Приобретение земельного участка в Марбелье

Приобретение недвижимости – это длительный процесс, к которому необходим серьёзный подход.

Мне бы хотелось поделиться с вами важной информацией, дать ценные советы и рекомендации, начиная с покупки земли для постройки дома и заканчивая различными нюансами, которые нужно учесть для уже полностью построенного объекта.

Моя задача – помочь вам избежать ошибок при покупке недвижимости, уйти от проблем при строительстве, обезопасить себя от незапланированных рисков и неприятностей в будущем.

Итак, наша первоначальная цель – это покупка земельного участка для постройки дома. Земля – это materia prima, начало начал, та самая печка, от которой надо плясать. Важнейшее слово при покупке недвижимости – «location, location, location» («месторасположение»), и к земле это относится прежде всего.

Вопрос выбора земли требует внимательного отношения ко всем нюансам, ведь подстерегающие подводные камни могут быть самыми разнообразными. Прежде всего стоит выяснить по генплану развития города, каковы параметры и целевое назначение каждого конкретного участка земли. Иногда на 10 сотках можно построить здание всего в 250-400 кв.

м, при этом на других 10 сотках может встать девятиэтажка, хотя, конечно, основная линия генплана Марбельи — малоэтажная застройка. Земли подразделяются на несколько основных секторов. Индивидуальное частное строительство бывает восьми разных типов и каждый из них имеет свои параметры.

Целесообразно получить в отделе архитектуры также и сведения о перспективах места — о планируемом размещении автомагистрали, промышленной зоны, объектов, влияющих на использование участка.

Когда земельный участок выбран и стало понятным, что именно на нём можно строить и что ожидает это место в будущем, наступает время для проведения исследований. Во-первых, археологических, ведь в Южной Испании вполне возможно невзначай наткнуться на арабские артефакты или древнеримские руины. Именно их обнаружение задержало дату открытия метро в Малаге, намеченную на 2011г.

«Будет здорово обнаружить нефтяные месторождения, но, к сожалению, за долгие годы работы в Марбелье я пока с этим не сталкивался. :))»

Если мы говорим о больших секторах развития, то особое внимание стоит уделить гидрологическому вопросу – существующим или скрытым рекам. Можно не видеть саму реку, просто высохшее русло, но вдруг оно находиться под защитой организации Agencia de Medio Ambiente y Agua de Andalucía. Стоит упомянуть и о зелёных насаждениях.

Нам кажется, что спилить дубок или сосенку на своём же участке
– какая это проблема? Не так-то просто.

Мэрия может обязать восполнить потерю этого экземпляра, причём в многократном размере (а скажем, одно оливковое дерево, подаренное Анджелиной Джоли Брэду Питту, стоит около 20 тысяч евро); а может вообще запретить спиливать деревья и тогда в будущем возможны сложности с посадкой дома.

Не игнорируйте и геодезические исследования — от типа грунта и рельефа зависят фундамент, дренаж, ландшафтные работы и, в целом, благополучие вашего дома. Будет здорово обнаружить нефтяные месторождения, но, к сожалению, за долгие годы работы в Марбелье я пока с этим не сталкивался. :))

Не помешает проверить соответствие фактических границ и указанных в кадастровом паспорте. Иногда возникают курьёзы — стоит забор, мы видим его своими глазами, хотя по плану он должен стоять на метр дальше. А на этом самом метре сосед уже разбил свой огородик.

Вот вам и дискрепанции между реальностью и цифрой документа, что, увы, встречается довольно часто. Как, к сожалению, и возможность разночтения кадастра, вызванная тем, что иногда в нём недостаточно чётко отражена реальность.

Надо заметить, что отношения с соседями вообще могут стать серьёзной проблемой, потому что на приобретённой земле рано или поздно что-то будет строиться, а для соседей это означает шум и дискомфорт. Отсюда «сосед мой – враг мой».

Рекомендую подвергнуть проверке информацию об ограничениях, обременениях и сервитутах, с которыми может быть связано использование участка. К примеру, по параметрам генплана на земле, которая вам приглянулась, разрешено строить, скажем, 2х-этажный индивидуальный частный дом.

