится на правах общей собственности, то реализация функций по распоряжению и обладанию имуществом приобретает некоторые особенности.

Совместная собственность не предполагает фиксации конкретного размера доли для каждого из собственников, следовательно, все решения в отношении имущественного объекта становятся результатом коллегиального обсуждения и согласия владельцев на совершение тех или иных действий.

Особенности долевой собственности

Если недвижимость используется как объект долевой собственности, то каждый из владельцев вправе принимать самостоятельные решения исключительно в отношении своей доли. Что касается резолюций, связанных с квартирой или домом, они принимаются только при соблюдении интересов иных собственников.

Оба описанных варианта часто становятся предметом  противоречий между гражданами, которые обладают совместной, либо долевой собственностью.

 Долевая собственность может стать итогом свободного волеизъявления или сложится в итоге наследования имущества.

При наличии трений с владельцами помещения можно попробовать решить вопрос посредством достижения «баланса интересов», если этого достигнуть не удается, единственным решением становится выдел доли в натуре.  

Правовой смысл выдела доли

Сущность правового термина обозначена в Жилищном Законодательстве. Выдел представляет собой специфическую процедуру, которая проводится для перехода от совместной собственности к индивидуальному владению определенной долей в спорном имуществе. Формирование собственной доли может использовать для реализации следующих целей:

• продажа имущественных объектов;
• самостоятельное распоряжение причитающейся долей собственности;
• преодоление проблемных ситуаций с иными владельцами;
• ликвидация ограничений, обусловленных  совместной собственностью.

Выдел дома квартиры в натуре может производиться абсолютно любым собственником имущества. Процедура не привязана к конкретным временным отрезкам и может осуществляться вне зависимости от позиции иных собственников.  

Выдел доли через соглашение сторон

Компромиссным вариантом считается оформление соглашения между владельцами имущества о выделе доли. Сформированный документ должен быть в обязательном порядке зарегистрирован в нотариате, с последующим отражением доли в документах, регламентирующих режим собственности. 

Для этого жильцы предоставляют экземпляр соглашения в офис Росреестра для государственной регистрации произведенных в отношении имущественного объекта изменений. Если подобным способом  не получается добиться выделения доли, то гражданам приходится обращаться в судебную инстанцию для принудительного решения проблемы. 

Практическая и техническая сторона вопроса

Выдел доли в жилом/нежилом помещении  может рассматриваться с нескольких позиций:

• решение юридической составляющей предстоящего выдела;
• поиск вариантов практической реализации выдела доли.

Фактический раздел собственности иногда осуществляется очень сложно по причине крохотного размера жилых помещений, минимального количества комнат в квартире (одна). Самая простая модель выдела возникает при определении долей в доме или в квартире с большим количеством комнат. 

Приобретение доли в совместной собственности

Анализируя нормы Жилищного Законодательства можно прийти к выводу, что существуют альтернативные способы урегулирования рассматриваемого вопроса:

• определение долей не производится, но взамен этого остающиеся собственники имущественного объекта оплачивают «бывшему» владельцу денежную компенсацию, размер который рассчитывается с учетом его доли;
• заинтересованные граждане могут скорректировать размер доли, как в направлении роста, так и уменьшения. При этом  принятое решение должно оформляться в форме соглашения, завизированного в нотариате. Разница в размере доли компенсируется сторонами в денежном эквиваленте, посредством перечисления оговоренной суммы на счет собственника. 

Если  изложенные методики не изменяют сложившейся ситуации, то следует подумать о составлении искового заявления совместно с профессиональным юристом, который обеспечит безусловную протекцию законных прав и интересов обратившегося гражданина на основе норм процессуального законодательства и ст. 16 ЖК РФ, ст. 30 ЖК РФ. Выдел доли достаточно подробно описан в судебной практике, которая демонстрирует положительные и отрицательные решения данного вопроса.

Источник: http://www.gilkod.ru/article/kvartirnyj_vopros/Vydel-doli-v-nature.html

Раздел имущества при разводе: пять главных правил для мирного расставания



После распада семьи бывшим супругам, несмотря на все переживания и эмоции, приходится решать практические вопросы. Основная проблема – это раздел имущества при разводе.

Правило 1. Не путать свое с чужим

Для того чтобы разойтись более или менее мирно, нужно забрать свое, не претендуя на чужое. Поэтому разберемся, как разделить имущество после развода, какие вещи и предметы принадлежат обоим супругам, а что является личной собственностью.

