Признание сделки купли-продажи недействительной(это НАДО ЗНАТЬ)

Признание Договора купли-продажи квартиры(дома) недействительным означает, что заключенный договор не несет в себе никаких описанных в нем юридических последствий, причем, с самого момента его заключения (п.1, ст. 167 ГК РФ). Таким образом такой договор как-бы «не считается» – Продавец как-бы не продавал, а Покупатель как-бы не покупал.

Договор купли-продажи квартиры (ДКП) может оказаться недействительным либо в результате оспаривания сделки, либо в результате ничтожности (юридический термин) самой сделки (п.1, ст. 166 ГК РФ). Поясним кратко, в чем разница между оспоримой и ничтожной сделками.

Оспаривание сделки купли-продажи квартиры

Оспоримой сделкой называют такую сделку, которая требует признания своей недействительности в суде, при наличии на то серьезных законных оснований.

Оспаривание сделки и договора купли-продажи квартиры подразумевает обращение заинтересованных лиц в суд с иском о том, что при заключении ДКП их права на квартиру не были учтены, или были нарушены. Например, наследник, чьи права не были учтены при распоряжении наследством (квартирой), может подать иск в суд о признании недействительной сделки по распоряжению этим имуществом.

В оспоримых сделках закон предоставляет человеку самому решать, прибегать ли к судебной форме защиты своего права, или нет (например, договориться с другой стороной полюбовно).

Результатом оспаривания сделки с недвижимостью может стать решение суда о ее недействительности (или действительности), исходя из обстоятельств дела.

Какие сделки признаются ничтожными

Ничтожной сделкой называется та сделка, которая была заключена с очевидным нарушением законодательства с самого начала. Другими словами, это сделка, которая не имела права быть заключенной в принципе. Она бесспорно и однозначно недействительна.

Например, это случай, когда Продавец квартиры не имел права ее продавать (например, подделал документы), или сделка с малолетним была зарегистрирована (каким-то чудом), что прямо запрещено законом. Т.е. нарушение законодательства налицо, спорить не о чем – и поэтому сделка признается ничтожной.

Ничтожная сделка недействительна в силу своего характера (характера нарушения закона), а не в результате решения суда. Т.е. она становится недействительной при установлении самого факта такого нарушения. Однако требование о признании факта ее ничтожности может быть заявлено в суд.

Виды ничтожных сделок

Сделка купли-продажи квартиры считается ничтожной, если она заключена с определенными нарушениями закона. Перечень таких нарушений указан в ГК.

Согласно ГК ничтожными являются следующие сделки:

Сделки, нарушающие закон, и при этом посягающие на права третьих лиц (п. 2, ст. 168 ГК РФ); «третьи лица» здесь – ключевой фактор, т.к. сделки «просто нарушающие закон» относятся к оспоримым (об этом ниже). 

Сделки, совершенные с целью, противной основам правопорядка и нравственности (ст. 169 ГК РФ); здесь предполагается умышленное противоправное действие, например, продажа квартиры по поддельным или недействительным документам. 

Сделки, заключенные с недееспособными лицами (ст .171 ГК РФ). 

Сделки, заключенные с малолетними, т.е. с лицами до 14 лет (ст. 172 ГК РФ); например, когда 13-летний ребенок поставил свою подпись на договоре (хотя за него это должны делать родители или опекуны). 

Мнимые (фиктивные) сделки, т.е. сделки, совершенные для вида, без намерения создать реальные правовые последствия (ст. 170 ГК РФ); например, мнимое («понарошку») дарение имущества должником, с целью избежать описи или ареста этого имущества. 

Притворные сделки, т.е. сделки, прикрывающие собой другие сделки (ст. 170 ГК РФ); например, когда формальной сделкой дарения прикрывается фактическая сделка купли-продажи с реальной передачей денег. 

Сделки с имуществом, распоряжение которым законодательно запрещено или ограничено, в т.ч. продажа имущества должником или юрлицом-банкротом (ст. 174.1 ГК РФ). 

Разница между оспоримой сделкой и ничтожной заключается также в том, что к ним применяется разный срок исковой давности. К оспоримым сделкам – один год, к ничтожным сделкам – три года, с возможностью увеличения этого срока до 10 лет (ст. 181 ГК РФ).

Таким образом, при подготовке сделки Покупателю квартиры следует, как минимум, исключить признаки ничтожной сделки (см. выше), а затем постараться не допускать серьезных поводов для оспаривания сделки (см. ниже). Продавцу об этом можно не очень беспокоиться – в худшем случае квартира просто вернется ему назад через суд.

Основания для признания сделки купли-продажи квартиры недействительной

Оснований недействительности сделок может быть множество.

Помимо указанных выше оснований ничтожности, сделка может быть также оспорена, и признана недействительной по целому ряду причин.

В общем случае, недействительной суд может признать любую сделку, не соответствующую требованиям закона или иного правового акта (п.1, ст. 168 ГК РФ).

Чтобы это случилось, в суд должен быть подан иск о признании сделки недействительной, и о применении последствий этой недействительности.

Такой иск могут подать как сторона сделки, так и другие заинтересованные лица, а также органы местного самоуправления (например, Органы опеки и попечительства), или прокуратура.

В результате сделка становится оспоримой, и ее дальнейшая судьба зависит от решения суда.

Законодательство указывает, что сделка купли-продажи квартиры может быть оспорена и признана недействительной, если:

Сделка совершена без необходимого в силу закона согласия третьего лица или государственного органа (ст. 173.1 ГК РФ); например, квартира, полученная по договору ренты, продана без согласия на то рентополучателя.