При детальном изучении документов может выясниться, что на участок наложен “сервитут вида” – то есть сосед, чей дом находится выше, когда-то договорился с предыдущим хозяином участка о подписании специального документа — ограничения, в результате которого дом выше 1 этажа на этом участке строить нельзя, даже несмотря на официальные нормативы. Согласитесь, что это момент, стоящий внимания! К выбору земли покупатель подходит, как правило, как к выбору недвижимости: чтобы была видовая, хорошей формы, подальше от соседей, автодорог и линий электропередач. Но на сегодняшнем рынке недвижимости идеальный участок земли выбрать сложно.

Земли становится все меньше, она имеет урбанистические сложности, иногда её просто не хватает и покупателю приходится приобретать и реформировать старый объект недвижимости, потому что земли, о которой он мечтал, нет.

Проезжая по дороге, несведущий человек думает: «Сколько земли, можно построить квартирные блоки и частные дома», но ведь это может быть и зелёная зона, выполняющая природоохранные функции, и земли запасного назначения, и equipamiento – земли особенных целевых назначений: рекреационного, спортивного, историко-культурного, религиозного и др.

По моему мнению, Марбелье необходим новый генплан развития города. Наверняка в будущем земельное развитие пойдёт вправо и влево от Марбельи.

«Марбелья – известная марка, роскошный бренд …»

Возможно, мы придём к тому, что для высвобождения новых территорий будут даже сноситься целые группы зданий, что, собственно, и происходит в больших городах. Конечно, Марбелья от этого не станет мегаполисом, хотя последнее время имеет место активная интеграция соседних городков и деревень.

Я помню времена, когда Калаонда была Калаондой, а Лос Монтерос — Лос Монтеросом. А сейчас едешь от Сан Педро до Калаонды – и всё это один город Марбелья. Более того, живущие в Загалете, которая принадлежит муниципалитету Бенависа, пишут на визитных карточках: “Загалета,
Марбелья”.

Конечно, это вопрос не территории, а, скорее, престижа.

Марбелья – известная марка, роскошный бренд, и я думаю он будет только развиваться. Когда-то Марк Твен остроумно и очень мудро сказал: «Господа, покупайте землю, ведь её больше не производят».

С тех времён мало что изменилось в мире недвижимости, разве что уменьшилось число незанятых площадей.

Земля всё также считается надёжным вложением средств, и я надеюсь, что если вы решите последовать дальновидному совету Марка Твена, то мои профессиональные рекомендации вам помогут.

27/10/2016

Источник: https://www.drumelia.com/ru/817-priobreteniju-zemelnogo-ucastka-marbele.html

Приобретение земельных участков под зданиями

Правовой центр ДВА М предлагает услуги по сопровождению процедур предоставления участков под объектами недвижимости в собственность или аренду (из государственной или муниципальной собственности).

В том числе осуществляем:

Аренда участков под зданиями

В соответствии с законом (ст. 39.20 Земельного кодекса) собственник объекта недвижимости, расположенного на участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, вправе получить такой участков в аренду или выкупить в собственность без торгов.

Причём по общему правилу выбор между выкупом участка под зданием из государственной собственности и его арендой принадлежит собственнику недвижимости. Исключение – участки, которые по тем или иным основаниям запрещены к приватизации.

Однако на практике выкуп у государства (муниципалитетов) или аренда участков под недвижимостью связаны с большим количеством споров. В том числе:

Имеется также специфика предоставления участка, на котором расположены объекты недвижимости разных собственников.

Вопрос о площади и границах предоставляемого собственнику недвижимости участка принципиально важен как для эксплуатации зданий по изначальному назначению, так и для инвестиций в покупку недвижимости «под снос» для дальнейшего строительства на участке.

Определение площади участка, необходимой для эксплуатации здания

В настоящее время законом не установлено, как именно определяется площадь участка под зданием, предоставляемого без торгов собственнику недвижимости. Формально данный вопрос должен разрешаться исходя из правил землепользования и застройки, но они практически никогда не содержат нормативов размера земельных участков для нежилых зданий и сооружений.

При этом собственник недвижимости, как правило, заинтересован в получении максимально большой площади. Особенно если в дальнейшем планируется новое строительство на месте существующих объектов или в дополнение к ним.

Вплоть до того, что иногда объекты недвижимости возводятся исключительно для выкупа участка без намерения их реально эксплуатировать.

Тогда как уполномоченные органы часто стремятся сократить предоставляемую площадь до минимума, особенно если речь идёт о дорогостоящей городской земле.