Итак, закон о разводе и разделе имущества не существует в виде отдельного правового акта. Порядок раздела имущества при разводе, как и другие взаимоотношения супругов, регулирует Семейный кодекс. Что делится при разводе?

Делится все имущество, приобретенное в период брака по возмездным сделкам, то есть ценные бумаги, денежные средства, движимое и недвижимое имущество и т. д.

Не делится имущество, нажитое вне брака, то есть личное, а также приобретенное по безвозмездным сделкам. К безвозмездным сделкам относятся дарение, наследство и приватизация.

«Все имущество, нажитое в браке, приобретенное по возмездным сделкам, по закону можно поделить, абсолютно все, до гвоздя, – объясняетАнтон Пайзанский, эксперт компании «Азбука Жилья». – Даже если в квартире, приобретенной до брака, на общие средства супругов сделан ремонт, считайте, что там уже есть крохотная долька супруга, который к этой недвижимости вроде бы и отношения не имел».

Оксана Иванова, руководитель департамента городской недвижимости «НДВ-Супермаркет недвижимости» приводит примеры ситуаций, когда имущество не делится.

Допустим, если у жены была машина, которую в период замужества ей подарила мама, то после развода при разделе имущества автомобиль останется у жены. Если муж женился, уже имея квартиру, то в случае развода квартира так и останется его собственностью.

Если уже после свадьбы кто-то из супругов унаследовал недвижимость, то бракоразводный процесс на раздел имущества, полученного в наследство,тоже никак не повлияет.

Добавим, что при разводе не делятся личные вещи (например, одежда, обувь, электробритва, фен и т. п.), инструменты и материалы для профессиональной деятельности. Также не делится «детское» имущество, в том числе счета в банках, открытые на имя детей.

Правило 2. Личное иногда становится общим 

Раздел совместно нажитого имущества при разводе не всегда четко укладывается в схему, о которой говорилось выше. Иногда вещь или объект недвижимости могут считаться общими, хотя изначально принадлежало кому-то одному.

«Например, квартира или дом изначально принадлежали кому-то одному. Но уже в браке жилье перестроили, отремонтировали, надстроили этаж и т. д.

Причем все это было сделано за счет средств второго супруга, полученных от продажи его.

Так как стоимость имущества выросла значительно, его могут признать общей собственностью», – объясняет Татьяна Саксонцева, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости».

А бывает и наоборот – имущество, которое формально считается общим, при разводе будет поделено не поровну, если кто-то из супругов докажет, что вложил в него личные средства.

«Допустим, муж и жена совместно приобрели квартиру за 6 млн рублей. В нее вложили деньги – 5 млн рублей, вырученные от продажи личной квартиры мужа, которая была у него еще до женитьбы.

Раздел имущества супругов при разводебудет происходить с учетом этого: делится только 1 млн рублей (возможно, в виде доли в квартире), то есть именно та общая сумма, которая была вложена в покупку в период брака», – рассказывает Елена Мищенко, руководитель Северо-Восточного отделения «НДВ-Супермаркет недвижимости».

 Правило 3. За ипотеку и долги отвечают оба 

Расторжение брака и раздел имущества в наше время часто осложняется тем, что у супругов есть непогашенная ипотека. Что делать? Как делить кредит и квартиру с обременением?

«Делить ипотеку надо по-братски, – советует Антон Пайзанский. – Супруги несут солидарную ответственность по обязательствам, возникшим в браке. Они могут договориться о том, кому достанется квартира, и кто, соответственно, будет оплачивать кредит. Главное – не пропускать платежи. Если выплаты по кредиту прекращаются, на квартиру может «наложить руку» банк, и делить уже будет нечего».

Поскольку семейное положение является одним из существенных условий кредитного договора, бывшие супруги должны сообщить в банк о своем изменившемся семейном положении, потому что для кредитора есть риск, что платежи после развода будут вноситься не так стабильно.

Как оформить раздел имущества при разводе, если жилье ипотечное? 

Существует несколько вариантов выходов из ситуации, советуют эксперты «НДВ-Супермаркет недвижимости»:

1. продать ипотечную квартиру, погасить кредит, а оставшиеся деньги поделить между супругами поровну;
2. один из супругов может отказаться от своей части квартиры. Если стороны договорились, что один другому выплатит долю за ипотечное жилье, а на себя переведет долг по кредиту, то в этом случае супругам необходимо обратиться в банк с соответствующим заявлением;
3. выплата по кредиту делится между бывшими супругами, и квартира также остается в общей собственности. После погашения кредита можно продать или разменять квартиру. Если разногласия не удалось устранить путем переговоров, дело решается через суд.