Сделка совершена несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет (ст. 175 ГК РФ); например, продажа квартиры 17-летним собственником без согласия на то его родителей.

Сделка совершена лицом, ограниченным судом в дееспособности (ст. 176 ГК РФ); например, квартира была им продана без согласия своего попечителя и/или без разрешения Органов опеки и попечительства.

Сделка совершена лицом, не способным понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК РФ); например, Продавец квартиры был пьян в момент сделки, или был под действием наркотиков, или находился в состоянии аффекта (если он сможет затем это доказать, что крайне сложно).

Сделка совершена под влиянием существенного заблуждения (ст. 178 ГК РФ); т.е.

сделка, неверно или искаженно выражающая волю стороны; например, если сторона сделки допустила очевидную описку или опечатку в Договоре купли-продажи квартиры (ДКП); или если Продавец докажет, что он не знал реального положения дел, и никогда не подписал бы договор, если бы знал о его реальных последствиях для себя.

Сделка совершена под влиянием обмана, угрозы, насилия или стечения тяжелых обстоятельств (ст. 179 ГК РФ); например, Продавец, попав в криминальную историю, вынужден был продать квартиру за полцены, а Покупатель этим сознательно воспользовался («кабальная сделка»).

В частности, сделка с квартирой также может быть признана судом недействительной, когда:

— на приобретенную у наследника квартиру имеют право другие наследники ее бывшего владельца («неучтенные» наследники подают иск);

— не получено согласие супруга(-ги) на продажу квартиры, являющуюся совместной собственностью супругов (несогласный ​супруг может подать иск);

— в результате сделки оказались нарушенными права несовершеннолетних (например, не выполнено условие, указанное в Разрешении Органов опеки и попечительства), или не выполнено условие применения материнского капитала;

Таким образом подводя итоги данной статьи Региональное Агентство Недвижимости просит вас покупать обьекты недвижимости у проверенных временем, и легальных Агентств Недвижимости, которые делают юридический анализ документов, и несут ответственность.

Многие скажут: Да риэлторы(Агентства) берут такие деньги за воздух, ничего не делают  и т.д., или : Да у меня ,,Знакомый Юрист сделает за –во много раз дешевле– данный ваш юрист не несет ответственности за проведенную сделку, он лишь делает ДКП(договор купли-продажи) на основании вами же предоставленных документов.

Всем удачных сделок, счастливых заселений и долгой крепкой жизни- Ваше РАН. 

в написании статьи спасибо

Источник: http://ranklv.ru/news/priznanie-sdelki-kupli-prodazhi-nedejstvitelnojeto-nado-znat.html

Основания для признания сделки недействительной — PRAVO.UA

12 января 2005 года коллегия судей Судебной палаты по гражданским делам Апелляционного суда г. Киева рассмот­рела в открытом судебном заседании в г. Киеве дело по апелляционной жалобе гражданки Ф.

на решение Шевченковского районного суда г. Киева от 6 октября 2004 года по гражданскому делу по иску гражданина Р. к гражданке Ф., 3-е лицо: частный нотариус К.

Киевского городского нотариального округа, о признании договора купли-продажи квартиры недействительным.

Заслушав доклад судьи, пояснения лиц, явившихся в судебное заседание, проверив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, коллегия судей установила следующее.

19 мая 2003 года гр-н Р. обратился в суд с иском к гр-ке Ф., 3-е лицо: частный нотариус К. Киевского городского нотариального округа, о признании договора купли-продажи квартиры № ** по ул. Нагорной, ** в г. Киеве недействительным.

В нем он отмечал, что 19 мая 2000 года между ним и ответчицей у частного нотариуса Киевского городского нотариального округа был заключен договор купли-продажи квартиры, которая была совершена за 894 грн, о чем указано в договоре.

Поскольку он болеет неизлечимой болезнью, постоянно находится в психологической и психической депрессии, страдает атеросклерозом и расстройством памяти в силу своего преклонного возраста, на момент заключения сделки купли-продажи квартиры он не мог понимать значения своих действий. Ответчица обещала ему, что если он подпишет договор купли-продажи квартиры, то она будет присматривать и содержать его до смерти. Однако после заключения договора ответчица деньги за квартиру ему не отдала, материальной помощи не предоставляла, не присматривала за ним, стала выгонять его из квартиры.

Представитель истца в судебном заседании иск поддержала, дополнительно указала, что незадолго до заключения договора купли-продажи квартиры истец перенес тяжелую утрату — смерть жены, потом сам перенес несколько операций, в том числе и онкологическую.

Ввиду всех этих обстоятельств истец на время заключения договора купли-продажи спорной квартиры находился в таком психическом состоянии, что не мог понимать, какую сделку он заключает и какие последствия это влечет за собой.

Просила иск удовлетворить и признать договор купли-продажи квартиры недействительным на основании статьи 55 ГК Украины (в редакции 1963 года).

Решением Шевченковского районного суда г. Киева от 6 октября 2004 года иск удовлетворен.

Признан недействительным договор купли-продажи квартиры, удостоверенный частным нотариусом К. Киевского городского нотариального округа.

Стороны приведены в первоначальное состояние.

Истцу возвращена в собственность спорная квартира и взысканы с него в пользу ответчицы 893 грн 51 коп.

В апелляционной жалобе гр-ка Ф. просит отменить решение как вынесенное с нарушением норм материального и процессуального права и принять новое решение об отказе в удовлетворении иска гр-на Р.