В соответствии со сложившейся судебной практикой, площадь участка для эксплуатации здания определяется как минимально необходимая для использования объекта недвижимости по назначению.

А в отношении объектов, составляющих единый комплекс – для обеспечения производственной или иной деятельности, для которой такой комплекс предназначен. При этом учитываются градостроительные, противопожарные и иные технические нормы.

Например, нормативы по парковочным местам, разгрузочным площадкам и т.д. Для производственных или складских комплексов – нормативы по конкретным видам деятельности.

В связи с чем вопрос о необходимой для эксплуатации здания площади часто разрешается путём экспертизы – либо при рассмотрении спора в суде, либо ещё на этапе обращения в уполномоченный орган.

Во втором случае заключение специалиста прилагается к заявлению о предоставлении участка.

А поскольку и строительные нормы часто бывают взаимно противоречивы и допускают различное толкование – решение вопроса во многом зависит от квалификации эксперта.

В то же время заключение экспертизы не является для суда обязательным. Нередко суды не соглашаются с экспертными заключениями, составленными с явными нарушениями, либо не имеющими чёткого обоснования, внутренне противоречивыми и т.д. Или же в случаях, когда указанная экспертом необходимая площадь явно превышает разумные пределы.

В связи с этим успешное рассмотрение дела в суде зависит в первую очередь от компетентности эксперта, а не только от его «лояльности» собственнику недвижимости.

При этом в любом случае испрашиваемая площадь должна быть адекватна габаритам здания.

Выкуп участка, превышающего площадь недвижимости в десятки и сотни раз – в настоящее время практически не выполнимая задача, во всяком случае в Москве и Московской области.

Правовой центр ДВА М имеет необходимые деловые контакты, с кадастровыми инженерами, экспертами-землеустроителями, иными специалистами, участие которых требуется для обоснования площади земельного участка.

В случае если несколько объектов составляют единый технологический комплекс (независимо от того, зарегистрирован ли комплекс как единый объект в ЕГРН) может быть необходимо доказать фактическое использование по соответствующему назначению на момент обращения за предоставлением участка.

В том числе экспертами или непосредственно судом может исследоваться специфика производственного или иного технологического процесса, которая требует дополнительной площади участка (под открытые склады, технологические дороги и т.д.).

При этом даже если ранее участок был сформирован для строительства объекта – это не является гарантий представления той же площади для его эксплуатации. Более того, если ранее участок предоставлен в аренду для эксплуатации объекта, не исключено, что при его выкупе потребуется повторно обосновывать необходимую площадь.

Исторически сложившиеся границы землепользования (в том числе не оформленные документально) также учитываются, хотя и не являются обязательными при новом предоставлении участка.

В связи с чем в ряде случаев актуальным становится вопрос существования фактических границ занимаемой собственником здания территории (например – забора) длительное время.

Возможность выкупа или аренды собственником недвижимости участка в конкретных границах, необходимые для обоснования площади аргументы, возможные обременения такого участка и т.д.

могут быть предварительно рассмотрены в ходе земельного аудита. В рамках данной услуги Правовой центр готов изучить градостроительную документацию правоустанавливающие документы и т.д.

, и на их основе сделать выводы о перспективах оформления прав на участок.

При планируемой покупке недвижимости под снос – будут рассмотрены также возможные параметры и условия нового строительства на участке.

Выкуп участков под зданиями

Вопросы о законности регистрации объекта недвижимости

Нередко, как только собственник недвижимости обращается за арендой или выкупом участка под зданием, у уполномоченных органов возникают вопросы к законности возведения и регистрации расположенной на нём недвижимости.

С одной стороны, далеко не всегда такие претензии бывают необоснованными. Так до недавнего времени была распространена практика выкупа участков под явно некапитальными или вообще «виртуальными» объектами недвижимости. Такие схемы, активно практиковавшиеся ещё несколько лет назад, сейчас завершаются успехом значительно реже.

В частности, в Московской области это связано с введением обязательного согласования выкупа аренды участков под зданиями участков на уровне с вынесением вопроса на МВК. Аналогичная ситуация с приобретением участков в связи с наличием на них плоскостных сооружений (дороги, площадки и т.д.

), заборов, мелиоративных сооружений и иных «неполноценных» объектов недвижимости. В настоящее время судебная практика встала на однозначную позицию, что подобные объекты, даже если ранее право на них было зарегистрировано в ЕГРН, не являются недвижимостью, а представляют собой лишь улучшения земельного участка.