Правило 4. Квартиру после развода не стоит превращать в коммуналку

Если жилье у супругов было единственным, то после развода некоторым приходится делить комнаты в квартире. Иногда бывшие муж и жена даже делят лицевые счета и выделяют доли в натуре, то есть фактически превращают квартиру в коммунальную. Безусловно, это не самый удачный вариант решения проблемы.

«Часто такая квартира превращается в «маленький филиал ада на земле», – говорит Антон Пайзанский.– Выход один – разъезд. Если нужен кредит, берите. Не дают, берите объект меньше, дальше, в доме классом ниже. Деньги можно заработать, а здоровье – нет».

Как делится недвижимость при разводе, если у супругов однокомнатная квартира и разделить ее в натуре невозможно? 

Такие ситуации нередко встречаются в жизни и на рынке жилья. Риэлторы советуют продать квартиру и поделить деньги. Тогда, например, добавив кредитные средства, каждый сможет купить себе отдельное жилье.

Либо один супруг может выплатить другому его долю, а второй уже распорядится полученными средствами самостоятельно.

Как напоминает Таатьяна Саксонцева, довольно распространенная практика – тот собственник, который владеет большей частью квартиры, просто приобретает меньшую долю у бывшего супруга.

Конечно, гораздо сложнее происходит бракоразводный процесс и раздел имущества, когда муж или жена просто отказывается продавать квартиру или выплачивать деньги за долю второй стороны. Впрочем, для упрямца это может обернуться проблемами – ведь часть однушки могут продать чужим людям с дисконтом, то есть дешевле примерно на 25-30% чем в среднем по рынку.

«Возможно, кто-то согласится купить такую долю, например, для прописки с надеждой в будущем продать квартиру целиком и заработать на этом деньги», – предупреждает Елена Мищенко.

Правило 5. Брачный договор или соглашение лучше, чем суд 

Многие думают, что брачный договор можно подписать только перед свадьбой, и не делают этого из суеверия или чтобы не испортить отношения с будущим мужем или женой.

Да еще накладывается российский менталитет: «Значит, ты мне не доверяешь?». Это неправильно. Во-первых, брачный договор можно подписать и в период брака.

Во-вторых, с этим документом меньше придется беспокоиться о том, как сохранить имущество при разводе.

«В период брака супруги могут поделить имущество, составив соответствующий брачный договор. В нем можно предусмотреть распределение имущества по долям, в том числе не по равным, например, одному супругу 9/10, а другому 1/10, – рассказывает Елена Мищенко. – Или даже распределить все имущество в индивидуальную собственность, например, дачу и машину одному супругу, квартиру – другому».

По словам эксперта, на основании брачного договора делают соответствующую регистрационную запись в ЕГРН. Например, квартира была приобретена в период брака на имя мужа.

Впоследствии супруги в брачном договоре определили, что квартира принадлежит только жене. В таком случае необходимо подать в Росреестр заявление, приложив брачный договор.

Квартира будет переоформлена в личную собственность супруги.

То, как происходит раздел имущества после развода, во многом зависит от умения супругов договариваться. Эксперты советуют решать все вопросы мирно, не доводить до суда, ведь услуги адвокатов по разводам – достаточно дорогое удовольствие.

Многих интересует вопрос, можно ли претендовать на имущество после развода? Да, это возможно. Подписывается соглашение о разделе совместно нажитого имущества, с его помощью все можно поделить. Если не получилось договориться мирно, то есть не составили мировое соглашение, то супругам придется решать вопрос через суд, при этом рассмотрение дела будет проходить по месту нахождения ответчика.

Имейте в виду – суд разделит все, что было приобретено в период брака, поровну, вне зависимости от того, что один супруг работал, а второй – нет (например, ухаживал за маленьким ребенком или просто несколько лет не мог найти подходящей работы).

«Если нет брачного договора или соглашения о разделе имущества, при разводе все будет поделено поровну – и пассив, и актив. Ответственность в случае невыплаты кредита у супругов одинаковая – долги при разводе также будут делиться пополам», – напоминает Татьяна Саксонцева.

Иллюстрации: Дмитрий Максимов 

Источник: https://www.cian.ru/stati-razdel-imuschestva-pri-razvode-pjat-glavnyh-pravil-dlja-mirnogo-rasstavanija-287228/