Апелляционная жалоба подлежит удов­летворению, а решение Шевченковского районного суда г. Киева от 6 октября 2004 года отмене как вынесенное с нарушением норм материального и процессуального права.

Судом установлено, что решением Шевченковского районного суда г. Кие­ва от 20 марта 2000 года за гр-ном Р. было признано право пользования жилым помещением в спорной квартире.

В дальнейшем квартира была им приватизирована.

19 мая 2000 года гр-н Р. продал квартиру гр-ке Ф., а последняя на основании пункта 4 данного договора передала ему 894 грн в качестве оплаты.

Данные обстоятельства подтверждаются доказательствами, наличествующими в материалах дела, и показаниями самих сторон.

Согласно статье 55 ГК Украины, сделка, заключенная гражданином, хотя и дее­способным, но на момент ее заключения находившимся в таком состоянии, когда он не мог понимать значения своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина.

Удовлетворяя иск гр-на Р., признавая спорный договор купли-продажи квартиры недействительным, суд первой инстанции ссылался на акт амбулаторной судебно-психиатрической экспертизы, согласно которому на период заключения договора истец был существенно ограничен в способности понимать свои действия и руководить ими.

Тем не менее данный вывод экспертизы не является категорическим и не включает в себя данных, в каких именно пределах истец был ограничен понимать значение своих действий.

Впервые психолого-психиат­рическое ­обследование истец прошел в июле 2001 года во время рассмотрения указанного гражданского дела. Обследование было проведено на основании запроса частного адвоката Г.

Согласно требованиям статьи 62 ГПК Украины, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основывающемуся на всестороннем, полном и объективном рассмотрении в судебном заседании всех обстоятельств дела в их совокупности, руководствуясь законом.

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

В соответствии с частью 2 статьи 32 ГПК Украины факты, установленные судебным решением, вступившим в законную силу по одному гражданскому делу, не доказываются снова при рассмотрении других гражданских дел, в которых принимают участие те самые лица.

Так, решением Шевченков­ского районного суда г. Киева от 2 декабря 2002 года по указанному гражданскому делу, оставленным без изменений определением Судебной коллегии по гражданским делам Апелляционного суда г.

Киева от 14 марта 2003 года и определением коллегии судей Судебной палаты по гражданским делам Верховного Суда Украины от 11 августа 2003 года в удовлетворении иска о признании договора купли-продажи спорной квартиры недействительным на основании статьи 57 ГК Украины — стечении тяжелых обстоятельств, отказано.

Решением установлено, что пос­ле смерти 27 ноября 1999 года жены, гр решал вопрос признания за собой права на жилье в спорной квартире.

Целенаправленные, последовательные действия истца свидетельствуют о его нормальном психологическом состоянии. Стороны добровольно подписали указанный договор, что подтвердили в судебном заседании.

Судом установлено из пояснений самого истца, что единственной причиной его претензий к истице является то, что она предложила ему за квартиру мало денег.

Тем не менее, в соответствии с требованиями статьи 228 ГК Украины, стоимость продаваемого имущества определяется по договоренности сторон.

На основании изложенного коллегия судей считает, что исковые требования Р. к ответчице удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьей 55 ГК Украины, статьями 32, 301, 305, 309, 314 ГПК Украины, коллегия судей решила следующее:

апелляционную жалобу гр-ки Ф. удов­летворить;

решение Шевченковского районного суда г. Киева от 6 октября 2004 года отменить и принять новое решение следующего содержания:

«В иске гражданина Р. к гражданке Ф. о признании договора купли-продажи квартиры недействительным отказать.

Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Верховном Суде Украины на протяжении одного месяца через суд первой инстанции».

(Решение Апелляционного суда г. Киева от 12 января 2005 года. Дело № 22-8911. Председательствующий — Ратникова В.М. Судьи — Прокопчук Н.О., Синчук Т.А.)

Источник: https://pravo.ua/articles/osnovanija-dlja-priznanija-sdelki-nedejstvitelnoj/

Признание договора недействительным — pravo.ua

Под обманом следует понимать умышленное введение в заблуждение участников сделки путем сообщения не соответствующих действительности сведений, либо несообщение об обстоятельствах, имеющих существенное значение для заключения сделки. Сами по себе утверждения истцов о факте обмана со стороны ответчика, не подкрепленные никакими доказательствами, не могут служить основанием для признания сделки недействительной по этим основаниям

Южноукраинский городской суд рассмотрел в судебном заседании дело по иску А. Л–вой, В. Л–го к Н. М–зур о признании недействительным договора купли–продажи квартиры.

Л–вые обратились в суд с иском к Н. М–зур о признании недействительным договора купли–продажи квартиры, расположенной по адресу: ул. Набережная Энергетиков, дом № *, кв. * в г.

Южноукраинске, который был заключен между сторонами 26 марта 1996 года. Истцы пояснили суду, что в ходе заключения сделки ответчик не передал им деньги за квартиру, т. е.

завладел принадлежащей Л–вым квартирой путем обманных действий.

Н. М–зур обратился в суд со встречным иском к супругам Л–вым, в котором просит суд выселить А. Л–вую и В. Л–го из спорной квартиры, так как их проживание в этой квартире препятствует осуществлению его права собственности на данное жилье.

В судебном заседании мать и сын Л–вые пояснили, что в марте 1996 года они решили продать принадлежащую им трехкомнатную квартиру, расположенную по адресу: ул. Набережная Энергетиков, дом № *, кв. * в г. Южноукраинске. Тогда же они познакомились с племянницей Н. М–ра, которая предложила купить у них квартиру за 7000 долларов США.