В связи с чем не предоставляют исключительное право на выкуп или аренду участка без торгов.

Подземные и надземные инженерные сети, хотят и являются недвижимостью, также не дают права на приобретение участка, по которому проходят, т.к. их размещение возможно на основании сервитута.

С другой стороны – часто претензии возникают к законно возведенным объектам, действительно являющимся недвижимостью и не относящимся к самовольным постройкам.

В том числе нередки споры, связанные с:

• фактической капитальностью объекта по его физическим характеристикам;
• наличием разрешений на строительство и на ввод в эксплуатацию. В том числе в отношении объектов, возведенных до 1995 г. нередко приходится доказывать период их возведения;
• самовольной реконструкцией объекта (пристройкой или надстройкой);
• наличием на момент возведения объекта прав на участок, допускающих строительство. В первую очередь – при возведении капитального объекта на участках, предоставленных в аренду без права строительства;
• законностью регистрации объекта в упрощённом порядке (по декларации), как «вспомогательного».

Правовой центр ДВА М имеет обширный опыт представления интересов собственников недвижимости по спорам, связанным с законностью их возведения или наличием признаков капитального объекта.

Данная проблема актуальна в первую очередь для Москвы, где городское законодательство, формально, позволяет отказать в предоставлении участка при наличии любых признаков самовольного строительства или реконструкции.

В том числе объектов, по которым давно истек срок исковой давности для требований об их сносе, незначительных по площади пристроек и надстроек и т.д.

Однако суды часто признают такие отказы незаконными, особенно в случаях, когда ДГИ Москвы не обращался с иском о сносе объекта, или спор разрешён в пользу собственника.

Приобретение участка под объектами незавершённого строительства возможно только в аренду и только в специальном порядке для достройки объекта.

Вхождение участка в зоны с особыми условиями использования

Распространённый источник споров при выкупе земельных участков под недвижимостью – вхождение участка в те или иные зоны с особыми условиями использования, в которых запрещается предоставление участка в собственность.

Установление разрешенного использования участка

Принципиально важно, чтобы для приобретаемого в собственность или в аренду участка под зданием был установлен корректный вид разрешённого использования.

Так именно от разрешённого использования участка зависит его кадастровая стоимость, которая в свою очередь определяет выкупную цену и, во многих случаях, размер арендной платы. При этом если собственник участка в дальнейшем сможет изменить разрешенное использование на любой из видов, предусмотренных ПЗЗ, то для арендатора такая возможность может быть ограничена условиями договора аренды.

Также разрешённое использование участка определяет возможные варианты хозяйственного использования недвижимости.

Так, поскольку самостоятельные виды разрешённого использования для зданий и сооружений сейчас не устанавливаются, наличие у земельного участка нескольких видов разрешенного использования позволяет по мере необходимости перепрофилировать расположенные на нём здания без дополнительных разрешений и согласований.

В связи с этим, в зависимости от практических задач собственника недвижимости, ему может быть интересно как установление максимально узкой формулировки разрешённого использования в целях минимизации кадастровой стоимости, так и более широкой – для дальнейшей свободы выбора фактического использования зданий.

Если участок под объектом давно сформирован – актуальным становится вопрос приведения его разрешённого использования в соответствие с действующим классификатором.

Так долгое время разрешенное использование участков определялось в произвольной форме и часто с весьма неоднозначными формулировками.

В связи с чем в рамках приведения разрешённого использования в соответствие с новым классификатором может иметь место его фактическое изменение.

Цена выкупа и арендная плата

Цена выкупа участка под недвижимостью и размер арендной платы за такой участок определяются на региональном уровне.

Так при выкупе участка под зданием:

• в Москве выкупная цена практически всегда составляет 100% кадастровой стоимости;
• в Московской области по общему правилу цена составляет 15% кадастровой стоимости, но установлен ряд льготных режимов – для сельскохозяйственных земель, ИЖС, участков ранее переоформленных из постоянного (бессрочного) пользования и т.д.

При аренде участка под зданием:

• В Москве арендная плата исчисляется в процентах от кадастровой стоимости и в большинстве случаев составляет 1,5% от неё. В то же время имеется большое количество льготных режимов – для производства, инвестиционных проектов, социально значимых объектов и т.д.
• в Московской области арендная плата исчисляется по специальной формуле с учётом ряда коэффициентов, связанных с местоположением участка и его разрешенным использованием. При этом кадастровая стоимость в данную формулу не входит.

В случае когда цена выкупа участка под объектом недвижимости или арендная плата определяется исходя из кадастровой стоимости – актуальным является снижение данной стоимости.

Споры о границах участка

При формировании и определении площади участка для эксплуатации здания или уже на этапе выкупа такого участка также нередко встречаются споры о границах со смежными участками или территориями общего пользования. В том числе может иметь место наложение границ соседнего участка на объект недвижимости

Предоставление участка, занятого объектами недвижимости разных лиц

В случае если на участке расположены объекты недвижимости (в т.ч. помещения в здании), принадлежащие нескольким лицам, то существуют следующие варианты оформления прав собственников недвижимости на такой участок:

• раздел участка;
• приобретение участка всеми собственниками недвижимости в долевую собственность;
• оформление участка в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора.

При этом раздел участка возможен, только если речь идёт об отдельных зданиях, и новые участки будут соответствовать требованиям ПЗЗ и иным нормативам по площади, организации подъездов и т.д.

Данный вариант не применим к помещениям в одном здании или к соседним зданиям, если нет возможности выделить отдельную территорию для обслуживания каждого из них (неделимый участок).

При этом вопросы делимости участка, возможных вариантов раздела и т.д. часто разрешаются путём экспертизы.

В случае если часть зданий или помещений на неделимом участке принадлежит государственным или муниципальным унитарным предприятиям или учреждениям – участок может быть передан только в аренду, его выкуп собственниками остальной недвижимости не допускается.

Источник: https://www.2m.ru/uslugi/obshchie-voprosy-zemelnykh-otnoshenij/priobretenie-uchastkov-pod-zdaniyami

Статьи:Право земельного участка:Приобретение-земельных-участков-в-Германии

Приобретение-земельных-участков-в-Германии

От Адвокат Dr. Götz-Sebastian Hök

1. Земельное право в Германии Земельное право Германии не определяет ккакого-либо особого статуса иностранных граждан при приобретении земельных участков. Земельный участок может быть предметом сделки купли-продажи только тогда, когда он измерен и зарегестрирован в поземельной книге. Расположение, размеры и вид пользования участка регистрируются в Кадастровой службе.

Согласно имеющимся там данным, участок записывают в государственном ведомстве, ведущем поземельные книги. Из поземельной книги, которая ведется местными судами, собственники земельного участка могут получить информацию о размерах участка и обременении его залогом (например, ипотекой) или иными обременениями (правом пользования, правами аренды и т.д.).

Предметом сделки могут быть участки со стоящими на них зданиями, которые являются неотъемлемой составной частью такого земельного участка. Порядок частичного временного пользования земельного участка, которое рассматривается как приобретение прав, а не как приобретение самог земельного участка, определен в “Законе о продаже прав частичного временного пользования в жилых зданиях”.

2.