28 марта 1996 года Л–вые и Н. М–зур встретились в нотариальной конторе для подписания договора купли-продажи спорной квартиры. Н.

М–зур сказал, что не может в данный момент рассчитаться за квартиру, и попросил отсрочить платеж на одну неделю. Мыть и сын Л–вые согласились подождать с оплатой и подписали договор купли–продажи. Однако Н.

М–зур так и не отдал Л–вым деньги за приобретенную квартиру, в связи с чем они были вынуждены обратиться в суд с исковым заявлением.

Н. М–зур в судебном заседании иск не признал и пояснил, что в марте 1996 года он из объявления узнал о том, что Л–вые продают свою трехкомнатную квартиру. Тогда же он вместе со своей племянницей пришел к Л–вым в первый раз и осмотрел квартиру. В тот же день договорились о цене. После этого Н. М–зур еще дважды приходил осматривать квартиру Л–вых.

28 марта 1996 года Н. М–зур и Л–вые встретились около нотариальной конторы для заключения договора купли-продажи. Н. М–зур сказал Л–вым, что у него имеется 400 млн крб. Свыше этой суммы Н.

М–зур ничего Л–вым не обещал. Мать и сын подумали и согласились, после чего Н. М–зур передал им указанную сумму. А.

Л–вая пересчитала деньги, после чего они зашли к нотариусу и оформили договор купли–продажи спорной квартиры.

Н. М–зур пояснил, что приобрел квартиру для того, чтобы въехать и проживать в ней вместе со своей семьей. Однако в связи с тем, что на покупку мебели и осуществление переезда необходимы были средства, Н. М–зур вынужден был уехать на работу за границу. На время своего отсутствия Н. М–зур разрешил Л–вым временно проживать в квартире.

В настоящее время Н. М–зур желает въехать в приобретенную квартиру и просит суд выселить оттуда А. Л–вую и В. Л–го.

Заслушав пояснения сторон, изучив материалы дела, суд установил следующее.

Стороны не возражают, что между ними был заключен договор купли–продажи квартиры, расположенной по адресу: ул. Набережная Энергетиков, дом № *, кв. * в г. Южноукраинске.

28 марта 1996 года вышеуказанный договор был удостоверен государственным нотариусом Южноукраинской государственной нотариальной конторы и зарегистрирован в книге под номером 1907.

Подписи в договоре были поставлены сторонами собственноручно.

Ответчик утверждает, что истцы согласились продать ему спорную квартиру за 400 млн крб.

Данное обстоятельство подтверждается пунктом 2 Договора купли–продажи, в котором указано, что продажа квартиры осуществляется за 400 млн крб.

Истцы подписали договор купли–продажи после того, как в него была вписана вышеуказанная сумма продажи. Исходя из заявленной суммы договора была уплачена государственная пошлина.

В судебном заседании государственный нотариус В. Д–ва пояснила, что стороны осуществили подписание договора в ее присутствии, в ходе подписания какие–либо вопросы у сторон не возникали.

В судебном заседании было установлено, что 18 апреля 1996 года А. Л–вая обратилась в Южноукраинское ГО УМВД в Николаевской области с заявлением. В заявлении истица указала, что в отношении нее были совершены мошеннические действия, вследствие которых она лишилась принадлежащей ей квартиры.

С 19 по 24 апреля 1996 года по факту поступления вышеуказанного заявления была проведена проверка.

24 апреля того же года по результатам проверки было вынесено постановление об отказе в возбуждении уголовного дела в связи с отсутствием состава преступления, о чем было сообщено истице.

Вышеуказанное постановление не было обжаловано истицей в суде либо в прокуратуре. Южноукраинское ГО УМВД в период с 28 января по 6 февраля 1997 года осуществило повторную проверку по вышеуказанному факту мошенничества.

В соответствии с частью 1 статьи 57 Гражданского кодекса УССР сделка, совершенная вследствие обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с представителем другой стороны, а также сделка, которую гражданин был вынужден совершить на крайне невыгодных для себя условиях вследствие стечения тяжелых обстоятельств, может быть признана недействительной по иску потерпевшего либо по иску государственной или общественной организации.

Истцы указывают на обман, совершенный Н. М–ром.

В соответствии с пунктом 12 постановления пленума Верховного Суда Украины № 3 от 28 апреля 1978 года «О судебной практике по делам о признании сделок недействительными», с изменениями, внесенными постановлением пленума Верховного Суда Украины № 13 от 25 декабря 1992 года, в ходе разрешения споров о признании сделки недействительной на основании статьи 57 Гражданского кодекса УССР, суды должны иметь в виду, что такие требования могут быть удовлетворены при доказанности фактов обмана … и наличия их непосредственной связи с волеизъявлением стороны заключить сделку на крайне невыгодных для нее условиях.

Под обманом в таких случаях следует понимать умышленное введение в заблуждение участников сделки путем сообщения не соответствующих действительности сведений, либо в случае умалчивания об обстоятельствах, имеющих существенное значение для заключения сделки.

Сами по себе утверждения истцов о факте обмана со стороны ответчика, не подкрепленные никакими доказательствами, не могут служить основанием для признания сделки недействительной по этим основаниям.

Все вышеизложенное свидетельствует об отсутствии оснований для признания недействительной сделки купли–продажи квартиры, расположенной по адресу: ул. Набережная Энергетиков, дом № *, кв. * в г. Южноукраинске.