Договор о приобретении земельного участка

Договор купли-продажи земельного участка является основанием для приобретения права собственности на него. Договор регулируется германским законодательством в том случае если участок расположен на территории Германии, даже если в сделке принимают участие иностранные лица. Процедура перехода права собственности на земельный участок в любом случае регулируется нормами немецкого права. Договор купли-продажи земельного участка является двухсторонней правовой сделкой, согласно которой продавец обязуется обеспечить покупателю передачу права собственности на приобретаемый земельный участок и передать ему сам участок. Покупатель обязуется в свою очередь выплатить оговоренную договором цену и принять земельный участок. Согласно немецкому праву для перехода права собственности необходимо наличие соглашения о передаче прав собственности («Ауфлассунг») и внесение нового собственника в поземельную книгу. а) Форма договора Договор, в котором одна из сторон обязуется передать права собственности на участок, а другая – приобрести их, должден быть заверен нотариально. Нотариальное заверение включает в себя оглашение договора исполняющим обязанности нотариусом и проставление его подписи под договором. Нотариальное заверение договоров купли-продажи земельных участков, выполненное иностранными нотариусами, не признается немецкими ведомствами. Нотариальное заверение должно с одной стороны защищать от непродуманных и поспешных сделок с земельными участками. С другой стороны, благодаря консультации специалиста и разъяснению нотариуса оно должно гарантировать, что воля сторон изложена верно, полностью и юридически правильно. Кроме того нотариальное заверение в форме нотариального свидетельства служит при хранении в государственном учреждении в качестве доказательства. Простой письменный или заключенный устно договор купли-продажи земельного участка является таким образом недействительным. Но он становится действительным по своему содержанию, если имеет место соглашение о передаче прав собственности и внесение соответствующей записи в поземельную книгу. Также необходимо нотариально заверять все дополнительные договоренности и последующие существенные изменения. О конкретных условиях договора (сроке платежа, дате передаче земельного участка), гарантиях, обременении участка залогом недвижимого имущества (ипотекой и поземельными налогами) и прочем стороны, в значительной мере, могут договариваться без ограничений. Расторжение договора купли-продажи земельного участка возможно до внесения записи об изменения в праве собственности. Во внимание принимается также отказ от договора и опротестование договора. Впрочем, в отдельных случаях наличие действительных предпосылок для отказа от договора или его опротестования проверяется. б) Участники договора Приобретение земельного участка обычно является двусторонней сделкой. Если же в приобретении земельного участка принимают участие несколько лиц, то необходимо указать их части в долях или иное правовое отношение (например имущественная общность или общность наследования). Правоспособность иностранных участников определяется как правило по их гражданству, либо, если речь идет о юридических лицах – по их местонахождению. При приобретении земельных участков иностранными юридическими лицами может потребоваться специальное разрешение. В настоящее время Федеральное правительство не применяет на практике данное ограничение. Однако в некоторых федеральных землях, таких как Берлин, Северный Рейн-Вестфалия, Шлезвиг-Гольштейн и Саарланд существует условие, согласно которому приобретение земельных участков иностранными юридическими лицами зависит от наличия государственного разрешения. Это ограничение не относится к юридическим лицам происходящим из государств-членов Европейского Союза. в) Предмет сделки Земельный участок, предназначенный для купли-продажи, необходимо идентифицировать в государственном ведомстве, ведущем поземельную книгу, в соответствии с данными такой поземельной книги. Чтобы не возникло путаницы, участок должен быть описан как можно более подробно. Это относится например к тем частям земельного участка, на которых еще только предстоит провести геодезические работы. В этом случае необходимо обозначить все отдельные части участка, которые предстоит измерить, на отдельном чертеже, который может быть приложен к нотариальному акту. г) Цена В договоре купли-продажи точно определяется цена земельного участка, срок платежа и проценты за время просрочки на случай задержки платежа. Нотариальный договор купли-продажи, содержащий неверные сведения о цене (например сознательно заниженные по сравнению с реально выплаченной суммой), в полном объеме является недействительным. д) Накладные расходы и налоги В соответствии с немецким законодательством расходы по нотариальному заверению договора купли-продажи, соглашения о передаче прав собственности и по внесению записи в поземельную книгу несет покупатель. Покупатель также несет расходы по внесению в поземельную книгу необходимых разъяснений (например – официальных разрешений). Напротив, затраты по проведению геодезических измерений земельного участка и погашению записей в поземельной книге несет продавец. Впрочем, договором может быть предусмотрено, что все затраты (в т.ч. например и затраты на проведение геодезических работ) должен нести покупатель. Поэтому, во избежание спора, в договоре всегда необходимо однозначно оговаривать распределение затрат. Затраты на маклера оплачиваются каждой стороной самостоятельно. Из налогов взимаемых при купле-продаже земельного участка во внимание прежде всего должен приниматься налог на приобретение земельной собственности (в настоящее время он составляет 3,5% от цены участка). Судебные издержки по внесению записи в поземельную книгу и нотариальные расходы определяются законом. В отношении судебных издержек, налога на приобретение собственности и нотариальных расходова ответственность несут совместно и продавец и покупатель, даже если в договоре оговорено иное, т.е. продавец несет риск несостоятельности покупателя, который надлежащим образом обязался нести все расходы.

3. Отчуждение земельного участка

а) Обязательства по сделке и отчуждение земельного участка Обязательства по сделке определяют отношения между участниками сделки. Для изменения же отношений собственности необходима распорядительная сделка, т.е. отчуждение. Таким образом, для перехода права собственности на земельный участок необходимо согласие о наступлении изменения в праве и внесение соответствующих изменений в в поземельную книгу. При этом стороны должны дать однозначное согласие на внесение таких изменений в поземельной книге. б) Передача права собственности Необходимое для перехода права собственности на земельный участок соглашение продавца и покупателя (соглашение о передаче права собственности) должно быть оглашено перед уполномоченной компетентной инстанцией в присутствии обеих сторон либо их представителей. Доверенность на представление интересов сторон должна содержать право уполномоченного лица на соглашение о передаче прав собственности на земельный участок, т.е. на переход права собственности. Регистрацию соглашения о передаче прав собственности состоявшимся осуществляют нотариусы или приравненные к ним немецкие консульские служащие; а также суды, если передача прав собственности происходит в результате мирового соглашения. Соглашение о передаче прав собственности становится действительным лишь в том случае, если одновременно составляется нотариальный акт о договоре купли-продажи. Речь в данном случае идет лишь об административном предписании и его нарушение не влечет за собой непризнания совершившейся сделки по передаче прав собственности. Соглашение о передаче прав собственности, заключенное с оговорками, либо с временным ограничением (сроком), является недействительным.

4. Исполнение договора

а) Внесение записи в поземельную книгу Кроме наличия соглашения необходимо внесение соответствующей записи в поземельную книгу. При этом и соглашение о передаче прав собственности, и запись в поземельной книге должны соответствовать друг другу по содержанию. Государственное ведомство, ведущее поземельную книгу имеет право произвести запись лишь тогда, когда произошла передача прав собственности и когда старым владельцем дано согласие на перевод собственности на нового владельца. б) Передача земельного участка Передача земельного участка, т.е предоставление права владения земельным участком, не равнозначна отчуждению. Тем не менее передача земельного участка имеет значение например для перехода ценового риска, возмещения затрат и для начала отсчета срока исковой давности по недостаткам договора. Срок исковой давности по недостаткам договора составляет один год с момента передачи земельного участка. в) Обязывающая сила До внесения в поземельную книгу участники сделки связаны соглашением только в том случае, если (1) заявления сторон засвидетельствованы нотариально, или (2) заявления сторон официально совершены в государственном ведомстве, ведущем поземельные книги, или (3) заявления сторон поданы в государственное ведомство, ведущее поземельные книги или (4) правомочное лицо вручило другой стороне официвальное разрешение на внесение записи в поземельную книгу Обязательство означает невозможность одностороннего отказа от соглашения. Кроме того, пока соглашение о передаче прав собственности не становится обязательным, отказаться можно лишь от соглашения как такового, а не от лежащей в его основе сути сделки, т.е., как правило договора купли-продажи. г) Обязанность уведомления Требование о сохранении служебной тайны нотариусами может быть нарушено в случаях обязанности уведомления. Так например нотариус обязан согласно налоговому законодательству сообщать финансовым ведомствам об определенных видах нотариальных сделок. Смысл такого обязательства состоит в том, что финансовое ведомство получает сведения о сделках, облагаемых налогом и имеет возможность привлечь участников к уплате налога. Согласно закону об совершенствовании борьбы с организованной преступностью лица, получающие наличные деньги в размере более 30.000 немецких марок, должны навести справки о личности лица, передающего ему эти деньги. Юридическая фирма -Д-р Хёк, Штигльмайер и коллеги Д-р Хёк Отто-Сухр-Аллее 115 10585 г. Берлин Германия Телефон +49 (0) 30- 3000 760 0 Факс +49 (0) 30 513 03 819

e-mail: [email protected]

Kanzlei Dr. Hök, Stieglmeier & Kollegen Ansprechpartner: Dr.Götz-Sebastian Hök Eschenallee 22, 14050 Berlin Tel: 00 49 (0) 30 3000 760-0 Fax: 00 49 (0) 30 3000 760 33

e-mail: [email protected]

Источник: http://www.dr-hoek.de/RU/beitrag.asp?t=Grundstuecksrecht-real-estate

Приобретение земельных участков и переселение

Coming soon!!!

Thank you for your patience.

Вынужденное переселение означает как физическое перемещение людей, так и неблагоприятное изменение их экономического положения в результате приобретения земельных участков, связанного с деятельностью клиента/получателя инвестиций.