Относительно встречного иска Н. М–ра к А. Л–вой и В. Л–му суд пришел к следующим выводам. Поскольку договор купли–продажи квартиры, расположенной по адресу: ул. Набережная Энергетиков, дом № *, кв. * в г.

Южноукраинске, от 28 марта 1996 года является действительным, и в качестве собственника спорной квартиры в данном договоре указан Н. М–зур, то проживание в квартире А. Л–вой и В.

Л–го, вопреки желанию собственника, нарушает его законное право владения, пользования и распоряжения имуществом.

Кроме того, Л–вые нарушают право проживания собственника в его квартире, предусмотренное статьей 150 Жилищного кодекса Украины.

В соответствии с пунктом 2 статьи 48 Закона Украины «О собственности» собственник имеет право требовать устранения всяческих нарушений его права, даже если эти нарушения не связаны с лишением владения, и требовать возмещения причиненных ему убытков.

Н. М–зур не был лишен права владения квартирой, однако он был лишен права пользования и распоряжения своим имуществом.

Учитывая все вышеизложенное, суд пришел к выводу о том, что А. Л–вая и В. Л–вой подлежат выселению из квартиры, расположенной по адресу: ул. Набережная Энергетиков, дом № *, кв. * в г. Южноукраинске.

Руководствуясь статьями 15, 30, 62, 203 Гражданского процессуального кодекса Украины, суд решил:

отказать в иске А. Л–вой и В. Л–го к Н. М–ру о признании недействительным договора купли–продажи квартиры.

Удовлетворить исковые требования Н. М–ра.

Выселить А. Л–вую и В. Л–го из квартиры, расположенной по адресу: ул. Набережная Энергетиков, дом № *, кв. * в г. Южноукраинске.

(Дело № 2–364/98 г. Решение от 29 сентября 1998 года. Судья — И. Бобровский)

Это решение было обжаловано истцами в Николаевский областной суд. Ниже приводится определение суда по данному делу

Источник: https://pravo.ua/articles/priznanie-dogovora-nedejstvitelnym-4/

Споры о признании договоров купли-продажи недвижимости недействительными

Дарья Болгерт, юрист-эксперт

Сегодня все больше происходит судебных споров, которые возникают в связи с приобретением по договорам купли-продажи недвижимости.

Это связано с тем, что недвижимость, в силу своей высокой стоимости и обусловленной ею большой привлекательности для недобросовестных граждан, очень часто становится объектом неправомерных действий.

Споры возникают как при совершении сделок, государственной регистрации прав, так и в последующем, когда заявляются требования о признании регистрационной записи недействительной, признании сделок недействительными, применении последствий недействительности ничтожных сделок.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах — если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Обычно к признанию сделки с недвижимостью недействительной прибегают как к последней возможности вернуть утерянное в результате сделки имущество или прекратить обязательства по сделке.

Признание сделки с недвижимостью недействительной обязывает стороны возвратить полученное в результате сделки в натуре или возместить его стоимость в деньгах.

Наиболее часто встречающимися на практике поводами для признания сделки недействительной могут служить следующие обстоятельства:

1. Оформление договора сделки не соответствует действующему законодательству.

Например, договор купли-продажи жилья должен быть заключен в письменной форме и подписан обеими сторонами (нарушение письменной формы влечет за собой признание сделки недействительной).

2. договора противоречит закону и фактическим обстоятельствам.

3. Сделка с недвижимостью была заключена не по доброй воле участника (участников), то есть по принуждению, под угрозой насилия и т. п.

1. Оформление договора сделки не соответствует действующему законодательству

Т. А. Петросян обратился в Приволжский районный суд Самарской области (решение от 22 июля 2011 г.) с иском к А. С. Нижегородову, Е. А. Нижегородовой о взыскании денежной суммы, переданной в качестве аванса. В обоснование иска указал, что в августе 2010 г.

он и ответчики в устной форме договорились о купле-продаже квартиры, расположенной по адресу , принадлежащей ответчикам на праве общей совместной собственности за 2 500 000 рублей. В октябре 2010 г.

с согласия Нижегородовых переехал в указанную квартиру вместе со своей семьей, нес расходы на коммунальные услуги, оплатил установку нового газового счетчика. За квартиру он поэтапно передал ответчикам аванс в размере 770 000 рублей, а оставшуюся сумму обязался выплатить к ноябрю 2010 г., а затем к маю 2011 г.

Однако впоследствии Нижегородовы квартиру продавать отказались, аванс ему не возвратили и вселились в свою квартиру, а ему с семьей пришлось покинуть квартиру ответчиков.

Решением Приволжского районного суда Самарской области от он был обязан возвратить ответчикам ключи и вывезти принадлежащие ему вещи из указанной квартиры, что он выполнил. Возвратить ему сумму выплаченного аванса ответчики отказались.

Судом установлено, что договор купли-продажи недвижимости в предусмотренной законом форме сторонами не заключался, а имела место устная договоренность о совершении сделки купли-продажи в будущем. Поскольку заключение сделки купли-продажи и передача товара — квартиры, не состоялись, то уплаченная Т. А. Петросяном в качестве аванса денежная сумма подлежит возврату, иное означало бы неосновательное обогащение ответчиков.

2. договора противоречит закону и фактическим обстоятельствам

ЗАО ГКБ «Автоградбанк» (далее — Банк) обратился в Набережночелнинский городской суд Республики Татарстан с иском к Е. А.

Хабарову о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество, указывая, что между ЗАО ГКБ «Автоградбанк» и ответчиком был заключен кредитный договор , согласно которому ответчик получил кредит в размере рублей сроком на 180 месяцев.

Кредит был предоставлен для целевого использования, а именно для приобретения в собственность квартиры. Просит взыскать с ответчика задолженность по кредитному договору.

Х. Г. Забиров обратился в суд с иском к ЗАО ГКБ «Автоградбанк» и Е. А. Хабарову о признании недействительным договора купли-продажи , заключенного с привлечением кредитных средств и аннулировании записей о государственной регистрации права собственности на указанную квартиру за Е. А.

Хабаровым и переходе права собственности на нее к ЗАО ГКБ «Автоградбанк». При этом указал, что договор купли-продажи этой квартиры заключен между Е. А. Хабаровым и С.Х.И. , в то время как С.Х.И. умерла , и соответственно этот договор купли-продажи вышеуказанной квартиры с Е. А.

Хабаровым заключить не могла, следовательно, спорная квартира не могла быть предметом кредитования и залога и на нее не может быть обращено взыскание, в связи с этим просит аннулировать и вышеуказанные записи о государственной регистрации права собственности на указанную квартиру за Е. А.

Хабаровым, и о переходе права собственности на нее к ЗАО ГКБ «Автоградбанк».

Суд пришел к следующему: Г. Х. Забиров и С.Х.И. находились в зарегистрированном браке (л. д. 124). С.Х.И. умерла , договор же купли-продажи вышеуказанной квартиры с привлечением кредитных средств заключен между Е. А. Хабаровым и С.Х.И. …

, то есть спустя два месяца после смерти «продавца» С.Х.И., чего в принципе не должно было быть. Г. Х.

Забиров проживал в указанной квартире и до заключения договора, и после этого, о сделках в отношении жилого помещения, находившегося также и в его пользовании, извещен не был. Соответственно договор купли-продажи вышеуказанной квартиры С.Х.И. с Е. А.

Хабаровым не заключала, он является недействительным в силу его ничтожности как заключенный с нарушением требований закона, в связи с чем спорная квартира не могла быть и предметом кредитования и залога.

Об этом договоре купли-продажи квартиры Г. Х. Забирову стало известно только в связи с рассмотрением дела по иску Банка о его выселении в мае — июле — сентябре 2011 г. Г. Х.

Забиров был зарегистрирован и проживал в указанной квартире, и ему до рассмотрения дела по иску Банка не было известно о заключенных в отношении квартиры сделках. Представитель Банка также не отрицала того обстоятельства, что о договоре купли-продажи Г. Х.

Забиров был извещен только в связи с иском о его выселении из нее. При таких обстоятельствах срок исковой давности по оспариванию им указанного договора в силу его ничтожности подлежит восстановлению.

В связи с признанием договора купли-продажи квартиры недействительным в силу его ничтожности, записи о государственной регистрации права собственности на нее за Е. А. Хабаровым и права собственности на указанную квартиру за Банком подлежат аннулированию. С учетом этих обстоятельств требование Банка об обращении взыскания на вышеуказанную квартиру подлежит отклонению.

Решением от 11.02.2012 г. суд решил: договор купли-продажи квартиры от , заключенный между С.Х.И. и Е. А. Хабаровым, признать недействительным в силу его ничтожности.

Записи государственной регистрации права собственности на указанную квартиру на Е. А. Хабарова от и на закрытое акционерное общество ГКБ «Автоградбанк» от аннулировать.

В обращении взыскания на заложенное имущество в виде квартиры закрытому акционерному обществу ГКБ «Автоградбанк» отказать.

3. Сделка с недвижимостью была заключена не по доброй воле участника (участников)

Решением от 8 июля 2011 г. Ординский районный суд Пермского края исковые требования С. Н. Честиковой удовлетворил в полном объеме. С. Н.

Честикова обратилась с иском к администрации Ординского сельского поселения о признании договора купли-продажи (купчей) земельного участка недействительным, в силу совершения сделки лицом, находившимся под влиянием обмана, угрозы; применении последствий недействительности сделки в виде расторжения договора купли-продажи, обосновывая свои требования тем, что между ней и ответчиком был заключен договор купли-продажи земельного участка. Сделка оформлена договором от 15.03.2011 г., согласно которому истица обязуется передать администрации Ординского сельского поселения в собственность земельный участок общей площадью 1484,89 кв. м, предоставленный для ведения личного подсобного хозяйства, находящийся по адресу . Указанный земельный участок принадлежит ей на основании свидетельства о праве на наследство по закону. Кадастровая стоимость земельного участка составляет 25688 рублей, а администрация Ординского сельского поселения покупает его у нее за 500 рублей.

Источник: https://www.top-personal.ru/estatelawissue.html?429

Когда закон признает договор купли-продажи квартиры недействительным

Согласно статье 157 ГК РК недействительная сделка — это сделка, совершенная с нарушениями требований к форме, участникам, содержанию. На практике такое случается и с договорами купли-продажи.

Например, в квартире сделан косметический ремонт, но на проверку все оказывается в аварийном состоянии. Или же мошенническая схема — квартира продана не ее хозяином. И еще масса самых разных ситуаций, когда приходится через суд признавать сделку недействительной. Портал kn.

kz предлагает разобраться, в каком случае признается недействительность. 

Как проверить квартиру перед покупкой: документы на жилье, собственники >>>

Неоспоримые критерии недействительности сделки 

По статье 158 ГК РК очевидно, что сделка недействительна, если не соответствует закону:

1. Совершена заведомо с преступной целью, нарушением правопорядка и нравственности (фальшивые, подложные документы и т.д.).
2. Противоречит нормам действующего законодательства (без злого умысла).
3. Совершена, чтобы уклониться от обязательств, ответственности перед третьим лицом, государством, и второй участник сделки об этом знал. В этой ситуации государство может выступить как заявитель.