Вынужденное переселение означает как физическое перемещение людей (переезд или потеря крова), так и неблагоприятное изменение их экономического положения (доступ к ресурсам для получения дохода или средств к существованию) в связи с приобретением земельных участков (включая право прохода/проезда) в результате деятельности клиента/получателя инвестиций. Переселение считается вынужденным, когда затронутые лица или местные сообщества не имеют права отказаться от перемещения. Это происходит в следующих случаях: i) законное изъятие земли или ограничение прав землепользования на основе права государства на принудительное отчуждение собственности; ii) достижение соглашения путем переговоров, в результате которых покупатель может прибегнуть к отчуждению земли или наложению правовых ограничений на пользование земель, если переговоры с продавцом не дают результата.

Перемещенных лиц можно классифицировать следующим образом:

1. имеют официально оформленное юридическое право на занимаемую ими землю;
2. не имеют официально оформленного юридического права, но имеют притязание на землю, признанное или признаваемое по национальному законодательству; или
3. не имеют признаваемого юридического права или притязания на занимаемую ими землю.

При отсутствии надлежащей организации вынужденное переселение может привести к долговременным лишениям и обнищанию затронутых лиц и сообществ, а также к причинению ущерба окружающей среде и созданию социальной напряженности в районах переселения.

В силу этих причин следует избегать вынужденного переселения или, по крайней мере, сводить его к минимуму.

Однако если переселения избежать невозможно, необходимо тщательно спланировать и осуществить соответствующие меры по смягчению неблагоприятных воздействий на перемещенных лиц и принимающие сообщества при надлежащем раскрытии информации, проведении консультаций и информированном участии затронутых лиц. Это предполагает осуществление следующих мер:

• Выплата компенсаций и пособий перемещенным лицам. Если переселения избежать невозможно, клиент/получатель инвестиций предоставляет перемещенным лицам и сообществам компенсацию за утрату активов по полной восстановительной стоимости и другую помощь с целью оказания им содействия в улучшении или, по крайней мере, восстановлении их уровня жизни или средств к существованию.
• Механизм подачи и рассмотрения жалоб. Клиент/получатель инвестиций должен обеспечить наличие механизма подачи и рассмотрения жалоб для получения и урегулирования конкретных проблем, связанных с выплатой компенсаций или переселением, поднимаемых перемещенными лицами или членами принимающих сообществ.
• Оценка социальных последствий, планирование и осуществление переселения. Если вынужденное переселение неизбежно, клиент/получатель инвестиций проводит перепись населения с целью выявления лиц, которые будут переселены в связи с реализацией проекта, выяснения вероятных последствий для затронутых лиц и сообществ, разработки системы предоставления прав и определения лиц, имеющих право на компенсацию.
• Физическое перемещение. Если лица, проживающие на территории реализации проекта клиента/получателя инвестиций, должны переехать в другое место, клиент/получатель инвестиций: i) предлагает перемещенным лицам на выбор варианты возможного переселения, включая соответствующее жилье или денежную компенсацию; ii) предоставляет помощь в переезде в соответствии с потребностями каждой группы перемещенных лиц, уделяя особое внимание нуждам малоимущих и находящихся в уязвимом положении. На новом месте перемещенным лицам будут предложены улучшенные жилищные условия.
• Изменение экономического положения. Если приобретение земельных участков для реализации деятельности клиента/получателя инвестиций приводит к потере дохода или средств к существованию, клиент/получатель инвестиций незамедлительно выплачивает этим лицам компенсацию, например, возместив затронутым владельцам предприятий затраты на возобновление коммерческой деятельности в другом месте, утраченный чистый доход в переходный период, а также затраты на перевод и повторное налаживание их коммерческой деятельности в другом месте.
• Переселение, осуществляемое государством. Если отводом земли и переселением занимается государство, то клиент/получатель инвестиций обязан взаимодействовать с ответственным за переселение государственным органом в пределах, разрешенных этим органом, с целью достижения результатов, соответствующих оптимальной международной практике.

Если деятельность клиента/получателя инвестиций связана с приобретением земельных участков и переселением, это должно быть тщательно организовано для предотвращения возможных лишений и обнищания затронутых лиц и сообществ.

Поскольку перемещенное сообщество не будет полностью удовлетворено своим новым положением без существенного улучшения уровня жизни или средств к существованию, это будет означать сохранение репутационного риска для клиента/получателя инвестиций.

Источник: https://firstforsustainability.org/ru/environmental-and-social-risk-management/understanding-environmental-and-social-risk/environmental-and-social-issues/land-acquisition-and-resettlement/