В этих трех случаях не придется даже подавать иск — вне зависимости от желания участников сделки, суд признает ее недействительной. 

Налог с продажи квартиры в РК в 2017 году >>>

Какие еще могут быть основания? 

По статье 159 ГК РК есть еще 8 случаев-оснований считать договор купли-продажи квартиры, дома недействительным. 

Фактор	Описание	Пример ситуации
Нет разрешения	На сделку не получили разрешение или срок разрешения уже вышел	Квартира продана по доверенности, у которой истек срок действия
Участник сделки — несовершеннолетний	Если нет разрешения от органов опеки и попечительства	Опекун продал квартиру ребенка в обход органов опеки
Участник сделки — недееспособный	По иску опекуна, если человек признан недееспособным уже после совершения сделки	Дочь доказала посредством мед.обследования, что пожилая мать на момент продажи квартиры уже находилась в состоянии старческого слабоумия и не могла осознавать свои действия. Договор купли-продажи признают недействительным
Участник сделки — ограничен в дееспособности	По иску попечителя	Квартиру продал человек, признанный судом ограниченно дееспособным
Участник сделки находился в состоянии, когда не понимал значение своих действий	Участник сделки в состоянии аффекта, алкогольного, наркотического опьянения и т.д.	Мужчина не понимал значения своих действий, поскольку был пьян при совершении сделки. После его смерти дети подали в суд на признание сделки недействительной
Участника сделки ввели в заблуждение	Иск подает участник, находившийся в состоянии заблуждения.	Довольно редкое условие для сделки купли-продажи, поскольку условия сделки известны всем. Может действовать в отношении пожилых людей, дееспособных несовершеннолетних или же при особых условиях продажи (например, рассрочка)
Обман, насилие, запугивание и сделка из-за тяжелых обстоятельств на невыгодных условиях	В данном случае иск подает потерпевший, это часто криминальная ситуация	Например, человеку срочно нужны были деньги на лечение, и он продал жилье в 10 раз дешевле, чем его реальная стоимости. Или человека заставили под угрозой подписать договор.
Злонамеренное соглашение, недобросовестный представитель	Представитель одной стороны сговорился с другой стороной злоумышенно. Недобросовестный представитель возмещает убытки	На основании доверенности была продана квартира на выгодных покупателю условиях по сговору доверенного и покупателя. Владелец квартиры не знал, на каких условиях продано жилье. И подал иск в суд.

Также суд может признать договор купли-продажи мнимой или притворной сделкой. Мнимая сделка совершается для видимости, юридические последствия она не вызывает. Притворная сделка прикрывает другую сделку.

Договор дарения в РК: дарственная на квартиру >>>

Важный момент: иск или прямое указание?

Заметьте, что сделка может быть признана недействительной или по иску одной из сторон, или просто по факту указания на это в законе. Например:

1. Случай 1 — договор купли-продажи составлен неверно, есть ошибки в фактах (претензии к форме и содержанию) и просрочена доверенность на продажу.
2. Случай 2 — продавший квартиру человек оказался недееспособным. Это выяснилось спустя какое-то время после совершения сделки. Здесь признание сделки недействительной возможно по решению суда только с подачи иска заинтересованной стороной (например, родственниками недееспособного продавца). Нужно доказывать, проводить экспертизу.

Таким образом, нужно различать случаи недействительности договора купли-продажи в силу прямого указания в законе (ничтожные сделки) и в силу иска заинтересованного (пострадавшего) лица (оспоримые сделки). 

О том, какие нюансы необходимо учесть при оформлении сделки купли-продажи квартиры, читайте в статье.

Каковы последствия? 

Что происходит с квартирой при признании сделки недействительной? По закону каждый участник сделки должен возвратить все полученное в натуре или возместить стоимость. Если у сделки есть криминальный оттенок, то у злоумышленника конфискуют предмет сделки по решению или приговору суда.

После признания договора купли-продажи недействительным суд может постановить:

1. Продавцу вернуть покупателю деньги, покупатель возвращает квартиру. Вернуть все, как было.
2. Если есть доказанные элементы мошенничества с одной стороны, то деньги или недвижимость конфискуется — смотря кто смошенничал, продавец или покупатель? Пострадавшей стороне возвращается ее имущество.
3. Если купля-продажа совершена по умышленному незаконному сговору между продавцом и покупателем, то и деньги, и недвижимость конфискуются государством.

Иск на признание сделок, совершенных под угрозой, обманом, насилием, недействительной нужно подать в течение 1 года с момента осуществления.

Информационная служба kn.kz

Источник: https://www.kn.kz/article/618/

Признание сделки купли-продажи квартиры недействительной

Сделка купли-продажи недвижимости может быть отменена, если последствия ее наступления нарушают права участников или третьих лиц. Оспорить договор и признать его недействительным можно только в судебном порядке при наличии законных оснований и доказательств.

Особенность передачи недвижимости по договору купли-продажи в том, что право собственности возникает о покупателя только с момента государственной регистрации права в Росреестре.

После отмены договора судом выносится решение о возврате сторонами имущества, которое являлось объектом неправомерного соглашения. Если право собственности на квартиру зарегистрировано, то решение суда о признании сделки недействительной является основанием для отмены договора и перехода права к прежнему собственнику.

Можно ли признать сделку купли-продажи квартиры недействительной

Любая сделка может быть признана недействительной, если ее совершение нарушает права участников или третьих лиц. Согласно ст. 166 ГК РФ, договор купли-продажи не может иметь правовых последствий по основаниям оспоримости или ничтожности.

Оспоримая сделка признается недействительной в судебном порядке и только при наличии доказательств.

Например, дееспособный гражданин заключил договор купли-продажи квартиры и оформил сделку. Однако в дальнейшем, становится известно, что уже в тот момент продавец не мог понимать значения своих действий.

Договор купли-продажи может быть признан ничтожным, если известно, что он изначально был заключен с явным нарушением закона. Отмена сделки происходит также в судебном порядке, однако не для возможности ее оспаривания, а для применения последствий недействительности.

Основания для признания ничтожности договора

Существуют следующие основания и примеры признания договора купли-продажи ничтожным:

• Нарушение требований закона или прав третьих лиц, например, если квартира обременена правом пользования другого гражданина, однако в договоре это условие отсутствует.
• Противоречие основам нравственности и правопорядка — имущество приобретено по поддельным документам.
• Мнимая сделка — продажа недвижимости совершена лишь для вида, например, гражданин передает квартиру близкому человеку, чтобы избежать обращения взыскания на него.
• Притворная сделка — совершенная на иных условиях — имущество продано по существенно отличающейся в договоре стоимости, с целью избежать последующего налогообложения.
• Отчуждение недвижимости произошло от имени недееспособного или несовершеннолетнего гражданина без разрешения органов опеки и попечительства.
• Сделка совершена с нарушением запрета на распоряжение, например, при вынесенном решении суда об аресте имущества.

Как оспорить договор купли-продажи квартиры

Оспорить сделку в судебном порядке вправе только ее участники, права которых были нарушены. В исключительных случаях, если третье лицо пострадало от событий заключенного договора и иного способа восстановить нарушенное право не имеется, то он также вправе обратиться в суд для оспаривания.

При обращении в суд необходимо учитывать сроки исковой давности, установленные для каждого вида сделок.

• По оспоримым он составляет один год и исчисляется с момента, когда лицо узнало о нарушении своих прав и имело возможность обратиться в суд, например, если была продана квартира, являющаяся наследственной массой, а после продажи обнаружилось завещание, согласно которому доля или целая часть квартиры принадлежит третьему лицу.
• Срок исковой давности для ничтожной сделки составляет три года с момента ее заключения. Если в суд обращается иное заинтересованное лицо, то отсчет срока исковой давности начинается с момента, когда гражданин узнал о нарушении своего права.

После признания сделки недействительной применяется реституция, то есть отмена договора купли-продажи и возврат событий сделки в первоначальное имущественное состояние: продавцу переходит обратно в собственность недвижимость (после внесения изменений в Росреестре), а покупателю возвращаются деньги.

Существуют ситуации, когда возврат средств невозможен, так как продавец их уже потратил. В таком случае покупатель сможет взыскать переданные по договору деньги и сумму причиненного ущерба в порядке исполнительного производства.

Исковое заявление о признании договора купли-продажи недействительным

Исковое заявление о признании договора недействительным необходимо подавать в суд общей юрисдикции (районный или городской). Территориальная подсудность по искам, связанным с недвижимостью возникает по месту нахождения спорного имущества.

Исковое заявление должно быть составлено по установленной ст. 131 ГПК форме и содержать в себе:

1. Наименование суда и адрес.
2. Данные истца и ответчика (ФИО, место жительства, контактные данные).
3. Название иска — о признании договора купли-продажи квартиры недействительным.
4. Описательная часть с указанием на нарушение прав.
5. Доказательства обоснований позиции истца.
6. Просительная часть — содержит требование о восстановлении нарушенного права.
7. Цена иска — рассчитывается от стоимости недвижимого имущества (указанной в договоре или кадастровой).
8. Список прилагаемых документов.

Для принятия искового заявления необходимо оплатить государственную пошлину. Размер госпошлины при признании сделки недействительной устанавливается от цены иска, как при подаче заявления имущественного характера, и рассчитывается по нормам п. 1. ст. 333.19 НК РФ.

Образец искового заявления о признании договора купли-продажи недействительным:

Судебная практика

Если имеет место нарушение условий заключения сделки по основаниям ничтожности договора, позиции судов по поводу признания сделки недействительной в большинстве случаев однозначны. При оспоримых сделках решения судов могут разниться, в зависимости от ситуаций и предоставленных доказательств.

Постановлением Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №10/22 от 29.04.2010 даны разъяснения по поводу некоторых споров, возникающих из отношений о признании сделки купли-продажи недвижимости недействительной:

• Если государственная регистрация перехода права собственности не состоялась, то это не является основанием для признания сделки недействительной.
• При уклонении от госрегистрации одной из сторон право собственности может осуществиться на основании решения суда.
• В случае смерти продавца приобретатель вправе обратиться с иском о нарушенном праве к наследникам.
• Если продавец обманным путем заключил договоры с несколькими гражданами, относительно одного и того же имущества, то недвижимость может быть передана к тому покупателю, с которым договор был заключен ранее. Остальные приобретатели вправе требовать возмещения ущерба.

Если покупателю передана во владение квартира, но право собственности на нее еще не зарегистрировано, то он является законным владельцем имущества и имеет право отстаивать свои права. Однако право собственности и возможность распоряжаться до момента государственной регистрации остается за продавцом.

Источник: http://kvartirniy-expert.ru/dogovor-kupli-prodazhi/priznanie-nedejstvitelnym/